Курсовая ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ В РОССИИ ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

Курсовая работа

Ипотечный кредит может стать эффективным способом решения жилищных проблем населения. Кроме того, это отличный бизнес для финансовых институтов. Спрос на ипотечные кредиты будет до тех пор, пока есть спрос на жилье. Среднее количество комфортного жилья в России значительно ниже западных стандартов, где наличие квартиры или дома считается нормой, а количество комнат как минимум равно количеству членов семьи. Потребность в жилье — категория, которая постоянно меняет свои количественные и качественные параметры, причем в лучшую сторону.

Целью курса является изучение ипотечного кредитования в России и выявление проблем, а также анализ перспектив ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России».

Исходя из цели работы нами были определены следующие задачи: изучить теоретические аспекты ипотечного кредитования:

  1. Рассмотреть понятие и сущность кредита,

  2. Изучить понятие, классификацию и инструменты ипотечного кредитования,

  3. Выявить проблемы и перспективы ипотеки в России,

  4. Проанализировать ипотечное кредитование на примере ПАО «Сбербанк России»,

  5. Дать характеристику ПАО «Сбербанк России»,

  6. Провести анализ деятельности ПАО «Сбербанк России»,

  7. Провести анализ ипотечных кредитов в ПАО «Сбербанк России»,

  8. Консультируем по совершенствованию кредитных программ в Сбербанке России».

Предмет курсовой работы: ипотечное кредитование.

Объект курсовой работы: ПАО «Сбербанк России».

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

    1. КРЕДИТ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ

Кредит это экономические отношения между различными партнерами, возникающие при передаче имущества или денег другому лицу на условиях:

9 стр., 4234 слов

Основы инвестиционно-ипотечного анализа

... или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно-инвестиционного анализа. В данной работе будут рассмотрены вопросы, связанные с ипотечным кредитованием и основы инвестиционно-ипотечного анализа. 1. Понятие ипотечного кредитования Ипотека - залог ...

  1. Срочности

  2. Платности

  3. Возвратности

  4. Обеспеченности

  5. Дифференцированности

  6. Целенаправленности.

Принцип

Принцип

Принцип безопасности означает, что при предоставлении ссуды кредитор должен, насколько это возможно, гарантировать возврат ссуды. В качестве обеспечения возврата кредита обычно используется часть (или все) имущества должника, которое он либо предоставляет в залог, либо оно может быть иным способом обращено на погашение его долга перед кредитором.

Принцип дифференциации означает, что условия, а также размер ссуды могут различаться в зависимости от типа заемщика, направления ссуды, условий ссуды и т.д.

Принцип преднамеренности означает, что ссуда обычно предоставляется не в целом, а для достижения каких-либо целей и задач заемщика. Этот принцип помогает кредитору получить гарантию того, что ссуда будет возвращена, поскольку это довольно четко видно по цели ее использования заемщиком. Кроме того, целевой характер ссуды автоматически подразумевает, что кредитор имеет право контролировать направление использования полученной ссуды, и в случае неправильного использования ссуда может быть прекращена. Кредит предоставляется в строгом соответствии с этими основными принципами.

Кредиты также различают по цели:

  1. Целевой (Средства, полученные в долг разрешается потратить только на определённую цель, оговоренную в кредитном договоре).

  2. Нецелевой (Полученные деньги должник может потратить по своему усмотрению).

Самые популярные целевые кредиты:

  1. Ипотека(долгосрочная ссуда, предоставляемая под залог недвижимости (земли, строений)).

  2. Автокрдедит (кредит для физических лиц на покупку транспортного средства (легкового автомобиля, грузового автомобиля, автобуса и других видов личного транспорта) с одновременным его использованием в качестве залога)

  3. Потребительский (ссуда, предоставляемая населению для приобретения предметов личного потребления)

    4 стр., 1605 слов

    Арест имущества должника

    ... или его представитель. Взыскание может быть обращено на любое имущество должника, если должником является юридическое лицо. Статья 56 ГК РФ установила, ... с момента их изъятия. Взыскание может быть обращено на имущество должника, которое находится у третьих лиц (на транспорте, в органах ... не на снос. Взыскание может быть обращено на заложенное имущество должника. В силу ст. 424 ГПК РФ взыскание на Если ...

  4. Образовательный (кредит направленный на получение первого или второго высшего образования в любом российском ВУЗе. Предоставляется физическим лицам на условиях возвратности и платности)

  5. Брокерский (Для оборота ценных бумаг, ссуда выдается биржевому брокеру, обеспечением являются покупаемые бумаги)

  6. Другие. (Цели, не относящиеся к перечисленным, но согласованные и одобренные кредитором)

  7. Лизинг (длительная аренда имущества с правом выкупа)

Также они различаются по срокам:

  1. Краткосрочные (до 1 года)

  2. Среднесрочные (от 1 до 3 лет)

  3. Долгосрочные (свыше 3 лет)

Рассмотрим подробнее ипотечное кредитование.

    1. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ: ПОНЯТИЕ, КЛАССИФИКАЦИЯ, ИНСТРУМЕНТЫ.

      Ипотека- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть нет только банковским, но и обязательством основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом(заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Отличительными чертами ипотеки являются:

  1. Во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого(основного) обязательства- займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.;

  2. Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.;

    39 стр., 19436 слов

    Особенности ипотеки жилища

    ... потребительских кредитов. Определенные опасения вызывает предмет договора об ипотеке, ввиду большой ценности закладываемого имущества. Но в то же время это и является более прочной гарантией исполнения должником ... системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс ...

  3. В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

  4. В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом- закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

  5. В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества(вторая, третья ипотека).

Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор имеет право потребовать продажи заложенного имущества на открытом аукционе.

Таким образом, ипотечный кредит- это кредит, обязательство по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества(ипотекой).

Ипотечный кредит — это целостный механизм для реализации отношений, возникающих при организации, продаже и обслуживании ипотечных кредитов.

Понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» тесно связаны, но не идентичны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономической отчетности включает ипотеку как основную подсистему — неотъемлемую часть или существенный элемент в виде технологий прямого залога.

С другой стороны, ипотечный кредит — это один из видов сделок с недвижимостью, гарантия облигаций по которым осуществляется с помощью ипотеки.

Ипотечные кредиты можно классифицировать по разным критериям.

  1. По объекту недвижимости:

  1. Земельные участки;

  2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

  3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

  4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

  5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавании и космические объекты;

  6. Незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствие с требованием законодательства РФ.

    7 стр., 3333 слов

    Ипотечное кредитование в современной экономике

    ... приобретения готового жилья.Увеличивается новый сегмент рынка - ипотечное кредитование ремонта готового жилья, но большая часть ипотечных кредитов являются кредитами на участие в долевом строительстве жилья.11 ... строительства, так и удешевлению ипотечных кредитов, что позволило бы появиться доступному жилью. Этот закон предоставил банкам возможность выпускать ипотечные облигации, однако до 2006 ...

