Ипотечное кредитование физических лиц в Российской Федерации: академический анализ системы, регулирования, текущего состояния и перспектив развития в 2017-2025 годах на примере ПАО «Сбербанк России»

метки: Ипотека, Ипотечный, Кредит, Программа, Рынок, Заемщик, Население, Развитие

На фоне глобальных экономических трансформаций и внутренних вызовов, ипотечное кредитование в современной России продолжает оставаться одним из ключевых драйверов как строительной отрасли, так и социально-экономического благополучия населения. Возможность приобрести собственное жилье, распределив его стоимость на длительный период, является фундаментом для миллионов семей, а для национальной экономики – мощным стимулом для инвестиций, занятости и развития сопутствующих сфер. Именно поэтому изучение ипотечного рынка, его механизмов, правового поля и перспектив развития приобретает особую актуальность. И что из этого следует? То, что понимание динамики ипотечного рынка позволяет государству и финансовым институтам принимать взвешенные решения, направленные на повышение качества жизни граждан и устойчивость экономики.

Целью настоящей работы является проведение глубокого академического исследования системы ипотечного кредитования физических лиц в Российской Федерации, включающего анализ теоретических основ, правового регулирования, текущего состояния рынка и перспектив развития, с особым вниманием к деятельности ключевых участников рынка, таких как ПАО «Сбербанк России».

Для достижения поставленной цели в работе последовательно решаются следующие задачи:

• Раскрытие сущности, функций и ключевых особенностей ипотечного кредитования в современных экономических условиях России.
• Анализ эволюции нормативно-правовой базы ипотечного рынка РФ в период с 2017 года по настоящее время, с выделением наиболее значимых изменений.
• Оценка текущего состояния ипотечного рынка Российской Федерации по состоянию на 2025 год, включая динамику объемов выдачи, процентных ставок, средних сроков и сумм кредитов, а также региональной специфики.
• Изучение технологий выдачи, сопровождения ипотечных кредитов и критериев оценки заемщиков, применяемых ведущими российскими банками, в частности ПАО «Сбербанк».
• Определение факторов, влияющих на эффективность и устойчивость системы ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк России», и анализ его стратегических планов.
• Выявление основных проблем и препятствий для дальнейшего развития ипотечного кредитования в России и предложение обоснованных направлений совершенствования.

Объектом исследования выступает система ипотечного кредитования физических лиц в Российской Федерации. Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, его правовое регулирование, а также специфика деятельности ведущих участников рынка.

Казахстанская Ипотечная Компания (КЖК) в 2025 году: Тройной Мандат, ...

... инвесторам. Это ключевой механизм развития вторичного ипотечного рынка. Первичный ипотечный рынок: Отношения между заемщиками и банками-оригинаторами при выдаче новых ипотечных кредитов. Вторичный ипотечный рынок: Рынок, на котором происходит купля ... (30 кв. м). Это указывает на то, что активный рост ипотечного кредитования и строительства пока не успевает кардинально изменить ситуацию с дефицитом ...

Структура работы отражает логику исследования: от теоретических основ и правового поля к анализу текущего состояния рынка, деятельности ключевых игроков и, наконец, к выявлению проблем и предложению путей совершенствования. Такой подход обеспечивает комплексность и системность представленного анализа.

Теоретические основы и сущность ипотечного кредитования физических лиц

Понятие и сущность ипотечного кредита и ипотеки

В основе ипотечного кредитования лежит сложный комплекс экономических и правовых отношений, который на первый взгляд может показаться запутанным, однако его фундаментальные принципы достаточно ясны и давно апробированы мировой практикой. Прежде всего, важно разграничить понятия «ипотечный кредит» и «ипотека», которые часто употребляются как синонимы, но имеют принципиальные различия, что является фундаментальным для понимания всей системы.

Ипотечный кредит — это специфическая форма долгосрочного целевого кредитования, предоставляемого физическим или юридическим лицам банками или иными уполномоченными организациями. Его ключевая особенность заключается в том, что он выдается исключительно на приобретение, строительство или реконструкцию объектов недвижимости, и при этом приобретаемая (или уже существующая) недвижимость выступает в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика. То есть, это денежные средства, которые банк предоставляет клиенту.

В то же время, ипотека — это сам залог объекта недвижимого имущества. Иными словами, это право банка (кредитора) на заложенную недвижимость в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Важно отметить, что ипотека носит публичный характер: сведения о залоге фиксируются в государственных реестрах, что делает эту информацию доступной для заинтересованных лиц и обеспечивает прозрачность сделок. Это обременение, которое накладывается на объект недвижимости и регистрируется в Росреестре, подтверждая права залогодержателя. Заемщик при этом сохраняет право пользования и владения недвижимостью, но распоряжаться ею (продавать, дарить) может только с согласия банка-залогодержателя.

Таким образом, ипотечный кредит – это финансовый инструмент, а ипотека – это механизм обеспечения этого инструмента, основанный на залоге недвижимости. Эти два элемента неразрывно связаны и составляют единую систему ипотечного кредитования.

Субъекты и объекты ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование — это не просто двусторонние отношения между банком и заемщиком. Это сложная экосистема, включающая множество участников, каждый из которых играет свою уникальную роль.

К основным субъектам ипотечного кредитования относятся:

• Заемщики: Это физические лица, которые обращаются за кредитом на приобретение, строительство или реконструкцию жилья. Они являются конечными потребителями ипотечных продуктов.
• Кредиторы: Основными кредиторами выступают коммерческие банки, а также иные юридические лица, обладающие лицензией на осуществление данной деятельности. Именно они предоставляют финансовые ресурсы и принимают на себя кредитные риски.
• Продавцы жилья: Это частные лица, застройщики или девелоперские компании, предлагающие недвижимость к продаже. Они являются поставщиками объектов для ипотечных сделок.
• Инвесторы: Это институциональные игроки (пенсионные фонды, страховые компании), приобретающие ипотечные ценные бумаги, тем самым обеспечивая долгосрочное фондирование ипотечного рынка.
• Компании, формирующие инфраструктуру рынка: Сюда входят:
  • Оценщики: Специалисты, определяющие рыночную стоимость залоговой недвижимости.
  • Риэлторы: Посредники, помогающие заемщикам и продавцам найти друг друга и оформить сделку.
  • Страховщики: Компании, предоставляющие услуги по страхованию жизни и здоровья заемщика, а также рисков утраты или повреждения залогового имущества, что является обязательным условием ипотечного кредитования.
  • Органы государственной регистрации (Росреестр): Осуществляют регистрацию прав собственности и обременений на недвижимость, обеспечивая юридическую чистоту и публичность сделок.

