Ипотечные облигации: зарубежный опыт, актуальные тенденции и перспективы развития российского рынка до 2030 года

метки: Ипотечный, Облигация, Развитие, Рынок, Секьюритизация, Pfandbriefe, Кредит, Рубль

Представьте себе финансовый инструмент, способный трансформировать миллиарды евро и рублей замороженных ипотечных кредитов в ликвидные активы, питая жилищное строительство и делая ипотеку доступнее для миллионов граждан. Именно такую ключевую роль играют ипотечные облигации — сложные, но невероятно эффективные инструменты финансирования, лежащие в основе современных финансовых систем. В Европе, например, совокупный объем выпущенных и удерживаемых французских покрытых облигаций (особый вид ипотечных облигаций) на июнь 2025 года превысил €510 млрд, что делает французский рынок крупнейшим в мире. Этот ошеломляющий объем демонстрирует, насколько глубоко и органично эти инструменты интегрированы в европейскую экономику, а также показывает, какой потенциал скрыт в их применении для российской экономики.

Наше исследование направлено на глубокий анализ зарубежного опыта функционирования рынка ипотечных облигаций, с особым акцентом на ведущие европейские модели. Мы детально рассмотрим правовые и регуляторные рамки, механизмы выпуска и обеспечения, а также выявим ключевые факторы успеха, которые позволили этим рынкам достичь впечатляющих масштабов. Параллельно будет проведен исчерпывающий анализ динамики развития российского рынка ипотечных облигаций, его текущего состояния, проблем и перспектив до 2030 года, с особым вниманием к роли государственного института ДОМ.РФ. Конечная цель работы — не просто сравнить, но и разработать конкретные, подкрепленные данными предложения по адаптации наиболее эффективных элементов зарубежного опыта для стимулирования устойчивого роста и повышения привлекательности российского рынка ипотечных облигаций. Эта работа, адресованная студентам и аспирантам экономических и юридических вузов, станет ценным ресурсом для понимания сложнейших финансовых механизмов и их практического применения.

Теоретические основы и сущность ипотечных облигаций и секьюритизации

Понимание рынка ипотечных облигаций начинается с чёткого осмысления его фундаментальных терминов и механизмов. Зачастую интуитивно ясные понятия в финансовом мире скрывают за собой глубокие правовые и экономические тонкости, которые критически важны для формирования инвестиционных стратегий.

Понятие и классификация ипотечных облигаций (ИЦБ) и покрытых облигаций (Covered Bonds)

В центре нашего внимания находятся ипотечные облигации (ИЦБ), также известные как облигации с ипотечным покрытием. Эти долговые ценные бумаги представляют собой своего рода «зеркальное отражение» ипотечных кредитов: выплаты инвесторам по ним напрямую зависят от поступлений, генерируемых пулом ипотечных займов, которые выступают в качестве обеспечения данного выпуска. Отличительной чертой ИЦБ является их амортизационная структура погашения, при которой инвесторы не просто получают купонный доход, но и регулярно возвращают часть номинальной стоимости облигаций. Это кардинально отличает их от традиционных корпоративных облигаций или государственных ценных бумаг (ОФЗ), где выплаты зависят исключительно от финансового состояния эмитента, что подчёркивает их уникальную природу как инструмента с постоянным возвратом капитала.

Ипотечное банковское кредитование в Российской Федерации: комплексный ...

... прежде всего осмыслить фундаментальные понятия и принципы, лежащие в основе этого финансового инструмента. Ипотека – это не просто кредит; это сложный механизм, ... многогранный мир российского ипотечного кредитования. Теоретические основы ипотечного банковского кредитования Для глубокого понимания процессов, происходящих на российском ипотечном рынке, необходимо ...

Рядом с ИЦБ стоит ещё более сложный и защищённый инструмент — покрытая облигация (Covered Bond). Это также долговой инструмент, обеспеченный портфелем займов, преимущественно ипотечных. Однако принципиальное отличие заключается в том, что активы обеспечения (пул ипотечных кредитов) остаются на балансе банка-эмитента. Инвесторы в покрытые облигации обладают уникальным двойным правом требования (double recourse): в случае дефолта эмитента они имеют преференциальное право на активы пула покрытия, а также сохраняют право требования ко всему остальному имуществу банка. Пул покрытия покрытых облигаций обычно имеет избыточное обеспечение (overcollateralization), что означает, что его стоимость всегда превышает стоимость выпущенных облигаций, обеспечивая дополнительный уровень безопасности. Эмитент активно управляет этим пулом, сохраняя право собственности, риски по активам и возможность их замещения. Программы выпуска покрытых облигаций всегда подлежат тщательному одобрению национальным регулятором, что является дополнительной гарантией их надёжности.

Таким образом, если ипотечные облигации тесно связаны с пулом ипотеки, то покрытые облигации предлагают инвесторам дополнительный уровень защиты за счёт баланса самого банка-эмитента и регуляторного надзора, что делает их одними из самых безопасных долговых инструментов на рынке.

Секьюритизация ипотечных активов как механизм фондирования

Для того чтобы ипотечные кредиты, которые по своей природе являются долгосрочными и неликвидными активами, могли превратиться в обращаемые ценные бумаги, используется процесс, называемый секьюритизацией. Секьюритизация — это, по сути, «трансформация» пула активов, генерирующих стабильные денежные потоки (будь то ипотечные кредиты, автозаймы или лизинговые платежи), в новые, более ликвидные ценные бумаги. Этот механизм позволяет банку-оригинатору, выдавшему ипотечные кредиты, привлечь дополнительное финансирование, высвобождая капитал для новых кредитов.

Ключевой элемент секьюритизации — это отделение активов от финансового состояния банка-оригинатора. Пул ипотечных кредитов передаётся специализированной компании (Special Purpose Vehicle, SPV), или, как её называют в контексте ипотеки, ипотечному агенту. Именно эта SPV или ипотечный агент выпускает под переданные активы ценные бумаги, что значительно повышает их надёжность, поскольку они «очищены» от кредитных рисков самого банка-оригинатора. В отличие от покрытых облигаций, секьюритизационные бумаги не являются прямым обязательством банка-оригинатора. Для заёмщика секьюритизация ипотеки означает формальную смену кредитора — им становится ипотечный агент, хотя фактическое обслуживание кредита часто продолжает осуществляться первоначальным банком.

Актуальные модели ипотечного кредитования в Западной Европе (2020-2025): ...

... ипотечного кредитования. Немецкая модель Pfandbriefe как эталон надежности На фоне разговоров о надежности, невозможно обойти стороной немецкую модель Pfandbriefe, которая является своего рода эталоном в мире покрытых облигаций. ... катализатором глубоких преобразований. Секьюритизация ипотечных активов, широко распространенная в ... кризиса 2008 года европейские банки значительно сократили зависимость от ...

В широком смысле ценные бумаги, обеспеченные пулом активов, называются Asset-Backed Security (ABS). ИЦБ являются частным случаем ABS, поскольку обеспечены конкретным видом активов — ипотечными кредитами. ABS же могут быть обеспечены любыми активами, генерирующими денежные потоки (потребительские кредиты, дебиторская задолженность).

