Договор аренды с условием выкупа имущества в российском гражданском праве: правовая природа, существенные условия и актуальная судебно-арбитражная практика

метки: Право, Договор, Условие, Имущество, Аренда, Российский, Переход, Федерация

Введение: Актуальность, цели и задачи исследования

Институт договора аренды, включающего условие о последующем выкупе арендованного имущества арендатором, закрепленный в статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), занимает центральное место в современном гражданском обороте. Его актуальность обусловлена потребностью хозяйствующих субъектов в гибких механизмах приобретения дорогостоящего имущества (оборудование, транспорт, недвижимость) с отсрочкой платежа и возможностью оценки его эксплуатационных качеств в процессе пользования. Именно поэтому, в современных экономических условиях, этот инструмент приобретает стратегическое значение для оптимизации капитальных затрат.

По своей сути, договор аренды с правом выкупа представляет собой тонко настроенный юридический инструмент, который, с одной стороны, обеспечивает временное пользование имуществом, а с другой – устанавливает правовой фундамент для окончательного перехода права собственности. Именно эта двойственная природа порождает сложность его правовой квалификации, обуславливая необходимость детального анализа его существенных условий и порядка исполнения.

Цель настоящего исследования состоит в проведении глубокого юридического анализа института договора аренды с условием выкупа, определении его правовой природы как смешанного договора, выявлении существенных условий, обеспечивающих его действительность, и исследовании наиболее актуальной судебно-арбитражной практики по спорным вопросам его применения.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие из договора аренды с правом выкупа, регулируемые статьей 624 ГК РФ и нормами о договорах аренды и купли-продажи. Предметом исследования выступают нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие данные отношения, а также правовые позиции Верховного Суда РФ (ВС РФ) и арбитражных судов округов.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Раскрыть правовую природу договора как смешанного и провести его отграничение от смежных конструкций (лизинга, купли-продажи в рассрочку).
2. Выявить существенные условия договора, акцентируя внимание на требовании о согласовании выкупной цены.
3. Проанализировать требования к форме договора и необходимость его государственной регистрации для различных видов имущества.
4. Исследовать актуальную судебную практику по вопросам зачета арендных платежей и последствий прекращения договора без осуществления выкупа.

Глава 1. Теоретико-правовой анализ института договора аренды с правом выкупа

Понятие и правовая квалификация договора аренды с правом выкупа (ст. 624 ГК РФ)

Договор аренды с правом выкупа — это конструкция, предусмотренная статьей 624 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает возможность перехода права собственности на арендованное имущество к арендатору. Пункт 1 данной статьи гласит, что «в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены».

Договор займа и кредитный договор в гражданском праве РФ: правовая ...

... с заключением, исполнением и прекращением договоров займа и кредитного договора. Предмет исследования: Нормативно-правовые акты, регулирующие заемные и ... кредитные обязательства (ГК РФ, ФЗ «О потребительском кредите (займе)»), доктринальные положения гражданского права, а также акты толкования и применения права ...

С точки зрения юридической квалификации, данный договор не является чисто арендным и не является чистым договором купли-продажи. Он представляет собой смешанный договор в значении, установленном статьей 421 ГК РФ (Принцип свободы договора).

Смешанным он признается потому, что содержит в себе элементы, присущие двум различным типам договоров, предусмотренных законом:

1. Элемент аренды (Глава 34 ГК РФ): На период действия договора арендатор получает имущество во временное владение и пользование за плату (арендную плату).
2. Элемент купли-продажи (Глава 30 ГК РФ): Договор содержит твердое намерение сторон о последующем отчуждении имущества, выраженное через условие о выкупной цене и порядке перехода права собственности.

Ключевой теоретический вывод о правовой природе договора был сформулирован в судебной практике. Так, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» четко подчеркнуло: к договору аренды с правом выкупа применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 ГК РФ), но не положения о его исполнении или содержании (за исключением существенного условия о цене).

И что из этого следует? Таким образом, на этапе пользования имуществом к отношениям сторон применяются преимущественно нормы об аренде, а на этапе реализации права выкупа — нормы о купле-продаже (в части формы и регистрации перехода права собственности).

Сравнительно-правовой анализ договора аренды с выкупом и договора финансовой аренды (лизинга)

Институт лизинга (финансовой аренды), регулируемый статьей 665 ГК РФ и Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)», является наиболее близким, но не тождественным договором аренды с правом выкупа. Различия между ними носят принципиальный характер и важны для квалификации правоотношений.