С 22 октября 2025 года на ипотечном рынке России ожидается появление новых значимых участников — ипотечных микрокредитных компаний (МКК). Эти МКК будут находиться в 100% собственности субъектов Российской Федерации и получат право выдавать ипотечные кредиты в рамках государственных программ, таких как семейная, дальневосточная, арктическая или IT-ипотека. Это изменение направлено на расширение доступа к льготному ипотечному кредитованию для определенных категорий граждан и усиление роли региональных властей в реализации жилищных программ. Какой важный нюанс здесь упускается? То, что успешность этой инициативы будет зависеть от эффективности контроля за деятельностью МКК, чтобы избежать роста рисков для заемщиков и финансовой системы в целом.

Ипотека (залог недвижимости) как способ обеспечения исполнения ...

... цели позволит не только стабилизировать правоприменительную практику, но и повысит прозрачность рынка ипотечного кредитования, что является критически важным для защиты как кредиторов, так и ... натуре и не зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости. Глава 2. Правовое регулирование заключения договора ипотеки и оборот ипотечных ценных бумаг Ключевой тезис: Проанализировать существенные ...

В качестве объектов ипотечного жилищного кредитования могут выступать:

• Жилая недвижимость на первичном рынке: Квартиры в строящихся или недавно сданных домах от застройщиков.
• Жилая недвижимость на вторичном рынке: Готовые квартиры или дома, уже находящиеся в собственности физических лиц.
• Строительство и реконструкция жилья: Целевые кредиты на возведение индивидуальных жилых домов или капитальное улучшение существующих объектов. В августе 2025 года средняя сумма ипотечного кредита на первичном рынке составила 5,7 млн рублей, что значительно превышает средний размер кредита на вторичном рынке, составляющий 3,7 млн рублей. Это может быть связано как с более высокими ценами на новостройки, так и с особенностями льготных программ, которые преимущественно ориентированы на первичный рынок.

Функции и роль ипотечного кредитования в экономике

Ипотечное кредитование не просто инструмент для покупки жилья; оно выполняет ряд важнейших функций, которые оказывают глубокое и многогранное влияние на экономику и социальную сферу страны.

Совершенствование оценки залоговой стоимости жилой недвижимости ...

... и нормативных предложений по совершенствованию системы оценки залоговой стоимости жилой недвижимости для целей долгосрочного ипотечного кредитования путем интеграции прогностических, или форвардных, элементов. Для достижения ... Не очень доступно» (Moderately Unaffordable). Площадь, доступная в ипотеку (семья из двух человек) Выше На вторичном рынке — 54 кв. м Снижение платежеспособного спроса при ...

1. Стимулирующая функция: Ипотека является мощным катализатором для строительной отрасли и всего рынка недвижимости. Предоставляя возможность приобрести жилье тем, кто не имеет достаточных средств для единовременной покупки, ипотека стимулирует спрос, который, в свою очередь, порождает предложение. Это привлекает инвестиции в строительство новых домов, развитие инфраструктуры, производство строительных материалов, создание рабочих мест. Таким образом, ипотека поддерживает рост целого ряда смежных отраслей экономики. Восстановление спроса на вторичное жилье в 2025 году стало одним из факторов, добавляющих динамику в общий сегмент ипотеки, что подчеркивает взаимосвязь между доступностью кредитования и активностью на рынке недвижимости.
2. Функция движения капитала: Ипотечное кредитование обеспечивает переток капитала от кредиторов (банков, инвесторов) к заемщикам, а затем к продавцам жилья и строительным компаниям. Это позволяет эффективно использовать сбережения населения и предприятий, направляя их в продуктивные инвестиции. Кроме того, ипотека способствует развитию рынка ценных бумаг через секьюритизацию ипотечных активов, создавая новые инвестиционные инструменты.
3. Социально-экономическая функция: Это, пожалуй, наиболее очевидная и значимая функция. Ипотека позволяет миллионам людей решить одну из базовых потребностей – потребность в жилье. Распределяя значительную стоимость недвижимости на длительный период (часто до 20-30 лет), ипотека делает жилье более доступным, повышает уровень жизни населения, способствует формированию среднего класса и укреплению социальной стабильности. Она предоставляет возможность приобрести недвижимость, которую люди не могли бы купить, опираясь только на собственные накопления.
4. Функция развития банковской системы страны: Для банков ипотечное кредитование является одним из основных и наиболее стабильных источников дохода. Формирование крупных ипотечных портфелей способствует росту активов банков, диверсификации их деятельности и повышению устойчивости финансовой системы в целом. Банки развивают новые технологии, совершенствуют системы оценки рисков и обслуживания клиентов, что способствует их общему технологическому и организационному прогрессу.

Таким образом, ипотечное кредитование – это комплексный механизм, который не только облегчает доступ к жилью, но и играет критически важную роль в стимулировании экономического роста, эффективном распределении капитала и поддержании социальной стабильности в государстве.

Нормативно-правовое регулирование ипотечного рынка РФ и его эволюция (2017-2025 гг.)

Обзор основных законодательных актов

Нормативно-правовая база, регулирующая ипотечное кредитование в Российской Федерации, представляет собой многоуровневую систему, основанную на базовых принципах гражданского права и детализированную в специальных федеральных законах. Понимание этой системы критически важно для всех участников рынка.

Центральным нормативным актом, определяющим основы ипотеки как вида залога, является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Он содержит общие положения о залоге, устанавливает его виды, порядок возникновения, содержание, а также основания и последствия прекращения. Статьи ГК РФ формируют фундамент, на котором строится все специальное законодательство об ипотеке.

Однако наиболее полную и детализированную регламентацию отношений по ипотеке (залогу недвижимости) содержит Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон является краеугольным камнем правового регулирования ипотечного рынка. Он определяет:

• Предмет ипотеки (какое имущество может быть заложено).
• Стороны договора об ипотеке.
• Порядок заключения и государственной регистрации договора.
• Содержание прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя.
• Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
• Особенности ипотеки различных видов имущества (земельных участков, предприятий, жилых помещений).

Важно отметить, что к отношениям по ипотечному кредитованию также применяются отдельные положения Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Этот закон регулирует общие требования к потребительским кредитам, в том числе и ипотечным, в части:

• Обязанности кредитора по раскрытию информации о полной стоимости кредита (ПСК).
• Порядка размещения информации о ПСК и других условиях кредитования.
• Запрета на взимание вознаграждения за отдельные услуги, связанные с выдачей и обслуживанием кредита, которые могут быть навязаны заемщику.

