Опыт стран Западной Европы в области ипотечного жилищного кредитования

метки: Ипотечный, Кредит, Рынок, Облигация, Жилищный, Mortgage, Кредитование, Процентный

Опыт стран Западной Европы в области ипотечного жилищного кредитования

1. Характеристика европейских жилищных финансовых систем

Ипотечные кредиторы в европейских странах различаются по использованию различных методов ипотечного финансирования, которые они предоставляют. Используемый метод в основном зависит от типа ипотечного кредитора и различается в зависимости от страны. Наиболее распространенным источником финансирования ипотечного жилищного кредитования в Западной Европе являются ресурсы, привлекаемые в виде вкладов физических лиц. По оценке Европейской ипотечной федерации, в конце 1998 г. доля депозитов как источника финансирования ипотечных кредитов составляла 62% от общей суммы кредитов. Другие существенные финансовые источники — ипотечные облигации банков (19%) и жилищные сберегательные счета (5%); MBS составляют 1%, другие источники — 13% Recent Developments in European Mortgage Markets. Housing Finance International. Vol. XV. 2000. № 2. December. .

Депозитная система

Кредиторы предоставляют финансирование ипотечного кредита за счет привлечения депозитов. Кредиторами могут быть коммерческие банки или специализированные сберегательные организации, такие как компании по недвижимости. Для надлежащего функционирования такой системы очень часто требуется использование переменной процентной ставки по ипотеке, поскольку интересы вкладчиков обеспечиваются путем корректировки процентов по сбережениям в соответствии с изменившимися рыночными условиями. В противном случае финансовая база ипотечных кредитов не будет сформирована.

Депозитная система доминирует в Великобритании, Ирландии, Франции, Португалии, Испании. Также он существует в странах с развитой системой ипотечных банков: Германии, Австрии.

Несмотря на преобладание строительных обществ в Великобритании (Building Societies) и Ирландии, на рынок ипотечных кредитов в последние годы все больше проникают коммерческие банки, также привлекающие средства институциональных и частных инвесторов во вклады.

Ипотечные облигации

Как уже отмечалось, ипотечные облигации — это ценные бумаги, выпущенные специализированными ипотечными банками или ипотечными кредиторами. Их главное отличие от других долговых ценных бумаг состоит в том, что эти облигации обеспечены ипотечной ссудой.

Ипотечные облигации позволяют перераспределять средства частных и институциональных инвесторов (например, страховых и пенсионных фондов) в сферу жилищного финансирования с помощью фондовой биржи.

Проблемы и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг в России

... выбирает одну из трех стратегий: продать кредит (закладную) посредникам (например, ипотечным агентствам); использовать кредит (закладную) в качестве основы для эмиссии обеспеченных ипотечных облигаций; – оставить кредит (закладную) в своем долгосрочном портфеле ...

Ипотечные облигации привлекательны для инвесторов, поскольку они обеспечены ипотечными кредитами. Это надежный ликвидный финансовый инструмент, высокий рейтинг которого поддерживается не только надежностью кредитных институтов-эмитентов, но и высоким качеством ипотечного кредитного портфеля, что позволяет снизить риски для инвесторов по сравнению с облигациями, не имеющими подобного обеспечения. Таким образом, ипотечные облигации позволяют кредиторам получать долгосрочные ресурсы по более низкой цене.

В настоящее время рынок ипотечных облигаций в Европе сосредоточен в трех странах: на Германию, Данию и Швецию приходится 78% рынка европейских ипотечных облигаций. Табл. 1 иллюстрирует объемы рынков ипотечных облигаций в европейских странах.

Крупнейший рынок ипотечных облигаций в Европе сформировался в Германии, которая занимает третье место в мире после США и Японии.

Таблица 1. Распределение выпущенных ипотечных облигаций по странам Европы (2002 г.)

	Ипотечные облигации, млн евро	Доля рынка ипотечных облигаций страны в европейском рынке, %
Германия	208 694	35,40
Дания	191 373	32,50
Швеция	70 906	12,00
Франция	44 351	7,50
Австрия	5 859	1,00
Испания	25 266	4,30
Нидерланды	876	0,10
Финляндия	47	0,01
Португалия	0	0,00
Норвегия	9 722	1,70
Люксембург	0	0,00
Швейцария	31 780	5,40
Всего	588 874	100,00

Источник: Mortgage banks and mortgage bonds in Europe. 2003. 4th ed. European Mortgage Federation. Р. 11.

