Риски ипотечного кредитования

Реферат

1. Анализ и оценка рисков ипотечного жилищного кредитования

В целом, неформальное и качественное понятие риска как экономической категории заключается в том, что риск — это угроза того, что организация понесет убытки в результате определенных событий . Таким образом, риск, прежде всего, характеризуется событием. Для кредитного риска событие — факт несостоятельности должника, «дефолт» (невозможность исполнять принятые на себя обязательства — выплачивать в соответствии с графиком проценты и сумму основного долга); для процентного риска событие — это факт того, что процентные ставки примут определенное значение.

Риск характеризуется вероятностью наступления данного события. Так, вероятность (частота) дефолта по ипотечным кредитам в Германии составляет 0,2%, т.е. из тысячи кредитов только два не будут возвращены своевременно и полностью. Иногда слово «риск» используется в узком смысле и можно услышать о риске дефолта/ В данном разделе слово «риск» используется как синоним слова «вероятность». Близкое к этому понятие риска дается в работе А.В. Белякова .

Помимо вероятности того, что это событие произойдет, риск характеризуется размером убытков. Для кредитного риска это будет разница между суммой, полученной от продажи заложенного дома, и суммой кредита от банка.

Риски несут все участники рынка ипотечного кредитования: заемщики, банки, операторы вторичного рынка, инвесторы. Основное внимание в дальнейшем будет уделено банковским рискам.

Основными банковскими рисками являются риски ликвидности и платежеспособности.

Риск ликвидности — это вероятность того, что банк не сможет своевременно выполнить представленные перед ним обязательства.

Риск дефолта заключается в том, что банк не сможет выполнить свои обязательства в ближайшее время.

Стремление банка усилить платежеспособность за счет высокодоходных операций может привести к потере ликвидности, увеличение ликвидности ведет к снижению прибыльности операций, поэтому в управлении рисками необходимо соблюдать определенный баланс .

Прочие банковские риски являются «вторичными» по отношению к основным. К наиболее значительным банковским рискам относятся страновые, юридические, кредитные, процентные, валютные риски.

Система рисков, которая характеризует ипотечный кредит, не является строго формализованной и фиксированной раз и навсегда системой. Риски могут пересекаться. Например, для системы ипотечного кредитования отдельно определяется риск досрочного погашения ипотечных ссуд, который по своей сути является процентным риском, но, исходя из важности досрочного погашения, он рассматривается отдельно.

10 стр., 4706 слов

Методы снижения инвестиционных рисков

... включения их в проектные материалы еще не измерены. Инвестиционные риски отражают вероятность потери части доходов, благ, средств, собственности при реализации инвестиционных ... государственное регулирование экономики; зависимость национальной экономики; возможное невыполнение государством своих обязательств (частичная или полная экспроприация частного капитала, различного рода дефолты, прекращения ...

Интерпретация кредитного риска, процентного риска стабильна и единообразна, однако, например, операционные риски понимаются и интерпретируются разными исследователями по-разному.

Учет, анализ и правильная оценка рисков — важнейшие составляющие построения надежной системы долгосрочного ипотечного кредитования, доступной большинству граждан. Успешное управление рисками является высшим приоритетом для кредиторов и других финансовых институтов, инвесторов, вкладывающих средства в различные финансовые проекты и инструменты, поскольку это означает возможность как увеличения прибыли, так и увеличения объема сделок.

Большинство перечисленных ниже рисков так или иначе сопровождают практически все активные операции банков, других финансовых институтов и инвесторов. Однако в данном случае мы рассматриваем те специфические риски, типичные для сектора жилищного ипотечного кредитования, характеристиками которых являются долгосрочный характер ипотечных кредитов и методы, гарантирующие выполнение обязательств должником. Риски определяют желание или нежелание субъектов рынка активно участвовать в процессе ипотечного кредитования, а также в значительной степени стоимость ипотечного кредита для заемщика (процентную ставку по ипотечному кредиту).

2. Кредитный риск

Кредитный риск — это риск потери банка из-за неисполнения заемщиком своих обязательств по ссуде, риск неплатежа.

В случае ипотечного кредита обязательства заемщика по кредитному договору также гарантируются залогом имущества, приобретенного за счет кредитных средств. В большинстве стран с хорошо развитой системой жилищного ипотечного кредитования залог жилого дома (квартиры) означает, что обязательства заемщика надежно и хорошо обеспечены. Основная задача кредитора — предоставить заемщику ссуду на условиях, при которых заемщик сможет ее погасить в срок, а банк-кредитор получит приемлемую прибыль. Необходимо также убедиться, что жилая недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, правильно оценена и ликвидна, т.е. может быть реализована по достаточной цене и в обозримые для кредитора сроки в случае обращения взыскания на предмет залога.

