Модели с реализаций жилья в рассрочку

Курсовая работа

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Институт экономики, управления и права

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине

«Ипотечное жилищное кредитование»

Тема реферата:

«Модели с реализаций жилья в рассрочку»

Вариант 15

Выполнила студентка гр. БУ204/2 Дикова.А.Е.

Проверил преподаватель Дарьин Е.М.

Н.Новгород, 2014

I. Теоретическая часть

Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку За последние годы в государственной жилищной политике произошли некоторые изменения. Контуры будущей системы обеспечения населения жильем становятся все более четкими. Одним из важнейших ее элементов является ипотечный кредит на недвижимость как наиболее эффективный инструмент для решения многих проблем, связанных с обеспечением граждан жильем.

Модели ипотечного кредитования

Существует несколько моделей ипотечного кредитования. Подробно рассмотрим каждые из них.

Модели ипотечного кредитования с участием муниципалитетов

Из-за хронического дефицита бюджета у муниципалитетов очень ограниченные возможности для строительства «бесплатного» жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право на государственные субсидии. Напряженность ситуации может быть снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и комбинирования источников привлекаемых средств (сбережений населения, банковских кредитов, субсидий и т.д.).

С этой же целью возможно использование механизма социальной аренды, т.е. предоставление права проживания в квартирах без передачи их в собственность, с дифференцированной оплатой в зависимости от дохода семьи.

Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, можно условно выделить несколько жилищных

  • стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;
  • смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;
  • рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан.

Деятельность субъектов рынка жилищного кредитования, прежде всего граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы жилищного ипотечного кредитования, без особых мер поддержки муниципального образования практически невозможна.

17 стр., 8114 слов

Рынки ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг в США и Европе

... возможных решения проблем развития российского рынка ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг. Объект исследования. Объектом исследования является рынок ипотечного кредитования как связующее звено между рынком недвижимости ... источникам -- от кредитных ресурсов на межбанковском рынке до средств от граждан и юридических лиц на депозитах, выпуска различных долговых ценных бумаг, векселей ...

Среди тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, наибольшую группу составляют граждане, которые владеют квартирой и готовы ее продать, чтобы купить жилье на большей площади. В этом случае с целью получения кредита в банке гражданин заключает с муниципалитетом (риэлтерской компанией) договор купли-продажи старой квартиры в рассрочку. Впоследствии агент по недвижимости выступает в качестве поручителя по ссуде перед банком. Полученные в кредит средства вместе с личными сбережениями гражданина идут на оплату строительства новой квартиры. По окончании строительства гражданин переезжает в новую квартиру, передав старую квартиру агенту по недвижимости в соответствии с договором. Деньги, полученные от продажи старой квартиры, служат источником погашения банковского кредита для гражданина.

Для стимулирования операций на вторичном рынке жилищных ссуд в муниципальном бюджете можно предусмотреть отдельную строку для средств на следующий финансовый год, на который администрация будет выкупать ссуды у банков-кредиторов.

Для понижения процентной ставки банка за выдаваемые ипотечные кредиты и при наличии дополнительных средств в бюджете муниципального образования возможно применение следующей модели:

1. Заемщик выбирает вариант приобретения жилья, или вариант ему предоставляется администрацией города (агентством ипотечного кредитования);

2. Администрация (агентство) дает согласие на выбранный вариант;

3. Заключается соглашение с банком о выкупе закладной на предоставленный вариант, определяются условия кредитного договора (как вариант — предварительное перечисление денег за закладную);

4. Банк заключает с гражданином кредитный договор под заранее оговоренные в соглашении проценты, оформляется договор об ипотеке жилья;

5. Администрация (агентство) выкупает закладную у банка и переоформляет право на залог.

Муниципальная администрация в основном заинтересована в сокращении количества зарегистрированных граждан для улучшения их жилищных условий.

Для скорейшего решения этой проблемы предлагается модель, когда квартиры продаются по цепочке между нуждающимися, с участием администрации:

1. Поиск на рынке 4-х (3-х, 2-х) комнатной квартиры;

2. Соглашение о намерении заключения договора купли-продажи квартиры;

3. Предоставление банком ипотечного кредита, оформление договора об ипотеке, закладной, обеспечение залога — комната в приобретаемой квартире;

4. Предоставление банком кредита под обеспечение поручительства;

5. Оформление договоров купли-продажи.

