Жилищная проблема в России, усугубленная переходом к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Основным сдвигом в государственной жилищной политике стал упор на развитие ипотечного кредитования. Таким образом, жилищная политика государства приобрела значительно более широкую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке можно будет улучшить жилищные условия для широких слоев населения и, прежде всего, среднего класса.
Реформы, осуществленные в России в 1990-е годы, обеспечили перевод большей части объектов недвижимости из государственной собственности в частную. Следовательно, функция государства по обеспечению населения жильем осталась только в отношении определенных категорий граждан, в основном бедных, в то время как большинство россиян вынуждены решать жилищную проблему самостоятельно. В этих условиях несоответствие доходов населения стоимости покупки недвижимости привело к снижению уровня доступности жилья и росту социальной напряженности в стране. Актуальность данной проблемы подтверждается созданием национального приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», направленного на ее решение.
Одним из инструментов стабилизации ситуации в жилищной сфере, используемых в национальном проекте является ипотечное жилищное кредитование (ИЖК), которое является одним из наиболее эффективных механизмов финансирования приобретения жилья, зарекомендовавшем себя в развитых странах.
Однако его интеграция в российскую экономику сопряжена с рядом трудностей, из-за которых только небольшая часть населения страны может воспользоваться этим видом кредита, что не снижает остроты жилищной проблемы. Следовательно, одной из нерешенных проблем в этой области является актуальная организация функционирования систем ЖКХ на региональном уровне. Его возникновение связано с особенностями экономического потенциала и нормативно-правовой базы, регулирующей жилищно-финансовые отношения в регионах.
Следовательно, существует практическая необходимость в разработке направлений совершенствования систем ИЖК на уровне отдельных регионов.
Слово “Ипотека” греческого происхождения (от греч. hypoteka – подставка, подпорка).
Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н.э.) [1].
В Римской империи уже в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антонина Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков [7].
Ипотечное кредитование в России
... России сдерживается следующими основными факторами: необработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования; относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, ... позволяющей выделить целевую аудиторию банка, а, следовательно, провести сегментацию рынка и позиционирование ...
Уже тогда было около 50 банков и более 800 ростовщиков и обменных пунктов. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего созданы специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых – это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.).
В основе понятия «ипотека» лежат древнеримские принципы гарантии, являющиеся ее наиболее совершенной формой. Со временем изменились только условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитные отношения, связанные с кредитованием.
Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п.
Ипотека по своему содержанию имеет две составляющие: экономическую и юридическую.
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.
С юридической точки зрения ипотека — это залог недвижимости с целью получения ипотечной ссуды, когда актив остается в руках заемщика.
Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает [5]:
- отношения собственности;
- кредитные отношения;
- финансовые отношения.
Имущественные отношения выражаются в передаче собственности на землю">права собственности и права собственности, но не права собственности, до тех пор, пока не будет произведена оплата долга или пока не будут выполнены обязательства в случае отказа в платеже. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимости, гарантируя реализацию прав собственности на объекты, когда другие формы отчуждения в этих конкретных условиях неуместны.
Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимости. Залог недвижимости служит инструментом привлечения финансовых ресурсов, необходимых для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:
Ипотека и ипотечный кредит в России
... день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений. Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось ... одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже. Отличие российской ипотеки от зарубежной ...
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.
Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. Сектор недвижимости включает землю и все, что с ней прочно связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он также остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого актива, но лишен права распоряжаться им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время периода измерения.
В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой) [1], которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).
Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе потребовать продажи заложенного имущества на открытом аукционе. Когда вы продаете имущество, заложенное по ипотечному договору, залогодержатель имеет преимущества перед другими кредиторами на сумму, указанную в ипотеке.
Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечной ссуды, в том числе ипотечной ссуды. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.
Система ипотечного жилищного кредитования – это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.
Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:
1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
2. первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
Операции банков с ценными бумагами
... институтов, например, лизинговых или страховых компаний), организацию выпусков ценных бумаг на основе ипотечных кредитов Все виды ценных бумаг и производных финансовых инструментов в соответствии с требования ... функции подразделений Виды применяемых ценных бумаг Казначейство (включая торговые операции с ценными бумагами на собственную позицию и операции на денежном рынке) Поддержание мгновенной и ...
3. вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;
4. рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персониицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладых) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение,, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;
5. страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.
Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечный кредит — это неотъемлемый механизм реализации отношений, возникающих при выдаче, продаже и обслуживании ипотечных кредитов.
Несмотря на международный характер залога недвижимости, ипотека имеет свое место и значение в нескольких странах. Следовательно, в каждой стране есть свое собственное законодательство, регулирующее отношения в этой сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитием и особенностями земельного права. Например, в США, где гарантия недвижимости широко используется даже в аграрном секторе, фактически под ипотекой мы понимаем ссуду только в жилищном секторе. Во Франции же право прямого владения землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане имеют право сдавать землю в аренду, в отношении чего здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшего в себя национальную идентичность.
