Совершенствование системы управления рисками ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк России» в современных условиях

метки: Ипотечный, Заемщик, Кредитный, Сбербанк, Система, Рубль, Например, Ставка

На 1 сентября 2025 года годовой темп роста портфеля ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) российских банков составил 3,6%, а общая задолженность физических лиц по ИЖК достигла 20,555 трлн рублей. Эти внушительные цифры ярко демонстрируют, что ипотечное кредитование остается одним из локомотивов российской экономики, оказывая колоссальное влияние на благосостояние миллионов граждан и стабильность финансовой системы. Однако столь динамичное развитие сопряжено с неизбежным накоплением и трансформацией рисков, которые требуют постоянного и глубокого анализа, а также адаптивных стратегий управления, ведь только так можно обеспечить долгосрочную устойчивость.

В условиях нестабильной макроэкономической среды, ужесточения регуляторной политики Центрального банка РФ и появления новых вызовов, задача совершенствования системы управления рисками ипотечного кредитования становится не просто актуальной, но критически важной. Неэффективное управление может привести к серьезным финансовым потерям для банков, ухудшению качества кредитного портфеля и даже системным кризисам, как показал опыт прошлых лет, демонстрируя необходимость превентивных мер.

Цель настоящей работы — разработать комплексные, инновационные и практически применимые рекомендации по совершенствованию системы управления рисками ипотечного кредитования на примере крупнейшего российского коммерческого банка, ПАО «Сбербанк России». Для достижения этой цели предстоит решить ряд задач: глубоко изучить теоретические основы и сущность ипотеки и риск-менеджмента; классифицировать и проанализировать основные виды ипотечных рисков с учетом российской специфики; рассмотреть современные методы и инструменты управления этими рисками; систематизировать правовое и регуляторное поле; оценить текущее состояние российского рынка ипотеки и выделить ключевые проблемы; а также провести детальный анализ особенностей управления рисками именно в Сбербанке.

Выбор ПАО «Сбербанк России» как объекта исследования обусловлен его доминирующим положением на ипотечном рынке (55,0% доли на июль 2025 года) и значимым влиянием на весь банковский сектор страны. Исследование его опыта и вызовов позволит выработать рекомендации, применимые не только для Сбербанка, но и для других участников рынка, способствуя повышению общей финансовой устойчивости. Научная новизна работы заключается в анализе последних статистических данных и регуляторных инициатив ЦБ РФ (включая макропруденциальные лимиты и надбавки, введение ипотечных МКК) с учетом их влияния на риск-менеджмент, а также в предложении рекомендаций, интегрирующих передовые технологии (ИИ) и лучшие международные практики в контексте российской специфики.

Сравнительный анализ зарубежных моделей ипотечного жилищного ...

... населения, минуя значительную часть рыночной волатильности. Российская смешанная модель ИЖК (2025): Структура, регулирование и риски Российская система ипотечного жилищного кредитования в 2025 году представляет ... и на этой основе разработать обоснованные, современные рекомендации по совершенствованию российской системы ИЖК, ориентированные на повышение ее устойчивости, прозрачности и доступности в ...

Теоретические основы и сущность ипотечного кредитования и управления рисками

Понятие ипотечного кредитования, его функции и значение

Ипотека — это не просто слово из мира финансов; это фундамент, на котором строятся мечты о собственном жилье для миллионов людей. В своей сущности, ипотека представляет собой разновидность кредита, выданного под залог недвижимого имущества, которое, в большинстве случаев, и приобретается на полученные заемные средства. Главное отличие ипотеки от других видов залога заключается в том, что недвижимость, выступающая обеспечением, остается во владении и пользовании должника на протяжении всего срока кредита. Кредитор же получает право удовлетворить свои денежные требования из стоимости этого заложенного имущества в случае неисполнения заемщиком своих обязательств.

Экономические и социальные функции ипотеки в Российской Федерации многогранны. С экономической точки зрения, ипотечное кредитование является мощным стимулом для строительной отрасли, обеспечивает мультипликативный эффект в смежных секторах экономики (производство стройматериалов, мебели, услуг ремонта), а также способствует увеличению инвестиционной активности. Для банков ипотека — это один из ключевых продуктов, формирующих значительную часть их кредитного портфеля и обеспечивающих стабильный процентный доход. С социальной стороны, ипотека играет решающую роль в решении жилищной проблемы, повышая доступность жилья для населения, улучшая качество жизни и способствуя формированию среднего класса.

Однако, стоит отметить тревожную тенденцию: средний срок ипотечного кредита в России неуклонно растет. По состоянию на 1 сентября 2025 года этот показатель достиг 25,6 лет, при этом на первичном рынке он составляет 27 лет, а на вторичном — 23,7 лет. В феврале 2025 года средний срок ипотеки вырос до 309,8 месяца (почти 26 лет), что стало одним из рекордных показателей. По итогам 2024 года средний срок ипотеки и вовсе составил 30 лет, увеличившись за год на семь лет (с 23 лет в 2023 году).

Этот рост несет серьезные социально-экономические последствия. Например, более половины новых ипотечных заемщиков (50%+) планируют выплачивать кредиты уже после выхода на пенсию, тогда как в 2022 году этот показатель составлял 39%. Это означает, что ипотека все чаще становится «пожизненным» обязательством, создавая дополнительную нагрузку на бюджеты домохозяйств в период, когда доходы, как правило, снижаются. И что из этого следует? Банкам необходимо пересмотреть свои подходы к андеррайтингу, учитывая не только текущую, но и будущую платежеспособность заемщиков в пенсионном возрасте, а также активно развивать продукты, позволяющие снижать финансовую нагрузку на домохозяйства в долгосрочной перспективе.

Конкурсное производство в системе арбитражного управления РФ: ...

... области арбитражного права и антикризисного управления. Глава 1. Теоретико-правовые основы конкурсного производства и его место в системе банкротства Понятие, цели и правовые ... и правовым режимам. Критерий сравнения Наблюдение / Финансовое оздоровление / Внешнее управление Конкурсное производство Главная цель Восстановление платежеспособности, сохранение бизнеса. Ликвидация должника, максимальное ...

Концепция банковских рисков и система управления ими

В мире финансов риск — это не просто угроза, а неотъемлемая часть любой деятельности, обещающей доход. В банковской деятельности риск определяется как вероятность возникновения неблагоприятных событий, которые могут привести к финансовым потерям, снижению прибыли или даже к банкротству. Ипотечное кредитование, в силу своей долгосрочности, масштабности и зависимости от множества внешних факторов, является одним из наиболее рискованных направлений банковской деятельности.

Система управления рисками представляет собой сложный, многоступенчатый процесс, нацеленный на идентификацию, оценку, мониторинг, минимизацию и контроль всех видов рисков, с которыми сталкивается банк. Этот процесс можно условно разделить на несколько ключевых этапов:

1. Идентификация рисков: На этом этапе выявляются все потенциальные источники рисков, которые могут повлиять на ипотечный портфель банка. Это могут быть как внутренние факторы (например, ошибки в андеррайтинге), так и внешние (макроэкономические шоки, изменения в законодательстве).
2. Оценка рисков: После идентификации риски количественно и качественно оцениваются. Используются различные метрики и модели для определения вероятности наступления рискового события и потенциального размера потерь. Например, для кредитного риска оценивается вероятность дефолта заемщика и величина потерь при дефолте.
3. Мониторинг рисков: Это непрерывный процесс отслеживания выявленных рисков, их динамики и эффективности применяемых мер по управлению. Мониторинг позволяет своевременно выявлять новые риски или изменение уровня существующих.
4. Минимизация (управление) рисков: На этом этапе разрабатываются и внедряются стратегии и инструменты для снижения негативного влияния рисков. Это может включать диверсификацию портфеля, хеджирование, страхование, установление лимитов и так далее.
5. Контроль рисков: Последний этап, который предполагает проверку соответствия системы управления рисками установленным политикам и процедурам, а также оценку эффективности всей системы в целом.

Эффективное управление ипотечными рисками играет центральную роль в стабилизации банковской системы.