Таким образом, система правового регулирования ипотеки в РФ строится на гармоничном сочетании общих гражданско-правовых норм и детализированных положений специального законодательства, дополняемых отдельными нормами в сфере защиты прав потребителей финансовых услуг.

Ключевые изменения в законодательстве с 2017 по 2025 год

Период с 2017 по 2025 год был отмечен рядом важных изменений в нормативно-правовой базе ипотечного кредитования, которые оказали существенное влияние на функционирование рынка и права его участников. Законодатель постоянно стремится адаптировать правовую основу к меняющимся экономическим условиям и вызовам.

Особое внимание заслуживают недавние поправки. Так, Федеральный закон от 12 июня 2024 года № 140-ФЗ внес значимые дополнения в ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а именно – дополнил его статьей 37.1 «Самостоятельная реализация залогодателем – физическим лицом заложенного имущества». Это нововведение призвано защитить интересы заемщиков и предоставить им больше гибкости в сложных жизненных ситуациях. Ранее, при возникновении просрочек по ипотеке, процесс обращения взыскания на заложенное имущество полностью контролировался банком, что часто приводило к менее выгодным условиям продажи для заемщика. Новая статья позволяет залогодателям — физическим лицам самостоятельно продавать обремененную ипотекой недвижимость до того, как банк официально инициирует процедуру обращения взыскания. Это дает заемщику возможность найти покупателя на более выгодных для себя условиях, погасить долг перед банком из вырученных средств и, возможно, сохранить часть капитала, избежав принудительной продажи по заниженной цене. Для реализации этой возможности, как правило, требуется согласие банка и соблюдение определенных процедур, направленных на обеспечение интересов залогодержателя.

Важно подчеркнуть, что актуальная редакция Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действует с изменениями от 31 июля 2025 года. Это означает, что при проведении любых аналитических или практических действий на ипотечном рынке необходимо опираться на самую свежую версию данного закона, учитывая все последние поправки и дополнения, которые могут касаться различных аспектов, от условий заключения договора до процедур обращения взыскания и прав сторон. Постоянное обновление законодательства требует от участников рынка непрерывного мониторинга и адаптации к новым правилам игры.

Помимо этих ключевых изменений, в течение исследуемого периода также вносились корректировки, касающиеся:

• Требований к первоначальному взносу и коэффициентам риска для банков, влияющие на доступность ипотеки.
• Правил оформления ипотечных ценных бумаг, способствующих развитию рынка фондирования.
• Мер государственной поддержки, которые будут рассмотрены далее, и которые также закреплялись в различных нормативных актах и постановлениях Правительства РФ.

Эти изменения в совокупности формируют динамичную правовую среду, которая постоянно совершенствуется, стремясь найти баланс между интересами кредиторов, заемщиков и государства.

Ипотечный рынок Российской Федерации: текущее состояние, динамика и тенденции (2025 год)

Динамика объемов выдачи ипотечных кредитов

Ипотечный рынок Российской Федерации в 2025 году переживает период значительной трансформации, характеризующийся заметным сокращением объемов выдачи после бурного роста в предыдущие годы. Эта динамика отражает реакцию рынка на макроэкономические изменения, ужесточение денежно-кредитной политики и пересмотр подходов к государственному стимулированию.

Прогнозируется, что по итогам 2025 года объем выдачи ипотечных кредитов в России сократится, достигнув диапазона от 3,5 до 4,3 трлн рублей. Для сравнения, это значительно ниже рекордных показателей предыдущих лет. Первые девять месяцев 2025 года уже продемонстрировали эту тенденцию: общий объем ипотечных кредитов, выданных в России, составил 2 599 млрд рублей, что означает падение на 33,5% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Это свидетельствует о серьезном «охлаждении» рынка, вызванном прежде всего высокими процентными ставками и снижением платежеспособного спроса.

Однако в рамках общего снижения наблюдаются и краткосрочные колебания, указывающие на некоторую адаптацию рынка. Так, в сентябре 2025 года объем выдачи ипотечных кредитов составил 399,2 млрд рублей, что на 2,5% превысило августовские показатели и даже на 9% оказалось выше, чем в сентябре 2024 года. Этот сентябрьский рост может быть объяснен несколькими факторами:

• Сезонность: Традиционное оживление на рынке недвижимости после летних отпусков.
• «Эффект отложенного спроса»: Некоторые заемщики могли отложить решение о покупке в ожидании более стабильной ситуации или снижения ставок.
• Корректировка программ: Возможно, банки и застройщики адаптировались к новым условиям, предлагая более привлекательные предложения в рамках оставшихся льготных программ.

Несмотря на эти краткосрочные всплески, общая траектория указывает на сокращение рынка, при этом основная нагрузка приходится на рыночные сегменты ипотеки.

Процентные ставки и средние параметры кредитов

Процентные ставки являются одним из наиболее чувствительных индикаторов состояния ипотечного рынка, напрямую влияющим на доступность жилья для населения. В конце 2024 года рыночные ставки по ипотеке в России достигли беспрецедентно высоких значений, приблизившись к 30% годовых (28,97% на новостройки и 29,38% на вторичное жилье). Это объясняется резким повышением ключевой ставки Центрального банка РФ.

Такой уровень ставок является заградительным для большинства потенциальных заемщиков, поскольку общепринятым для рынка порогом доступности считается уровень выше 15%. На фоне этих ставок, предоставление ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) на рыночных условиях в феврале 2025 года снизилось в 2,7 раза, до 21,8 млрд рублей, что свидетельствует о практически полном параличе этого сегмента рынка.

Прогнозируется, что ставки по рыночной ипотеке будут оставаться выше 20% в первой половине 2025 года, а восстановление ипотечного рынка в целом начнется не ранее 2026 года, и то лишь при условии снижения ключевой ставки Центрального банка ниже 15% годовых. Это подчеркивает критическую зависимость рынка от монетарной политики регулятора.

Что касается средних параметров кредитов:

• В сентябре 2025 года средний размер выдаваемого ипотечного кредита вырос до 5 млн рублей, что отчасти может быть связано с ростом цен на недвижимость, а также с увеличением доли льготных программ, которые зачастую предусматривают более высокие лимиты кредитования.
• В августе 2025 года средняя сумма ипотечного кредита на первичном рынке составила 5,7 млн рублей, тогда как на вторичном рынке — 3,7 млн рублей. Эта разница обусловлена более высокой стоимостью новостроек и активным использованием льготных программ на первичном рынке, где лимиты кредитования могут быть выше, особенно в крупных городах.

