Вопрос ипотечного кредитования является весьма актуальным в нашей стране, т.к. покупка квартиры в кредит – удобный способ решения жилищных проблем. Конечно, приобретение жилья в кредит делает его дороже, но с другой стороны, во-первых, можно воспользоваться налоговыми льготами, предоставляемыми при приобретении жилья за счет кредитных средств, во-вторых, это выгоднее, чем снимать квартиру и параллельно копить на свою, и в-третьих, в наших условиях приобретение недвижимости является одним из лучших способов сохранения сбережений.
В России ипотечные программы стали появляться с 1996 года, как на федеральном, так и на местном уровне. Но реальное появление ипотеки стало
возможным с принятием Федерального закона «Об ипотеке» N 102 –ФЗ от 22 июля 1998 года.
Ипотека отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива вернуть кредит и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия ипотеки он остается жить на своей жилплощади. Это отражено в первой главе пункта первого Закона «Об ипотеке».
В настоящие время многие банки, кредитующие население, предоставляют своим клиентам различные схемы и условия ипотечного кредитования
Целью исследования выпускной квалификационной работы является анализ системы ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк», выявление проблем и перспективы развития ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк»
Сберегательный банк уже не первый год работает на рынке ипотечных кредитов и имеет свои разработки в данной сфере.
Исходя из основной цели, в работе необходимо решить следующие задачи:
- выявить сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике;
- проанализировать финансово-экономическую деятельность ПАО «Сбербанк»;
- рассмотреть основные направления деятельности ПАО «Сбербанк»
- охарактеризовать условия выдачи и механизм организации ипотечного кредитования;
- Объектом исследования выступает ПАО «Сбербанк».
Предметом исследования является ипотечное кредитование.
Выпускная квалификационная работа включает в себя: введение, две главы, заключение, список использованной литературы.
Во введении обосновывается актуальность работы, определяется предмет, основная цель и задачи исследования.
В первой главе выпускной квалификационной работы рассматриваются: теоретические основы организации ипотечного кредитования. Во второй главе выпускной квалификационной работы рассматривается механизм ипотечного кредитования в коммерческом банке.
Курсовая ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ В РОССИИ ...
... Сбербанк России», Провести анализ ипотечных кредитов в ПАО «Сбербанк России», Консультируем по совершенствованию кредитных программ в Сбербанке России». Предмет курсовой работы: ипотечное кредитование. Объект курсовой работы: ПАО «Сбербанк России». ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ... РФ. По целям кредитования: Жилищное кредитование: Приобретение готового жилья в многоквартирном доме ...
В заключение выпускной квалификационной работы подводится итог всей выполненной работы.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 СУЩНОСТЬ, ФУНКЦИИ И РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЕ
Ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества.
Предметом ипотеки могут быть индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.
Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:
- кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;
- обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка.
На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;
- срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен – как правило, 20-30 лет и более;
- обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается [3].
- сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;
- благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика [6, c. 590].
Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита – необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение.
Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику [9, c. 288].
Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период).
Правила ипотеки жилья
... поручителем; o согласование условий кредита между заемщиком и поручителем. Второй этап — заключение договора поручительства между заемщиком и поручителем: o заключение договора купли-продажи жилья — заемщик-поручитель. Третий этап — ... ему долю в квартире (ст. 246 ГК РФ). 9. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием ...
Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Платежи по кредиту также могут быть и дифференцированными. Дифференцированные платежи – это ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту [9, c. 288].
Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж.
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита – передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения
заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях [8, c. 500].
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
В зависимости от цели кредита различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски.
Жилищный кредит может предоставляться на различные цели:
- приобретение готового жилья в качестве: основного места жительства;
- дополнительного места жительства;
- для сезонного проживания;
- для сдачи в аренду (наем) и т.д.
Данная классификация и уточнение целей приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе принятия решения о
предоставлении кредита.
1) Кредиты на строительство индивидуального жилья.
