Ипотека земельных участков

Курсовая работа
Содержание скрыть

Залог недвижимости, или ипотека, с середины 1990-х годов привлекает пристальное внимание ученых и профессионалов. Многие экономисты и политики говорят о необходимости созда­ния в Россиисистемы ипотечного креди­тования. Подразумевается, что необходимо создать соответствующие институты и механизмы для обеспечения возможности получения эффективной ипотечной ссуды. Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение условий жизни населения, а с другой — стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме того, государственная поддержка развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок для достижения реального экономического роста в стране. Ипотечный кредит оказывает огромное влияние на мотивацию человека, процессы, происходящие в обществе.

Сейчас в России из 100 сделок с недвижимостью только 9 совершаются с использованием ипотеки. Актуальность темы курсовой работы объясняется тем, что самым перспективным направлением развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под недвижимости ипотека">залог недвижимости, является залог земельных участков в силу следующих причин:

  • именно земля является важнейшей системообразующей частью недвижимости;

— только земля является уникальным объектом недвижимости: и составной частью, и полноценным объектом недвижимости (незастроенные земельные участки), тогда как здания и сооружения без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью, являются лишь «улучшениями» земельного участка и не могут быть заложены без земельного участка;

  • из всех элементов недвижимости только земля является ограниченным ресурсом;

— вовлечение земли в экономический оборот связано с огромными финансовыми затратами, так как связано с выкупом земельных участков или выкупом прав долгосрочной аренды, что в свою очередь требует применения ипотечных механизмов;

-земельная ипотека, в отличие от жилой, не требует создания в стране института «длинных денег», она может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечением ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику — государству;

91 стр., 45281 слов

Оценка рынка ипотечного кредитования РФ (на примере ОАО Сбербанк ...

... ипотечного кредитования; выявить состояние ипотечного кредитования в России; рассмотреть методику предоставления ипотечного кредита в РФ; проанализировать систему ипотечного кредитования Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России; рассмотреть влияние кредитного риска на ипотечное кредитование; раскрыть проблемы развития ипотечного кредитования; ...

— земельная ипотека сама является источником «длинных денег» — при рассрочке выкупа на длительный период ежегодные платежи земельных собственников государство может использовать во всех кредитных схемах, нуждающихся в таком ресурсе;

— при кредитовании отечественной промышленности в целях ее реконструкции или полного технического переоснащения земля является наиболее весомым активом, который может быть предложен инвестору в виде обеспечения кредита.

Актуальность ипотеки значительно возрастает в странах с переходной экономикой и переходной экономикой. Расширение использования ипотеки как средства обеспечения выплаты ссуд должно стимулировать развитие промышленности, строительства и ряда других секторов национальной экономики.

Целью работы является изучение теоретических и практических вопросов земельной ипотеки. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: обобщить теоретические и правовые основы ипотеки земельных участков;рассмотреть правовое оформление ипотеки земельных участков; выявить современные тенденции развития ипотеки земельных участков.

Для написания данной работы были использованы: законодательство об ипотеке земельных участков, учебные пособия, такие как: «Земельное право» под ред. С.А. Боголюбова; «Недвижимость: Права и сделки» Е.А. Киндеева, М.Т. Пискунова; «Сделки с недвижимостью» О.Г. Курноскина; «Управление земельными ресурсами» П.В. Кухтин; «Ипотечное кредитование» И.А. Разумова и другие.

Глава 1: Теоретические и правовые основы ипотеки земельных участков

Рыночная экономика немыслима без существования и развития финансовых институтов, а также возможности доступа участников рынка к кредитным ресурсам. Степень использования кредитов физическими и юридическими лицами свидетельствует об устойчивости любой компании, так как каждый кредит имеет конкретный инвестиционный проект или решение конкретной производственной задачи. Кредит — это эффективный рыночный инструмент, направленный на повышение эффективности всех секторов национальной экономики. Банковский капитал является основным фактором и механизмом формирования и развития земельного оборота, что означает не только переход права собственности на землю от одного собственника к другому, но и осуществление арендных и ипотечных операций. В подавляющем большинстве стран по закону разрешено использовать землю в качестве гарантии ссуды или залога для получения ссуды.

В мировой практике рыночных отношений существует два способа обеспечения долговых обязательств.

Согласно первому, ссудодатель отчуждает имущественные права заемщика на предмет залога и одновременно передает этот же предмет арендованному заемщику с правом выкупа.

Второй, более эффективный, но и более сложный — это ипотека коммерческой недвижимости: ипотека.

В целом по своему юридическому содержанию ипотека — обреме­нение имущественных прав собственности на объект недвижимости (в нашем случае земельного участка).

