Оценка залоговой стоимости присутствует в различных сегментах рынка жилищной ипотеки: при выдаче кредитов, их продаже или переуступке; при эмиссии, размещении, обращении ипотечных ценных бумаг и т.д. Отсутствие же обязательного к применению стандарта указанной стоимости, формализованных критериев ее оценки, разнообразие требований кредиторов к ее определению приводят в ряде случаев к искажению результатов оценки. Сложившееся представление о достаточности рыночного стандарта стоимости для «ипотечного кредитования жилой недвижимости на дату выдачи кредита, т.е. без учета длительного срока кредитования, чревато необратимыми последствиями для всех субъектов рынка. Игнорирование в процессе оценки, стоимости жилой недвижимости будущих рыночных условий, циклического характера развития рынка жилья значительно повышает риски банковского сектора, социальную неопределенность населения, снижают ожидания субъектов рынка, в том числе и государства, в отношении темпов экономического роста за счет активизации строительного сектора. Указанные обстоятельства требуют незамедлительного совершенствования методики определения залоговой стоимости жилья в системе ипотечного жилищного кредитования, основанной на элементах прогнозирования стоимости жилья на период долгосрочного кредитования.
Необходимость исследования данной проблемы определяется также фактом отсутствия в России на протяжении десятилетий рынка ипотеки и оценочной деятельности. Подобное обстоятельство обусловило недостаточность научных исследований, посвященных проблемам формирования и развития национальной системы ипотечного жилищного кредитования, оценке залоговой стоимости в ней. Да и значительная часть современных публикаций носит в большей степени публицистический, отнюдь не научный характер. Разработанные зарубежными учеными методы к оценке залоговой стоимости жилья для целей ипотечного кредитования, применяемые на западе, для использования в российских условиях требуют соответствующей адаптации. Исследования в данном направлении ведутся, однако на сегодняшний день нет полной ясности в теоретических подходах к данной оценке в современной России. Вместе с тем отечественная наука накопила обширные знания, с одной стороны, о банках и банковской деятельности, в том числе в области ипотечного кредитования, залогового механизма в нем. Недостаточная изученность проблемы, большая практическая востребованность ее теоретического обоснования обусловили выбор темы, цель и задачи данной курсовой работы. Цель исследования заключается в изучении методов оценки залоговой стоимости жилой недвижимости с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования. Для достижения намеченной цели были поставлены следующие задачи: уточнить понятие залоговой стоимости жилья с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования; определить особенности практической реализации современных методов определения стоимости залога жилья в процессе выдачи и обслуживания ипотечных кредитов выявить и исследовать ключевые факторы, определяющие изменение стоимости жилья; Рассмотреть методы оценки недвижимости на примере города Москвы. Объектом исследования выступает рынок жилья России. Предметом исследования является залоговая стоимость в системе ипотечного жилищного кредитования.
Рынки ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг в США и Европе
... развитии рынка ипотечного кредитования. 6. Разработка возможных решения проблем развития российского рынка ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг. Объект исследования. Объектом исследования является рынок ипотечного кредитования как ... низкой рыночной стоимости и на условиях согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов. На ...
1. Теоретические основы оценки залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования
Оценкой жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, занимаются специализированные оценочные фирмы либо специалисты-оценщики. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру или дом, прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств. Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения этой стоимости, которая связана как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивные и планировочные особенности, используемые материалы, их соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития данного района.
1.1 Понятие оценки недвижимости при ипотечном кредите
Одна из проблем, которая возникает при введении залоговых операций в наше время это развитие института оценки земли и другой недвижимости. Но как оценивать предмет залога там, где он ещё не вошёл в рыночный оборот (о землях крестьянского хозяйства это можно сказать в первую очередь).
Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе к решению проблемы арендные цены земельных участков и порядок их расчётов. Но что, собственно, представляет собой оценка недвижимости?
Оценка недвижимости это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй, или зданиями.
Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости это цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.
Кредитование сделок с недвижимостью
... выпустили 25 брокеров, из которых 22 работают в агентствах недвижимости. Стоимость недельных курсов составила 12600 руб., плюс от 1 ... по отселению неплательщиков ипотечного кредитования из заложенной квартиры (строительного объекта). Большое внимание при разработки документа уделено незавершенному строительству и ... до 200 млрд. руб. А к 2010г., по оценкам банкиров, рынок вырастет более чем в 10 раз ...
Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:
- Постановка вопроса об оценке.
- Отбор информации, необходимой для оценки.
- Анализ информации.
- Расчёт стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбор одной оптимальной величины стоимости.
- Составление отчёта об определении стоимости.
В частности, постановка вопроса об объекте недвижимости(оценки) означает ясное и чёткое задание по определению стоимости, а именно: определение объекта недвижимости; определение прав собственности; установление цели использования оценки; указание даты оценки стоимости и т.д.1.
Закона об ипотеке говорит об оценке в ст.67, где устанавливается императивная норма: оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. А также в п.3 ст.9, где описываются общие условия оценки предмета ипотеки. Что же конкретно влияет на нормативную цену, а в итоге и на оценку земельного участка. К таким факторам относят:
- инженерно-строительные качества территорий, характеризующие их пригодность к застройке, снижающие затраты на освоение;
- расположение участков относительно существующих и перспективных транспортных магистралей, связывающих их с городскими и культурными центрами;
- экологическая обстановка и качество природных ландшафтов.
Этот перечень не является исчерпывающим 2.
В отношениях залога, оценке отводится очень важное значение, так как от стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли, о чём уже говорилось в данной работе. Это важно не только для того, чтобы иметь возможность быстро реализовать; как указано в законодательстве, сроки заключения договора об ипотеке устанавливаются сторонами, а также условия об оценке предмета ипотеки (п.5 Указа Президента РФ № 292 и по смыслу п.1 ст.339 и п.4 ст.421 ГК РФ), причём стороны свободны в своей оценке. Однако, сроки эти будут достаточно длительными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от обстоятельств, за которое отвечают обе стороны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от сторон не зависят. Это, например, стихийные бедствия, изъятие земель для государственных и иных нужд а также инфляционные процессы, которые сильно тормозят развитие ипотеки земли, что можно испол