Оно позволяет банкам предотвращать чрезмерный рост высокорискованных кредитов, который в противном случае может привести к увеличению просроченной задолженности и потенциальным кризисам ликвидности. Своевременное выявление и адекватная оценка рисков, а также применение комплексных стратегий их минимизации, не только защищают финансовую устойчивость отдельных кредитных организаций, но и способствуют общему здоровью и стабильности всей финансовой системы страны. Без надежной системы риск-менеджмента, ипотечный рынок, при всей своей привлекательности, превратился бы в источник системных угроз.

Обязательные резервы Банка России как инструмент денежно-кредитной ...

... величины и использование механизма усреднения, что повышает гибкость управления ликвидностью для банков. Общая формула расчета нормативной величины ОР Нормативная величина обязательных резервов ... общей суммы рублевых обязательных резервов. Это правило стимулирует банки поддерживать определенный уровень наличной ликвидности, доступной для клиентов. Универсализация и актуальный коэффициент усреднения ...

Классификация и анализ основных видов рисков ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование, будучи одним из наиболее сложных и долгосрочных банковских продуктов, аккумулирует в себе широкий спектр рисков. Инвесторы и кредиторы в этой сфере сталкиваются с четырьмя основными категориями рисков: кредитный риск, риск ликвидности, процентный риск и риск досрочного погашения. Однако, если копнуть глубже, спектр угроз гораздо шире и включает в себя рыночные, имущественные, законодательные и операционные риски, каждый из которых требует особого внимания и подходов к управлению. Большинство ипотечных рисков, таких как макроэкономические факторы, изменение ключевой ставки ЦБ РФ, инфляция или спад в экономике, относятся к систематическим, то есть влияют на весь рынок. Несистематические риски, напротив, специфичны для конкретного заемщика или объекта недвижимости.

Кредитный риск: сущность, факторы возникновения и методы оценки

Сердце любого банковского риска — это кредитный риск, или, как его еще называют, риск дефолта заемщика. Он возникает, когда клиент оказывается не в состоянии вернуть заемные средства (основной долг и проценты) в установленный договором период и в полном объеме. Последствия такого события для банка очевидны – это прямые финансовые потери.

Факторы, приводящие к возникновению кредитного риска, многообразны:

• Экономические кризисы: Резкое ухудшение экономической ситуации в стране или мире (например, снижение ВВП, рост безработицы) неизбежно ведет к снижению платежеспособности населения и бизнеса.
• Материальные трудности заемщика: Потеря работы, снижение доходов, болезнь, развод или другие личные обстоятельства могут подорвать финансовую стабильность даже самого ответственного плательщика.
• Неадекватная оценка платежеспособности: Ошибки в процессе андеррайтинга, недооценка финансовых обязательств заемщика или переоценка его доходов.

Оценка кредитного риска — это сложный процесс, который включает в себя как количественные, так и качественные методы. Банки используют скоринговые модели, анализируют кредитную историю заемщика, его доходы и расходы, а также соотношение долга к доходу (ПДН — показатель долговой нагрузки).

Актуальные данные по платежу по ипотеке в России вызывают серьезную обеспокоенность и являются ключевым фактором кредитного риска. По состоянию на ноябрь 2024 года, платеж по ипотеке для россиян, приобретающих жилье, составляет более 60% дохода семьи. Это значительно превышает комфортный уровень (30-35%), при котором зарплата семьи должна составлять около 368 тысяч рублей для комфортной оплаты кредита. В 2022 году около 62% ипотечных заемщиков отдавали не более 30% дохода семьи на погашение кредита, что показывает резкое ухудшение ситуации. Более того, средний платеж по рыночной ипотеке в феврале 2025 года достиг порядка 160 тысяч рублей, что для многих домохозяйств приближается к 100% дохода, делая такую ипотеку практически недоступной. Лишь по семейной ипотеке средний платеж составляет относительно комфортные 26% дохода семьи. Столь высокая долговая нагрузка значительно увеличивает вероятность дефолта, особенно при возникновении непредвиденных жизненных обстоятельств. Какой важный нюанс здесь упускается? Недооценка скрытой долговой нагрузки, не отраженной в официальных отчетах, может привести к искажению реальной картины ипотечного рынка и накоплению системных рисков.

Методы страхования кредитного риска коммерческих банков: сущность, ...

... прибыльным и более рискованным. Внутренние кредитные риски. Они непосредственно связаны с деятельностью банка и особенностями заемщика. Риски заемщика: Снижение доходов или потеря работы физическим ... специфику. Выявление актуальных тенденций, проблем и формулирование направлений совершенствования страхования кредитных банковских рисков в РФ. Структура работы построена таким образом, чтобы ...

Рыночные и процентные риски в ипотечном кредитовании

Рыночные и процентные риски — это две стороны одной медали, отражающие чувствительность ипотечного портфеля к динамике макроэкономических показателей.

Процентный риск — это риск финансовых потерь, возникающих из-за неблагоприятных изменений процентных ставок на рынке. Он проявляется, когда у банка возникает несовпадение сроков востребования его требований (кредитов) и обязательств (депозитов), или когда процентные ставки по активам и пассивам изменяются с неодинаковой скоростью. Например, если банк выдает долгосрочные ипотечные кредиты по фиксированной ставке, а стоимость его фондирования (привлечения средств) резко возрастает из-за повышения ключевой ставки ЦБ РФ, банк несет убытки.

Рыночный риск в контексте ипотеки преимущественно связан с внезапным и непредвиденным изменением цен на недвижимость. Падение цен на залоговое имущество снижает его ликвидационную стоимость, что уменьшает покрытие по кредиту и увеличивает потенциальные потери банка в случае реализации залога при дефолте заемщика.

Оба этих риска тесно связаны с решениями Центрального банка РФ. Ключевая ставка ЦБ РФ является основным инструментом денежно-кредитной политики, с помощью которого регулятор влияет на инфляцию, курс рубля и общую экономическую активность. Повышение ключевой ставки напрямую транслируется в рост процентных ставок по ипотечным кредитам, делая их менее доступными для населения. И наоборот, снижение ключевой ставки стимулирует снижение ставок по ипотеке, оживляя рынок. Влияние это не всегда мгновенное, но долгосрочная тенденция очевидна.

Риск ликвидности и риск досрочного погашения

Помимо кредитных и рыночных рисков, банки, работающие с ипотекой, сталкиваются с риском ликвидности и риском досрочного погашения, которые имеют свои особенности.

Риск ликвидности возникает, когда банк не в состоянии своевременно и в полном объеме исполнить свои финансовые обязательства перед кредиторами (например, вкладчиками или межбанковскими контрагентами).

В контексте ипотеки, этот риск может быть обусловлен двумя основными причинами:

1. Несбалансированность активов и пассивов по срокам: Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок (до 30 лет), тогда как ресурсная база банка часто формируется за счет краткосрочных и среднесрочных депозитов. Если вкладчики начинают массово изымать свои средства, а банк не может оперативно продать долгосрочные ипотечные активы или привлечь новое фондирование, возникает дефицит ликвидности.
2. Недостаточность высоколиквидных активов: Нехватка средств, которые можно быстро конвертировать в наличные без существенных потерь, для покрытия текущих обязательств.

Важно отметить, что в России кризис ликвидности, наблюдавшийся, например, во время мирового финансового кризиса 2008 года, был спровоцирован преимущественно внешними факторами, а не высокими ипотечными рисками. В 2008 году произошло резкое увеличение стоимости долгосрочных ресурсов для российских банков из-за оттока иностранного капитала, что привело к росту процентных ставок по ипотеке. Одновременно падение цен на нефть негативно сказалось на экономике страны и платежеспособности населения. Это пример того, как системные макроэкономические шоки могут спровоцировать кризис ликвидности, даже если качество ипотечного портфеля не является основной причиной.

Системный анализ и моделирование управления кредитным риском ...

... Базеля II. Главное изменение заключалось в переходе к количественному измерению рисков, что требовало от банков внедрения продвинутых внутренних рейтинговых систем (Internal Rating Based, IRB). ... системным кризисам. Системный подход к управлению рисками в коммерческом банке Системный анализ (СА) в управлении банковскими рисками позволяет рассматривать банк не как совокупность отдельных операций, а ...