  1. По целям кредитования:

  1. Жилищное кредитование:

  1. Приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройки;

  2. На строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;

  3. Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на покупку готового жилья выдаются единовременно. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

  1. На разработку земельного участка;

  2. На развитие сельского хозяйства;

  3. На развитие производства;

  4. Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

  1. По виду кредитора.

Эта классификация может быть сделана: по статусу, по принадлежности и по степени специализации.

Таблица 1- Ипотечные кредиторы

По степени реализации

1

2

3

Банковские

Небанковские

Государственные

Частные

Общественные

Универсальные Специализированные

  1. По виду заёмщиков:

  1. Как субъектов кредитования:

  1. Кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

    44 стр., 21524 слов

    Кредит, его сущность и принципы проблемы развития в России

    ... кредита Этот принцип выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком. Он находит свое практическое выражение в погашении конкретной ссуды ... видов. 1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 1.1 СУЩНОСТЬ И ФУНКЦИИ КРЕДИТА Кредит - предоставление денег или товаров в долг, как правило, с уплатой процентов; стоимостная экономическая ...

  2. Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

  1. По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

  1. Сотрудникам банков;

  2. Сотрудникам фирм- клиентов банка;

  3. Клиентам риелторских фирм;

  4. Лицам, проживающим в данном регионе;

  5. Всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика условия кредита могут существенно различаться.

  1. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).

  1. Немецкая модель. Для получения ипотечной ссуды заемщик в течение определенного времени накапливает указанную в договоре сумму, которая составляет 40-50% от указанной в договоре суммы. После этого он имеет право на получение кредита.

  2. Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. В этом случае существующие документы на проживание или проживание могут быть приняты во внимание в качестве первоначального взноса.

  1. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенность их деятельности заключается в способе рефинансирования выданных кредитов.

Таблица 1.2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов.

п/п

Способ рефинансирования

Вид кредитного института

1

2

3

1

Выпуск ипотечных облигаций

Ипотечные банки

2

Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии

3 стр., 1474 слов

Расчеты по ипотечным ссудам

... погашения. Существуют разные виды ипотечного кредита, различающиеся в основном способами погашения долга. Большинство типов - это варианты стандартной или типичной ипотечной ссуды. Суть ее сводится ... выше, наиболее распространенным является ипотечный кредит, условия которого предполагают равные взносы заемщика. В контракте обычно устанавливается ежемесячная процентная ставка, реже - годовая ...

Стройсберкассы

3

Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)

Универсальные банки

4

Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку

Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

  1. По способу амортизации долга:

  1. Постоянный ипотечный кредит;

  2. Кредит с переменными выплатами;

  3. Кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

  4. Ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

  5. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

  6. Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

  1. По виду процентной ставки:

  1. Кредит с фиксированной процентной ставкой;

  2. Кредит с переменной процентной ставкой.

  1. По возможности досрочного погашения:

  1. С правом досрочного погашения;

  2. Без права досрочного погашения;

  3. С правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

  1. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа)

Сумма кредита может составлять от 30 ди 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

  1. Обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

    30 стр., 14642 слов

    Ипотечное банковское кредитование

    ... процентных ставок и увеличении сроков кредитования доля расходов на обслуживание ипотечной ссуды в семейном бюджете сокращается и спрос на кредиты растет. При повышении процентных ... формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. В случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником ...

  2. Субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

Ипотечные ссуды могут быть выданы как в виде разовых ссуд, так и в виде кредитных линий. Могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

Инструменты ипотечного кредитования

Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита).

График погашения показывает размер регулярных периодических амортизационных платежей и остаток основной суммы долга за каждый период времени. В этом случае ежемесячный платеж делится на две части, одна из которых идет на погашение, а другая — на выплату процентов, начисленных за месяц.

Для определения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживания долга рассчитывается ипотечная постоянная ( mortgageconstant ).

он равен соотношению между обязательными платежами по ссуде за год и суммой первоначальной основной суммы ссуды. Ипотечная постоянная включает проценты и выплаты в счет погашения основной суммы кредита; выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.

ПИ=(Д/И)×100, (1.1)

Где ПИ- ипотечная постоянная, %; Д-годовая сумма платежей по обслуживанию основного долга, руб.; И-основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для полного погашения ипотеки постоянная ипотечного кредита должна быть выше номинальной процентной ставки по ссуде.

Ссуды, по которым основная сумма и проценты выплачиваются вовремя, называются самоамортизируемыми ссудами. Однако амортизация может быть не только положительной, но и отрицательной. Отрицательная амортизация возникает, когда выплаты по кредиту недостаточны для погашения невыплаченных процентных платежей. Невыплаченная часть процентов накапливается вместе с основной суммой кредитного долга, и его остаток растет, т.е. происходит накопление отрицательной амортизации. Как правило, отрицательная амортизация встречается на начальной стадии кредитования при использовании определенных ипотечных инструментов (в частности, ипотечных кредитов с нарастающими платежами, о которых будет рассказано далее).

Существует такое понятие, как максимальная отрицательная амортизация, которая выражается в определенных размерах остатка кредита и объемах на определенную дату, указанную в договоре. При достижении этих значений сальдо ссуды проверяется на предмет полной положительной амортизации.

Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. п., вплоть до одноразовой формы платежа. Тип ипотечного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рис. 2.1.

11 стр., 5054 слов

Анализ организации банковских услуг потребительского кредитования ...

... с зарубежными партнёрами, со страховой компанией. Партнёрами ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк" на рынке потребительского кредитования в настоящее время являются крупные федеральные и региональные торговые ... 2. Концентрация на определенных продуктах и услугах, низкая стоимость услуг, гибкая тарифная ставка. 3. Динамичное реагирование на рыночные изменения, надежность банка. 4. Готовность и возможность ...

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты могут быть подразделены на:

  1. Ипотечные кредиты с постоянными переменными выплатами;

  2. Самоамортизируемые ипотечные кредиты и кредиты с индексацией долга;

  3. Ипотечные кредиты с переменной и фиксированной процентной ставкой;

  4. Ссуды выдаются единовременно или периодическими платежами.

С помощью этого метода амортизация долга может включать несколько ипотечных инструментов, представленных в нескольких вариантах.

  1. Стандартный аннуитентный (самоамортизирующийся) ипотечный платёж

Выплата стандартного аннуитета предполагает фиксированный срок кредита и фиксированную процентную ставку. График платежей построен по следующему принципу. Заемщик в течении всего срока займа ежемесячно выплачивает равную сумму, которая зависит от срока кредитования, процентной ставки, количества платежных периодов и рассчитывается по следующей формуле:

П=

Где П- размер ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту;

Ежемесячный аннуитетный платеж включает в себя:

  1. 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;

  2. часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.

