2
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы «Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд» обусловлена, прежде всего, несколькими факторами. Во-первых, отношения, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируются сразу несколькими отраслями права — гражданским, земельным, жилищным правом. Как показывает анализ норм гражданского, жилищного и земельного законодательства, перечисленные отрасли права зачастую по-разному регламентируют некоторые вопросы, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков для публичных нужд.
Во-вторых, в настоящее время арбитражные суды и суды общей юрисдикции рассматривают все большее количество гражданских споров, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд, которые касаются публичных и частных интересов.
В-третьих, большой интерес к данной теме и проблемам, связанным с ней, вызван принятием Федерального закона «Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ, который установил специальные нормы для регулирования изъятия (выкупа), во многом отличающиеся от положений гражданского, земельного и жилищного законодательства.
Объектом исследования являются своеобразные общественные отношения, связанные с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Предметом исследования в данной работе выступает такой институт земельного и гражданского права, как изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Указанная тема исследуется с целью выявления особенностей, специфических черт такого института, как изъятие (выкуп) земельного участка, а также для выявления пробелов, коллизий законодательства, проблем, возникающих в ходе изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Для достижения поставленной цели ставятся следующие задачи:
- сформулировать понятие изъятия (выкупа) земельного участка;
- выявить условия изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
- определить порядок изъятия (выкупа) земельного участка;
- определить порядок возмещения убытков при изъятии (выкупе) земельного участка;
- сформулировать понятие государственных и муниципальных нужд.
Для достижения желаемого результата был проведен теоретический анализ и исследование правоохранительной и судебно-арбитражной практики. С позиций гражданского, земельного, жилищного, градостроительного и гражданского процессуального законодательства были проанализированы общие положения о правоотношениях, складывающихся при изъятии (выкупе) земельного участка для публичных нужд, а также условия и порядок такого изъятия.
Ценообразование в государственном и муниципальном секторе экономики
... секторах экономики. Таким образом, цель курсовой работы - изучить ценообразование в государственном и муниципальном секторе экономики. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: ... установления цены. Объектом - процесс ценообразования в государственном секторе экономики. 1. Теоретические основы ценообразования в государственном и муниципальном секторе экономики 1 Цена как один из ...
В ходе исследования темы «Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд» использовались метод сравнительного анализа, исторический, сравнительно-правовой и формально-юридический методы.
При написании курсовой работы были задействованы научные работы и монографии, а также статьи и публикации И.В. Богомякова, Т.В. Дамбиевой, А.И. Дихтяра, В.А. Евсегнеева, И.А. Иконицкой, Е.С. Клейменовой, Е.А. Конюха, О.И. Крассова, И. Малюткиной-Алексеевой, Е. Юшкова и других авторов.
Курсовая работа состоит из трех глав: «Понятие изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд», «Условия изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд», «Порядок изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд». Глава вторая делится на два параграфа: «Государственные и муниципальные нужды как условие изъятия (выкупа) земельного участка» «Предварительное и равноценное возмещение земельного участка и убытков». Также в работе есть введение, заключение, библиография и список сокращений.
ГЛАВА І. ПОНЯТИЕ ИЗЪЯТИЯ (ВЫКУПА) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
Проведя анализ законодательства и правоприменительной практики можно сделать вывод, что изъятие земельного участка путем выкупа для публичных нужд представляет собой процесс, элементами (стадиями) которого являются:
- принятие решения об изъятии, его государственная регистрация;
- уведомления об изъятии;
- определение порядка выкупа и возмещения убытков;
- оплата выкупной цены и предоставление компенсаций;
— прекращение правообладателями соответствующих прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Практическое пособие «Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд»: вопросы теории и практики. М., 2008. С. 6 .
Институт принудительного прекращения права собственности в пользу государства в гражданском законодательстве именуется как «выкуп» земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ).
В Земельном кодексе РФ данное понятие сформулировано как «изъятие, в том числе выкуп» земли для государственных и муниципальных нужд. Смысл последней формулировки можно рассматривать как волю законодателя рассматривать случаи изъятия шире, чем выкуп. Создается впечатление, что возможен захват земли без выкупа. Но процедура изъятия земли не предусматривает возможности прекращения права частного собственника без условия возмещения ее стоимости. С другой стороны, различие в формулировках просто подчеркивает гражданский или административный характер этого института, соответственно. Несмотря на различия в определениях понятий «похищение» и «выкуп», их содержание идентично.
