Ипотека земельных участков в Российской Федерации (2025): Правовые коллизии, экономические особенности и пути совершенствования

метки: Ипотека, Земельный, Участок, Право, Залог, Обеспечение, Реализация, Законодательство

Введение: Актуальность, цели и методологические основы исследования

В условиях нарастающей урбанизации и одновременно растущей государственной поддержки агропромышленного комплекса (АПК) и индивидуального жилищного строительства (ИЖС), земельный участок как объект гражданских прав приобретает стратегическое экономическое значение. Ипотечное кредитование под залог земли выступает ключевым инструментом мобилизации капитала, однако его правовое регулирование в Российской Федерации сопряжено с многочисленными коллизиями, обусловленными спецификой земельного права и различиями в целевом назначении участков. Именно эта двойственность правового режима, как мы увидим далее, порождает значительные риски для кредиторов.

Высокая актуальность темы обусловлена не только значительным увеличением объемов ипотеки на ИЖС в 2024–2025 годах, но и необходимостью обеспечения финансовой устойчивости агросектора, который зависит от возможности привлечения долгосрочных кредитов под залог земель сельскохозяйственного назначения (ЗСН).

Острая потребность в академическом анализе возникает из-за постоянного изменения законодательства и противоречивой судебной практики, требующих четкого разграничения правовых режимов различных категорий земель.

Цель работы состоит в проведении исчерпывающего, максимально актуального (на 2025 год) анализа правовых и экономических аспектов ипотечного кредитования земельных участков в РФ, выявлении наиболее острых проблем и формулировании научно обоснованных предложений по совершенствованию законодательства в этой сфере.

Методологической основой исследования послужили системный, сравнительно-правовой и критический методы анализа. Анализ опирается на актуальные редакции Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также на новейшие обзоры судебной практики Верховного Суда РФ.

Ипотека земельного участка в Российской Федерации: комплексный ...

... функции ипотеки земельного участка Ипотека, или залог недвижимого имущества, представляет собой один из наиболее надежных способов обеспечения исполнения обязательств. В соответствии с Федеральным законом от 16 ... в предоставлении крестьянам права свободного выхода из общины и закрепления надельных земель в собственность, что открывало новые горизонты для развития частного землевладения и, ...

Ключевые термины

Для обеспечения методологической корректности необходимо определить ключевые термины в контексте российского законодательства:

• Ипотека — это вид залога недвижимого имущества, по договору о котором одна сторона (залогодержатель/кредитор) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (ст. 1 ФЗ № 102-ФЗ).

  К отношениям по договору об ипотеке применяются общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ.

• Земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ), и которая может быть предметом ипотеки, если на основании федерального закона соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 ФЗ № 102-ФЗ).
• Земли сельскохозяйственного назначения (ЗСН) — земли, находящиеся за чертой населенных пунктов и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Их правовой режим регулируется ФЗ № 101-ФЗ и является наиболее жестко ограниченным в части ипотеки.

Часть I. Правовое регулирование ипотеки земли: Общие положения и актуальные новеллы (на 2025 год)

Правовые основы ипотеки земельных участков в РФ формируются вокруг принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, а также строгих требований к определению предмета залога и его оценке. Важнейшим аспектом регулирования является принцип неразрывности прав на землю и на постройки, расположенные на ней.

Предмет ипотеки и его неразрывность с объектами недвижимости

Центральным требованием российского законодательства, направленным на предотвращение правовых коллизий, является принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Согласно актуальной редакции ФЗ № 102-ФЗ, ипотека здания или сооружения допускается только при одновременной ипотеке по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, если участок принадлежит залогодателю на праве собственности (ст. 62, 69 ФЗ № 102-ФЗ).

Принцип единства объекта залога

Ситуация	Правовое регулирование (Ст. 69 ФЗ № 102-ФЗ)	Юридический смысл
Здание + Участок в собственности	Обязательная одновременная ипотека участка	Защита залогодержателя от невозможности реализации здания без права пользования землей.
Здание + Участок в аренде	Заложенным считается право аренды участка	Ипотека не распространяется на сам участок; залог следует судьбе арендных прав.

