Ипотека в гражданском праве Российской Федерации: комплексный анализ современного регулирования, проблем и перспектив (2025 год)

метки: Ипотека, Право, Договор, Имущество, Заложить, Закон, Порядок, Закладная

Ипотека – это не просто юридический термин; это экономический двигатель и социальный лифт для миллионов граждан. В Российской Федерации, по данным Центрального банка, только за первые три квартала 2024 года объем выданных ипотечных кредитов превысил 5,5 трлн рублей, демонстрируя ее неоспоримую роль в формировании жилищного фонда и развитии национальной экономики. Этот факт подчеркивает не только масштаб, но и стратегическую значимость института ипотеки, который, находясь на пересечении гражданского, банковского и вещного права, постоянно адаптируется к меняющимся социально-экономическим реалиям.

Настоящая работа представляет собой всесторонний и актуализированный правовой анализ института ипотеки в гражданском праве Российской Федерации, освещая его современное нормативно-правовое регулирование, особенности возникновения, содержания и прекращения, а также актуальные проблемы правоприменения и судебной практики. Цель исследования – предоставить глубокий и академически структурированный материал, который послужит надежной базой для студентов юридических вузов, аспирантов и молодых исследователей, специализирующихся в данной области. Мы стремимся не только систематизировать существующие знания, но и критически осмыслить последние законодательные новеллы и судебные тенденции, предлагая комплексный взгляд на один из наиболее динамичных правовых институтов современности.

Значение и правовая природа ипотеки в РФ

Ипотека как гражданско-правовой институт обеспечивает исполнение обязательств и имеет стратегическое значение для развития жилищного рынка, выступая краеугольным камнем современной экономики, позволяющим гражданам приобретать недвижимость, а бизнесу – привлекать инвестиции под залог активов. Без эффективного механизма ипотеки масштабы жилищного строительства и развития инфраструктуры были бы значительно скромнее. Для физических лиц ипотека – это зачастую единственный способ решить жилищный вопрос, для банков – один из самых надежных инструментов кредитования, а для государства – мощный рычаг стимулирования экономики, стимулирующий рост ВВП и повышение качества жизни населения.

Понятие и гражданско-правовая сущность ипотеки

В своей гражданско-правовой сущности ипотека представляет собой особый вид залога, предметом которого выступает недвижимое имущество. Согласно статье 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель, будучи кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, наделяется правом получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Ключевая особенность, отличающая ипотеку от других видов залога, заключается в том, что имущество, обремененное ипотекой, остается во владении и пользовании залогодателя. Это означает, что собственник может продолжать жить в доме или использовать земельный участок, даже если они обременены ипотекой, что значительно снижает дискомфорт для должника и способствует активному обороту недвижимости. Таким образом, ипотека сочетает в себе свойства вещного права (право следования за вещью, право приоритета) и обязательственного права (обеспечение исполнения обязательства).

Обязательное страхование гражданской ответственности в РФ: право, ...

... Российской Федерации представляет собой сложный, но стройный правовой механизм, корни которого уходят в общие принципы гражданского права, а ветви простираются до конкретных федеральных законов, ... регламентирует все аспекты данного вида страхования: Правовые основы: Определяет круг лиц, подлежащих обязательному страхованию (владельцы ТС), основные права и обязанности страхователей и страховщиков, ...

Важно провести четкое разграничение между ипотекой как правовым институтом и ипотечным кредитованием как экономическим процессом. Ипотека – это юридический механизм обеспечения обязательства, возникающий на основании закона или договора, тогда как ипотечное кредитование – это совокупность действий по предоставлению кредита под залог недвижимого имущества, являющаяся частью более широкой ипотечной системы. Ипотечное кредитование, по сути, является финансовой операцией, использующей ипотеку как способ минимизации рисков для кредитора, тем самым позволяя банкам предлагать более выгодные процентные ставки по сравнению с необеспеченными кредитами.

Основные принципы ипотечного кредитования в российском праве

Ипотечное кредитование в России строится на ряде основополагающих принципов, которые обеспечивают его стабильность, предсказуемость и правовую защиту участников:

• Возвратность: Кредит должен быть возвращен кредитору в полном объеме.
• Платность: За пользование кредитом заемщик уплачивает проценты.
• Обеспеченность: Кредит всегда обеспечен залогом недвижимого имущества, что снижает риски для кредитора.
• Срочность: Кредит предоставляется на определенный срок, по истечении которого обязательства должны быть исполнены.
• Специальность: Ипотека обременяет конкретное, индивидуально определенное недвижимое имущество.
• Обязательность (принцип внесения): Ипотека как обременение подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

  Без такой регистрации ипотека не считается возникшей.

• Гласность (публичность): Сведения об ипотеке являются публичными и доступны для ознакомления любому заинтересованному лицу через ЕГРН. Это обеспечивает прозрачность рынка и защиту добросовестных приобретателей.
• Достоверность: Информация об ипотеке в ЕГРН предполагается достоверной, что является основой стабильности гражданского оборота.
• Приоритет (старшинство): Один из наиболее важных принципов, означающий, что кредитор, заключивший более ранний по времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующими залогодержателями. Механизм действия принципа приоритета реализуется на основе данных ЕГРН о моменте возникновения ипотеки. Если на одно и то же имущество установлено несколько ипотек, удовлетворение требований залогодержателей происходит в порядке очередности их государственной регистрации.
• Бесповоротность: После государственной регистрации ипотеки она приобретает характер вещного обременения, которое следует за вещью при переходе прав на нее к другому лицу.
• Дифференцированность: Условия ипотечного кредитования могут варьироваться в зависимости от вида заемщика (физическое/юридическое лицо), типа недвижимости, целей кредита и других факторов.

Источники правового регулирования ипотеки в РФ

Правовое регулирование ипотеки в Российской Федерации представляет собой многоуровневую систему, возглавляемую Конституцией РФ, которая закрепляет основные гарантии прав собственности. Основными источниками являются:

Залог и ипотека в римском праве: комплексный анализ по «Книге ...