Особенности применения правового института купли-продажи в отношении ...
... но и его часть, которая в таком случае приобретает статус самостоятельного земельного участка. Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный ... чтобы земельный участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав (в том числе арендных), он должен пройти государственный ...
В юридической литературе существуют разногласия среди авторов по вопросу, касающемуся определения правовой природы выкупа земли для государственных и муниципальных нужд. Например, В.А. Евсегнеев считает, что с внешней (формальной) стороны принудительный (а тем более добровольный) выкуп земли у частного собственника может и должен быть осуществлен так же, как и обычная сделка купли-продажи земли. При этом, хотя передачу частной земли в публичную собственность в порядке ее принудительного выкупа нельзя признавать сделкой, но многие общие черты позволяют считать ее квазисделкой См: Евсегнеев В. А. Указ. соч. . Аналогичной точки зрения придерживается и Д.Б. Горохов, который делает вывод, о том, что отношения по поводу изъятия земельного участка формально не считаются сделками, так как здесь нет «автономии воли» в смысле ст. 2 ГК РФ, но по существу это сделки (квазисделки).
Государство (в лице органов власти) при принудительном изъятии земельных участков распоряжается частными землями. В этом случае оно действует не в качестве собственника, а как публичная власть См.: Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками: автореф. канд. юрид. наук. М., 1998. С. 32..
С точки зрения Н.П. Кабытов, выкуп относится к правомерным действиям: правовым актам, то есть сделкам. При этом автор справедливо замечает, что хотя зачастую выкупу предшествуют принятие административного акта (решение об изъятии земельного участка) или судебного решения, данные юридические акты существуют наряду с юридическим фактом выкупа земельного участка; и их не следует смешивать. Выкуп земельного участка — это действия продавца (частного собственника земельного участка) и покупателя, направленные на отчуждение прежним собственником участка, приобретение его новым собственником и уплате выкупной ценыСм: Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности // Дис. канд. юрид. наук. Самара, 2004. С. 66. .
Исходя из положений статей 279-283 ГК РФ, статей 45, 46, 49, 55, 63 ЗК РФ, выкуп земельного участка и расположенных на нем иных недвижимых объектов для государственных или муниципальных нужд представляет собой действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его собственника для удовлетворения возникших публичных нужд, и заключение соглашения с собственником о выкупной цене в соответствие со ст. 281 ГК РФ. Следовательно, выкуп является одной из форм изъятия земли, которая распространяется только на собственника земли и другого недвижимого имущества, находящегося на ней. Изъятие земельного участка, который принадлежит правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или аренды — это действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его землевладельца, землепользователя, арендатора для удовлетворения возникших публичных нужд, и возмещение указанным лицам убытков в соответствие со ст. 283 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ. В случае, если на земле находится другое недвижимое имущество, принадлежащее правообладателю, оно выкупается владельцем.
Ипотека земельных участков
... по выкупу земельных участков с привлечением ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику — государству; - земельная ипотека сама является источником «длинных денег» — при рассрочке выкупа на длительный период ежегодные платежи земельных собственников государство ...
Было бы логично различать выкуп как процесс, а соглашение о выкупе как двух- или многостороннюю сделку (договор).
Договорные отношения, связанные с выкупом, могут быть построены по-разному, в зависимости от согласия правообладателя на арест, вида имущественных прав на землю и другое недвижимое имущество, находящееся на ней.
В случае согласия собственника земельного участка на его изъятие, соглашение о выкупе может строиться по типу купли-продажи либо по типу договора мены земельными участками, если по желанию собственника ему взамен предоставляется равноценный земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену, а также путем заключения соглашения, содержащего условия, характерные для договора купли-продажи и договора мены (смешанное соглашение).
Более сложные ситуации возникают при отсутствии согласия помещика. Согласно ст. 282 ГК РФ при отсутствии согласия собственника на изъятие земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления может предъявить иск о выкупе земельного участка в течение 3-х лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии участка и находящихся на нем недвижимых объектов. В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса выкуп осуществляется по решению суда.