Благодаря тому, что ABS «очищены» от рисков банка-оригинатора, их кредитный рейтинг зачастую может быть выше, чем у самого банка. Ипотечное кредитование, в свою очередь, является первичным источником активов для всех этих сложных финансовых конструкций, представляя собой кредит под залог недвижимости, который лежит в основе всего механизма, обеспечивая его стабильность и привлекательность для инвесторов.

Международный опыт функционирования рынков ипотечных облигаций: детальный сравнительный анализ европейских моделей

Европейские рынки покрытых облигаций отличаются зрелостью и глубокой интеграцией в национальные финансовые системы, предоставляя богатый опыт для анализа и возможной адаптации. Ежегодно Европейский совет по покрытым облигациям (ECBC) публикует свой Fact Book, охватывающий статистику и законодательство 44 стран, что свидетельствует о глобальном признании этих инструментов, а также об их доказанной эффективности в различных экономических условиях.

Германская модель Pfandbriefe

Германия по праву считается колыбелью покрытых облигаций, а её Pfandbriefe — эталоном надёжности и прозрачности. Исторически Pfandbriefe появились более двух столетий назад, но их современная правовая основа закреплена в Законе Германии об ипотечных облигациях (Pfandbriefgesetz, PfandBG) от 22 мая 2005 года, который пришёл на смену Закону об ипотечных банках 1900 года. Этот закон не просто регулирует, а жёстко регламентирует весь процесс выпуска, обеспечения и надзора за Pfandbriefe, что и обеспечивает их высокий кредитный рейтинг и доверие инвесторов, формируя основу для стабильного функционирования рынка.

В свете европейской интеграции, в 2021 и 2022 годах в PfandBG были внесены важные поправки, направленные на имплементацию Директивы ЕС о покрытых облигациях (Covered Bond Directive, CBD) и адаптацию к изменениям статьи 129 Положения о требованиях к капиталу (Capital Requirements Regulation, CRR).

Эти изменения дополнительно гармонизировали германское законодательство с общеевропейскими стандартами, повысив прозрачность и устойчивость рынка, что стало важным шагом к формированию единого европейского финансового пространства.

Глобальный ландшафт ипотечного кредитования: Сравнительный анализ ...

... финансирование, высвобождая капитал для выдачи новых кредитов, а инвесторам — вкладываться в диверсифицированный портфель ипотечных обязательств. Наконец, рефинансирование ипотеки — это процесс, при ... же занимается их рефинансированием, выпуская собственные ипотечные ценные бумаги. Типичным примером таких бумаг являются закладные листы (например, Pfandbriefe в Германии). В этой модели ...

Pfandbriefe — это процентные покрытые облигации, которые могут выпускаться только специализированными кредитными учреждениями (Pfandbriefbanken), обладающими соответствующей лицензией. В качестве обеспечения для этих облигаций могут выступать не только ипотечные кредиты под недвижимость, но и залоги судов, самолётов или займы государственному сектору, что расширяет их функциональность и делает их привлекательными для широкого круга инвесторов.

Одним из ключевых аспектов защиты инвесторов является принцип двойного/тройного регресса: в случае неплатежеспособности эмитента активы покрытия юридически отделяются от общего конкурсного имущества, и держатели Pfandbriefe имеют преимущественное право требования на эти активы. Кроме того, они сохраняют право требования к остальному имуществу банка, что значительно снижает риски и повышает инвестиционную привлекательность инструмента.

Строгие критерии качества пула покрытия — это ещё одна визитная карточка Pfandbriefe. Например, финансирование недвижимости может быть включено в пул покрытия только до 60% от осторожно рассчитанной ипотечной ссудной стоимости, которая всегда является более консервативной оценкой, чем рыночная стоимость. Займы государственному сектору могут быть включены на 100%. Кроме того, все банки-эмитенты Pfandbriefe обязаны ежеквартально публиковать подробную информацию о своих выпущенных облигациях и соответствующих пулах покрытия, обеспечивая максимальную прозрачность, что формирует высокую степень доверия со стороны инвесторов.

Эти облигации соответствуют требованиям CRR и часто имеют риск-взвешивание всего в 10% согласно стандартизированному подходу, что делает их крайне привлекательными для банков, стремящихся оптимизировать свои капитальные требования. Германский рынок продолжает демонстрировать стабильность и значительные объёмы. По состоянию на первое полугодие 2024 года, объём Pfandbriefe в обращении превышал 400 млрд евро, достигнув 403,4 млрд евро. В 2024 году объём выпусков еврооблигаций Pfandbrief на первичном рынке Германии составил 28,75 млрд евро. Это на 20% ниже показателя 2023 года (35,75 млрд евро), но, тем не менее, выше среднего за 10 лет (25,7 млрд евро), что подтверждает устойчивость спроса на этот инструмент.

Датская модель: гибридный подход и принцип баланса

Рынок ипотечных облигаций Дании представляет собой уникальное явление, сочетающее в себе черты как европейских покрытых облигаций, так и американских сквозных ипотечных ценных бумаг (Mortgage-Backed Securities, MBS).

Эта гибридная модель обусловлена глубокой интеграцией ипотечного кредитования и рынка капитала: ипотечные кредиты в Дании полностью финансируются за счёт средств, полученных от продажи ипотечных облигаций, что создаёт прямую и очевидную связь между жилищным рынком и инвестициями.

Датские облигации эмитируются специализированными ипотечными банками. Важно отметить, что эти банки занимаются исключительно ипотечными операциями и не имеют права привлекать депозиты, что исключает риск смешения различных видов деятельности и повышает прозрачность, обеспечивая высокую степень специализации.

Рынок ипотечного жилищного кредитования в РФ (2020–2025): Системные ...

... Взаимосвязь ключевой ставки, инфляции и ипотечных ставок Фундаментальной основой ценообразования на ипотечном рынке является Ключевая ставка ЦБ РФ. ... стало ключевым фактором обвала объемов выдачи в 2025 году. Рынок переориентировался на адресные программы, где безусловным лидером стала ... Общий объем просроченных кредитов достиг почти 70 млрд рублей. Рост просрочки, даже при сохранении низкой доли ...

Основой датской модели является так называемый «принцип баланса». Это законодательное требование обязывает ипотечные банки обеспечивать максимально точное соответствие активов (ипотечных кредитов) и пассивов (выпущенных облигаций) по срокам и процентным ставкам. Такой подход минимизирует риски ликвидности и процентной ставки, делая систему чрезвычайно устойчивой к рыночным колебаниям.

Требования к соотношению кредита к стоимости (Loan-to-Value, LTV) также строго регламентированы: не более 80% для жилищной ипотеки и 60% для коммерческой недвижимости. Это обеспечивает значительный буфер безопасности для инвесторов, снижая их риски.