... Цель настоящей работы – провести комплексный академический анализ института залога и ипотеки в римском праве, основываясь на систематической проработке "Книги двадцатой Дигест Юстиниана". Мы стремимся не ... одним из важнейших вкладов римского права в мировую юриспруденцию. Исторические формы залоговых прав: Фидуция, Пигнус и Ипотека в Дигестах Юстиниана Эволюция залогового права в Риме – это ...

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Содержит общие положения о залоге (глава 23, § 3), которые применяются к отношениям по ипотеке, если иное не установлено специальным законодательством. В ГК РФ закреплены базовые понятия, основания возникновения, содержание и прекращение залоговых прав.
• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Является основным специальным законом, детально регулирующим все аспекты ипотеки. Он конкретизирует положения ГК РФ, устанавливает особенности предмета ипотеки, порядок заключения и регистрации договора, права и обязанности сторон, а также процедуры обращения взыскания и реализации заложенного имущества.
• Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»: Регулирует отношения, связанные с предоставлением потребительских кредитов (займов), в том числе тех, которые обеспечены ипотекой, если заемщиком выступает физическое лицо, а кредит не связан с предпринимательской деятельностью. Этот закон устанавливает дополнительные требования к информированию заемщиков, порядку заключения договора и защиты их прав.

  Например, он запрещает взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах. Такая информация должна быть размещена на первой странице договора потребительского кредита (займа).

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: Определяет порядок ведения ЕГРН и осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая ипотеку. Именно этот закон регламентирует процедурные аспекты фиксации ипотечного обременения.
• Иные федеральные законы: Например, Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», который регулирует особенности удовлетворения требований залогодержателей в процедурах банкротства.

Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента принятия претерпел многочисленные изменения, отражая динамику развития ипотечного рынка и правоприменительной практики. Особое внимание следует уделить поправкам, внесенным после 2005 года, включая Федеральный закон от 12 июня 2024 г. № 140-ФЗ. Эти поправки, вступившие в силу 11 сентября 2024 года, касаются, в частности, права залогодателя на самостоятельную реализацию заложенного имущества, что стало важным шагом к либерализации ипотечных отношений и повышению защиты прав заемщиков.

Ипотека (залог недвижимости) как способ обеспечения исполнения ...

... подлежащее публичному учету. Порядок заключения, содержание договора об ипотеке и особенности его государственной регистрации Договор об ипотеке должен быть заключен в простой письменной ... Ключевой тезис: Проанализировать существенные условия договора ипотеки и роль государственной регистрации как условия возникновения обременения. Заключение договора ипотеки является сложной юридической процедурой, ...

Возникновение и государственная регистрация ипотеки: Правовые основания и процедура

Ипотека не возникает «из воздуха»; ее юридическое рождение всегда сопряжено с конкретными правовыми основаниями и, что принципиально важно для вещного права, с публичной фиксацией. В российском праве ипотека как обременение имущества считается возникшей с момента ее государственной регистрации. До этого момента она не имеет юридической силы для третьих лиц, что подчеркивает значимость принципа гласности. Это означает, что любое лицо, желающее приобрести недвижимость, может проверить наличие обременений через публичный реестр, минимизируя риски.

Виды ипотеки: договорная и законная

В российском законодательстве предусмотрены два основополагающих пути возникновения ипотеки: на основании договора и в силу прямого указания закона. Это деление определяет две основные категории: договорная и законная ипотека.

Договорная ипотека возникает на основе свободно выраженной воли сторон, оформленной в виде договора об ипотеке. В этом договоре недвижимое имущество (или права на него), принадлежащее залогодателю, обременяется залогом в пользу залогодержателя. Классическим примером является ипотечный кредит на покупку жилья, где заемщик добровольно закладывает приобретаемую квартиру в обеспечение возврата кредита.

Законная ипотека, напротив, возникает автоматически, в силу прямого указания федерального закона, независимо от воли сторон. Стороны могут даже не догадываться о ее возникновении, пока не столкнутся с правовыми последствиями. Примеров законной ипотеки достаточно много:

• Продажа недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа: Согласно пункту 5 статьи 488 и пункту 3 статьи 489 Гражданского кодекса РФ, если договор купли-продажи не предусматривает иного, проданное в кредит или с рассрочкой платежа недвижимое имущество признается находящимся в залоге у продавца до полной оплаты.
• Приобретение жилых домов, квартир и земельных участков за счет кредитных средств или средств целевого займа: Пункт 1 статьи 64.1 и пункт 1 статьи 77 Федерального закона № 102-ФЗ устанавливают, что при приобретении или строительстве жилого дома, квартиры, их частей, а также земельных участков (или права аренды) с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, такое имущество считается находящимся в залоге у кредитора с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это имущество.
• Регистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ): В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», с момента государственной регистрации ДДУ земельный участок, предоставленный для строительства, и строящийся на нем многоквартирный дом признаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.
• Передача недвижимого имущества под выплату ренты: Пункт 1 статьи 587 ГК РФ предусматривает, что при передаче недвижимого имущества под выплату ренты получатель ренты приобретает право залога на это имущество в обеспечение обязательства плательщика ренты.

Государственная регистрация ипотеки: значение и порядок

Ипотека как обременение имущества считается возникшей исключительно с момента ее государственной регистрации. Этот принцип отражает публично-правовой характер института ипотеки и его неразрывную связь с вещными правами. Государственная регистрация ипотеки является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Жилищная ипотека в Российской Федерации: комплексный правовой, ...

... случае неисполнения должником обязательства имеет право получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Ипотека является особой разновидности залога – ... порядок возникновения, регистрации, осуществления и прекращения ипотеки, а также права и обязанности сторон и процедуру обращения взыскания на заложенное имущество. Таким образо

Эта запись служит надежным источником информации для третьих лиц о наличии обременения, обеспечивая прозрачность и предсказуемость гражданского оборота.

Особый порядок предусмотрен для государственной регистрации ипотеки в силу закона: она осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на объект недвижимости. То есть, когда покупатель регистрирует свое право собственности на квартиру, приобретенную в ипотеку, одновременно регистрируется и обременение в виде ипотеки в пользу банка. Это упрощает процедуру и сокращает временные затраты.