Изъятие земли также может быть осуществлено лицом, не являющимся собственником. Статья 283 ГК РФ применительно к таким случаям не употребляет понятие «выкуп», а предусматривает прекращение прав владения и пользования на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования земельным участком, но применительно к правилам, предусмотренным для выкупа участка у собственника. Таким образом, соглашение о выкупе и соглашение о возмещении убытков — это гражданско-правовые сделки, которым предшествует принятие решения об изъятии земельного участка и (или) расположенных на них иных недвижимых объектов, принятое уполномоченным органом власти. В законодательстве присутствует пробел относительно урегулирования порядка подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для публичных нужд и определения федеральных органов исполнительной власти, органов власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, уполномоченных принимать такие решения.
ГЛАВА ІІ. УСЛОВИЯ ИЗЪЯТИЯ (ВЫКУПА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
§1 Государственные и муниципальные нужды как условие изъятия (выкупа) земельного участка
Первоначальным условием выкупа земельного участка в соответствии со статьей 279 ГК РФ является наличие государственной или муниципальной нужды. Следует отметить, что действующее законодательство РФ в данном случае не содержит юридического определения «государственные и муниципальные требования». Земля может быть изъята только для государственных и муниципальных нужд. Таким образом, российское законодательство устанавливает критерий полезности как для государственных, так и для муниципальных нужд.
В зарубежном законодательстве этот критерий сформулирован с некоторыми особенностями в конкретных государствах. Так, например, в Германии указанное понятие сформулировано как «общественное благо», в США — как «общественно-полезные цели», в Португалии и Турции — «общественные интересы», в Швеции — «важные общественные интересы», в Италии — «общие интересы», в Белоруссии — «общественная необходимость», в Испании — «общественная целесообразность или социальные интересы» Конституции государств Европы. М., 2001. Т.1. С. 306, 585; Т.2. С.52, 111, 767; Т.3. С. 232, 602.. Как видите, арест основан на общественных интересах, а не на государственных.
Порядок осуществления государственного кадастрового учета земель ...
... зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектах. Составная часть земельного кадастра - государственный кадастровый учет - это специальная регистрация в государственном земельном кадастре объектов кадастрового учета, ...
Как справедливо замечает Т. В. Дамбиева, точное определение критерия общей полезности важно, так как расплывчатые формулировки позволяют толковать их в ущерб частным собственникам. Например, во Франции правомерность экспроприации была закреплена в Декларации прав человека и гражданина 1789 г., определившей собственность священным и неприкосновенным правом, которое может быть отчуждено только в случае общественной необходимости за справедливое, предварительно уплаченное возмещение. Однако принцип, предложенный доктриной и санкционированный действующим законодательством, был переформулирован и теперь звучит как ссылка, оправдывающая принудительную экспроприацию не из соображений «социальной необходимости», а из соображений «общественной пользы». Сборы, основанные на соображениях «полезности», а не «необходимости», стали в руках государства гораздо более гибким инструментом политики экономического вмешательства. Таким образом, использование государством льготного института по «необходимости» было отождествлено с общественными работами, а затем и с общественными потребностями.
В США до начала XX в. под публичным использованием понималось непосредственное использование земли для целей удовлетворения общественных потребностей и интересов. Верховный Суд США в 1916 г. признал неадекватность данного понимания «публичного использования» для решения современных социальных и экономических общественных проблем и отказался от его узкого толкования. На практике, по мнению американских ученых, это сделало степень возможного государственного вмешательства еще более неопределенной. В настоящее время в общем праве США все еще отсутствует четкое определение права на отчуждение. Аморфность правового понятия позволяет судебной системе быть свободной в выборе целесообразного решения конкретного дела и помогает беспрепятственно защищать интересы той или иной общественной группыДамбиева Т.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Адвокат. 2006. № 10. .
В Германии приобретение земли возможно только в общественных интересах. В то же время такие цели должны быть определены законом и быть обременительными, поскольку на чашу весов ставится еще одна социальная выгода: право собственности. Целями изъятия могут быть: строительство объектов общего пользования (дороги, аэропорты, объекты промышленности, энергетики, транспорта и т.п.), объектов социального назначения (дома престарелых, школ, вузов, учреждений культуры и т.п.), сохранение облика городов и живописных местностей, обеспечение сохранности памятников природы и культуры, нужды безопасности и обороны, оптимизация границ земельных участков при проведении землеустройства, охрана природы, пресечение экологических правонарушений, недопущение нерационального использования земли выбытия земли из хозяйственного оборота Галятин С.И. Изъятие земельных участков в общественных интересах по законодательству Германии // Государство и право. 2005. № 2. С. 60-62..
