Ипотечное кредитование в Республике Беларусь (2023–2025 гг.): критический анализ динамики рынка, институциональных проблем и перспектив устойчивого развития

метки: Республика, Ипотечный, Кредит, Рынок, Ипотека, Кредитование, Строительство, Стоимость

Введение: Актуальность, цели исследования и методологическая основа

Если в 2013 году рынок ипотечного кредитования в Республике Беларусь находился в фазе бурного, во многом нерегулируемого роста с активным государственным субсидированием, то к 2025 году ситуация претерпела кардинальные, стратегические изменения. Современный рынок характеризуется высокой концентрацией, ужесточением макроэкономической политики Национального банка Республики Беларусь (НБРБ) и переходом от прямого субсидирования к внедрению более устойчивых, рыночных механизмов.

На фоне рекордного роста объемов кредитования в 2024 году, достигшего 3,508 млрд. белорусских рублей за неполный год, и исторического максимума цен на жилье в Минске ($1590 за кв. м), кардинально изменились правила игры. Введение в действие Указа Президента Республики Беларусь от 06 марта 2025 г. № 95 «О государственной поддержке при жилищном строительстве» и стратегическое снижение доли льготного строительства в планах на 2025 год с 32,5% до 19,7% сигнализируют о смене парадигмы. Старый анализ, основанный на докризисных данных, не просто нерелевантен, он вводит в заблуждение относительно текущих рисков и возможностей, а потому требует незамедлительной актуализации.

Цель исследования заключается в проведении исчерпывающего, критического анализа рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь в период 2023–2025 гг., включая оценку влияния макроэкономических факторов, законодательных новаций и институциональных проблем, для разработки реалистичных рекомендаций по его устойчивому развитию.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Актуализировать правовое поле, дав определения основным понятиям («ипотека», «закладная») согласно последним редакциям Закона «Об ипотеке» и проанализировать роль ключевых Указов Президента.
2. Проанализировать динамику объемов и структуры кредитования, определив влияние макроэкономических показателей (ставка рефинансирования НБРБ) на условия коммерческой ипотеки.
3. Оценить последствия стратегического ужесточения государственной политики (территориальный принцип, снижение доли льготного жилья) и выявить ключевые институциональные проблемы (отсутствие вторичного рынка, слабое использование закладных).
4. Разработать комплекс рекомендаций, основанных на развитии системы жилищных строительных сбережений (ЖСС) и рынка ипотечных облигаций.

Исследование базируется на методологической основе анализа официальных нормативно-правовых актов, статистических данных Национального банка и Белстата, а также анализе экспертных заключений и отчетов ведущих банков РБ за 2024–2025 гг.

Комплексный анализ денежно-кредитной политики Национального банка ...

... денежно-кредитной политики Национального банка Республики Беларусь Для достижения своих целей Национальный банк Республики Беларусь использует набор тщательно откалиброванных инструментов, каждый из которых оказывает специфическое воздействие на денежный рынок, банковский сектор ...

Правовое и концептуальное регулирование рынка жилищного кредитования

Понимание современного рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь невозможно без четкого осознания его правовой основы, которая значительно отличается от классических западных моделей. Белорусская система представляет собой гибрид, где рыночные механизмы регулирования соседствуют с мощным административным и директивным влиянием.

Понятие и правовое регулирование ипотеки

Правовое поле ипотеки в Беларуси четко определено Законом Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (с последними изменениями от 28.06.2022 № 177-З).

Ипотека определяется как залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений), при котором это имущество остается во владении и пользовании залогодателя.

Ключевое правовое следствие ипотеки заключается в том, что кредитор (залогодержатель) получает право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя в случае неисполнения должником своего обязательства. Важно отметить, что в Республике Беларусь часто используются термины «жилищное кредитование» или «кредит на строительство/приобретение жилья» для обозначения обязательства, обеспеченного залогом недвижимости, то есть ипотечного кредита. Однако сама ипотека является именно механизмом обеспечения обязательства, а не видом кредита. Законодательство об ипотеке имеет многоуровневую структуру: оно базируется на Конституции, Гражданском кодексе, а также находится под значительным влиянием подзаконных актов, в первую очередь, Указов Президента Республики Беларусь, которые часто вводят особые правила регулирования государственной поддержки и жилищного строительства в целом.