Для регистрации ипотеки в силу закона заявление может быть подано не только залогодателем или залогодержателем, но и нотариусом, удостоверившим договор, влекущий возникновение ипотеки. Внесение сведений о залогодержателе в ЕГРН осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое обязательство (например, кредитного договора).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки (как договорной, так и законной), включает:

• Совместное заявление залогодателя и залогодержателя (или заявление нотариуса, если ипотека в силу закона).
• Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).
• Документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подает представитель).
• Кредитный договор, договор займа или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
• Иные документы, требуемые законодательством в зависимости от специфики сделки. Например, нотариально удостоверенное согласие другого супруга на залог совместно нажитого имущества (если залогодатель состоит в браке), или разрешение органов опеки и попечительства (если предметом ипотеки является имущество несовершеннолетних или недееспособных лиц).

После проведения государственной регистрации, ипотека удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке или, если ипотека возникает в силу закона, на документе, являющемся основанием возникновения права собственности. Эта отметка является официальным подтверждением факта регистрации обременения.

Правовое регулирование ипотеки жилых помещений в Российской Федерации: ...

... обеспеченному ипотекой, а также право залога на обременённое ипотекой имущество. Её оборот значительно упрощает процесс передачи прав по ипотеке. Актуальность исследования правового регулирования ипотеки жилых ... В этом случае залогодатель и залогодержатель добровольно соглашаются на установление ипотеки для обеспечения исполнения какого-либо обязательства, например, договора займа или кредитного ...

Существенные условия договора об ипотеке и институт закладной

Договор об ипотеке – это не просто соглашение, но юридический акт, обладающий строгой формой и содержанием. Его существенные условия определены законом, и их несоблюдение может привести к недействительности договора. В то же время, институт закладной придает ипотечным отношениям дополнительную гибкость, позволяя упростить оборот прав залогодержателя.

Требования к форме и содержанию договора об ипотеке

Договор об ипотеке, как и любой договор о залоге недвижимости, должен быть заключен в простой письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом (например, когда ипотека устанавливается в обеспечение обязательств, связанных с нотариально удостоверенным договором).

Ключевым аспектом договора об ипотеке является его содержание, а именно – существенные условия, без согласования которых договор считается незаключенным. Согласно статье 9 Федерального закона № 102-ФЗ, в договоре об ипотеке должны быть указаны:

1. Предмет ипотеки: Должен быть описан таким образом, чтобы его можно было индивидуально идентифицировать. Для недвижимого имущества это, как правило, адрес, кадастровый номер, площадь, этажность и другие уникальные характеристики.
2. Оценка предмета ипотеки: Стоимость заложенного имущества, определяемая по соглашению сторон, а в некоторых случаях – на основании отчета оценщика. Эта оценка важна для определения размера ответственности залогодателя и начальной продажной цены при обращении взыскания.
3. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой: Должны быть четко прописаны параметры основного обязательства, которое обеспечивает ипотека (например, кредитного договора).

   Это включает вид обязательства (заем, кредит), сумму основного долга, размер процентов, порядок и сроки их уплаты. Если сумма обязательства может изменяться, в дого��оре должны быть указаны условия, позволяющие определить эту сумму на любой момент времени.

Предмет ипотеки: дозволенное и запрещенное имущество

Предметом ипотеки могут быть недвижимые вещи, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, как это определено в статье 130 ГК РФ и статье 5 Федерального закона № 102-ФЗ. К ним относятся:

• Земельные участки.
• Предприятия, как имущественные комплексы.
• Здания, сооружения, квартиры, жилые дома.
• Апартаменты, гаражи, садовые помещения, дачи, комнаты.
• Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
• Космические объекты.

Однако существуют строгие ограничения на то, что не может быть предметом ипотеки. Это является критически важным аспектом, часто упускаемым в общих обзорах:

Ипотека (залог недвижимости) в Российской Федерации: комплексный ...

... Суда РФ. Место ипотеки в системе способов обеспечения обязательств Ипотека, или залог недвижимого имущества, представляет собой классический ... которые заемщик получает обратно после сделки (например, кэшбэк от застройщика или банка, компенсации). Это ... имущества, а не личности должника; возможность обращения взыскания на имущество третьего лица (залогодателя, не являющегося должником). Ипотека ...

• Движимое имущество: По определению, ипотека распространяется только на недвижимость.
• Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: За исключением случаев, прямо предусмотренных законом (например, залог права аренды таких земель).
• Сельскохозяйственные угодья: За исключением случаев, установленных федеральным законом.
• Часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами для соответствующей категории земель или вида разрешенного использования.
• Имущество, изъятое из оборота: Например, объекты вооружения, боеприпасы, особо опасные отходы.
• Имущество, на которое не может быть обращено взыскание: В частности, единственное жилье гражданина (если оно не было предметом ипотеки изначально, то есть не приобреталось или не строилось за счет ипотечного кредита).
• Имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация или приватизация которого запрещена: Например, объекты, имеющие стратегическое значение для государства.
• Имущество с обременениями, препятствующими ипотеке: Например, уже находящееся в залоге, если последующая ипотека запрещена, или под арестом.
• Объекты без правоустанавливающих документов: Для ипотеки необходимо, чтобы право собственности на имущество было зарегистрировано.
• Объекты, имеющие культурную или историческую ценность: Обращение взыскания на такое имущество имеет существенные ограничения.

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе со всеми ее принадлежностями (например, квартира с встроенной мебелью, если она является неотъемлемой частью квартиры) как единое целое, согласно статье 135 ГК РФ. Неделимая вещь, часть которой не может быть выделена в натуре без изменения ее назначения, не может быть самостоятельным предметом ипотеки (например, часть квартиры, которая не является самостоятельным объектом недвижимости).

Закладная: правовая природа, виды и обращение

Закладная является одним из самых специфичных и эффективных инструментов в системе ипотечного кредитования. Это именная ценная бумага, которая может быть как документарной (в бумажной форме), так и бездокументарной (в форме электронного документа).

Она удостоверяет права ее законного владельца:

1. На получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.
2. Право залога на обремененное ипотекой имущество.