В Европе существует более 80 эмитентов ипотечных облигаций: 39 — в Германии, 16 — в Испании, 8 — в Дании, по 5 — в Швеции и Франции, по 3 — в Австрии, Люксембурге и Финляндии, 2 — в Швейцарии (табл. 2).

Практически во всех странах ипотечные облигации выпускаются специализированными кредитными организациями, деятельность которых регулируется законом и контролируется специальными организациями. Во-первых, регулируются активные операции кредитных организаций и требования к кредитным продуктам. Такой подход типичен для Германии, Дании, Швеции, Франции, Финляндии и Люксембурга.

В некоторых странах (включая Австрию, Испанию, Португалию и Грецию) право выпуска ипотечных облигаций не ограничено специализированными кредитными институтами. В Швейцарии любые кредитные организации могут предоставлять ипотечные кредиты, но ипотечные облигации (Pfandbrief) могут быть выпущены только двумя Pfandbriefe-институтами. Выпуск Pfandbrief в Германии строго регулируется законодательством.

В Германии все организации, выпускающие ипотечные облигации, можно разделить на три категории:

• частные ипотечные банки, кредитные операции которых ограничены жилищным ипотечным кредитованием и кредитованием коммунальной сферы;
• помимо чисто ипотечных банков, существуют два смешанных банка, которые могут также осуществлять операции универсальных коммерческих банков;

• кредитные институты общественного (коммунального) сектора (земельные банки и др.), собственниками которых в большинстве случаев являются региональные сберегательные банки;
• два частных корабельных ипотечных банка (ship mortgage banks).

В июле 2005 г. в Германии вступил в силу закон «Об изменении законодательства об ипотечных облигациях (Pfandbrief)», который отменяет обязательное требование специализации для банков, эмитирующих немецкие ипотечные облигации (Pfandbrief), оставляя за государством жесткое регулирование их деятельности.

В Дании ипотечные облигации выпускаются ипотечными банками, которые в соответствии с законом являются специализированными кредитными учреждениями, которые осуществляют только ипотечные кредиты и связанные с ними операции. Капитал ипотечных банков увеличивался за счет коммерческих и сберегательных банков, а также Национального банка.

Во Франции ипотечные облигации (obligations foncieres) традиционно выпускаются двумя финансовыми компаниями — «Кредит Фонсье» (Франция) (Credit Foncier de France) и «Кэс де Рефинансемент де Хабитат» (Caisse de Refinancement de IHabitat).

Начиная с 25 июня 1999 г. эмитентами стали кредитные институты societe de credit foncier — специализированные кредитные организации, осуществляющие операции в сфере недвижимости. Сейчас функционируют две такие организации.

Таблица 2. Эмитенты ипотечных облигаций в Европе (2002 г.)

	Виды эмитентов	Количество эмитентов
Австрия	Смешанные ипотечные банки (2) и земельные ипотечные банки (8), эмитирующие через специализированную центральную кредитную организацию — Pfandbriefstelle der osterreichishen Landeshypothekenbanken	3
Германия	Ипотечные банки (18 специализированных и 3 смешанных), кредитные институты общественного (коммунального) сектора (9 земельных банков, DGZ DekaBank и 7 кредитных институтов коммунальной недвижимости), корабельные ипотечные банки (2)	39
Дания	Ипотечные банки	8
Испания	Любые кредитные институты (коммерческие банки, сберегательные банки, кредитные кооперативы, специализированные финансовые институты)	16
Люксембург	Ипотечные банки	3
Финляндия	Ипотечные кредитные банки	3
Франция	Специализированные кредитные организации, работающие в сфере недвижимости и финансовые компании	5
Швейцария	Центральные Pfandbrief-организации (акционерные общества, объединяющие банки кантонов, другие банки, осуществляющие ипотечное кредитование)	2
Швеция	Ипотечные компании	5

Источник: Mortgage banks and mortgage bonds in Europe. Р. 11.

Рынок ипотечных облигаций в этих странах предоставляет кредиторам среднесрочные и долгосрочные ресурсы для жилищного ипотечного кредитования по более низким и более стабильным процентным ставкам, приемлемым для заемщиков.