Институт «Закладной» как основа вторичного ипотечного рынка

Одним из наиболее важных, но наименее активно используемых институтов в белорусской ипотечной системе является закладная.

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет право залогодержателя на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также его права по договору об ипотеке.

Закон «Об ипотеке» предусматривает, что закладная может быть как документарной (в виде бумажного документа), так и бездокументарной (в виде электронного документа).

Возможность ее выпуска должна быть установлена соглашением между залогодателем и залогодержателем.

В классической рыночной экономике институт закладной является основой для формирования вторичного ипотечного рынка (секьюритизации).

Банк, выдавший ипотечный кредит, может продать закладную (требование) специализированным финансовым институтам, получая ликвидность для выдачи новых кредитов. В Беларуси же, несмотря на правовое закрепление, закладная используется слабо. Почему же этот инструмент остается «спящим»? Это объясняется доминированием государственного сектора в кредитовании, отсутствием развитых финансовых инструментов и низкой готовностью банков к передаче рисков на фондовый рынок. Таким образом, закладная остается «спящим» инструментом, потенциал которого для повышения ликвидности банковской системы и привлечения долгосрочных инвестиций не реализован.

Новации в системе господдержки (2025 г.)

Ключевым законодательным событием, определившим вектор развития системы господдержки в 2025 году, стало принятие Указа Президента Республики Беларусь от 06 марта 2025 г. № 95.

Этот Указ был направлен на унификацию и упорядочение всех форм государственной поддержки в жилищном строительстве и кредитовании. Две главные новации, оказавшие прямое влияние на банковскую практику:

1. Унификация форм поддержки: Указ №95 заменил ранее существовавший широкий спектр субсидий на погашение долга или процентов по коммерческим кредитам на более прозрачную и контролируемую систему льготного кредитования (в первую очередь, через Указ №13 и Указ №240, где поддержка оказывается в виде субсидирования процентной ставки).
2. Ограничение льготного кредитования при долевом строительстве: Указ №95 существенно ограничил возможность граждан, состоящих на учете нуждающихся, использовать льготные кредиты для участия в процессе долевого строительства, за исключением ряда строго оговоренных случаев.

Внедрение Указа №95 подтверждает стратегию государства на постепенный, но неуклонный переход от массового и не всегда эффективного субсидирования к точечной, строго регламентированной поддержке наиболее уязвимых категорий граждан, одновременно стимулируя развитие арендного фонда.

Динамика и структура рынка жилищного кредитования в 2024–2025 гг.

Рынок жилищного кредитования в Беларуси в 2024 году пережил фазу активного роста, обусловленного как отложенным спросом, так и адаптацией банков к умеренно жесткой денежно-кредитной политике НБРБ.

Объем и структура выданных кредитов

Статистика Национального банка Республики Беларусь свидетельствует о значительном увеличении активности кредитования:

Показатель	Период (Январь-Ноябрь 2024 г.)	Динамика к 2023 г.
Общий объем выданных кредитов на жилье	3,508 млрд. BYN	Рост на 50%
Доля «Беларусбанка» в общем объеме	~85%	Доминирующая

Доминирующая роль «Беларусбанка» (около 85% рынка) является ключевой структурной особенностью. Этот банк выступает основным оператором государственной политики, предоставляя как льготные кредиты (по Указам №13 и №240), так и собственные коммерческие продукты, такие как «Ипотека Экспресс». В структуре кредитования «Беларусбанка» в 2024 году, из 2 млрд. рублей выданных ипотечных кредитов, 1 млрд. рублей пришелся на коммерческий продукт «Ипотека Экспресс». Из них 600 млн. рублей было выдано нуждающимся в улучшении жилищных условий, что подчеркивает значимость коммерческих программ даже для субсидируемых категорий. Высокая концентрация рынка в одном государственном банке создает системные риски и снижает конкуренцию, однако позволяет государству оперативно управлять денежными потоками и реализовывать стратегические задачи.