Кредитный риск заключается в том, что заемщик может оказаться не в состоянии выплатить ипотечные платежи, и, чтобы компенсировать свои финансовые потери, банк будет вынужден изъять ипотеку. В этом случае убытки банка будут определяться неоплаченной частью основного долга, упущенными процентами и другими расходами, с одной стороны, и размером денежных средств, полученных от продажи заложенного недвижимого имущества, с другой. Требования банка, связанные с предоставленным кредитом и дефолтом заемщика, могут оказаться существенно выше, чем сумма невыплаченного основного долга, и вопрос о компенсации этих требований за счет выручки от продажи имущества будет зависеть в том числе от того, насколько быстро и успешно происходит этот процесс. В случае, если обращение взыскания на предмет ипотеки является трудным и обременительным с точки зрения регулирования, кредитные организации оценят кредитный риск как достаточно высокий и заложат определенный резерв для его покрытия. Последнее обстоятельство напрямую связано с процентной ставкой по кредиту, т.е. с ценой кредита для каждого конкретного заемщика.

4 стр., 1625 слов

Развитие государственных ипотечных программ в современной России

... 32 564 рублей. Программа помощи заемщикам подразумевает помощь ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. Заемщики, испытывающие проблемы с выплатой ипотечных кредитов, могут обратиться к банкам-кредиторам ... ипотечных кредитов московских банков на покупку квартиры на вторичном рынке (по состоянию на конец 2015 г.). При этом в выборке участвовали только собственные кредитные ...

Анализируя и оценивая факторы, определяющие уровень кредитного риска в России, выявляются как системные, так и несистемные факторы.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, необходимо отметить:

  • уровень социально-экономической стабильности в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточного платежеспособного спроса на ипотечные кредиты и устойчивых доходов заемщиков;
  • уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы ипотечного жилищного кредитования населения, сложившаяся судебная практика обращения взыскания на предмет залога.

Задачей законодательства в сфере жилищной ипотеки является создание для кредитора реальной возможности обращения взыскания и удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества после его реализации, создание эффективной системы быстрого рассмотрения дел, связанных с этим процессом, а также возможности выселения неплатежеспособного заемщика и членов его семьи из занимаемых ими жилых помещений в случае обращения взыскания. Необходимо отметить, что в 2004 г. произошли существенные позитивные сдвиги в развитии нормативно-правовой базы ипотечного кредитования с точки зрения законодательного обеспечения условий для снижения кредитного риска.

Дальнейшая работа над нормативно-правовой базой будет способствовать созданию надежных гарантий для кредитора, что позволит ему реализовать ипотечный механизм без правовых барьеров. Практика развития ипотеки в зарубежных странах дает основание сделать вывод, что чем четче и четче определены права кредитора, тем ниже кредитный риск и процентные ставки по ссуде. Это, в свою очередь, увеличивает доступность ипотеки для заемщиков.

Многочисленные проблемы связаны с общей экономической ситуацией в стране, с наличием высокой инфляции, с отставанием от реальных доходов населения из-за роста цен на недвижимость. Все эти факторы крайне негативно влияют на развитие долгосрочных ипотечных кредитов, когда и кредиторам, и заемщикам сложно прогнозировать как рост процентных ставок, так и рост реальных доходов. Наступление так называемого платежного шока в условиях нестабильного рынка труда и непредсказуемых изменений доходов является достаточно сильным фактором, увеличивающим кредитный риск. Однако по мере улучшения общей экономической ситуации этот системный фактор уменьшает свое влияние, и операции по кредитованию недвижимости для населения становятся для банков надежным, стабильным и прибыльным бизнесом.

Помимо перечисленных системных факторов, существует ряд других факторов, которые влияют на уровень кредитного риска в зависимости от деятельности кредитной организации. Профессионализм сотрудников банка, выдающих ипотечные кредиты, во многом способствует снижению уровня кредитного риска.

Управление кредитным риском, осуществляемое банком, предполагает постоянный мониторинг состояния и качества как кредитного портфеля банка в целом, так и отдельных кредитных групп.

4 стр., 1835 слов

Анализ кредитных операций коммерческого банка

... является доход, полученный от использования кредита. Более точную картину, отражающую стоимость кредита, дает норма процента, или процентная ставка. Нормой процента называется отношение годового ... разовые и возобновляемые; техника предоставления – одной суммой, открытая кредитная линия, контокоррентный кредит, овердрафтный кредит.; Кредит выступает в двух главных формах: коммерческого и банковского, ...