Это особый класс жилищных кредитов физическим лицам, и в их предоставлении, как правило, можно выделить две стадии:
- первая стадия – на собственно строительство индивидуального дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;
- вторая стадия – после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья.
С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления:
- выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);
- поэтапное финансирование строительства жилого объекта.
Строительный кредит, как правило, выдается только на период строительства индивидуального дома – 1-1,5 года. Обеспечением займа могут быть земельный участок в собственности физического лица-заемщика, материальные активы заемщика, гарантии или поручительства. Кредит выдается по частям в соответствии с этапами реализации строительного проекта. Проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. В процессе строительства заемщик выплачивает лишь проценты по кредиту. Иногда в процессе строительства проценты начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к остатку основного долга и капитализируются. Как правило, после завершения строительства строительный кредит модифицируется в долгосрочный ипотечный кредит, обеспечиваемый построенным индивидуальным домом и земельным участком, и погашается в течение 15-30 лет [17, с.322].
Понятие сущность кредитных рисков
... отражены на рисунке 1. Принято считать, что момент возникновения кредитного риска – это заключение заемщиком кредитного договора. В настоящее время доходы от кредитования клиентов составляют ... цене, покрывающей задолженность по кредиту [26, с. 74]. Таким образом, рассмотрев сущность и классификацию кредитных рисков, рассмотрим особенности управления кредитными рисками коммерческого банка.
В зависимости от типа жилищного кредита различаются способы его погашения. Так, на протяжении всего срока кредита заемщик может выплачивать только процент по нему, а сумму основного долга гасить в конце кредитного периода. Чтобы сделать погашение суммы основного долга менее обременительным, его выплата может распределяться равными частями на весь период кредитования. Таким образом, каждый ежемесячный платеж заемщика состоит условно из двух частей – части основной суммы кредита и процента на остаток долга. Особое распространение в зарубежной практике получил расчет платежей по формуле аннуитетных платежей. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые в равные промежутки времени, равны по величине. При этом, чтобы сделать равномерной нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, в то время как соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении кредитного периода [11, с. 460].
Протяженность кредитного периода (срок кредита) непосредственно влияет на доступность ипотечного кредита для заемщика. Увеличение срока кредита ведет к уменьшению суммы ежемесячного платежа в счет погашения кредита. Это означает, что при одних и тех же стартовых условиях (одинаковых начальном доходе, процентной ставке, первоначальном взносе, соотношении ежемесячного платежа по кредиту и дохода) в зависимости от возможности увеличения продолжительности погашения кредита заемщик может взять большую сумму [16, с. 227].
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов [1].
Создание указанной системы позволит:
- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
- обеспечить развитие строительного комплекса;
- оживить экономику страны в целом.
Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики [18, с. 322].
Организация ипотечного кредитования физических лиц в банке
... к заемщикам ужесточились, были повышены процентные ставки по ипотечным кредитам, а ряд банков отказался от данного вида кредитования. Поэтому проведение анализа и выявление проблем и перспектив ... заняло место основного вида банковской деятельности. Наиболее быстро развивавшимся сегментом рынка кредитных услуг является кредитование населения. Несмотря на то, что на долю ипотеки приходится менее ...
Систему ипотечного жилищного кредитования для более точного понимания можно посмотреть на рисунке 1.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны [14, с. 687].
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, — перспективное направление банковской деятельности [14, с. 687].
1.2 КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК КАК УЧАСТНИК КРЕДИТНЫХ ОТНОШЕНИЙ
В процессе развития кредита и банков выявился очевидный факт, что характерной особенностью и обязательным элементом существования и применения кредита служит наличие кредитных отношений между участниками кредитной сделки.