Исходя из этого, основное отли­чие ипотеки от первого варианта в том, что объект остается в собствен­ности у залогодателя, а в пользу кредитора отчуждается лишь произ­водное залоговое право, т. е. земельный участок как залоговый объект можно оставить во владении и пользовании залогодателя.

4 стр., 1879 слов

Правовое регулирование ипотеки земельных участков

... залога земли как формы обеспечения кредитных обязательств. Степень научной разработанности темы. В числе авторов, так или иначе обращавшихся к правовому регулированию ипотеки земельных участков ... и посредников при кредитовании. Несмотря на указанные преимущества залога земельных участков как формы обеспечения кредитных обязательств, ипотека земли еще не получила широкого распространения и ...

Ресурсы земли и люди, живущие на них, определяют жизнеспособность и процветание любого государства. Чем более развита инфраструктура и чем выше эффективность использования местных ресурсов, профессиональная подготовка и культурный уровень населения, тем более сбалансированной и прогрессивной становится экономика государства.

В настоящее время оборот земельных участков, на новом этапе зе­мельных преобразований, становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Земельный оборот — особенно сложная экономическая структура народного хозяйства. Для его эффективной организации и функционирования требуются научно обоснованные, основанные на практике и юридически оформленные решения. Значение земельной ипотеки проявляется, прежде всего, в защищенности этого правового средства. Впервые в современном российском законодательстве кредитование земли было разрешено в начале 90-х годов ХХ века.

В России пока еще только формируются юри­дические документы. В настоящее время ипотека земельных участков регулируется нормами гл. 23 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), земельным законодательством.

При этом наличие трех законодательных актов вовсе не означает, что подобный вид сделки детально урегулирован и не вызывает споров.[1]

Положения Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 г. «О залоге» практически не применяются, поскольку фактически заменены положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке.

Нормы Закона об ипотеке как специальные имеют приоритет над общими правилами ГК РФ о залоге (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).

Однако п. 2 ст. 334 ГК РФ говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут быть установлены и самим ГК РФ, и Законом об ипотеке.

Оба законодательных акта находятся на одном уровне по отношению к общим нормам гражданского кодекса о залоге. Таким образом, можно сделать вывод, что не должно быть противоречий между правилами ипотечного кредитования, содержащимися в Гражданском кодексе и Законе об ипотеке. В этом случае можно говорить о «внутренней соподчиненности ипотечных норм высшего уровня»[2]

Применительно к ипотеке земельных участков существенное значение имеют ФЗ N 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 5 февраля 2004 года и ФЗ от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, которыми были внесены изменения в законодательство об ипотеке.

Кроме того, для правильного применения правил о залоге необходимо учитывать обобщения судебной практики и судебного арбитража.

Залог на землю может возникать только в той мере, в которой их оборот разрешен федеральными законами. При этом существенной особенностью земельной ипотеки является то, что земля делится на два типа: те, которые могут быть предметом ипотеки, и те, которые не подлежат ипотеке.

32 стр., 15964 слов

Договор ипотеки в гражданском праве

... теории права, имеющие значение для познания круга анализируемых проблем. Практическая значимость, Структурно работа состоит ипотека кредитование закон гражданский кодекс Глава 1. Ипотека. Понятие. Общая характеристика 1.1 Понятие «ипотеки» Слово "ипотека" ...

С учетом вносимых в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменений по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения), а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Что же касается залога земельных долей, то в настоящее время п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает такую возможность. Однако в соответствии с п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке при общей или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре. Следовательно, в случае залога можно говорить только о доле в праве общей собственности, но не о залоге самой земли. И.А. Иконицкая отмечает, что объектом ипотеки, когда земельная доля не передана в натуре, является не сама земельная доля, а право на долю, принадлежащую собственнику.[3]

Если участок передан в натуре, само понятие «земельная доля» к нему не применимо».

В соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в данном случае используется критерий субъектного состава).

Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами, как субъектов Российской Федерации, так и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (критерий размера площади участка).[4]

В январе 2004 года Государственной Думой РФ одобрен проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суть этих изменений сводится к снятию запрета на передачу земельных участков в залог из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Несомненно, возможность ипотеки сельскохозяйственных земель была и остается политизированной. Именно поэтому формулировки п. 4 ст. 1 и п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке опираются на довольно противоречивые правила.

Первая норма предусматривает, что залог земельных участков возможен только в случаях, когда их оборот допускается федеральными законами и по существу противоречит п. 2 ст. 334 ГК РФ (в ней установлено, что данные вопросы как раз и должны регулироваться Законом об ипотеке).