Риск досрочного погашения (предоплаты) связан с тем, что заемщик может погасить ипотечный кредит раньше установленного срока. Для заемщика это, как правило, выгодно (снижение общей переплаты по процентам), но для банка это означает потерю части ожидаемой прибыли. Досрочное погашение снижает процентные доходы банка и создает необходимость реинвестирования полученных средств, что может быть затруднительно в условиях снижения процентных ставок на рынке. Этот риск становится особенно актуальным в периоды падения ставок, когда заемщики активно рефинансируют свои кредиты по более выгодным условиям.

Операционные, законодательные и имущественные риски

Помимо рассмотренных выше, существует ряд других значимых рисков, которые, хоть и не всегда приводят к прямым потерям, но могут серьезно повлиять на эффективность и устойчивость ипотечного кредитования.

Операционные риски — это риски потерь, возникающие из-за сбоев во внутренних процессах, системах, из-за человеческих ошибок или внешних событий. В ипотечном кредитовании это могут быть:

• Ошибки в оформлении документов (кредитных договоров, залоговых обязательств), что может привести к их недействительности.
• Сбои в информационных системах, обрабатывающих заявки или платежи.
• Мошенничество со стороны сотрудников банка или третьих лиц.
• Некорректная оценка залогового имущества или платежеспособности заемщика из-за недостаточной квалификации персонала.

Законодательные риски связаны с изменениями в правовом регулировании ипотеки, деятельности банков или жилищной сферы в целом. Например:

• Введение новых ограничений на процентные ставки или комиссии.
• Изменение правил оформления и регистрации залога, что может усложнить процесс взыскания.
• Принятие законов, ух��дшающих положение кредиторов или расширяющих права заемщиков (например, введение ипотечных каникул).
• Изменение налогового законодательства, влияющее на привлекательность ипотечных продуктов.

Имущественные риски непосредственно связаны с залоговым имуществом — объектом недвижимости. К ним относятся:

• Повреждение или утрата залогового имущества в результате стихийных бедствий (пожар, наводнение, землетрясение).
• Порча имущества из-за ненадлежащего ухода или действий третьих лиц.
• Снижение стоимости имущества в результате ухудшения его физического состояния или изменения рыночной конъюнктуры.

Хотя эти риски часто покрываются обязательным страхованием (особенно имущественные), они все равно представляют угрозу, так как страховое возмещение может не покрыть все потери, или процесс его получения может быть длительным и сложным. Эффективное управление этими рисками требует не только строгого соблюдения внутренних процедур и законодательства, но и постоянного мониторинга внешней среды.

Ипотечные риски в России: комплексный анализ, оценка и управление ...

... кредитов. Для банков процентный риск выражается в снижении маржинальности по уже выданным кредитам, если стоимость привлеченных средств растет быстрее, чем доходность ипотечного портфеля, или в риске досрочного погашения, когда заемщики рефинансируют кредиты ...

Современные методы и инструменты управления ипотечными рисками

Эффективное управление рисками в ипотечном кредитовании — это многогранный процесс, требующий комплексного подхода и применения разнообразных методов и инструментов. От тщательной проверки заемщика до сложных финансовых операций, каждый элемент системы направлен на минимизацию потенциальных потерь и обеспечение стабильности кредитного портфеля.

Андеррайтинг и оценка платежеспособности заемщика

Основа минимизации кредитного риска начинается задолго до выдачи кредита — на этапе андеррайтинга. Это комплексная процедура оценки потенциального заемщика и объекта залога, призванная убедиться в способности клиента своевременно и в полном объеме обслуживать свой долг.

Процесс андеррайтинга включает в себя несколько ключевых этапов:

1. Проверка платежеспособности заемщика: Банки тщательно изучают финансовое положение клиента. Для этого запрашиваются следующие документы:
   • Паспорт РФ и СНИЛС для подтверждения личности.
   • Заверенные работодателем копии трудовой книжки или справку по форме СТД-СФР (для электронных книжек) для подтверждения занятости и стажа.
   • Справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка) за последние полгода-год. Это позволяет оценить стабильность и размер заработка.
   • Могут учитываться дополнительные источники дохода: пенсионные начисления, доход от вкладов/инвестиций, сдачи недвижимости в аренду.
2. Проверка стабильности организации-работодателя: Банк анализирует не только доход клиента, но и надежность его места работы, чтобы оценить вероятность сохранения дохода в долгосрочной перспективе.
3. Установление ограничений: Одним из важнейших инструментов является установление нормативов, таких как отношение ежемесячных платежей к доходу (показатель долговой нагрузки — ПДН).

   Традиционно, этот показатель не должен превышать 45%, хотя в отдельных случаях, особенно для высокодоходных клиентов, могут быть исключения. Цель — убедиться, что заемщик не будет испытывать чрезмерную финансовую нагрузку.

Параллельно с оценкой заемщика проводится изучение данных о недвижимости, которая выступает в качестве залога. Банки проводят ее оценку независимыми экспертами, учитывая такие факторы, как локация, площадь, технические характеристики, наличие ремонта, год постройки, материалы здания и наличие дефектов. Оценка определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта, что критически важно для определения размера кредита и потенциальных потерь в случае реализации залога.

Залоговое обеспечение и страхование как механизмы снижения рисков

Залоговое обеспечение и страхование являются краеугольными камнями в системе управления ипотечными рисками, предоставляя банку дополнительную защиту и компенсируя возможные потери.

Ипотечный рынок Краснодарского края в 2024-2025 годах: комплексный ...

... подтверждает его значительный вклад в национальный рынок. Общий объем выданных ипотечных кредитов в России за январь-сентябрь 2025 года составил более 2,6 трлн рублей, что примерно на треть (33,3%) ...

Залоговое обеспечение в ипотеке — это сама приобретаемая недвижимость. Она выступает гарантией возврата кредита. В случае дефолта заемщика, банк имеет право реализовать залоговое имущество для погашения задолженности. Это существенно снижает кредитный риск, поскольку у банка есть материальное обеспечение, которое можно обратить в деньги.

Страхование играет не менее важную роль.

• Обязательное страхование заложенной недвижимости: В соответствии с законодательством РФ, страхование объекта недвижимости от рисков утраты или повреждения является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита. Это защищает интересы банка в случае наступления имущественного риска (пожар, затопление, стихийные бедствия), обеспечивая возмещение стоимости залога.
• Опциональное страхование жизни и здоровья: Страхование жизни и здоровья заемщика (включая потерю трудоспособности) не является обязательным по закону. Однако большинство банков настоятельно рекомендуют его оформление, а отказ от такого страхования часто приводит к увеличению процентной ставки по кредиту. Это связано с тем, что страхование жизни и здоровья компенсирует банку риск дефолта заемщика в случае его смерти или потери трудоспособности, что прямо влияет на кредитный риск.

Процесс оценки недвижимости для ипотеки является критически важным этапом. Он проводится независимыми оценочными компаниями, аккредитованными банком. Эксперты выезжают на объект, осматривают его, делают фотографии, изучают правоустанавливающие документы. В отчете об оценке указывается рыночная стоимость объекта (цена, по которой его можно продать на рынке) и ликвидационная стоимость (цена, по которой его можно быстро продать в случае необходимости).

Банк, как правило, выдает кредит на сумму, не превышающую определенный процент от оценочной стоимости (например, 70-80% от рыночной стоимости).

Это позволяет создать «подушку безопасности» на случай падения цен на недвижимость и покрыть издержки по реализации залога. Что находится «между строк»? Несмотря на кажущуюся очевидность, процесс оценки недвижимости скрывает в себе потенциал для манипуляций и необъективных данных, особенно в условиях нестабильного рынка, требуя от банков усиленного контроля и регулярной верификации оценочных компаний.

Хеджирование и секьюритизация ипотечных активов

Для управления более сложными, системными рисками, такими как процентный и риск ликвидности, банки используют продвинутые финансовые инструменты.

