По гражданскому праву «Залог и его формы»

Курсовая работа

проанализировать договор ипотеки, как основание возникновения залоговых отношений.

Объектом исследования выступают за

Предметом исследования является гражданское право Российской Федерации в вопросах залога.

При написании работы использовались следующие методы: логический метод, метод толкования права и сравнительно-правовой метод.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Во введении дается актуальность темы, определяются цель, задачи, предмет и объект.

В первой главе залог рассматривается как основной способ обеспечения обязательств.

Во второй главе рассматривается ипотека как форма обеспечения в современном российском законодательстве.

В заключении делаются выводы по ходу проведенного исследования.

1. ЗАЛОГ, КАК ОСНОВНОЙ СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

1.1 Понятие залога и сфера его применения

Залог — одно из основных средств, позволяющее обязать должника выполнять взятые на себя по договору обязательства. Являясь гарантией удовлетворения требований кредитора за счет имущества должника, залог необходим для обеспечения правильного исполнения должником своих обязанностей.

Наличие данного имущества и есть отличительная черта залога.

Существует две формы договора залога: простой письменный и заверенный. Нотариальная форма определяется как предметом залога, так и формой основного договора, который гарантируется залогом.

В ГК РФ установлены три момента возникновения права залога.

Так, в силу ст. 341 ГК РФ право залога имущества, которое не передается залогодержателю, возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое передается залогодержателю, — с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

3 стр., 1164 слов

Кредит без залога и поручителей для ИП: действительно ли это выгодно?

... тоже есть, но их меньше. Главный риск заемщика — возможность потери имущества. Поэтому перед оформлением договора с банком клиент должен, как и при любом-другом виде кредита, внимательно ... хозяйственной деятельности, заключают контракт на целевое использование денег. Когда все документы на залог предоставлены, начинается рассмотрение заявки, по итогам которого ИП получает одобрение или отказ. ...

Согласно ст. 357 ГК РФ право залога при залоге товаров в обороте возникает одновременно с приобретением залогодателем права собственности или хозяйственного ведения на продукцию, сырье и т. п.

Право залога предполагает, что залогодержатель имеет право владеть имуществом или право контролировать статус и порядок использования имущества.

Сфера применения залога прямо указана в ст. 4 Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». В этой статье перечислены четыре пункта или вида сфер применения залога:

а) Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров.

б) Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Объектом залога не могут быть кредиты личного характера, а также другие кредиты, залог которых запрещен.

в) Залог может устанавливаться в отношении требований, которые возникнут в будущем при условии, если стороны договорились о размере обеспечения залогом таких требований.4. Залог вытекает из обязательства, которое он гарантирует; наличие прав залогодержателя зависит от судьбы обязательства, гарантированного залогом.

В зависимости от предмета залог делится на отдельные виды, имеющие особенности правового регулирования. К ним относятся залог недвижимости (ипотека), залог товаров в обороте, залог вещей в ломбарде, залог прав.

1.2. История развития института залога в России

Существуют свидетельства существования залога уже в древней Руси. Согласно исследованиям в области истории Российского государства и права, отличительной чертой древнерус-ского залога является окончательное и бесповоротное приобретение пра-ва на вещь залогодержателем в случае неуплаты со стороны залогодате-ля. Развитие правового института залога как такового в России произошло позже, чем в европейских государствах. Основные положения римского Закона о залоге оказали большое влияние на формирование российского Закона о залоге. Это влияние было в значительной степени опосредовано западноевропейским законодательством. В томе X Свода законов Российской Империи залог регулировался правилами, изложенными в разделе 2 книги 4, наряду с другими методами обеспечения обязательств. Во второй половине 19 века даже существовала точка зрения, представители которой отрицали истинный характер залога. Однако господствующее мнение считало залог вещным правом.

В российском праве тех лет регулировался и активно применялся для обеспечения обязательств (в подавляющем большинстве случаев обязательств из договоров займа с банками) залог движимого имущества — заклад, залог недвижимого имущества, залог прав требований и залог ценных бумаг.

По общему правилу залог имел значение побочного (акцессорного) правоотношения. Однако они также могут существовать как самостоятельные правоотношения, независимо от обязательства.

6 стр., 2785 слов

Как получить кредит для ИП без залога и поручителей в 2021 году

... коммерческой недвижимости, банкиры предлагают воспользоваться лизингом. Соблюдая определенные условия организации, предприниматель получает необходимое имущество, которое впоследствии может быть им выкуплено. Здесь также отсутствует необходимость в предоставлении залога. ...