Особенностями данной модели ипотечного жилищного кредитования являются:

1. В залог берется не вся квартира, а только 1 или 2 изолированные комнаты, при этом не требуется переселения семьи заемщика в случае взыскания залога — комната продается на рынке и квартира становится коммунальной;

77 стр., 38414 слов

Ипотечное кредитование в России на современном этапе на примере ...

... 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 го целью организации ипотечного кредита землевладельцам, ... всей жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов на строительство государственного жилья и его бесплатное распределение между лицами,

2. Низкий процент по ипотечному кредиту, т.к. процент устанавливается в соглашении между банком и администрацией (агентством);

3. Администрация муниципального образования не является кредитным учреждением, поэтому не может предоставлять жителям города процентные ссуды, однако, используя предложенную схему, администрация получает проценты по ссудам, предоставленным гражданам.

Социальная поддержка выражается в основном в предоставлении:

  • безвозмездных субсидий гражданам-заемщикам на погашение доли ежемесячного платежа по процентным ставкам банка за пользование кредитом;

— жилого помещения в специализированном муниципальном фонде временного проживания в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение, когда заёмщик-участник при реализации заложенного жилого помещения не в состоянии приобрести иное жилое помещение.

Источниками финансирования, участвующими в строительстве и приобретении жилья, являются:

  • приватизированное жилье. Этот источник можно воспринимать в качестве базовой площадки для наращивания стоимости нового жилья;
  • денежные средства граждан;
  • кредит, заем или сумма рассрочки платежа.

Именно на эту сумму семье не хватает на покупку нового дома.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться

а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);

  • б) средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5-10 лет;
  • г) средства от продажи целевых облигационных займов.

Финансирование осуществляется из местного бюджета и внебюджетных фондов.

Среди источников кредитных ресурсов можно выделить:

  • розничные — любые пассивы банков, в том числе депозиты населения, юридических лиц. Однако данные источники на сегодняшний день являются достаточно краткосрочными, и цена их довольно высока, что делает невозможным осуществление долгосрочных ипотечных операций с приемлемыми процентными ставками;

— оптовые — средства, предоставляемые институциональными инвесторами, средства от продажи целевых облигационных займов, т. е. те источники кредитных ресурсов, которые банки способны привлекать самостоятельно на рынке. Сегодня эти источники кредитных ресурсов могут быть интересны отдельным региональным коммерческим банкам, но даже этот метод не позволяет в долгосрочной перспективе достаточно привлекать недорогие ресурсы.

Территория в целом выигрывает от введения административных основ системы ипотечного кредитования. С одной стороны, муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит — и рост налоговых поступлений; с другой стороны, минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

Модель№1

Проведенные расчеты, показали, что для обеспечения необходимого объема жилья через ипотечное кредитование, для Государственной ипотечной Компании (ГИК) требуется уставный капитал в размере 1 млрд. сом, с условием поэтапного его формирования в течение 5 лет по 200 млн.сом ежегодно. При этом, участие государства при формировании уставного капитала ГИК позволяет рассматривать предлагаемую модель ипотечного кредитования как социальную ипотеку, использующей рыночный механизм рефинансирования (самофинансирования) ипотечных кредитов.

4 стр., 1774 слов

Доклад: Модели ипотечного кредитования

... ипотечного кредитования: одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель); двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель). В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, ... заложенного жилья. На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным ...

По предварительным расчетам Национального Банка, стандарты ипотечного кредитования могут быть следующими: процентная ставка на уровне 12-14% годовых с возможным снижением в последующем по мере роста объемов кредитования и снижения инфляции; коэффициент покрытия или величина ипотечного кредита — 80% от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования — 15 лет.