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают:

  • контроль за качеством предоставляемых кредитов;
  • распределение и мониторинг кредитов по группам риска в соответствии с требованиями Банка России и внутренними инструкциями банка, предоставляющего кредит;
  • создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;
  • своевременное выявление проблемных кредитов и реализацию разработанного плана мероприятий по работе с ними;
  • разработку и реализацию программ по возврату кредитов в специальных случаях.

Важнейшим документом, определяющим правильность и надежность применяемых банком процедур и операций при предоставлении кредита, является внутренняя инструкция банка — регламент по выдаче жилищных ипотечных кредитов, устанавливающий порядок деятельности всех служб при осуществлении этих операций.

Практика ряда стран, например Индии, свидетельствует о том, что даже в несовершенной правовой среде банки могут успешно минимизировать кредитный риск путем применения эффективных отработанных процедур оценки вероятности погашения кредита (андеррайтинга), его предоставления и обслуживания.

Регламент (порядок) предоставления и обслуживания кредитов должен включать:

  • критерии формирования кредитного портфеля, требования к порядку оформления и предоставления кредита;
  • структуру прав и ответственности должностных лиц на различных стадиях предоставления и обслуживания кредита, в том числе должностные обязанности и инструкции кредитных работников, их права и ответственность, регламент работы Кредитного комитета;
  • обязанности по передаче и предоставлению информации в рамках Кредитного управления;
  • правила проведения андеррайтинга, оформления кредитных дел, контроля за решениями Кредитного комитета;
  • перечень необходимой документации, которая должна прилагаться к заявлению на кредит, а также перечень документов, которые хранятся в кредитном деле;
  • правила хранения и проверки кредитных дел;
  • требования к максимальному размеру кредита, срокам, условиям предоставления;
  • методику установления процентных ставок, дополнительных сборов по кредитам.

Особое значение имеет разработка в банке программ, направленных на предотвращение судебных разбирательств по наложению ареста на имущество. Эти программы включают целый ряд компонентов, среди которых можно выделить, например, следующие:

  • модификация условий контракта, позволяющих заемщику погасить просроченную задолженность по кредиту (перерасчет платежей, отсрочка платежей, пролонгация кредита);
  • продажа заложенного имущества с согласия залогодержателя.

Такие программы позволяют более активно предотвращать негативные последствия, возникающие при необходимости обращения взыскания на объект обязательства. Своевременное выявление проблемных кредитов и умелая работа с ними часто позволяет избежать судебных тяжб.

Если есть просроченная кредитная задолженность, необходимо быстро выявить причины. Если причины задержки регулярных платежей связаны с некоторыми временными финансовыми трудностями заемщика и могут быть устранены в ближайшем будущем, банк может предоставить заемщику возможность отсрочки платежей с выплатой их в последующие периоды.

5 стр., 2236 слов

Способы погашения ипотечных кредитов

... Таблица 1 Сумма кредита: 10 тыс. у. е. Ставка: 10 % годовых Таблица 2Сумма кредита: 10 тыс. у. е. Ставка: 12 % годовых Досрочное погашение кредита Многие заемщики, получившие ранее кредит, спустя некоторое время ...

Если же анализ выявленных причин показывает, что финансовые затруднения заемщика достаточно серьезны и их невозможно устранить в ближайшие месяцы, банк совместно с заемщиком вырабатывает план действий, согласно которому предмет залога может быть реализован в рамках внесудебной процедуры по взаимному согласию. В этом случае возможные потери сторон существенно снижаются, и в результате продажи квартиры (дома) заемщик может получить большую сумму денежных средств, которой хватит на приобретение или наем другой жилой площади.

3. Риск процентных ставок

Риск процентных ставок (процентный риск) заключается в снижении прибыльности операций банка либо возникновении потерь вследствие негативного воздействия изменения процентных ставок по привлекаемым и размещаемым ресурсам, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости.

Ларионова И.В.

На рис. 1 показан процентный риск при использовании фиксированных процентных ставок.

Определяющее значение для оценки возможных убытков имеет согласованность в изменении процентных ставок по пассивам (привлекаемым ресурсам для кредитования) и активам. Таким образом, если ставка по ссуде является переменной, она корректируется один раз в год, а процентная ставка по привлеченным средствам, за счет которых финансируется этот ссуд, пересматривается ежегодно в соответствии с согласованной формулой, тогда риск процентной ставки отсутствует. Но если ставка по привлеченным средствам даже по согласованной формуле изменяется, например, раз в месяц, то в условиях роста рыночных процентных ставок процент по кредиту большую часть кредитного периода может быть ниже ставки по долговым обязательствам (рис. 2).