Вторая норма (п. 2 ст. 6) устанавливает ограничения. Ипотека не распространяется:

  • на имущество, изъятое из оборота;
  • имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

— имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3 стр., 1240 слов

Ипотека земельного участка

... ст. 42 закона “О залоге”, ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком правом пользования им. ФЗ «Об ипотеке» она определяется ...

Как видим, в данном случае усматривается противоположный подход: «…разрешено все, что прямо не запрещено законом».

До изменений, внесенных Федеральным законом от 5 февраля 2004 г., ипотека земель сельскохозяйственного назначения была запрещена Законом об ипотеке. До сих пор это противоречие не преодолено. Законодательство, ограничивающее ссуды на землю, по-прежнему использует другие критерии.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя — собственника земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором аренды. Это правило не применяется в случае залога по ипотечному договору одновременно на здание и право аренды земли, на которой это здание расположено. Вопрос о возможности ипотеки права аренды земельного участка без согласия арендодателя рассмотрен в информационном письме Президиума ВАС РФ[5] , в п. 5 которого, в частности, указано: …установленное в п. 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.[6]

Рассмотрим ситуацию с ипотекой земли, на которой расположены здания и сооружения. Общее правило (п. 1 ст. 64 — в последней редакции) предусматривает, что если договором не предусмотрено иное, то при ипотеке участка право залога распространяется также на находящееся, на участке здание или сооружение залогодателя. Таким образом, прежняя норма принципиально изменена (ранее устанавливалось противоположное по смыслу правило).

Права залогодателя распоряжаться такими объектами, условия и порядок перехода прав на них к другим лицам определяются правилами Закона об ипотеке (гл. VI).

Договор о залоге участка может включать условие о том, задействованы ли соответствующие объекты. В последнем случае залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на данное сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования сооружения.

Это правило дополняется вполне логичным указанием на то, что если в договоре не предусмотрено создание режима «общей судьбы» земли и объектов недвижимости на ней, залогом можно распоряжаться зданиями и сооружениями на участке без согласования должника. Это распространяется на возможность возводить в установленном порядке здания и сооружения, если только нет ограничений на это по договору ипотеки (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).

В подобных случаях существенно может изменяться уровень обеспеченности обязательств (фактически часть земли оказывается выведенной из режима залога), поэтому залогодателю предоставлено право на изменения условий ранее заключенного договора об ипотеке. В том числе он может потребовать распространить ипотеку на возводимое здание (сооружение).

Если же одновременно с земельным участком заложено и здание (сооружение), либо закладывается само это здание (сооружение), то правовой режим его существенно меняется. В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке залог предприятий, зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка либо той его части, которая необходима для функционального обеспечения здания (см. также п. 3 ст. 340 ГК РФ).

5 стр., 2315 слов

Залог недвижимости ипотека

... 42 Закона РФ «О залоге», ипотека - это залог предприятия, строения, здания, строения или иного объекта, непосредственно относящегося к земельному участку, вместе с соответствующим земельным участком или правом собственности использовать. Ипотека является ...

Залоговое право залогодержателя не распространяется на право постоянного пользования.

Позднее в связи с допущением к ипотеке участков из земель сельскохозяйственного назначения в Закон было введено правило о том, что залог таких земель допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с данным участком объектов недвижимости (п. 4 ст. 64).

Как видно, тот же подход, что и по общему правилу с учетом последних изменений, внесенных в Закон об ипотеке (п. 1 ст. 64).

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», совместный залог здания (сооружения) и соответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположен объект ипотеки. В тех случаях, когда он не обладает указанными правами на земельный участок, может заключить договор ипотеки только на здание (сооружение).

При обращении взыскания на заложенное имущество лицо, покупающее это имущество, также получает право использовать землю на тех же правах, что и предыдущий владелец имущества.[7]

В судебной практике в некоторых случаях такие договоры залога не признаются недействительными, если залог не имеет ни имущественных прав, ни права аренды. Характерен следующий пример. Банк потребовал признать недействительным договор залога мясоперерабатывающего цеха Челябинского сельскохозяйственного предприятия — общества с ограниченной ответственностью, созданного на базе государственного предприятия «Совхоз« Челябинский». При рассмотрении дела было установлено, что документов на землю у товарищества нет. Однако суд отказал в удовлетворении требований банка, поскольку ответчик «является правопреемником совхоза».[8]