Анализ существующих в экономической литературе определений кредита позволяет сделать вывод о том, что наиболее удачной является характеристика кредита как отношений, связанных с обратным предоставлением ресурсов и погашением возникающих в связи с этим обязательств. Достоинство её в том, что практически охватываются все виды кредитных отношений, и не только те, которые возникают в связи с движением ссудного капитала, но и те, которые связаны с реализацией товаров с отсрочкой их оплаты, предоплатой, операциями со сбережениями населения и др.
Что же касается банковского кредитования, то обычно суммы предоставляемых ссуд зачисляются на расчётные счета. Здесь происходит равновеликое и одновременное увеличение ссудной задолженности и остатков на расчётных счетах без использования для кредитных операций других средств, хранящихся в банке. Возникающие при этом кредитные отношения прекращаются при погашении ссудной задолженности [13, с. 32].
Потребительское кредитование на примере Сбербанка
... потребительского кредита. Кредит с разовым погашением. Сюда можно отнести овердрафты и кредитные линии. Кредит с рассрочкой платежа - составляют основную часть потребительского кредита. Формирование потребительского кредитования в ... воспроизводства на основе достижений научно-технического прогресса. Благодаря выдачи кредитов физическим лицам Сбербанк России ОАО, так же как и остальные коммерческие ...
Делая вывод из вышесказанного нужно сказать, что при подобных кредитных операциях происходит не перераспределение средств в общепринятом понимании этого термина, а возвратное предоставление средств. Здесь банк выступает как организация, способная с помощью кредитных операций создавать и предоставлять взаймы платёжные средства и уничтожать их при погашении ссудной задолженности. В этой связи трудно рассматривать банк как организацию, осуществляющую перераспределение средств.
Таким образом, имеющиеся различия кредитных отношений обусловливают целесообразность того, чтобы не ограничиваться отнесением их на этом основании к родовому признаку «кредит», а выяснить в каждом конкретном случае, о каком виде кредитных отношений идёт речь. При этом следует обращать внимание на взаимосвязи отдельных видов кредитных отношений, среди которых доминирующее значение имеет их взаимосвязь с банковским кредитом.
В сфере банковского кредита население нашей страны выступает главным образом в качестве кредитора.
В настоящее время в качестве субъектов банковского кредита стали активно выступать органы государственной власти различного уровня.
Коммерческие банки предоставляют краткосрочные кредиты:
- для покрытия кассового разрыва при исполнении бюджета на срок до окончания бюджетного периода;
- покрытие бюджетного дефицита;
- под ценные бумаги, выпущенные для финансирования целевых программ социально-экономического развития региона. [13, 32 с.]
Банковское кредитование предприятий и других организационно-правовых структур на производственные и социальные нужды осуществляется при строгом соблюдение принципов кредитования, которые представляют собой главный элемент системы кредитования, поскольку отражают сущность и содержание кредита, а также требования объективных экономических законов, в том числе и в области кредитных отношений.
К принципам кредитования относятся:
- срочность возврата;
- дифференцированность;
- обеспеченность;
- платность.
Особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений, является возвратность. Она является неотъемлемой чертой кредита, его атрибутом, без которой он не может существовать.
Срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Этот принцип означает, что кредит должен быть не просто возвращён, а возвращён в строго определённый срок, т.е. в нём находят конкретное выражение факторы времени. И, следовательно, срочность есть временная определённость возвратности кредита. Срок кредитования является предельным временем нахождения ссуженных средств в руках заёмщика и выступает той мерой, за пределами которой количественные изменения во времени переходят в качественные: если нарушается срок пользования ссудой, то искажается сущность кредита, он теряет своё подлинное назначение, что отрицательно складывается на состоянии денежного обращения в стране [5].
Сроки кредитования устанавливаются банком исходя из сроков оборачиваемости кредитуемых материальных ценностей [22, с. 540].
С этим принципом очень тесно связаны два других принципа кредитования, таких, как дифференцированность и обеспеченность.
Дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть. В таком случае дифференциация кредитования должна осуществляться на основе показателей кредитоспособности, под которой понимается финансовое состояние предприятия, дающая уверенность в способности и готовности заёмщика возвратить кредит в оговоренный договором срок. Эти качества потенциальных заёмщиков оцениваются посредством анализа их баланса на ликвидность, обеспеченность хозяйства собственными источниками, уровень его рентабельности на текущий момент и в перспективе [22, с. 540].
Принцип платности кредита означает, что каждый заёмщик должен внести банку определённую плату за временное заимствование у него для своих нужд денежных средств. На практике реализация этого принципа осуществляется посредством банковского процента. Ставка банковского процента – это своего рода «цена» кредита. Банку платность кредита обеспечивает покрытие его затрат, связанных с уплатой процентов за привлечённые в депозиты чужие средства, затрат по содержанию своего аппарата, а также обеспечивает получение прибыли для увеличения ресурсных фондов кредитования (резервного, уставного) и использования на собственные и иные нужды.
Сегодня коммерческий банк в развитой рыночной экономике способен предложить клиенту до 150 видов разнообразных банковских продуктов и услуг. Широкая диверсификация операций сохранять клиентов и оставаться рентабельными даже при весьма неблагоприятной конъюнктуре. Не случайно во всех странах с рыночной экономикой они остаются главным операционным звеном кредитной системы [20, с. 687].
1.3 ВИДЫ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ, ИХ ХАРАКТЕРИСТИКА
Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется, прежде всего, сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Рынок ипотеки в России быстро развивается, растет количество банков, занимающихся ипотечным кредитованием, они предлагают все новые и новые ипотечные программы. Это делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.
Все ипотечные жилищные кредиты по целям кредитования можно разделить на три группы:
- кредиты на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
- на приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;
- на приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
- кредиты на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).
- кредиты на строительство предоставляются по открытой невозобновляемой кредитной линии, лимит которой определяется общей потребностью в заемных средствах на проведение строительно-монтажных работ; кредиты на приобретение строящегося жилья.
Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и не возобновляемые кредитные линии. [20, с.687].
В зависимости от того, на приобретение какого типа недвижимости они выдаются, разделяются на кредиты на покупку квартиры (на первичном и вторичном рынках недвижимости), кредиты на покупку комнаты, на покупку загородной недвижимости и кредит на иные цели.
В системе ипотечного кредитования можно выделить несколько различных видов кредитов в соответствии с характером выплат:
- постоянный ипотечный кредит;
- кредит с постоянными выплатами.
Постоянный ипотечный кредит — это наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к числу самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.
Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет подвиды, которые будут приведены ниже.
Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают единовременный (шаровой) платеж. В его рамках также выделяют три разновидности:
- с замораживанием процентных выплат до истечения срока. Данный вид кредита не предусматривает каких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограничено;
- с выплатой только процентов. Предусматривается, что в течение срока регулярно будут выплачиваться проценты по кредиту. В то время как выплаты основной суммы кредита планируются в самом конце срока;
- с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом.
Предусматривает, что выплаты будут осуществляться частично до конца срока кредита [7, с.345].
Пружинный кредит, или кредит с фиксированным платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.
Кредит с участием в доходах и приросте стоимости. Данный вид ипотечного кредита применяется при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.
Кредит с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом).
Данный кредит предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока и используется владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью).
Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту [7, с. 345].
Кредит с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле этот кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.
Кредит с переменной ставкой. Обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования [23, с. 440].
Канадский ролл — овер. Это ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит — это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки)
Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что под уже аккредитованную недвижимость предоставляют второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.
Кредит с выплатой добавленного процента. Предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают возможность досрочного погашения кредита [23, с. 440].
2 МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ
2.1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПАО «СБЕРБАНК»
Сбербанк сегодня – это кровеносная система российской экономики, треть ее банковской системы. Банк дает работу и источник дохода каждой 150-й российской семье.
На долю лидера российского банковского сектора по общему объему активов приходится 28,7% совокупных банковских активов (по состоянию на 1 января 2016 года).
