Обострившаяся жилищная проблема в России вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государстве н ной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредит о вания, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий ст а нет возможным для широких слоев населения, и прежде всего среднего кла с са.
Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Обеспеченные кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для ба н ков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои сре д ства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение неп о средственно для функционирования, повышения стабильности и эффекти в ности банко в ской системы страны.
Актуальность исследования механизма ипотечного кредитования на с е годняшний день, достаточно велико. Ведь помимо экономической роли, ип о течное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции. Тем не менее, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все выш е сказанное еще раз подтверждает актуальность и практическую значимость темы моей раб о ты.
Целью данной курсовой работы является изучение состояния ипотечн о го рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдви-
Рынок межбанковского кредитования России: проблемы и перспективы развития
... проблем, многие его аспекты изучены недостаточно. Целью работы является изучение межбанковского кредитования в России и перспектив его развития. Задачи работы - изучение кредита, исследование межбанковского ... слова «kreditum» означает «дом», «ссуда», «доверие». Кредит - историческая экономическая категория, поскольку его возникновение связано с расслоением первобытного общества на имущих и имущих, с ...
н у ты следующие задачи:
— изучить теоретические аспекты ип о течного кредитования;
— изучить экономический механизм предоставления ипотечных кредитов;
— изучить нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кр е дитования;
— провести анализ рынка ипотечного жилищного кредитования;
— выявить проблемы, сдерживающие ипотечное кредитование.
Предметом курсовой работы являются тенденции, проблемы и перспе к тивы развития рынка ипотечного кредитования. В качестве объекта выступ а ет рынок ипотечного жилищного кредитования в РФ.
Структура курсовой работы с о стоит из введения, 2-х глав, заключения и списка литературы.
Во введении обосновывается актуальность темы, определяется цель, з а дачи, предмет и объект исследования.
Первая глава курсовой работы посвящена теоретическим аспектам ип о течного кредитования. Состоит из 3-х параграфов, а именно: сущность и ос о бенности рынка ипотечного жилищного кредитования в России; экономич е ский механизм предоста в ления ипотечных кредитов; нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ.
Во 2-ой главе представлен анализ рынка ипотечного жилищного кред и тования, включающий в себя: анализ рынка ипотечного жилищного кредит о вания; проблемы, сдерживающие ипотечное кредитование в России; разв и тие ипотечного кредитования на примере Сбербанка России; перспективы развития.
В заключении представлены выводы по теме исслед о вания.
Защита заемщиков в правоотношениях ипотечного жилищного кредитования
... по ипотечному жилищному кредиту (займу) на момент обращения. Источники [Электронный ресурс]//URL: https://ddmfo.ru/referat/pravovaya-zaschita-zaemschika/ 1. Белоусов А.Л. Правовые основы ипотечного кредитования [Электронный ... силу особенностей ценообразования на рынке жилой недвижимости, не позволяет выручить средства, достаточные для погашения задолженности по ипотечному жилищному кредиту в полном ...
Теоретической базой исследования послужили нормативно-правовые акты РФ, аналитические материалы Банка России, работы российских и зар у бежных ученых в области ипотечного кредитования, периодическая литер а тура, справочные программы «Гарант» и «Консультант», а также ресурсы Интернета.
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования.
1.1. Сущность и особенности рынка ипотечного жилищного кредитов а ния в России
Система ипотечного жилищного кредитования – это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кр е дитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипоте ч ных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов. Система ипотечного жилищн о го кредитования в России должна сост о ять из пяти сегментов:
1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
2. Первичный рынок ипотечных кред и тов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в обяз а тельственные отношения, при которых должник (залогод а тель) принимает в залог недвижимое имущество;
3. Вторичный рынок ипотечных кред и тов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам, а также реинвестирование выданных ип о течных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кр е диторами на первичном рынке и инвесторами на рынке ипотечных це н ных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и н а правляя финансовые потоки в ипотечные кредиты (через выпуск облигаций и их ра з мещение на рынке);
4. Рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию перс о ницированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долг о срочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных б у маг
ценных бумаг, предлагаемых посредник а ми, в целях получения доходов по ним;
Ипотека и ипотечный кредит
... задачи: рассмотреть историю возникновения и развития ипотечного кредитования провести анализ понятия и сущности ипотеки и ипотечного кредита провести анализ правового регулирования ипотеки и ипотечного кредита определить статус сторон договора ипотеки ...
5. Страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипоте ч ного жилищного кредитования.
При этом особенности ипотечных кредитов заключается в следующем:
1) ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего испо л нения основного обязательства – займа или кредитного договора и т.д.
2) в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость.
3) предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем и фа к тическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им без согласия кредитора на время залог о вого периода.
4) договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется сп е циальным документом – закладной (именная ценная бумага, удостов е ряющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежн о му обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других док а зательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обременное ипотекой), которая сопровождается нотариальным удостовер е нием или государственной регис т рацией.
5) при значительном превышении стоимости залога над суммой выданн о го кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под з а лог того же имущества.
6) в случае неисполнения обязательс т ва, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенн о го имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кред и тор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, ук а занной в закладной.
Система ипотечного кредитования включает два направления:
- непосредственную выдачу ипоте ч ных кредитов;
- продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке, которая обеспечив а ет дополнительное привлеч е ние ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпу с кающие облигации. Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены н е движимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за руб е жом г а рантом выступает государство, что повышает их надежность.
Ипотека и ипотечный кредит в России
... ипотеки относительна: кредиты использовались всего в 0,5 % случаев от общего числа сделок с недвижимостью. Анализу деятельности участников ипотечной системы и определению дальнейших путей развития жилищного кредитования ... которого факт приватизации признан недействительным. Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный ...
Функционирование вторичного ипотечного кредита на жилье обеспеч и вает ликвидность капитала ипоте ч ных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необх о димые средства, которые снова пуск а ют в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование этой системы предполагает наличие разв и того вторичного ипотечного рынка.
Ипотечное жилищное кредитование – это предоставление частным л и цам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобрета е мого жилья. Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Также, ипотека- это обеспечение обяз а тельства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогод а телем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвиж и мости.
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования.
Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобр е тение жилья в кредит является не только основной формой решения жили щ ной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятел ь ности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников пр о цесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косве н ным образом оказывает воздействие на привлечении дополнительных час т ных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья .
Рынки ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг в США и Европе
... срочности. Межбанковские кредиты и займы на финансовом рынке Средства населения на целевых жилищных (строительных) долгосрочных депозитах с установленными в договорах условиями накопления и кредитования Эмиссия ипотечных облигаций, ценных ...
Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема до л госрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что опред е ляет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капит а лы на рынок долгосрочных жилищных кредитов. Ключевыми усл о виями для привлечения ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования я в ляются создание в стране благоприятной экономико-политической обстано в ки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов — станда р тизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а та к же финансовых инструментов для пр и влечения средств.
Долгосрочный ипотечный ж и лищный кредит выдается на условиях
платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за
использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратн о сти кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.
В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кр е дитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Можно выявить следующие отл и чительные черты ипотеки:
1. Обязанность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выст у пать и та недвижимость, для поку п ки которой берется ипотечный кредит)
2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет).
Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежем е сячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.
Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в России
... предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению заявлений на кредит. Ипотечные банки - второй тип учреждений ипотечного кредитования в США. Они получают фонды для финансирования своей ... заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении заемщика. Возврат этого кредита, в зависимости ...
- сумма кредита, как правило, составляет 60-70% рыночной стоимости ж и лья
- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% от совокупного дохода за соответс т вующий расчетный период
- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор испол ь зует официально подтвержденную информацию о текущих доходах зае м щика и созаемщиков.
При правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая формирует рынок жилья и обеспеч и вает его развитие. Как правило, такие системы функционируют без финанс о вого участия государства, за исключением случаев государственных дот а ций банкам для компенсации им более низких, чем рыночные, ставок ипоте ч ных кредитов. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства явл я ется создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипоте ч ным кредитованием без неоправданн о го риска.
1.2. Экономический механизм пр е доставления ипотечных кредитов
В крупных российских городах начали разрабатываться различные ж и лищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в о б ласти ипотеки. Таким образом, исследование механизма ипотечного кред и тования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экон о мической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.
Жилищный вопрос, несомненно, был и остается на сегодняшний день одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60% росси й ских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными усл о виями. Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны нас е ления в жилье. Тем самым ипотека приобретает все большее значение. Опыт ряда развитых стран свидетел ь ствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показыв а ет, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточно средств для одномоментной покупки жилья, но обл а дающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить ж и лищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика испол ь зования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и зал о жена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила .
Ипотечное кредитование и его особенности в России
... три функции: -обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов; -предоставлять и обслуживать кредиты; -осуществлять функцию инвестора. 2 Модели ипотечного кредитования Ипотечный кредит - действенный инструмент, стимулирующий строительство новых структур, формирование рынка ...
Существует пять основных этапов технологии выдачи и погашения ип о течного кредита:
1. Предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком. На этом этапе банк разъясняет заемщику усл о вия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, кот о рое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, св я занных с кредитованием.
2. Андеррайтинг. Этот этап заключается в том, чтобы оценить потенц и альную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обесп е чения. Здесь участвуют специалисты банка и служба безопасности банка. Е с ли в качестве залога предлагается существующая квартира зае м щика, то она тщательно оценивается – для того, чтобы оценить стоимость предполагаем о го залога. Чтобы установить сумму ссуды рассматриваются все доходы з а емщика, а также его ф и нансовые обязательства.
3. Принятие решения о выдаче ипотечной ссуды. Здесь рассматрив а ются материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучаются соответс т вующие документы, после чего пр и нимается решение о выдаче ссуды или об отказе в ее предоставлении.
4. Оформление кредитного договора и договора о залоге. Банк заключ а ет с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны р у ководствуются основными положениями, предусмотренными ГК РФ, с уч е том особенностей кредитной пол и тики банка. По кредитному договору банк-кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в ра з мерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвр а тить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Одн о временно с заключением кредитного договора заключается договор залога и
Ипотечно-инвестиционный анализ и виды кредитов
... Практически все инвестиционные операции с недвижимостью осуществляются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитование, инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, ... Практически все операции по покупке недвижимости осуществляются с привлечением ипотечных кредитов, либо кредитов под залог недвижимости. В этих условиях стоимость собственности ...
оформляется закладная, а также з а ключается договор страхования в пользу банка.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваем о го ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его н а именования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государстве н ной иди муниципальной собственности, не допускается.
После заключения договора ип о теке, банк, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого может кол е баться.
Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно бол ь ше, т.к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос до л жен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры .
5. Сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного дог о вора. Сопровождение кредита включает в себя: выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре; контроль за целевым использован и ем кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитов а ния; наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обесп е чении кредита; контроль за регулярными, в соответствии с ранее соглас о ванными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных пр о центов.
В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования с у ществует три основные схемы предо с тавления кредитов для приобретения жилья:
— Схема кредитования с оформлением Договора залога. Достоинство а н ной схемы в том, что она прямо пр е дусмотрена законодательством, а именно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает Кредитный Д о говор залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жилье остается в собственности клие н та. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, во з вращает необходимую сумму путем продажи с публичных торгов. Заемщик, не и с полнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании.
Однако недостатком данной системы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обяз а ны освободить квартиру после обращения на нее взыскания только при с о блюдении одновременно двух условий:
1. Квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;
2. Проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения дог о вора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить зал о женную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипот е ке»).
(Рис. 1)
Рис.1 Схема кредитования с оформлением Договора залога
— Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и тре х стороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.
Вариант 1. Кредит выдается риэлтерской фирме. Заключается Кредитный
д о говор между банком и фирмой, на этот кредит фирма приобретает жилье по договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с ба н ком на данное жилье. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится х о зяином.