Хеджирование процентных рисков — это стратегия, направленная на защиту от неблагоприятных изменений процентных ставок. Банки, выдающие ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, особенно уязвимы к росту стоимости фондирования. Для минимизации этого риска применяются следующие инструменты:

• Процентные свопы (Interest Rate Swaps): Это соглашение между двумя сторонами об обмене будущими процентными платежами. Банк может обменять свои фиксированные процентные поступления от ипотечных кредитов на плавающие платежи, привязанные к рыночной ставке, что позволяет сбалансировать его процентные активы и пассивы.
• Процентные опционы (Cap, Floor, Collar):
  • Cap (ограничение сверху): Позволяет банку защититься от роста процентных ставок выше определенного уровня.
  • Floor (ограничение снизу): Защищает от падения ставок ниже определенного уровня (актуально для кредитов с плавающей ставкой).
  • Collar (коридор): Комбинация Cap и Floor, создающая диапазон, в котором процентные ставки не будут превышать или опускаться ниже установленных порогов.
• Эмиссия субординированных облигаций с переменным купоном: Привлечение средств путем выпуска облигаций, доходность по которым привязана к плавающей рыночной ставке. Это помогает сбалансировать пассивы с активами, генерирующими плавающую доходность.
• ГЭП-анализ (Gap Analysis) и метод дюрации: Это аналитические методы для оценки процентного риска. ГЭП-анализ сравнивает объем чувствительных к изменению ставок активов и пассивов по различным временным интервалам. Метод дюрации измеряет чувствительность стоимости портфеля к изменению процентных ставок.

Секьюритизация ипотечных активов — это мощный инструмент управления рисками и повышения ликвидности. Суть процесса заключается в следующем: банк объединяет множество ипотечных кредитов в пулы, а затем выпускает под эти пулы ценные бумаги (ипотечные ценные бумаги, например, облигации).

Небанковские финансово-кредитные организации Республики Беларусь ...

... организаций Республики Беларусь, сосредоточив внимание на законодательной базе 2025 года, динамике рынка (статистика 2024 года) и стратегических перспективах развития в условиях цифровой экономики. ... удовлетворения. Данное положение кардинально отличает ломбардный заем от классического потребительского кредита, где кредитор сохраняет право требования остатка долга. Данная норма выступает ...

Эти ценные бумаги продаются инвесторам на фондовом рынке.

• Диверсификация рисков: Банк передает часть кредитного риска инвесторам, диверсифицируя свой портфель.
• Высвобождение капитала: Продажа ценных бумаг позволяет банку высвободить капитал, который был «заморожен» в ипотечных кредитах, и использовать его для выдачи новых займов, тем самым увеличивая оборачиваемость капитала и доходность.
• Повышение ликвидности: Менее ликвидные ипотечные кредиты превращаются в высоколиквидные ценные бумаги.

Хотя секьюритизация широко используется в мировой практике, в России ее развитие имеет свои особенности, требующие доработки законодательной базы и формирования устойчивого рынка ипотечных ценных бумаг.

Привлечение поручителей и другие методы минимизации рисков

Помимо основных финансовых инструментов, банки используют и другие подходы для снижения ипотечных рисков.

Привлечение поручителей — один из старейших, но по-прежнему эффективных методов снижения кредитного риска. Поручитель, как правило, берет на себя солидарную или субсидиарную ответственность по кредиту. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком своих обязательств, банк имеет право требовать погашения долга с поручителя. Наличие надежного поручителя значительно повышает кредитоспособность заемщика в глазах банка, поскольку создает дополнительную гарантию возврата средств.

Помимо этого, банки активно используют:

• Формирование резервов на возможные потери по ссудам (РВПС): Это обязательная мера, регулируемая ЦБ РФ, которая позволяет банкам создавать финансовую «подушку безопасности» для покрытия потенциальных убытков по проблемным кредитам. Размер резервов зависит от качества кредитного портфеля и оценки рисков.
• Диверсификация портфеля: Распределение кредитов между различными группами заемщиков, регионами и типами недвижимости. Цель — избежать чрезмерной концентрации рисков в одном сегменте. Например, банк может ограничить долю ипотечных кредитов в одном регионе или на одном типе жилья.
• Мониторинг кредитного портфеля: Постоянный анализ качества ипотечного портфеля, выявление «тревожных звоночков» (например, задержки платежей, ухудшение финансового положения заемщика) и проактивная работа с проблемными кредитами.
• Установление внутренних лимитов и политик: Определение максимальных объемов выдачи кредитов с определенным уровнем риска, разработка строгих процедур принятия решений и контроля.

Комплексное применение этих методов позволяет банкам построить надежную систему управления ипотечными рисками, обеспечивая баланс между доходностью и безопасностью.

Правовое и регуляторное поле ипотечного кредитования в Российской Федерации

Сфера ипотечного кредитования в России жестко регулируется, что обусловлено ее социальной значимостью и потенциальным системным риском для финансовой стабильности. Законодательная база и политика Центрального банка РФ формируют каркас, внутри которого действуют все участники рынка.

Законодательные акты, регулирующие ипотечные отношения

Основу правового регулирования ипотечных отношений в России составляет несколько ключевых нормативных актов:

1. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Этот закон является фундаментом для всех ипотечных операций. Он определяет понятие ипотеки, устанавливает правила ее оформления, регистрации, реализации заложенного имущества, а также права и обязанности сторон договора. Закон четко регламентирует предмет ипотеки, порядок ее прекращения и особенности обращения взыскания на заложенное имущество.
2. Гражданский кодекс РФ (ст. 334): Гражданский кодекс РФ классифицирует ипотеку как отдельный вид залога и уточняет, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество. Он также содержит общие положения о залоге, которые применимы к ипотеке, если иное не установлено специальным законом.
3. Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»: Хотя этот закон регулирует широкий спектр потребительских кредитов, его отдельные положения распространяются и на кредитные договоры, обеспеченные ипотекой. В частности, он устанавливает требования к раскрытию информации о полной стоимости кредита (ПСК), порядку досрочного погашения, а также правам и обязанностям заемщика и кредитора.

Эти законы формируют комплексную правовую базу, которая направлена на защиту прав как заемщиков, так и кредиторов, а также на обеспечение прозрачности и стабильности ипотечного рынка.

Роль Центрального банка РФ в регулировании ипотечного рынка

Центральный банк РФ является ключевым регулятором финансовой системы страны, и его политика оказывает прямое и зачастую немедленное влияние на рынок ипотечного кредитования.

1. Ключевая ставка ЦБ РФ: Это основной инструмент денежно-кредитной политики, используемый для регулирования инфляции, курса рубля и общей экономической активности.
   • Повышение ключевой ставки приводит к увеличению стоимости привлечения средств для коммерческих банков, что, в свою очередь, транслируется в рост процентных ставок по ипотечным кредитам. Это делает ипотеку менее доступной, охлаждая рынок и сдерживая инфляцию.
   • Понижение ключевой ставки снижает стоимость фондирования для банков, способствуя удешевлению ипотеки и стимулированию спроса.
2. Макропруденциальные лимиты (МПЛ) и надбавки: ЦБ РФ активно использует макропруденциальное регулирование для снижения системных рисков в банковском секторе, связанных с чрезмерным ростом высокорискованных кредитов.
   • С 1 июля 2025 года ЦБ РФ установил МПЛ на выдачу ипотечных кредитов, ориентированных на сдерживание наиболее рискованных сегментов (например, кредиты со сроком более 30 лет, с первоначальным взносом менее 20% или с показателем долговой нагрузки (ПДН) свыше 50%).

     Цель этих мер — не ухудшить сложившуюся структуру выдач, а контролировать ее.

   • С 1 октября 2025 года ЦБ РФ впервые вводит МПЛ для кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости. Лимиты устанавливаются на уровне 25% при ПДН от 80% для ИЖС и при ПДН от 50% для нецелевых кредитов. Это направлено на снижение рисков в новых, менее регулируемых сегментах.
   • Макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по кредитам с низким первоначальным взносом были введены с 1 июня 2024 года и повышены с 1 марта 2025 года для ипотеки с ПДН >80% и первоначальным взносом от 10% до 15%. Эти надбавки увеличивают требования к капиталу банков, делая выдачу высокорискованных кредитов менее выгодной.

Эти меры ЦБ РФ направлены на создание более устойчивой ипотечной системы, предотвращая формирование «пузырей» и защищая банки от чрезмерных рисков, которые могут угрожать финансовой стабильности.

Новые участники рынка и регуляторные инициативы

Помимо прямого влияния на процентные ставки и внедрения макропруденциальных лимитов, Центральный банк РФ также активно работает над расширением круга участников рынка и совершенствованием механизмов защиты заемщиков.