Как отмечалось выше, ипотечные облигации в Западной Европе обеспечивают ресурсы примерно для 20% ипотечных кредитов. Информация о роли ипотечных облигаций в отдельных странах Европы представлена ​​в таблице. 3.

Таблица 3. Доля ипотечных облигаций в финансировании ипотечных жилищных кредитов (конец 2002 г.)

	Ипотечные облигации/жилищные ипотечные кредиты, %
Дания	100,0
Швеция	65,0
Австрия	51,0
Германия	19,0
Франция	17,0
Норвегия	9,0
Испания	7,1
Нидерланды	0,5

Источник: Mortgage banks and mortgage bonds in Europe. Р. 11.

Таким образом, значение ипотечных облигаций как источника финансирования жилищных ипотечных кредитов сильно варьируется от страны к стране.

Страны, которые традиционно используют ипотечные облигации, включают Данию, Швецию, Австрию и Германию.

В Дании ипотечные ссуды почти полностью финансируются за счет ипотечных облигаций, котирующихся на Копенгагенской фондовой бирже. Закон не разрешает датским ипотечным банкам привлекать депозиты. Облигации выпускаются сериями (или лотами), характеристики которых зависят от условий обеспечивающих их ипотечных кредитов (срока, процентной ставки, условий погашения).

В Швеции ипотечные компании составляют 65% своих средств за счет выпуска ипотечных облигаций. Они могут также запросить кредиты у других финансовых институтов (как правило, компании-учредителя), но им, как и в Дании, не разрешено привлекать депозиты.

В Германии ипотечные облигации финансируют около 20% ипотечных кредитов (на сумму 208 694 млн евро в 2002 г.).

Следует отметить, что немецкие ипотечные облигации (Pfandbriefe) доминируют на европейском рынке ипотечных облигаций.

Во Франции и Испании ипотечные облигации стоят на втором месте по источникам финансирования ипотечных кредитов после депозитов, они составляют соответственно 17% (44 351 млн евро в 2002 г.) и около 7% (25 266 млн евро в 2002 г.) от общего объема выданных жилищных ипотечных кредитов.

В некоторых европейских странах ипотечные облигации также используются для финансирования кредитов государственному и муниципальному сектору. Эти кредиты идут обычно на финансирование инфраструктурных проектов. Такие облигации (часто называемые государственными, региональными или муниципальными ипотечными облигациями) широко используются в Германии и Австрии. В этих странах ссуды государственного сектора в основном финансируются за счет этого типа ипотечных облигаций. В Германии такие публичные облигации, обеспеченные залогом, составляют 78% от общего объема немецких ипотечных облигаций, в Австрии — 59%.

Ипотечные облигации регулируются законодательством. Во-первых, регулируются ипотечные кредиты, которые гарантируют ипотечные облигации. Существуют требования к LTV. Так, в Германии и Австрии LTV составляет 60%, в Дании — до 80% для жилищной ипотеки и 60% для коммерческой недвижимости. Банки должны соблюдать обязательство по согласованию активов и обязательств по срокам погашения, а также по согласованию процентов по ссудам и облигациям. В большинстве стран основными инвесторами в ипотечные облигации являются пенсионные фонды и страховые компании, а также кредитные институты (табл. 4).

Таблица 4. Структура инвесторов в ипотечные облигации, %

Инвесторы	Дания (2002)	Германия (1998)	Швеция (1998)	Франция (2002)
Пенсионные фонды, страховые компании	24	41	43*	30
Кредитные институты	42	26	19	50**
Домохозяйства	6	16	5	Нет данных
Иностранные инвесторы	10	22	6	Нет данных
Другие инвесторы	18***	2	27****	20*****

* Пенсионные фонды — 20%, страховые компании — 23%.

** Включая Центральный банк — 30%.

*** Включая государственный сектор.

**** Преимущественно нефинансовые компании.

***** Включая банки.

Источник: Mortgage banks and mortgage bonds in Europe. Р. 26.

Сквозные ипотечные ценные бумаги

Все большую роль в финансовом обеспечении ипотечных кредитов начинают играть сквозные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами и созданные по типу американских mortgage-backed securities (далее — MBS).