Вариант 2. Кредит выдается клиенту. Заключается Кредитный договор ме ж ду банком и клиентом, при этом одн о временно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает з а логодателем по договору залога в обеспечение Кредитного Договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь стан о вится хозяином жилья. (Рис. 2)
Рис. 2 Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и тре х стороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы
— Схема кредитования через выпуск банками ипотечных облигаций. Кл и ент берет в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с офор м лением закладной, которая переходит к банку. Банк выпускает облигации, которые работают на вторичном рынке. На вырученные от реализации обл и гации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д. Кл и ент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию ее н ы нешнему держателю. При полном погашении облигации собственность пер е ходит ее хозяину. (Рис.3)
Рис. 3 Схема кредитования через выпуск банками ипотечных облигаций
В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования пр о исходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредит о вания является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.
Формирование государственной программы, которая связана с налич и ем инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и последующему формированию с его помощью механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Т а ким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кр е дитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов. Центральным элементом создава е мой системы ипотечного кредитования призвано стать АИЖК.
Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Уставный капитал принадлежит на 100% го-
сударству. От лица РФ выступает Мингосимущество России. Основные функции определение стандартов и правил ипотечного кредитования (анализ деятельности банков, продающих кредиты; оценка качества жилищных ип о течных кредитов, приобретаемых Агентством; разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования; осуществление постоянной р а боты с ба н ками)
2. Осуществление операций на вторичном рынке (покупка ипотечных кредитов; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кр е дитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам)
3. Оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования (оказание технической помощи кредиторам в о б ласти организации ипотечного кредитования; осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам кредитования; проведение семин а ров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технич е ской и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипоте ч ными кредитами)
Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национальн о го института на вторичном рынке ип о течных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долг о срочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства б у дут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, в ы пускаемых Агентством под гарантию Правител ь ства РФ. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать пр и влекательным инструментов для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный поток внебюдже т ных ресурсов в жилищный сектор экономики.
1.3. Нормативно-правовое регулир о вание ипотечного кредитования
Система ипотечного кредитования является неотъемлемо частью экон о —
мики любой страны. Соответственно и законодательство, регулирующее взаимоотношения в области ипотечного кредитования, должно органично вписываться в законодательную систему страны. Формирование законод а тельной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х г. прошлого столетия. В 1993 г. в Конституции РФ были закреплены права гр а жданина на жилье и на охрану ч а стной собственности.
Важным шагом развития российского ипотечного законодательства ст а ло принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей ГК РФ. Кодекс уст а навливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости; п о ложения о праве собственности и других вещных правах на другие помещ е ния; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.
ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной госуда р ственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недв и жимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того были введены дополнительные требования к договору ку п ли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистр а ции подлежит не только переход права собственности на жилую недвиж и мость по такому договору от продавца к п о купателю, но и сам этот договор.
Во исполнение требований ГК РФ был принят ФЗ-№122 от 21.06.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с ним:
— государственная регистрация я в ляется единственным доказательством существования зарегистрированного права;
— государственной регистрации подлежат: право собственности на н е движимое имущество, сделки с недвижимостью, ограничения прав на недв и жимое имущество (арест, ипотека, д о верительное дарение);
— государственная регистрация прав носит открытый характер;
— государственная регистрация проводится учреждением юстиции по
регистрации прав на недвижимое им у щество и сделок с ним.
Таким образом, была введена единая система регистрации на недвиж и мое имущество и сделок с ним и начал создаваться единый банк информации в пределах регистрационного округа. В настоящее время стоит вопрос о со з дании единого по всей стране банка данных о правах собственности на н е движимое имущество и всех ограничений на него.
Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредит о вания, призванное способствовать становлению частного кредитования ж и лищной сферы, в т.ч. на основе до л госрочного ипотечного кредитования.
Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подч и няются банковскому законодательству. Это ФЗ-№86 «О Центральном банке» и ФЗ-№395-1 «О банках и банковской деятельности». Возможность рефина н сирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соо т ветствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В час т ности, ФЗ-№39 «О рынке ценных б у маг».
Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством РФ была одобрена Конце п ция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору сх е мы, согласно которой будет развиваться эта система. В рамках этой пр о граммы уже разработано и предста в лено Государственной Думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кр е диторов, устраняя недостатки уже сущ е ствующей системы и четко определяя правила функционирования на росси й ском рынке ипотеки, часть из них уже принята.
14 октября 2003 г. был принят ФЗ-№152 «Об ипотечных ценных бум а гах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипоте ч ных кредитов. Были сразу же найдены недостатки и проблемы в его форм у лировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ип о течные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных аге н тов. Кроме того закон, устанавливает полномочия государственных о р ганов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за ра с поряжением имуществом, с о ставляющим ипотечное покрытие.
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недв и жимости, является Фз-№143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , кот о рый:
1. Устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулиров а ние, а также обязательства и требов а ния, обеспечиваемые ипотекой;
2. Перечисляет имущество, кот о рое может быть предметом ипотеки;
3. Определяет понятие и содерж а ние закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погаш е ния закладных;
4. Регламентирует процесс заключения договора об ипотеке (общие пр а вила, содержание договора) и процесс государственной регистрации ип о теки;
5. Определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;
6. Устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при кот о рых она допускается, а также возмо ж ность уступки прав по договору об ипотеки;
7. Описывает переход прав на имущество, заложенного по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
8. Уделяет внимание особенностям ипотеки земельных участков, пре д приятий, зданий и сооружений.
Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости осно в ным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ примен и —
тельно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими полож е ниями ГК.
К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести разрабатывающийся сейчас ФЗ «Об ипотечных эми с сионных ценных бумагах». Закон пр е дусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертиф и каты участия.
Принципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, кот о рые используются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так н а зываемым ипотечным покрытием. Под ипотечным покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. В случае невыполнения заемщиками своих обязательств ипотека предусматр и вает возможность лишения их заложенной собственности. В случае жили щ ного ипотечного кредитования – выселение недобросовестных заемщ и ков.
Непосредственно отношение к ипотечному кредитованию имеют та к же следующие законы: «Об оценочной деятельности», «О кредитных истор и ях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом стро и тельстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.д.
Распоряжением Правительства РФ от 19.06.2010 г. Утверждена «Страт е гия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года, кот о рая определила новые направления деятельности ОАО «Агентство по ип о течному жилищному кредитованию».
Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в де й ствующее законодательство. Для созд а ния благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются в о просы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, со з дания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей
стране, страхование рисков и т.п.