Поскольку при обращении взыскания на земельный участок залогодатель приобретает право ограниченного пользования той частью участка, на которой расположено данное строение, в литературе высказывается мнение о том, что в этом случае участок рассматривается как принадлежность, а здание — как главная вещь. По мнению И.А. Иконицкой, это неправильно. Земля в силу своих социально-экономических свойств не может играть роль принадлежности к главному. С практической точки зрения такой залог также весьма проблематичен: правомерен ли залог небольшого земельного участка, целиком занятого зданием без этого здания, когда залогодатель может сохранить право пользования всем участком? В связи с этим И.А. Иконицкой было предложено внести изменения в ст. 64 Закона об ипотеке и сформулировать норму следующим образом: «Если иное не предусмотрено договором, при ипотеке земельного участка право залога должно распространяться и на расположенные на нем здания и сооружения».[9]

19 стр., 9380 слов

Теоретические и правовые основы ипотеки

... здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека - обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет ...

Сегодня эта идея фактически реализована. Но есть смысл проанализировать саму возможность оценки здания или земельного участка как аксессуара.

Во-первых, уже было отмечено, что каждый из объектов независим, поэтому они никогда не могут принадлежать друг другу. Речь может идти только о создании правового режима, который «объединяет их правовую судьбу».

Во-вторых, ситуация с ипотекой вовсе непоказательна в данном аспекте.

В-третьих, обсуждение реальной стоимости как земли, так и здания без конкретных данных вряд ли корректно. Сам по себе залог, как и выбор предмета для него (что именно брать в залог — участок или здание на нем), предопределен экономическими причинами. Эта проблема решается, прежде всего, за счет учета эффективности залога, ликвидности и других показателей, удовлетворяющих интересам залогодержателя.

В-четвертых, оценка земельного участка как условной «принадлежности» здания в приведенном случае опирается на текст абз. 1 п. 1 ст. 340 ГК РФ. В нем говорится, что права залогодержателя распространяются и на владение заложенной вещью. В п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке такая норма предусмотрена. Но все равно не следует, что это именно отношения между участком и зданием. Закон (см., например, ст. 69 Закона об ипотеке) говорит только о том, что в случае ипотеки здания следует и ипотека земельного участка. Это значит, что сайт не является чем-то чужим и не попадает под ипотеку. Речь может идти не обо всем земельном участке, так как законодатель допускает возможность ипотеки части участка (равно как и залог права аренды).

Таким образом, ипотека – залог недвижимого имущества. Ипотечный институт — динамично развивающийся продукт современной экономики. В число объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, входит, в частности, земля.Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.

В заключении хотелось бы отметить, что соблюдение вышеизложенных особенностей ипотеки земельных участков позволит обеспечить юридическую чистоту сделки, что гарантирует беспрепятственное прохождение процедуры государственной регистрации и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке.

Глава 2: Оформление ипотеки земельных участков

Залог земельных участков оформляется путем заключения договора об ипотеке, условия которого определены в ст. 9 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Право залога земельного участка по договору ипотеки принадлежит только собственнику земли.

Необходимо отметить некоторые особенности договора ипотеки земельных участков с учетом последних изменений:

— отменена обязательная нотариальная форма ипотеки (но она может производиться по соглашению сторон);

— снято прежнее ограничение на оформление закладных в отношении земельных участков (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке), при этом содержание закладной может изменяться по соглашению сторон, и подлежит регистрации в течение одного дня;

16 стр., 7589 слов

Формирование современной системы ипотечных банков в России

... требования в результате ее залога или иным образом. Ипотека земельных участков имеет следующие особенности. Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для ... земельные участки и др.). В развитых капиталистических странах ипотечные банки играют большую роль в банковской системе. Некоторые банки дают ссуды под залог недвижимости государству. Ипотека, ...

— установлены новые правила страхования риска ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке);

— предусмотрены новые статьи (ст. 64.1, 64.2 Закона об ипотеке), согласно которым земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка (иной кредитной организации или средств целевого займа), считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Важным требованием к содержанию ипотечного договора является необходимость указать в нем наименование обязательства, гарантированного ипотекой, с указанием его суммы, основания события и срока исполнения. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо соглашении, необходимо указать стороны этого соглашения, дату и место его заключения. Если размер обязательства, обеспеченного ипотекой, будет определен в будущем, порядок и другие условия, необходимые для определения этой суммы, должны быть указаны в ипотечном договоре. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Основными данными, которые необходимо указать в договоре об ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес) закладываемого участка; его кадастровый номер; размещенные на участке объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория (целевое назначение) земель, расположенных на участке, с указанием органа местного самоуправления, в ведении которого находятся эти земли, и цели использования земельного участка; право, по которому земельный участок принадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Аналогичным образом следует описать арендованный земельный участок в случае принадлежащего к залогу залога аренды. При этом в договоре об ипотеке должен быть указан срок аренды.