Со временем пропорции основной суммы и процентов меняются. В первые несколько лет большая часть каждой выплаты — это проценты, так как сумма долга все еще очень высока. Постепенно процентная ставка снижается, так как проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы кредита. Такой порядок погашения кредита дает заемщику стабильность в размере его расходов по кредиту. Однако, поскольку в первую очередь выплачиваются проценты, основная сумма долга уменьшается довольно медленно, что увеличивает выплаты по процентам. Поэтому ипотечная константа обычно на 3-4 пункта выше процентной ставки по кредиту.

  1. Ипотечные кредиты с переменными выплатами

Ежемесячный платеж по этому типу ипотечной ссуды также делится на два транша, один из которых идет на погашение ссуды, а другой — на выплату процентов, начисленных за месяц. При этом часть, предназначенная для погашения основного долга, остается неизменной, а часть, предназначенная для выплаты процентов, уменьшается каждый месяц. В результате уменьшается и общий ежемесячный платеж по кредиту, что снижает нагрузку на заемщика.

«Шаровые» платежи» — это общее наименование нескольких разновидностей ипотек, которое означает не регулярные амортизационные платежи, а крупный итоговый платеж по долгу. Возможен вариант разделения единовременного платежа, когда окончательный платеж производится из нескольких крупных платежей, которые условно входят в общую сумму платежа.

Ипотечные кредиты с нарастающими платежами. Существуют разные виды ссуд в рассрочку, которые можно разделить на две группы в зависимости от выполняемой ими задачи. Первая группа ссуд позволяет заемщику снизить кредитную нагрузку в первые периоды ссуды, а вторая — быстрее погашать ссуду, при этом снижая процентные платежи.

Ипотечные кредиты с постепенным увеличением платежей. Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. Например, в течение первых трех лет выплаты по ним остаются низкими, но в последующие годы они достигают уровня, позволяющего полностью погасить ссуду. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки).

При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для полной амортизации выплаты по ИТП за последние несколько лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

Ипотечные кредиты «ярусными платежами». Этот инструмент также позволяет заемщику вносить низкие первоначальные платежи, что увеличивает покупательную способность по сравнению со стандартным годовым займом. Данная модель имеет свои особенности. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки на срок в 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются по ставке, которая на 3-5% ниже.

Ипотечный кредит с быстрым погашением. Платежи по этому виду кредита постоянно увеличиваются, как и в предыдущих случаях. Отрицательной амортизации не предусматривается. Первоначальный взнос такой же, как и при займе с равными долями. Увеличение суммы платежей сделано для того, чтобы погасить задолженность быстрее по заданной ставке. Например, 3,5% в год или на основе определенного переменного индекса.

Ипотечный кредит с погашением каждые две недели. Платежи по займам осуществляются не ежемесячно, а один раз в две недели, всего 26 раз в год. Каждый платеж составляет половину ежемесячного платежа стандартной 30-летней ссуды с фиксированной ставкой. Так как 26 платежей по данному типу ссуды по стандарту эквивалентны платежам за 13 месяцев, погашение долга происходит быстрее. Все меньшая часть каждого платежа расходуется на погашение процентов, и кредит погашается в среднем за 21 год. Из-за сокращения срока кредита кредитор несет определенные убытки.

3. Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

Альтернативными инструментами ипотечного кредитования являются платежи с привязкой к индексу. Индексация может производиться как по основной сумме долга, так и по процентам по ссуде. В результате выдаются ссуды с индексацией основного долга и ссуды с плавающей ставкой.

Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга. Ипотечные кредиты с индексацией остаточной суммы долга позволяют погашать ссуду равными частями в реальных суммах при изменении значений номинальных платежей. Остаточная сумма долга корректируется в соответствии с выбранным индексом: потребительские цены, доллар США, стоимость потребительской корзины, минимальная заработная плата и другие финансовые показатели, отражающие динамику инфляции. После чего происходит перерасчет дальнейшего графика платежей. В этом случае корректировка остатка кредитной задолженности может производиться ежемесячно, а корректировка ежемесячного платежа — ежегодно. Возможны иные варианты. Интервал изменений может лежать в границах от 1 года до 5 лет.

Ипотечная ссуда с переменной процентной ставкой — это ссуда с автоматически изменяющейся ставкой по ссуде, которая отражает тенденцию изменения ставок на финансовом рынке или темпов инфляции, выбранных и установленных в соглашении.

Первоначально ставка устанавливается на более низком уровне, чем фиксированные ставки по аналогичным кредитам. В дальнейшем ставка может меняться в соответствии:

  1. с базовыми рыночными ставками, например со ставкой по краткосрочным кредитам;

  2. со средней ставкой по жилищным кредитам;

  3. со ставкой привлечения финансовых средств, например с процентной ставкой по правительственным векселям, ставкой по федеральным ценным бумагам и т. п.;

  4. с определенными экономическими индексами, непосредственно связанными с процентными ставками, — инфляцией, индексом цен, индексом заработной платы и т. п.

Корректировка изменяющейся процентной ставки производится в определенный договором срок — 6, 12 или 24 месяца, а также в пределах от 1 месяца до 5 лет. Остаток долга по долгосрочной ссуде пересчитывается на основе новой процентной ставки, и, следовательно, новый план выплат всегда рассчитывается на основе необходимой положительной амортизации ссуды.

Гибрид ипотеки с фиксированной и переменной ставкой. Обычно эти ссуды имеют фиксированную процентную ставку в течение первых пяти, семи или десяти лет, затем ставка начинает меняться в соответствии с определенными условиями, изложенными в кредитном соглашении.

4. Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора

Такие модели ссуды включают финансовый интерес кредитора, который компенсирует льготную ссуду или другие выгоды для заемщика: отсрочку выплаты процентов или основной суммы, увеличение или уменьшение сроков ссуды.

Кредитор предоставляет более низкую процентную ставку в обмен на долю увеличения стоимости собственности или долю текущего дохода, которая может быть определена как процент от обычных денежных поступлений. кредитор может участвовать в получении дохода от недвижимости в течение всего периода кредитования или другого определенного периода.

Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости недвижимости. Финансовый интерес кредитора в этом случае заключается в получении определенного процента от разницы прироста стоимости имущества после его продажи. Эта процентная ставка может быть равна разнице между рыночной процентной ставкой и той, по которой был выдан заем, но может быть другое соотношение.

Участие кредитора в приросте стоимости недвижимости составляет в среднем от 20 до 50%.

Ипотека с совместным участием заемщика и кредитора. Предполагает получение кредитором доходов от финансируемой недвижимости в самых различных формах. Это может быть часть ренты или часть чистого операционного дохода, а также другие варианты дохода. Ипотека с совместным участием применяется при финансировании приносящей доход недвижимости.

Долевая ипотека. Данный вид ипотеки предполагает участие в ипотечном кредитовании помимо кредитора и заемщика третьего лица. Участие третьего лица осуществляется в виде оплаты им всего первоначально взноса за кредит или его определенной части, а также в виде участия в оплате ежемесячных амортизационных взносов в обмен на получение им части доходов от прироста стоимости недвижимости. При этом предполагается участие одного или нескольких инвесторов.

5. Инструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы

Ипотека с дисконтом — ипотека с пониженной ставкой по кредиту, выплачиваемой заемщиком в обмен на повышенный дисконт. При этом сумма, которую в действительности получает заемщик, меньше суммы, указанной в договоре, на величину дисконта, а все последующие выплаты по основному долгу и процентам за кредит определяются исходя из его полного объема.

Дисконт может выражаться в пунктах (процентах) или в денежной сумме. Существует также двойной дисконт — определенные денежные средства суммируются с процентным дисконтом.

Ипотека с залоговым счетом. Часть первичного взноса или другой вид финансовых средств (заемщика или третьего лица) помещается на специальный сберегательный залоговый счет, который в течение первых лет является источником пополнения ежемесячных выплат. Низкие первоначальные платежи, компенсируемые таким образом, постепенно растут и начинают в какой-то момент превышать платежи по стандартной ипотеке. Сам расчет амортизационных взносов и расходования залогового счета может осуществляться исходя из различных финансовых схем.

В основном данный инструмент применяется при ипотечном кредитовании нарастающими платежами (ипотечный кредит «ярусными платежами»).

6. Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика

Большинство ипотечных кредитов используются на приобретение недвижимого имущества или финансирование строительства. Однако собственник недвижимости имеет возможность его заложить, а полученные денежные средства использовать на свои собственные цели, как потребительского характера, так и коммерческого. Такие виды финансовых сделок также относятся к ипотечному кредитованию.

Обратная ипотека — финансовое соглашение о том, что кредитор производит периодические (или разовые) выплаты заемщику. Таким образом, остаток основной суммы кредита и сумма накапливаемых процентов не уменьшается, как обычно, а увеличивается.

Кредитные линии, обеспеченные жильем, — залог недвижимости для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени, которая используется на потребительские нужды заемщика.

Процент выплачивается только на кредит, который используется. Обычно процентная ставка периодически пересматривается. Предоставляемый кредит, хотя и не используется на финансирование недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями.

    1. Проблемы и перспективы ипотеки в России.

Ипотека по своей специфике может быть признана в качестве единственного эффективного механизма поддержания спроса на жилье. Дальнейшее совершенствование ипотечного кредитования представляется крайне важным и необходимым для государственной жилищной политики, целью которой является достижения эффективности функционирования рынка жилья. Увеличение объемов жилья тесно связано с созданием рабочих мест, что в свою очередь положительно влияет на экономику страны, а также влияет на развитие конкуренции в области строительства и на рынке ипотечного кредитования.

В настоящее время жилищный вопрос и устройство ипотечного кредитования признаны остроактуальными. Это одна из крайне значимых социально-экономических проблем в России. Целью совершенствования жилищного кредитования трактуется обеспечение возможности приобретения жилой площади с помощью собственных и заемных средств для 50 % семей к 2020 году.

Программа господдержки жилищного кредитования стартовала весной 2015 года по причине резкого удорожания ипотеки ввиду повышения ключевой ставки ЦБ. Согласно условиям программы, получить ссуду по льготной ставке в 12 % можно только при условии покупки недвижимости на первичном рынке. При этом величина первоначального взноса должна быть не менее 20 % от стоимости недвижимости. Данная программа действует до 1 января 2017 года.

На сегодняшний момент средняя ставка по рублевой ипотеке составляет 15–17 % при оформлении страховки, 19–20 % для заемщиков, которые отказываются от добровольного страхования. Год назад усредненная ставка ипотечных займов составляла 12 %.

Программа государственной помощи уже внесла весомый вклад в развитии ипотечного кредитования. Так за 2 года действия данной программы субсидирования ипотечной ставки выдано 270,6 тыс. кредитов на сумму 484,7 млрд руб. Кроме того, уже за март 2016 года банки выдали кредиты на 37 млрд. руб. в рамках субсидирования ипотечной ставки. По оценкам Министерства Финансов, средняя динамика выдачи льготной ипотеки будет варьироваться на уровне 40–50 млрд. руб. в месяц. В целом ожидается, что за 2016 год кредитные учреждения выдадут по программе господдержки 500–600 млрд. руб. кредитных средств.

Однако в условиях текущей нестабильной ситуации в экономике, российская система ипотечного кредитования, наиболее обеспеченного залоговым имуществом, начинает набирать обороты, и неизбежно возникают различные проблемы доступности и уровня возвратн6ости ипотечных кредитов, которые необходимо оперативно решать. Так в результате текущих экономических потрясений, рост просроченной задолженности по итогам 2015 года достиг рекордного показателя в 58 %. В абсолютных цифрах просрочка достигла 132 млрд. руб.

Но для решения любой проблемы, необходимо первоначально выяснить причины ее возникновения. На данный момент в нашей стране ипотечное кредитование находится в стадии развития, и поэтому пока не способно в полной мере оказывать доступную помощь гражданам в разрешении проблем с жильем.

Это происходит по нескольким причинам, из которых можно выделить наиболее значимые, основные:

1) снижение уровня и без того низкой платежеспособности населения;

2) стабильно растущий уровень инфляции;

3) неустойчивая ситуация в экономике;

4) недоступная большинству завышенная стоимость ипотечного продукта;

5) наличие монопольных игроков на рынке ипотеки;

6) недостаток реально работающих социальных ипотечных программ;

7) проблемы, связанные с миграционной политикой.

Пути решения данных проблем заключаются в следующем:

1) Снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и увеличение среднего срока кредитов.

2) Создание различных программ государственной помощи отдельным категориям граждан Р. Ф.

3) Привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок.

4) Повышение уровня конкуренции на рынке жилищного кредитования.

5) Продвижение региональных рынков ипотечного кредитования.

Для реализации выше поставленных способов решения современных проблем жилищного кредитования необходимо:

снизить маржу кредиторов, в том числе операционные расходы и уровень кредитного риска;

реализовывать мероприятия по улучшению инвестиционного климата в РФ.;

упростить структуру и требования выпуска ипотечных ценных бумаг;

повысить эффективность деятельности всех участников инфраструктуры рынка жилищного кредитования;

  • разработка в России специальных программ ипотечного жилищного кредитования и поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации;
  • создание дифференцированного территориального подхода к развитию ипотечного кредитования в зависимости от типа рынка жилья;

в кризисные периоды необходимо активное применение инструментов повышения ликвидности банковской системы, доступных Центральному банку РФ, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ипотечными ценными бумагами .

Подводя итоги, можно сказать о том, что в России все еще много проблем, замедляющих совершенствование ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования — это комплексная задача, касающаяся различных сфер экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, расширение банковских продуктов и т. д. Для разрешения всех трудностей требуется длительное время. При этом всем будущее российского ипотечного кредитования выглядит достаточно оптимистично, и рано или поздно экономика в России обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и широкому кругу населения.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НА ПРИМЕРЕ ПАО «СЕБЕРБАНК РОССИИ»

2.1. ХАРАКТЕРИСТИКА ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

12 ноября 1841 года российским императором Николаем I был подписан указ об учреждении в России сберегательных касс «для доставления через то средств к сбережению верным и выгодным способом». Эта дата стала считаться днем рождения Сбербанка.