Банк является основным кредитором российской экономики и занимает крупнейшую долю на рынке вкладов. На его долю приходится 46% вкладов населения, 38.7% кредитов физическим лицам и 32.2% кредитов юридическим лицам.
Сбербанк сегодня — это 12 территориальных банков и более 16 тысяч отделений по всей стране, в 83 субъектах Российской Федерации..
Спектр услуг Сбербанка для розничных клиентов максимально широк: от традиционных депозитов и различных видов кредитования до банковских карт, денежных переводов, банковского страхования и брокерских услуг.
Все розничные кредиты в Сбербанке выдаются по технологии «Кредитная фабрика», созданной для эффективной оценки кредитных рисков и обеспечения высокого качества кредитного портфеля [24].
Стремясь сделать обслуживание более удобным, современным и технологичным, Сбербанк с каждым годом все более совершенствует возможности дистанционного управления счетами клиентов. В банке создана система удаленных каналов обслуживания, в которую входят:
- мобильные приложения Сбербанк Онлайн для смартфонов (более 31 млн активных пользователей);
- веб-версия Сбербанк Онлайн (16 млн активных пользователей);
- SMS-сервис «Мобильный банк» (более 23 млн. активных пользователей);
- одна из крупнейших в мире сетей банкоматов и терминалов самообслуживания (более 90 тыс. устройств).
ПАО «Сбербанк» является крупнейшим эмитентом дебетовых и кредитных карт. Совместный банк, созданный ПАО «Сбербанк» и BNP Paribas, занимается POS-кредитованием под брендом Cetelem, используя концепцию «ответственного кредитования». Среди клиентов Сбербанка — более 1 млн предприятий (из 4,5 млн зарегистрированных юридических лиц в России).
Банк обслуживает все группы корпоративных клиентов, причем на долю малых и средних компаний приходится более 35% корпоративного кредитного портфеля банка.
Оставшаяся часть — это кредитование крупных и крупнейших корпоративных клиентов. Сбербанк сегодня — это команда, в которую входят более 260 тыс. квалифицированных сотрудников, работающих над превращением банка в лучшую сервисную компанию с продуктами и услугами мирового уровня.
ПАО «Сбербанк» сегодня — это мощный современный банк, который стремительно трансформируется в один из крупнейших мировых финансовых институтов.
В последние годы ПАО «Сбербанк» существенно расширил свое международное присутствие. Помимо стран СНГ (Казахстан, Украина и Беларусь), ПАО «Сбербанк» представлен в девяти странах Центральной и Восточной Европы (Sberbank Europe AG, бывший Volksbank International) и в Турции.
Сделка по покупке DenizBank была завершена в сентябре 2012 года и стала крупнейшим приобретением за более чем 170-летнюю историю Банка. ПАО «Сбербанк» также имеет представительства в Германии и Китае, филиал в Индии, работает в Швейцарии [24].
Рассмотрим динамику активов банка ПАО «Сбербанк» (таблица 1)
Таблица 1- Активы банка ПАО «Сбербанк», млрд. руб. [24]
| Активы | 31 декабря 2016г. | 31 декабря 2017г. |
| Денежные средства и их эквиваленты | 2560,8 | 2329,4 |
| Обязательные резервы на счетах в центральных банках | 402,0 | 427,1 |
| Финансовые активы, переоцениваемые по справедливой стоимости счета прибылей и убытков | 605,5 | 654,1 |
| Средства в банках | 965,4 | 1317,8 |
| Кредиты и авансы клиентов | 17361,3 | 18488,1 |
| Ценные бумаги, заложенные по договорам | 113,9 | 258,9 |
| Инвестиционные ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи | 1658,9 | 1743,7 |
| Инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения | 545,8 | 773,6 |
| Отложенный налоговый актив | 13,9 | 15,5 |
| Основные средства | 482,9 | 516,2 |
| Активы групп выбытия | 58 | 10,5 |
| Прочие финансовые активы | 314,5 | 253,1 |
| Прочие нефинансовые активы | 337,8 | 324,2 |
| Итого активов | 25368,5 | 27112,2 |
Можно сделать вывод, что в 2017 году увеличилось число выданных кредитов на 6% по сравнению с 2016 г. Также выросло число активом банка на 7 %.