Макроэкономические факторы и условия коммерческой ипотеки

Процентные ставки по коммерческому жилищному кредитованию в РБ прямо привязаны к Ставке рефинансирования (СР) НБРБ и являются чувствительным индикатором макроэкономической стабильности.

В 2025 году НБРБ продолжил политику сдерживания инфляции, что привело к повышению Ставки рефинансирования с 9,5% до 9,75% (по состоянию на август 2025 года).

Это немедленно отразилось на стоимости коммерческих кредитов:

Тип кредита (Октябрь 2025 г.)	Процентная ставка	Формула расчета
Новостройки (с механизмами поддержки)	13,75% годовых	СР + 4 п.п.
Вторичный рынок	18,5% годовых	~СР + 8,75 п.п.

Ужесточение условий кредитования: Помимо повышения ставок, банки в 2025 году предприняли шаги по снижению кредитных рисков. Наиболее значимые изменения коснулись кредитования на вторичном рынке:

1. Снижение LTV (Loan-to-Value): Лимит кредитования был снижен с ранее действовавших «до 100%» до 80% от стоимости объекта. Это означает, что минимальный первоначальный взнос для заемщика увеличился до 20%, что резко снижает доступность жилья для граждан с низким уровнем накоплений.
2. Оценка стоимости: Банки стали рассчитывать сумму кредита не по фактической цене сделки купли-продажи, а по оценочной стоимости кадастрового агентства. Поскольку оценочная стоимость, как правило, ниже рыночной, это де-факто еще больше снижает доступную заемщику сумму.

Высокие ставки (превышающие 18% годовых) и ужесточение требований к первоначальному взносу сдерживают спрос на чисто коммерческую ипотеку и смещают фокус населения в сторону субсидируемых программ и арендного жилья. Но разве могут высокие коммерческие ставки, в сущности, решить проблему жилищного обеспечения населения?

Динамика цен на жилье и доступность

Рост объемов кредитования в 2024 году, несмотря на высокие ставки, совпал с ажиотажным ростом цен на жилье, особенно в столице. К концу 2024 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Минске достигла 1590 долларов США (в эквиваленте). Этот показатель сопоставим с историческими пиками, достигнутыми более десяти лет назад, и свидетельствует о двузначном росте цен за год. Анализ доступности жилья (соотношение стоимости жилья к доходам) показывает, что при средней заработной плате по стране, покупка жилья на рыночных условиях остается крайне сложной задачей для большинства домохозяйств. Ужесточение условий кредитования (LTV 80%) дополнительно увеличивает финансовую нагрузку на покупателя, требуя значительных собственных средств. Таким образом, несмотря на рост объемов выдачи кредитов, доступность жилья для массового сегмента снижается, что усиливает социальную роль государственных программ.

Анализ проблем и стратегических сдвигов в государственной жилищной политике

Стратегия государства на 2024–2025 годы четко прослеживается: обеспечить макроэкономическую стабильность и сдерживание инфляции за счет регулирования кредитного потока, даже ценой замедления строительства в столице и сокращения доли прямой господдержки.

Институциональные проблемы рынка

Ключевым институциональным препятствием на пути к формированию зрелого ипотечного рынка в РБ является отсутствие полноценного вторичного ипотечного рынка.

1. Слабое применение института закладной: Правовая основа для секьюритизации ипотечных активов существует, но этот механизм не работает на практике. Отсутствие стандартизации ипотечных портфелей, низкая ликвидность самих закладных и отсутствие специализированных ипотечных агентств делают невозможным перераспределение рисков и привлечение долгосрочных инвестиций в ипотечный сектор через фондовый рынок.
2. Риски для банков: В условиях, когда банки вынуждены держать выданные ипотечные кредиты на своих балансах до полного погашения, они сталкиваются с риском ликвидности (средства «замораживаются» на 15–25 лет) и процентным риском (риском изменения стоимости фондирования на протяжении срока кредита).

