ВЕДЕНИЕ
Ссуды на недвижимость или ипотечные кредиты распространились на развитые страны с рыночной экономикой в качестве основного источника долгосрочного финансирования. В такой сделке владелец имущества получает ссуду у залогодержателя и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности. Сумма кредита обычно немного меньше оценочной стоимости заложенного имущества. Наиболее распространенными предметами залога являются жилые дома, фермы, земля и другие виды недвижимости. Особенностью ипотечных кредитов является длительный срок погашения.
Существуют разные виды ипотечного кредита, различающиеся в основном способами погашения долга. Большинство типов — это варианты стандартной или типичной ипотечной ссуды. Суть ее сводится к следующему. Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму под залог недвижимости (например, при покупке или строительстве дома).
Затем он выплачивает долг вместе с равными выплатами процентов, обычно ежемесячно.
Основная задача ипотечного анализа — разработка планов погашения долга. также важно иметь возможность определить сумму остатка к оплате на любом этапе процесса погашения.
Как отмечалось выше, наиболее распространенным является ипотечный кредит, условия которого предполагают равные взносы заемщика. В контракте обычно устанавливается ежемесячная процентная ставка, реже — годовая номинальная ставка.
В осуществлении ипотеки при покупке (строительстве) объекта залога участвует три агента: продавец, покупатель (должник), заимодавец (кредитор).
Продавец получает полную стоимость от покупателя за недвижимость. Для этого покупатель получает ссуду под залог этой недвижимости и добавляет собственные средства.
ГЛАВА 1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Ипотека как элемент экономической жизни имеет глубокие исторические корни. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э.
В основе понятия «ипотека» лежат древнеримские принципы гарантии, являющиеся ее наиболее совершенной формой. Со временем изменились только условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитные отношения, связанные с кредитованием.
Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п.
Способы погашения ипотечных кредитов
... погашения ипотечных кредитов Принимая во внимание нестабильные условия современной жизни, а также собственное видение и планирование погашения заемщиком ипотечного кредита, совершенно естественным образом вытекает необходимость в различных способах погашения ипотеки. ...
Ипотека по своему содержанию имеет две составляющие: экономическую и юридическую.
В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.
С юридической точки зрения ипотека — это залог недвижимости с целью получения ипотечной ссуды, когда актив остается в руках заемщика.
Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает
- отношения собственности;
- кредитные отношения;
- финансовые отношения.
Имущественные отношения выражаются в переходе собственности на землю">права собственности и права собственности, но не права собственности, до тех пор, пока не будет произведена оплата долга или пока не будут выполнены обязательства в случае отказа в платеже. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение собственности, гарантируя реализацию прав собственности на объекты, когда другие формы отчуждения в этих конкретных условиях неуместны.
Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимости. Залог недвижимости служит инструментом привлечения финансовых ресурсов, необходимых для развития производства.
При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.
Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. Сектор недвижимости включает землю и все, что с ней прочно связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он также остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого актива, но лишен права распоряжаться им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время периода измерения.
В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной
Залог в Российском гражданском праве
... стал носить вещный характер. Предоставление кредита ставилось в зависимость от предоставления будущим должником будущему кредитору таких прав в отношении определенного имущества, реализация которых могла ... было значительно снижено, из-за установления нескольких привилегированных, так называемых генеральных ипотек, обременяющих в силу закона все имущество должника. С проблемой недобросовестности тех ...
В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).
Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе потребовать продажи заложенного имущества на открытом аукционе. Когда вы продаете имущество, заложенное по ипотечному договору, залогодержатель имеет преимущества перед другими кредиторами на сумму, указанную в ипотеке.
Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, в том числе ипотечных. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.
Система ипотечного жилищного кредитования — это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.
Ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечный кредит — это неотъемлемый механизм реализации отношений, возникающих при выдаче, продаже и обслуживании ипотечных кредитов.
Несмотря на международный характер залога недвижимости, ипотека имеет свое место и значение в нескольких странах. Следовательно, в каждой стране есть свое собственное законодательство, регулирующее отношения в этой сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитием и особенностями земельного права. Например, в США, где гарантия недвижимости широко используется даже в аграрном секторе, фактически под ипотекой мы понимаем ссуду только в жилищном секторе. Во Франции же право прямого владения землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане имеют право сдавать землю в аренду, в отношении чего здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшего в себя национальную идентичность.
Ранее было сказано, что ипотечная ссуда — это особый тип отношений между заемщиком и лицом, выдающим ссуду, теперь мы рассмотрим субъективно-объективную структуру таких отношений.
Объектами ипотечного кредитования являются:
- земельные участки;
- жилые помещения, т.е.
квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
- офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
- производственные помещения — склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.
Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. Инвесторами могут выступать другие кредитно-финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. У каждого из участников ипотечного рынка свои цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Ипотечные кредиты (модели и особенности)
... финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. ...
До конца Второй мировой войны ипотечные банки были наиболее развитой формой ипотечной кредитной организации. Эти банки самостоятельно выпустили ценные бумаги с ипотечным покрытием с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.
Деятельность ипотечных банков составляет основу так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы преобладают в Дании, Швеции и Канаде, а также широко развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализуется через монополистические государственные ипотечные банки.
В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, они платили своим вкладчикам проценты по ипотечным облигациям даже во время Первой и Второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией).
Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, который оказывал финансовую помощь крупным землевладельцам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).
В Канаде ипотечные банки являются традиционным типом кредитных организаций. В основном они занимаются кредитованием сделок с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные государственные и корпоративные ценные бумаги. Первоначально целью их деятельности была ссуда сельскому хозяйству под залог земли, позже ссуда на строительство жилья. В то же время ключевыми игроками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные компании, которые организуют строительство жилья, отбор заемщиков и страхование кредитных рисков.
В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).
В Великобритании процесс создания ипотечного банка приобрел характер замены строительных компаний. Сами крупные строительные компании превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого века ипотечные банки стали преобладать по объему кредитов строительным компаниям.