Большинство датских ипотечных облигаций выпускаются с фиксированной процентной ставкой и длительным сроком погашения (20–30 лет), что привлекает институциональных инвесторов, которым необходимы долгосрочные и надёжные вложения. Согласно нормам ЕС, институциональные инвесторы могут размещать до 40% своих активов в облигациях, выпущенных одним ипотечным банком, что подчёркивает высокий уровень доверия к этим инструментам. Масштаб датского рынка впечатляет. По состоянию на июль 2025 года общий объём находящихся в обращении датских покрытых облигаций составил 3220 млрд датских крон (приблизительно 431,5 млрд евро). Для сравнения, это значительно превышает объём датских государственных облигаций (600 млрд датских крон), что говорит о доминирующем положении ипотечных облигаций на национальном долговом рынке.

Французская модель: специализированные структуры SFH и SCF

Французский рынок покрытых облигаций, будучи крупнейшим в мире, демонстрирует элегантность и продуманность своей структуры, основанной на двух основных правовых рамках, закреплённых во Французском денежном и финансовом кодексе: «société de financement de l’habitat» (SFH) и «société de crédit foncier» (SCF). Эти две структуры имеют ключевые различия в допустимом обеспечении, что позволяет им эффективно обслуживать различные сегменты рынка.

• SFH (общество финансирования жилья) ограничивает допустимое обеспечение исключительно жилищными кредитами и замещающими активами (облигации финансирования жилья, OHs).

  Это делает её более специализированной и сфокусированной на жилищном секторе.

• SCF (общество земельного кредита) допускает более широкий спектр обеспечения, включая обязательства государственного сектора, жилищные и коммерческие кредиты (облигации foncières, OFs).

  Это придает SCF большую гибкость, но требует более комплексного управления рисками.

Для выпуска покрытых облигаций во Франции требуется создание специализированной кредитной организации (SFH или SCF), которая является юридически независимой от материнской группы. Это критически важный элемент, обеспечивающий «изоляцию» пула покрытия (ring-fencing): активы пула отделены от общего баланса материнской компании и могут быть использованы только для погашения облигаций и других привилегированных требований. Таким образом, даже в случае банкротства материнской компании, на SFH/SCF это не распространяется, что обеспечивает бесперебойное исполнение обязательств по облигациям и является ключевым фактором их надёжности.

Рынок ипотечного кредитования в России: от истоков до современных ...

... новые формы. Цель данной курсовой работы — провести глубокий и всесторонний анализ рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации, начиная с его исторических корней и заканчивая современными ... которого заемщик должен полностью погасить задолженность. Сроки могут варьироваться от нескольких лет до нескольких десятилетий. Принцип платности: За пользование кредитными средствами заемщик уплачивает ...

Держатели французских покрытых облигаций имеют законное преимущественное право (privilège) на выплаты из активов SFH/SCF. Закон прямо указывает, что привилегированные покрытые облигации оплачиваются в срок, независимо от неплатежеспособности эмитента. Это обеспечивает высочайший уровень защиты инвесторов, что крайне важно для привлечения долгосрочного капитала.

Что касается критериев обеспечения, соотношение LTV обычно ниже 80% для стандартных жилищных кредитов, а замещающие активы ограничены 15% от пула покрытия, что поддерживает высокое качество обеспечения. Французский рынок продолжает удерживать лидирующие позиции. По состоянию на 30 июня 2025 года, он был крупнейшим в мире, с объёмом €510 млрд выпущенных и удерживаемых облигаций. В 2024 году Франция занимала первое место по объёму выпусков еврооблигаций покрытых облигаций, составляя 26% от общего рынка, или 38,5 млрд евро, что подчёркивает её доминирующее положение в европейском контексте.

Испанская модель: адаптация к Директиве ЕС и новые стандарты

Испанский рынок покрытых облигаций пережил значительную трансформацию в последние годы, активно адаптируясь к общеевропейским стандартам. Правовая основа была обновлена с принятием Королевского декрета-закона 24/2021 от 2 ноября 2021 года (RDL), который вступил в силу 8 июля 2022 года. Этот RDL является прямой имплементацией Директивы ЕС о покрытых облигациях (CBD) и заменил предыдущее, более устаревшее законодательство 1981 и 2009 годов, что демонстрирует стремление Испании к гармонизации с европейскими финансовыми нормами.

Согласно новому законодательству, выпуск покрытых облигаций разрешён только кредитным учреждениям, включая Официальный кредитный институт (ICO), что обеспечивает строгий надзор. Закон обязывает создавать пул покрытия со строгими критериями приемлемости активов, который служит обеспечением для инвесторов на весь срок действия облигаций, даже в случае ликвидации или реорганизации эмитента. Это является ключевым элементом защиты инвесторов и повышения надёжности инструмента.

Для обеспечения дополнительного контроля и прозрачности эмитенты обязаны назначать внутреннего или внешнего контролёра пула покрытия, деятельность которого подлежит авторизации и регистрации Банком Испании. Это важный ш��г к независимой оценке качества обеспечения, что усиливает доверие участников рынка.

RDL регулирует три основных типа покрытых облигаций, соответствующих CRR: ипотечные, государственного сектора и интернационализации, а также вводит четвёртую категорию — «Прочие покрытые облигации», что предоставляет эмитентам большую гибкость, позволяя адаптироваться к меняющимся рыночным условиям.

Требования к соотношению кредита к стоимости (LTV) для ипотечных облигаций установлены на уровне 80% для жилищной ипотеки и 60% для коммерческой ипотеки, что соответствует лучшим европейским практикам. Интересным изменением стало снижение минимального уровня избыточного обеспечения (overcollateralization, OC) до 5% (ранее 25% для ипотечных и 42,9% для государственного сектора).

Российский рынок ипотечного кредитования и кредитная политика ...

... в банковских процессах. Макроэкономическая динамика и ключевые тренды ипотечного рынка РФ (2014-2025 гг.) Рынок ипотечного кредитования России с 2014 года прошел несколько фаз: от адаптации к первой волне ... санкций и восстановления после кризиса 2014–2015 годов до беспрецедентного ...

Для «прочих покрытых облигаций» минимальный уровень составляет 10%. Это изменение, хотя и снижает формальные требования, компенсируется повышенной прозрачностью и надзором, обеспечивая сбалансированный подход к управлению рисками.

Обновлённое законодательство соответствует «лучшей европейской практике» и позволяет испанским покрытым облигациям использовать метку «European Covered bonds (Premium)». Эта метка присваивается облигациям, которые соответствуют требованиям национального законодательства, имплементирующего Директиву ЕС о покрытых облигациях (ЕС 2019/2162), а также требованиям Статьи 129 Регламента о требованиях к капиталу (CRR № 575/2013/ЕС).

Для инвесторов это означает подтверждение привилегированного пруденциального режима, часто связанного с более низким уровнем взвешивания риска, что делает испанские облигации более привлекательными на международном рынке, позволяя им конкурировать с ведущими европейскими инструментами.

Развитие российского рынка ипотечных облигаций: история, текущее состояние и роль ДОМ.РФ

Российский рынок ипотечных облигаций, хотя и значительно моложе своих европейских аналогов, демонстрирует активное развитие, особенно после глобального финансового кризиса 2008 года. Российские инвесторы впервые получили возможность вкладывать средства в ипотечные облигации с 2003 года, но именно последние полтора десятилетия стали периодом формирования его современной структуры и механизмов, что позволяет говорить о зрелости и устойчивости рынка.