С 7 марта 2012 года вступила в силу поправка в закон об ипотеке (ст. 61 п. 5 «Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущ е ства»), которая гласит, что если цены на жилье упали настолько, что кред и тору не удалось реализовать имущество должника на публичных торгах, то долг заемщика считается погашенным. Важность этой поправки состоит в первую очередь в том, что на сегодняшний день размер долга заемщика по ипотечному кредиту никак не ограничен, и законодатель выделил первую к а тег о рию случаев, когда бесконечное взыскание долга бессмысленно .
Глава 2. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования.
2.1. Анализ рынка ипотечного кр е дитования в России
Мировой финансовый кризис изрядно подкосил ипотечное кредитов а ние. Если в 2007 году объем выданных ипотечных кредитов в России увел и чился на 87%, то в 2009 всего на 14%. При этом резко обострилась проблема возврата долгов. Отечественный рынок как-то очень быстро превратился из бурно развивающегося в стагнирующий и рисковый. Есть проблемы и у ба н ков. Если до кризиса для выдачи ипотечных кредитов они заимствовали деньги за рубежом, а внутри страны имели возможность секьюритизировать кредиты и выпускать ипотечные облигации, то теперь эти источники ликви д ности для них недоступны. Деньги, к о торые банки могут привлекать сегодня в Центральный Банк, это «короткие деньги», на срок до одного года. И выд а вать их в качестве ипотечных кредитов невозможно. Велик и процентный риск, связанный с наличием в банковском портфеле кредитов с фиксирова н ной процентной ставкой. Сейчас по этим кредитам они фиксируют убытки. Банки опасаются, что этот процесс продолжится, для них предпочтител ь ней реализовывать залоги сегодня, а не откладывать на будущее.
Правительство приняло решение через АИЖК поддержать заемщиков, потерявших работу. В декабре 2008 году в соответствии с поручением каб и нета Агентством в оперативном порядке была разработана программа пом о щи тем, кто испытывает трудности с погашением ипотечных кредитов. Пр о грамму реализует специально созданная дочерняя компания Агентства – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).
С 1 апреля 2009 года АИЖК перестало выкупать ранее выданные кред и —
ты и рефинансирует только кредиты, выданные в 2009 году. Это помог а ет
поддерживать платежеспособный спрос на рынке жилья.
Таблица .
Объем, выдаваемых ипотечных кредитов
|
Год |
Объем выданных ипотечных кред и тов млрд. руб. |
Количество выданных ипотечных кредитов, тыс. шт. |
Средняя пр о центная ста в ка по ипоте ч ным кред и там, % |
Просроченная задолженность по ипотечным кредитам, млрд. руб. |
|
2007 |
564,6 |
214 |
12,6 |
611,212 |
|
2008 |
655,8 |
350 |
12,9 |
1070,329 |
|
2009 |
152,5 |
130 |
14,6 |
1010,889 |
|
2010 |
380,1 |
301 |
13,1 |
1129,373 |
|
2011 |
713,0 |
521 |
12 |
1474,839 |
Таблица 1 демонстрирует общую тенденцию к увеличению объемов в ы даваемых ипотечных кредитов. Ипотечный шок, который испытал рынок в 2008г., привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2009г. О д ни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили ставки до заоблачных высот — 35,6% годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными. Исключением стали разве что госбанки, которые п о старались удержать ставки на приемлемом уровне – 13-19%, который, одн а ко, тоже считается сли ш ком высоким. Таким образом, в 2009г. по сравнению с 2008г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кр е дитов в 4,3 раза, так и их количества в 2,7раза. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипоте ч ные кредиты.
2010 год считается годом восстановления и оздоровления рынка ипоте ч
ного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся квартир, а та к же другие программы (материнский капитал, Военная ипотека и др.).
Кред и ты стали более доступны для населения, что незамедлительно отраз и лось на объеме рынка. В результате объем ипотечных кредитов, выданных в 2010г.,
увеличился в 2,5 раза до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки в 2011 году почти оправился от кризиса. Объем выданных кредитов достиг 719 млрд. руб. Средние процентные ставки по ипотеке в РФ на протяжении нескольких лет колеблются в пределах 15%. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет.
В 2011 году банки значительно нарастили не только объемы выдачи, но и размер ипотечного портфеля ( Рис.4)
Рис. 4 Динамика роста ипотечного портфеля в 2005 – 2011 г.г.
Во многом такой рост ипотечного кредитования был обеспечен знач и тельно усилившейся конкуренцией участников рынка, стимулировавшей банки к смягчению требований к заемщикам и повышению доступности ип о течного кредитования. Ставки по ипотечным кредитам постепенно сниж а лись. Особенно быстро это происходило в период с января по а п рель 2011г. (с 12,6 до 12,1%) и с июня по сентябрь (с 12,1 до 11,6%).
При этом если в первом полугодии 2011г. снижение ставок происходило в условиях благ о прия т ной ситуации с ликвидностью, то «спусковым крючком» второй волны стало р е шение АИЖК о снижении ставок по всему спектру своих продуктов. В результате по итогам года средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях, рассчитываемая накопленным итогом с начала года, до с тигла рекордно низкого уровня – 11,9%.
По данным за 2011г., Банки рефинансировали 9829 ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека», на общую сумму около 18,7 млрд. руб., а также 3053 кредита с использованием материнского (семейного) капитала на общую сумму около 3,6 млрд. руб. В декабре 2011г. в России также был выдан первый ипотечный кредит в рамках программы для мол о дых уч е ных.
Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кр е дитования, он все еще нестабилен. Р е зультатами функционирования рынка ипотечного кредитования также является устойчивая тенденция к увелич е нию просроченной задолженности. Просрочка по ипотечным кредитам ст а бильно увеличивается. По итогам 2011г. ее объем составил 1474,839 млрд. руб. В АИЖК связывают резкий рост просрочки сразу в нескольких р е гионах
с ухудшением социальной ситуации, а также снижением качества работы «некоторых банков-партнеров». Уровень просрочки по кредитам является хорошим индикатором ситуации в целом по стране, указывают эксперты. Существует и другое мнение, резкий рост уровня проблемных кредитов пр о исходит одновременно с увеличением выдачи ипотеки это связано с выходом из кризиса.