Через несколько месяцев, 1 марта 1842 г., служащий Ссудной казны Николай Кристофари переступил порог только что открывшейся кассы в Петербурге. Он даже предположить не мог, что в этот момент становится первым клиентом финансового учреждения, история которого будет неразрывно переплетена с историей России.

Сбербанк является историческим преемником основанных указом императора Николая I Сберегательных касс, которые поначалу были лишь двумя маленькими учреждениями с 20 сотрудниками в Санкт-Петербурге и Москве. Затем они разрослись в сеть сберегательных касс, работавших по всей стране и даже в трудные времена помогавших сохранить устойчивость российской экономики. Позже, в советскую эпоху, они были преобразованы в систему Государственных трудовых сберегательных касс. А в новейшее время превратились в современный универсальный банк, крупную международную группу, чей бренд известен более чем в двадцати странах мира.

В сегодняшнем Сбербанке почти ничего не напоминает о сберегательных кассах, функции которых он выполнял на протяжении значительного периода своей истории. Но удивительно другое: Сбербанк уже мало похож даже на самого себя всего лишь десятилетней давности.

Способность к переменам и движению вперед — признак отличной «спортивной» формы, в которой находится сегодня Сбербанк. Титул старейшего и крупнейшего банка России не мешает ему открыто и добросовестно конкурировать на банковском рынке и держать руку на пульсе финансовых и технологических перемен. Сбербанк не только шагает в ногу с современными тенденциями рынка, но и опережает их, уверенно ориентируясь в стремительно меняющихся технологиях и предпочтениях клиентов.

Сбербанк сегодня — это кровеносная система российской экономики, треть ее банковской системы. Банк дает работу и источник дохода каждой 150-й российской семье.

На долю лидера российского банковского сектора по общему объему активов приходится 28,7% совокупных банковских активов (по состоянию на 1 января 2016 года).

Банк является основным кредитором российской экономики и занимает крупнейшую долю на рынке вкладов. На его долю приходится 46% вкладов населения, 38,7% кредитов физическим лицам и 32,2% кредитов юридическим лицам.

Сбербанк сегодня — это 12 территориальных банков и более 16 тысяч отделений по всей стране, в 83 субъектах Российской Федерации, расположенных на территории 11 часовых поясов.

Только в России у Сбербанка более 110 миллионов клиентов — больше половины населения страны, а за рубежом услугами Сбербанка пользуются около 11 миллионов человек.

Спектр услуг Сбербанка для розничных клиентов максимально широк: от традиционных депозитов и различных видов кредитования до банковских карт, денежных переводов, банковского страхования и брокерских услуг.

Все розничные кредиты в Сбербанке выдаются по технологии «Кредитная фабрика», созданной для эффективной оценки кредитных рисков и обеспечения высокого качества кредитного портфеля.

Стремясь сделать обслуживание более удобным, современным и технологичным, Сбербанк с каждым годом все более совершенствует возможности дистанционного управления счетами клиентов. В банке создана система удаленных каналов обслуживания, в которую входят:

  1. онлайн-банкинг «Сбербанк Онлайн» (более 30 млн активных пользователей);

  2. мобильные приложения «Сбербанк Онлайн» для смартфонов (более 18 млн активных пользователей);

  3. SMS-сервис «Мобильный банк» (более 30 млн активных пользователей);

одна из крупнейших в мире сетей банкоматов и терминалов самообслуживания (более 90 тыс. устройств).

Сбербанк является крупнейшим эмитентом дебетовых и кредитных карт. Совместный банк, созданный Сбербанком и BNP Paribas, занимается POS-кредитованием под брендом Cetelem, используя концепцию «ответственного кредитования».

Среди клиентов Сбербанка — более 1 млн предприятий (из 4,5 млн зарегистрированных юридических лиц в России).

Банк обслуживает все группы корпоративных клиентов, причем на долю малых и средних компаний приходится более 35% корпоративного кредитного портфеля банка. Оставшаяся часть — это кредитование крупных и крупнейших корпоративных клиентов.

Сбербанк сегодня — это команда, в которую входят более 260 тыс. квалифицированных сотрудников, работающих над превращением банка в лучшую сервисную компанию с продуктами и услугами мирового уровня.

Сбербанк — это мощный современный банк, который стремительно трансформируется в один из крупнейших мировых финансовых институтов. В последние годы Сбербанк существенно расширил свое международное присутствие. Помимо стран СНГ (Казахстан, Украина и Беларусь), Сбербанк

представлен в девяти странах Центральной и Восточной Европы (SberbankEurope AG, бывший VolksbankInternational) и в Турции (DenizBank).

Сделка по покупке DenizBank была завершена в сентябре 2012 года и стала крупнейшим приобретением за более чем 170-летнюю историю Банка. Сбербанк России также имеет представительства в Германии и Китае, филиал в Индии, работает в Швейцарии.

В июле 2014 года Сбербанк занял первое место среди банков Центральной и Восточной Европы, а также 33-е место в общем зачете в ежегодном рейтинге «ТОП 1000 банков» мира, опубликованных журналом TheBanker. Кроме того, Sberbankonline был признан лучшим розничным онлайн банкингом в странах Центральной и Восточной Европе по мнению журнала GlobalFinance, а также признан лучшим банком в России по итогам исследования, проведенного этим журналом в 2015 году.

В 2014 году DenizBank (Турция) был назван Самым инновационным Банком в мире на церемонии награждения BAI InnovationAwards.

Основным акционером и учредителем Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации, который владеет 50% уставного капитала плюс одна голосующая акция. Другими акционерами Банка являются международные и российские инвесторы.

Обыкновенные и привилегированные акции банка котируются на российских биржевых площадках с 1996 года. Американские депозитарные расписки (АДР) котируются на Лондонской фондовой бирже, допущены к торгам на Франкфуртской фондовой бирже и на внебиржевом рынке в США.

Банк осуществляет свою деятельность на основании лицензии: Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015 г.

Орган банковского надзора: Главное управление Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва

Адрес:115035,Москва,М-35,ул.Балчуг,д.2

Телефон:+7 (495)950-21-90

Полное фирменное наименование: Публичное акционерное общество «Сбербанк России».

Сокращенное фирменное наименование: ПАО Сбербанк.

Юридический адрес: Россия, Москва, 117997, ул. Вавилова, д. 19.

Почтовый адрес: Москва, 117997, ул. Вавилова, д. 19.

Реквизиты:Кор.счет30101810400000000225

в Главном управлении Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва (ГУ Банка России по ЦФО)

БИК044525225

КПП773601001

ИНН 7707083893

Дата внесения в ЕГРЮЛ записи о регистрации кредитной организации – эмитента:16.08.2002.