Таблица 1: Динамика средних параметров ипотечных кредитов (август-сентябрь 2025 г.)

Показатель	Август 2025 г.	Сентябрь 2025 г.
Средний размер ипотечного кредита	—	5,0 млн рублей
Средняя сумма кредита (первичный)	5,7 млн рублей	—
Средняя сумма кредита (вторичный)	3,7 млн рублей	—
Объем выдачи ипотеки	—	399,2 млрд рублей

Доля льготных программ и их влияние

В условиях высоких рыночных ставок льготные ипотечные программы стали ключевым фактором поддержания активности на жилищном рынке. Их доля в общем объеме выданных ипотечных кредитов значительно выросла, сместив баланс рынка в сторону государственного регулирования.

По итогам 2024 года доля льготных программ достигла 70% от всего объема выдач, и, по ожиданиям аналитиков, такая структура сохранится в 2025 году. Пиковые значения были зафиксированы в середине 2025 года:

• В июле 2025 года доля льготных программ в общем объеме выдач достигла 82%.
• В августе этот показатель составил 78%.
• В сентябре 2025 года доля льготных программ несколько снизилась до 76%.

Аналитики ВТБ ожидают, что к концу 2025 года доля государственных программ на рынке ипотечного кредитования может сократиться до 70%. Это может быть связано как с завершением или изменением условий некоторых программ, так и с постепенным, хоть и медленным, восстановлением рыночных сегментов. Тем не менее, в 2025 году доля госпрограмм в отдельные периоды могла достигать 80-90% в общем объеме выдач, что говорит о критической зависимости рынка от государственной поддержки.

Влияние льготных программ на рынок многогранно:

• Поддержание спроса: Льготные ставки делают жилье доступным для широких слоев населения, что предотвращает коллапс рынка недвижимости.
• Поддержка строительной отрасли: Программы стимулируют строительство нового жилья, что является важным для экономики.
• Искажение рыночных механизмов: Чрезмерное доминирование льготных программ может приводить к перегреву первичного рынка, росту цен на новостройки и снижению активности на вторичном рынке, создавая дисбаланс.
• Фискальная нагрузка: Государственные субсидии требуют значительных бюджетных расходов.

В 2025 году были предприняты меры по регулированию рисков, связанных с активностью на ипотечном рынке. С 1 марта 2025 года были введены послабления по надбавкам к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом более 20% и показателем долговой нагрузки (ПДН) менее 70%. Эти меры направлены на стимулирование ответственного кредитования и снижение рисков для банковской системы.

С января 2025 года также начал действовать стандарт защиты ипотечных заемщиков, призванный бороться с рискованными схемами в ипотеке. А в октябре 2025 года в России начнут действовать ипотечные микрокредитные компании, которые смогут выдавать ипотеку некоторым категориям граждан в рамках госпрограмм. Эти шаги свидетельствуют о стремлении регулятора к повышению устойчивости и прозрачности рынка.

Региональная специфика рынка ипотечного кредитования

Ипотечный рынок России, как и экономика страны в целом, характеризуется выраженной региональной спецификой. Единые тенденции могут проявляться по-разному в зависимости от уровня доходов населения, стоимости недвижимости, развития строительной отрасли и даже демографической ситуации в конкретном субъекте РФ.

Распределение спроса на ипотечные продукты четко демонстрирует эти различия. Например, в регионах с относительно низким уровнем дохода и ограниченным предложением на первичном рынке, а также там, где демографическая ситуация способствует росту семей с детьми, льготные программы, такие как Семейная ипотека, могут занимать доминирующее положение.

Так, в Адыгее доля Семейной ипотеки в общем объеме выдач Сбербанка достигает впечатляющих 91,6%. Это может быть обусловлено активной реализацией программы в регионе, относительно доступными ценами на новое жилье и демографической структурой, благоприятствующей получению этой льготы. В таких регионах льготные программы становятся практически единственным способом для многих семей приобрести жилье.

В то же время, существуют регионы, где спрос на рыночные программы ипотеки остается относительно высоким, несмотря на заградительные ставки. Примерами могут служить Мурманская, Омская и Новгородская области, где доля рыночных программ достигает 33,9%. Это может быть связано с несколькими факторами:

• Более высокий уровень платежеспособности населения в некоторых городах или регионах, позволяющий брать кредиты по рыночным ставкам.
• Специфика рынка недвижимости: Возможно, в этих регионах имеется значительное предложение вторичного жилья, на которое льготные программы распространяются с ограничениями (или не распространяются вовсе), или же более развит сегмент индивидуального жилищного строительства, требующий иных подходов к кредитованию.
• Ограниченность квот или предложений по льготным программам в некоторых банках или для определенных категорий заемщиков.

Таблица 2: Региональная специфика спроса на ипотеку (на примере Сбербанка)

Регион	Доля Семейной ипотеки (%)	Доля рыночных программ (%)	Возможные причины
Республика Адыгея	91,6	Низкая	Высокая активность программы, доступные цены, демографический фактор.
Мурманская, Омская, Новгородская области	Низкая	До 33,9	Более высокий платежеспособный спрос, особенности вторичного рынка, ИЖС.

Эти региональные различия подчеркивают необходимость дифференцированного подхода к развитию ипотечного рынка. Единые федеральные меры поддержки, хотя и важны, должны дополняться региональными программами, учитывающими местные экономические, социальные и демографические особенности. Понимание этой специфики позволяет более эффективно распределять государственные ресурсы и разрабатывать целевые программы для удовлетворения жилищных потребностей населения в каждом конкретном субъекте РФ.

Государственная поддержка ипотечного кредитования в РФ (2025 год)

Обзор основных льготных ипотечных программ

В 2025 году в России продолжает действовать целый комплекс льготных ипотечных программ, разработанных с целью повышения доступности жилья для различных категорий граждан и стимулирования строительной отрасли. Эти программы играют ключевую роль в поддержании стабильности ипотечного рынка в условиях высоких рыночных ставок.