Государственные и муниципальные гарантии и поручительства
... числе предельного объема обязательств по государственным или муниципальным гарантиям. Предельный объем государственного долга субъекта Российской Федерации, муниципального долга не должен превышать ... дополнительно к ответственности должника по гарантированному обязательству. Предусмотренное государственной или муниципальной гарантией обязательство гаранта перед третьим лицом ограничивается уплатой ...
Вопрос об определении понятия «государственные и муниципальные нужды» и его связи с понятием «общественный интерес» широко обсуждается в российской юридической литературе.
Г.Н. Андреева отмечает, что изъятие имущества, не оправдываемое существенным общественным интересом, воспринимается обществом как произвол и создает общую атмосферу вседозволенности государственных органов, даже если последние руководствуются благими намерениями Андреева Г.Н. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в Российской Федерации как публично-правовой институт: некоторые теоретико-методологические аспекты правового регулирования // Конституционное и муниципальное право. 2007. N 13. С. 6..
Н.А. Сыродоев считает целесообразным вернуться к понятию «общественные нужды», поскольку понятие «государственные и муниципальные нужды» не всегда совпадает с реальными потребностями общества. Понятия «потребности» и «цели» часто используются как синонимы, хотя это далеко не обязательно. В ЗК РФ указываются такие цели использования земельных участков, как строительство дорог, разработка месторождений полезных ископаемых и т.д. Чаще всего этот вид бизнеса осуществляется не государством, а частными коммерческими организациями. Однако, вряд ли такие случаи правомерно подводить под государственные нужды Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю // Государство и право. 2004. N 10. С. 69..
По мнению В.А. Евсегнеева, понятие «государственные и муниципальные нужды» может включать не только общественные нужды, но и частные экономические интересы этих субъектов как рядовых собственников. Целью сделки с землей может быть денежное вознаграждение соответствующего административно-территориального органа. Например, строительство кинотеатра или ипподрома для последующей сдачи его в аренду Евсегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права. 2004. N 8..
По мнению Н.П. Кабытова, под государственными и муниципальными нуждами следует понимать потребность соответствующего публично-правового образования в использовании данного участка в соответствии с его законодательно установленными функциями Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности: Дис. канд. юрид. наук. — Самара, 2004. С. 136..
Под государственными, а также муниципальными нуждами Е.А. Конюх подразумевает определенные законом объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые в установленном законом порядке публично-правовыми образованиями Конюх Е.А. Гарантировать жилищные и земельные права собственника жилого помещения при изъятии земли для государственных или муниципальных нужд. // Журнал российского права. N 2006. N 1..
О.И. Крассов замечает, что применяемое отечественным законодательством словосочетание «государственные и муниципальные нужды» «не отражает в полной мере комплекса всех тех целей, для которых может быть изъят земельный участок» и более точным был бы термин «общественное использование» Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000. С. 349..
Совершенствование государственного регулирования рынка ипотечного ...
... здоровой конкуренции. Таблица 1.1 Классификация ипотечных кредитов По объекту недвижимости земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое ... ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией. В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой ...
Гражданский кодекс Российской Федерации, предусматривающий общественные нужды как основание для изъятия земельных участков, не содержит перечня случаев, определяющих такие нужды. Решение этих вопросов отнесено к федеральному земельному законодательству (абз. 2 п. 2 ст. 279 ГК РФ).
Здесь особое значение приобретает перечень исключительных случаев, при которых возможно изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, закрепленный статьей 49 Земельного кодекса РФ. Исключительность случаев изъятия земель по рассматриваемому основанию обусловлена необходимостью сохранения стабильности земельных отношений, прав на землю, соблюдения законных интересов правообладателей Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации (рук. авт. кол-ва М.В. Бархатов).
М., 2002. С. 412..