Кредиторы создают специальные организации, которые покупают ипотечные ссуды, формируют ссудные пулы, выпускают MBS и продают их инвесторам. Отличительной особенностью данных бумаг является то, что банк, предоставивший ипотечный кредит, получает возможность «убрать его со своего баланса», передав или продав специальной организации, которая, собрав на своем балансе пул кредитов, выпускает MBS. Владельцы этих ценных бумаг одновременно являются владельцами акций, находящихся в собственности этих ценных бумаг.

В свою очередь, первоначальный кредитор вместо ипотечной ссуды может получить соответствующую гарантию, имеющую ряд преимуществ. это менее рискованно, чем конкретная ссуда, поскольку она обеспечена большим пулом ссуд, а распределение кредитных рисков по пулу более ликвидно и легко в использовании. Это обеспечивает рефинансирование ипотечных кредитов. Банки сохранят функции обслуживания выданных и проданных ипотечных кредитов. При этом владелец этой ценной бумаги, в отличие от владельца ипотечной облигации, несет значительную часть рисков, связанных с этим кредитным пулом. Таким образом, без дополнительных гарантий и государственной поддержки — как это имеет место в Соединенных Штатах через крупных игроков вторичного рынка — рынок этих ценных бумаг в Европе все еще развивается более медленными темпами. Кроме того, развитие рынка MBS ограничено особенностями европейского законодательства, что делает невозможным создание трастовых организаций американского типа, выпускающих ценные бумаги, без надлежащей регистрации кредитов на балансе траста.

По данным на конец 2001 г., доля MBS в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам составила во Франции — 4%, Ирландии — 7%, Испании — 6%. В целом для стран Европейского союза доля MBS в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам пока невелика и составляет 0,8% (без учета Великобритании) См.: Mortgage banks and mortgage bonds in Europe. Р. 32..

Слабое развитие MBS в Европе также объясняется отсутствием необходимой стандартизации жилищной ипотеки. Более чем вековая традиция европейского ипотечного рынка основана на ипотечных облигациях, выпущенных ипотечными банками и кредитными учреждениями. В настоящее время большинство ипотечных кредитов (98%) в Европе остаются на балансе банков.

С развитием стандартизации ипотечного кредитования MBS будет играть все более важную роль, поскольку он позволяет разделить риски, более эффективно использовать капитал и поддерживается ипотечным пулом.

Среди стран Евросоюза Испания и Франция наиболее активно развивают рынок МБС. Они опережают в этом отношении Нидерланды, Бельгию и Германию. В Дании, Греции, Австрии MBS не выпускаются. Представление о европейском рынке MBS дает табл. 5.

Таблица 5. Европейский рынок MBS (2001 г.)

	Рынок MBS, объем задолженности (млн евро)	MBS, % от объема задолженности по ипотечным жилищным кредитам
Бельгия	1 211	3,0
Испания	22 701	6,0
Франция	4 211	4,0
Ирландия	4 318	7,0
Нидерланды	22 451	0,7
Великобритания	Нет данных	Нет данных
Европейский союз	54 892	0,8

Источник: Mortgage banks and mortgage bonds in Europe. Р. 32.

Жилищные контрактные сбережения

Наибольшее распространение в Европе получила немецкая система Bauschparkasse. В соответствии с этой системой (см. главу 16), потенциальные покупатели жилья заключают контракт, содержащий обязательства клиента накопить определенную сумму за определенный период времени, как правило, по более низким по сравнению с рыночными процентным ставкам. Это так называемая закрытая сберегательная система, которая привлекает средства граждан, заинтересованных в получении ипотечной ссуды. За счет заемных средств заемщики также получают ссуды по процентным ставкам ниже рыночных, поскольку полученные таким образом ресурсы обходятся кредитору дешевле, чем средства, полученные на обычном финансовом рынке.

В основном эта система функционирует в Германии и Австрии. Ее привлекательность повышается за счет государственных премий.

Другая, так называемая открытая система жилищных сбережений, действует во Франции. Она направлена ​​на вовлечение в процесс накопления сбережений не только граждан, желающих получить ипотечный кредит, но и тех, кто не намерен брать ссуду, но интересуется самой программой сбережений. Условия накопления становятся привлекательными для широкого круга людей благодаря государственным льготам. Взносы в систему жилищных сбережений имеют конкурентное преимущество перед традиционной системой сбережений благодаря налоговым льготам и государственным премиям, получаемым участниками программы жилищных сбережений при выполнении условий сберегательного соглашения.