Эта институциональная слабость вынуждает государство брать на себя функции рефинансирования и дотирования, что противоречит долгосрочной цели построения устойчивой рыночной системы. И что же из этого следует? А следует из этого то, что без создания механизма перепродажи ипотечных прав банки будут всегда зависеть от государственного фондирования, а не от частных инвесторов.

Последствия ужесточения регулятивной политики

В 2024 году НБРБ и Правительство активно использовали административные и регулятивные меры для контроля за рынком. Ключевой мерой стало введение территориального принципа для выдачи популярных льготных кредитов, таких как «Ипотека Экспресс». Заемщики, состоящие на учете нуждающихся, теперь могут улучшать жилищные условия только в том населенном пункте, где они зарегистрированы.

Анализ последствий: Эта мера была стратегически направлена на сдерживание инфляции (ограничение потока дешевых кредитных средств, концентрировавшихся в Минске) и регулирование миграции (стимулирование спроса в регионах).

Результаты регулятивного воздействия уже заметны в статистике ввода жилья за январь-октябрь 2024 года:

• Общий ввод жилья в эксплуатацию: 2,98 млн. м² (снижение на 0,2% к 2023 г.).
• Падение ввода жилья в Минске: 27,3%.
• Рост ввода жилья в сельской местности: +13,5%.

Эти данные подтверждают, что государство сознательно пошло на сокращение темпов строительства в столице, чтобы перераспределить ресурсы и сдержать ценовой ажиотаж.

Стратегический пересмотр планов на 2025 год

Наиболее красноречивым свидетельством изменения государственной стратегии является пересмотр планов жилищного строительства на 2025 год.

Показатель	2024 год (План/Факт)	2025 год (План)	Динамика
Общий ввод жилья	4,39 млн. м² (факт)	4,5 млн. м²	Незначительный рост
Доля жилья с господдержкой (для нуждающихся)	32,5%	19,7%	Резкое снижение (на 12,8 п.п.)
Арендное жилье	427,4 тыс. м² (факт)	Более 440 тыс. м²	Приоритетное развитие

Резкое снижение запланированной доли жилья, построенного с господдержкой, на 2025 год (с 32,5% до 19,7%) означает, что Правительство сокращает прямое бюджетное финансирование и директивное кредитование. Эта политика, по сути, вынуждает население искать альтернативные, рыночные механизмы для решения жилищного вопроса, одновременно повышая ответственность банков за управление собственными кредитными рисками. В качестве ключевой альтернативы ипотеке вводится акцент на развитие арендного жилья (муниципальные доходные дома).

Эта мера направлена на повышение доступности жилья для граждан, которые не могут позволить себе покупку по высоким коммерческим ставкам или не попадают под критерии льготного кредитования.

Перспективные механизмы устойчивого развития ипотечного кредитования

Устойчивое развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь в условиях сокращения льготного финансирования требует внедрения механизмов, которые привлекают долгосрочные частные сбережения и стимулируют формирование ликвидного фондового рынка.

Государственная система жилищных строительных сбережений (ЖСС)

Одной из наиболее перспективных инициатив, направленных на снижение долгосрочных рисков для заемщиков и банков, является Государственная система жилищных строительных сбережений (ЖСС), запущенная «Беларусбанком» на основании Указа Президента № 382 от 2020 года.

Суть ЖСС заключается в накоплении гражданином средств в течение определенного периода с последующим получением жилищного кредита по заранее оговоренной льготной ставке. Система структурирована следующим образом (при СР = 9,75%):

Характеристика	Параметр	Условия расчета
Срок накопления (Планируемый)	26, 38 или 62 месяца	Определяет срок кредита
Процент по депозиту (Накопление)	7,75%	СР - 2 п.п.
Государственная «премия»	0,975 п.п. (начисляется ежемесячно)	10% от СР
Процент по кредиту (После накопления)	10,75%	СР + 1 п.п.
Срок кредита	7, 10 или 15 лет	Зависит от срока накопления

Система ЖСС решает несколько ключевых задач: она стимулирует накопления, снижает процентный риск для заемщика (ставка 10,75% против 18,5% на вторичном рынке) и привлекает долгосрочные пассивы для банка, что критически важно для фондирования. Жесткие условия для жителей Минска (требующие более длительного срока накопления) также соответствуют общей стратегии по регулированию столичного рынка.