Законодательство также устанавливает ограничения относительно делимости предмета ипотеки. В частности, не допускается ипотека части земельного участка, если эта часть не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории (ст. 63 ФЗ № 102-ФЗ).

Данное требование обеспечивает сохранение функциональной ценности залога. И что из этого следует? На практике это означает, что если заложенный участок физически нельзя разделить без утраты его целевого назначения (например, неделимое поле ЗСН), то его придется реализовывать целиком, что повышает риски кредитора, связанные с поиском покупателя, способного приобрести крупный актив.

Особенности оценки:

Статья 67 ФЗ № 102-ФЗ исторически требовала, чтобы оценка земельного участка в закладной была не ниже его нормативной цены. Однако, как отмечают правоведы, понятие «нормативная цена земли» (НЦЗ) утратило свое практическое значение после введения Земельного кодекса РФ и реформы налогообложения. В настоящее время в подавляющем большинстве случаев для целей ипотеки и налогообложения используется кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость, определяемая государством, выступает в качестве более актуального и юридически значимого индикатора, хотя она не всегда в полной мере отражает рыночную стоимость.

Юридическая специфика ипотеки права аренды земельного участка

Если земельный участок находится у залогодателя не в собственности, а в долгосрочной аренде, предметом ипотеки может выступать право аренды (ст. 69 ФЗ № 102-ФЗ).

В данном случае на торгах реализуется не сам участок, а право требования (цессия) по договору аренды.

Ключевые различия и требования:

1. Необходимость согласия арендодателя: По общему правилу, ипотека права аренды допускается с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (п. 4 ст. 56 ФЗ № 102-ФЗ).
2. Специфика публичной аренды: Если речь идет об аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет, залог права аренды допускается без согласия собственника (государства/муниципалитета), но при условии его обязательного уведомления. Это исключение закреплено в ст. 22 ЗК РФ и ст. 62 ФЗ № 102-ФЗ и призвано стимулировать оборот прав на публичные земли.

Критический анализ рисков для залогодержателя:

Главный риск для банка-залогодержателя состоит в производном характере залога. Ипотека права аренды действует только в период существования арендных прав и прекращается автоматически в связи с прекращением договора аренды (например, по истечении срока, при расторжении).

Особого внимания заслуживает судебная практика, рассматривающая переход права собственности к арендатору, который ранее заложил свое право аренды. В Определении Верховного Суда РФ от 01.03.2016 № 307-ЭС15-20199 подчеркивается: если залогодатель, заложивший право аренды, впоследствии приобретает право собственности на этот участок, ипотека на право собственности автоматически не распространяется. Для возобновления залога, но уже в отношении права собственности, требуется заключение нового договора или дополнительного соглашения. Отсутствие такого условия в первоначальном договоре залога приводит к прекращению обеспечения, что является серьезным юридическим риском для кредитора.

Часть II. Специфика и ограничения ипотеки земель сельскохозяйственного назначения (ЗСН)

Земли сельскохозяйственного назначения являются особым объектом правового регулирования, что накладывает существенные ограничения на их оборот и, следовательно, на ипотечное кредитование.

Целевое ограничение ипотеки ЗСН

Ипотека земель сельскохозяйственного назначения регулируется двумя ключевыми законами: ФЗ № 102-ФЗ (об ипотеке) и ФЗ № 101-ФЗ (об обороте ЗСН).

Ключевым и уникальным требованием, отличающим ЗСН от земель других категорий, является целевое ограничение предмета залога. Согласно пункту 3 статьи 63 Федерального закона № 102-ФЗ, ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства.

Это означает, что банк не может принять ЗСН в залог для обеспечения потребительского кредита, финансирования торговли или иных целей, не связанных напрямую с агропромышленным комплексом (АПК).

Данное ограничение служит правовой защитой целевого использования стратегически важной категории земель.

Правовые последствия целевого ограничения:

1. Ограничение круга кредиторов: Фактически ипотеку ЗСН могут принимать только банки, активно работающие с АПК и имеющие соответствующие программы льготного кредитования.
2. Повышенный контроль: При обращении взыскания и реализации заложенного ЗСН новый собственник также обязан соблюдать целевое назначение участка, что сужает круг потенциальных покупателей и снижает ликвидность залога.