Низкие ставки, выход новых банков и активизация жилищного стро и тельства обеспечили устойчивый рост ипотечного рынка в I полугодии 2012г. За этот период объем ипотечного кр е дитования составил 430 млрд. руб., что на 57% превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. Ба н киры отмечали уверенный рост спроса на ипотеку в течение всего полугодия: поддержку рынку оказало снижение ставок до исторических минимумом в начале года и активный старт продаж нового жилья.
По оценкам «Эксперт РА», по итогам 2012г. объем ипотечного кредит о вания вырос на 50-60% и составил порядка 1,1 трлн. руб. В 2013г. нас ожид а ет замедление динамики рынка до 40-45%. Поддержку рынку в ближа й шие 1-1,5 года обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном стро и тельстве. Ключевой ограничитель роста – повышение ставок по рублевым кредитам, в том числе по программам АИЖК. «Ценовая» доступность ипот е ки продолжит снижаться: мы наблюдаем ускорение инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже пов ы сил ключевые процентные ставки. В результате до конца года высока вероятность дальнейшего повышения ип о течных ставок. Негативный эффект от удорожания стоимости кредитов рынок ощутит в полной мере в 2013г: часть заемщиков предпочтет отложить покупку кварт и ры «до лучших времен» либо попытается накопить средства на более выс о кий первоначальный взнос.
Таким образом, в 2012г. российский ипотечный рынок продолжал а к тивно расти. За этот период населению предоставлено 475,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 698,6 млрд. руб.
Рис. 5 Рейтинг финансовых продуктов
У рынка однозначно есть потенциал развития. Интерес со стороны п о требителей к ипотеке постоянно растет. Из всех финансовых продуктов, к о торые представлены банками, основное внимание клиентов направлено на ип о теку и паевые фонды. (Рис. 5)
Рост ставок по ипотеке вновь ограничивает ее доступность для представителей среднего класса. В результате в 2013 году ипотечный рынок столкнется с заметным охлаждением спроса, а темпы роста кредитования не превысят 40%.
Таблица 2
Сравнительный анализ условий ипотечных программ
|
Сбербанк |
Уралсиб |
Возрождение |
Промсвязьбанк |
|
|
Кредит на готовое жилье на первичном рынке |
п/взнос – от 10% сумма – от 300000 п/ставка – от 9,5% срок – от 3-30 лет |
п/взнос – от 20% сумма – от 300000 п/ставка – от 11% срок – от 3-30 лет |
п/взнос – от 20% сумма – от 300000 п/ставка – от 14% срок – от 1-30 лет |
п/взнос – от 20% сумма – от 500000 п/ставка – от 14,75% срок – от 3-12 лет |
|
Кредит на готовое жилье на вторичном рынке |
п/взнос – от 10% сумма – от 300000 п/ставка – от 9,5% срок – от 3-30 лет |
п/взнос – от 10% сумма – от 300000 п/ставка – от 12% срок – от 3-30 лет |
п/взнос – от 20% сумма – от 300000 п/ставка – от 13% срок – от 1-30 лет |
п/взнос – от 20% сумма – от 500000 п/ставка – от 13,75% срок – от 3-12 лет |
|
Кредит на строящееся жилье |
п/взнос – от 10% сумма – от 300000 п/ставка – от 12,5% срок — от 3-30 лет |
п/взнос – от 20% сумма – от 300000 п/ставка – от 13% срок – от 3-30 лет |
п/взнос – от 15% сумма – от 300000 п/ставка – от 13% срок – от 1-30 лет |
п/взнос – от 20% сумма – от 500000 п/ставка – от 14,75% срок – от 3-12 лет |
|
Рефинансирование ипотеки |
п/взнос – 0% сумма – от 300000 п/ставка–от 12,25% срок – от 3-30 лет |
п/взнос – от 30% сумма – от 300000 п/ставка – от 12% срок – от 3-30 лет |
— |
— |
Данная таблица наглядно иллюстрирует, что многие банки России пре д лагают сегодня широкую линейку ипотечных продуктов. Каждый банк в ы двигает свои условия кредитования, требования к заемщикам и т.д. Проведя сравнительный анализ, можно смело заявить, что Сбербанк России занимает лидирующие позиции. Данный банк предлагает кредитование под самый низкий процент, предлагает наименьший процент первоначального взноса, что делает ипотеку доступнее для большего числа населения.
Можно сказать, что ипотека в условиях рынка пока еще только наб и рает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения д о вольно высок, но пока в этой области остается множество нерешенных в о просов.
2.2. Проблемы, сдерживающие ип о течное кредитование
Известно, что во всем мире нет иных возможностей, кроме ипотеки, ж и лищных кредитов и непосредственного предварительного накопления для обеспечения населения жильем, у нас е ления уже сегодня имеется стартовый капитал в идее старой недвижимости плюс возможность использования ф е деральных субсидий (малоимущие, многодетные и т.д.).
Как минимум, около 15 млн. семей, у которых дост а точно доходов и исходного капитала в виде старой недвижимости, могли бы улучшить свои жилищные условия на сег о дняшний день. Тем не менее, на федеральном уровне речь идет пока о ед и ничных кредитах, при этом Федеральный центр может субсидировать опр е —
деленные слои населения, но это будет капля в море. Есть деньги, есть жел а ние, есть строительные мощности, есть базовый закон – а проблема остается.
Большинство россиян, нуждающихся в улучшении жилищных усл о вий, не в состоянии самостоятельно «потянуть» ипотеку. Несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач Прав и тельства РФ, ни банки, ни население России к ипотеке не готовы.
Причин несколько, самой важной, пожалуй, является насыщение рынка, практически все платежеспособное население уже имеет потребительские кредиты и не может, или по каким-либо причинам не хочет брать новые. Не менее важной причиной является и н е добросовестность многих банков при раскрытии эффективной процентной ставки по кредитам, т.е. в кредитном договоре содержатся скрытые платежи, не указываемые банком во время рекламных компаний и не раскрываемые сотрудниками банка при оформл е нии банковского договора, в результате чего лицу, взявшему ссуду, прих о дится выплачивать значительно большую сумму, чем ожидалось, что подр ы вает доверие к конкретному банку и системе потребительского кредитования в целом.