Этапы становления и государственная поддержка

Начало 2000-х годов ознаменовало зарождение рынка ипотечных ценных бумаг в России, однако его полноценное развитие столкнулось с рядом системных препятствий, таких как несовершенство законодательства, отсутствие инфраструктуры и низкий уровень доверия инвесторов. Переломным моментом стал мировой финансовый кризис 2008 года, который выявил острую необходимость в стабильных и ликвидных инструментах фондирования жилищного кредитования. Именно с этого периода начинается активная поддержка рынка ипотечных ценных бумаг со стороны государства.

Эта поддержка выражалась не только в создании благоприятной регуляторной среды, но и в формировании ключевых институтов развития, призванных стимулировать выпуск и обращение ипотечных облигаций. Правительство осознало, что без развитого рынка ИЦБ невозможно обеспечить долгосрочное и устойчивое развитие ипотечного кредитования, а значит, и повысить доступность жилья для населения. Это понимание стало фундаментом для системной работы по развитию рынка, что привело к его сегодняшнему состоянию.

ДОМ.РФ как институт развития и ключевой игрок рынка

Центральную роль в развитии российского рынка ипотечных облигаций играет ДОМ.РФ, ранее известное как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Российский рынок облигаций (2005-2025): Комплексный анализ динамики, ...

... искать внутренние источники финансирования. Развитие рынка в условиях новых вызовов (2016-2025) Период с 2016 года по 2025 год ознаменовался адаптацией российского рынка облигаций к условиям замедления ... вызовов. Исторический обзор и ключевые этапы развития (2005-2015) Начало исследуемого периода, 2005 год, застал российский рынок облигаций в фазе активного становления после посткризисного ...

Созданное 5 сентября 1997 года постановлением Правительства РФ, АИЖК изначально ставило своей миссией создание условий для доступности ипотечного кредитования и развитие ипотечного рынка через привлечение внебюджетных финансовых ресурсов. Сегодня ДОМ.РФ — это не просто финансовый институт, а всесторонний институт развития в жилищной сфере России, влияющий на множество аспектов.

ДОМ.РФ активно участвует в реализации важнейших государственных программ поддержки ипотечного кредитования, таких как «Льготная ипотека», «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «IT-ипотека», что существенно влияет на объёмы и структуру ипотечного портфеля страны, а также на доступность жилья для различных категорий граждан.

Помимо финансовой деятельности, ДОМ.РФ выступает как ключевой разработчик стандартов для централизованного рынка недвижимости. Эти стандарты используются застройщиками, банками и другими участниками рынка, формируя единые правила игры и повышая качество жилищного строительства и ипотечного кредитования. Среди наиболее значимых стандартов:

• Стандарт ипотечного кредитования: разработанный в сотрудничестве с Банком России и ведущими банками, этот стандарт направлен на унификацию правил, защиту интересов участников, повышение качества ипотечных продуктов и портфелей, а также на стимулирование доверия к ипотеке.
• Стандарт комплексного развития территорий (КРТ): созданный совместно с Минстроем России и КБ Стрелка, это методическое руководство для развития застроенных и освоения новых территорий. Оно включает в себя решения по планировке кварталов, жилых комплексов, общественных пространств и квартир. Например, предусматриваются требования к многофункциональной застройке, доступности школ и парков (в пределах 5 минут ходьбы), минимальному размеру двора (0,6 га), высоте потолков (не менее 2,8 м) и максимальной высоте домов (9 этажей для рядовой застройки).
• Стандарты цифровизации строительства и жилищно-коммунального хозяйства: вступившие в силу 1 февраля 2025 года (например, ГОСТ Р 71865–2024 «Системы киберфизические. Умный дом. Архитектура»), эти стандарты регулируют внедрение цифровых технологий в многоквартирные дома и определяют требования к архитектуре умных домов, общим техническим требованиям к автоматизированным системам управления зданиями и базовому оборудованию.

В сфере секьюритизации ипотеки, ДОМ.РФ выпускает однотраншевые облигации с ипотечным покрытием, исполнение обязательств по которым дополнительно обеспечивается его поручительством. ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» — дочерняя компания ДОМ.РФ — стала крупнейшим эмитентом корпоративных облигаций в России (с долей рынка 5%) и занимает доминирующую позицию, удерживая 99,7% рынка ипотечных облигаций, что подчёркивает его центральную роль.

ИЦБ ДОМ.РФ выпускаются на программной основе, что обеспечивает их быстрое и экономичное размещение, и включены в первый котировальный список Московской Биржи. Ипотечное покрытие для этих облигаций формируется только из закладных, обеспеченных залогом жилой недвижимости, прошедших строгую проверку качества ДОМ.РФ и специализированного депозитария. Важным элементом защиты инвесторов является обязательство ДОМ.РФ выкупать дефолтные закладные (с просрочкой 90+ дней) из ипотечного покрытия по номиналу в течение всего срока обращения облигаций. Это обязательство, закреплённое в «Договоре о выкупе дефолтных закладных» и эмиссионной документации, охватывает также случаи утраты предмета ипотеки, признания обязательства недействительным и банкротства должника, обеспечивая беспрецедентный уровень надёжности.

Страхование как фактор макроэкономической стабильности РФ: экономико-правовой ...

... труда в масштабе всей страны. Современная Динамика Российского Страхового Рынка (2023–2025 гг.) Российский страховой рынок демонстрирует рекордный опережающий рост, однако его структура характеризуется высокой ... их реализации в российской экономике. Представить актуальный (2023–2025 гг.) срез российского страхового рынка, включая динамику, структуру и степень его проникновения в ВВП. Оценить ...

Объёмы выпуска, структура и особенности российских ИЦБ

Российский рынок ипотечных облигаций демонстрирует устойчивый рост и впечатляющие объёмы, что свидетельствует о его возрастающей значимости для национальной финансовой системы. По состоянию на 01 июля 2025 года, ипотечный портфель на балансах российских банков составил 20,4 трлн рублей, а с учётом секьюритизации — 22,1 трлн рублей. Эти цифры подчёркивают масштаб рынка и потенциал для дальнейшей секьюритизации.

ДОМ.РФ играет ключевую роль в этом процессе. За 2024 год доля секьюритизированного ДОМ.РФ портфеля ипотечных кредитов увеличилась до 7,9%, а к 30 июня 2025 года через ДОМ.РФ было секьюритизировано 7,6% всего ипотечного портфеля банков. Эти цифры показывают, что, несмотря на доминирующее положение ДОМ.РФ, потенциал для увеличения доли секьюритизации всё ещё значителен, что обещает дальнейший рост рынка.

2023 год стал рекордным для ДОМ.РФ: было размещено 9 выпусков ИЦБ на общую сумму 669 млрд рублей. Общий объём эмиссии с 2016 года достиг 2,4 трлн рублей. Примером масштабных сделок стало размещение в декабре 2023 года крупнейшего в истории российского рынка секьюритизации выпуска ипотечных облигаций объёмом 220,3 млрд рублей совместно со Сбером.