2. Характеристика современного европейского рынка ипотечных кредитов

В настоящее время основной тенденцией развития ипотечного кредитования в различных странах Западной Европы является высокая степень интеграции этого процесса в европейский рынок.

Для некоторых стран характерно снятие некоторых ограничений на осуществление ипотечной деятельности, изменение характера финансовых учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты. Так, в Великобритании многие строительные общества были преобразованы в банки; в Италии новый закон отменил принцип специализации, в результате чего все ипотечные банки были преобразованы в универсальные банки, которым разрешено осуществлять все виды банковских операций; в Германии вступил в силу закон, смягчающий требование специализации для банков, эмитирующих ипотечные облигации. Сейчас важнее не какая организация предоставляет ипотеку, а какие ипотечные продукты предлагаются.

Меры регулирования ипотечного рынка, принятые Европейским союзом, оказали значительное влияние на ипотечных кредиторов. Национальные ипотечные рынки были открыты для конкуренции на всем европейском рынке. определен основополагающий принцип контроля за деятельностью ипотечных кредиторов: кредиторы могут свободно заниматься ипотечным бизнесом в любой европейской стране, но их деятельность должна регулироваться национальными надзорными органами.

Серьезное влияние на изменение рынка ипотечных кредитов Европейского союза оказало введение с 1 января 2002 г. единой валюты — евро. Это устраняет риски обменного курса, сокращает транзакционные издержки, увеличивает прозрачность кредитных цен и снижает риск процентной ставки за счет координации экономической политики. Кроме того, единая валюта способствует формированию рынка облигаций, деноминированных в евро, ожидается, что этот рынок станет более стабильным, чем предыдущие внутренние рынки. В результате создаются благоприятные условия для развития таких долгосрочных инструментов, как ипотечные облигации и MBS. Национальные рынки ценных бумаг будут объединены в единый рынок с общими условиями обращения ценных бумаг. Это должно привести к увеличению размера ипотечного рынка по сравнению с отдельными национальными рынками, что, в свою очередь, создаст предпосылки для секьюритизации и участия как институциональных, так и частных инвесторов в ипотеке.

Основные характеристики типичных ипотечных кредитов

В Европе существуют разные типы кредитных продуктов, процентные ставки, LTV и разные условия кредитования. Эти различия во многом обусловлены особенностями национального законодательства, экономической и социальной политики и историческими особенностями. Кроме того, существуют разные подходы к регулированию прав потребителей, которые также влияют на предлагаемые кредитные продукты. Наконец, типы предоставляемых кредитов и их условия различны в разных кредитных организациях (ипотечные банки, строительные общества, стройсберкассы, сберегательные банки, универсальные банки и др.).

Принятые в европейских странах сроки кредитования составляют от 10 до 30 лет, причем наиболее характерным является кредитный период продолжительностью около 15 лет. Кредиты со сроком погашения до 30 лет используются в Германии, Дании, Австрии, Швеции, Нидерландах. LTV варьируется от 80% в Дании и Швеции до 43Ї54% в Греции и Австрии.

Преобладающие подходы к типу процентной ставки, применяемой по ипотечным кредитам, также различаются. В Великобритании в основном используется переменная процентная ставка, в Дании — переменная и фиксированная, во Франции — фиксированная (50% кредитов) и переменная (50% кредитов), в Германии — фиксированная, в Испании — фиксированная (90% кредитов).

Некоторые отличия кредитных продуктов, используемых в странах Европы, представлены в таблице. 6, 7 и на рис. 1.

Таблица 6. Основные характеристики ипотечных кредитов в европейских странах

	Дания	Франция	Гер-мания	Италия	Нидер-ланды	Порту-галия	Испа-ния	Великобритания
LTV, %
Средний	80	67	67	55	90	83	70	69
Максимальный	80	100	80	80	115*	90	100	110*
Диапазон сроков кредитования, лет
2-5
5-10
10-20
Более 20
Заемщики
Молодая семья (до 30 лет)
Пожилая семья (старше 50 лет)
С небольшими сбережениями
С неподтвержденным доходом
Частные предприниматели

* LTV может быть больше 100% при наличии возможности у заемщика получить необеспеченный дополнительный кредит, который может быть использован на покрытие затрат, связанных с осуществлением ипотечной сделки, переездом и др.