Рис. 1. Кредитование с фиксированной процентной ставкой

Рис. 2. Несинхронное изменение процентных ставок

В этом случае банк понесет финансовые убытки, которые он сможет компенсировать только путем пересмотра процентной ставки в следующем периоде. Поэтому, чем более тесно согласованы моменты изменения ставок (цены) по привлекаемым и размещаемым ресурсам, тем меньше риск процентных ставок.

Проблема банков в долгосрочном ипотечном кредитовании двоякая, поскольку необходимо обеспечить, с одной стороны, прибыльность кредитных операций, а с другой — доступность кредитов для заемщика.

Внедряя различные инструменты кредитования, банки стремятся снизить процентный риск на инфляционном и быстро меняющемся финансовом рынке. Риск процентной ставки управляется путем управления адекватностью активов и обязательств .

Банки пытаются сбалансировать изменение стоимости банковских средств с изменением процентных ставок по выданным кредитам. В условиях отсутствия показателей рыночных кредитных ставок банки выдают кредиты, номинируемые в валюте, как правило в долларах США. Однако такая привязка не позволяет избежать риска процентной ставки, поскольку изменение обменного курса доллара США не совпадает с изменением рыночной процентной ставки. Однако, если обязательства банка также выражены в иностранной валюте, такой подход снизит процентный риск.

При кредитовании в долларах США возникает валютный риск. Фактически, этот вид кредита может быть предоставлен только тем заемщикам, которые имеют стабильный доход в долларах.

28 стр., 13663 слов

Кредитные риски банков, их виды и методы регулирования

... предпосылками, приносит высокие результаты, превышающие затраты на их достижение. кредитный риск банк Таким образом риск - это деятельность, рассчитанная на успех, при наличии неопределенности, требующая ... В современном обществе в условиях обострения конкурентной борьбы внимание к банковским рискам увеличивается. Банки все чаще занимают агрессивную позицию по отношению друг к другу, проводят ...

Риск процентной ставки существенно зависит от типа кредитного инструмента и его соответствия общей экономической ситуации в стране. Более подробно о взаимосвязи инструментов ипотечного кредитования и риска процентной ставки см. в главах 7, 8.

4. Риск досрочного погашения

Если процентные ставки на рынке упадут и заемщик взял ссуду на более невыгодных условиях, он будет стремиться погасить ссуду раньше, чем ожидалось. С этой целью он может взять новый кредит и рефинансировать старый. В этом случае банк-кредитор столкнется с риском досрочного погашения, что повлечет за собой финансовые потери, вызванные необходимостью срочно реинвестировать предоплату полученных кредитов по более низкой процентной ставке. Проблема усугубляется, если процентные ставки по обязательствам устанавливаются на длительный период времени.

Как уже упоминалось, риск досрочного погашения является типичным риском процентной ставки. Он выделен в отдельную категорию из-за масштабов явления и конкретных методов управления этим риском.

Кредитор может избежать этого риска, если он оперативно отреагирует на изменение ставок на финансовых рынках и изменит процентную ставку в сторону понижения, если такая возможность предусмотрена условиями кредитного договора. В этом случае заемщику будет невыгодно рефинансировать ссуду, так как при заключении нового кредитного договора ему придется понести некоторые дополнительные расходы.

Кредиторы достаточно остро воспринимают риск досрочного погашения. В ряде случаев они не могут варьировать ставки по кредитам, так как используют инструмент с фиксированными процентными ставками, особенно в тех случаях, когда основным источником финансирования кредитов являются долгосрочные обязательства перед инвесторами, например держателями ипотечных облигаций с фиксированным уровнем доходности.

В Германии ипотечные банки, чтобы избежать риска досрочного погашения в случае снижения процентных ставок, накладывают запрет на досрочное погашение кредита, либо назначают повышенную процентную ставку по выдаваемым кредитам, либо устанавливают в кредитном договоре периоды, в которые банк и заемщик вправе пересмотреть процентные ставки, а заемщик может осуществить досрочное погашение кредита. Если кредит выдается на 15Ї25 лет, ежемесячные платежи для него рассчитываются исходя из этого периода, однако при заключении договора устанавливается, что каждые пять лет ставка по кредитам может быть пересмотрена (как в сторону повышения, так и в сторону снижения), а заемщик имеет право досрочно погасить кредит без каких-либо штрафных санкций.