В связи с тем, что передача имущества в залог может привести к отчуждению этого имущества, российское законодательство установило, что закладывать может только тот, кто способен отчуждать, то есть исключительно собственник имущества, и при этом ни коим образом не ограниченный в праве распоряжения этим имуществом. Закон Российской Империи не предусматривал судебного и судебного залога. Для того чтобы залог недвижимости был действительным, необходимо было придать договору о залоге особую форму — форму залоговой крепостной грамоты, которую должны подписать два свидетеля. Договор о залоге движимых вещей должен был иметь нотариальную форму. Залог движимого и недвижимого имущества влечет запрет на его отчуждение. Наряду с общими правилами залога существовали особые правила залога для казначейства, кредитных организаций — кредитной карты, ссудного и депозитного бюро — торговой карты.

Относительно залога недвижимого имущества уже с 1849 г. высказывались предложения о проведении в России ипотечной реформы, которая предполагала принципиальным образом изменить систему залогового права на недвижимость. Эта реформа должна была способствовать развитию поземельного кредита, т. е. такого кредита, который предоставляется под обеспечение его недвижимостью.

К 1890 г. была закончена работа над проектом вотчинного устава, который, как предполагалось, должен был включать в себя большую часть правил, относящихся к праву собственности и залогу на недвижимость. В ходе работы над этим законопроектом активно использовалось законодательство всех европейских стран, в которых на тот момент уже существовали ипотечные системы залога недвижимости, а также соответствующие разделы проекта общегерманского кодекса. Основным звеном ипотечной реформы должна была стать новая система оборота и в том числе залога недвижимости, связанная с введением вотчинной (ипотечной, поземельной) книги. Значение родовой книги заключалось в том, что сила прав собственности, привилегий и других прав на недвижимое имущество была обусловлена ​​внесением в нее соответствующей записи. Еще одним элементом этой реформы был отказ от правил, запрещающих продажу заложенной собственности. К сожалению, проект чартера недвижимого имущества не имел намерения приобрести юридическую силу.

Таким образом, в начале ХХ века в Российской империи существовал достаточно регулируемый рынок ипотечных кредитов. При его организации была реализована идея, имеющая, на первый взгляд, чисто теоретический смысл. Его суть заключается в том, что при организации ипотечного кредитования могут возникать и существовать правовые формы, вытекающие из залога недвижимости, но теряющие принадлежность к гарантированной ссуде. При этом методе кредитования заемщик обязывает банк обеспечить выполнение своих обязательств по кредитному договору, а банк, в соответствии с кредитным договором, выдал заемщику не деньги, а закладные с купоном дохода. Получив кредит в форме закладных листов, заемщик мог рассчитаться ими со своими кредиторами, продать их на бирже за деньги, т. е. реально имела место ситуация, в которой закладные листы выступали средством расчета

14 стр., 6745 слов

Залог недвижимого имущества (ипотека)

... квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.Залогодержателем по данному залогу является юридическое лицо, предоставившее ... истории развития законодательства. Обосновывается необходимость взаимосвязи обеспечения кредита под залог недвижимого имущества. Именно поэтому в работе не оставлен без внимания договор ...

Построение нового правопорядка в 1917 году ознаменовалось разрушением старой системы прав собственности. Первые указы Всероссийского съезда Советов запрещали частную собственность на землю, ее недра, воду, леса и промышленные предприятия. На многие десятилетия эти объекты перестали быть предметом гражданского оборота и, следовательно, не могли быть переданы в залог.

Некоторое обратное движение по сравнению с ситуацией 1917-1921 гг. и в то же время принципиально новое положение по сравнению с дореволюционным правом представлял из себя ГK РСФСР 1922 г. Кодекс предусматривал три типа прав собственности: права собственности, права на строительство и право удержания. В отличие от традиционного разделения прав собственности, Кодекс не особо выделял право собственности, необходимый элемент для создания ипотеки, и права на собственность других лиц, включая, в частности, ипотеку. Как полагает Т. Е. Новицкая: «Историческое происхождение права частной собственности из владения; настораживало юристов в 20-е годы, кроме того, хотелось создать нечто принципиально отличное от понятий буржуазного права». Т.Е. Новицкая «Кодификация гражданского права в Советской России 1920-1922 г.»., М. МГУ 1989 с. 78 ГК РСФСР 1922 г. окончательно упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. Основанием для этого была национализация земли.