Во II квартале 2025 года ДОМ.РФ разместил два выпуска ИЦБ на 41,8 млрд руб., а с начала года — 4 выпуска на 107,2 млрд руб. За весь период с 2016 года количество выпусков достигло 76, а общий объём эмиссии — 3 трлн руб. Эти данные свидетельствуют о стабильном и растущем спросе на ипотечные облигации, подтверждая их надёжность как инвестиционного инструмента.

Высокая ликвидность ИЦБ ДОМ.РФ подтверждается их активным использованием в операциях РЕПО. В 2024 году объём сделок РЕПО с ИЦБ ДОМ.РФ превысил 17,5 трлн рублей, установив новый рекорд. При этом 84% (14,8 трлн рублей) пришлось на биржевое РЕПО с Казначейством России, а 12% (2,1 трлн рублей) — на операции с центральным контрагентом. Этот факт говорит о высокой доверительности и признании ИЦБ ДОМ.РФ как надёжного залогового инструмента в российской финансовой системе.

На 01 июля 2025 года 98% ранее выпущенных ипотечных облигаций в России находились у кредитных организаций, а 67 выпусков на сумму 1,5 трлн руб. включены в Ломбардный список Банка России. Это означает, что ИЦБ не только являются востребованным инструментом для фондирования банков, но и служат важным инструментом управления ликвидностью для финансовой системы страны, укрепляя её стабильность.

Вызовы, проблемы и факторы привлекательности российского рынка ипотечных облигаций

Российский рынок ипотечных облигаций, несмотря на впечатляющие темпы развития, сталкивается с рядом характерных вызовов. Однако одновременно с этим он предлагает инвесторам и банкам уникальные преимущества, которые определяют его привлекательность, что делает его перспективным направлением для развития.

Основные риски и ограничения

Исторически одним из ключевых рисков для инвестора в ИЦБ является неопределённость будущих потоков платежей по облигации, вызванная досрочными погашениями ипотеки. Ипотечные заёмщики имеют право досрочно погасить свои кредиты, что приводит к возврату номинала облигации инвесторам раньше ожидаемого срока. Это создает риск реинвестирования полученных средств по более низким процентным ставкам, особенно в условиях снижения рыночных ставок, что может повлиять на общую доходность портфеля.

На ранних этапах развития рынка нестабильность рынка недвижимости и относительно высокая стоимость российских ипотечных облигаций по сравнению с западными аналогами (данные 2019 года) ограничивали их популярность. Однако, как показывают последние данные, ситуация меняется: по состоянию на июнь 2025 года, средневзвешенная доходность ИЦБ ДОМ.РФ составляла 17,8%, при этом G-спред к кривой бескупонной доходности Московской биржи снизился до 231 базисного пункта, а Z-спред — до 230 базисных пунктов. Это свидетельствует о повышении эффективности ценообразования и привлекательности инструмента, делая его более конкурентоспособным.

Другим важным фактором, формирующим специфику российского рынка ИЦБ, является значительное влияние государственных институтов и банковского регулирования на структуру объёмов эмиссии по виду эмитента. Доминирующая роль ДОМ.РФ, хотя и обеспечивает стабильность и высокие стандарты, может ограничивать развитие конкурентной среды и диверсификацию эмитентов, что требует внимания для долгосрочного здорового развития рынка.

Повышение надёжности и привлекательности: влияние законодательных изменений

Существенные изменения в законодательстве, в частности Федеральный закон № 409-ФЗ от 20 октября 2022 года, вступивший в силу 19 апреля 2023 года, значительно повысили кредитное качество ипотечных облигаций в России. Этот закон стал ответом на выявленные риски и направлен на усиление защиты инвесторов, что укрепило доверие к рынку.

Ключевые нововведения ФЗ № 409-ФЗ:

• Хранение денежных средств ипотечного покрытия: Закон обязал хранить денежные средства ипотечного покрытия на залоговом счёте в уполномоченном банке, права по которому заложены в пользу владельцев облигаций. Это исключает риск частичной утраты ипотечного покрытия при банкротстве банка-агента, поскольку позволяет перевести оставшиеся средства на другой залоговый счёт, тем самым защищая интересы инвесторов.
• Доля кредитов с залогом прав требования по ДДУ: Увеличение разрешённой доли кредитов с залогом прав требования по договорам долевого участия (ДДУ) в ипотечном покрытии с 40% до 60%. Это позволяет расширить пул доступных для секьюритизации активов, что особенно актуально для рынка новостроек, стимулируя его развитие.
• Упрощение переоформления закладных: Закон упростил процедуру переоформления закладных на первичном рынке жилья без участия заёмщика и оценщика. Это снижает административную нагрузку и ускоряет процесс формирования ипотечного покрытия, делая его более эффективным.

Эти изменения сделали российские ИЦБ более надёжным инструментом, снизив риски для инвесторов и повысив их привлекательность, что является важным шагом к развитию стабильного рынка.

Преимущества ипотечных облигаций для банков и инвесторов

Ипотечные облигации предлагают целый ряд преимуществ как для банков-оригинаторов, так и для инвесторов, что обуславливает их значимость для финансовой системы, способствуя её развитию и стабильности.

Для банков:

• Фиксация дохода: Выпуск ИЦБ позволяет банку зафиксировать доход, формирующийся за счёт разницы между получаемой ставкой по ипотеке и выплачиваемым купоном по облигации, обеспечивая предсказуемость финансовых потоков.
• Повышение ликвидности активов: Секьюритизация превращает долгосрочные и неликвидные ипотечные кредиты в ликвидные ценные бумаги, которые можно продать на рынке, оптимизируя структуру баланса.
• Увеличение оборачиваемости активов: Высвобождение капитала позволяет банку выдавать новые кредиты, тем самым увеличивая оборачиваемость активов и объёмы ипотечного бизнеса, что стимулирует рост.
• Снижение регуляторной нагрузки: За счёт секьюритизации активы выводятся с баланса банка (в случае классической секьюритизации), что может снизить требования к капиталу и высвободить ресурсы для дальнейшего кредитования.

Для инвесторов:

• Привлекательное соотношение риска и доходности: ИЦБ обладают высокой надёжностью, сопоставимой с государственными облигациями (ОФЗ), но при этом предлагают более высокую доходность. По состоянию на июнь 2025 года, средневзвешенная доходность ИЦБ ДОМ.РФ составляла 17,8%, тогда как максимальные процентные ставки по банковским депозитам в 10 крупнейших банках в третьей декаде сентября 2025 года варьировались от 12,18% (на срок свыше 1 года) до 15,55% (на срок до 180 дней), что делает ИЦБ более выгодными.
• Фиксированная процентная ставка: В отличие от некоторых других инвестиционных инструментов, процентная ставка по ИЦБ фиксирована и не меняется со временем, что обеспечивает предсказуемость дохода.
• Высокие кредитные рейтинги: ИЦБ ДОМ.РФ имеют высокие кредитные рейтинги: AAA(RU) от АКРА и ruAAA от Эксперт РА, что подтверждает их надёжность и инвестиционное качество.
• Прозрачность: ИЦБ ДОМ.РФ включены в первый котировальный список Московской Биржи, что обеспечивает высокий уровень прозрачности и доступности информации для инвесторов. Они доступны неограниченному кругу инвесторов, включая банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые и управляющие компании.
• Ликвидность: Ликвидность ИЦБ значительно выше, чем у самих закладных. Это подтверждается активным использованием ИЦБ в операциях РЕПО, что позволяет инвесторам быстро и без потерь продать или использовать их в качестве залога.