Изъятие, в том числе путем выкупа, земли для государственных или муниципальных нужд возможно при соблюдении международных обязательств Российской Федерации, а также в случае размещения объектов государственного или муниципального значения. Чтобы избежать расширительного толкования, Земельный кодекс РФ устанавливает исчерпывающий перечень таких объектов:
1. объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
2. объекты использования атомной энергии;
3. объекты обороны и безопасности;
4. объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
5. объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
6. объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;
7. линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
8. объекты электро-, газо-, тепло-, водоснабжения муниципального значения;
9. автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне этих границ;
10. автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения (подп. 2 п. 1 ст. 49).
Условием размещения этих объектов является отсутствие других вариантов возможного размещения. Таким образом, законодатель устанавливает принцип исключительности, который должен соблюдаться при решении вопроса о наложении ареста, в том числе путем покупки земли для общественных нужд.
Из анализа практики можно сделать вывод, что при изъятии земельных участков следует учитывать характер, функциональную направленность и размер объекта, для которого производится изъятие земельного участка, наличие свободного земельного фонда, категорию земель, из которых производится изъятие, кадастровую оценку участка, местоположение и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Кроме того, как обоснованно отмечает А.В. Бабанов, условием изъятия участка для государственных и муниципальных нужд является соответствие конкретной потребности (нужды) программе социально-экономического развития территории, иным нормативным актам (генеральным планам, схемам зонирования территорий, иной градостроительной и землеустроительной документации) Земельное право: учебник / Под ред. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева; А.В. Бабанов [и др.]. М., 2006. С. 318..
Обременение земельных участков
... перехода или прекращения прав. Именно с момента государственной регистрации возникает право на земельный участок, что находит отражение в земельном кадастре. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, подтвержденное ...
Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд может осуществляться в связи с иными обстоятельствами в установленных законами случаях, а применительно к изъятию земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности — в случаях установленных законами субъектов РФ.
Дополнительные случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд установлены, например, в ст. 24 Закона Томской области «О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области» от 4 октября 2002 года N 74 Закон Томской области «О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области»: Областной закон от 4 октября 2002 года № 74 // СПС «КонсультантПлюс: Законодательство»..
Причинами изъятия участка для государственных или муниципальных нужд может быть создание и развитие объектов оборонного, природоохранного, историко-культурного назначения, объективно относящихся к реализации федерального, межрегионального, регионального и муниципального.
Таким образом, перечень случаев возможного изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд не является исчерпывающим, т.к. в него могут вноситься дополнительные основания путем принятия федеральных либо региональных законов. В этой связи особое значение приобретает законодательная дисциплина понятия «государственные и муниципальные нужды». Проанализировав действующее законодательство, а также существующие в юридической литературе суждения на этот счет, под государственными и муниципальными нуждами следует понимать объективно возникшую необходимость Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования в использовании объекта с целью обеспечения социально-значимых интересов и потребностей общества в целом, в связи с исполнением международных обязательств, размещением объектов государственного и муниципального значения и иными обстоятельствами, закрепленными действующим законодательством Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Указ.соч..
§2 Предварительное и равноценное возмещение земельного участка и убытков
Согласно ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Это конституционное положение закреплено в гражданском и земельном законодательстве в отношении изъятия земли для общественных нужд.
Гражданский кодекс РФ, в случае изъятия земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд, признает за ним право на выкупную цену, в которую включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (ст. 281).
При этом ГК РФ не указывает, что предоставленный сайт должен быть равнозначным. Кроме того, Кодекс не определяет условия выкупа как предварительные условия, которые должны предшествовать изъятию земли по соглашению или фактическому принудительному изъятию по решению суда.
Разработка и исполнение государственных (муниципальных) контрактов
... услуг, работ), а именно их закупка для государственных или муниципальных нужд, в том числе в государственный резерв. Государственными нуждами (федеральными и региональными) являются потребности Российской ... с поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг для государственных и муниципальных нужд. Это нарушения государственными или муниципальными заказчиками законодательства о закупках, в ...
Земельный кодекс Российской Федерации, определяющий гарантии прав на землю при изъятии земли для государственных нужд, устанавливает несколько иные правила в статьях 55 и 63. Кодекс предусматривает предварительную и эквивалентную компенсацию за отчуждение земли на основании решения суда с использованием различных формулировок статей 55 и 63 Кодекса, которые существенно противоречат друг другу.
Пункт 1 статьи 63 ЗК РФ, дополняя предыдущие положения, предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после:
1. предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются земельные участки, равноценных земельных участков;
2. возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках;
3. возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.