Согласно одному из классических положений королевского закона, здание следует судьбе земли. ГК РСФСР 1922 г. отказался от этого, правила: теперь возможна была ситуация, когда собственник строения не являлся собственником земельного участка, на котором стоит это строение. Вместо традиционного предположения о праве собственности владельца он закреплял так называемую «презумпцию государственной собственности», когда в любом случае при наличии спора предполагалось, что имущество принадлежит государству и противная сторона должна была доказать обратное. Залог тогда рассматривался как вещное право. Законодательство тех лет предусматривало залог с передачей имущества в обращение — наряду с современным залогом, залогом кредитных прав, залогом права на строительство и постройки, а также залогом товаров, находящихся в обращении и переработке.

Помимо ГК РСФСР 1922 г. значительная часть правил, регулировавших залог, содержалась в уставах банков. В ряде случаев эти правила расходились с нормами ГК. Уставы многих банков предусматривали, например, право банков продавать заложенное имущество без решения суда, а также правило, согласно которому право залога у банка устанавливалось в отношении любого имущества, перешедшего в распоряжение банка.

Несмотря на широкую нормативно-правовую базу, гарантия не получила широкого признания в середине 1920-х годов. Это было связано с тем, что вопрос о значении залогового обеспечения обязательств (реального кредита) в условиях советского планового хозяйства являлся по существу частью более общей проблемы — соотношения плана и товарной формы хозяйства.

Одним из ключевых моментов кредитной реформы 1930-1931 годов было введение краткосрочного прямого планового банковского кредитования. Аннотация для плановой экономики частное правовое обеспечение исполнения обязательств и, прежде всего, гарантия утратило свое прежнее значение в отношении экономической безопасности кредита. Иными словами, для банка главным было не погашение кредита заемщиком в целом, а собственное приобретение имущества, на покупку которого был выдан кредит. В то же время в последующие годы согласно банковским правилам вообще не предполагалось залогового обеспечения исполнения таких кредитов, как: расчетные, выдававшиеся колхозам на производственные затраты и капитальные вложения; на выдачу авансов по договорам контрактации; под расчетные документы в пути; на затраты по

11 стр., 5439 слов

Договор страхования: заключение, условия, прекращение

... из сторон, если это предусмотрено условиями договора страхования, а также по соглашению сторон. Правильное применение норм права, регулирующих правоотношения, возникающие между страховщиком, страхователем ... в зависимости от стадии исполнения договора. До наступления страхового случая страховщик выступает в качестве кредитора и имеет право потребовать от страхователя незамедлительного исполнения ...

внедрению новой техники; увеличению производства товаров широкого потребления; по долгосрочному кредитованию межколхозных строительных организаций и др. Независимо от того, имел ли банк залоговое право или нет, он не только имел право, но и был обязан систематически проверять безопасность инвентаря, приобретенного на полученную ссуду. Госбанк мог продать как обремененные, так и необремененные товарно-материальные ценности для покрытия долга по ссуде. Однако банк этим правом практически не воспользовался, так как у него был широкий выбор более эффективных способов погашения долга. «Твердый» залог в банковской практике не использовался. Его использование в основном ограничивалось обеспечением пополнения кредитов, полученных гражданами в ломбардах.

ГК РСФСР 1964 г. закрепил возможность передачи в залог имущества, принадлежащего не только на праве собственности, но и на праве оперативного управления. Правовое регулирование залога товаров в обороте и переработке полностью перешло в область специального законодательства, этот вид залога даже не упоминается в ГК. До начала девяностых годов практически отсутствовала ипотека.

Несмотря на многочисленные изменения, основные положения регламента залога оставались в силе до недавнего времени.

В начале 90 г. прошлого века, в связи с изменением экономико-политической концепции развития нашего государства, возникла необходимость коренного изменения практически всей существовавшей нормативно правовой базы.

1.3. Основания возникновения залога в гражданском праве РФ

Основаниям возникновения залога законодатель решил посвятить отдельную статью, убрав упоминания о них из статьи 334 ГК РФ. В сущности, законодатель перенес в новую статью положения п. 3 ст. 334 ГК РФ старой редакции, добавив туда особую норму.

Согласно этому положению, если залог возникает на основании закона, залогодержатель и распорядитель могут заключить соответствующее мировое соглашение. К настоящему договору применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о форме договора залога.

Данную новеллу достаточно сложно оценить с практической точки зрения, поскольку случаев, когда залог возникает в силу закона, немного (например, залог товаров, проданных в кредит – по п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Однако и поставщик, и покупатель в этом случае вряд ли будут заинтересованы в заключении договора залога. Правильная регистрация может привести к увеличению рабочего процесса, что крайне невыгодно для обеих сторон правоотношений.