Обозначения: — широко доступны, — ограничены, — недоступны.

Источник: Low, S., Matthew Sebag-Monteiore, Achim Dubel. 2003. Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets. October. Р. 27.

В ряде стран применяются кредитные продукты, предусматривающие установление фиксированной процентной ставки на определенный срок кредита и возможность ее пересмотра в течение оставшегося срока кредитования (рис. 1).

Источник: Low, S., Matthew Sebag-Monteiore, Achim Dubel. 2003. Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets. October. Р. 29.

Рис. 1. Возможности изменения процентных ставок по ипотечным кредитам в странах Европейского союза

Таблица 7. Ограничения на досрочное погашение ипотечного кредита в странах Европейского союза

	Ограничения на досрочное погашение кредита
Дания	По большинству продуктов с фиксированной ставкой досрочное погашение возможно без ограничений и штрафов (за исключением платы за административные расходы)
Франция	Штрафы за досрочное погашение кредита ограничены законом и не могут превышать 3% от суммы, уплаченной авансом, или 6-кратного размера ежемесячных процентов. Штрафы за досрочное погашение кредита могут применяться только к продуктам с фиксированной процентной ставкой (законодательное ограничение). В случае смерти, вынужденной безработицы или вынужденной смены работы запрещается взимать штрафы за досрочное погашение
Германия	Кредиторы берут плату для покрытия операционных и финансовых потерь. Законодательно запрещается взимать штрафы за досрочное погашение кредитов с переменной процентной ставкой
Голландия	В национальном кодексе поведения записано, что 10% основной части долга может быть досрочно выплачено без штрафа (на практике — до 15%). В случае переезда штрафы за досрочное погашение не взимаются
Великобритания	Штраф за досрочное погашение для многих продуктов с фиксированной ставкой. Тенденция к падению величины штрафов под влиянием союзов потребителей

Источник: Low, S., Matthew Sebag-Monteiore, Achim Dubel. 2003. Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets. October. Р. 42.

3. Характеристика систем ипотечного жилищного кредитования в некоторых странах Западной Европы

Дания

На рынке ипотечного жилищного кредитования Дании доминируют специализированные ипотечные кредитные организации (80Ї85% всех кредитов).

Функционируют 8 основных ипотечных банков. Их капитал формировался за счет коммерческих банков, сберегательных касс и Национального банка. Они выпускают ипотечные облигации, обеспеченные ссудным пулом — это основа для формирования ресурсов ипотечных ссуд.

Правительство регулирует ипотечный рынок (это часть общей макроэкономической политики кредитного контроля).

Ограничиваются условия кредитования: максимальные сроки и LTV.

Субъекты ипотечного кредитования:

• специализированные ипотечные организации (доминируют на рынке жилищных кредитов);
• сберегательные банки;
• коммерческие банки.

Ипотечные облигации, право эмитировать которые принадлежит только специализированным ипотечным кредиторам, имеют следующие характеристики:

• обращаются на Копенгагенской фондовой бирже (датский рынок ипотечных облигаций — один из самых больших и наиболее ликвидных в мире);
• основными покупателями являются коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды (80% активов пенсионных фондов находится в виде правительственных или ипотечных ценных бумаг);
• в последние годы покупка ценных бумаг банками сократилась, а пенсионными фондами и страховыми компаниями — повысилась, небольшая, но растущая доля ипотечных ценных бумаг продается зарубежным инвесторам;

• облигации обеспечены первыми ипотечными кредитами;
• заемщики в каждом пуле вносят платежи в резервный фонд, связанный с пулом;
• существует несколько типов ипотечных облигаций: аннуитетные облигации (преобладающие), серийные облигации (периодически понижающиеся платежи);
• сроки облигаций — 10, 20, 30 лет с фиксированным купонным процентом.

Ипотечные компании сотрудничают с банками и сберегательными банками, чтобы расширить свои возможности кредитного мониторинга (поскольку ипотечные компании не осуществляют депозитных операций и имеют меньше точек соприкосновения с клиентами).