1. Семейная ипотека: Эта программа является одной из наиболее востребованных и социально значимых. Ее основные условия на 2025 год:
   • Ставка: До 6% годовых.
   • Категории заемщиков: Семьи, где есть хотя бы один ребенок, рожденный с 1 января 2018 года, или двое и более несовершеннолетних детей, а также семьи с ребенком-инвалидом, рожденным до 31 декабря 2023 года.
   • Объекты: Приобретение жилья на первичном рынке (новостройки), строительство индивидуального жилого дома. С 1 апреля 2025 года в определенных регионах (перечень устанавливается Правительством РФ) разрешено покупать жилье на вторичном рынке.
   • Максимальная сумма кредита: 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей; 6 млн рублей для остальных регионов.
   • Первоначальный взнос: Минимум 20% от стоимости недвижимости.
2. IT-ипотека: Направлена на поддержку специалистов в сфере информационных технологий:
   • Ставка: До 6% годовых.
   • Категории заемщиков: Сотрудники аккредитованных IT-компаний в возрасте до 51 года, при условии определенного уровня зарплаты (до вычета НДФЛ): от 150 тыс. рублей для компаний в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях; от 90 тыс. рублей для компаний в остальных регионах.
   • Объекты: Приобретение жилья на первичном рынке, строительство индивидуального жилого дома.
   • Максимальная сумма кредита: 9 млн рублей для всех регионов России. С августа 2024 года программа не распространяется на Москву и Санкт-Петербург.
3. Дальневосточная и арктическая ипотека: Программа, стимулирующая развитие и заселение стратегически важных регионов:
   • Ставка: До 2% годовых.
   • Срок действия: До 31 декабря 2030 года.
   • Категории заемщиков: Молодые семьи (возраст обоих супругов до 36 лет), неполные семьи с детьми, работники оборонно-промышленного комплекса (ОПК), участники СВО, учителя, врачи, сотрудники медицинских учреждений, а также лица, переехавшие на постоянное место жительства в эти регионы.
   • Максимальная сумма кредита: 6 млн рублей. При покупке недвижимости площадью от 60 м² (в новостройке или доме) — до 9 млн рублей.
4. Сельская ипотека: Поддерживает развитие сельских территорий. Ставка до 3% годовых.
5. Военная ипотека: Предназначена для военнослужащих, участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения (НИС).
6. Льготная ипотека для новых регионов и территорий Белгородской и Курской областей:
   • Ставка: До 2% годовых.
   • Максимальная сумма кредита: 6 млн рублей.
   • Первоначальный взнос: От 10%.
   • Территории: Донецкая и Луганская Народные Республики, Херсонская и Запорожская области, а также приграничные территории Белгородской и Курской областей.

Эти программы демонстрируют комплексный подход государства к решению жилищного вопроса, обеспечивая поддержку широкому кругу граждан и стимулируя развитие различных сегментов рынка недвижимости.

Использование материнского капитала и других субсидий

Помимо адресных льготных ипотечных программ, государство предоставляет дополнительные механизмы финансовой поддержки, которые могут быть интегрированы в процесс ипотечного кредитования, значительно облегчая финансовую нагрузку на семьи.

Одним из наиболее значимых инструментов является материнский капитал. Это целевая государственная субсидия, которую можно использовать в качестве:

• Первоначального взноса по ипотеке: Это позволяет семьям, не имеющим достаточных накоплений, выполнить требование банка по минимальному первому взносу и получить кредит.
• Досрочного погашения действующего ипотечного кредита: Использование материнского капитала для частичного или полного досрочного погашения позволяет уменьшить сумму основного долга, сократить срок кредита или снизить размер ежемесячных платежей, тем самым уменьшая общую переплату.

Важно отметить, что средства материнского капитала не могут быть использованы для внесения ежемесячных платежей по ипотеке.

Размер материнского капитала регулярно индексируется, чтобы компенсировать инфляцию и сохранить его покупательную способность. С 1 февраля 2025 года размер материнского капитала был проиндексирован на 9,5%. Актуальные суммы составляют:

• На первого ребенка: 690 266,95 рублей.
• На второго ребенка: 912 162 рубля (или 221 895 рублей, если выплата на первого ребенка уже была получена).

Таблица 3: Размеры материнского капитала (с 1 февраля 2025 г.)

Категория	Размер выплаты (рублей)
На первого ребенка	690 266,95
На второго ребенка (если за первого не получали)	912 162
На второго ребенка (если за первого получали)	221 895

Помимо материнского капитала, существует еще одна важная программа поддержки для многодетных семей. Многодетные семьи, в которых третий или последующий ребенок родился не ранее 2019 года, могут получить дополнительную государственную выплату в размере до 450 тысяч рублей. Эти средства также могут быть направлены на погашение основного долга по ипотечному кредиту или его части, а также на уплату процентов. Эта мера значительно облегчает долговую нагрузку на крупные семьи, стимулируя демографический рост и повышая доступность жилья.

В совокупности, эти механизмы государственной поддержки играют ключевую роль в создании более благоприятных условий для приобретения жилья, особенно для социально уязвимых или демографически важных категорий граждан, и являются неотъемлемой частью функционирования современного ипотечного рынка в России.

Технологии выдачи и критерии оценки заемщиков в ипотечном кредитовании (на примере ПАО «Сбербанк России»)

Этапы получения ипотечного кредита

Процесс получения ипотечного кредита, хотя и кажется сложным, представляет собой структурированную последовательность действий, требующую внимательности как от заемщика, так и от банка. В Сбербанке, как и в большинстве крупных банков, он включает следующие ключевые этапы:

1. Подача заявки и сбор документов: Это первый и один из самых важных этапов. Заемщик подает в банк заявление на получение ипотечного кредита, к которому прилагается пакет документов, подтверждающих его финансовое состояние, занятость, семейное положение. Основные документы включают:
   • Паспорт гражданина РФ.
   • Документы, подтверждающие доход (справка 2-НДФЛ, справка по форме банка, выписка из ПФР).
   • Документы, подтверждающие трудовую занятость (копия трудовой книжки, трудового договора).
   • Документы об образовании (при необходимости).
   • Для зарплатных клиентов Сбербанка процесс упрощен, так как информация о доходах уже имеется у банка.
2. Предварительная оценка заемщика и одобрение кредита: Банк анализирует предоставленные данные о заемщике, его кредитной истории, платежеспособности. На этом этапе принимается решение о возможности выдачи кредита и его максимальной сумме.
   • В Сбербанке стандартный срок предварительного одобрения ипотечного кредита составляет от 2 до 5 рабочих дней. Для зарплатных клиентов, благодаря наличию у банка всей необходимой информации, предварительное одобрение возможно в течение 1-6 часов. Срок действия одобренной заявки составляет 90 дней.
3. Поиск и выбор объекта недвижимости: После предварительного одобрения кредита заемщик приступает к активному поиску подходящего жилья.
4. Оценка недвижимости: После выбора объекта недвижимости проводится его независимая оценка. Это необходимо для определения рыночной стоимости залога, от которой будет зависеть максимальная сумма кредита, а также для защиты интересов банка.
5. Страхование: Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование залогового объекта недвижимости от рисков утраты или повреждения. Также может быть предложено страхование жизни и здоровья заемщика и страхование титула (риска потери права собственности).
6. Заключение кредитного и ипотечного договоров: После всех проверок и получения положительных заключений заемщик и банк подписывают кредитный договор (о предоставлении средств) и договор ипотеки (о залоге недвижимости).
7. Государственная регистрация обременения: Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. После регистрации на объект недвижимости накладывается обременение в пользу банка.
8. Получение средств: После государственной регистрации ипотеки банк перечисляет кредитные средства продавцу недвижимости или на счет заемщика (в случае строительства).
9. Погашение кредита и снятие обременения: Заемщик ежемесячно вносит платежи по кредиту. После полного погашения долга банк выдает справку об отсутствии задолженности, и заемщик может подать заявление в Росреестр для снятия обременения с недвижимости.