Развитие рынка ипотечных облигаций

Для преодоления институционального барьера, связанного с отсутствием вторичного рынка, необходимо активировать использование инструмента ипотечных облигаций, основанных на закладных. Ипотечная облигация — это ценная бумага, обеспеченная пулом ипотечных активов (закладных), которую банк может выпускать и продавать инвесторам.

Механизмы стимулирования:

1. Налоговые льготы: Предоставление налоговых льгот для физических лиц и пенсионных фондов, инвестирующих в ипотечные облигации. Это сделает облигации конкурентоспособными по отношению к традиционным банковским депозитам.
2. Создание государственного ипотечного агентства: Учреждение специализированного агентства, которое будет заниматься выкупом стандартизированных пулов закладных у коммерческих банков и выпускать обеспеченные ими облигации. Это обеспечит ликвидность банков и стандартизирует процесс секьюритизации.
3. Развитие электронных закладных: Активное внедрение бездокументарной формы закладной снизит операционные и транзакционные издержки для банков и инвесторов.

Применимость международного опыта

Опыт стран-членов Евразийского экономического союза (ЕАЭС), например, Казахстана и России, показывает успешное функционирование национальных ипотечных агентств (АО «Казахстанская ипотечная компания», ДОМ.РФ в РФ), которые централизованно занимаются рефинансированием ипотечных кредитов, привлекая средства с фондового рынка. Применительно к Республике Беларусь, наиболее актуальным является опыт создания модели двухзвенной ипотеки, где первое звено (коммерческие банки) занимается выдачей кредитов, а второе звено (Ипотечное агентство) — их рефинансированием через выпуск облигаций. Реализация этой модели, совмещенная с развитием ЖСС, позволит постепенно уйти от доминирования директивного кредитования и создать подлинно устойчивый рыночный механизм.

Заключение и выводы

Рынок ипотечного кредитования в Республике Беларусь в 2023–2025 гг. находится на переломном этапе. Динамика характеризуется парадоксальным сочетанием: с одной стороны, наблюдается рост объемов выдачи кредитов (+50% в 2024 г.) и рост цен на жилье (до $1590/м² в Минске), с другой — происходит стратегическое ужесточение регулятивной политики НБРБ и Правительства.

Ключевые выводы исследования:

1. Правовая основа и господдержка: Система глубоко зависит от административных решений, что подтверждено введением Указа № 95 от 2025 г., который унифицировал поддержку и ограничил доступ к льготному кредитованию через долевое строительство.
2. Макроэкономические ограничения: Доступность коммерческой ипотеки низка (ставки до 18,5% годовых при СР 9,75%), а ужесточение требований (LTV до 80%) ограничивает спрос, особенно на вторичном рынке.
3. Институциональные проблемы: Главным системным недостатком является неразвитость вторичного ипотечного рынка и неактивное применение института закладной, что сковывает ликвидность банков и препятствует привлечению долгосрочных инвестиций.
4. Стратегический сдвиг: Государство сознательно снижает долю прямого субсидирования (план по льготному жилью сокращен с 32,5% до 19,7% на 2025 г.) и использует регулятивные меры (территориальный принцип) для сдерживания инфляции и перераспределения строительных ресурсов в регионы. Альтернативным инструментом повышения доступности жилья становится развитие арендного фонда.