Электронная закладная, получившая широкое распространение, обладает рядом неоспоримых преимуществ перед бумажной:

Поощрения и дисциплинарные взыскания в трудовом праве РФ: Актуальный ...

... медицинских страховок. Досрочное снятие ранее наложенного дисциплинарного взыскания (этот вид поощрения имеет особое правовое ... официального оформления, но оказывают значительное мотивирующее воздействие (например, устная похвала, благодарность). По сфере действия: Общие ... организациях, включают: Вручение личного клейма, дающего право сдавать продукцию без проверки отделом технического контроля ...

• Скорость оформления: Отсутствие необходимости личного посещения МФЦ, возможность удаленной подачи документов.
• Повышенная сохранность: Хранение в депозитарии на защищенных серверах с отслеживанием Росреестром, что исключает риск физической утраты или повреждения.
• Защита от фальсификации: Использование усиленной квалифицированной электронной подписи гарантирует подлинность и неизменность документа.
• Эффективность обращения: Передача прав по электронной закладной осуществляется путем внесения соответствующих записей в учетные записи депозитария, что значительно быстрее и безопаснее, чем передача бумажного документа.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и сам залогодатель (если он является третьим лицом).

Закладная составляется залогодателем (а если залогодатель является третьим лицом, то и должником) и выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Важно, что закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

Однако существуют и ограничения на составление и выдачу закладной:

• Закладная не допускается, если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или право его аренды.
• Также закладная не может быть составлена, если сумма долга по основному обязательству не определена и не содержит условий, позволяющих ее определить на любой момент времени.

В случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке способы и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания по решению суда, эти положения должны быть включены в закладную. Это обеспечивает предсказуемость для потенциальных приобретателей закладной.

Права по закладной могут быть переданы любым третьим лицам. Более того, надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу, являются ничтожными. Передача прав по закладной и ее залог осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 Федерального закона № 102-ФЗ. Электронная закладная хранится в специализированном депозитарии, который осуществляет ее учет и фиксирует переход прав.

Права, обязанности сторон и механизмы защиты интересов

Ипотечные отношения, по своей сути, представляют собой сложный баланс интересов: залогодатель стремится сохранить право пользования своим имуществом, а залогодержатель – обеспечить надежное исполнение обязательства. Законодательство тщательно прорабатывает этот баланс, устанавливая четкие права и обязанности каждой из сторон, а также механизмы защиты их интересов.

Процессуальный порядок обращения взыскания на имущество должника: ...

... требований залогодержателей. Гражданский процессуальный кодекс РФ (ГПК РФ): Статья 446 ГПК РФ устанавливает перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание (исполнительский ... помещения. Высокая ликвидность, некритично для производственного цикла. IV Имущественные права и имущество, непосредственно используемые в производстве. Объекты недвижимости производственного назначения (цеха, ...

Права и обязанности залогодателя

Ключевой особенностью ипотеки является то, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Это принципиально отличает ипотеку от других видов залога (например, заклада), где имущество передается во владение залогодержателя. Залогодатель может продолжать использовать жилье, земельный участок или иной объект недвижимости по своему усмотрению, извлекать из него выгоду, сдавать в аренду (с согласия залогодержателя, если это предусмотрено договором).

Однако с этим правом сопряжены и важные обязанности:

• Обязанность страхования заложенного имущества: Залогодатель обязан страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения. В России имущественное страхование (страхование конструктива квартиры или дома) является обязательным видом страхования при ипотеке. Без него банк, как правило, не выдаст кредит. Помимо обязательного страхования, банки могут настоятельно рекомендовать, а иногда и настаивать (предлагая при этом более выгодные условия по кредиту) на добровольных видах страхования, таких как:
  • Страхование жизни и здоровья заемщика: Обеспечивает выплату долга банку в случае смерти или утраты трудоспособности заемщика.
  • Титульное страхование: Защищает от риска потери права собственности на недвижимость в результате оспаривания сделки в прошлом.
• Обязанность немедленного уведомления залогодержателя: Залогодатель должен незамедлительно информировать залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (например, о пожаре, наводнении, существенном дефекте).
  • Правовые последствия неисполнения обязанности уведомления: Невыполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного обязательства либо изменения условий договора об ипотеке, что является серьезной мерой воздействия.
• Порядок передачи прав на заложенное имущество третьим лицам: Передача прав на заложенное недвижимое имущество другому лицу (например, продажа, дарение) допускается, но, как правило, требует предварительного согласия залогодержателя (банка).

  Это связано с необходимостью контроля за кредитоспособностью нового собственника и сохранением обеспечения.

Права и обязанности залогодержателя и защита его интересов

Основное право залогодержателя – это право обратить взыскание на заложенное имущество в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обязательства по ипотечному кредиту (например, неуплата или несвоевременная уплата суммы долга и процентов).

Это право реализуется путем продажи имущества и получения удовлетворения из вырученных средств преимущественно перед другими кредиторами.

Нововведения Федерального закона № 140-ФЗ от 12.06.2024 (вступил в силу 11 сентября 2024 года): Этот закон предоставил физическим лицам – залогодателям право самостоятельно продать заложенное имущество для полного погашения обязательств по кредитному договору, если это не связано с предпринимательской деятельностью. Это значимое изменение, направленное на защиту заемщиков и предоставление им большей гибкости в кризисных ситуациях. Разве это не делает процесс взыскания более человечным, давая заемщику возможность контролировать ситуацию и избежать принудительной продажи по заниженной цене?

• Условия и процедура самостоятельной реализации: Заявление о самостоятельной реализации направляется залогодержателю в любой момент в течение срока действия кредита, но до обращения взыскания. С момента получения такого заявления, обращение взыскания в судебном или внесудебном порядке не допускается.
• Роль залогодержателя: Залогодержатель обязан в течение 10 рабочих дней направить уведомление о согласии (с указанием объема требований, минимальной цены продажи, порядка расчетов) или об отказе (при наличии определенных обстоятельств, например, если цена не позволяет полностью погасить долг).