Критерии оценки заемщиков и процесс андеррайтинга в Сбербанке

Андеррайтинг – это комплексный процесс оценки рисков, который позволяет банку принять взвешенное решение о выдаче кредита. Банки самостоятельно разрабатывают свои критерии и методики, однако ключевые принципы остаются общими. В Сбербанке, как и в других ведущих банках, оценка заемщика проводится с учетом множества факторов:

1. Платежеспособность: Это основной критерий. Банк анализирует официальный и подтвержденный доход заемщика (заработная плата, доходы от предпринимательской деятельности, арендные платежи и т.д.), его стабильность, стаж работы. Цель – определить, сможет ли заемщик регулярно вносить ежемесячные платежи без чрезмерной финансовой нагрузки.
   • Эксперты подсчитали, что для получения ипотеки в 5 млн рублей под 17% годовых на 20 лет, ежемесячный платеж составит около 75 тыс. рублей, при этом минимальный необходимый доход для комфортного погашения должен быть не менее 150 тыс. рублей.
2. Кредитная история: Банк запрашивает информацию из бюро кредитных историй (БКИ).

   Положительная кредитная история (своевременное погашение предыдущих займов) значительно повышает шансы на одобрение.

3. Материальное положение: Оценивается наличие другого имущества (недвижимость, автомобили), сбережений, которые могут выступать в качестве «подушки безопасности».
4. Социальное положение: Банк может учитывать возраст, семейное положение, наличие иждивенцев, образование, профессию и сферу занятости заемщика. Стабильная работа в крупной компании или бюджетной сфере может рассматриваться как фактор надежности. Законом не установлено ограничений по полу, семейному положению, социальному статусу или роду деятельности потенциального заемщика, но эти факторы могут влиять на оценку рисков.
5. Первоначальный взнос: Размер первоначального взноса также является важным критерием. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже сумма кредита и, соответственно, риск для банка. В большинстве банков, включая Сбербанк, минимальный первоначальный взнос составляет от 20% или даже 30% от стоимости недвижимости. В Сбербанке, например, минимальный первоначальный взнос по основным ипотечным программам (включая вторичное жилье, Семейную и IT-ипотеку, Дальневосточную ипотеку) составляет от 20,1% от стоимости недвижимости.

Причины отказа в ипотеке Сбербанком: Основываясь на практике Сбербанка, среди наиболее распространенных причин отказа можно выделить:

• Высокий уровень закредитованности: Если доля всех ежемесячных платежей по существующим займам (кредиты, кредитные карты) достигает 70% и более от дохода клиента, банк считает такой уровень долговой нагрузки неприемлемым.
• Неблагоприятная кредитная история: Наличие просроченных долгов длительностью более 30 дней, частые просрочки или судебные разбирательства по кредитным обязательствам.
• Нулевая кредитная история: Отсутствие какой-либо кредитной истории делает заемщика «непрозрачным» для банка, что повышает риски.
• Крупная задолженность: Непогашенные долги по алиментам, налогам, штрафам ГИБДД также могут стать причиной отказа.
• Несоответствие требованиям к документам: Неполный или некорректно оформленный пакет документов.

Андеррайтинг в Сбербанке постоянно совершенствуется, внедряются автоматизированные системы оценки, позволяющие ускорить процесс и повысить его точность.

Особенности ипотечных продуктов и условий кредитования в ПАО «Сбербанк»

ПАО «Сбербанк» является одним из лидеров российского ипотечного рынка, предлагая широкий спектр продуктов и инновационных решений, направленных на повышение удобства для клиентов.

Одной из ключевых особенностей работы Сбербанка является максимальная цифровизация процесса получения ипотеки. Заемщик имеет возможность:

• Оформить заявку и получить решение онлайн: Большая часть процесса может быть пройдена дистанционно через платформу «Домклик» или приложение «СберБанк Онлайн». Это значительно экономит время и упрощает взаимодействие с банком.
• Осуществлять досрочные погашения через приложение «СберБанк Онлайн»: Гибкость в управлении кредитом позволяет клиентам Сбербанка самостоятельно регулировать график платежей и сокращать переплату по процентам.

Сроки одобрения ипотеки в Сбербанке:

• Предварительное одобрение: Как уже упоминалось, для зарплатных клиентов оно может быть получено в течение 1-6 часов, для остальных – от 2 до 5 рабочих дней.
• Одобрение выбранного объекта недвижимости: Занимает от 3 до 5 дней после предоставления всех необходимых документов по объекту.
• Срок действия одобренной заявки: 90 дней, что дает заемщику достаточно времени для выбора подходящего жилья.

Условия кредитования:

• Сбербанк предлагает ипотеку на вторичное жилье, что расширяет возможности для тех, кто не планирует покупать новостройку.
• Минимальный первоначальный взнос в Сбербанке по большинству программ составляет от 20,1% от стоимости недвижимости. Это касается как стандартных, так и льготных программ (Семейная ипотека, IT-ипотека, Дальневосточная ипотека).

Помимо базовых условий, Сбербанк активно участвует во всех государственных льготных программах (Семейная ипотека, IT-ипотека, Дальневосточная и арктическая ипотека, а также программы для новых регионов).

Это позволяет банку предлагать заемщикам наиболее выгодные ставки и условия, предусмотренные государством. Использование материнского капитала в качестве первоначального взноса или для досрочного погашения также широко практикуется в Сбербанке.