Анализ государственной программы «Сельская ипотека» и ее влияние на рынок земли

На фоне жестких ограничений ипотеки ЗСН для АПК существует программа «Сельская ипотека», которая, несмотря на схожее название, преследует иные цели и имеет другой правовой режим.

Программа «Сельская ипотека», действующая бессрочно с 2022 года, является мерой государственной поддержки жилищного строительства и развития сельских территорий, а не механизмом финансирования АПК через земельный залог. Ее основные условия (ставка от 0,1% до 3% годовых и лимиты кредита до 6 млн рублей) направлены на покупку или строительство жилой недвижимости (ИЖС) на сельских территориях.

Критерий сравнения	Ипотека ЗСН для АПК	Программа «Сельская ипотека»
Цель кредита	Развитие сельскохозяйственного производства	Покупка/строительство жилья на сельских территориях
Предмет залога	Земли СН, используемые в сельхозпроизводстве	Жилая недвижимость, участки под ИЖС (может быть частью залога)
Правовое основание	Ст. 63 ФЗ № 102-ФЗ	Постановление Правительства РФ (меры господдержки)

Актуальные ограничения 2025 года:

С конца 2023 года законодатель ввел важное ограничение: гражданин, оформивший «Сельскую ипотеку», не может в дальнейшем воспользоваться другими федеральными льготными ипотечными программами (например, семейной или дальневосточной ипотекой), даже после полного погашения первого кредита. Это направлено на предотвращение спекулятивного использования программы и фокусирование государственной поддержки на тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий на селе. Смена перспективы: Но не является ли такое жесткое ограничение, по сути, барьером для улучшения жилищных условий в долгосрочной перспективе, особенно если человек решит переехать из села в крупный региональный центр?

Таким образом, на 2025 год на рынке ипотеки земли доминируют два разнонаправленных потока: строго регламентированная ипотека для АПК и активно стимулируемая потребительская ипотека для ИЖС. Для снижения рисков, связанных с кредитованием АПК, необходимо системное решение, о котором мы поговорим в Части IV.

Часть III. Актуальная судебная практика (2023-2024 гг.) и проблемы обращения взыскания

Процедура обращения взыскания на заложенный земельный участок является наиболее острой точкой правовых коллизий, поскольку затрагивает публичный интерес, связанный с целевым использованием земли.

Судебный vs. Внесудебный порядок обращения взыскания

Базовое правило закреплено в статье 278 ГК РФ: взыскание на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Это является фундаментальной гарантией защиты земельных прав.

Однако ФЗ № 102-ФЗ (ст. 55, в редакции 2025 года) содержит детальный перечень исключений, когда внесудебный порядок, несмотря на соглашение сторон, не допускается.

Устранение «Слепой зоны»: Исключения из внесудебного порядка

Важнейшие исключения, критически значимые для земельной ипотеки, включают:

1. Жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи.
2. Имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность.
3. Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которых отсутствуют здания, строения, сооружения.

Последний пункт является ключевым для кредитования АПК. Отсутствие внесудебного порядка для «голых» ЗСН существенно увеличивает временные и финансовые затраты кредитора на обращение взыскания, требуя обязательного судебного процесса, что снижает привлекательность ЗСН как залогового актива. Какой важный нюанс здесь упускается? То, что судебный порядок неизбежно удлиняет срок реализации актива, замораживает капитал банка и, как следствие, ведет к удорожанию кредитования в этом сегменте, перекладывая юридические издержки на добросовестных заемщиков АПК.

Принцип соразмерности и функционального использования участка в практике ВС РФ

Актуальная судебная практика Верховного Суда РФ направлена на защиту прав должника и обеспечение справедливости при реализации залога.

Требование соразмерности долга и залога:

В Определении ВС РФ от 24.10.2023 № 5-КГ23-114-К2 судам прямо предписано обсуждать вопрос о соразмерности суммы долга и стоимости заложенного имущества при обращении взыскания. Если стоимость заложенного земельного участка значительно превышает размер неисполненного обязательства, суд может отказать в обращении взыскания на весь участок или отсрочить его реализацию. Этот принцип вносит элемент непредсказуемости для кредитора и требует более тщательной предварительной оценки рисков.