Что касается оценки земельного участка при его ипотеке, то согласно ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом вносимых изменений она осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Ипотечная стоимость земли устанавливается в договоре об ипотеке по соглашению заемщика с залогодержателем. К договору обязательно должна быть приложена копия плана (чертежа границ) земельного участка, являющегося объектом ипотеки, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.[10]

39 стр., 19436 слов

Особенности ипотеки жилища

... должно осуществляться на основании специального закона о земельной ипотеке, предусматривающего обязательную регистрацию сделок, опосредующих земельный оборот несельскохозяйственных земель. - Принудительная реализация прав ... целесообразно не замыкаться на соответствующем опыте стран какой-либо одной системы права (континентальной или англо-саксонской), а ориентироваться на комбинированный подход, ...

Договор займа подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, которая вступает в силу с момента последней. Несоблюдение правил государственной регистрации ипотечного договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления о залоге. К заявлению должны быть приложены нотариальный акт и его копия, документы, которые прилагаются к договору, а также подтверждение оплаты регистрационного сбора.

Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо предоставить отвечающую требованиям Закона об ипотеке саму закладную, а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы в закладной. В закладной должны содержаться перечисленные в ст. 14 Закона об ипотеке данные, индивидуализирующие залогодателя-должника, первоначального залогодержателя, а также должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству, обеспечиваемый ипотекой кредитный договор (иное денежное обязательство), с указанием даты и места заключения договора ( иного обоснования обязательства), сведения о сумме и сроке (сроках) погашения долга, описание заложенного имущества и его денежная оценка, указание на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, наименование принадлежащего залогодателю право на заложенное имущество, сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В названии, включая всю информацию о названии, должно быть указано, что это ипотека. Закладная должна быть подписана залогодателем (а если в такой роли выступает третье лицо, необходима одновременно и подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой) и включать указание на дату его выдачи. Источником внесения соответствующих данных в регистрационную запись об ипотеке служат содержащиеся в договоре данные ( ст. 20 Закона об ипотеке ).

Закон об ипотеке ( п. 5 ст.20) признает датой совершения государственной регистрации ипотеке день соответствующей записи в Реестре. С этого момента ипотека считается возникшей третьих лиц. В частности, закон предусматривает, что порядок проведения регистрации определяется на основании дат получения всех необходимых документов в органе, ведущем Единый реестр прав на недвижимое имущество. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявлений залогодержателя и залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда (п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации).

Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, — с момента возникновения обязательства. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.[11]

В договоре об ипотеке стороны могут предусмотреть необходимость страхования земельного участка или вообще не страховать его. Очевидно, что страхование земельного участка важно для земель, используемых как средство производства в сельском хозяйстве, которые могут быть загрязнены, заражены, разрушены в результате водной или ветровой эрозии и т.д. по причине несоблюдения необходимых охранных требований к эксплуатации данного участка. Согласно п. 2 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства. Поэтому вопрос об обеспечении земельного участка в той или иной форме должен быть отражен в договоре ипотеки.[12]

Закон об ипотеке устанавливает порядок и особенности вложения заложенного имущества.

К основаниям для обращения взыскания относятся: нарушение сохранности заложенного имущества (ст. 35); нарушение правил об отчуждении заложенного предмета ипотеки (ст. 39); принудительное изъятие заложенной недвижимости (ст. 41).

В указанных случаях у залогодержателя есть право досрочного исполнения основного обя­зательства, а при невыполнении данного требования может последо­вать обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (п. 4 ст. 50).

В соответствии с законодательными дополнениями в ст. 68 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Кроме того, это требование действует до 1 ноября года, что предусматривает выполнение обязательства, гарантированного ипотекой, или ее частью, если иное не указано в ипотечном договоре.

Нормы Закона об ипотеке по поводу обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке содержат некоторые отличия от положений ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 348 Кодекса суд может отказать в обращении взыскания, если основное обязательство в значительной мере вы­полнено, а допущенные нарушения крайне незначительны. В рассматриваемой ситуации важно, чтобы неоплаченная часть обязательств явно несоразмерна стоимости заложенного имущества.

Заложенное имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе.[13]

Таким образом, юридическое оформление договора ипотеки земельных участков имеет свои особенности, урегулированные законодательством. Договор ипотеки земельного участка должен соответствовать всем правилам его оформления. Он подлежит государственной регистрации и вступает в силу именно с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При невыполнении залогодержателем требований договора, кредитор вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость в судебном порядке.