Место и роль Сбербанка на российском ипотечном рынке

ПАО «Сбербанк России» традиционно занимает лидирующие позиции на российском ипотечном рынке, являясь системообразующим банком и ключевым игроком, во многом определяющим динамику ипотечного кредитования в стране.

Исторически Сбербанк продемонстрировал свою устойчивость и способность увеличивать долю рынка в периоды кризисов. Например, в кризис 2009 года Сбербанк значительно нарастил свое присутствие в ипотечном сегменте, достигнув 63% от совокупного объема выдачи по всему банковскому сектору. Это свидетельствует о его роли как «якоря» стабильности и надежности в сложные времена.

В более поздний период его доминирующее положение сохраняется. По итогам девяти месяцев 2023 года, Сбербанк предоставил ипотечные кредиты на сумму около 0,5 трлн рублей, что составило примерно 60% от всех оформленных ипотек в России. Это подтверждает его статус безусловного лидера рынка.

Динамика 2025 года также демонстрирует его способность адаптироваться к меняющимся условиям. Несмотря на общее снижение объемов выдачи на рынке, в сентябре 2025 года Сбербанк зафиксировал рост спроса на рыночную ипотеку:

• Объем выдач по базовым (нельготным) программам увеличился на 13,3% по сравнению с августом, приблизившись к 60 млрд рублей.
• Доля рыночных программ в общем объеме выдач Сбербанка увеличилась до 21,4%.

Этот рост спроса на рыночную ипотеку в Сбербанке, в отличие от общероссийских тенденций, может быть объяснен несколькими факторами:

• Доверие клиентов: Бренд Сбербанка традиционно пользуется высоким доверием у населения.
• Широкая филиальная сеть и цифровые сервисы: Доступность и удобство обслуживания привлекают клиентов.
• Адаптация продуктов: Возможно, банк предлагает более гибкие условия или специальные предложения для клиентов, готовых брать ипотеку по рыночным ставкам.

Сбербанк активно предлагает различные ипотечные программы, включая все основные льготные, и предоставляет возможность использования материнского капитала, что делает его продукты привлекательными для широкого круга заемщиков. Его стратегические планы, безусловно, включают дальнейшее развитие цифровых сервисов, оптимизацию процессов андеррайтинга и поддержание лидерства на рынке, несмотря на текущие вызовы.

Проблемы и перспективы развития системы ипотечного кредитования в России (2025 год)

Основные проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования

Ипотечный рынок России в 2025 году сталкивается с комплексом вызовов, которые сдерживают его развитие и требуют системных решений. Эти проблемы носят как макроэкономический, так и структурный характер.

1. Макроэкономические факторы:
   • Высокие темпы инфляции: По состоянию на 6 октября 2025 года, годовая инфляция в России составила 8,11%. Инфляция обесценивает денежные средства, увеличивает стоимость строительства и обслуживания кредита, снижает покупательную способность населения и делает накопления на первоначальный взнос менее эффективными.
   • Высокий уровень ключевой ставки ЦБ РФ: На сентябрьском заседании 2025 года Банк России снизил ключевую ставку до 17% годовых, однако это все еще очень высокий показатель. Высокая ключевая ставка напрямую транслируется в высокие процентные ставки по рыночной ипотеке.
   • Высокие процентные ставки по рыночной ипотеке: В конце 2024 года рыночные ставки по ипотеке приблизились к 30%, а в первой половине 2025 года прогнозируются выше 20%. Такие ставки являются заградительными для подавляющего большинства заемщиков, фактически «выключая» рыночный сегмент ипотеки и перекладывая основную нагрузку на льготные программы.
2. Проблемы спроса и предложения:
   • Ограниченный платежеспособный спрос населения: Высокие процентные ставки, рост стоимости жизни и замедление роста реальных доходов населения ограничивают возможности граждан по получению и обслуживанию ипотечных кредитов.
   • Высокие цены на недвижимость: Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке РФ в июле 2025 года выросла до 175,6 тыс. рублей, в Москве — до 362 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя цена предложения в июле 2025 года составила 131,7 тыс. рублей за квадратный метр. Несмотря на то, что в третьем квартале 2025 года цены на вторичное жилье снизились в 18 из 50 крупных городов России (что связано с охлаждением спроса), общая ценовая нагрузка остается высокой.
   • Монополизация рынка недвижимости: В некоторых регионах наблюдается концентрация рынка в руках нескольких крупных застройщиков, что может приводить к сдерживанию конкуренции и необоснованному росту цен.
   • Разница в уровне спроса по регионам: Как было отмечено ранее, существуют значительные региональные различия в спросе на льготные и рыночные программы, что усложняет унифицированное регулирование и поддержку.
3. Операционные и структурные проблемы:
   • Длительная процедура андеррайтинга и затратность оформления ипотечного кредита: Несмотря на цифровизацию, процесс одобрения ипотеки и оформления сделки все еще может быть времязатратным и требовать значительных финансовых вложений (оценка, страховка, нотариальные услуги).
   • Потеря социальной направленности льготных ипотечных кредитов: Все чаще льготные ипотеки используются не для решения жилищного вопроса, а для формирования инвестиционного портфеля жилищной недвижимости, что искажает их первоначальный смысл и может способствовать перегреву отдельных сегментов рынка.
4. Геополитические факторы:
   • Негативная политическая обстановка, санкции и ограничения: Международные санкции и общая геополитическая напряженность создают неопределенность и напряженность на финансовом рынке, влияя на возможности банков по фондированию и на общие экономические настроения.

Эти проблемы в совокупности создают сложную картину для развития ипотечного кредитования, требуя комплексных и скоординированных действий со стороны государства, банков и участников рынка.