Руководитель:Президент, Председатель Правления

ПАО Сбербанк

Греф Герман Оскарович.

Главный бухгалтер:Старший управляющий директор, главный бухгалтер — директор Департамента учета и отчетности ПАО Сбербанк

Лукьянова Марина Юрьевна

    1. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

Банк уделяет отдельное внимание работе с частными клиентами и предоставляет широкий спектр банковских продуктов и услуг для физических лиц: кредитование; вклады; банковские карты; денежные переводы; коммунальные платежи; операции с ценными бумагами; индивидуальные банковские сейфы; монеты; расчетно-кассовое обслуживание; депозитарий; удостоверяющий центр; рекламные акции; операции с векселями; дисконтная программа.

Размер активов ПАО «СБЕРБАНК» на 01.01.17 составил 24586,2 млн. руб.

Темпы роста активов опережают темпы роста своего капитала.

Свой капитал банка возрос лишь на 2,2% в сравнении с данными на 01.01.15г. В свою очередь темпы роста ссудной задолженности превышают темпы роста активов ПАО «СБЕРБАНК». Размер общей ссудной задолженности возрос на 28,4%, составив на 01.01.17г. 15720,0 млн. руб. При одновременном поступательном росте активов и своего капитала, прибыль до налогообложения была снижена до 48,2% от уровня 2014г.

Показатель

2014г.

2015г.

2016г.

Темп роста, снижения %

2015/2014

2016/2014

1

2

3

4

5

6

Активы, млн. руб.

19725,2

20680,0

24586,2

104,8

124,6

Свои средства (капитал), млн. руб.

2339,4

2352,6

2390,7

100,6

102,2

Общая ссудная задолженность, млн. руб.

12238,7

13236,5

15720,0

108,2

128,4

в т. ч. просроченная, млн. руб.

3038,4

2068,6

2392,1

68,1

78,7

Привлеченные ресурсы, млн. руб.

17385,9

18327,4

22195,5

105,4

121,1

в т.ч. вклады, млн. руб.

10205,4

9937,2

10897,8

97,4

106,8

Прибыль до налогообложения, млн. руб.

241,3

83,2

116,4

34,5

48,2

Коэффициент рентабельности активов, %

1,3

0,4

0,5

Х

Х

Коэффициент рентабельности своего капитала, %

10,1

3,5

4,9

Х

Х

Таблица-1 Основные показатели деятельности банка ПАО «СБЕРБАНК» за 2014-2016гг., на конец года

Рост активов на 24,6% был во многом повышением чистой ссудной задолженности, как видно из таблицы 2, занимающей наибольший удельный вес в структуре активов. На ее долю приходится около 57% общей суммы активов банка.

Активы банка

2014г.

2015г.

2016г.

Удельный вес, %

2014

2015

2016

1

2

3

4

5

6

7

Денежные средства

716,2

857,0

802,8

3,6

4,1

3,3

Средства кредитных организаций в ЦБ РФ

700,4

614,0

559,8

3,6

3,0

2,3

Средства в кредитных организациях

1186,0

394,4

1724,8

6,0

1,9

7,0

Финансовые активы, которые оцениваются по справедливой стоимости через прибыль либо убыток

3156,3

4030,3

4329,7

16,0

19,5

17,6

Чистая ссудная задолженность

11225,9

12083,4

13915,1

56,9

58,4

56,6

Чистые вложения в ценные бумаги и иные финансовые активы

4,4

4,4

604,6

0,0

0,0

2,5

Чистые вложения в ценные бумаги удерживаемые до погашения

308,5

217,6

219,0

1,6

1,1

0,9

Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы

1433,2

1374,7

2236,0

7,3

6,6

9,1

Прочие активы

994,5

1104,2

194,4

5,0

5,3

0,8

ИТОГО

19725,2

20680,0

24586,2

100,0

100,0

100,0

Таблица 2-СоставиструктураактивовПАО«СБЕРБАНК»за2014-2016гг.,млн.руб.,на конец года.

На долю финансовых активов, которые оцениваются по справедливой стоимости через прибыль либо убыток, приходится около 18% совокупных банковских активов. Остальные 25% делят: денежные средства — 4%, средства кредитных организаций в ЦБ РФ — 3%, средства в кредитных организациях — 5%, чистые вложения в ценные бумаги и иные финансовые активы, которые имеются в наличии для продажи — 1%, чистые вложения в ценные бумаги, которые удерживаются до погашения — 1%, главные средства, нематериальные активы и материальные запасы — 7%, прочие активы — 4%.

    1. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

Анализ реализуемых программ ипотечного кредитования иллюстрирует, что ипотечные программы Банка довольно привлекательны для населения.

2016 г.

2015 г.

2014 г.

1

2

3

4

5

6

7

Название кредита

Сумма (млн. руб.)

Удельный вес, %

Сумма (млн. руб.)

Удельный вес, %

Сумма (млн. руб.)

Удельный вес, %

Кредит на срок 5-15 лет

796,02

92

514,26

68,53

505,21

67,53

Кредит на срок 15-20 лет

16,13

2

113,4

15,11

118,4

16,12

Кредит на срок до 5 лет

51,29

6

122,75

16,36

130,75

14,36

Всего

863,44

100

750,41

100

743,41

100

Таблица3–Структураипотечныхкредитов,выданныхв2015-2016году,млн.руб.,на конец года.

Из данных таблицы 3 видно, что в 2016 году наибольший удельный вес в портфеле ипотечных кредитов в отделении Банка занимают кредиты, которые выданы на срок 5-15 лет — 92%, в сравнении с 2015 годом этот процент увеличен на 23,47 %. Требования законодательства ограничивают перечень объектов недвижимости на первичном рынке жилья, которые, в свою очередь, могут быть приобретены с применением кредитных средств банков.

На 1 января 2014 г. кредитный портфель ПАО «СБЕРБАНК» составлял 1 552 828 тыс. р., а уже на 1 января 2017 года он увеличился и составил 1 738 944 тыс. р. С 2014 года остаток срочной ссудной задолженности ПАО «СБЕРБАНК» вырос на 186 115,8 тыс. р. либо на 12 %.

Темп роста срочной ссудной задолженности за рассматриваемый период составил 111,99 %. Что говорит о росте выданных кредитов за период 2014-2016 гг., на 11,99 %.

Из анализа данных приведенных в таблице 3 видно, что происходит постепенное повышение срочной ссудной задолженности, которая, в свою очередь, составила на 1 января 2017 года 1 738 944 тыс. р., что на 186 115,8 тыс. р. Значительно больше чем на 1 января 2015 года. Это произошло благодаря изменениям, внесенным в правила кредитования физических лиц в ПАО «СБЕРБАНК» банке с одновременным уменьшением процентных ставок.