1. Введение ипотечных микрокредитных компаний (МКК): С 22 октября 2025 года в России начинают действовать ипотечные МКК. Эти компании создаются с целью реализации государственных программ по расширению доступности жилья, особенно в регионах, и будут выдавать льготную ипотеку. ЦБ РФ будет осуществлять надзор за их деятельностью, что должно обеспечить определенный уровень контроля и безопасности. Для облегчения их адаптации к рынку, ЦБ РФ установил мораторий на применение к ипотечным МКК ограничения полной стоимости кредита (ПСК) до 31 марта 2026 года. Это является важным шагом в развитии ипотечного рынка, направленным на диверсификацию источников фондирования и расширение доступа к жилищному кредитованию.
2. Стандарт защиты ипотечных заемщиков: С 1 января 2025 года вступает в силу стандарт защиты ипотечных заемщиков, утвержденный ЦБ РФ. Этот стандарт призван минимизировать распространение высокорисковых ипотечных схем и повысить прозрачность условий кредитования, защищая интересы граждан.
3. Законопроект о льготном периоде по ипотеке для семей с детьми: На стадии обсуждения находится законопроект о введении льготного периода по ипотеке для семей с двумя и более детьми. Он предусматривает возможность приостановления или уменьшения платежей до достижения ребенком возраста 1,5 лет. Правительство РФ одобрило законопроект о кредитных каникулах семьям с детьми, который может вступить в силу с 2026 года, предлагая сниженную ставку (не более 6%) и компенсацию государством недополученных доходов банкам. Такие инициативы, хотя и направлены на социальную поддержк��, одновременно создают новые вызовы для банков в части управления ликвидностью и кредитными рисками, требуя адекватных механизмов компенсации.
4. Ограниченное применение плавающих ставок: В российском ипотечном кредитовании плавающие ставки используются крайне редко (менее 0,1% от общего объема ипотечных жилищных кредитов).

   Это отличает российский рынок от многих зарубежных, где плавающие ставки более распространены. Такая особенность снижает процентный риск для заемщика, но увеличивает его для банка в условиях роста ключевой ставки.

В целом, правовое и регуляторное поле ипотечного кредитования в РФ находится в состоянии постоянного развития, адаптируясь к меняющимся экономическим условиям и социальным потребностям, что требует от банков постоянного мониторинга и корректировки своих стратегий управления рисками.

Рынок ипотечного кредитования в России: текущее состояние, проблемы и вызовы

Российский рынок ипотечного кредитования переживает период глубокой трансформации, обусловленный как внутренними экономическими процессами, так и активной регуляторной политикой Центрального банка. Этот сегмент экономики, несмотря на впечатляющие объемы, сталкивается с рядом серьезных проблем и вызовов.

Динамика ипотечного портфеля и просроченной задолженности

На 1 сентября 2025 года общая задолженность физических лиц по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) достигла 20,555 трлн рублей, а годовой темп роста портфеля составил 3,6%. Эти цифры свидетельствуют о продолжающемся, хотя и замедляющемся, развитии рынка. В августе 2025 года было выдано 85,1 тыс. рублевых ИЖК на сумму 392,3 млрд рублей, при этом около 82% этих выдач пришлось на программы господдержки, что подчеркивает их доминирующую роль. Средний размер кредита в августе 2025 года вырос до 4,594 млн рублей.

Однако, на фоне этих объемов, все более тревожной становится динамика просроченной задолженности. Объем просроченных платежей по ипотечным кредитам в 2024 году увеличился на 57% по сравнению с 2023 годом, достигнув 108 млрд рублей. К началу августа 2025 года объем просроченной ипотечной задолженности (NPL90+, то есть просрочка свыше 90 дней) на покупку готового жилья в России превысил 146 млрд рублей, увеличившись с начала 2025 года в 1,7 раза (на 57 млрд рублей, или 63,6%).

Для сравнения, за весь 2024 год объем неплатежей вырос на 31,7 млрд (+54,9%).

Общая сумма просроченных ипотечных кредитов в России на 1 сентября 2025 года составляет почти 70 млрд рублей, но важно отметить, что их доля в общем объеме выданных кредитов пока не превышает 1%. Доля NPL90+ в общем объеме портфеля увеличилась с 0,5% на 1 апреля 2024 года до 0,9% на 1 апреля 2025 года, в основном за счет кредитов, выданных в период ажиотажного спроса во второй половине 2023 — первой половине 2024 года. К концу первого полугодия 2025 года общий объем просроченной задолженности по ипотеке в РФ достиг 145,2 млрд рублей, а ее доля составила 0,7%. Хотя этот показатель все еще низок по сравнению с потребительским кредитованием, тенденция к росту является сигналом для усиления риск-менеджмента.

Влияние высоких процентных ставок и льготных программ

Одним из главных вызовов для российского ипотечного рынка остаются высокие процентные ставки. Средневзвешенная ставка ИЖК в августе 2025 года увеличилась до 7,58% годовых, что связано с ростом доли ИЖК на рыночных условиях. Однако, по рыночным программам в конце 2024 года ставки достигали 21,7%, что делает кредиты малодоступными для большинства заемщиков. Высокий уровень ключевой ставки ЦБ РФ (21% на апрель 2025 года) является определяющим фактором этой недоступности.

В этих условиях льготные программы ипотеки остаются основным драйвером рынка, как показывают данные об их доле в выдачах. Однако их прибыльность для банков является предметом горячих дискуссий. ЦБ РФ считает «лукавством» заявления банков об убыточности льготной ипотеки, указывая, что до ужесточения условий доходность по ним превышала 20% годовых, а по отдельным программам достигала 50%. После ужесточений (снижение субсидий, повышение первоначального взноса с 15% до 20% с 20 сентября 2023 года) маржа сократилась, но, по мнению регулятора, остается в плюсе. Банки получают субсидии для компенсации разницы между рыночной и льготной ставкой, но споры о справедливости этой компенсации продолжаются.

Важным положительным сдвигом, связанным с регуляторными мерами, стало снижение доли рискованной ипотеки (с низким первоначальным взносом <20% и показателем долговой нагрузки ПДН >50%) в выдачах. Если в 2023 году она составляла 31%, то в 2024 году снизилась до 9%. Это свидетельствует об эффективности макропруденциальных мер ЦБ РФ.

Схемные ипотечные кредиты и прогнозы развития рынка

Помимо традиционных проблем, на рынке ипотеки активно обсуждается вопрос схемных ипотечных кредитов, которые, по оценкам, составляют около 15% выдач на новостройки. Эти схемы часто связаны с завышением стоимости жилья, фиктивным первоначальным взносом или другими манипуляциями, создающими дополнительные риски как для банков, так и для заемщиков. ЦБ РФ анонсировал регуляторные меры для борьбы с подобными практиками, что должно способствовать оздоровлению рынка.

В целом, проблемы ипотечного кредитования в современных экономических условиях включают:

• Нестабильную экономическую ситуацию и высокие ставки, делающие ипотеку недоступной.
• Недостаточное количество социальных программ и сложности с получением субсидий, несмотря на отдельные инициативы.
• Растущая долговая нагрузка на домохозяйства, где платеж по ипотеке часто превышает комфортные значения.

Прогнозы развития рынка остаются осторожными. Аналитики сходятся во мнении, что оживление рынка ипотеки, особенно по рыночным программам, возможно только при значительном снижении ключевой ставки ЦБ РФ до уровня ниже 15%. По их оценкам, это произойдет не ранее середины 2026 года. До тех пор рынок будет зависеть от льготных программ и регуляторных мер, направленных на стабилизацию и снижение рисков.

Особенности управления рисками ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»

ПАО «Сбербанк России», как крупнейший игрок на российском финансовом рынке, является зеркалом всех тенденций и вызовов ипотечного кредитования. Его система управления рисками находится под особым вниманием, учитывая масштаб операций и системное значение для всей экономики.

Анализ ипотечного портфеля и доли Сбербанка на рынке

Ипотечный портфель Сбербанка демонстрирует стабильный рост, несмотря на общие вызовы рынка. По состоянию на 30 июня 2025 года он достиг внушительных 11,4 трлн рублей, увеличившись за 2 квартал 2025 года на 2,8% и на 2,6% с начала года. В июне 2025 года портфель вырос на 0,9%, составив 11,3 трлн рублей, а с начала года показал рост на 2,7%.