59 стр., 29114 слов

Управление кредитными рисками в банковской системе Российской ...

... проблемы управления рисками, связанные с профессиональной банковской и российской общегосударственной спецификой, выявить методы совершенствования банковских методик, ... оптимизации кредитных рисков в МКБ «МосКомПриватбанк» провести анализ залогов и гарантий в МКБ «МосКомПриватбанк» 3. В ... Е.С., Дека М. и др., финансовоэкономические журналы, федеральные законы " О Центральном Банке РФ", " О банках ...

С другой стороны, залогодержатель и залогодатель могут предусмотреть в таком соглашении отдельные, важные для них, нюансы, которые не урегулированы ГК РФ. С этой точки зрения прокомментированное правило может быть выгодным для обеих сторон.

Право залога, как и сами отношения залога, могут возникать на основании договора или на основании указания закона. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в договоре не предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (ч.3 ст. 334 ГК РФ).

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем из договора, применяются соответственно к залогу, возникающему из закона, если иное не предусмотрено им.

Действующее законодательство предусматривает ряд предписаний для возникновения правоотношений, устанавливаемых в связи с наступлением обстоятельств, предусмотренных законом. Так, в ч.5 ст. 488 ГК РФ закреплено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, товар, проданный в кредит, с момента его передачи покупателю и до его оплаты признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В силу ч.1 ст. 387 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. Согласно п.1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено договором, находящимися в залоге с момента государственной регистрации соответствующего договора купли-продажи считаются жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации. Залогодержателем по данному залогу является банк (иная кредитная организация), предоставивший кредит на покупку жилья.

Во всех приведенных случаях возникновения залога на основании закона соблюдены требования ч.3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ. Во-первых, указано, какое имущество считается находящимся в залоге. Во-вторых, определяется, для гарантии исполнения какого обязательства актив признается в качестве залога. В-третьих, описаны обстоятельства (юридические факты), наступление которых необходимо для возникновения залога.

Важнейшим основание возникновения права залога является договор, в котором, согласно ч.1 ст. 339 ГК РФ, должно быть указание на предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Также в нем должно быть указано, у какой из сторон находится заложенное имущество. Все перечисленные условия относятся к категории существенных условий договора залога.

Условия, относящиеся к залогу, считаются согласованными, если залогодержатель и залогодержатель вносят в него данные, позволяющие однозначно идентифицировать предмет залога. Так, если предметом залога является индивидуально-определенная вещь, например здание, то при его передаче в залог необходимо представить документы, содержащие сведения, позволяющие определить местонахождение здания, размер полезных площадей и т.п. Если предметом залога является кредитное право, требуется четкое описание обязательства, другого правоотношения, из которого оно возникло и в отношении которого оно остается действительным.

11 стр., 5307 слов

Статистический анализ ипотечного кредитования в Российской Федерации

... предмет ипотеки; § страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика. Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик. Государственный регистратор Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога ... являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств. Ипотека - это система долгосрочных кредитов, которые выдаются на покупку ...

Отмеченные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога, по которому объектом (предметом) залога может быть только известное определенное имущество.

2. ИПОТЕКА, КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНАДАТЕЛЬСТВУ

2.1 Понятие ипотеки в гражданском праве РФ

Часто термин «ипотека» означает ипотечный кредит, но «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

Понятие ипотеки в гражданском праве всегда тесно связано с заложенным активом, представляя собой одну из разновидностей исполнения кредитных обязательств ипотечного кредитора перед заемщиком. В течение всего срока действия кредитного договора гарантия находится в кредитном учреждении. Для банка этот вид ссуды имеет ряд преимуществ, поскольку в случае ненадлежащего выполнения условий договора может быть наложено взыскание заложенного имущества. Средства, полученные от продажи заложенного имущества, используются для погашения кредитных обязательств.

На все время действия кредитного договора на заложенное имущество накладывается обременение. Заемщик вправе свободно распоряжаться заложенным имуществом, но не вправе совершать с ним сделки с недвижимым имуществом без согласия ссудодателя. Это означает запрет на продажу, обмен, дарение и передачу залога в аренду.