Критерий сравнения	Договор аренды с правом выкупа (ст. 624 ГК РФ)	Договор финансовой аренды (Лизинг, ст. 665 ГК РФ)
Правовая природа	Смешанный договор (аренда + купля-продажа).	Самостоятельный вид договора аренды, имеющий публично-правовое регулирование.
Субъектный состав	Двухсторонние отношения: Арендодатель → Арендатор.	Трехсторонние отношения по общему правилу: Продавец → Лизингодатель → Лизингополучатель.
Цель приобретения	Имущество уже принадлежит арендодателю.	Лизингодатель приобретает имущество специально для передачи лизингополучателю.
Условие о выкупе	Выкуп — это право арендатора (если иное не предусмотрено).	Выкуп может быть как правом, так и обязанностью лизингополучателя (зависит от условий договора и ФЗ о лизинге).
Специальное регулирование	Применяются общие нормы ГК РФ об аренде и купле-продаже.	Применяется специальный Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)».

Ключевое отличие заключается в субъектном составе и цели сделки. Если лизинг изначально предполагает инвестиционную деятельность, связанную с приобретением имущества лизингодателем по указанию лизингополучателя, то договор аренды с правом выкупа является простой двухсторонней сделкой по предоставлению уже имеющегося имущества во временное пользование с потенциальной продажей.

Отграничение от договора купли-продажи с рассрочкой платежа

Договор аренды с выкупом также необходимо четко отграничивать от договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа (ст. 488, 489 ГК РФ).

Принципиальная разница заключается в моменте перехода права собственности и правовом режиме владения имуществом:

1. Купля-продажа в рассрочку: Право собственности на товар, как правило, переходит к покупателю уже в момент передачи (если иное не установлено договором или законом), даже если оплата происходит частями. Покупатель владеет имуществом как собственник, неся риск случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК РФ).
2. Аренда с правом выкупа: Арендатор владеет имуществом на титуле арендатора (титул временного владельца), а собственником остается арендодатель. Право собственности переходит к арендатору только после внесения всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

   До этого момента арендатор не вправе отчуждать имущество третьим лицам (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21).

Таким образом, арендатор по ст. 624 ГК РФ несет меньшую правовую нагрузку и финансовые риски, связанные с владением, до момента полного исполнения своих обязательств по выкупу. Но разве не является это ключевым преимуществом для тех, кто хочет протестировать дорогостоящий актив перед его окончательным приобретением?

Глава 2. Существенные условия и особенности оформления договора

Предмет договора и условие о выкупной цене

Договор аренды с правом выкупа, будучи смешанным, должен содержать все существенные условия, присущие как аренде, так и купле-продаже.

1. Предмет договора (Аренда):

Как и для любого договора аренды, существенным условием является предмет договора (ст. 607 ГК РФ).

Должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. В противном случае договор считается незаключенным.

2. Условие о выкупной цене (Купля-продажа):

Критически важным и уникальным для данной конструкции является условие о выкупной цене арендованного имущества. Согласно статье 624 ГК РФ, выкупная цена признается существенным условием.

Несогласование выкупной цены влечет за собой признание договора незаключенным в части условия о выкупе. Это означает, что договор продолжает действовать как обычный договор аренды, но правовая возможность для арендатора стать собственником имущества исчезает.

Ключевой аналитический момент: Неприменимость п. 3 ст. 424 ГК РФ
В общем случае, если цена в договоре купли-продажи не согласована, применяется диспозитивная норма п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которой цена определяется по аналогии с обычно применимыми ценами на аналогичные товары. Однако судебная практика категорически отвергает применение этой нормы к условию о выкупной цене в договоре аренды с выкупом.

Обоснование: Выкупная цена является существенным условием в силу прямого указания закона (ст. 624 ГК РФ).

Если закон требует обязательного согласования условия, его отсутствие не может быть восполнено диспозитивной нормой. Несогласование цены свидетельствует об отсутствии воли сторон на сделку купли-продажи, что подтверждается, например, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 21 мая 2015 г. № Ф09-1440/15.

Таким образом, стороны обязаны четко зафиксировать в договоре размер выкупной цены, либо порядок ее однозначного определения (например, формула расчета), иначе условие о выкупе будет недействительным. Что здесь упускается? Точный порядок определения цены должен быть прописан таким образом, чтобы исключить необходимость дополнительных переговоров или соглашений в будущем, поскольку любая неопределенность в данном вопросе может быть интерпретирована судом как отсутствие воли на отчуждение.

Форма договора и требования о государственной регистрации

Требования к форме и регистрации договора аренды с правом выкупа регулируются пунктом 3 статьи 609 ГК РФ, который устанавливает: «Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору… заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества».