Глава 3: Развитие системы ипотечного кредитования сделок с землей

В настоящее время оборот земельных участков, на новом этапе зе­мельных преобразований, становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Земельный оборот — особенно сложная экономическая структура народного хозяйства. Для его эффективной организации и функционирования требуются научно обоснованные, основанные на практике и юридически оформленные решения. В России пока еще только формируются юри­дические документы, которые уже десятилетия являются обязатель­ными для государств с упорядоченной экономикой.

Современная земельная политика в России пытается стратегически решить проблемы земельных преобразований — выработать наиболее эффективные механизмы хозяйствования в сфере прав на способы и результаты использования земельных ресурсов. Для становления и развития земельного рынка в России созданы объективные предпо­сылки, но нет условий для полноценного оборота земель и ипотечного кредитования под их залог. Земля до сих пор не стала гарантом инвес­тиций и условий их привлечения. Из-за отсутствия системы доступ­ных инвестиционных ресурсов, слабого информационного обеспече­ния земельного рынка, а также экстенсивного развития современной российской экономики происходит сдерживание оборота земли. Кро­ме того, система налогообложения не выполняет свои функции по со­зданию финансовой базы и благоприятных условий для наилучшего использования земли и ее интенсивного оборота.

Отсутствие системы кредитования под залог земли в России тормо­зит развитие не только земельного оборота, но и всего инвестицион­ного процесса, особенно для городских территорий в условиях дефи­цита свободных капиталов и оборотных средств предприятий.

Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федера­ции затруднено по нескольким причинам:

1) экономическая ситуация не способствует заключению долгосроч­ных кредитных договоров, обязательства по которым обеспечи­ваются залогом земли;

2) система подтверждения прав на заложенное имущество посред­ством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя (кредитора);

3) ипотечный кредит, для большинства граждан, недоступен в свя­зи с большими процентами по кредиту, а также отсутствием не­обходимого дохода у кредитополучателя, позволяющего вернуть заложенную землю;

4) сложен порядок обращения взыскания на заложенную землю (про­цедура обращения взыскания и реализации имущества занимает значительный период времени);

5) отсутствуют институциональные принципы ипотечного креди­тования земельных ресурсов (отсутствует институциональная инфраструктура, способная обслуживать оборот ипотечных ак­тивов, а также организовать и осуществлять рефинансирование системы ипотечного кредитования);

6) отсутствует механизм «запуска» процесса рефинансирования сис­темы ипотечного кредитования.

Оживлению земельного оборота и развитию ипотечного кредито­вания под залог земли в сложившейся ситуации могут способствовать следующие мероприятия:

  • создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность;

— завершение (с последующим уточнением и актуализацией) када­стровой и рыночной оценки земельных ресурсов;

— формирование федеральной системы государственного кадастра единого объекта недвижимости и регистрации прав на него;

  • формирование системы земельных ипотечных банков при актив­ном участии государства;

— создание кредитных ресурсов (главных источников инвестиций) за счет аккумулирования государственных финансовых ресурсов всех уровней (специализированных фондов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований) и привлечения средств населения через механизмы снижения нормы ссудного процента и повыше­ние нормы процента по депозитам, а также привлечение средств российских и иностранных инвесторов;

— формирование целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры системы ипотечного кредитования, обеспечивающей непре­рывное воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса (под инфраструктурой залога земли необходимо понимать совокуп­ность мероприятий и организаций, обеспечивающих легитим­ность и защиту прав участников залоговых операций — заемщи­ков и кредиторов).

По мере развития рыночных отношений в экономике в целом и в сфе­ре земельных отношений в частности, все больше оснований возника­ет для государственного регулирования происходящих процессов ре­формирования.

Эффективность реализации государственной земельной политики возможна только при наличии действенно организованной системы управления земельными ресурсами и обязательного сочетания меха­низмов государственного регулирования и рыночных отношений.

В этих целях государством должна быть осуществлена разработка и стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, про­верки и подтверждения платежеспособности залогодателей, регистра­ции сделок, отработка на юридическую чистоту и финансовую про­зрачность кредитно-финансового механизма.

Практика подавляющей части стран показывает, что до момента достижения устойчивого кредитного процесса крайне важно государ­ственное регулирование залоговых операций посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фон­дов, финансирования исследовательских работ и подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-га­рантов.

При становлении кредитных земельных систем на первых порах очень важна роль государства, его активное участие в формировании сети земельных ипотечных банков, создании кредитных ресурсов, пре­доставлении льготных кредитов, удешевлении кредитов путем ком­пенсации высоких процентных ставок, подготовке кадров, создании системы законодательной защиты прав на земельную собственность. По мере развития ипотечного кредитования потребность в кредитных ресурсах со стороны государства уменьшается.