Тенденции, перспективы и регулирование российского рынка ипотечных облигаций: взгляд до 2030 года

Российский рынок ипотечных облигаций находится на пороге нового этапа развития, движимый амбициозными государственными программами, технологическими инновациями и адаптацией к изменяющимся макроэкономическим условиям. Какие факторы станут ключевыми для его роста и трансформации до конца десятилетия?

Прогнозы развития рынка до 2030 года и ключевые драйверы роста

Перспективы российского рынка ИЦБ до 2030 года выглядят весьма оптимистично. По прогнозам ДОМ.РФ, объём выпуска ипотечных облигаций в России удвоится к 2030 году, превысив 1 трлн рублей ежегодно. Общий объём ИЦБ в обращении к концу 2030 года составит около 3,8 трлн рублей. Эти цифры свидетельствуют о значительном потенциале роста и возрастающей роли ипотечных облигаций в фондировании жилищного строительства.

Доля секьюритизированных кредитов в общем ипотечном портфеле также продемонстрирует существенный рост, достигнув 9,7% к 2030 году, по сравнению с 7,9% на конец 2024 года. Это указывает на углубление интеграции механизмов секью��итизации в российскую финансовую систему, что будет способствовать её большей устойчивости.

Ключевыми драйверами роста в 2025 году и далее будут:

• Сохранение высокого интереса крупнейших банков к секьюритизации на платформе ДОМ.РФ: Это обусловлено надёжностью платформы, высоким рейтингом ИЦБ и возможностью снижения регуляторной нагрузки.
• Продолжение перехода выпуска ИЦБ в цифровой формат: Цифровизация процессов эмиссии и обращения облигаций снижает издержки, повышает скорость и прозрачность операций, делая рынок более эффективным.

По оценкам ДОМ.РФ, итоговый объём выпусков ипотечных облигаций в 2025 году составит до 500 млрд рублей, что станет очередным шагом к достижению долгосрочных целей, подчёркивая стабильность и поступательность развития рынка.

Важным структурным изменением является увеличение доли льготных программ в ипотечном покрытии. В 2024 году 30% ипотечного покрытия пришлось на льготные программы, что значительно выше показателя 2023 года (14%).

Ожидается, что существенная доля таких кредитов сохранится в выпусках ИЦБ, что будет способствовать дальнейшей поддержке социальной направленности ипотечного кредитования и его доступности.

Новые форматы и участники рынка

Рынок ИЦБ не только растёт в объёмах, но и расширяет свои горизонты, предлагая новые форматы и привлекая новых участников. ДОМ.РФ планирует:

• Увеличить число выпусков ИЦБ с закладными на новостройки: Это напрямую связано с активным развитием строительного сектора и высоким спросом на новое жильё.
• Провести дебютные выпуски с кредитами на строительство индивидуальных жилых домов (ИЖС): Этот сегмент рынка обладает огромным потенциалом и его включение в секьюритизацию может значительно увеличить объёмы рынка ИЦБ.

Развитие цифровых технологий также играет всё более важную роль. Московская биржа и Банк ДОМ.РФ заключили соглашение о развитии цифрового сотрудничества, направленное на упрощение клиентского доступа к банковским продуктам и совершенствование цифрового ипотечного процесса. Это включает в себя развитие электронного документооборота, внедрение блокчейн-технологий и повышение общей эффективности взаимодействия участников рынка.

Начиная с 22 октября 2025 года, на рынке ипотечного кредитования появятся новые игроки — ипотечные микрокредитные компании (МКК). Эти МКК будут выдавать льготную ипотеку и будут на 100% принадлежать субъектам РФ, по одной на регион. Они будут находиться под надзором Центрального банка РФ. Для обеспечения их успешной адаптации, Банк России установил мораторий на применение к ипотечным МКК ограничения полной стоимости кредита до 31 марта 2026 года. Это решение призвано дать новым участникам рынка время для формирования своей операционной модели и интеграции в существующую систему, что является стратегическим шагом для расширения доступности ипотеки.

Влияние на ипотечные ставки и предложения по адаптации зарубежного опыта

Развитие рынка ИЦБ имеет прямое и крайне важное влияние на доступность ипотечного кредитования. Расширение рынка ипотечных облигаций способствует снижению ставки по ипотечным кредитам и привлечению дополнительных инвестиций. По оценкам экспертов, с ростом ликвидности ИЦБ ставки для первичной ипотеки, фондируемой регулярными выпусками, могут снизиться на 1–1,5 процентных пункта по сравнению с традиционной банковской моделью жилищного финансирования. Это происходит за счёт того, что секьюритизация предоставляет банкам дополнительные источники фондирования и возможности для управления активами и пассивами, поддерживая конкурентную среду и стабильность на рынке. Таким образом, развитие рынка ИЦБ напрямую улучшает условия для заёмщиков.

Для дальнейшего развития российского рынка ИЦБ и его приближения к уровню зрелых европейских моделей, необходимо рассмотреть следующие предложения по адаптации зарубежного опыта:

1. Детализация регуляторных требований к пулам покрытия: Вдохновляясь германской моделью Pfandbriefe, целесообразно рассмотреть возможность ещё более строгой детализации требований к качеству и составу пулов покрытия, включая более консервативные оценки LTV для различных типов недвижимости и чёткие правила для замещающих активов.
2. Избыточное обеспечение (Overcollateralization, OC): Несмотря на текущее снижение минимального OC в Испании, российский рынок мог бы рассмотреть более высокие требования к избыточному обеспечению, особенно на ранних этапах развития новых сегментов (например, ИЖС), для повышения доверия инвесторов.
3. Унификация стандартов и независимый надзор: Дальнейшая унификация стандартов ипотечного кредитования и строительства, разработанных ДОМ.РФ, должна продолжаться. Кроме того, можно изучить опыт европейских стран (например, Испании) по обязательному назначению независимых контролёров пула покрытия, деятельность которых авторизуется и регулируется Центральным банком. Это обеспечит дополнительный уровень прозрачности и надёжности.
4. Стимулирование диверсификации эмитентов: В то время как ДОМ.РФ играет критически важную роль, для долгосрочной устойчивости рынка необходимо стимулировать участие других банков-оригинаторов в секьюритизации и развитии собственных программ ИЦБ, возможно, через налоговые льготы или субсидии на ранних этапах.
5. Развитие вторичного рынка: Несмотря на высокую ликвидность ИЦБ ДОМ.РФ, необходимо продолжать работу над развитием вторичного рынка для всех типов ипотечных облигаций, привлекая более широкий круг институциональных и розничных инвесторов.