Следует отметить, что изъятие земли владельцем также имеет правовые последствия для землепользователей, владельцев и арендаторов. Статья 283 ГК РФ определяет, что прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279-282 настоящего Кодекса. Однако данные нормы ГК РФ не в полной мере применимы к этим категориям правообладателей земельными участками, т.к. не учитывают специфику прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, срочного безвозмездного пользования, аренды.
Анализ статей 279-283 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что законодатель предусматривает два механизма изъятия: выкуп земельного участка и прекращение соответствующих ограниченных прав собственности на землю. Первый механизм применяется к землевладельцу, а второй — к землепользователям, землевладельцам и арендаторам земли. В случае если земельные участки, подлежащие изъятию для публичных нужд, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам и юридическим лицам, соответственно, на праве постоянного (бессрочного) пользования (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений), пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды их изъятие осуществляется путем прекращения этих прав. В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки, последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Однако стоимость зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, являющемся частью права собственности, а также ущерб, причиненный захватом, включая потерю заработка, подлежат возмещению в полном объеме.
Законодатель установил, что плата за арестованный земельный участок определяется соглашением с собственником, а в случае принудительного изъятия — решением суда.
Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности, изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.
При этом рыночная стоимость участка устанавливается исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного разделения его на отдельные части, различающиеся формами, типом и характером использования. Однако наиболее эффективное использование может не совпадать с фактическим использованием земли.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка Клейменова Е.С. Предварительное и равноценное возмещение как условие выкупа (изъятия) земельного участка для государственных и муниципальных нужд // Юрист. 2007. № 12..
Действующее законодательство не содержит критериев определения эквивалентности земель. В юридической литературе высказывается мнение, что равноценность земельного участка должна определяться с учетом его потребительских характеристик, таких как местоположение, площадь, состав земель, плодородие почвы, наличие подъездных путей и т.п. Также необходимо учитывать фактическое наличие в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования земельного участка, приравненного к изъятому для государственных нужд. Отсутствие равноценного земельного участка допускает возможность отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка взамен изымаемого для государственных и муниципальных нужд Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Указ.соч..
Предположительно, авторы данной точки зрения справедливо отмечают признаки равнозначности изъятия земель для государственных и муниципальных нужд.
Возмещение убытков, связанных с изъятием земельных участков и находящихся на них недвижимых объектов, регулируется статьями 15, 280-282 ГК РФ и Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц: Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 // СЗ РФ. 12.05.2003. № 19. Ст. 1843. (далее — Правил).
Согласно ст. 61 ЗК РФ, убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. Согласно ст. 16 ГК РФ такие убытки подлежат возмещению соответственно Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В соответствии с п. 5 Правил размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ и Министерством имущественных отношений РФ. При этом споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в суде. Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах (п. 6 Правил).
К убыткам, причиненным изъятием для государственных или муниципальных нужд обладателю земельного участка относятся также стоимость водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.), стоимость плодово-ягодных насаждений, а также защитных и иных многолетних насаждений, исходя из оценки саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон. При расчете валового дохода от многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодов и ягод. При этом следует учитывать возрастной, видовой и сортовой состав и особенности пространственного распределения многолетних насаждений, а также возможность получения дополнительной продукции, получаемой от междурядья садов и виноградников.
Наряду с этим, собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам возмещаются материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции, определение которых осуществляется на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Их расчет проводится с учетом уровня инженерной обустройства земель, включая густоту дорожной сети, класс дорог, близость к транспортным магистралям, точкам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.
Следовательно, расходы, которые несут правообладатели, могут быть очень разными. Так, ущерб, причиненный изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, складывается из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала, также учитываются материальные затраты по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходы по заработной плате, амортизационные отчисления, транспортно-заготовительные расходы по приобретению и расходованию дизтоплива, смазочных материалов, расходы по уплате санкций и т.п.
Однако следует отметить, что действующее законодательство прямо предусматривает, в каких случаях убытки, понесенные правообладателями, не подлежат компенсации. Это относится к затратам, связанным с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий, строений, сооружений, а также иным расходам, существенно повышающим стоимость земельного участка, произведенным после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка (ст. 280 ГК РФ) либо после уведомления о предстоящем изъятии (ст. 63 ЗК РФ).