Ресурсами ипотечных кредитов являются:

• ипотечные облигации;
• депозиты;
• межбанковские кредиты (включая иностранные банки).

LTV по кредитам ипотечных организаций составляет 80%, платежи по погашению кредита осуществляются ежеквартально или ежемесячно.

Существуют некоторые отличительные особенности в условиях ипотечного кредитования, осуществляемого ипотечными компаниями и универсальными коммерческими и сберегательными банками.

Коммерческие и сберегательные банки, как правило, предоставляют кредиты на 5Ї10 лет с переменной процентной ставкой (пересмотр — в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3Ї4 процентных пункта по отношению к проценту по первому ипотечному кредиту.

Ипотечные компании кредитуют по фиксированной процентной ставке на 20Ї30 лет. Предоставляются как аннуитетные кредиты, так и кредиты с равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов на оставшуюся часть долга. Проценты по ипотечным кредитам на 50Ї60 базисных пунктов превышают проценты по ипотечным облигациям. Этот спрэд (разница между стоимостью привлечения ресурсов и процентной ставкой по кредиту) включает две части: административный сбор — 30-35 базисных пунктов в зависимости от объема кредита (крупные кредиты на сумму свыше 1 млн датских крон получают льготы: для них данный сбор на 5 базисных пунктов ниже) и требуемый взнос в резервы — 15-20 базисных пунктов в зависимости от LTV. Заемщик также вносит предварительный платеж — 1% от суммы долга для покрытия ожидаемых потерь при неплатежах и затрат на оформление.

Существуют некоторые особенности в андеррайтинге кредита: главный критерий — соотношение затрат на жилье (плата за кредит, налоги, страховка приобретаемого жилья) и доходов заемщика (не более 30%), при этом, если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может потребовать от него открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность, а не кредитоспособность заемщика.

Великобритания

Жилищное финансирование в Великобритании в наименьшей степени подвержено вмешательству государства. На ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на сберегательные банки в континентальной Европе или в США. Они могут привлечь относительно недорогие средства благодаря своей репутации как организации, ориентированной на потребителей.

Далее перечислим субъекты ипотечного кредитования в Великобритании.

1. Строительные общества (Building societies) — специализированные финансовые институты, осуществляющие две основные функции: привлечение депозитов и предоставление ипотечных жилищных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных обществ приходится на ипотечные жилищные кредиты. Основными условиями кредитования являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора — 1,9—2,2%, срок кредита — до 25 лет, LTV — 70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в универсальные коммерческие банки.

2. Коммерческие банки (доминируют 5 банков) предлагают такие же типы кредитов, как и строительные общества, но свои фонды формируют на оптовом финансовом рынке.

3. Консолидированные кредиторы финансируются в основном зарубежными финансовыми организациями, работают через брокеров и страховых агентов и предлагают ряд альтернативных продуктов (ипотека с фиксированной на 3—5 лет ставкой с последующим пересмотром ставки в зависимости от ставки LIBOR).

Фонды образуются за счет предложения облигаций на рынке еврооблигаций либо продажи головной фирме (владеющей контрольным пакетом акций).

Около 80% всех выданных кредитов составляют кредиты с переменной процентной ставкой, размеры изменения которой определяется кредитором, как правило, без привязки к какому-либо внешнему индикатору в зависимости от изменения уровня инфляции. Секьюритизация таких кредитов сложна, так как нет объективных индикаторов, определяющих процентную ставку для держателей ценных бумаг. Процент зависит от процентной политики кредитора.

Начиная с 1998 г. фиксированная процентная ставка становится все более популярной. Правда, она в основном применяется для кредитов на короткие сроки (около четырех лет).

Секьюритизация активно развивается в Великобритании. Ипотечные компании выступили инициаторами секьюритизации в 1998 г., в период существенного роста рынка ипотечных кредитов. Необходимость развития вторичного рынка была обусловлена потребностью в более эффективном использовании капитала, снижением инфляции и процентных ставок, существующими оценками возможностей создания более объемного вторичного рынка. Одной из предпосылок развития вторичного рынка явилась отработка ипотечными компаниями процедур андеррайтинга в период ипотечного бума 1998 г.

В Великобритании популярна купля-продажа пакета ипотечных кредитов портфельными инвесторами.