Схематично предлагаемая модель социальной ипотеки работает следующим образом: коммерческие банки выдают ипотечные ссуды на покупку жилья в соответствии со стандартами ГИК и формируют жилищные ссуды, приобретенные в кредит. Затем закладные по выданным кредитам выкупаются у банка Государственной Ипотечной Компанией и на их основе ГИК выпускает долговые ипотечные ценные бумаги, которые реализуются институциональным инвесторам (Социальный фонд, страховые компании, пенсионные фонды, коммерческие банки, другие институциональные инвесторы и физические лица).

Вырученные средства могут быть снова направлены для дальнейшего финансирования новой партии ипотечных кредитов и, тем самым, создается механизм рефинансирования (самофинансирования) жилищного ипотечного кредитования. Следует отметить, что ключевым фактором в этой схеме является то, что долговые ценные бумаги GIC должны иметь безусловное владение ликвидностью для инвесторов. При этом, проценты по ипотечным кредитам в последующем могут быть значительно снижены, поскольку они являются частью стандартов ГИК и включают только затраты, устанавливаемые и строго контролируемые ГИК.

Критически важной особенностью предлагаемой модели ипотечного кредитования является то, что ипотечные кредиты должны выдаваться коммерческими банками в соответствии со стандартами, установленными ипотечной компанией. В то же время Ипотечная компания, имеющая на начальном этапе статус государственной, сможет устанавливать стандарты кредитования на социально приемлемом уровне и с процентными ставками ниже рыночных, что будет гарантировать больший охват потенциальных заемщики.

Преимущество предложенной модели — возможность самофинансирования, что гарантирует непрерывный цикл рефинансирования жилья и жилищного строительства; Ключевым элементом модели является Ипотечная компания, оператор вторичного рынка ценных бумаг.

Предлагаемая модель ипотечного кредита позволяет обезопасить безрисковые активы государственной ипотечной компании за счет обязательства коммерческого банка выкупить кредит в случае возникновения проблем с его погашением. Дальнейшая возвратность такого кредита обеспечивается банком. Следует отметить, что эта модель не требует создания специализированного ипотечного банка, а вовлекает все действующие коммерческие банки в процесс ипотечного кредитования, что дает им возможность диверсифицировать свой кредитный портфель. Кроме этого, создание нового банка требует инвестиций в уставный капитал по меньшей мере 300 млн.сомов, что представляется проблематичным для внутренних инвесторов, при этом все риски, связанные с ипотечным кредитованием, должны приниматься одним банком, в то время как в предлагаемой модели ипотеки, риски распределяются между всеми ее участниками.

17 стр., 8095 слов

Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках

... по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей ... оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить ...

Чтобы покрыть ипотечным кредитом всю страну, ипотечный банк должен создать филиальную сеть, что требует дополнительных вложений. Немаловажным обстоятельством является то, что действующие коммерческие банки уже имеют определенный опыт ипотечного кредитования. Совокупный кредитный портфель коммерческих банков на 1.04.05 года составляет 310 млн.сом, средняя процентная ставка — 20% и сроком до 5 лет.

Для «запуска» предлагаемой самофинансируемой модели ипотечного кредитования необходимо принятие

  • учреждение Государственной Ипотечной компании, акции которой в последующем будут проданы частным инвесторам, что обеспечит возврат в бюджет первоначальных инвестиций в капитал ГИК;

— принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах», внесение изменений и дополнений в действующее законодательство для регулирования отношений по ипотеке и разработка нормативных актов, регламентирующих выпуск, обращение и статус безусловной ликвидности Государственных долговых ипотечных ценных бумаг ГИК.

Таким образом, внедрение комплексной самофинансируемой модели ипотечного кредитования через запуск эффекта мультипликатора, станет толчком к дальнейшему развитию рынка капитала, коммерческих банков, институциональных инвесторов, рынка жилья и его инфраструктуры, что в совокупности является одним из важных факторов долгосрочной стабильности.

Модель №2

При формировании плана погашения долга по финансовой модели No. 2, фактическая стоимость объекта недвижимости рассматривается для покупателя как задолженность перед кредитором в каждый учетный период установленного срока погашения. Кроме погашения суммы задолженности покупатель выплачивает проценты за рассрочку платежа, начисляемые по ставке сложных процентов один раз в конце каждого отчетного периода на остаток долга по задолженности в ипотечный фонд на начало каждого отчетного периода.