Важным аспектом формирования основ системы ипотечного кре­дитования на первых этапах является обеспечение легитимности зало­говых операций с земельными участками, поэтому государство должно выступить с инициативой создания соответствующих институционных структур, которыми могли бы являться земельная биржа и земель­ный суд.

Биржа, являясь постоянно действующим субъектом земельного рын­ка и коммерческим посредником, способствовала бы заключению сде­лок с землей, обеспечению брокеров помещением, связью и т. д.

В обязанности биржи входило бы:

  • осуществление учета операций с земельными участками;

— определение цены (котировки) земельных участков;

— содействие расчетам между залогодателем и залогодержателем;

— разработка типовых договоров ипотечного кредитования;

— осуществление претензионной деятельности до арбитражного раз­бирательства споров;

— обеспечение осуществления экспертиз.

Сложившаяся, в результате вышеприведенных преобразований, си­туация ведет к необходимости реорганизовать структуру судебных инстанций страны и созданию новой для России структуры — земель­ного суда с соответствующими региональными и муниципальными судами.

Основные направления деятельности земельных судов:

  • судебная защита прав на земельные участки;

— юридическое регулирование земельных отношений на террито­рии России путем обеспечения строгого выполнения законода­тельных норм и правил;

  • рассмотрение исков, жалоб граждан и юридических лиц в облас­ти земельных отношений;
  • анализ судебной практики как источника развития земельного законодательства.

Создание и деятельность системы земельного ипотечного кредито­вания немыслимы без соответствующего расширения функций земель­ной инспекции, основу которой должны составить соответствующие структуры в районах и городах, с обязанностями осуществлять в ре­альном времени инспекторскую деятельность по соблюдению земель­ного законодательства и договоров.

Таким образом, практика управления земельными ресурсами в на­стоящее время показывает, что система кредитных услуг, связанных с использованием земли, может эффективно работать при наличии условий:

— определения на законодательном уровне возможности оборота зе­мель различных категорий, установления механизмов их целевого назначения с учетом реальной ситуации в экономической сфере;

— формирования нормативно-правового поля (собственность на зем­лю, платность землепользования, возможность купли-продажи, аренды, залога земельных участков);

— формирования кредитной системы (земельные и коммерческие банки, небанковские кредитные организации и учреждения);

— формирования системы обеспечения легитимности залоговых операций (страхование, земельные биржи и аукционы, земельный (межевой) суд, ценные земельные бумаги, земельная инспекция), закрепляющих право пользования землей (объектом купли-про­дажи может быть не сама земля, а право на ее использование без изменения целевого режима использования);

— формирования системы оказания консалтинговых услуг участни­кам залоговых операций (информационных, картографических, землемерных, землеустроительных и др.);

— содействия формированию земельного рынка и целенаправлен­ного воздействия на него с целью экономической корректировки конъюнктуры и ценовых параметров с использованием экономи­ческих способов и механизмов;

— содействия стабилизации земельного рынка, формирования це­новой политики и политики структуризации землепользования;

— выделения и последующего объединения (укрупнения) выделен­ных земельных долей мелких землевладений;

— оказания государством содействия развитию ипотеки путем час­тичного или полного поручительства перед кредитными учреж­дениями и др.;

  • упорядочивания юридических аспектов страхования в целом.

Если на сегодняшний день вопросы собственности на землю, плат­ности землепользования, операций с землей решены, то появляется насущная необходимость определиться с решением законодательных вопросов по созданию нормативно-правовой базы залога земли и ин­фраструктуры, обеспечивающей проведение операций по ипотечному кредитованию.[14]

Реализация указанных выше мероприятий позволит гарантировать соблюдение интересов залогодержателей, защитить права залогодате­лей, обеспечить эффективное использование и охрану земельных ресур­сов. С другой стороны, создание и функционирование специализиро­ванного финансового механизма ипотечного кредитования позволит целенаправленно и профессионально решать проблемы земельной, агропромышленной и жилищно-коммунальной реформ.

Заключение

Ипотека – залог недвижимого имущества. Ипотечный институт — динамично развивающийся продукт современной экономики. В число объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, входит, в частности, земля.Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.

Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли: доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки; не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования.

Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.

Юридическое оформление договора ипотеки земельных участков имеет свои особенности, урегулированные законодательством.Договор ипотеки земельного участка должен соответствовать всем правилам его оформления. Он подлежит государственной регистрации и вступает в силу именно с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникаетправо залога на заложенное имущество (предмет ипотеки).

