В России рынок ипотечного кредитования только зарождается, и понятия «ипотека», «ипотека» еще не стали привычными для большинства россиян.
Важность рассмотрения этого предмета в дипломах обусловлена совокупным действием ряда факторов. Первый из них — появление в Российской Федерации в 1998 г специального закона об ипотеке, существенно расширившего круг гражданско-правового регулирования отношений по обязательствам, что ранее определялось общими нормами Закона о залоге 1992 г. Новый закон возложил на отечественных юристов задачу глубокого концептуального осмысления, разработки адекватной стратегии правоприменения, выработки рекомендаций по ее совершенствованию. Второй фактор отражает действие социальных императивов, причем в самом широком спектре, — от трудностей, связанных с ограниченной платежеспособностью подавляющей части населения страны в условиях действия рыночных цен на жилье, до необходимости предлагать меры, отвечающие ожиданиям малоимущих и средних слоев населения, у которых сохраняется доверие к ипотечному кредитованию. Поэтому не случайно вопрос ипотечного кредита давно находится в поле зрения российского законодателя.
Сегодня, несмотря на наличие негативных отзывов о действующем законодательстве о залоге, он набирает все большую популярность и существует множество причин, вытекающих из текущей рыночной ситуации в стране. Но сегодня законодатель мало внимания уделяет специфике, присущей как использованию реальных гарантий в различных сферах хозяйственной деятельности, так и отдельным видам гарантий, особенностям реальных гарантий на отдельные объекты.
Кроме того, стоит отметить, что сегодня, к сожалению, законы устанавливают только общие правила о залоге, чего явно недостаточно в практической сфере действия залоговых отношений. Этот пробел сейчас активно заполняется многочисленными законами, которые расширяют сферу применения залога, включая те, которые возникают на основании административного права, в объем предусмотренных им обязательств. Однако очевидна неурегулированность ипотечных отношений на законодательном уровне. Наличие особенностей у различных видов залога, проблемы, присущие каждому из видов в отдельности, учитывая, что в условиях преобразования расчётно-кредитной системы основу инфраструктуры составляют коммерческие банки, являющиеся основными кредиторами-залогодержателями, а также принимая во внимание то обстоятельство, что особую сложность вызывает регулирование залоговых отношений, предметом которых является недвижимое имущество, где особенно важно на уровне закона закрепить гарантии реализации прав и законных интересов участников этих отношений, заставляют законодателя предпринимать попытки исправить существующее положение. Наиболее ярко эта тенденция проявилась в Законе РФ “Об ипотеке”. Некоторые вопросы этого федерального закона станут предметом данной работы. Преимущества и недостатки этого закона будут неоднократно обсуждаться в этой статье, но стоит отметить, что в него включены многие положения, необходимые для регулирования вопросов, связанных с ипотекой. Закон подробно регулирует многие существенные вопросы ипотечного правоотношения: сущность договора ипотеки, заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества (третьими лицами) правами третьих лиц, последующий залог, взыскание на заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов (предприятий, зданий, сооружений, земельных участков, жилых домов, квартир и других объектов).
Классификация и преимущества ипотечного кредитования
... работы является рассмотрение классификаций и преимуществ ипотечного жилищного кредитования и анализ действующей практики ипотечного жилищного кредитования. Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в ... доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных ...
Нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять чётко определённое место в системе норм гражданского права, содержащихся, прежде всего в ГК. При этом ипотека может затронуть только другие отрасли права — в первую очередь, конечно, земельное право. Поэтому место Закона об ипотеке в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом Российской Федерации (пока не подписанным Президентом), Федеральными законами “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, ”О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и другими нормативными актами российского законодательства.
- Понятие и предмет ипотеки, основания возникновения и
сфера применения
Формирование законодательной базы регулирования отношений в России в настоящее время не завершено. До появления и действующего Закона РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» ипотека в российском законодательстве присутствовала очень косвенно — некоторые общие нормы указов президента по вопросам.
Основные правила ипотеки были развиты в первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 334 — 358), где закреплено, что общие правила о залоге, установленные в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Статья 4 Федерального Закона Российской Федерации от 30 ноября 1994 года “О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации” устанавливает, что до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории России, в соответствие с ГК, они действуют постольку, поскольку не противоречат части первой Кодекса.
28 февраля 1996 года был подписан Указ Президента Российской Федерации “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”, содержащий некоторые важные условия, конкретизирующие нормы Гражданского Кодекса.
21 июля этого года принят долгожданный Федеральный Закон Российской Федерации №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, где закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции.
Ипотека в гражданском праве
... права в отношении объекта ипотеки. Однако во многих правовых системах, включая российскую, это понятие используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества. Залог недвижимости был известен еще ... его правовое регулирование в современном гражданском праве 1.1 Понятие, основания возникновения и сфера применения Институт залога недвижимости (ипотеки) занимает особое место среди способов ...
И, наконец, 16 июля 1998 года принят Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).
Термин «ипотека» используют
а) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;
— б) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры).
При этом кредит, необходимый для дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, является адресным, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.
Общее в обоих случаях — залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).
Таким образом, ипотека (от греческого hypothec — залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им выступают объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней) остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.[10.С.7]
В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).
Вторая форма гарантии по ипотечному кредиту — это когда по одному и тому же договору вы берете в обязательство не новую купленную квартиру, а старую, которая уже принадлежала вам до заключения кредитного договора.
Для использования выданного кредита вы платите банку проценты, указанные в кредитном договоре, и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных платежей, которые также указываются в кредитном договоре. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.
Однако, если ваше финансовое положение изменится, что, например, сделает невозможным выполнение ваших кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет вам деньги.
Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.
Поскольку в результате оформления ипотеки возникают новые правоотношения, необходимо обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать все возможные последствия тех или иных ваших действий.
Кредитование сделок с недвижимостью
... издавна пользовались надежной системой кредитования под залог недвижимости. Масштабы операций по ипотеке в России были значительны: выдача ссуд под залог и покупку земли, поддержание помещичьих землевладений. ... Поэтому возвращение ипотеки на наш рынок вполне оправданно. Ипотечный кредит - это ...
Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с
неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет), т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:
- по кредитному договору;
- по договору займа;
- иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом [12.С.55].
Отдельный вопрос — о предмете ипотеки. Перечень активов, которые могут быть переданы в залог по договору ипотеки, ограничен законом. Так, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке); предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ипотека может быть установлена на указанное выше имущество, если оно принадлежит заемщику на праве собственности или хозяйственного ведения. Права на него должны быть зарегистрированы в порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и этот факт должен быть подтвержден соответствующими документами.
Не допускается ипотека
- изъятого из оборота;
- имущества, на которое в соответствии со ст. 50 Федерального закона от
21 июля 1997г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» не может быть обращено взыскание (оно указано в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам);
- имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная
приватизация либо приватизация которого запрещена. Данная норма применима в отношении жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти помещения не могут быть приватизированы и быть предметом ипотеки.