1. Движимое имущество

Для движимого имущества (например, транспортные средства, оборудование) специального требования о государственной регистрации не установлено. Договор аренды с правом выкупа заключается в простой письменной форме.

2. Недвижимое имущество

Требования к недвижимости регулируются более строго:

• Форма: Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
• Государственная регистрация аренды: Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Регистрация условия о выкупе: Само условие о праве выкупа не регистрируется как отдельное обременение права собственности арендодателя. Регистрируется только обременение в виде аренды.
• Регистрация перехода права собственности: Переход права собственности от арендодателя к арендатору (после внесения всей выкупной цены) подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

  Без этой регистрации право собственности не возникает.

Таким образом, для недвижимости договор юридически «распадается» на две части: регистрируемый договор аренды (если срок более года) и нерегистрируемое условие о выкупе, которое реализуется через последующую регистрацию перехода права собственности.

Глава 3. Актуальные проблемы исполнения и судебная практика по спорным вопросам

Порядок зачета арендных платежей в выкупную цену

Одним из ключевых практических вопросов, возникающих при исполнении договора аренды с правом выкупа, является возможность зачета ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены.

Пункт 2 статьи 624 ГК РФ предоставляет сторонам право самостоятельно урегулировать этот вопрос: «Законом или договором может быть установлено, что на выкупную цену засчитывается ранее выплаченная арендная плата».

Разграничение платежей:
Судебная практика (например, Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 № 12102/04) проводит четкое разграничение между двумя видами платежей, которые могут входить в общий поток денежных средств, уплачиваемых арендатором:

1. Арендная плата: Плата за пользование имуществом в течение определенного периода.
2. Выкупная цена: Плата за приобретение имущества в собственность.

Если договор не содержит четкого указания о зачете, то по умолчанию вся арендная плата считается платой за пользование, и ее зачет в выкупную цену не допускается.

Условие реализации зачета:
Условие о зачете ранее внесенной арендной платы в счет выкупной стоимости может быть реализовано только в случае, если выкуп имущества фактически осуществлен. Если стороны договорились, что часть ежемесячного платежа является арендной платой, а часть – авансом в счет будущей выкупной цены, то эта часть, относящаяся к выкупу, должна быть учтена при финальном расчете.

Правовые последствия прекращения договора аренды без выкупа

Наиболее острые споры в арбитражной практике возникают в ситуациях, когда договор аренды прекращается (например, по истечении срока или из-за нарушения), но право собственности на имущество к арендатору так и не перешло. Вопрос, который требует разрешения: имеет ли арендатор право требовать возврата тех платежей, которые он, по его мнению, вносил в счет выкупной цены?

Исторически судебная практика исходила из того, что, если выкуп не состоялся, все внесенные платежи считаются арендной платой, если иное не было четко прописано в договоре. Однако новейшие правовые позиции Верховного Суда РФ внесли существенные коррективы в этот подход, усиливая защиту интересов добросовестного арендатора-покупателя. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20.08.2024 №50-КГ24-5-К8 детально проработало ситуацию последствий невыкупа.

Ключевой УИП: Актуальная позиция Верховного Суда РФ (2024 г.)
Суть позиции ВС РФ: В случае прекращения договора аренды с правом выкупа без перехода права собственности к арендатору, арендатор вправе требовать возврата той части внесенных платежей, которая по существу предназначалась для погашения выкупной цены.

Суд подчеркнул, что разграничение платежей (плата за пользование vs. плата за приобретение) должно основываться не только на формальном наименовании в договоре, но и на его экономическом содержании. Если по расчету сторон часть платежей явно превышает среднюю рыночную ставку аренды и фактически направлена на досрочную выплату стоимости имущества, эти суммы должны быть возвращены арендатору.

Обоснование: Если арендодатель, получив платежи, направленные на выкуп, сохраняет за собой право собственности на имущество и при этом оставляет себе деньги, предназначенные для его продажи, это ведет к неосновательному обогащению арендодателя (ст. 1102 ГК РФ).

Эта позиция Верховного Суда РФ имеет важнейшее прецедентное значение, поскольку обязывает суды глубоко анализировать структуру платежей по договору аренды с выкупом и защищать интересы арендатора, который по тем или иным причинам не смог реализовать свое право на приобретение.