Дальше рассмотрим предлагаемые отделением ПАО «СБЕРБАНК» программы кредитования.

Как иллюстрирует таблица 4, в отделении банка представлены как кредиты наличными, так и широкой программы ипотечного кредитования и кредитования малого бизнеса — индивидуальных предпринимателей.

Программа

% ставка

Минимальная сумма

Максимальная сумма, тыс.р.

Максимальный срок кредитования

1

2

3

4

5

Кредитные карты

инд.

750

Кредит наличными

от 21,49 %

2 000

3 года

Ипотечное кредитование

17-19 %

2500

60000

25 лет

Автокредитование

23,49% — 33,49

112

5600

3 года

Таблица 4-Предлагаемые программы кредитования.

Дальше рассмотрим удельный вес остатков срочной ссудной задолженности по видам кредитов в таблице 5.

Программа кредитования

2014 г.

2015 г.

2016 г.

Темп роста, 2016/2014 %

Сумма, тыс.р.

Доля, %

Сумма, тыс.р.

Доля, %

Сумма, тыс.р.

Доля, %

1

2

3

4

5

6

7

8

Ипотечный (первичный рынок)

95877

6,17

88314,2

5,41

81947,2

4,71

85,47

Ипотечный (вторичный рынок)

256988,7

16,55

271912,3

16,66

282549,6

16,25

109,95

Таблица 5-Структура остатков срочной ссудной задолжено с типо разным видам кредитов, наконец года.

Из данных приведенных в таблица 5 видно, что набирают обороты программы главным образом существующие достаточно давно и обладающие стандартными характеристиками.

Это кредитование наличными (28,94 % на начало периода и 33,03 % на его конец) и корпоративная программа кредитования (18,59 % на начало анализируемого периода и 20,12 % на его конец).

Относительно самого востребованного вида кредита то им остается кредит наличными, его удельный вес в ссудной задолженности растет в процентном выражении ежегодно.

Подобная тенденция к повышению происходит в силу того, что — это наиболее универсальный вид кредита, подходит для всех заемщиков и на всевозможные цели. Его преимущество в том самом, что клиент имеет возможность совершенно самостоятельно определить валюту и метод получения кредита, истратить деньги по своему усмотрению и не предоставлять в банк почти никакой отчетности.

Анализ иллюстрирует, что ставка Банка не является наиболее низкой. Также наиболее высоким является требуемый первоначальный взнос.

Изменения удельного веса по ипотечному кредиту произошли за счёт корректировки процентных ставок, сроков кредитования и роста цен на рынке вторичного жилья.

Абсолютное содержание одного процента прироста в 2016 г. составило 0,9 млн. руб., а в 2017 г. уже 1,5 млн. руб., иными словами, виден рост суммы кредитов и процентного содержания.

Согласно с данными таблицы 6 видно, что наибольшей популярностью среди населения пользуется кредит «Квартира». В 2014 г. его удельный вес составил 65,6%, в кризисный 2015 г. его доля увеличилась до 78,0%, а с 2016 г. Начала сокращаться из-за увеличения доли на кредит «Новостройка».

Вид кредита

2014 г.

2015 г.

2016 г.

Изменение

1

2

3

4

5

Объём кредитов, млн. руб

Доля, %

Объём кредитов, млн. руб

Доля, %

Объём кредитов, млн. руб

Доля, %

2016/ 2014, млн.руб.

2016/ 2014, %

Квартира

164,5

65,6

71,7

78,0

109,5

73,0

-55

66,57

Новостройка

56,5

22,5

8,3

9,0

19,5

13,0

-37

34,51

Строительство дома

30,0

11,9

12,0

13,0

21,0

14,0

-9

70,00

Таблица 6 — Состав и структура выданных ипотечных кредитов в ПАО «СБЕРБАНК» в 2014-2016 гг., на конец года.

Связано это с тем, что резко увеличилось число строящихся домов после застоя в кризисный период, на приобретение квартир в которых, в свою очередь, выдаётся ипотечный кредит. Кредит «Строительство дома» в анализированном периоде особой популярностью у населения не пользуется.

Проведём анализ ипотечных кредитов в разрезе сроков просроченной задолженности. В таблице 7 представлены данные о сроках просроченной задолженности по ипотечным кредитам физическим лицам в 2014-2016 гг.

Согласно с данными таблицы 7 видно, что по состоянию на 31 декабря 2016 г. удельный вес просроченных кредитов составил 10,5%, наибольший удельный вес — 3,2% — просроченных кредитов — в интервале сроков до 30 дней, иными словами, задолженность является краткосрочной. Отметим относительно маленькой удельный вес просроченных кредитов с продолжительным сроком просроченности. Таким образом, в анализируемом периоде можно отметить две тенденции.

Ипотечные кредиты

2014 г.

2015 г.

2016 г.

Изменение 2016/2014

1

2

3

4

5

Непросроченные

93,2

80,5

89,5

-3,7

Просроченные, в том числе на срок

6,8

19,5

10,5

3,7

— менее 30 дней

2,8

3,2

3,2

0,4

— 30 — 90 дней

1,5

2,7

1,9

0,4

— 91 — 180 дней

0,5

2,8

1,8

1,3

— 181 — 360 дней

0,9

5,0

2,0

1,1

— более 360 дней

1,1

5,8

1,6

0,5

Всего

100,0

100,0

100,0

0

Таблица 7-СтруктураипотечныхкредитовПАО«СБЕРБАНК»пособлюдениюсрокавозвратав2014-2016гг.,на конец года.

На начало анализируемого периода процентная маржа составила 6,04 %, то по итогам 2016 года она сократится до 4,89 %.

В целом стоит отметить, что отделению ПАО «СБЕРБАНК» по итогам 2014-2016 года выгоднее совершать кредитование малого бизнеса, тем не менее конъюнктура рынка влияет на данный процесс сокращением доли кредитов индивидуальных предпринимателей в ссудной задолженности отделения банка.

Главными факторами, которые, в свою очередь, затронули повышение объема доходов Банка, стали динамичный прирост кредитного портфеля Банка и сохранение достаточно высокого уровня процентной маржи.

Также клиенты могут применять средства государственной поддержки:

1) Материнский капитал, который, в свою очередь, позволит снизить либо в полном объеме покрыть первоначальный взнос, повысить сумму ипотечного кредита или погасить часть задолженности.

Кредит предоставляется в рублях на покупку готового либо строящегося жилья.

— нужно обратиться в какой угодно ипотечный центр банка.

-обеспечить стандартный пакет документов, сертификат на материнский капитал и справку из отделения Пенсионного фонда РФ о размере остатка материнского капитала.

-После оформления ипотечного кредита обратиться в отделение Пенсионного фонда РФ, для того чтобы средства материнского капитала были нацелены на частичное погашение кредита.

2) Средства жилищного сертификата (банк принимает сертификаты, которые выданы в рамках какой угодно жилищной программы государства) можно направить на частичную оплату первоначального взноса либо на погашение ипотеки.