  Самостоятельная реализация по цене ниже минимальной продажной цены, согласованной с залогодержателем, не допускается. Залогодержатель может содействовать физическому лицу в самостоятельной реализации имущества.

Обращение взыскания при банкротстве: Обращение взыскания на заложенное имущество также возможно в случае введения в отношении заемщика процедур банкротства. В этом случае требования залогодержателей удовлетворяются в особом порядке, предусмотренном законодательством о банкротстве. Судебная практика Верховного Суда РФ, включая «Обзор судебной практики по спорам об установлении требований залогодержателей при банкротстве залогодателей» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022), направлена на обеспечение единообразных подходов к разрешению таких споров, гарантируя соблюдение прав залогодержателей в сложной процедуре банкротства.

Механизмы защиты прав залогодержателя по статье 347 ГК РФ: Эта статья предоставляет залогодержателю дополнительные инструменты защиты своих прав на предмет залога:

• Истребование из чужого незаконного владения: Залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество (хотя при ипотеке это встречается редко, так как имущество остается у залогодателя), вправе истребовать его из чужого незаконного владения, включая владение самого залогодателя.
• Устранение нарушений права: Если залогодержателю предоставлено право пользоваться предметом залога (что для ипотеки нетипично, но возможно), он может требовать устранения нарушений его права, даже если он не был лишен владения имуществом.
• Освобождение заложенного имущества от ареста: Залогодержатель вправе требовать освобождения заложенного имущества от ареста (исключения из описи) при обращении на него взыскания в исполнительном производстве, если арест наложен по требованиям, не имеющим приоритета перед залоговым правом. Это обеспечивает защиту приоритетного права залогодержателя.

Прекращение ипотеки и обращение взыскания на заложенное имущество

Жизненный цикл ипотечного обязательства логически завершается его прекращением, которое может произойти по различным основаниям, а в случае неисполнения обязательств – через процедуру обращения взыскания. Оба эти процесса строго регламентированы законом.

Основания прекращения ипотеки

Ипотека, как любое обеспечительное обязательство, не может существовать вечно и прекращается при наступлении определенных юридических фактов. Основные основания прекращения ипотеки включают:

• Полное исполнение обеспеченного обязательства: Это наиболее распространенное основание. Ипотека прекращается в случае полного исполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором, включая выплату основной суммы долга, начисленных процентов, штрафов и пеней. Это может быть как плановое погашение, так и досрочная выплата задолженности.
  • Иные законные способы погашения основного обязательства: Помимо прямого погашения, обязательство может быть прекращено иными способами, предусмотренными ГК РФ, что, в свою очередь, влечет прекращение и ипотеки. К ним относятся, например:
    • Прощение долга: Если залогодержатель прощает долг залогодателю.
    • Зачет встречных требований: При наличии взаимных однородных требований.
    • Признание обязательства недействительным судом: Если суд устанавливает недействительность основного обязательства, то и обеспечивающая его ипотека также прекращается.
• Гибель или утрата заложенного имущества: В случае физической гибели или юридической утраты (например, снос здания) заложенного имущества, ипотека прекращается, поскольку нет предмета залога. Однако важно отметить, что обязательства по основному долгу в этом случае могут сохраняться.
  • Роль страхового возмещения: Если заложенное имущество было застраховано, то в случае его гибели или утраты, страховое возмещение направляется на удовлетворение требований залогодержателя (банка), тем самым покрывая обязательства по основному долгу. Это подчеркивает важность обязательного страхования при ипотеке.
• Прекращение ипотеки по истечении срока: Если ипотека была установлена на определенный срок, ее действие прекращается по окончании этого срока, при условии, что все обязательства были выполнены.
• Реализация заложенного имущества: После обращения взыскания и реализации заложенного имущества, ипотека как обременение прекращается.
• Иные основания, предусмотренные законом: Например, прекращение залогового права в случае перевода долга на другое лицо (при отсутствии согласия залогодержателя на сохранение ипотеки), или переход прав на предмет ипотеки к залогодержателю.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке

Прекращение ипотеки подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Это необходимо для того, чтобы сведения об обременении были актуализированы и третьи лица могли достоверно определить правовой статус недвижимости. Без погашения записи в ЕГРН, обременение формально продолжает существовать.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании:

• Заявления законного владельца закладной: Если по ипотеке была выдана закладная.
• Совместного заявления залогодателя и залогодержателя: В этом случае обе стороны подтверждают прекращение ипотеки.
• Заявления залогодателя с представлением закладной с отметкой о полном исполнении обязательства: Залогодатель может самостоятельно подать заявление, приложив закладную, на которой залогодержатель поставил отметку о полном погашении долга.
• Решения суда о прекращении ипотеки: Если прекращение ипотеки оспаривалось или требовалось в судебном порядке.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания на заложенное имущество – это принудительная мера, применяемая залогодержателем для удовлетворения своих требований за счет стоимости залога при неисполнении залогодателем основного обязательства. Оно может быть осуществлено как в судебном, так и во внесудебном порядке.

• Судебный порядок обращения взыскания: Является основным и наиболее распространенным. Кредитор подает исковое заявление в суд, который, рассмотрев дело, выносит решение об обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации. Судебный порядок обеспечивает максимальную защиту прав залогодателя и залогодержателя, поскольку все обстоятельства дела тщательно проверяются.
• Внесудебный порядок обращения взыскания: Допускается, если это прямо предусмотрено нотариально удостоверенным соглашением залогодателя и залогодержателя, заключенным после возникновения оснований для обращения взыскания. Это соглашение может быть оформлено как отдельный документ, так и включено в договор об ипотеке.

Однако существуют случаи, когда внесудебное обращение взыскания не допускается:

• Если для ипотеки требовалось согласие другого лица или органа (например, органов опеки и попечительства).
• Предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.
• Предметом ипотеки является имущество, имеющее культурную ценность.
• Предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, без согласия одного из сособственников.
• Если залогодатель является физическим лицом, а кредитный договор не связан с предпринимательской деятельностью, и при этом в договоре об ипотеке отсутствует нотариально удостоверенное соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания.