Однако не только граждане замедляют рост сегмента ипотечного кред и тования, во многом это зависит и от самих банков, многие из которых для увеличения объема кредитов снижают требования при выдаче кредита, что ведет к росту так называемых «безнадежных кредитов», которые, по мн е нию аналитиков, являются реальной угрозой для банков.
Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитов а ния, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсу т ствие таких важных институтов, как аренда, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позвол и ли зародиться такому важному институту, каким является ипотечное кред и тов а ние.
В настоящее время в России практически отсутствует определенное с о ответствие между стоимостью арендной недвижимости и частного жилья, а также между стоимостью жилищно-коммунальных услуг для частного и м у ниципального жилья. Это и является первопричиной отсутствия у нас реал ь ного рынка жилья и арендных услуг, что в свою очередь блокирует все ц е ны, связанные с недвижимостью, и тормозит развитие как ипотеки в ц е лом, так т ипотеки арендной недвижимости, которая в большей степени сп о собствует становлению эффективного ипотечного кредитования. Хорошо и з вестно, что частная арендная собственность или недвижимость, приносящая доход, с х о рошо рассчитываемой амортизацией является более надежным залогом н е движимости, чем просто частная личная недвижимость, благодаря стабил ь —
ности доходов от аре н ды.
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следу ю щими основными факторами:
1. Необработанность государственными финансовыми и экономическ и ми органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитов а ния;
2. Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заи н тересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кр е дитования;
3. Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэ л терских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кред и та;
4. Отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кр е дитного поведения;
5. Юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы созд а ния жилищно-инвестиционного зак о нодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам жилищного ры н ка;
6. Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
7. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жили щ ную систему;
8. Психологические факторы, главным из которых является национал ь ная особенность большинства н а шего населения – нежелания жить в долг.
Кроме того, на современном этапе развития рынка ипотечного кредит о вания российские банки столкнулись с существующими противоречиями в части российского законодательства, регламентирующего обращение вз ы скания на заложенное имущество. Несмотря на внесенные поправки, име ю щиеся правовые основы не позволяют создать унифицированную процедуру обращения взыскания.
Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога
вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика, так как на сегодня ш ний день системы мониторинга физических лиц, применяемые в российских ба н ках, как правило, основываются на западных моделях и не позволяют учесть все особенности российской экономич е ской ситуации.
Долгосрочный характер кредитования, большой размер кредитов в соч е тании с все еще доминирующим процентом доходов неофициального хара к тера увеличивают риски при рассмотрении вопроса о предоставлении кред и та. На сегодняшний день в России не сформирована многолетняя практ и ка погашения ипотечных кредитов различными категориями граждан и дост а точный объем статистической и н формации по данному направлению, а также отсутствует стабильная экономическая система, что усложняет процесс оценки вероятности потери заемщиком источника погашения кредита.
Данные проблемы могут быть решены посредством выработки униф и цированной качественной системы оценки заемщиков – скоринговой сист е мы, адаптированной к российским условиям и позволяющей выделить цел е вую аудиторию банка, а, следовательно, провести сегментацию рынка и п о зи
цианирование кредитов на каждом из сегментов. В целом совершенствование процессов оценки кредитоспособности способствует формированию ст а бильного и ликвидного ипотечного кредитного портфеля и уменьшению в е роятности возникновения просроченной з а долженности.
Главная проблема банковской системы — это проблема, где взять деньги? Денег в стране на первый взгляд много, но все эти деньги либо краткосрочные, либо среднесрочные (не более 3-х лет), а ипотечные кредиты берутся на срок от 10 до 20 лет. И вот именно таких денег в стране и нет. Основным источником длинных денег в мире являются страховые компании и пенсионные фонды, в России эти источники находятся пока в зачаточном состоянии и не
могут существенно влиять на ипотечный рынок.
Основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов в
настоящее время являются:
- Государственные фонды, распределяемые по программам АИЖК.
- Собственные средства банков. Эти средства весьма ограничены, их не хватает даже для финансирования рынка жилья, что уж там гов о рить об ипотеке.
- Средства от продажи кредитных портфелей. Что это такое? Банк выдает нам с вами кредиты, набирает определенный пакет кредитов и пер е продает его оптом.
Основными покупателями является государство в лице АИЖК, либо крупные банки – оптовые покупатели ипотечных кредитов.
К сожалению, российские банки не имеют унифицированной системы оперативного управления проблемными кредитами, кроме того, в стране о т сутствуют правоприменительная практика в отношении взыскания проср о ченной задолженности. Несомненно, что по сравнению с потребительским кредит о ванием ипотечное кредитование имеет характерное преимущество – обяз а тельное наличие обеспечения в виде недвижимого имущества. Однако на сегодняшний день проблемы в российском законодательстве не позв о ляют банкам организовать эффективно действующий институт обращения взыск а ния на заложенное имущество. Несмотря на ярд внесенных изменений в но р мативно-правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование, пр о блемы развития правовых норм стоят достаточно остро.
2.3. Развитие ипотечного кредитования на примере Сбербанка России
Ипотечное кредитование с каждым годом становится все более востр е бованным, ведь это единственный реальный вариант покупки жилья для большинства россиян. Учитывая актуальность ипотеки, многие банки пре д лагают свои программы, но Сбербанк неизменно занимает лидирующие п о зиции на банковском рынке России.
За 2011 год Банк предоставил частным клиентам свыше 4,3 млн. креди-
тов на общую сумму 1230 млрд. руб., что в 1.7 раз больше, чем за предыд у щий год. В результате розничный кредитный портфель увеличился на 36.6% и достиг 1777 млрд. руб., что отражает таблица 3.