Сбербанк сохраняет доминирующее положение на рынке ипотеки, его доля выросла до 55,0% по данным на июль 2025 года. Это означает, что более половины всех ипотечных кредитов в стране выдается именно Сбербанком.

Однако, динамика выдач показывает определенное замедление. Во 2 квартале 2025 года выдачи ипотечных кредитов Сбербанка составили 577 млрд рублей, что на 35% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом в июне 2025 года банк выдал 200 млрд рублей ипотечных кредитов. Отмечается, что рост совокупного кредитного портфеля Сбербанка в первом полугодии 2025 года (на 2,1% до 46,1 трлн рублей) преимущественно обусловлен выдачами льготных ипотечных кредитов и проектного финансирования. Это подтверждает общероссийскую тенденцию, где льготные программы являются основным двигателем рынка. В июле 2025 года объем выдач льготной ипотеки в Сбербанке достиг 187,6 млрд рублей, что стало максимальным результатом в 2025 году, при этом общий объем выдач по льготным программам в Сбербанке в июле составил 82% от всех выдач.

На фоне роста ипотечного портфеля, розничное кредитование Сбербанка (включая потребительские кредиты) в целом снижается. Это объясняется высокими процентными ставками в экономике и жестким макропруденциальным регулированием ЦБ РФ, которое направлено на дестимулирование выдачи высокорискованных кредитов (например, через макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким ПДН и низким первоначальным взносом).

Оценка рисков ипотечного кредитования в Сбербанке

Специфика оценки кредитного риска в Сбербанке, как и в других крупных банках, базируется на продвинутых скоринговых моделях, анализе больших данных и строгих процедурах андеррайтинга. Однако, банк сталкивается с теми же системными вызовами, что и весь рынок.

Одним из наиболее заметных рисковых факторов является рост средних сроков ипотечного кредита. За последний год средний срок ипотеки в Сбербанке вырос на 6 лет, достигнув 24 лет (по данным на июнь 2023 года).

Этот показатель, хотя и ниже общероссийского максимума, приближается к 26 годам в целом по рынку. Увеличение срока кредита напрямую влияет на риск возникновения проблем с выплатами. Чем дольше срок, тем выше вероятность изменения жизненных обстоятельств заемщика (потеря работы, болезнь, снижение доходов) и соответственно, тем выше кредитный риск для банка. Длительный срок также означает, что значительная часть платежей в первые годы приходится на проценты, а основная сумма долга погашается медленно, что увеличивает экспозицию банка к риску.

Как следствие, наблюдается и рост просроченной задолженности. Доля просроченной задолженности в Сбербанке в июне 2025 года выросла на 10 базисных пунктов, до 2,6%. Хотя этот показатель ниже, чем в целом по рынку потребительского кредитования, для ипотеки, традиционно считающейся менее рискованной, это является сигналом к усилению контроля. Рост просрочки, даже на небольшие величины, в таком крупном портфеле как у Сбербанка, означает существенное увеличение абсолютных объемов «плохих» долгов.

Применение инновационных технологий в управлении рисками Сбербанка

Сбербанк, будучи лидером в области цифровизации, активно интегрирует инновационные технологии в свои операционные процессы, что оказывает косвенное, но значительное влияние на управление рисками. Банк усилил роль GigaChat как централизованной платформы GenAI (генеративного искусственного интеллекта), расширяя применение ИИ для повышения операционной эффективности.

Как это влияет на управление рисками?

• Автоматизация анализа данных: ИИ способен обрабатывать огромные массивы данных о заемщиках, их финансовом поведении, рыночной ситуации гораздо быстрее и точнее, чем человек. Это позволяет более эффективно выявлять скрытые закономерности и факторы риска.
• Улучшенный андеррайтинг: Системы ИИ могут проводить более глубокий и многофакторный анализ платежеспособности заемщиков, предсказывая вероятность дефолта с большей точностью. Они могут учитывать не только стандартные параметры, но и неявные сигналы, которые ускользают от традиционных методов.
• Выявление аномалий и мошенничества: ИИ-модели способны распознавать аномальные паттерны в транзакциях или поведении заемщиков, что помогает оперативно выявлять потенциальные случаи мошенничества или нарастания кредитного риска.
• Оптимизация принятия решений: Инструменты ИИ могут предоставлять аналитикам и риск-менеджерам более обоснованные рекомендации для принятия решений о выдаче кредитов, установлении лимитов или работе с проблемной задолженностью.
• Прогнозирование рисков: На основе исторических данных и текущих макроэкономических показателей, ИИ может строить более точные прогнозы динамики кредитного портфеля и уровня рисков, позволяя банку проактивно корректировать свою стратегию.

Использование таких платформ, как GigaChat, позволяет Сбербанку не только повышать операционную эффективность, но и качественно улучшать процессы управления рисками, делая их более адаптивными, точными и предиктивными. Это является важным конкурентным преимуществом в условиях постоянно меняющейся рыночной и регуляторной среды.

Разработка рекомендаций по совершенствованию системы управления рисками ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»

Проведенный анализ выявил как сильные стороны системы управления рисками Сбербанка, так и ключевые вызовы, стоящие перед крупнейшим ипотечным кредитором страны. На основе этих выводов, а также с учетом последних регуляторных инициатив и социально-экономических тенденций, предлагаются следующие рекомендации по совершенствованию системы.

Стратегические направления совершенствования

1. Проактивная адаптация к регуляторной среде ЦБ РФ: Сбербанку необходимо не просто следовать требованиям ЦБ РФ (МПЛ, надбавки), но и активно использовать их как инструмент для формирования более устойчивого портфеля.
   • Разработка гибких продуктовых линеек: Создание ипотечных продуктов, которые автоматически адаптируются к изменениям МПЛ, стимулируя заемщиков к более высоким первоначальным взносам и более низким ПДН. Например, предлагать более выгодные условия (ставки, комиссии) для кредитов, которые значительно ниже пороговых значений ЦБ.
   • Использование ипотечных МКК как стратегического партнера: Вместо конкурентного противостояния, Сбербанк может рассмотреть возможность сотрудничества с ипотечными МКК, особенно в регионах, где они будут выдавать льготную ипотеку. Это может быть как партнерство в части фондирования (например, покупка пулов кредитов МКК, прошедших определенный андеррайтинг), так и в части обмена опытом и технологиями, особенно в сегменте госпрограмм.
2. Управление рисками, связанными с длительностью ипотеки: С учетом роста среднего срока ипотеки до 24-26 лет и тенденции к выплатам после выхода на пенсию, Сбербанку следует:
   • Внедрение программ «раннего оповещения»: Разработка моделей, предсказывающих финансовые трудности заемщиков, приближающихся к пенсионному возрасту, или тех, чья долговая нагрузка значительно возрастает к концу трудовой деятельности.
   • Программы финансового образования для «возрастных» заемщиков: Предложение консультаций по формированию пенсионных накоплений или альтернативным стратегиям погашения ипотеки в преддверии пенсии.
   • Разработка новых страховых продуктов: В партнерстве со страховыми компаниями предлагать специализированные страховые полисы, покрывающие риски потери дохода в пенсионном возрасте или при определенных жизненных обстоятельствах, делая их более доступными и привлекательными.

Операционные и технологические рекомендации

1. Дальнейшее усиление роли ИИ и больших данных:
   • Предиктивный андеррайтинг 2.0: Разработать advanced-модели ИИ, которые будут учитывать не только стандартные параметры, но и широкий спектр социально-экономических индикаторов (региональная безработица, динамика доходов в конкретных отраслях, геотаргетированный анализ цен на недвижимость) для более точного прогнозирования кредитного риска на горизонте 20-30 лет. Это позволит выявлять «скрытые» риски, не очевидные при классическом подходе.
   • Использование GenAI для персонализации предложений и кризисного менеджмента: Платформа GigaChat может быть использована для генерации персонализированных предложений по реструктуризации для заемщиков, столкнувшихся с трудностями, а также для автоматизированного консультирования клиентов по вопросам риск-менеджмента и финансового планирования.
   • Автоматизированный мониторинг портфеля в реальном времени: Внедрение систем, которые в режиме реального времени отслеживают изменения в поведении заемщиков (например, задержки по другим кредитам, изменения в расходах) и оперативно сигнализируют о нарастании риска.
2. Улучшение инструментов оценки платежеспособности с учетом социально-экономических тенденций:
   • Интеграция с государственными информационными системами: Расширение использования данных из ПФР, ФНС (с согласия заемщика) для более точной оценки доходов и прогнозирования стабильности занятости.
   • Анализ «стрессовых сценариев» для ПДН: При андеррайтинге проводить не только текущую оценку ПДН, но и моделировать его изменение при различных стрессовых сценариях (например, рост ставки по потребительским кредитам, сокращение бонусов на работе) для оценки устойчивости заемщика в долгосрочной перспективе.
   • Детальный анализ неформальных доходов: Разработка методик оценки дополнительного дохода (например, от сдачи недвижимости, самозанятости), с использованием банковской аналитики по движению средств на счетах, при соблюдении всех требований конфиденциальности и согласия клиента.