В США законом запрещено налагать штрафы за досрочное погашение долгосрочных жилищных ипотечных кредитов для населения, поэтому риск досрочного погашения для кредиторов достаточно высок. Статистика показывает, что наиболее популярные жилищные кредиты сроком на 30 лет в среднем погашаются через 12-15 лет. Как правило, это происходит в тех случаях, когда процентные ставки по ссудам имеют тенденцию к снижению и авансом реинвестировать средства, полученные от банков на тех же условиях, невозможно. Чтобы уменьшить возможные финансовые потери, связанные с риском досрочного погашения, кредиторы на основе вероятностных оценок погашения кредита устанавливают некоторые надбавки к процентным ставкам за риск досрочного погашения. Это позволяет им покрывать любые убытки, связанные с упущенным процентным доходом и расходами, связанными с реинвестированием.

2 стр., 902 слов

Реферат способы погашения кредита

... Этот нюанс имеет значение, если идет речь о досрочном погашении кредита или рефинансировании. ... погашения кредита сначала идет выплата начисленных процентов, а потом уже возвращается сама сумма тех денежных средств, которые кредитор взял в банке. ... Целью курсовой работы является всестороннее изучение способов погашения кредитов в РФ. Цель курсовой работы определила необходимость ...

Поскольку достаточно большое количество кредитов финансируется за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, то в зависимости от вида бумаг и порядка их погашения риск досрочного погашения, а также риск процентных ставок распределяется между эмитентом, выпускающим ценные бумаги, и инвестором.

Если кредиты с фиксированной процентной ставкой финансируются на основе выпуска долгосрочных вторичных финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг), то в зависимости от их вида (долговые облигации или долевые сертификаты участия) финансовый риск от долгосрочных операций по жилищному ипотечному кредитованию, в том числе риск досрочного погашения, принимает на себя в конечном счете либо кредитор (эмитент), либо инвестор.

В случае кредитного финансирования за счет продажи облигаций с фиксированным купоном риск досрочного погашения несет эмитент. При использовании сертификатов участия риск досрочного погашения переходит к инвестору.

5. Ликвидность и платежеспособность банка (не риск ликвидности?)

Термин «ликвидность» относится к способности легко производить, продавать, конвертировать материальные ценности и другие активы в наличные.

Под ликвидностью банка понимается его способность гарантировать своевременное выполнение своих обязательств. Банк считается ликвидным, если у него есть доступ к средствам, которые можно привлечь по разумной цене и именно тогда, когда они необходимы. Для этого банк должен располагать необходимой суммой ликвидных средств либо иметь возможность быстрого их получения с помощью займов или продажи активов. Баланс считается ликвидным, если его состояние позволяет за счет быстрой реализации средств по активу покрывать срочные обязательства по пассиву.

Риск ликвидности — это риск, который в определенный момент может заставить банк приобретать наличность по более высокой цене или терпеть убытки при срочной продаже своих активов.

Центральным банком Российской Федерации принята следующая классификация активов по степени их ликвидности:

1) первоклассные ликвидные активы: касса, средства на корреспондентском счете, первоклассные векселя и государственные ценные бумаги, а также ценные бумаги, гарантированные государством;

2) ликвидные средства: кредиты и другие платежи в пользу банка со сроками исполнения в ближайшие 30 дней, банковские инвестиции в долгосрочные ценные бумаги, ценности (включая нематериальные активы), которые могут быть превращены в денежные средства;

3) трудноликвидные активы: долгосрочные кредиты, вложения в недвижимость;

4) неликвидные активы: просроченные кредиты, ненадежные долги, здания и сооружения, принадлежащие банку.

Необходимо обратить внимание на то, что долгосрочные кредиты относятся к разряду труднореализуемых активов. Именно поэтому проблема ликвидности при ипотечном долгосрочном кредитовании становится столь актуальной.

На ликвидность баланса влияет целый ряд факторов. Прежде всего, это структура активов: чем больше среди активных операций банка первоклассных ликвидных активов, тем более ликвиден банк. Второй фактор — качество активов, т.е. степень риска отдельных активных операций: чем больше доля высокорисковых активов, тем выше доходность, но ниже ликвидность. При управлении ликвидностью всегда стоит проблема балансировки между ликвидностью и прибыльностью (в конечном счете, платежеспособностью).

41 стр., 20087 слов

Операции коммерческих банков с ценными бумагами

... темпов инфляции. Рынок ценных бумаг - регулятор многих стихийно протекающих в рыночной экономике процессов. Это относится прежде всего к процессу инвестирования капитала. Последний предполагает, ... Республики Казахстан. Целью данной дипломной работы является определение основных операций коммерческих банков с ценными бумагами. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: ...