Таблица 3
Динамика кредитного портфеля физических лиц в разрезе продуктов
|
|
1 января 2012 |
1 января 2011 |
||
|
остаток, млрд. руб |
доля, % |
остаток, млрд. руб |
доля, % |
|
|
Автокредиты |
82.2 |
4.6 |
79.5 |
6.1 |
|
Жилищные кредиты |
762.2 |
42.9 |
600.0 |
46.1 |
|
Потребительские кред и ты |
933.0 |
52.5 |
621.8 |
47.8 |
|
Всего |
1777.3 |
100 |
1301.3 |
100 |
В настоящее время Сбербанк России предлагает три основных вида ип о
течных программ на жилье – это ипотечная программа на строительство ж и лого дома, ипотечная программа на приобретение строящегося жилья и ип о течная программа на приобретение уже готового жилья.
«Приобретение готового жилья»
Квартиру можно приобрести под залог кредитуемого жилья или другой недвижимости. Комиссии за оформление кредита отсутствуют, а также де й ствуют льготные условия для молодых семей и участников зарплатного пр о екта Сбербанка. Кроме этого отсутств у ют обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков. Кредит выдается в рублях РФ, долл а рах США и евро. Размер процентной ставки зависит от срока кредита и в е личины первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос – 10% от стоимости квартиры, но часть банк просит внести более крупный взнос. Срок кредитования – до 30 лет.
Дополнительные условия: сумма кредита должна составлять не менее 300000 рублей; первоначальный взнос не менее 10% от стоимости жилья; имущество, передаваемое Банку в залог, подлежит обязательному страхов а нию от рисков повреждения и утр а ты/гибели на весь срок кредита.
«Приобретение строящегося ж и лья»
Программа по своим условиям сходна с предыдущей программой. Кр е дит на инвестирование строительства квартиры. Комиссии за оформл е ние и выдачу кредита, а также обязательное страхование жизни и здоровья зае м щика и созаемщиков – отсутствуют. Валюта кредитования- рубли РФ, долл а ры США, евро. Срок кредита до 30 лет. Залогом по ипотеке выступает строящаяся недвижимость или другое имеющееся жилье.
Дополнительные условия: мин и мальная сумма кредита не менее 300000 рублей, а максимальная – не более 85% от стоимости выбранного жилья; первоначальный взнос любой, но не менее 10% от стоимости имущества; з а логом может стать жилье, приобретаемое в кредит; имущество, пер е даваемое
залогом Банку, подлежит обязательному страхованию от рисков поврежд е ния и утраты/гибели на весь срок кредита.
«Строительство жилого дома»
Кредит на строительство индив и дуального дома под залог кредитуемой
или другой жилой недвижимости. О т сутствуют комиссии за оформление и выдачу кредита, а также обязательное страхование жизни и здоровья зае м щиков и созаемщиков. Ипотеку можно оформить в рублях РФ, долларах США или евро. Срок кредитования- 30 лет, первоначальный взнос – 15% от стоимости жилья у заемщика есть во з можность отсрочки выплаты долга при условии, что стоимость строительства поднимется.
Дополнительные условия: мин и мальная сумма кредита не менее 300000
рублей, а максимальная не более 85% от стоимости жилья; первоначал ь ный взнос любой, но не менее 15% от стоимость имущества; залогом м о жет стать жилье, приобретаемое в кредит; имущество, передаваемое в залог Банку, подлежит обязательному стр а хованию от рисков повреждения или утраты на весь срок кредита.
«Загородная недвижимость»
Ипотека выдается на покупку или строительство дачи, садового дома,
на покупку земельного участка. Кредит можно получить в рублях РФ, долл а рах США и евро на срок до 30лет. Первоначальный взнос – 15% от стоим о сти жилья. Заемщикам предоставляется возможность воспользоваться о т срочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования при увел и чении стоимости строительства.
«Гараж»
Кредит предоставляется на покупку или строительство гаража или м а шино-места. Оформить ипотеку можно в рублях РФ, долларах США и евро на срок до 30 лет. Первоначальный взнос – 10% от стоимости гаража. Существует возможность отсрочки выплаты основного долга при условии повышения стоимости строительства.
«Ипотека плюс материнский кап и тал»
Кредитование проводится по программе «Приобретение готового ж и лья». Первоначальный взнос может п о гашаться за счет средств материнского капитала с соответствующим увелич е нием суммы кредита. Первоначальный взнос может быть любой, но не менее 10%. Ставка – от 9,5 до 14%.
«Ипотека с государственной по д держкой»
Предоставляется на покупку строящегося или готового жилья. Как и в предыдущих программах отсутствуют комиссии за оформление и выдачу кредита, а также обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и с о заемщиков. Кредит выдается в рублях РФ, на срок до 30 лет. По данной пр о грамме действуют льготные условия кредитования для молодых семей, и есть
возможность использования мат е ринского капитала.
«Молодая семья»
Программа молодая семья Сбербанка помогает решить жилищные пр о блемы молодым семьям при условии, что одному из супругов еще не испо л нилось 35 лет. Кроме этого, необходимо предоставить доказательства своей платежеспособности и оплатить 10-15% от стоимости квартиры. Кредит пр е доставляется на покупку квартир эконом-класса.
Какие процентные ставки действуют по ипотеке в Сбербанке? По пр о гнозам специалистов ожидается плавное повышение ставок по кредитам, п о этому ставки по ипотеке Сбербанка в 2013г. могут меняться. Мнения экон о мистов расходятся, но, несмотря на то, что сложно прогнозировать измен е ния на банковском рынке России в 2013г., резкого скачка ставок по кредитам не предвидится, потому что это приведет к резкому снижению спроса на ипотеку, в чем банки не заинтересованы.
В России каждая пятая сделка на рынке недвижимости совершается с помощью различных кредитных программ. В последнее время активно ра з вивается социальная ипотека для обеспечения жильем военнослужащих, уч и телей, молодых семей. Сбербанк принимает участие в государственной ип о течной программе, а также делает все возможное для поддержания низких процентных ставок и обеспечения лояльных условий кредитования.