В 2017 году банк заработал 49,9 млрд руб. чистой прибыли.
Рекордный объем выданных кредитов — около 1,8 трлн руб. юридическим лицам и более 270 млрд руб. физическим лицам. Всего за 2017 год клиентам выдано 13,5 трлн кредитов — на 27% больше, чем за 2016 год.
Снижение операционных расходов к декабрю 2016 года. В результате рост операционных расходов за год составил 2,2%, что ниже годового темпа инфляции.
Снижение объема просроченной задолженности на 15,8 млрд руб. и доли просроченной задолженности в кредитном портфеле на 0,1 п.п. до 2,4%.
По итогам 2017 года банк показал рекордные выдачи кредитов, которые привели к росту портфеля выше рынка, а также существенный рост комиссионных доходов. Кроме того, банк повысил эффективность, достигнув цели по сдерживанию темпа роста операционных расходов ниже уровня инфляции. В результате рентабельность активов увеличилась до 3,1%, а рентабельность капитала до 21,9%»[24].
По итогам 2017 года чистый процентный доход банка 2300000 увеличился относительно прошлого года на 7,7% и превысил 1,2 трлн руб. Главными драйверами роста данного показателя на протяжении года были снижение процентных ставок по привлеченным средствам клиентов и рост розничного кредитного портфеля.
Чистый комиссионный доход увеличился на 12,5% до 355 млрд. руб. Основными драйверами роста были операции с банковскими картами (+25,4%) и банковское страхование (+22,7%).
Операционный доход до резервов увеличился на 19,4%, что значительно — на 17,2 п.п. — превышает темп роста операционных расходов. На протяжении всего 2017 года банк выравнивал начисление операционных расходов в сторону более равномерного учета по месяцам. По этой причине расходы декабря 2017 года оказались ниже расходов декабря 2016 года. В целом по итогам года темп роста операционных расходов составил 2,2%, что ниже годового темпа инфляции (2,5%).
Без учета расходов на оплату труда операционные расходы за год сократились на 4,1% или на 9,7 млрд. руб. благодаря реализации программы по оптимизации расходов. Отношение расходов к доходам по итогам года улучшилось на 5,4 п.п. и составило 32,1% — это самое низкое значение данного показателя по РПБУ за все годы [1].
Расходы на совокупные резервы в декабре составили 6,9 млрд. руб., по итогам года — 287 млрд. руб., что на 13,3% больше расходов прошлого года. Созданные на 1 января 2018 года резервы превышают просроченную задолженность в 2,6 раза.
Прибыль до уплаты налога на прибыль за 2017 год составила 848 млрд руб., чистая прибыль без учета событий после отчетной даты составила 674 млрд руб. В настоящее время Сбербанк отражает в своих учетных системах события после отчетной даты. Основные факторы роста — кредиты частным клиентам и банкам, портфель ценных бумаг, а также создание комфортного запаса наличных денежных средств на период новогодних праздников. Объем активов на 1 января 2018 года составил 27,1 трлн. руб.
В 2017 году корпоративным клиентам выдано около 1,8 трлн. руб., всего по итогам 2017 года объем выдач составил 11,4 трлн. руб., что на 25% больше, чем в 2016 году. Кредитный портфель в декабре сократился на 0,9% за счет досрочных погашений кредитов, а также за счет переоценки валютной составляющей портфеля. Объем портфеля на 1 января составил 12,0 трлн. руб.