Существенное влияние на ликвидность баланса оказывает также структура и качество пассивов. Если банком привлекаются в основном краткосрочные вклады, вклады до востребования, т.е. те самые «короткие» пассивы, которые в любой момент могут быть отозваны, то это негативным образом влияет на ликвидность баланса банка. Еще одним фактором, влияющим на ликвидность баланса, является возможность получения банком средств от других кредитных организаций. Если это крупный, устойчивый, хорошо зарекомендовавший себя банк и у него долгосрочные партнерские взаимоотношения с другими банками, то для такого банка, как правило, несложно привлечь ресурсы при возникновении краткосрочной проблемы ликвидности. Иначе говоря, для таких кредитных организаций проблема ликвидности решается легче.

Повышенный спрос на ликвидные средства может возникнуть:

  • в результате срочного снятия клиентами денег со своих счетов;
  • в связи с поступлением заявок на получение кредитов от клиентов, которые банк решил принять (это или заявки на получение новых кредитов, в частности ипотечных, вытекающих из целевых накопительных счетов, или возобновление кредитных договоров, или предоставление средств по существующим кредитным линиям);
  • при исполнении обязательств банка.

Решение проблем ликвидности связано с определенными затратами (выплаты процентов по межбанковским займам, затраты времени и денег на поиск ликвидных средств).

Управление ликвидностью связано с риском изменения рыночных процентных ставок. С их ростом увеличивается стоимость привлекаемых ресурсов, кроме того, уменьшается стоимость финансовых активов, которые необходимо продать.

К числу причин возникновения серьезных проблем с ликвидностью можно отнести:

  • несоответствие между сроками получения средств по активным операциям и сроками выполнения обязательств по основным пассивным операциям;
  • высокую долю обязательств, которые нужно немедленно выполнить (вклады до востребования), Ї это требует прогнозирования возникновения повышенного спроса на средства, а также создания резервов;
  • чувствительность банка к изменению процентных ставок: при понижении процентных ставок многие клиенты изымают деньги в поисках более прибыльного их вложения;
  • при росте процентных ставок сокращается потребность в новых кредитах, ускоряется использование кредитных линий, по которым существует договоренность о более низких процентных ставках;
  • таким образом, изменение процентных ставок отражается на спросе как на депозиты, так и на кредиты.

Удовлетворение спроса на ликвидные средства является приоритетным для банка, так как от этого зависит доверие к нему клиентов.

Существуют три общих подхода к управлению ликвидностью.

1. Управление ликвидностью через управление активами (трансформация активов).

Как правило, эту стратегию используют мелкие банки, которые должны иметь в структуре своих активов быстрореализуемые надежные финансовые инструменты. При подобном подходе эти активы должны пользоваться спросом на некотором постоянном рынке. Этот рынок должен быть достаточно объемным, со стабильными ценами на активы, т.е. должен обладать способностью принимать все продаваемые активы без значительного снижения цен на них. Следует иметь в виду, что это достаточно дорогой способ управления ликвидностью, так как такие быстрореализуемые активы, как правило, малоприбыльны, малодоходны. Однако они обеспечивают возможность поддерживать ликвидность.

5 стр., 2213 слов

Учреждение Пенсионного фонда Российской Федерации по Советскому району

... Краткие сведения о организации: Государственной бюджетное учреждение «Управление Пенсионного фонда РФ в Советском районе города Брянск». ·Адрес: ул. Крахмалёва, 45, г. Брянск ·Начальник ... учреждения, имеющего специальную правоспособность, относятся к функциям органов исполнительной власти. Пенсионный фонд РФ образует централизованную систему с вертикальной структурой управления, единую систему ...

2. Управление ликвидностью через управление пассивами. Эту стратегию реализуют в основном крупные банки с устойчивой репутацией. Вопрос ликвидности решается путем привлечения кредитных ресурсов от других банков либо за счет привлечения депозитов. Однако здесь существует проблема, связанная с тем, что в момент повышенной потребности в ликвидных средствах может значительно измениться общая экономическая ситуация, в результате чего повысятся цены на финансовые ресурсы, обострится проблема наличия свободных денежных средств у большинства финансовых институтов и вкладчиков. При этом высока вероятность того, что межбанковские кредиты будут получены по более дорогой цене. Чтобы избежать подобных негативных последствий, крупные банки строят систему устойчивых партнерских отношений с различными финансовыми организациями на основе различных форм и методов привлечения средств.

3. Стратегия сбалансированного управления ликвидностью. Данный подход является наиболее приемлемым. Это комплексная стратегия, предполагающая соблюдение баланса между управлением активами и пассивами. При таком подходе банки держат часть своих активов в виде высоколиквидных надежных инструментов и частично решают проблему ликвидности за счет привлечения кредитных ресурсов либо депозитов благодаря согласованной стратегии управления пассивами и активами.