Таблица 4
Популярность линейки ипотечных продуктов
|
|
2009 г.(%) |
2010 г.(%) |
2011 г.(%) |
|
Приобретение готового жилья |
70 |
55 |
45 |
|
Приобретение строящегося ж и лья |
— |
20 |
25 |
|
Строительство жилого д о ма |
10 |
7 |
1.5 |
|
Загородная недвижимость |
8 |
4.3 |
2.5 |
|
Ипотека + мат.капитал |
— |
— |
6 |
|
Ипотека с гос.поддержкой |
— |
— |
3 |
|
Молодая семья |
4 |
3 |
4 |
|
Военная ипотека |
8 |
10 |
12 |
2.4. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России
Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных н а правлений государственной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка ж и лья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли н е значительную долю в общем объеме финансирования жилья. Данные кред и ты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, ж и лищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
Государственная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищенных групп населения, но и на решение жилищных пр о блем основной части работающего населения, располагающего средними д о ходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате приватизации.
Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:
— принятие нормативных правовых актов;
— оптимальное налогообложение;
— совершенствования проектирования и технологий строительства;
— государственные гарантии, способствующие привлечению внебюдже т ных средств в жилищную сферу;
— адресные жилищные субсидии гражданам.
Действительно, строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объемы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платежеспособный спрос на жилье за счет введения механизмов ипоте ч ного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз. Поэтому без государс т венного регулирования это жилье будет выкуплено гражданами с высокими
доходами.
Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показ ы вает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения о б ладают платежеспособным спросом для приобретения жилья; еще 0.3-0.5% населения обеспечиваются жильем за счет средств бюджетов всех уровней.
Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо госуда р ственной поддержки) увеличивает платежеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения жилищных условий.
Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой масс о вого ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в РФ катастр о фически стареет. В значительной степени он уже не соответствует совреме н ным представлениям о комфортности, тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведет к снижению ликвидности залога и является сущ е ственным фактором, понижающим надежность ипотечных ценных бумаг.
В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создает законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно учас т вует в качестве субъекта ипотечных отношений. В решении государством з а дач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной п о литикой, во многом поможет ипотечное кредитование.
В настоящее время выработана стратегия государства в развитии долг о срочного ипотечного жилищного кредитования. Ее цель – создание эффе к тивно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных при н ципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать прио б рет е ние жилья доступным для основной части населения; активизировать ры-
нок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное
жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие вн е бюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного ко м плекса; активизировать экономику страны.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к ро с сийской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия п е реходной экономики и ограниченную платежеспособность населения.
Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование зак о нодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечного кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресу р сов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стим у лирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвест о ров, обеспечивающих рефинансирование. В-четвертых, создание равных у с ловий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных ж и лищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты зае м щиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.
Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредит о вания на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипоте ч ном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество зае м щиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счет продажи имеющегося в со б ственности жилья.
На сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипоте ч ного кредитования в России и регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлтерские и страховые компании).
Следует отметить, что состояние российской экономики напрямую ск а зывается на развитии рынка недвижимости. В последнее время экономика России продолжает расти, есть, конечно, много нерешенных проблем, но в ц е лом прогресс, несомненно, есть.
На протяжении нескольких лет, наблюдается стабильный прирост ВВП. Рост показателя ВВП в стране означает увеличение и расширение произво д ства, что оказывает благотворное влияние на развитие экономики страны. При этом улучшается благосостояние населения, доходы которого начинают ра с ти, тем самым увеличивается спрос на недвижимость.
Развитие ипотеки в РФ стимулирует спрос на недвижимость. Пока к о нечно мало кто имеет достаточное количество средств, чтобы воспользоват ь ся данной услугой. По данным исследований экспертов, это могут сделать всего около 8% россиян.
Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кр е диту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небол ь шим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.
Подводя итог ниже сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще до л го останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.
Заключение
Как показал предпринятый в данной работе анализ, ипотека является н е отъемлемой частью рыночной экономики любой страны. В России, несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики – обеспечение доступности жилья до настоящего времени не до с тигнута. Рыночная система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспече н ия.
В России законодательная база – основа рыночной системы — продолж а ет нести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закре п ленных в Конституции.
На сегодняшний день рынок жилищного кредитования все еще незнач и телен по своим масштабам, и как говорилось ранее препятствий в его разв и тии в настоящее время предостаточно. Однако эксперты отмечают, что у кр и зисной ипотеки есть и положительные аспекты. Рынок недвижимости разв и вается циклично, а, следовательно, рано или поздно рост цен на недвиж и мость возобновиться, как возобновиться и снижение ставок по ипотеке. Ку п ленную сегодня дешевую квартиру можно будет продать существенно дор о же, а ипотеку рефинансировать.
Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкиваются банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой являе т ся отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных р е сурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ип о течные кредиты населению в необходимых масштабах.
Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем принятия ФЗ «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотрены в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона.
Также к существенным причинам, сдерживающим развитие ипотеки в России являются: нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не тол ь ко с введением нового ФЗ «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах; в ы сокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относ и тельно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутс т вие достаточных накоплений населения; экономическая нестабильность предприятий-работодателей; неразвитость инфраструктуры ипотечного ры н ка. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, св я занной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реал и зацию принятых законов на территории всех субъектов РФ.
Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России дол ж на быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в р е шении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет сп о собствовать созданию устойчивой банковской системы.
Единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражд а нам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетв о рить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования. Она распространяется на наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от госуда р ства бе с платного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому основной задачей развития системы ИЖК является привл е чение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставл е ние долг о срочных кредитов гражданам на доступных для них условиях.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/kursovaya/tendentsiya-razvitiya-ryinka-ipotechnogo-kreditovaniya/
1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая — 1995г. Часть вторая — 1996г. – Собрание законодательства РФ.- Правовая система Консультант Плюс, ред. от 17.07.2009 г.
2. Федеральный закон от 09 ноября 2001 г. «Об ипотеке (залоге недв и жимости)» — Собрание законодательства РФ. – Правовая система Консул ь тант Плюс, ред. от 25.11.2010 г.
3. Артемов С.А. Система государственного жилищного кредитования. – М., 2010.
4. Довдиенко И.В. Управление. Организация. Оценка. Учебное пособие для ВУЗов. – М., 2010.
5. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Основы ипотечного кр е дитования – М., 2010.
6. Разумова И.А. Ипотечное кредитование – СПб., 2009.
7. http://www.ahml.ru
8. http://www.gks.ru
9. http://www.irn.ru
10. http://www.raexpert.ru
11. http://www. rusipoteka.ru
12. http://www.sberbank.ru