Направления совершенствования системы ипотечного кредитования

Для устойчивого развития системы ипотечного кредитования в России необходима реализация комплексных мер, направленных на преодоление существующих проблем и использование новых возможностей. Предложения по совершенствованию включают как регуляторные, так и технологические аспекты:

1. Снижение издержек и повышение эффективности процессов:
   • Полный перевод взаимодействия в электронный формат: Дальнейшая цифровизация всех этапов получения и обслуживания ипотечного кредита – от подачи заявки до регистрации обременения и снятия его после погашения. Это включает развитие электронного документооборота, дистанционной оценки недвижимости и проведения сделок через аккредитованные онлайн-платформы. Это позволит снизить временные и финансовые издержки как для граждан, так и для банков.
2. Развитие специфических сегментов рынка:
   • Развитие механизма ипотечного кредитования строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС): С учетом растущего интереса к загородной жизни, необходимо расширять ипотечные программы, ориентированные на ИЖС, в том числе за счет льготных условий. Это требует стандартизации процедур оценки, страхования и контроля за ходом строительства.
3. Оптимизация государственной поддержки:
   • Оптимизация отдельных видов льготных ипотечных программ с сохранением их социальной направленности: Необходимо провести аудит действующих льготных программ, чтобы исключить их использование в спекулятивных целях и максимально сфокусировать на реальном улучшении жилищных условий граждан. Возможно, потребуется пересмотр лимитов, категорий заемщиков и региональных привязок.
   • Содействие росту платежеспособности населения и объемов строительства: Это фундаментальные задачи. Меры должны включать стимулирование экономического роста, создание рабочих мест, повышение реальных доходов. В части строительства – это увеличение предложения жилья, развитие конкуренции среди застройщиков, снижение административных барьеров.
4. Повышение прозрачности и защита интересов:
   • Введение новых процедур контроля застройщиков: Усиление надзора за деятельностью девелоперов, особенно в рамках долевого строительства, для защиты прав дольщиков и снижения рисков незавершенного строительства.
   • Повышение финансовой грамотности населения: Информирование граждан о рисках и возможностях ипотечного кредитования, о правилах финансового планирования и способах управления долговой нагрузкой.
5. Инновационные подходы и управление рисками:
   • Развитие цифровизации и искусственного интеллекта (ИИ) в ипотечной сфере: Внедрение ИИ для более точной и быстрой оценки кредитоспособности заемщиков, прогнозирования рисков, автоматизации рутинных операций. Это позволит сделать процесс более объективным и менее подверженным человеческому фактору.
   • Совершенствование системы мониторинга портфеля проблемных ипотечных кредитов: Разработка более чувствительных систем раннего оповещения о потенциально проблемных кредитах, что позволит банкам оперативно реагировать и предлагать реструктуризацию заемщикам до критического ухудшения ситуации.
   • Усиление роли бюро кредитных историй (БКИ) в предупреждении кредитных рисков: Расширение функционала БКИ, интеграция дополнительных источников данных, что позволит формировать более полную и объективную картину кредитной дисциплины заемщика и предупреждать излишнюю закредитованность.

Реализация этих направлений позволит не только стабилизировать ипотечный рынок в текущих непростых условиях, но и заложить основу для его устойчивого, социально ориентированного и технологически продвинутого развития в долгосрочной перспект��ве.

Заключение

Проведенный академический анализ системы ипотечного кредитования физических лиц в Российской Федерации в период с 2017 по 2025 год позволил не только глубоко погрузиться в теоретические основы и правовое регулирование этой важнейшей сферы, но и представить максимально актуальную картину ее текущего состояния и перспектив развития, особенно с учетом данных на конец 2025 года.

Исследование подтвердило, что ипотечное кредитование является не просто инструментом для приобретения жилья, но и ключевым механизмом, выполняющим важнейшие стимулирующие, социально-экономические функции и функцию движения капитала в экономике страны. Детализированный обзор нормативно-правовой базы, включая Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с изменениями от 31 июля 2025 года и новации, связанные с появлением ипотечных МКК, показал динамичность и адаптивность законодательной среды.

Анализ текущего состояния рынка в 2025 году выявил значительное сокращение объемов выдачи ипотечных кредитов, обусловленное высокими процентными ставками и снижением платежеспособного спроса. Доминирование льготных программ, доля которых достигала 82% в июле 2025 года, подчеркивает критическую зависимость рынка от государственной поддержки. В то же время, Сбербанк, как лидер рынка, продемонстрировал устойчивость и рост спроса на рыночную ипотеку в сентябре 2025 года, что свидетельствует о его стратегической значимости и способности адаптироваться к изменяющимся условиям.

Детальное рассмотрение технологий выдачи и критериев оценки заемщиков на примере ПАО «Сбербанк России» позволило раскрыть внутренние механизмы банковской деятельности, выявить основные причины отказов и подчеркнуть роль цифровизации в повышении эффективности и доступности ипотечных продуктов. Особенности льготных программ, таких как Семейная и IT-ипотека, а также механизмы использования материнского капитала, были проанализированы с учетом последних изменений и актуальных сумм на 2025 год.

Выявленные проблемы, такие как высокая инфляция, заградительные процентные ставки, ограниченный платежеспособный спрос и риск потери социальной направленности льготных ипотек, требуют безотлагательных и системных решений. Предложенные направления совершенствования – от дальнейшей цифровизации и развития ИЖС до оптимизации льготных программ, повышения финансовой грамотности и внедрения ИИ – являются обоснованными и стратегически важными для обеспечения устойчивого и сбалансированного развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Таким образом, данное исследование не только подтвердило актуальность и уникальность представленного анализа за счет использования новейших данных и глубокой проработки проблематики, но и предоставило комплексную основу для дальнейших научных изысканий и практических решений в области ипотечного кредитования.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016).
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2016).
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
7. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
8. Распоряжение Правительства РФ от 31.10.2022 N 3268-р «Развитие ипотечного кредитования».
9. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования. URL: https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (дата обращения: 08.10.2025).
10. Ипотечное жилищное кредитование в РФ: содержание, проблемы и перспективы. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotchnoe-zhilischnoe-kreditovanie-v-rf-soderzhanie-problemy-i-perspektivy/viewer (дата обращения: 08.10.2025).
11. Ипотечное кредитование в 2025 году: рынок без рынка. URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka-2025/ (дата обращения: 08.10.2025).
12. Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotchnoe-kreditovanie-suschnost-funktsii-i-klassifikatsiya/viewer (дата обращения: 08.10.2025).
13. Льготная ипотека 2024: 7 федеральных программ для россиян. URL: https://www.garant.ru/news/1670989/ (дата обращения: 08.10.2025).
14. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-ipotchnogo-kreditovaniya-v-sovremennoy-rossii-i-za-rubezhom/viewer (дата обращения: 08.10.2025).
15. Понятие, сущность и роль ипотечного кредитования в России. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=48421045 (дата обращения: 08.10.2025).
16. СОСТОЯНИЕ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sostoyanie-problemy-i-perspektivy-razvitiya-ipotchnogo-kreditovaniya-v-rossiyskoy-federatsii/viewer (дата обращения: 08.10.2025).
17. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-ipotchnogo-kreditovaniya-v-rossii/viewer (дата обращения: 08.10.2025).