Рекомендации по работе с проблемной задолженностью

1. Проактивные меры реструктуризации: С учетом растущей просроченной задолженности (до 146 млрд рублей к августу 2025 года) и предложенных законодательных инициатив по льготным периодам для семей с детьми:
   • Автоматизация предложений по реструктуризации: Использование ИИ для идентификации заемщиков, находящихся на грани просрочки, и автоматическая генерация для них индивидуальных предложений по реструктуризации (изменение графика платежей, продление срока, частичная отсрочка) до того, как проблема станет критической.
   • Разработка гибких программ «кредитных каникул»: Создание внутренних программ, которые могут быть адаптированы под законопроект о льготном периоде для семей с детьми, но при этом минимизируют потери банка через индивидуальные условия и, возможно, компенсационные механизмы.
   • Расширение партнерства с АИЖК/ДОМ.РФ: Активное использование существующих государственных программ помощи ипотечным заемщикам и участие в их разработке для создания более широкого спектра инструментов поддержки.

Внедрение лучших международных практик

1. Адаптация принципов Базельских соглашений (Basel Accords) с учетом российской специфики:
   • Внутренние модели оценки капитала под кредитный риск: Сбербанку следует продолжать совершенствовать свои внутренние модели для оценки капитала, необходимого для покрытия ипотечных рисков, в соответствии с продвинутыми подходами Базеля (IRB Approach).

     Это позволит более точно рассчитывать необходимый капитал и эффективно управлять его достаточностью.

   • Стресс-тестирование ипотечного портфеля: Регулярное проведение комплексных стресс-тестов, моделирующих различные макроэкономические шоки (например, резкое падение цен на недвижимость, двукратный рост безработицы), для оценки устойчивости ипотечного портфеля и выявления потенциальных «слабых мест». Эти стресс-тесты должны включать специфику российского рынка (например, влияние санкций, волатильность цен на нефть).
2. Изучение зарубежного опыта секьюритизации: Несмотря на особенности российского рынка, Сбербанку следует активно изучать передовые практики секьюритизации ипотечных активов в развитых странах (США, Европа).

   Это включает:

   • Развитие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): Активное участие в формировании нормативной базы и инфраструктуры для российского рынка ИЦБ, что позволит диверсифицировать риски и высвобождать капитал.
   • Использование синтетической секьюритизации: Рассмотрение возможности применения синтетической секьюритизации, которая позволяет передавать кредитный риск без фактической продажи активов, что может быть более гибким в условиях развивающегося рынка.

Реализация этих рекомендаций позволит ПАО «Сбербанк России» не только укрепить свою систему управления рисками, но и стать лидером в адаптации к меняющимся условиям, обеспечивая долгосрочную устойчивость и эффективность ипотечного бизнеса.

Заключение

Ипотечное кредитование в России, являясь одним из наиболее динамичных и социально значимых сегментов финансового рынка, находится в постоянной динамике, испытывая на себе влияние как макроэкономических факторов, так и активной регуляторной политики Центрального банка РФ. Наше исследование показало, что, несмотря на впечатляющие объемы ипотечного портфеля и доминирующее положение ПАО «Сбербанк России» на этом рынке, существует ряд системных вызовов, требующих постоянного совершенствования системы управления рисками.

Мы детально рассмотрели фундаментальные теоретические основы ипотеки и риск-менеджмента, выявив ключевые виды рисков, присущих ипотечному кредитованию – от кредитного и процентного до рыночного и ликвидности. Особое внимание было уделено актуальной российской специфике: росту среднего срока ипотеки до 25,6 лет (и даже 30 лет по итогам 2024 года), что заставляет более 50% заемщиков планировать выплаты после выхода на пенсию; а также тревожной динамике просроченной задолженности, объем которой к августу 2025 года превысил 146 млрд рублей, увеличившись на 63,6% с начала года.

Анализ методов и инструментов управления ипотечными рисками показал, что современные банки активно используют комплексный подход, включающий тщательный андеррайтинг, залоговое обеспечение, страхование, а также сложные финансовые инструменты хеджирования и секьюритизации. Однако эффективность этих методов напрямую зависит от их адаптации к постоянно меняющемуся правовому и регуляторному полю.

В этом контексте, регуляторная роль ЦБ РФ, внедряющего макропруденциальные лимиты (с 1 июля 2025 года для ипотеки и с 1 октября 2025 года для ИЖС и нецелевых кредитов) и надбавки, а также вводящего новые участники рынка (ипотечные МКК с 22 октября 2025 года), становится определяющей. Эти меры направлены на охлаждение рынка и снижение доли рискованной ипотеки, но одновременно создают новые условия для банков, требующие гибкости и стратегической перестройки.

Детальный анализ особенностей управления рисками в ПАО «Сбербанк России» выявил, что, несмотря на рост ипотечного портфеля (11,4 трлн рублей на 30 июня 2025 года) и доминирующую долю на рынке (55,0%), банк также сталкивается с вызовами, такими как рост среднего срока кредита (до 24 лет) и увеличение просроченной задолженности. В то же время, Сбербанк демонстрирует передовые подходы к применению инновационных технологий, таких как искусственный интеллект (GigaChat), что создает уникальные возможности для совершенствования риск-менеджмента.

На основе проведенного анализа были разработаны конкретные рекомендации, направленные на повышение устойчивости системы управления рисками ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России». Они охватывают стратегические направления (проактивная адаптация к регуляторной среде, управление рисками длительности ипотеки), операционные и технологические рекомендации (дальнейшее усиление роли ИИ и больших данных, улучшение инструментов оценки платежеспособности с учетом социально-экономических тенденций), а также предложения по работе с проблемной задолженностью (проактивные меры реструктуризации, гибкие программы «кредитных каникул») и внедрению лучших международных практик (адаптация принципов Базельских соглашений, изучение опыта секьюритизации).

Достигнутые цели исследования заключаются в предоставлении комплексного и актуального анализа, а также в формулировании практически применимых рекомендаций. Эти рекомендации, будучи реализованными, позволят ПАО «Сбербанк России» не только эффективно управлять текущими и будущими рисками, но и укрепить свою позицию лидера рынка, способствуя общей стабилизации банковского сектора РФ. Дальнейшие направления исследований могут включать более глубокий анализ влияния геополитических факторов на ипотечный рынок, а также разработку моделей прогнозирования поведенческого риска заемщиков с использованием передовых методов машинного обучения.