Обеспечение и поддержание ликвидности — это серьезная проблема, поэтому, помимо того что банки сами занимаются управлением ликвидностью, существует централизованное регулирование ликвидности банков со стороны Банка России. Банк России устанавливает нормативы ликвидности, осуществляет контроль за качеством активных и пассивных операций .

Среди этих нормативов можно выделить следующие:

  • норматив мгновенной ликвидности — отношение суммы высоколиквидных активов банка к сумме обязательств банка по счетам до востребования;
  • норматив текущей ликвидности банка — отношение суммы ликвидных активов банка к сумме обязательств банка по счетам до востребования и на срок до 30 дней;
  • норматив долгосрочной ликвидности банка — отношение всей задолженности банку свыше года к собственным средствам (капиталу) банка, а также обязательствам банка по депозитным счетам, полученным кредитам и другим долговым обязательствам сроком погашения свыше года;
  • норматив общей ликвидности — процентное соотношение ликвидных активов и суммарных активов банка.

Остановимся более подробно на проблемах ликвидности, связанных непосредственно с ипотечным жилищным кредитованием, т.е. способах обеспечения ликвидности при долгосрочном жилищном ипотечном кредитовании. Поскольку ипотечный кредит является долгосрочным активом, попадающим в группу трудноликвидных активов, то проблема управления ликвидностью при ипотеке встает остро. Каким образом она решается?

Чтобы обеспечить ресурсами долгосрочный кредит, банк в идеальном случае должен иметь долгосрочные пассивы, соответствующие по срокам, процентам и другим параметрам кредитов. Банк может получить пассивы различными способами. Например, это могут быть средства юридических и физических лиц, привлекаемые в виде долгосрочных депозитов. Другим источником долгосрочных ресурсов является выпуск долгосрочных облигаций и других ценных бумаг, в том числе обеспеченных ипотечными кредитами. Этот способ привлечения средств широко используется в европейских странах, где банки и финансовые организации выпускают ипотечные облигации.

Основным источником долгосрочных ресурсов, как правило, являются привлекаемые через ипотечные ценные бумаги средства страховых компаний и пенсионных фондов, т.е. те самые ресурсы, которые во всем мире являются основой финансовой базы ипотеки. Именно пенсионные фонды и страховые организации Ї основные покупатели ипотечных ценных бумаг, поскольку они сами привлекают долгосрочные ресурсы и нуждаются в их надежном размещении. В перспективе в России, по мере развития страхового дела и системы негосударственных пенсионных фондов, средства этих институциональных инвесторов могут стать основным источником долгосрочных ресурсов для банков, предоставляющих ипотечные кредиты.

Следующий источник долгосрочных пассивов — это долгосрочные кредиты иностранных инвесторов. Важно организовать сотрудничество с иностранными инвесторами, готовыми предоставить долгосрочные ресурсы для конкретных программ, в реализации которых они уверены и которые обоснованы с точки зрения управления рисками, надежности и т.д.

Среди форм привлечения долгосрочных ресурсов в ипотеку можно также отметить реализуемые на практике в России совместные программы банка, предприятия, строительной организации. Предприятие, заинтересованное в обеспечении жильем своих сотрудников, закреплении квалифицированных кадров, создает условия для получения работниками в банке ипотечных кредитов. Такая поддержка может осуществляться в виде открытия предприятием в банке долгосрочного депозита, средства которого могут быть использованы для выдачи ипотечных кредитов. Формирование вторичного рынка позволит банкам продавать жилищные ипотечные кредиты на вторичном рынке и рефинансировать уже выданные кредиты. Проблему ликвидности в этом случае берут на себя структуры вторичного рынка. За это они получают комиссионное вознаграждение (установленный процент), а банк получает ресурсы и может и дальше осуществлять выдачу кредитов.

Ликвидность и платежеспособность банков во многом зависит от способов и форм размещения ресурсов. Так, наиболее типичные для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования стандартные аннуитетные кредиты с фиксированной процентной ставкой способствуют снижению кредитного риска, поскольку позволяют равномерно распределять платежи по всему кредитному периоду и обеспечивать равномерную нагрузку для заемщика. Кредитный риск напрямую связан с платежеспособностью, поскольку при уменьшении кредитного риска снижается вероятность невозврата кредита и возникновения проблем с платежеспособностью.

В то же время при кредитах, выдаваемых с фиксированной процентной ставкой, риск ликвидности для кредитора возрастает. Это связано с тем, что стоимость привлеченных ресурсов увеличивается, а банк продолжает получать платежи по изначально установленным процентным ставкам. Поступающих по кредитным платежам средств может быть недостаточно для того, чтобы выполнить обязательства по вкладам и депозитам.