Клиент обращается за ипотечным кредитом в стандартном порядке, но во время оформления ипотеки учитывается его жилищная субсидия.

Он заполняет анкету на получение ипотечного кредита и вместе с необходимыми документами и жилищным сертификатом передает ее в банк.

Банк совершает процедуру проверки кредитоспособности и платежеспособности, а кроме того определяет максимальную сумму кредита, которую, в свою очередь, он способен обеспечить с учетом подразумеваемой суммы субсидии и ориентировочной стоимости будущей квартиры.

После принятия решения о предоставлении кредита клиенту выдается уведомление, и он можете начинать поиск подходящего вам и определенного требованиям банка варианта квартиры.

Если клиент применяет субсидию в качестве первоначального взноса, банк обеспечит кредитные средства лишь после оплаты части приобретаемой недвижимости средствами субсидии.

Ежемесячное погашение ипотечного кредита происходит согласно с условиями кредитного договора. Вполне возможно снижение затрат заемщика, если это предусмотрено условиями жилищного сертификата.

По ходу анализа организации ипотечного кредитования в банке были сделаны следующие выводы:

1) Резко увеличилось число строящихся домов после застоя в кризисный период, на приобретение квартир в которых, в свою очередь, выдаётся ипотечный кредит. Кредит «Строительство дома» в анализированном периоде популярностью у населения не пользуется.

2) Недостатки ипотечного кредитования в ПАО «СБЕРБАНК»:

невозврат заемщиком полученных средств остается ;

повышение объема проблемных кредитов;

рост числа просрочек по выданным ипотечным кредитам

  1. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ИПОТЕЧНЫХ ПРГОГРАММ В ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ» .

  1. Возможное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 10%, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Осуществить в краткосрочной перспективе такое снижение ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставляемым гражданам коммерческими банками, в сложившихся условиях вполне возможно, т.к. на данный момент ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 9%. Также обеспечить требуемую величину процентной ставки представляется возможным в рамках другого вида кредитной организации, с более дешевым источником ресурсов и определенным законодательно основным видом деятельности — кредитованием граждан для строительства и покупки жилья.

2. Увеличение срока кредитования до 50 лет

Актуально для банков, у которых максимальный срок по ипотеке меньше указанного срока. Большинство банков предусматривают программы ипотечного кредитования сроком до 30 лет.

  1. Применение различных форм процентной ставки (переменной, фиксированной, комбинированной).

  1. Повышение квалификации сотрудников банка

В первую очередь это касается кредитных инспекторов, ведь именно они непосредственно общаются с потенциальными заемщиками, рассказывают основные условия и предъявляемые требования.

Очень много недопониманий и претензий возникает именно на стадии консультирования. Необходимо осуществлять постоянный контроль работы кредитных специалистов, а именно:

  1. Проводить минимум 2 раза в год аттестации на знание и понимание банковских продуктов;

  2. Проводить тренинги, например по технике эффективных продаж;

  3. Поддержание корпоративной культуры;

  4. Разработать эффективную систему стимулирования сотрудников, что непосредственно оказывает самое прямое влияние на качество работы.

Не стоит забывать, что банковская деятельность это все же сфера услуг и далеко не последнее значение здесь имеет качество обслуживания, которое необходимо постоянно повышать и совершенствовать.

  1. Предусмотреть возможность при оформлении ипотеки на вторичную недвижимость расчетов с продавцом в день совершения сделки.

Это связано с тем, что многие продавцы не хотят связываться с ипотекой из-за длительности оформления сделки, а соответственно и отсрочки оплаты.

  1. Работа со страховыми компаниями

Как мы уже отмечали выше, банк за «привлечение» клиента на страховую программу, он получает от страховой компании комиссию.

На мой взгляд, целесообразно рассмотреть вопрос об отмене данной комиссии или ее уменьшении в пользу клиентов. Стоимость страховых продуктов по ипотечным программам высокая (комиссия тоже не маленькая).

Это будет способствовать уменьшению затрат на стадии оформления кредита (а у многих не хватает средств именно на стадии оформления, то есть на первоначальный взнос и страховки) или уменьшению ежемесячного платежа (так как стоимость страховых программ, включенная в кредит будет уменьшена на размер комиссии).

  1. Введение новой программы ипотечного кредитования, согласно которой будет возможно оформлять ипотечные кредиты на квартиры частных застройщиков.

Для страхования своих рисков банк, например, может предусмотреть повышение процентной ставки по такой программе или обязательное дополнительное страхование по следующим программам:

  1. утрата жизни и трудоспособности заёмщика;

  2. утрата или повреждение приобретаемой квартиры;

  3. прекращение или ограничение права собственности на квартиру.

Найдется много желающих оформить ипотечный кредит на квартиры от частных застройщиков. Ведь не смотря на связанный с ними риск, стоимость таких квартир практически в 2 раза дешевле.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Ипотека — это одна из форм залога, в роли которого выступает недвижимое имущество, с целью получения денежных средств, то есть ипотечного кредита. Ипотекой так же называют закладную — это документ, в котором указывается достоверность сдачи имущества в залог. При выдачи ипотеки, залоговое недвижимое имущество остается в имении у должника, а кредитор в свою очередь имеет право на изъятие данного недвижимого имущества при невыполнении обязательств должником. Предметом ипотеки являются квартиры, земельные участки, многоквартирные дома, здания, сооружения и другое недвижимое имущество.

Одним из основных факторов, характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладов частных вкладчиков.

Состояние российской банковской системы в настоящее время продолжает оставаться недостаточно устойчивым. Основной особенностью ипотеки является то, что кредитор в праве самостоятельно и на свое усмотрение распорядится недвижимостью заемщика в случае невыполнения им своих обязательств. Именно эта главная особенность отличает ипотечный кредит от других долгосрочных кредитов.

Ипотечное кредитование на сегодняшний день является самым актуальным видом долгосрочного кредитования. Это одно из приоритетных видов направлений современно жилищной политики. В ходе проделанной работы, можно сказать, что система долгосрочного ипотечного кредитования в России должна опираться на зарубежный опыт, учитывать макроэкономические условия, высокую инфляцию и ограниченную платежеспособность населения. Жилищный вопрос в нашей стране все так же занимает лидирующие позиции. Спрос на ипотечное кредитование в Сбербанке РФ с каждым годом все больше и больше набирает обороты. Поэтому в Банке были внесены новые программы и изменения по ипотечному кредитованию, что бы заинтересовать больше клиентов.

Ипотечное кредитование всегда будет стоять на первом месте, так как это удобно и надежно. Главный фактор это конечно это возможность залога. Залог имущества является наиболее надежным способом обеспечения исполнения всех обязательств как перед банком , так и перед заемщиком. Я считаю, что недвижимость всегда будет занимать высшую нишу в экономики, так как это отличный способ вложения своих финансовых средств в капитал, а цены на недвижимость с каждым днем повышаются.