Реалистичные рекомендации для устойчивого развития:

Для достижения долгосрочной устойчивости рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь необходимо реализовать комплекс мер, направленных на развитие рыночных механизмов фондирования:

1. Приоритет ЖСС: Ускорить популяризацию и развитие Государственной системы жилищных строительных сбережений (ЖСС). Это наиболее эффективный инструмент, который одновременно стимулирует личные накопления и обеспечивает банки долгосрочными ресурсами по контролируемой ставке.
2. Активизация Закладной и Секьюритизация: Создать нормативно-правовую и институциональную базу для полноценного функционирования вторичного рынка ипотеки. Это включает стандартизацию ипотечных продуктов, активное внедрение электронных закладных и создание специализированного Ипотечного агентства для выкупа и рефинансирования ипотечных активов через выпуск ипотечных облигаций.
3. Стимулирование Инвестиций: Ввести налоговые льготы для отечественных инвесторов (физических лиц, страховых и пенсионных фондов), приобретающих ипотечные облигации, что обеспечит приток частного капитала в жилищную сферу, снизив нагрузку на государственный бюджет.

Успех реформ будет зависеть от способности государства завершить переход от директивного управления к созданию прозрачных, рыночных институтов, способных самостоятельно привлекать долгосрочные ресурсы для финансирования жилищного строительства.

Список использованной литературы

1. Банковский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 3.10.2000 г. одобр. Советом Республики 12.10.2000 г.: текст Кодекса по состоянию на 10 февр. 2012 г. — Минск: Амалфея, 2010. — 107 с.
2. Деньги, кредит, банки: учебник / Г.И. Кравцова, Г.С. Кузьменко, О.И. Румянцева [и др]; под ред. проф. Г.И. Кравцовой. — Минск: БГЭУ, 2007. — 444 с.
3. Тарасов В.И. Деньги, кредит, банки: учеб. пособие / В.И. Тарасов. — Минск: Мисанта, 2003. — 512 с.
4. Владимирова М.П., Козлов А.И. Деньги, кредит, банки: учебное пособие / под ред. М.П. Владимировой. — М.: КноРус, 2006. — 288 с.
5. Дорох Е.Г. Банковское жилищное кредитование. Ипотека / Е.Г. Дорох. — Мн.: Мисанта, 2005. — 184 с.
6. Развитие розничного банковского бизнеса в регионах России / А. Мурычев // Вестник ассоц. Белорус. Банков. — Минск, 2004. — №27.
7. Беларусбанк повысил проценты по ипотеке: на сколько выросли ставки в 2025 году // itut.by. URL: [адрес не указан в источнике] (дата обращения: 08.10.2025).
8. Рынок недвижимости Беларуси в 2024 году и начале 2025: ипотечные ставки и охлаждение после бума // dolevoe.by. URL: [адрес не указан в источнике] (дата обращения: 08.10.2025).
9. Новое жильё 2024. Что говорит статистика? // Prometr.by. URL: [адрес не указан в источнике] (дата обращения: 08.10.2025).
10. В Беларуси с 2021 по 2024 год ввели в эксплуатацию более 1786 млн кв.м общей площади электродомов // mas.gov.by. URL: [адрес не указан в источнике] (дата обращения: 08.10.2025).
11. «Беларусбанк» рассказал о выдаче ипотечных кредитов в 2024 году // REFORM.by. URL: [адрес не указан в источнике] (дата обращения: 08.10.2025).
12. В Беларуси строят меньше жилья, чем планируют – Белстат // Tochka.by. URL: [адрес не указан в источнике] (дата обращения: 08.10.2025).
13. «Об ипотеке» – тематические подборки НПА на Pravo.by. URL: [адрес не указан в источнике] (дата обращения: 08.10.2025).
14. ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ «ОБ ИПОТЕКЕ» // sb.by. URL: [адрес не указан в источнике] (дата обращения: 08.10.2025).
15. Что такое закладная? // Юридическая компания ЮРИДЭКС: jurisprudent.by. URL: [адрес не указан в источнике] (дата обращения: 08.10.2025).
16. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛЬЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛА // Белорусский государственный университет: bsu.by. URL: [адрес не указан в источнике] (дата обращения: 08.10.2025).