Выводы и рекомендации

Наше всестороннее академическое исследование рынка ипотечных облигаций раскрыло перед нами сложную, но крайне эффективную архитектуру финансирования жилищного сектора как в развитых европейских экономиках, так и в динамично развивающейся России. Мы проанализировали ключевые модели — германские Pfandbriefe, датский гибридный подход, французские SFH/SCF и адаптирующуюся испанскую модель — выявив их правовые, регуляторные и структурные особенности. Эти модели, каждая со своими уникальными механизмами избыточного обеспечения, строгими LTV-требованиями и принципами двойного регресса, демонстрируют высочайший уровень защиты инвесторов и глубокую интеграцию в национальные финансовые системы.

Параллельно мы погрузились в историю и современное состояние российского рынка ипотечных облигаций, где ключевую, а подчас и доминирующую роль играет институт развития ДОМ.РФ. Наш анализ показал, как ДОМ.РФ не только выступает крупнейшим эмитентом ИЦБ, но и формирует всю экосистему ипотечного рынка через разработку стандартов кредитования, комплексного развития территорий и цифровизации строительства. Мы представили актуальные статистические данные по объёмам ипотечного портфеля, секьюритизации, рекордным выпускам ИЦБ и их активному использованию в операциях РЕПО, подтверждая значительный прогресс и ликвидность российского рынка.

Уникальное Информационное Преимущество данного исследования заключается в глубоком анализе не только общих тенденций, но и специфических деталей: мы детально рассмотрели тонкости Директивы ЕС о покрытых облигациях и её имплементации, конкретные LTV-требования и механизмы избыточного обеспечения в каждой европейской стране. В российском контексте мы скрупулёзно проанализировали влияние Федерального закона № 409-ФЗ от апреля 2023 года на повышение кредитного качества ИЦБ, раскрыли содержание комплексных стандартов ДОМ.РФ, которые зачастую остаются за рамками общих обзоров, и интегрировали самые свежие статистические данные до второго квартала 2025 года. Кроме того, мы осветили такие актуальные и перспективные явления, как появление ипотечных микрокредитных компаний (МКК) и регуляторные послабления для них.

На основе проведённого анализа, для дальнейшего устойчивого развития российского рынка ипотечных облигаций, предлагаются следующие конкретные рекомендации:

1. Совершенствование правовой базы по европейскому образцу:
   • Детализация требований к пулам покрытия: Изучить возможность ужесточения и детализации требований к активам, входящим в пулы покрытия, по примеру германских Pfandbriefe, включая более консервативную оценку залоговой стоимости недвижимости и расширение списка допустимых замещающих активов с чёткими лимитами.
   • Разработка законодательства для двойного регресса: Рассмотреть внедрение законодательной рамки для покрытых облигаций (Covered Bonds) с принципом двойного регресса, аналогично европейским моделям. Это позволит банкам привлекать более дешёвое фондирование за счёт повышенной надёжности инструмента, что, в свою очередь, может транслироваться в снижение ставок по ипотеке.
2. Стимулирование участия новых эмитентов и инвесторов:
   • Расширение круга банков-эмитентов: Разработать программы стимулирования для других крупных и средних банков к выпуску собственных ИЦБ, возможно, через субсидирование затрат на первичное размещение или создание преференциальных условий для их ИЦБ на ранних этапах.
   • Привлечение розничных инвесторов: Развивать образовательные программы и упрощать доступ розничных инвесторов к ИЦБ, демонстрируя их надёжность и привлекательную доходность по сравнению с депозитами.
3. Использование потенциала цифровизации и стандартизации:
   • Унификация и внедрение стандартов ДОМ.РФ: Продолжить активное внедрение и масштабирование разработанных ДОМ.РФ стандартов ипотечного кредитования, КРТ и цифровизации строительства. Это создаст единую, прозрачную и предсказуемую среду для всех участников рынка.
   • Развитие цифровых платформ: Расширять сотрудничество с Московской Биржей и другими технологическими компаниями для дальнейшей цифровизации процессов выпуска, обращения и учёта ИЦБ, включая использование технологий распределённого реестра для повышения эффективности и снижения операционных издержек.
4. Адаптация к новым форматам и участникам рынка:
   • Поддержка ипотечных МКК: Мониторить и анализировать опыт функционирования ипотечных МКК после окончания моратория ЦБ РФ, возможно, разработать механизмы их интеграции в процесс секьюритизации для расширения пула потенциальных ипотечных кредитов.
   • Расширение пула активов для секьюритизации: Активно развивать выпуск ИЦБ под новые типы залогов, такие как кредиты на строительство ИЖС, с учётом специфики этих активов и соответствующих риск-моделей.

Реализация этих предложений позволит российскому рынку ипотечных облигаций не только удвоить свои объёмы к 2030 году, но и стать более устойчивым, прозрачным и интегрированным в глобальную финансовую систему, предоставляя надёжное и эффективное фондирование для развития жилищной сферы страны.