Реализация заложенного имущества:

• Имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Это стандартный способ продажи, обеспечивающий открытость и конкурентность.
• При согласии залогодателя и залогодержателя имущество может быть реализовано через открытый аукцион, проводимый организатором торгов.
• Федеральный закон от 12 июня 2024 г. № 140-ФЗ также ввел возможность самостоятельной реализации залогодателем-физическим лицом, как было описано выше.

Условия обращения взыскания при систематическом нарушении сроков периодических платежей:
Если обязательство обеспечивается ипотекой и исполняется периодическими платежами (например, ежемесячные платежи по ипотечному кредиту), обращение взыскания допускается при систематическом нарушении сроков внесения платежей. Систематическим нарушением признается задержка платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Основания для отказа суда в обращении взыскания:
Суд может отказать в обращении взыскания, если допущенное залогодателем нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, а период просрочки составляет менее трех месяцев. При этом такой отказ не является основанием для прекращения ипотеки, а лишь отсрочивает взыскание, давая залогодателю шанс исправить ситуацию. Залогодержатель сохраняет право повторно обратиться в суд при повторных нарушениях.

Актуальные проблемы, вызовы и перспективы развития ипотечного законодательства РФ (2025 год)

Ипотечное законодательство РФ находится в стадии активного развития, чутко реагируя на экономические вызовы, социальные запросы и стремление государства повысить защиту прав всех участников рынка. 2025 год ознаменован целым рядом значимых нововведений, которые формируют новый ландшафт ипотечного кредитования.

Введение нового ипотечного стандарта и макропруденциальных лимитов

С января 2025 года в России начал действовать новый ипотечный стандарт, известный как «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Этот стандарт, введенный Центральным банком, представляет собой комплекс мер, направленных на:

• Повышение информированности заемщиков: Банки обязаны предоставлять клиентам полную и прозрачную информацию о займах и возможных рисках.
• Снижение высокорискованных схем кредитования: В частности, стандарт запрещает использование кешбэка от продавца или банка в качестве первоначального взноса. Теперь первоначальный взнос (минимальный рекомендуемый размер которого составляет 20% от стоимости жилья) должен быть внесен из собственных средств заемщика, за исключением материнского капитала, государственных субсидий или денег от работодателя.
• Рекомендации по параметрам кредитов: Стандарт рекомендует банкам не заключать ипотечные договоры на срок свыше 30 лет и на сумму более 80% от справедливой стоимости жилья (Loan-to-Value, LTV).

  Эти рекомендации призваны снизить риски для заемщиков и банков.

Параллельно с этим, Центральный банк активно использует макропруденциальные лимиты (МПЛ), которые являются инструментом ограничения рискованных займов. С 1 октября 2025 года вводятся новые МПЛ на выдачу кредитов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости.

• Цели и механизм МПЛ: МПЛ устанавливают максимальную долю высокорискованных кредитов в общем объеме аналогичных займов банка. Для кредитов на ИЖС с показателем долговой нагрузки (ПДН) свыше 80% и для нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости с ПДН свыше 50% устанавливаются МПЛ в размере 25% от общего объема выдач в этих категориях.
• Особые ограничения для наиболее рискованных ипотек: Для ипотек, которые считаются наиболее рискованными (ПДН более 50% и первоначальный взнос менее 20% для строящегося жилья), с 1 июля 2025 года МПЛ для банков с универсальной лицензией составляет 2% от общего объема выданных и приобретенных кредитов. Эти лимиты будут постепенно ужесточаться.
• Влияние МПЛ на рынок: Эти меры направлены на снижение системных рисков в финансовой системе, предотвращение формирования «пузырей» на рынке недвижимости и защиту заемщиков от чрезмерной долговой нагрузки. Они вынуждают банки быть более осмотрительными при выдаче кредитов и стимулируют заемщиков к более ответственному подходу к формированию первоначального взноса и оценке своих финансовых возможностей.

Изменения в регулировании комиссий и сведений в ЕГРН

С июля 2025 года финансовым организациям будет запрещено взимать плату за предоставление пониженной ставки по займам. Это касается единовременных комиссий, которые банки ранее могли взимать с ипотечных заемщиков за установление более низкой ставки. Размер таких комиссий мог варьироваться от 1% до 30-40% от суммы кредита, что вводило заемщиков в заблуждение относительно реальных расходов по кредиту. Этот запрет направлен на повышение прозрачности условий кредитования и защиту потребителей.

Также с 1 сентября 2025 года в ЕГРН будут указываться сведения о бывших членах семьи собственника и их правах на недвижимость. Это касается лиц, которые сохраняют законное право пользоваться жильем, несмотря на смену собственника (например, участвовавшие в приватизации, вселенные на основании ордера, по решению суда или выплатившие паевой взнос в ЖСК).

• Цели нововведения: Повышение прозрачности сделок с недвижимостью и защита прав как граждан, сохраняющих право проживания, так и потенциальных покупателей от скрытых обременений.
• Значение для ипотеки: При ипотеке такого жилья потребуется нотариально удостоверенное согласие этих лиц на обременение, что усложнит, но сделает безопаснее сделки с недвижимостью, потенциально обремененной правами третьих лиц.

Новые участники рынка ипотечного кредитования

С 22 октября 2025 года региональные микрофинансовые организации (МФО), полностью принадлежащие субъектам РФ, готовятся к запуску программ ипотечного кредитования. Это открывает новые перспективы для определенных категорий заемщиков, которые могли быть недоступны для традиционных банков.

• Особенности работы: Эти МФО будут самостоятельно определять критерии отбора заемщиков и условия кредита, что может способствовать более гибкому подходу к индивидуальным потребностям.
• Роль Банка России: Деятельность таких МФО будет находиться под надзором Центрального банка, что должно обеспечить соблюдение стандартов и защиту прав потребителей.

Неразрешенные вопросы и возможные направления совершенствования

Несмотря на активное развитие ипотечного законодательства, остаются и неразрешенные вопросы, а также потенциальные направления для дальнейшего совершенствования.

