Диссертация посвящена изучению особенностей гражданской дисциплины ипотечных отношений.
Актуальность темы
настоящего исследования обусловлена совокупным действием целого ряда факторов.
Первый из них − принятие в конце две тысячи четвертого года пакета законопроектов об ипотеке, направленного на создание адекватной рынку законодательной базы и становления необходимых институтов, являющихся непременным условием для развития цивилизованного рынка недвижимости и ипотеки. Новое законодательство ставит перед отечественными юристами задачу его более глубокого концептуального осмысления, разработки соответствующей стратегии реализации нового законодательства, а также в процессе его применения выработку рекомендаций по его совершенствованию.
Второй фактор − при внедрении и использовании в России мирового опыта ипотечного кредитования, по мнению автора, следует, прежде всего, исходить из специфики российской экономики и российского права, в первую очередь исходя из отношения к таким исторически сложным вопросам как недвижимость, в том числе земля. Кроме того, необходимо учитывать геополитический фактор, национальные особенности и даже российский менталитет, который, в отличие от западной мысли, не позволяет или затрудняет русскому «жить в долг».
Третий фактор связан с преобладающим мифом о том, что принятие долгожданного пакета законов, регулирующих ипотеку, и развитие системы ипотечного кредитования в России может решить все жилищные проблемы. Учитывая текущие цены на недвижимость и потребности банков, ипотека должна быть одним из способов решения жилищной проблемы, но не единственным.
Цели и задачи работы. Настоящее исследование направлено на проведение правового анализа складывающейся в России системы ипотечного кредитования в сопоставлении с аналогичными зарубежными системами с тем, чтобы путем обобщения практики применения и на ее основе выявить недостатки указанной системы и предложить методики их устранения.
Объект исследования. Объектом исследования в диссертации являются правоотношения, которые устанавливаются между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.
Предмет исследования. Предметом исследования является ипотечная ссуда и ее правовая природа.
Первая глава посвящена рассмотрению понятия ипотеки, ее видов (ипотека по договору и ипотека в силу закона), а также таких важных вопросов, как субъект, объект и предмет ипотеки.
Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих
... Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военноеслужащих». Порядок предоставления сведений об участниках НИС, выразивших желание ... субъекта РФ, для государственной регистрации права собственности на жилое помещение и ипотеки в силу закона в пользу кредитующей организации и в пользу Российской ...
Вторая глава посвящена рассмотрению исторического анализа ипотечного кредитования в европейских странах и США и на основании этого изучению становления ипотечного кредитования в России, правовой природы ипотеки в нашей стране (вещно-правовые и обязательственно-правовые аспекты).
Третья глава посвящена рассмотрению текущего состояния ипотеки в Российской Федерации, роли государства в системе ипотечного кредитования. В главе представлена судебная практика по делам, связанным с государственной регистрацией ипотеки, рассмотрены правовые аспекты получения кредита и гарантии его возврата.
В заключение подведены итоги работы, предложены пути совершенствования ипотечного кредитования в нашей стране для дальнейшего перспективного развития.
Глава 1. Общие положения об ипотеке.
1.1. Понятие и виды ипотеки
Ипотека (hypotheca) — греко-латинский термин, обозначающий древний институт традиционного хозяйства. Это разновидность гарантии, которая служит гарантией исполнения основного денежного обязательства.
В узком смысле ипотекой именуется залог недвижимого имущества. Именно в этом смысле действующее российское законодательство использует термин «ипотека» (10, https:// ).
В широком смысле под ипотекой понимается договор залога вещи, согласно которому заложенная вещь (предмет залога) не передается залогодержателю, а остается у залогодателя либо передается третьему лицу. В этом смысле ипотека противопоставляется другому виду залога: залогу, который предполагает передачу вещи залогодержателю.
По своей природе ипотека позволяет участникам деловых отношений использовать этот инструмент для решения множества экономических задач. При этом ипотека гарантирует реализацию разнонаправленных интересов участников отношений. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата предоставленных кредитных ресурсов с наибольшим коэффициентом надежности, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать наиболее дешевые ссудные ресурсы, используемые в качестве оборотных средств.
Оборот ценных бумаг с ипотечным покрытием создает поле фиктивного капитала, которое, в свою очередь, становится источником ипотечных ссуд, которые являются эффективными и надежными инструментами рынка ценных бумаг.
Что касается государства, то его заинтересованность в использовании участниками рынка ипотеки связана с обеспечением стабильности и устойчивости отношений между хозяйствующими субъектами и возможностью проводить планомерную политику налоговой ипотеки, являющуюся существенным источником пополнения бюджета.
Экономическое содержание кредита не всегда проявляется в консервативных юридических формах, которые этот институт приобрел в процессе своего развития. В свою очередь юридическая форма ипотеки есть не что иное, как обременение вещных прав на объект недвижимости (главным образом, земельный участок), являющийся средством обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя (как правило, должника) перед кредитором (залогодержателем).
Ипотека как способ обеспечения обязательств
... же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы ... доход граждан, которые неофициально получали денежные средства, достаточные для приобретения недвижимого имущества, однако не желали (а часто и не имели возможности) декларировать свои ...
В последней трактовке российского законодателя ипотека получила следующую дефиницию — это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
Гражданским законодательством предусмотрены меры по обеспечению исполнения обязательств. Под гарантией исполнения обязательства понимаются особые меры родового характера, направленные на стимулирование правильного исполнения обязательств должниками и заключающиеся в предоставлении кредиторам дополнительных юридических гарантий для удовлетворения их имущественных требований.
Ипотека — один из способов обеспечить выполнение обязательств. Но в макроэкономическом смысле организация ипотечного кредитования является эффективным инструментом для реализации капиталоемких инвестиционных проектов.
В экономической литературе существуют разные классификации ипотечных кредитов в зависимости от некоторых их свойств, цели использования, содержания взаимоотношений между должником и залогодержателем и других характеристик .
Так, выделяют ипотеку первичную и вторичную ипотеку. Первичная ипотека подразумевает приоритетное право на удовлетворение заложенного имущества, которое с юридической точки зрения сильнее всех других ипотечных прав. Вторичная ипотека — это выдача ссуды, гарантированной имуществом, уже обремененным ипотекой.
на практике известна закрытая ипотека, то есть договор залога недвижимого имущества, гарантирующий кредитное обязательство, в котором запрещается досрочное погашение и повторное использование самой облигации.
Выделяют постоянную ипотеку, то есть такой договор залога, которым обеспечивается обязательство, предусматривающее, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.
Есть принятая ипотека, которая предполагает передачу обязательства по ипотечной ссуде на покупателя заложенного имущества. В этом случае покупатель недвижимости несет ответственность за непогашенную ссуду, в то время как предыдущий владелец несет вторичную ответственность.
«Пружинная» ипотека — это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Следовательно, с осуществлением каждого платежа общая сумма платежа уменьшается.