MBS выпускаются тремя ипотечными корпорациями и характеризуются высокой категорией и ликвидностью.

Широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (около 80% всех кредитов).

Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на срок кредита. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании — страховые взносы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск и получает хорошие комиссионные за продажу полисов страхования жизни, а заемщик получает налоговые льготы. В настоящее время полисы страхования жизни больше не позволяют получать значительные налоговые льготы, поэтому на смену этой схеме кредитования приходят другие, более выгодные с точки зрения налогообложения (пенсионные и персональные инвестиционные программы).

ипотечный жилищный кредитование

Германия

Система жилищного финансирования в Германии основывается как на депозитном рынке, так и на рынке капитала (ипотечных облигаций).

Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.

Основные субъекты ипотеки:

• ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций;
• существуют также три смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческие и как ипотечные;

• сберегательные банки;
• кредитные кооперативы, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках;
• стройсберкассы (Баушпаркассе).

Ипотечный рынок в Германии жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации до июня 2005 г. могли только лицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5-10 базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты могут только стройсберкассы.

Особенности ипотечных облигаций:

• обеспечены первыми ипотечными кредитами с низким LTV, не более 60%;
• эмитируются ипотечными банками, а не специализированными организациями.

Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).

Франция

Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.

Субъекты ипотеки:

• банки, функционирующие в соответствии с банковским законодательством;
• ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получать специальную лицензию;

• финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки;
• они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не могут привлекать краткосрочные (до 2 лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.

Виды ипотечных кредитов:

• субсидируемые кредиты (предоставляются в рамках системы социального страхования и регламентируются государством, например кредит с прямым субсидированием и жилищное кредитование на основе накоплений, являющееся наиболее значимой программой См. главу 16.);
• рыночные кредиты (LTV до 60%, срок кредита — до 15 лет, преобладает фиксированная ставка, требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%).

Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки (строительные организации, инвестирующие в строительство жилых домов, имеют некоторые налоговые льготы; налогооблагаемый доход граждан уменьшается на сумму процентов по кредиту), так и прямого жилищного субсидирования.

Ресурсы ипотеки формируются за счет:

• жилищных сберегательных контрактов;
• депозитов;
• облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

Ипотечные облигации традиционно выпускаются двумя организациями: Credit Foncier de France и Caisse de Refinancement de L’Habitat. Помимо этих организаций, существует еще несколько, которые также работают на рынке ипотечных облигаций.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, существуют в виде:

• облигаций со сроками 10-15 лет и фиксированной процентной ставкой;
• облигаций с опционом, предусматривающих возможность их выкупа эмитентом и изменения процентных ставок;
• облигаций с индексируемой процентной ставкой.

Основная литература

[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/referat/ipotechnoe-kreditovanie-v-germanii/

1. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков).

— М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.

2. Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России — М.: Институт экономики города, 1994.

3. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. — М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

4. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

5. Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов).

— М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.

6. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. — М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

7. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. — М: Фонд «Институт экономики города», 2004

8. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. — М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

9. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / под ред. Н.Б. Косаревой и Р. Дж. Страйка. — М. Фонд «Институт экономики города», 2001.

10. Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов. — М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

11. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. — М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

12. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

13. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред. Э.К. Трутнева. — М. Фонд «Институт экономики города», 2004.

14. Страйк Р., Косарева Н.Б. Становление рынка жилья в России // Вестник экономических реформ. 1993.

15. Dennis, Marshall W. 1992. Residential Mortgage Lending. 3nd ed.

16. Fabozzi, Frank J., C. Ramsey, and Frank Ramirez. 1994. Collateralized mortgage obligations: structures and analysis. 2nd ed. Frank J. Fabozzi Associates.

17. Fabozzi, Frank J., ed. 2001. Bank Loans: Secondary Market and Portfolio Management. John Wiley & Sons.

18. Kamakura Corporation. 1998. Asset & Liability Management: A Synthesis of New Methodologies. Risk Books Publications.

19. Kider? Mitchel H., and Don Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. New York: Juris Publishing, Inc.

20. Korajczyk, Robert A., ed. 1999. Asset Pricing and Portfolio Performance: Models, Strategy and Performance Metrics. Risk Books Publications.

21. Lore, Kenneth, and Cameron L. Cowan. 2000. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market. MN: West Group.