• Пробелы в регулировании прав сособственников: До сих пор остаются спорные моменты, касающиеся обращения взыскания на долю в общей собственности, особенно в случаях, когда часть собственников не является должниками по ипотеке.
• Оптимизация процедур банкротства: Хотя Верховный Суд РФ активно формирует практику, процедуры банкротства залогодателей остаются сложными и длительными, что влияет на эффективность реализации заложенного имущества.
• Дальнейшая цифровизация: Несмотря на успехи с электронной закладной, потенциал цифровизации в ипотечных отношениях еще не исчерпан, например, в части электронного взаимодействия между банками, регистрационными органами и страховыми компаниями.
• Адаптация к новым формам жилья: Развитие апартаментов и иных нежилых помещений, используемых для постоянного проживания, требует более четкого регулирования их статуса в контексте ипотеки и защиты прав заемщиков.
• Баланс защиты прав заемщиков и кредиторов: Каждое новое изменение, направленное на защиту одной стороны, может иметь последствия для другой. Важно находить оптимальный баланс, чтобы не допустить чрезмерного ужесточения условий кредитования или, напротив, ослабления финансовой дисциплины.

В целом, ипотечное законодательство РФ демонстрирует тенденцию к повышению прозрачности, усилению защиты прав потребителей и снижению системных рисков. Эти изменения, вкупе с формирующейся судебной практикой, делают институт ипотеки более зрелым и предсказуемым.

Заключение

Институт ипотеки в гражданском праве Российской Федерации представляет собой динамично развивающийся и стратегически важный механизм, обеспечивающий стабильность жилищного рынка и доступность финансирования для граждан и бизнеса. Проведенный комплексный анализ современного нормативно-правового регулирования, охватывающий основополагающие принципы, особенности возникновения, содержания и прекращения ипотеки, а также актуальную судебную практику и последние законодательные новеллы 2024-2025 годов, позволяет сделать ряд ключевых выводов.

Ипотека, будучи особым видом залога недвижимого имущества с сохранением владения у залогодателя, глубоко интегрирована в систему гражданского оборота. Ее правовая база, представленная ГК РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, а также специализированными актами, такими как ФЗ «О потребительском кредите (займе)» № 353-ФЗ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, постоянно совершенствуется. Особое внимание следует уделять непрерывным изменениям, вносимым в ФЗ № 102-ФЗ, которые, как показал анализ поправок от 12.06.2024 № 140-ФЗ, направлены на адаптацию к меняющимся экономическим условиям и защиту интересов участников.

Возникновение ипотеки, будь то на основании договора или в силу закона, неразрывно связано с обязательной государственной регистрацией в ЕГРН, что придает этому обременению публичный характер и обеспечивает его достоверность. Требования к существенным условиям договора об ипотеке и детальный перечень имущества, которое может и не может быть предметом залога, формируют основу для правомерного ипотечного обязательства. Институт закладной, особенно в его электронной форме, продемонстрировал свою эффективность, предлагая преимущества в скорости, сохранности и простоте обращения прав.

Анализ прав и обязанностей сторон выявил стремление законодателя к балансу интересов. Право владения и пользования залогодателя уравновешивается его обязанностями по страхованию имущества и уведомлению об угрозах. В то же время, право залогодержателя на обращение взыскания теперь дополняется новаторским механизмом самостоятельной реализации заложенного имущества физическим лицом-залогодателем, что является значимым шагом к гуманизации процесса взыскания. Судебная практика Верховного Суда РФ, особенно в вопросах банкротства и защиты прав залогодержателя, играет ключевую роль в формировании единообразного правоприменения.

Прекращение ипотеки происходит по четко установленным законом основаниям, наиболее частым из которых является полное исполнение обязательства. Процедура погашения регистрационной записи в ЕГРН обеспечивает прозрачность итогового статуса недвижимости. Обращение взыскания, осуществляемое в судебном или внесудебном порядке, имеет строгие ограничения и условия, направленные на предотвращение злоупотреблений и защиту прав залогодателя, особенно при незначительных нарушениях.

Наконец, 2025 год принесет с собой фундаментальные изменения, такие как введение нового ипотечного стандарта и макропруденциальных лимитов, направленных на снижение рискованных схем кредитования и повышение финансовой устойчивости. Запрет на комиссии за снижение ставки и расширение сведений в ЕГРН о правах бывших членов семьи собственников усилят прозрачность ипотечных сделок. Появление региональных МФО как новых игроков на рынке ипотечного кредитования также указывает на стремление к расширению доступности ипотеки.