Заключение

Институт договора аренды с условием выкупа имущества, закрепленный в статье 624 ГК РФ, является сложной и многогранной конструкцией российского гражданского права. Проведенный анализ подтвердил его смешанную правовую природу, сочетающую элементы аренды и купли-продажи, что обуславливает применение к нему совокупности норм обеих глав Гражданского кодекса, с учетом специальных правил о форме и регистрации (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Ключевые теоретические и практические выводы исследования заключаются в следующем:

1. Правовая квалификация: Договор является смешанным, и к нему не применимы положения ГК РФ об исполнении договора купли-продажи (Информационное письмо ВАС РФ № 66), что принципиально отличает его от купли-продажи в рассрочку. Также выявлены четкие критерии отграничения от договора финансовой аренды (лизинга), связанные с субъектным составом и целью приобретения имущества.
2. Существенные условия: Для действительности условия о выкупе необходимо безусловное согласование выкупной цены. Отсутствие этого условия влечет незаключенность договора в части выкупа, при этом судами категорически отвергается возможность восполнения этой цены диспозитивной нормой п. 3 ст. 424 ГК РФ.
3. Исполнение и последствия: Возможность зачета арендных платежей в выкупную цену является правом сторон и должна быть четко зафиксирована в договоре. Наибольшую практическую значимость имеет новейшая правовая позиция Верховного Суда РФ (2024 г.), которая установила право арендатора на возврат той части внесенных платежей, которая была направлена на погашение выкупной цены, в случае прекращения договора без перехода права собственности. Это решение направлено на предотвращение неосновательного обогащения арендодателя и укрепляет диспозитивную защиту интересов арендатора.

В целом, договор аренды с правом выкупа остается гибким и востребованным инструментом, однако его эффективное использование требует от сторон и правоприменителей строгого соблюдения требований к форме, регистрации (для недвижимости) и, самое главное, точному согласованию выкупной цены. Необходимость дальнейшего развития судебного толкования связана с унификацией подходов к доказыванию экономического содержания платежей в рамках смешанных договоров, что может стать предметом отдельного исследования в области последствий прекращения договора.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ, от 14.03.2020 N 1-ФКЗ) // Российская газета. – 25 декабря 1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – №32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 624. Выкуп арендованного имущества [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2005) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – №1 (часть 1).

   – Ст. 14.

6. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах» (ред. от 06.06.2003) // Собрание законодательства РФ. – 1995. – N 10. – Ст. 823.
7. Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 N 167-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1995. – N 47. – Ст. 4471.
8. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 N 22-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1997. – N 5. – Ст. 610.
9. Положение об аренде участков лесного фонда, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24.03.1998 N 345 // Собрание законодательства РФ. – 1998. – N 14. – Ст. 1585.
10. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.1998 N 7527/97 // Вестник ВАС РФ. – 1998. – N 9. – С. 11.
11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. – 2002. – N 3. – С. 24.
12. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2004 по делу N Ф09-2030/04-ГК [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.10.2005 по делу N КГ-А41/9692-05 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
14. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.04.2000 по делу N А56-31247/99.
15. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2000 N 9263/99. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.08.2000 N 9256/99.
16. Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство. – 2000. – № 7.
17. Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. – 2007. – № 1.
18. Энциклопедия судебной практики. Аренда. Выкуп арендованного имущества (Ст. 624 ГК) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».
19. Аренда транспортного средства с выкупом: кто должен вернуть деньги? Верховный суд разбирался в ситуации [Электронный ресурс] // Омская юридическая компания. – Режим доступа: https://omskaur.ru.
20. Выкуп недвижимости по договору аренды возможен, если согласованы его условия [Электронный ресурс] // Экономика и жизнь. – Режим доступа: https://eg-online.ru.
21. Договор аренды с выкупом: как правильно оформить [Электронный ресурс] // Контур. – Режим доступа: https://kontur.ru.
22. Договор аренды с правом выкупа: правовые основы [Электронный ресурс] // OS1. – Режим доступа: https://os1.ru.
23. Отличие аренды с правом выкупа от лизинга [Электронный ресурс] // Сравни.ру. – Режим доступа: https://sravni.ru.
24. Чем аренда отличается от лизинга [Электронный ресурс] // Банки.ру. – Режим доступа: https://banki.ru.
25. Что такое аренда с правом последующего выкупа, и как её оформить [Электронный ресурс] // ДомКлик. – Режим доступа: https://domclick.ru.
26. Зачет арендных платежей в выкупную стоимость [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
27. Можно ли включать выкупную цену имущества в арендные платежи [Электронный ресурс] // Law.ru. – Режим доступа: https://law.ru.
28. Организацией (арендатор на ОСНО) заключен договор аренды техники с правом выкупа… [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».
29. Арендная плата включается в выкупную стоимость: как отразить в учете [Электронный ресурс] // Главбух. – Режим доступа: https://glavbukh.ru.
30. Договор аренды с правом выкупа [Электронный ресурс] // Главбух. – Режим доступа: https://glavbukh.ru.