Ипотека гарантирует сохранность заложенного актива до момента полного согласия заемщика с кредитором. Его стоимость может увеличиваться в соответствии с темпами инфляции. Продажа недвижимости возможна только при соблюдении ряда условий, определенных нотариусом или в суде. При этом кредитор не обладает преимуществами в ходе проведения торгов и отстраняется от них. Передача взысканного актива в обращение возможна только при отсутствии результатов аукциона. Для заемщика это означает, что пока залог действителен, его передача в залог невозможна иначе как путем проведения аукциона.

2.2. Источники правового регулирования ипотеки

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые гарантируют его функционирование. Одним из таких институтов является ипотека, перспективы которой неизмеримо возрастают в нынешней ситуации в российской экономике.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока ещё не разрешёнными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

13 стр., 6005 слов

Правовые основы предоставления субсидий на муниципальном уровне, ...

... оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Объектом исследования является действующее законодательство Российской Федерации, регулирующее предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. ... ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СОЦИАЛЬНОЙ ПОМОЩИ ОТДЕЛЬНЫМ КАТЕГОРИЯМ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 1.1 ПОНЯТИЕ СОЦИАЛЬНОЙ ПОМОЩИ И ЕЁ ВИДЫ Государственная социальная помощь ...

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическим содержанием ипотеки является обременение имущественных прав на объекты недвижимости при их передаче в залог. В экономическом отношении ипотека – рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Мы будем рассматривать юридическое понятие ипотеки.1

Острота жилищной проблемы и необходимость закрепления конституционных прав граждан на жилище потребовала принятия в 1983 году Жилищного кодекса РСФСР, содержащего основные нормы и правила, регулирующие отношения граждан в жилищной сфере, эффективное использование и охрану жилищного фонда.

С принятием Конституции Российской Федерации, обеспечившей преемственность в вопросе неотъемлемого права граждан на жилище, а также закрепившей права граждан на частную собственность, стало возможным принятие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с изменениями от 19.10.2012 г.

Этот закон установил основные признаки приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации и определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Были созданы условия для осуществления прав граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать средства и осуществлять накопление недвижимой собственности,

выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.2

Жилищный кодекс РСФСР по многим своим положениям не отвечает требованиям новой Конституции Российской Федерации и нуждался в коренной переработке. Поэтому следующим этапом законодательного обеспечения прав граждан на жилье в новых социально-экономических условиях стал Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4219-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 04.06.1993 г), установивший общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. В последующем данный закон с 1марта 2005 года утратил силу в связи с принятием нового Федерального закона “О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации”.1

К концу 90-х годов требовалось завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, связанных с этим направлением жилищной политики. В этих целях были приняты следующие правовые акты:

— распоряжение Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-фз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества — ипотеке»;

— Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;

5 стр., 2315 слов

Залог недвижимости ипотека

... залога и мог продать имущество только в случае неисполнения взятых на себя должником обязательств, вернув разницу между продажной ценой и остатком долга в пользу заемщик. Российская ипотека, ...

— Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах».

Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало принятие 30 ноября 1994 года (№ 51-ФЗ) и 26 января 1996 года (№ 14-ФЗ) первой и второй частей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Являясь, наряду с Конституцией Российской Федерации, одним из основополагающих правовых актов государства, Гражданский кодекс Российской Федерации установил:

— виды объектов гражданских прав (статья 128 ГК РФ);

— понятия, виды и основные права, связанные с ценными бумагами;

— понятия, виды и формы сделок;

— права собственности и другие вещные права.

В главе 21 законодательно были закреплены общие положения об обязательствах, включая залог и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой (статьи 334 — 346), о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество (статья 349).1

Часть первая ГК дает понятие ипотеки. В соответствии со ст. 334 ипотекой является залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Таким образом, поставлен знак равенства между понятиями ипотеки и залога недвижимости.

2.3. Договор ипотеки, как основание возникновения залоговых отношений

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Право залога, как и сами отношения залога, могут возникать на основании договора или на основании указания закона. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК).

Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Действующее законодательство предусматривает ряд предписаний для возникновения правоотношений, устанавливаемых в связи с наступлением обстоятельств, предусмотренных законом. Так, в п. 5 ст. 488 ГК РФ закреплено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, товар, проданный в кредит, с момента его передачи покупателю и до его оплаты признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В силу п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Согласно п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, находящимися в залоге с момента государственной регистрации соответствующего договора купли-продажи, считаются жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

Условия, относящиеся к залогу, считаются согласованными, если залогодержатель и залогодержатель вносят в него данные, позволяющие однозначно идентифицировать предмет залога. Если предметом залога является индивидуально-определенная вещь, например здание, то при его передаче в залог необходимо представить документы, содержащие сведения, позволяющие определить месторасположение здания, размер полезных площадей и т.п. Если предметом залога является кредитное право, требуется четкое описание обязательства, другого правоотношения, из которого оно возникло и в отношении которого оно остается действительным. Отмеченные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество. Исключение из данного принципа составляет определение предмета при залоге товаров в обороте, в силу чего залог товаров в обороте приобретает черты особой разновидности залога.