В заключение, ипотека в гражданском праве Российской Федерации остается сложным, но жизненно важным правовым механизмом, требующим постоянного мониторинга, адаптации и критического осмысления. Последние законодательные изменения и формирующаяся судебная практика свидетельствуют о динамичном развитии института, направленном на обеспечение стабильности, прозрачности и защиты прав всех участников ипотечного рынка. Дальнейшее развитие законодательства, вероятно, будет сосредоточено на устранении оставшихся пробелов, совершенствовании цифровых технологий и адаптации к новым социально-экономическим вызовам.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. – 28.07.1997. – № 30. – Ст.3594.
5. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона // Нотариус. – 2002. – №1.
6. Гришаев С. Ипотека (залог недвижимости) // Закон. – 2002. – № 10.
7. Журбина. Заключение договора ипотеки // Юрист. – 2005. – № 7.
8. Комментарий к федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. Масевич М.Г. – Законодательство и экономика. – 1999. – №10.
9. Комментарий к федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / под ред. Зюзина В.А., Королева А.Н. – ЗАО Юстицинформ. – 2005.
10. Комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / под ред. Толкушина А.В.
11. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй (постатейный) / под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – «Юрайт», 2004.
12. Наумова Л. Договор ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 4.
13. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция. – 2000. – № 9.
14. Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ.
15. Ипотека: основные понятия и термины. URL: https://samolet.ru/wiki/ipoteka/ (дата обращения: 09.10.2025).
16. Основополагающие принципы ипотечного кредитования. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovopolagayuschie-printsipy-ipotechnogo-kreditovaniya (дата обращения: 09.10.2025).
17. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей». URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_450702/ (дата обращения: 09.10.2025).
18. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ ПОЛЕ ФОРМИРОВАНИЯ ФИНАНСОВО-КРЕДИТНОГО МЕХАНИЗМА И РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/normativno-pravovoe-pole-formirovaniya-finansovo-kreditnogo-mehanizma-i-regulirovaniya-ipotechnoy-sistemy-rossiyskoy-federatsii-v (дата обращения: 09.10.2025).
19. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении». URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_207399/ (дата обращения: 09.10.2025).
20. Условия прекращения ипотеки в силу закона. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/prekrashchenie-ipoteki-v-silu-zakona/ (дата обращения: 09.10.2025).
21. Порядок реализации заложенного имущества. URL: https://ценныйконтракт.рф/aukcioni/poryadok-realizacii-zalozhennogo-imushchestva (дата обращения: 09.10.2025).
22. Граждане теперь могут самостоятельно продавать заложенное по ипотеке имущество. URL: https://www.garant.ru/news/1689582/ (дата обращения: 09.10.2025).
23. Прекращение обременения в виде ипотеки. URL: https://gubso.ru/prekrashchenie-obremenenija-v-vide-ipoteki/ (дата обращения: 09.10.2025).
24. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ИПОТЕКИ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovaniya-vozniknoveniya-ipoteki (дата обращения: 09.10.2025).
25. Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки. URL: https://gosuslugi.ru/journal/threads/ipoteka-v-polzu-gosudarstva (дата обращения: 09.10.2025).
26. Как обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога по кредиту? URL: https://адвокат-самара.рф/kak-obratit-vzyskanie-na-imushhestvo-javljajushheesja-predmetom-zaloga-po-kreditu/ (дата обращения: 09.10.2025).
27. Закладная в вопросах и ответах. URL: https://mfc-rostov.ru/news/zakladnaya-v-voprosakh-i-otvetakh (дата обращения: 09.10.2025).
28. Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки. URL: https://www.ufavesti.ru/articles/ipoteka/osobennosti-osushchestvleniya-gosudarstvennoy-registratsii-ipoteki/ (дата обращения: 09.10.2025).
29. ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ИПОТЕКИ В СИЛУ ЗАКОНА. URL: https://mrech.ru/articles/osobennosti-gosudarstvennoy-registratsii-ipoteki-v-silu-zakona/ (дата обращения: 09.10.2025).
30. Основания возникновения ипотеки. URL: https://centrkadastra.ru/articles/osnovaniya-vozniknoveniya-ipoteki/ (дата обращения: 09.10.2025).
31. Судебная практика по ст. 347 ГК РФ. URL: https://договор-юрист.рф/sudebnaya_praktika_po_st_347_gk_rf_art_347_gk_rf_sudebnaya_praktika/ (дата обращения: 09.10.2025).
32. Энциклопедия судебной практики. Защита залогодержателем своих прав на предмет залога (Ст. 347 ГК).

    URL: https://base.garant.ru/57704226/ (дата обращения: 09.10.2025).

33. Порядок выдачи закладной. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_29112/57216a690d7c711a3d922f50bf8f5fb9635b71c7/ (дата обращения: 09.10.2025).
34. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество: помощь адвоката. URL: https://адвокат-екатеринбург.рф/blog/poryadok-obrashcheniya-vzyskaniya-na-zalozhennoe-imushchestvo-pomoshch-advokata/ (дата обращения: 09.10.2025).
35. Что изменится в законах о недвижимости и ипотеке с января 2025 года. URL: https://www.rbc.ru/tags/?tag=zakony-o-nedvizhimosti-i-ipoteke (дата обращения: 09.10.2025).
36. Закладная на квартиру по ипотеке — зачем нужна и что с ней может сделать банк. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/chto-takoe-zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke-i-zachem-ona-nuzhna/ (дата обращения: 09.10.2025).
37. ПРЕКРАЩЕНИЕ ИПОТЕКИ В РФ: ПРОБЛЕМА ПРИМЕНЕНИЯ СПЕЦИАЛЬНОГО ЗАКОНА ОБ ИПОТЕКЕ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/prekrachenie-ipoteki-v-rf-problema-primeneniya-spetsialnogo-zakona-ob-ipoteke (дата обращения: 09.10.2025).
38. Обзор судебной практики по спорам об установлении требований залогодержателей при банкротстве залогодателей» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022).

    URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_435019/ (дата обращения: 09.10.2025).

39. Изменения в ипотеке 2025: все что нужно знать по ипотечному кредитованию в этом году. URL: https://infull.ru/ipoteka/izmeneniya-v-ipoteke-2025-vse-chto-nuzhno-znat-po-ipotechnomu-kreditovaniyu-v-etom-godu/ (дата обращения: 09.10.2025).
40. Какие изменения произошли в законах о недвижимости и ЖКХ с октября 2025 года? URL: https://informvest.ru/2025/10/03/kakie-izmeneniya-proizoshli-v-zakonakh-o-nedvizhimosti-i-zhkkh-s-oktyabrya-2025-goda/ (дата обращения: 09.10.2025).
41. Порядок хранения и выдачи электронной закладной. URL: https://seversk.gov.ru/upload/iblock/063/0635bf75e8ee155e42152f207d5d2a65.pdf (дата обращения: 09.10.2025).
42. Кому перестанут давать ипотеку в 2025 году. URL: https://journal.tinkoff.ru/ipoteka-v-2025/ (дата обращения: 09.10.2025).
43. Основания прекращения ипотеки. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19391/4e242337a5444b059c3817e07d0f97fc1887e596/ (дата обращения: 09.10.2025).
44. Закладная на квартиру по ипотеке. URL: https://domclick.ru/ipoteka/articles/zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke-chto-eto-i-zachem-nuzhna (дата обращения: 09.10.2025).
45. Как новые правила по ипотеке повлияют на вашу кредитную историю с 2025 года. URL: https://vbr.ru/ipoteka/articles/kak-novye-pravila-po-ipoteke-povliayut-na-vashu-kreditnuyu-istoriyu-s-2025-goda/ (дата обращения: 09.10.2025).