Список использованной литературы

1. ECBC Factbook 2024. URL: https://hypo.org/ecbc/publications/ecbc-fact-book/ (дата обращения: 09.10.2025).
2. S&P Global Ratings. French Covered Bond Market Insights 2025. URL: https://www.spglobal.com/ratings/en/research/articles/250911-french-covered-bond-market-insights-2025-16788220 (дата обращения: 09.10.2025).
3. S&P Global Ratings. Swedish Covered Bond Market Insights 2025. URL: https://www.spglobal.com/ratings/en/research/articles/251007-swedish-covered-bond-market-insights-2025-16788220 (дата обращения: 09.10.2025).
4. Morningstar DBRS. The Updated Law on Spanish Covered Bonds: Well Aligned with the European Directive. URL: https://www.dbrs.com/research/386001/the-updated-law-on-spanish-covered-bonds-well-aligned-with-the-european-directive (дата обращения: 09.10.2025).
5. Банки.ру. ЦБ сообщил о новых игроках на рынке ипотеки — ипотечных микрокредитных компаниях. URL: https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10988647 (дата обращения: 09.10.2025).
6. ДОМ.РФ. Обзор рынка ипотечного кредитования во II квартале 2025 года. URL: https://дом.рф/analytics/item/180295/ (дата обращения: 09.10.2025).
7. ДОМ.РФ. Правительство одобрило план мероприятий по развитию рынка ипотечных облигаций. URL: https://дом.рф/press-tsentr/news/pravitelstvo-odobrylo-plan-meropriyatiy-po-razvitiyu-rynka-ipotecnykh-obligatsiy/ (дата обращения: 09.10.2025).
8. Forbes.ru. В ДОМ.РФ оценили потенциал развития рынка ипотечной секьюритизации. URL: https://www.forbes.ru/partners/509201-v-dom-rf-ocenili-potencial-razvitiya-rynka-ipotechnoi-sekuritizacii (дата обращения: 09.10.2025).
9. Forbes.ru. ДОМ.РФ и Сбер разместили крупнейший в России выпуск ипотечных облигаций. URL: https://www.forbes.ru/partners/508688-dom-rf-i-sber-razmestili-krupneishii-v-rossii-vypusk-ipotechnyh-obligacii (дата обращения: 09.10.2025).
10. Финансы Mail. Московская биржа и Банк ДОМ.РФ подписали соглашение о развитии цифровых сервисов. 2025-10-08. URL: https://finance.mail.ru/2025-10-08/moskovskaya-birzha-i-bank-dom-rf-podpisali-soglashenie-o-razvitii-tcifrovyh-servisov-62888691/ (дата обращения: 09.10.2025).
11. Банк России. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. URL: https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/iss_mortgage/ (дата обращения: 09.10.2025).
12. ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/ (дата обращения: 09.10.2025).
13. Консультационный центр ДОМ.РФ. Ипотечная секьюритизация: что это и как проходит. URL: https://спроси.дом.рф/instructions/ipotecnaya-sekuritizaciya-chto-eto-i-kak-prokhodit/ (дата обращения: 09.10.2025).
14. БКС Экспресс. Что такое ипотечные облигации и как на них заработать. URL: https://bcs-express.ru/novosti-i-analitika/chto-takoe-ipotecnyye-obligatsii-i-kak-na-nih-zarabotat (дата обращения: 09.10.2025).
15. Брокер Финам. Секьюритизация. URL: https://www.finam.ru/glossary/sekyuritizaciya/ (дата обращения: 09.10.2025).
16. Газпромбанк Инвестиции. Ипотека: что это и как работает. URL: https://www.gazprombank.investments/blog/ipoteka-chto-eto-i-kak-rabotaet/ (дата обращения: 09.10.2025).
17. Журнал Домклик. Что такое секьюритизация ипотечного кредита: ответы на популярные вопросы. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/chto-takoe-sekuritizaciya-ipotechnogo-kredita-otvety-na-populyarnye-voprosy/ (дата обращения: 09.10.2025).
18. Журнал Финуслуги. Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать. URL: https://finuslugi.ru/pro/article/chto-takoe-ipotechnye-cennye-bumagi-i-kak-v-nih-investirovat (дата обращения: 09.10.2025).
19. ИЦБ ДОМ.РФ. Секьюритизация. URL: https://ицб.дом.рф/sekuritizatsiya/ (дата обращения: 09.10.2025).
20. ИЦБ ДОМ.РФ. URL: https://ицб.дом.рф/about/ (дата обращения: 09.10.2025).
21. КиберЛенинка. Особенности российского рынка облигаций с ипотечным покрытием. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-rossiyskogo-rynka-obligatsiy-s-ipotechnym-pokrytiem (дата обращения: 09.10.2025).
22. Московская Биржа. URL: https://www.moex.com/s119 (дата обращения: 09.10.2025).
23. Налогия. Что такое ипотечные облигации. URL: https://nalogiya.ru/chto-takoe-ipotechnye-obligatsii (дата обращения: 09.10.2025).
24. Портал ФИНАНСОВАЯ-БИРЖА. 2.6. Ипотечные облигации в Дании. URL: http://www.finansovaya-birzha.ru/index.php/2-uncategorised/398-2-6-ipotechnye-obligatsii-v-danii (дата обращения: 09.10.2025).
25. Рефинанс. Рынок ипотечных облигаций в России удвоится к 2030, выпуск превысит 1 трлн рублей в год. URL: https://refinanc.ru/rynok-ipotechnyx-obligaczij-v-rossii-udvoitsya-k-2030-vypusk-prevysit-1-trln-rublej-v-god/ (дата обращения: 09.10.2025).
26. RusBonds. URL: https://www.rusbonds.ru/news/173426 (дата обращения: 09.10.2025).
27. СБЕР СОВА. Что такое секьюритизация и зачем она может быть нужна. URL: https://www.sber.ru/sber-sova/d/chto-takoe-sekuritizatsiya-i-zachem-ona-mozhet-byt-nuzhna (дата обращения: 09.10.2025).
28. Финам. Что такое ипотечные облигации и как на них заработать. URL: https://www.finam.ru/encyclopedia/ipoteka-i-nedvizhimost/chto-takoe-ipotecnyye-obligatsii-i-kak-na-nih-zarabotat/ (дата обращения: 09.10.2025).
29. Циан. URL: https://journal.cian.ru/article/21655/ (дата обращения: 09.10.2025).
30. Cbonds. Asset-Backed Security (ABS).

    URL: https://www.cbonds.ru/glossary/1922/ (дата обращения: 09.10.2025).

31. Cbonds. URL: https://www.cbonds.ru/glossary/395/ (дата обращения: 09.10.2025).
32. Cbonds. URL: https://www.cbonds.ru/pages/emission_page_rus.pdf (дата обращения: 09.10.2025).
33. ACPR — Banque de France. Covered bonds. URL: https://acpr.banque-france.fr/en/supervision/covered-bonds (дата обращения: 09.10.2025).
34. Covered Bond Label. France. URL: https://www.coveredbondlabel.com/country-pages/france (дата обращения: 09.10.2025).
35. Covered Bond Label. Germany. URL: https://www.coveredbondlabel.com/country-pages/germany (дата обращения: 09.10.2025).
36. FasterCapital. URL: https://fastercapital.com/ru/content/—-abs——.html (дата обращения: 09.10.2025).
37. Pérez-Llorca. Legal Briefing REGULATORY CHANGES IN SPAIN TO THE LEGAL REGIME FOR MORTGAGE CÉDULAS AND OTHER COVERED BONDS. URL: https://www.perezllorca.com/en/legal-briefing-regulatory-changes-in-spain-to-the-legal-regime-for-mortgage-cedulas-and-other-covered-bonds/ (дата обращения: 09.10.2025).
38. Scope Group. Legal framework analysis: Spain. URL: https://www.scopegroup.com/v/public/rating-action/360216/legal-framework-analysis-spain (дата обращения: 09.10.2025).
39. The Banco de España. The Banco de España authorises Spanish credit institutions’ covered bond programmes. URL: https://www.bde.es/f/webbde/INF/Ps/COM_2022_07_07_EN.pdf (дата обращения: 09.10.2025).
40. Trading Economics. Доходность государственных облигаций Германии сроком на 10 лет | 1983-2025 Данные. URL: https://ru.tradingeconomics.com/germany/government-bond-yield (дата обращения: 09.10.2025).
41. Trading Economics. Доходность французских государственных облигаций сроком на 10 лет | 1983-2025 Данные. URL: https://ru.tradingeconomics.com/france/government-bond-yield (дата обращения: 09.10.2025).
42. vdp — Verband Deutscher Pfandbriefbanken. Pfandbrief. URL: https://www.pfandbrief.de/en/pfandbrief (дата обращения: 09.10.2025).
43. ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/upload/iblock/c04/c042ee850f757f4fb76b7e015893d56f.pdf (дата обращения: 09.10.2025).
44. Альфа-Банк. Инвестирование в облигации: плюсы и минусы. URL: https://alfabank.ru/investments/articles/investment/investirovanie-v-obligacii-plyusy-i-minusy/ (дата обращения: 09.10.2025).