Кредит с переменной процентной ставкой позволяет снизить риск ликвидности, поскольку позволяет банку привести в соответствие проценты, получаемые по кредитам, и проценты, выплачиваемые по привлеченным ресурсам. Однако при чрезмерном увлечении пересмотром процентной ставки по кредитам она может быть увеличена настолько, что заемщик окажется неплатежеспособным по данному кредиту, возрастет кредитный риск и соответственно риск платежеспособности.

Следующий кредитный инструмент, применяемый в практике ипотечного кредитования, — «шаровые» кредиты. Здесь риск платежеспособности проявляется в наибольшей степени, поскольку основная часть долга погашается в конце кредитного периода. Таким образом, различные инструменты, которые используются при ипотечном кредитовании, по-разному влияют на ликвидность и платежеспособность банка.

Еще одним направлением управления рисками при ипотечном кредитовании является отработка кредитного продукта Ї банк должен формировать качественный кредитный портфель. К характерным чертам кредитного продукта относятся: сумма кредита, срок кредита, процентная ставка и способ ее расчета. Чем больше процентная ставка соответствует стоимости ресурсов, тем риск ликвидности меньше, а баланс банка устойчивее.

Говоря о качестве кредитного продукта, необходимо иметь в виду и качество процедур, предшествующих выдаче ипотечного кредита и снижающих риск невозврата кредита и, как следствие, риск ликвидности. Речь идет о проведении тщательного, квалифицированного андеррайтинга кредита, оценки платежеспособности заемщика. Это должно минимизировать кредитные риски, обеспечить надежность кредитов.

Для обеспечения качества кредитного портфеля необходима система страхования, которая позволяет также повысить надежность кредитных продуктов (комплексное страхование жизни, имущества, прав собственности) и снизить риск ликвидности.

риск ипотечный кредитование

Основная литература

[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/referat/riski-ipotechnogo-kreditovaniya/

1. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков).

— М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.

2. Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России — М.: Институт экономики города, 1994.

3. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. — М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

4. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

5. Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов).

— М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.

6. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. — М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

7. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. — М: Фонд «Институт экономики города», 2004

8. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. — М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

9. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / под ред. Н.Б. Косаревой и Р. Дж. Страйка. — М. Фонд «Институт экономики города», 2001.

10. Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов. — М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

11. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. — М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

12. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

13. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред. Э.К. Трутнева. — М. Фонд «Институт экономики города», 2004.

14. Страйк Р., Косарева Н.Б. Становление рынка жилья в России // Вестник экономических реформ. 1993.

15. Dennis, Marshall W. 1992. Residential Mortgage Lending. 3nd ed.

16. Fabozzi, Frank J., C. Ramsey, and Frank Ramirez. 1994. Collateralized mortgage obligations: structures and analysis. 2nd ed. Frank J. Fabozzi Associates.

17. Fabozzi, Frank J., ed. 2001. Bank Loans: Secondary Market and Portfolio Management. John Wiley & Sons.

18. Kamakura Corporation. 1998. Asset & Liability Management: A Synthesis of New Methodologies. Risk Books Publications.

19. Kider? Mitchel H., and Don Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. New York: Juris Publishing, Inc.

20. Korajczyk, Robert A., ed. 1999. Asset Pricing and Portfolio Performance: Models, Strategy and Performance Metrics. Risk Books Publications.

21. Lore, Kenneth, and Cameron L. Cowan. 2000. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market. MN: West Group.

22. Olegariio, Rowena. 2002. Credit-Reporting Agencies: Their Historical Roots, Current Status, and Role in Market Development. Background paper for the WDR 2002. World Bank.

Дополнительная литература

[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/referat/riski-ipotechnogo-kreditovaniya/

1. Батлер С.Б. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков в России. Рекомендации практикующему юристу. — М.: Фонд «Институт экономики города», 1997.

2. Батлер С.Б., Пастухова Н.С. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. № 19.

3. Волков Г.А., Копейкин А.Б., Косарева Н.Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 5.

4. Вопросы учета недвижимого имущества и регистрации прав на него / под ред. Л.Г. Фридганта. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

5. Гасяк В.М. Руководство по процедуре нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимостью при ипотечном жилищном кредитовании. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

6. Гончаров С.Г., Селюков В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера. — М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001.

7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. — М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

8. Гражданское право: в 2 т.: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. — М.: БЕК, 2000.

9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. — М.: Финансы и статистика. 2002.

10. Довгялло М., Метелкин А., Ткаченко А. Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2001.