Относительно предмета залога в договоре могут быть согласованы и иные, не относящиеся к идентифицирующим предмет залога условия, отсутствие которых не влияет на действительность договора. Например, при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Неисполнение этой обязанности залогодателем дает залогодержателю лишь право потребовать досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона об ипотеке), но не влечет недействительности договора об ипотеке.

Условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, признаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка либо к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия, либо к иным документам, содержащим данные о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Условие об оценке предмета залога должно согласовываться залогодателем и залогодержателем.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В итоге проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Институт залога является сложным правовым институтом, в структуру которого входит общая часть — общие положения, относящиеся ко всем видам залога; и правовые нормы, регулирующие отдельные виды залога. Этот институт складывается из материальных и процессуальных норм. Отдельные виды залога существенно отличаются друг от друга, но при этом они могут быть объединены в определенные группы. Основная особенность залога в сравнении с другими способами обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер.

В современных условиях залог, несмотря на длительный и неоперативный процесс реализации заложенного имущества, а также некоторые другие недостатки, занимает значительное место среди иных способов обеспечения обязательств.

Залог представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств, сущность которого заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК).

Понятие ипотеки в гражданском праве всегда тесно связано с заложенным активом, представляя собой одну из разновидностей исполнения кредитных обязательств ипотечного кредитора перед заемщиком.

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые гарантируют его функционирование. Одним из таких институтов является ипотека, перспективы которой неизмеримо возрастают в нынешней ситуации в российской экономике.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В ходе проведенного исследования поставленные задачи решены. Цель исследования достигнута.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/kursovaya/zalog-veschey-v-lombarde-grajdanskoe-pravo/

  1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г., (с изменениями от 21.07.2014 г.) // СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». – Дата обращения: 07.11.2018.

  2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-Федеральный Закон (с изм. от 06.08.2017) // СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». — Дата обращения: 10.11.2018.

  3. Трудовой Кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 г., № 197 – Федеральный закон (с изменениями от 05.02.2018 г.) // СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». — Дата обращения: 12.10.2018.

  4. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ // СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». — Дата обращения: 10.11.2018.

  5. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ// СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». — Дата обращения: 10.11.2018.

  6. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ// СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». — Дата обращения: 10.11.2018.

  7. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 // СПС КонсультантПлюс. – Электрон.текст.дан. – Режим доступа: Локальная сеть ПОУ «Колледж права и экономики». — Дата обращения: 10.11.2018

  8. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного кредитования в России. [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://interactive-plus.ru/ru/article/115438/discussion_platform- Дата обращения: 10.11.2018

  9. Залог, банковская гарантия и другие способы обеспечения исполнения обязательств [Электронный ресурс]: постатейный комментарий главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации Режим доступа:https://www.lawmix.ru/commlaw/61 — Дата обращения: 07.11.2018.

  10. Алексеев, С.С., Гонгало Б., Степанов С.А. Гражданское право: учебник / С.С. Алексеев и др. – М.: Проспект, 2015 [Электронный ресурс] — Режим доступа: -Дата обращения: 10.11.2018

  11. Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. Москва: Статут, 1999. — С. 213. [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://www.twirpx.com/file/1583859/-Дата обращения: 10.11.2018

  12. Гонгало, Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики/Б.М. Гонгало.- М., 2010. — 360с. [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://www.twirpx.com/file/318522/-Дата обращения: 10.11.2018

  13. Константинова, В.С. Способы обеспечения исполнения обязательств. /В.С. Контстантинова. — Москва, 2011.-243с. [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://www.lawmix.ru/comm/3071-Дата обращения: 10.11.2018

  14. Маковская, А.А. Залог денег и ценных бумаг/А.А. Маковская. -М., 2011.- 210с. [Электронный ресурс] — Режим доступа: -Дата обращения: 10.11.2018

  15. Цыбуленко, З.И. Гражданское право России: учебник / З.И. Цыбуленко. – М.: Юристъ , 2015. – 464 с. [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.krashlib.ru/readers/catalog/1/9437-Дата обращения: 10.11.2018