Соразмерность площади при выкупе:

Правоприменительная практика, отраженная в Обзорах судебной практики ВС РФ 2024 года, также затрагивает вопросы функционального использования земельного участка.

Суд подчеркивает, что площадь земельного участка, предоставляемого собственнику здания без торгов (в порядке ст. 39.20 ЗК РФ), должна быть соразмерна функциональному использованию расположенных на нем объектов недвижимости. Если на участке возведен объект незавершенного строительства, который не соответствует виду разрешенного использования, это не порождает исключительного права на приобретение участка в собственность без торгов. Это требование имеет прямое отношение к ипотеке, поскольку ликвидность залога тесно связана с возможностью нового собственника приобрести участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Часть IV. Экономическая динамика и предложения по оптимизации правового регулирования

Несмотря на правовые сложности, рынок ипотеки земли демонстрирует активную динамику, во многом за счет ИЖС и мощной государственной поддержки агросектора.

Актуальные экономические тенденции и роль господдержки (2024-2025)

Рынок земельной ипотеки в 2024–2025 годах демонстрировал значительную волатильность, связанную с изменениями в льготных программах. Активный рост наблюдался в сегменте ипотеки на индивидуальное жилищное строительство; так, в январе–мае 2024 года объем выданной ипотеки на ИЖС вырос в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2023 года (до 289 млрд рублей), а доля такой ипотеки в сегменте строящегося жилья достигла 24% по количеству кредитов. К апрелю 2025 года доля выдач ипотеки на ИЖС в общем объеме выдач крупнейших банков достигла 14%.

Однако, начиная с середины 2025 года, аналитики зафиксировали **падение объемов выдачи** ипотеки на строительство частных домов. Это падение было прямым следствием ужесточения условий льготных программ и завершения действия «Льготной ипотеки на новостройки», что повлияло и на смежный рынок ИЖС.

Роль государственной поддержки АПК:

В отличие от потребительского рынка, кредитование АПК под залог ЗСН стабильно поддерживается государством. Объем государственной поддержки льготного кредитования АПК в 2024 году составил более 330 млрд рублей, а на 2025 год запланировано сохранение значительного объема финансирования: в бюджете Минсельхоза заложено 507,4 млрд рублей на всю государственную программу поддержки сельского хозяйства.

Эта колоссальная финансовая поддержка выступает ключевым фактором, который позволяет коммерческим банкам снижать процентные ставки для агросектора и смягчать требования к залоговому обеспечению, несмотря на юридические сложности, связанные с обращением взыскания на ЗСН.

Системные проблемы и концептуальные предложения

Ключевыми проблемами, сдерживающими развитие полноценного земельно-ипотечного рынка в РФ, являются:

1. Проблемы оценки: Несмотря на переход к кадастровой стоимости, она часто не соответствует рыночной стоимости, что усложняет формирование адекватной залоговой базы и расчет рисков.
2. Необходимость развития земельного рынка: Отсутствие прозрачных и ликвидных механизмов реализации заложенных земельных участков, особенно ЗСН, снижает их привлекательность как залогового обеспечения.
3. Сложность оформления и обращения взыскания: Длительные судебные процедуры и целевые ограничения ЗСН увеличивают транзакционные издержки кредиторов.

Концептуальное предложение: Создание Земельно-ипотечного агентства (ЗИА)

С начала 2000-х годов в академической среде активно обсуждается концептуальный тезис о создании Земельно-ипотечного агентства (ЗИА). Эта идея предполагает формирование централизованной государственной или квазигосударственной структуры, которая бы выполняла функции, аналогичные АИЖК (ныне Дом.РФ) в сфере жилищной ипотеки.

Функции ЗИА:

• Рефинансирование: Выкуп земельно-ипотечных кредитов у коммерческих банков.
• Секьюритизация: Выпуск ценных бумаг, обеспеченных земельными активами (земельные ипотечные облигации), что привлекало бы долгосрочное финансирование.
• Снижение рисков: Централизация экспертизы в области оценки и реализации ЗСН, снижение рисков для первичных кредиторов.

Реализация этой концепции могла бы обеспечить системное решение проблем ликвидности земельных активов и стандартизировать процессы оценки, что является необходимым условием для полноценного функционирования земельно-ипотечного рынка.