Упущенная выгода определяется на основе Временных методических рекомендаций по расчету убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Росземкадастром 11 марта 2004 г. Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.
Следует иметь в виду положения п. 4 ст. 393 ГК РФ предусматривающие, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами. Исчисляя размер неполученного дохода, следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее. Кроме того, размер потери прибыли следует определять с учетом разумных затрат, которые кредитору пришлось бы понести, если бы обязательство было выполнено. Следовательно, правообладатель должен доказать размер дохода, который он не получил из-за решения об изъятии земли для государственных и муниципальных нужд, а также причинно-следственную связь между изъятием земли и нетрудовым доходом.
ГЛАВА ІІІ. ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ (ВЫКУПА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется на основании акта, принятого органом публичной власти. Порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством (п. 2 ст. 279 ГК РФ).
Однако до настоящего времени данный вопрос не урегулирован надлежащим образом, в связи с чем в действующем законодательстве присутствует пробел.
Действующее законодательство не определяет вид нормативного акта об изъятии и необходимые элементы, составы сведений, которые должны в нем присутствовать. Анализ актов уполномоченных органов власти различных регионов, позволяет констатировать, что в некоторых субъектах Российской федерации и муниципальных образованиях решения об изъятии принимаются в форме постановлений либо распоряжений.
Отдельные нормы по поводу данного вопроса можно найти в ст.ст. 31 и 32 ЗК РФ, посвященных порядку предоставления земель для строительства. Однако приведенные нормы ст. 31 и 32 ЗК РФ не могут применяться ко всем случаям изъятия земельных участков, так как обладают определенной спецификой.
Учитывая положения действующего законодательства и правоприменительную практику, согласно точке зрения А.И. Дихтяра и Е.С. Клейменовой, в решении об изъятии земельного участка необходимо указывать:
1. сведения об изымаемом земельном участке (местонахождение, кадастровый номер, площадь, категорию земель, целевое назначение, обременения (залог, рента и др. ограничения использования) и форме его изъятия;
2. данные о собственнике, землепользователе, землевладельце или арендаторе изымаемого земельного участка;
3. цель предстоящего изъятия, в том числе сведения о лицах, в интересах которых предполагается изъятие;
4. срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие; поручения соответствующим органам (службам) об уведомлении правообладателей о принятом решении, заключении договора с оценщиком, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке;
5. поручения соответствующим органам (службам) о подготовке проекта соглашения о выкупе или возмещении убытков и ознакомлении с ним правообладателя;
6. сведения о порядке прекращения прав правообладателя на земельный участок и расположенные на нем иные недвижимые объекты; поручения соответствующим органам (службам) о государственной регистрации перехода недвижимости в публичную собственность Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Указ.соч..
Следует согласиться с данной точкой зрения, поскольку перечисленные выше сведения и данные, которые должны быть указаны в решении об изъятии земельного участка, имеют огромное практическое значение. В частности, решение, содержащее такие данные, в полной мере обосновывает необходимость изъятия земельного участка и в полной мере отражает волеизъявление уполномоченных органов власти на принятие подобных решений.
Статья 279 ГК РФ определяет, что собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. ЗК РФ расширяет круг лиц, которые должны быть уведомлены об изъятии земельного участка. Согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ не только собственники, но и землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены об изъятии земли, в том числе путем выкупа, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия. Но законодатель не определяет порядок уведомления в случае смены правообладателя, например, в связи с наследованием, реорганизацией юридического лица либо в случае изъятия земельного участка, обремененного рентой, когда затрагиваются права третьих лиц. Следовательно, имеется пробел в законодательстве по этому вопросу. Для устранения пробела целесообразно, в качестве дополнительного источника информации о предстоящем изъятии установить, чтобы решение об изъятии в течение конкретного непродолжительного срока с момента принятия (например, в течение пяти или семи дней) в соответствии с законом опубликовывалось в определенном официальном издании.
Форма уведомления правообладателя об изъятии земельного участка не регламентирована действующим законодательством, в связи с чем закономерно возникает вопрос о том, что может служить в качестве доказательства уведомления.
В литературе высказано мнение, что надлежащим является уведомление, врученное правообладателю лично под расписку либо направленное заказным письмом с уведомлением о вручении, а также опубликование соответствующего объявления в печатном издании, являющемся источником официального опубликования нормативных правовых актов, если такой способ уведомления установлен законом См. об этом: Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Указ.соч..