Банк каждый месяц обновляет рекорд по объему выданных кредитов частным клиентам. Декабрь стал самым результативным месяцем: объем выданных розничных кредитов превысил 270 млрд. руб., исторический максимум превышен и по жилищным, и по потребительским кредитам. Рост портфеля в декабре составил 1,8%. Объем на 1 января 2018г. достиг 4,93 трлн. руб. Всего за год банк выдал частным клиентам более 2,1 трлн. руб. — на 38% больше, чем в предыдущем году.
Плановая работа с проблемной задолженностью заемщиков позволила банку в декабре сократить объем просроченной задолженности на 15,8 млрд руб., что положительно сказалось на доле просроченной задолженности в кредитном портфеле, которая за месяц снизилась на 0,1 п.п. до 2,4%.
Портфель ценных бумаг в декабре увеличился на 2,8% до 2,53 трлн. руб. за счет приобретения облигаций РФ и субфедеральных облигаций. Прирост портфеля за 2017 год составил 22,5% и был практически полностью обеспечен государственными ценными бумагами и облигациями корпоративных эмитентов.
В декабре средства корпоративных клиентов увеличились на 0,5% и составили 5,64 трлн. руб. Средства физических лиц выросли за месяц на 546 млрд. руб. или 4,7% до 12,1 трлн. руб. в основном за счет средств на счетах банковских карт. В целом за год привлеченные средства клиентов возросли на 5,4% до 17,8 трлн. руб. и составляют 89% обязательств банка [24].
Далее рассмотрим пассивы банка ПАО «Сбербанк» за 2016-2017г. (таблица 2,3)
Таблица 2 – Обязательства банка ПАО «Сбербанк», млрд. руб.[24]
| Обязательства банка | 31 декабря
2016г. |
31 декабря 2017г. |
| Средства банков | 561,9 | 693,3 |
| Средства физ. лиц | 12449,6 | 13 420,3 |
| Средства корпоративных клиентов | 6235,2 | 6 393,9 |
| Выпущенные долговые ценные бумаги | 1161,0 | 934,6 |
| Прочие земные средства | 261,4 | 247,3 |
| Отложенное налоговое обязательство | 55,1 | 27,7 |
| Резервы по страховой деятельности и деятельности пенсионного фонда | 479,2 | 688,1 |
| Прочие финансовые обязательства | 312,6 | 289,9 |
| Прочие нефинансовые обязательства | 77,3 | 100,4 |
| Субординированные займы | 739,9 | 716,3 |
| Итого обязательств | 22546,9 | 23 676,2 |
Общий объем обязательств банка вырос с 2016 г. по 2017 г. на 5% . Рост обязательств означает рост величины привлекаемых и заемных средств, что говорит о проявлении банком деловой активности.
По состоянию на 31 декабря 2017 года в составе средств корпоративных клиентов отражены депозиты в размере 121,6 млрд. рублей (31 декабря 2016 года: 102,7 млрд. руб.), являющиеся обеспечением по безотзывным обязательствам по импортным аккредитивам. По состоянию на 31 декабря 2017 года у Группы было 20 крупнейших групп связанных клиентов с остатками более 25,9 млрд. рублей на каждую группу (31 декабря 2016 года: 20 крупнейших групп связанных клиентов с остатками более 30,5 млрд. рублей на каждую группу).
Общий остаток средств таких клиентов составил 2 362,7 млрд. руб. (31 декабря 2016 года: 2 399,4 млрд. рублей) или 11,9% (31 декабря 2016 года: 12,8%) от общей суммы средств физических лиц и корпоративных клиентов.
Сберегательные сертификаты являются процентными ценными бумагами, выпущенными Группой.
Они номинированы в российских рублях со сроком погашения, варьирующимся от трех месяцев до трех лет (31декабря 2016: от трех месяцев до трех лет).
Процентные ставки по данным ценным бумагам составляют от 5,2% до 10,3% годовых (31 декабря 2016 года: от 6,5% до 10,5% годовых).
Выпущенные облигации представляют собой процентные бумаги, выпущенные участниками Группы, номинированные в российских рублях, турецких лирах, белорусских рублях, долларах США, евро, казахских тенге и чешских кронах со сроком погашения от января 2018 до декабря 2024 (31 декабря 2016: от января 2017 года до декабря 2024 года).