Заключение

Ипотека земельных участков в Российской Федерации представляет собой сложное правовое явление, характеризующееся двойственностью регулирования и высокой зависимостью от целевого назначения земли. Актуальное законодательство (2025 г.) четко разграничивает правовые режимы: ипотека ЗСН жестко ограничена необходимостью обеспечения кредитов, связанных с АПК, в то время как потребительская «Сельская ипотека» стимулирует ИЖС, оставаясь мерой социальной поддержки.

Ключевые выводы, подтвержденные анализом, заключаются в следующем:

1. Правовая неразрывность: Сохраняется жесткое требование к единству судьбы участка и объекта недвижимости.
2. Судебный приоритет: Преобладает судебный порядок обращения взыскания на земельные участки, особенно на ЗСН без построек, что увеличивает риски и издержки кредиторов. Судебная практика, в частности, требует обязательного соблюдения принципа соразмерности долга и стоимости залога.
3. Экономический диспаритет: Рынок ипотеки ИЖС демонстрирует высокую волатильность, в то время как кредитование АПК под залог земли поддерживается огромными государственными субсидиями (более 500 млрд рублей на 2025 год).

Предложения по совершенствованию законодательства:

Для развития земельно-ипотечного рынка необходимо:

1. Юридическое упрощение: Рассмотреть возможность упрощения процедуры обращения взыскания на ЗСН, используемые в коммерческих целях (с наличием построек), чтобы повысить ликвидность залога, при этом сохранив судебную защиту для участков, используемых для личных нужд (ЛПХ, ИЖС).
2. Реформа оценки: Законодательно закрепить переход от устаревших концепций оценки к обязательной рыночной оценке для целей ипотеки, используя кадастровую стоимость как минимальный ориентир, и обеспечить регулярное обновление кадастровой стоимости для ее приближения к рыночной.
3. Системное решение: Вернуться к обсуждению концепции создания Земельно-ипотечного агентства (ЗИА). Создание такого института, специализирующегося на рефинансировании и секьюритизации земельных активов, является стратегическим шагом для снижения рисков, привлечения долгосрочных инвестиций и формирования цивилизованного земельного рынка.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009) // Российская газета, №238-239, 08.12.1994.
2. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (принят ГД ФС РФ 26.06.2002) // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, №30, ст. 3018.
4. Федеральный закон от 29.12.2006 №264-ФЗ (ред. от 24.07.2009) «О развитии сельского хозяйства» (принят ГД ФС РФ 22.12.2006) // Российская газета, №2, 11.01.2007.
5. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 октября 2023 г. N 5-КГ23-114-К2.
6. Залог, банковская гарантия и другие способы обеспечения исполнения обязательств: Постатейный комментарий главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, Л.Ю. Михеева и др.; под ред. П.В. Крашенинникова, Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2010.
7. Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства // СПС КонсультантПлюс. 2011.
8. Гусев О.Б., Завидов Б.Д., Слюсаренко М.И. Справочник юриста. Противоречия законодательства. М.: Экзамен, 2002.
9. Конев Е.Ю. Гражданско-правовая ответственность по договору ипотеки: вопросы теории и практики: Дис…. канд. юрид. наук: 12.00.03. Белгород, 2004.
10. Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный).

    М.: Волтерс Клувер, 2008.

11. Кишиева Н. Г., Шахаева А. М. Проблемы правового регулирования ипотеки земельных участков // cyberleninka.ru. 2024.
12. Харламова О. А. Ипотека земельных участков. Проблемы реализации и перспективы развития // cyberleninka.ru.
13. Исследование Домклик: портрет покупателя на рынке ИЖС в 2024 году // domclick.ru.
14. Сельская ипотека в 2025 году: ответы на популярные вопросы // domclick.ru.
15. Судебная практика по земельным спорам в защиту интересов муниципалитета (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2, 3) // ksp36.ru. 2024.
16. Кредитование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в августе 2025 года // cbr.ru.
17. Статистика выдач залоговых кредитов с января по июнь 2024 года // arb.ru.
18. Решение Троицкого районного суда Москвы по гражданскому делу №2-250/19 (Обращение взыскания) // mos-gorsud.ru.