При невыполнении залогодержателем требований договора, кредитор вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость в судебном порядке.

Разработка системы ипотечного кредитования является начальным этапом пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Процесс привлечения инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможен без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что в свою очередь требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков. Вся необходимая законодательная база для этого сформирована. Нужно только понимание места и роли земельной ипотеки, прежде всего, региональными властями и осознание экономической заинтересованности власти в развитии земельной ипотеки как в единственно возможном средстве завершения земельной реформы при осуществлении выкупа земельных участков, источнике «длинных денег» в экономике, механизме привлечения инвестиций.

Список использованной литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/kursovaya/ipoteka-zemli-i-nedvijimosti-vidyi-kreditov/

1. Конституция РФ [Текст]: офиц. текст. – М.: Юрайт, 2002. – 48с.

2. Гражданский кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. – Н.: Сибирское университетское издательство, 2008. – 528 с.

3. Земельный кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. – КонсультантПлюс, 2007. – 52 с.

4. Об ипотеке [Текст]: федер. закон: [принят Гос. Думой 24 июня 1997 года N 102-ФЗ] // КонсультантПлюс. – 2007.

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: федер. закон: [принят Гос. Думой 17 июня 1997 года N 122-ФЗ] // КонсультантПлюс. — 2007

6. О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: федер. закон: [принят Гос. Думой 30 декабря 2004 года N 102-ФЗ] // КонсультантПлюс.

7. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства [Текст]: Постановление пленума ВАС РФ. – 2005. — № 11. – С. 5-7.

8. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ [Текст]: Постановление пленума ВАС РФ. – 1996. — № 8. – С. 7-8.

9. Бюллетень Верховного Суда РФ. — 1996. — N 9.

10. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке от 28.01.2005 N 90 // Вестник ВАС РФ. – 2005. — N 4.

11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта 2002 г. N 7610/99 // Вестник ВАС РФ. — 2002. — N 6.

12. Комментарий к земельному кодексу РФ (постатейный) [Текст] / отв. ред. С.А. Боголюбов. – М.: Юстицинформ, 2002. — 592 с.

13. Земельное право. [Текст] / под ред. С.А. Боголюбова — М.:Проспект, 2005. – 400с.

14. Киндеева, Е.А., Пискунова, М.Т. Недвижимость: Права и сделки [Текст] / Е.А. Киндеева, М.Т. Пискунова. — 2005. / Система «КонсультантПлюс»: поиск по Правовому навигатору.

15. Курноскина, О.Г. Сделки с недвижимостью [Текст] / О.Г. Курноскина. – М.: Юстицинформ, 2006. – 220с.

16. Кухтин, П.В. Управление земельными ресурсами [Текст] / П.В. Кухтин. – СПб.: Питер, 2006. – 448с.

17. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование. [Текст] / И.А. Разумова. — СПб.: Питер, 2006. – 208с.

18. Иконицкая, И.А. Современные правовые проблемы залога земель [Текст] / И.А Иконицкая // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. 1999. / Система «КонсультантПлюс»: поиск по Правовому навигатору.

19. Кресникова, Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе [Текст] / Н. Кресникова // Право и экономика. 2004. № 4. / Система «КонсультантПлюс»: поиск по источнику опубликования.

20. Павлодский, Е. Залог недвижимости (ипотека) [Текст] / Е. Павлодский // Хозяйство и право. — 2000. № 4. С. 3-16

21. Плешанова, О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) [Текст] / О. Плешанова // Российская юстиция. — 1998. N 10. С. 34-38.


[1] Кухтин П.В Управление земельными ресурсами. СПб.: Питер, 2006. С387-389

[2] Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция. 1998. N 10. С. 34.

[3] См.: Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. 1999. С. 15.

[4] Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юстицинформ, 2006. С. 60.

[5] Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке от 28.01.2005 N 90 // Вестник ВАС РФ. – 2005. — N 4.

[6] Киндеева Е.А., Пискунова М.Т. Недвижимость: права и сделки. 2005. С. 17.

[7] Бюллетень Верховного Суда РФ. — 1996. — N 9.

[8] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта 2002 г. N 7610/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2002. — N 6.

[9] См.: Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. 1999. С. 13.

[10] Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004. № 4. С. 4-6.

[11] Земельное право, под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2005. С. 230.

[12] Разумова И.А. Ипотечное кредитование. СПб.: Питер, 2006. С. 161.

[13] Павлодский Е. Залог недвижимости (ипотека) // Хозяйство и право. 2000. № 4. С. 14-16.

[14] Кухтин П.В. Управление земельными ресурсами. СПб.: Питер, 2006. С. 390-396.