Процентные ставки по данным ценным бумагам варьируются от 1,3% до 17,7% годовых (31 декабря 2016 года: от 1,3% до 20,0% годовых).
Векселя являются процентными или дисконтными ценными бумагами, выпущенными участниками Группы.
Они номинированы в российских рублях, долларах США, евро, венгерских форинтах и чешских кронах со сроком погашения, варьирующимся от двух недель до десяти лет (31 декабря 2016 года: от двух недель до десяти лет).
Процентная ставка или ставка дисконтирования на векселя, выпущенные Группой, составляют от 0,01% до 7,3% годовых (31 декабря 2016: от 0,01% до 8,9% годовых).
По состоянию на 31 декабря 2017 года амортизированная стоимость сделок торгового финансирования составила 247,3 млрд. рублей (31 декабря 2016 года: 261,4 млрд.руб.), процентные ставки по данным заемным средствам варьируются от 0,1% до 16,4% годовых (31 декабря 2016 года: от 0,1% до 12,9% годовых), сроки погашения с января 2018 года до июня 2029 года (31 декабря 2016 года: с января (2017 года до июля 2027 года).
Таблица 3 – Собственные средства банка ПАО «Сбербанк» в млрд. руб. [24]
Общая величина источников собственных средств банка в 2017 г. составила 3432,0 млрд. руб., что на 21% больше по сравнению с 2016 г.
Столь значительный рост величины собственных средств происходит в основном за счет увеличения фондов и неиспользованной прибыли прошлых лет в распоряжении кредитной организации.
Данный факт заслуживает положительной оценки, так как резервный фонд используется банком на покрытие возможных убытков по результатам отчетного года, а фонд накопления – на выплату дивидендов.
Ипоечные кредиты, как правило, носят долгосрочный характер и обеспечены залогом в виде недвижимости.
В таблице ниже представлен анализ кредитов и резервов под обесценение по состоянию на 2017 год.
Таблица 4 — Кредиты, оценка обесценения которых производится на коллективной основе за 2017г. [24]
| Жилищное кредитование физических лиц. Кредиты, оценка обесценения которых производится на коллективной основе | Кредиты до вычета резерва под обесценение, млрд. | Резерв под обесценение, млрд. | Кредиты за вычетом резерва под обесценение, млрд. | Отношение резерва к сумме кредитов до вычета резерва,% |
| Непросроченные ссуды | 3087,0 | 15,9 | 3 071,1 | 0,5 |
| Ссуды с задержкой платежа на срок до 30 дней | 33,7 | 3,7 | 30,0 | 11,0 |
| Ссуды с задержкой платежа на срок от 31 до 60 дней | 8,0 | 1,8 | 6,2 | 22,5 |
| Ссуды с задержкой платежа на срок от 61 до 90 дней | 3,8 | 0,9 | 2,9 | 23,7 |
| Ссуды с задержкой платежа на срок от 91 до 180 дней | 6,3 | 2,2 | 4,1 | 34,9 |
| Ссуды с задержкой платежа на срок свыше 180 дней | 51,8 | 35,2 | 16,6 | 68,0 |
| Итого жилищных кредитов физическим лицам | 3 190,6 | 59,7 | 3 130,9 | 1,9 |
По данным таблицы можно сделать вывод, что всего 2% жилищных кредитов являются просроченными.
Таким образом, согласно данным ПАО «Сбербанк России» постоянно наращивает, как общий объем кредитов, выданных населению, так ипотечный кредитный портфель. Следует отметить, что рост ипотечного кредитования опережает рост всего портфеля розничных кредитов, поэтому доля ипотечных кредитов постоянно увеличивается.
Достижение этих показателей стало возможным благодаря постепенному снижению ставок и совершенствованию ипотечных сервисов Сбербанка.
1