Список использованной литературы

1. «АльфаСтрахование». Что такое ипотека: основные принципы ипотечного кредита и его условия. URL: https://www.alfastrakhovanie.ru/wiki/ipoteka/chto-takoe-ipoteka-osnovnye-printsipy-ipotechnogo-kredita-i-ego-usloviya/ (дата обращения: 09.10.2025).
2. Банк России. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (дата обращения: 09.10.2025).
3. Банк России. О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании. URL: https://cbr.ru/Content/Document/File/119958/analytic_note_20210303_ddk.pdf (дата обращения: 09.10.2025).
4. Банк Форштадт. Основные риски, возникающие при ипотечном кредитовании. URL: https://forstadt.ru/upload/iblock/58c/58c2f57d422a10688f115a3174244249.pdf (дата обращения: 09.10.2025).
5. Бробанк. Риски ипотечного кредитования в России | Основные кредитные риски заемщика. URL: https://brobank.ru/riski-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii/ (дата обращения: 09.10.2025).
6. Ведомости. Просрочка россиян по ипотеке существенно выросла за 2024 год. URL: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2025/02/04/1018599-prochka-rossiyan-po-ipoteke-suschestvenno-virosla (дата обращения: 09.10.2025).
7. Винсент Недвижимость. Как влияет повышение ключевой ставки ЦБ на ипотеку. URL: https://vincent-realty.ru/articles/kak-vliyaet-povyshenie-klyuchevoj-stavki-tsb-na-ipoteku/ (дата обращения: 09.10.2025).
8. Всеостройке.рф. Новые меры регулирования ипотеки от ЦБ могут лишить банки прибыли на 80 млрд рублей. URL: https://vseostroyke.com/news/novye-mery-regulirovaniya-ipoteki-ot-tsb-mogut-lishit-banki-pribyli-na-80-mlrd-rubley/ (дата обращения: 09.10.2025).
9. ГАРАНТ. Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере. URL: https://www.garant.ru/articles/123380/ (дата обращения: 09.10.2025).
10. Глоссарий Финуслуги.ру. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ — что это простыми словами. URL: https://finguide.ru/glossary/ipotechnyy-kredit/ (дата обращения: 09.10.2025).
11. Группа «Самолет». Ключевая ставка ЦБ и ее влияние на проценты по ипотеке. URL: https://samolet.ru/blog/klyuchevaya-stavka-tsb/ (дата обращения: 09.10.2025).
12. ДР. Условно-бессрочно: почему растет объем просроченных ипотечных кредитов. URL: https://dom.mail.ru/news/6803254-uslovno-bessrochno-pochemu-rastet-obem-prosrochennykh-ip/ (дата обращения: 09.10.2025).
13. ЕвроКредит.ру. ЦБ вводит ограничения на ипотеку: что это значит для заемщиков и банков? URL: https://eurocredit.ru/news/tsb-vvodit-ogranicheniya-na-ipoteku-chto-eto-znachit-dlya-zaemshchikov-i-bankov/ (дата обращения: 09.10.2025).
14. Жилищная энциклопедия. Виды рисков при ипотечном кредитовании. URL: http://www.encyclopedia.ru/kat/housing/article/article.html?id=1285 (дата обращения: 09.10.2025).
15. Infull. как отразится понижение ключевой ставки на ипотеке. URL: https://infull.ru/ipoteka/kak-otrazitsya-ponizhenie-kljuchevoi-stavki-na-ipoteke/ (дата обращения: 09.10.2025).
16. Интерфакс. Годовой темп прироста портфеля ипотечных кредитов к 1 сентября вырос до 3,6%. URL: https://www.interfax.ru/business/985068 (дата обращения: 09.10.2025).
17. Интерфакс. Сбербанк в июне нарастил розничные и корпоративные кредиты на 0,4%. URL: https://www.interfax.ru/business/969871 (дата обращения: 09.10.2025).
18. КиберЛенинка. Жилищное ипотечное кредитование в России: накопленный опыт и современные вызовы. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zhilischnoe-ipotechnoe-kreditovanie-v-rossii-nakoplennyy-opyt-i-sovremennye-vyzovy (дата обращения: 09.10.2025).
19. КиберЛенинка. Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-suschnost-funktsii-i-klassifikatsiya (дата обращения: 09.10.2025).
20. КиберЛенинка. Модель управления ипотечными рисками кредитора. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/model-upravleniya-ipotechnymi-riskami-kreditora (дата обращения: 09.10.2025).
21. КиберЛенинка. Модели и методы управления рисками ипотечного кредитования. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/modeli-i-metody-upravleniya-riskami-ipotechnogo-kreditovaniya (дата обращения: 09.10.2025).
22. КиберЛенинка. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovye-osnovy-formirovaniya-i-regulirovaniya-ipotechnoy-sistemy-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 09.10.2025).
23. КиберЛенинка. Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и способы их минимизации. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/riski-ipotechnogo-kreditovaniya-prichiny-posledstviya-i-sposoby-ih-minimizatsii (дата обращения: 09.10.2025).
24. КонсультантПлюс. Обзор законопроектов \ Выпуск за 3 октября 2025 года \ Обзоры законодательства. URL: https://www.consultant.ru/law/review/lawmaking/okt2025-1.html (дата обращения: 09.10.2025).
25. novainfo.ru. Проблема управления рисками при ипотечном кредитовании на современном этапе развития экономики. URL: https://novainfo.ru/article/19561 (дата обращения: 09.10.2025).
26. pravda.ru. Правовое регулирование: Что такое ипотека и ипотечное кредитование? URL: https://pravda.ru/society/1944889-ipoteka-regulirovanie/ (дата обращения: 09.10.2025).
27. РБК. Центробанк рассказал о новых участниках рынка ипотечного кредитования. URL: https://www.rbc.ru/finances/08/10/2025/6701f05e9a794711f185797f (дата обращения: 09.10.2025).
28. Самолет Плюс. Что такое ключевая ставка ЦБ РФ и как она влияет на ипотеку. URL: https://samolet.ru/wiki/chto-takoe-kljuchevaia-stavka-tsb-rf-i-kak-ona-vl_iaet-na-ipoteku/ (дата обращения: 09.10.2025).
29. Сбербанк. Сокращенные результаты МСФО Q2 2025 год. URL: https://www.sberbank.com/ru/investor-relations/reports-and-publications/ifrs-reports/press-release?articleID=22119 (дата обращения: 09.10.2025).
30. Сбербанк. Сокращенные результаты МСФО 1 квартал 2025 года. URL: https://www.sberbank.com/ru/investor-relations/reports-and-publications/ifrs-reports/press-release?articleID=21971 (дата обращения: 09.10.2025).
31. Smart-Lab. Сбербанк (SBER): годовая финансовая отчетность МСФО. URL: https://smart-lab.ru/q/SBER/f/y/ (дата обращения: 09.10.2025).
32. Сравни.ру. Какие бывают риски у ипотечного кредитования? URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/riski-ipotechnogo-kreditovaniya/ (дата обращения: 09.10.2025).
33. Финансовая культура. Что такое ипотека, как взять ипотечный кредит. URL: https://fincult.info/articles/chto-takoe-ipoteka-kak-vzyat-ipotechnyy-kredit/ (дата обращения: 09.10.2025).
34. Финансовый словарь. Ипотека (ипотечный кредит).

    URL: https://www.finversia.ru/glossary/ipoteka-ipotechnyy-kredit-175 (дата обращения: 09.10.2025).

35. Forbes.ru. В ЦБ анонсировали регуляторные меры для борьбы с ипотечными схемами на рынке жилья. URL: https://www.forbes.ru/finansy-i-investitsii/525691-v-cb-anonsirovali-regul-atornye-mery-dla-bor-by-s-ipotechnymi-shemami-na-rynke-zil-a (дата обращения: 09.10.2025).
36. Frank Media. Льготную ипотеку начнут выдавать ипотечные микрокредитные компании (МКК).

    URL: https://frankrg.com/71236 (дата обращения: 09.10.2025).

37. Frank RG. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам. URL: https://frankrg.com/71008 (дата обращения: 09.10.2025).
38. Хабр. Как банки хеджируют процентные риски при динамично меняющейся ставке? URL: https://habr.com/ru/companies/bcs_world_of_investments/articles/803865/ (дата обращения: 09.10.2025).
39. Циан. Ключевая ставка ЦБ: что это и как она влияет на ипотеку. URL: https://journal.cian.ru/posts/260756-kliuchevaia-stavka-tsb-chto-eto-i-kak-ona-vl_iaet-na-ipoteku/ (дата обращения: 09.10.2025).
40. DisserCat. Модели оценки и управления рисками ипотечного кредитования. URL: https://www.dissercat.com/content/modeli-otsenki-i-upravleniya-riskami-ipotechnogo-kreditovaniya (дата обращения: 09.10.2025).
41. dis.ru. Ипотечные риски и способы их снижения. URL: https://www.dis.ru/library/fm/archive/2004/2/1795.html (дата обращения: 09.10.2025).
42. Вестник Алтайской академии экономики и права (научный журнал).

    РИСКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: КЛАССИФИКАЦИЯ, МЕТОДЫ ОЦЕНКИ. URL: https://vaael.ru/ru/article/view?id=255 (дата обращения: 09.10.2025).