Подобная точка зрения является вполне целесообразной, поскольку такое уведомление правообладателя земельного участка на практике в случае спора с органом власти могло бы послужить неопровержимым доказательством того или иного обстоятельства.
На основании принятого уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд с собственником заключается соглашение о выкупе у него земельного участка. При этом следует отметить, что действующее законодательство не устанавливает специальных правил относительно формы заключения подобного соглашения, что нельзя рассматривать как наличие пробела в гражданском законодательстве.
Соглашение является разновидностью договора купли-продажи с учетом требований ст. 279-282 ГК РФ, ст. 55, 63 ЗК РФ, а также положений федеральных и региональных законов, нормативных актов местного самоуправления, затрагивающих вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Форма соглашения о выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд является аналогичной форме договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, данное соглашение заключается в простой письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Соглашение о выкупе земельного участка и (или) расположенных на нем иных недвижимых объектов, являющееся гражданско-правовой сделкой, должно содержать все существенные условия, характерные для такого вида сделок, в противном случае оно может считаться незаключенным.
Как одно из существенных условий, предмет соглашения включает два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передачи имущества. М., 2000. С. 208.. Соглашение о выкупе земельного участка для публичных нужд должно включать сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок как объект данной сделки.
Существенным условием соглашения также является выкупная цена, которая включает в себя рыночную стоимость изымаемого земельного участка, а также недвижимого имущества, на нем расположенного, все убытки, причиненные изъятием, включая убытки, которые несет собственник в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду
Существенными условиями соглашения являются срок исполнения продавцом обязанности по передаче недвижимости покупателю и срок исполнения покупателем обязанности по оплате выкупной цены, предоставления взамен изымаемого земельного участка и жилого дома равноценного земельного участка или равноценного жилого помещения.
Сторонами соглашения о выкупе являются собственник, выступающий в роли продавца, и Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование — покупатель, действующие в лице уполномоченного органа исполнительной власти.
Согласно ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Такой иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления уведомления о принятии решения об изъятии.
Судебным решением устанавливается обязанность собственника заключить соглашение о выкупе земельного участка для публичных нужд на условиях, определенных решением суда. В связи с этим, принудительное на основании решения суда изъятие земельного участка и иной недвижимости согласно п. 2 ст. 55 ЗК РФ возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка и иной недвижимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной работе был исследован такой институт земельного права, как изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а также по возможности были обозначены проблемы и вопросы, связанные с данным институтом.
Была сделана попытка определить понятие изъятия (выкупа) земельного участка, правовую природу выкупа как одной из форм изъятия земельного участка для публичных нужд. Под изъятием (выкупом) земельного участка для государственных и муниципальных нужд понимается процесс, стадиями которого являются принятие решения уполномоченным на то органом об изъятии участка, уведомление об этом правообладателя участка, заключение соглашения с собственником земельного участка. Суть изъятия (выкупа) заключается в том, что государство отчуждает земельный участок у собственника для своих нужд. Выкупом же, как формой изъятия земельного участка, признается соглашение, т.е. гражданско-правовая сделка.
В ходе работы исследовался вопрос об основаниях изъятия (выкупа) земельного участка. Основаниями являются государственные и муниципальные нужды и предварительное и равноценное возмещение земельных участков и убытков. Нет однозначного ответа на вопрос, что следует понимать под государственными и муниципальными нуждами в данном случае, поскольку не существует легального определения этого понятия. Однако большинство авторов полагают, что целесообразней было бы использовать термин «общественные интересы», а не «государственные и муниципальные нужды».
В работе затронут вопрос о порядке изъятия (выкупа) земельного участка для публичных нужд. Прежде всего, уполномоченным на то органом принимается решение об изъятии того или иного земельного участка. Такое решение должно быть обоснованным, мотивированным и должно содержать сведения, необходимые для его государственной регистрации. Далее, собственник изымаемого участка должен быть надлежащим образом извещен о принятии соответствующего решения уполномоченным органом. После этого между собственником изымаемого участка и органом государственной власти либо местного самоуправления заключается соглашение о выкупе данного земельного участка и возмещении убытков, причиненных изъятием. Далее следует прекращение прав собственника изъятого земельного участка.
