:
В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ. В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же произойдет, кредитор имеет право запросить дополнительные гарантии.
В настоящее время слова «ипотека», «ипотечный кредит» встречаются в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел.
В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для подавляющего большинства рядовых граждан ипотечный кредит кажется единственным возможным источником решения извечной жилищной проблемы россиян.
Глава 1: Теоретические и правовые основы ипотеки
1.1 История ипотеки
Слово “Ипотека” вошло в людской обиход в VI веке до н.э. Родом оно из Греции: афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э. в процессе реформ ввел свободу завещания и отменил поземельные долги, в то время как раньше в Афинах залогом таких обязательств служил сам должник. Если бы долг не мог быть выплачен, «заложник» легко мог стать рабом. Однако Солон предложил другой метод ипотеки и стал прообразом современной ипотеки. Институт ипотеки продолжил развитие в Римской империи. Уже в I веке нашей эры создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам, а в период правления императора Антония Пия появилось законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками и другими кредитными учреждениями, ставшими прообразами сберегательных касс и ассоциаций.
Ипотека и ипотечный кредит
... от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 9. Федеральный закон от 20.08.2004 N 117-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» ... ипотеки и ипотечного кредита определить статус сторон договора ипотеки рассмотреть права и обязанности, ответственность сторон по договору ипотеки провести анализ проблем взыскания на имущество по договору ипотеки. ...
Правительство часто оказывало большую поддержку ипотечным кредитам. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.
По доверенности изъятый объект переходил в собственность кредитора, и последний имел право вернуть имущество должнику после исполнения договора или продать его, отказавшись от денежного кредита.
Соглашение Pignus предусматривало передачу недвижимости не в собственность, а в собственность в качестве залога по кредитному обязательству. Кредитор не имел права удерживать объект залога и мог продать имущество только в случае неисполнения взятых на себя должником обязательств, вернув разницу между продажной ценой и остатком долга в пользу заемщик. Российская ипотека, просуществовавшая до 1917 года, сложилась идеально и полностью. Ипотечное кредитование в стране возникло одновременно с появлением частной собственности на землю.
Дореволюционная Россия имела разветвленную кредитную инфраструктуру. В него вошли такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудно-сберегательные и кредитные товарищества и компания по ссуде земли. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие ссуды часто назывались земельными, а не ипотечными.
Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к правлению императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время (1754 год) были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.
Однако в неорганизованном виде ипотечные кредиты существовали гораздо раньше. Например, упоминания об ипотеке относятся к 13 веку, в 15 веке уже говорили о второй закладной вотчины в другие руки, а также были оговорки, что вотчина не была передана в другие руки. В XVI веке залог земли стал настолько распространенным, что возникло искушение и возможность злоупотреблять ипотекой, закладывать одну и ту же землю разным людям или обманным путем занимать деньги, заявляя права собственности на чужую собственность.
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История этих финансовых институтов тесно переплетается с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX и XX веков. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, подъеме российской экономики в 1913 году еще не получила должного внимания, хотя именно акционеры этих банков проводили крупномасштабные операции с землей и недвижимостью. Во время Октябрьской революции ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.
Особенности жилищной ипотеки
... включает)[8] . Таким образом, ипотекой, по законодательству РФ, является залог практически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения ... Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные ...
Согласно российскому законодательству XIX века, более двух земельных банков не могли работать одновременно на одной территории, чтобы не создавать ненужную конкуренцию друг другу. На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 — 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей.
Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказывал финансовую поддержку помещикам, выдав ссуд в 1887 г на 69 млн. Руб., А в 1890 г. — более 600 млн. Руб.
В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции с ипотечными ценными бумагами осуществляли международные, бухгалтерские и кредитные банки, а с 1903 года к ним активно подключился Азово-Донской банк.
В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организовал товарищество московских домовладельцев, на которое были возложены особые функции по управлению недвижимым имуществом. В случае «неисправности» должника его активы переходят в собственность этой компании.
С 1912 года Московский Народный банк стал главным координатором по ипотеке. Ссудо-сберегательные товарищества были очень популярны. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России до сих пор существовала практика передачи домов в залог домовладельцами Московского городского кредитного общества. Полученная ссуда позволила им расширить свою собственность и построить новые дома, квартиры, в которых они снимались.
Частными ипотечными кредитами управляли 10 акционерных ипотечных банков, которые предоставляли ссуды на землю и городскую недвижимость на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс).
В случае “неисправности” должника имущество “уходило” с публичных торгов. Акции и ипотечные банковские облигации были предпочтительным средством вложения капитала для российских предпринимателей и арендаторов.
Элементы российской ипотеки были взяты из разных стран для применения и дальнейшего развития, поэтому многие современные западные инновации сегодня воспринимаются как «чужие», несмотря на их истинно российские корни.
1.2 Понятие , происхождение и развитие института залога.
Ипотека — один из подвидов залога без передачи имущества залогодержателю. Ипотека(гр. hypotheka— залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).
В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Основные положения закона следующие:
- предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;
- все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;
- детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);
- может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;
- залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.
Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге», ипотека — это залог предприятия, строения, здания, строения или иного объекта, непосредственно относящегося к земельному участку, вместе с соответствующим земельным участком или правом собственности использовать. Ипотека является гарантией обязательства по недвижимому имуществу, по которому залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодержателем обязательства быть удовлетворенным за счет заложенного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника. Кредитный договор предусматривает несколько вариантов взаимоотношений между ипотечным кредитором и заемщиком. Таким образом, в соглашении может быть установлено право ипотечного кредитора использовать доходы от заложенного имущества для погашения ссуды. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.
Договор ипотеки в гражданском праве
... права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Гос. регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в ... пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и ...
Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Облигационный заем должен быть нотариально засвидетельствован и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.
Ипотека может быть установлена на:
- земельные участки;
- предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;
- жилые дома и квартиры;
- дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
- иное недвижимое имущество.
В настоящее время нет единой процедуры оформления ипотеки. Такая регистрация проводится: по земельным участкам — в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества.
При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.
Для оформления ипотеки подается заявление ипотечного кредитора, ипотечная облигация, прилагаемые к ней документы, подтверждающие уплату государственной регистрационной пошлины.
Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.
Понятие и содержание закладной; регистрация владельцев закладной
... и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки3 . По смыслу ... залога на имущество, обремененное ипотекой. Цель данной работы – раскрыть понятие закладной, рассмотреть особенности регистрации владельца закладной. Для достижения данной цели ...
Закладная должна содержать:
1) слово «закладная», заключенное в название документа;
2) наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель — юридическое лицо, его местонахождение;
3) наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель — юридическое лицо, его местонахождение;
4) название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;
5) наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник — юридическое лицо, его местонахождение;
6) указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму;
7) указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;
10) наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право — точное наименование этого права;
11) указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;
12) подписи залогодателя и залогодержателя;
13) наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.
Ипотека, не содержащая ни одной из вышеперечисленных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека не подлежит государственной регистрации. В случае регистрации данная ипотека может быть признана недействительной судом по заявлению заинтересованного лица. По соглашению залогодержателя с залогодержателем в ипотеку могут быть также включены другие данные и условия. к ипотеке могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки, или они необходимы залогодержателю для реализации своих прав по настоящему договору.
Глава 2. Особенности ипотеки земельных участков, предприятий, жилых домов.
2.1 Особенности ипотеки земельных участков.
Ипотека сельскохозяйственных земель разрешается только для обеспечения исполнения кредитных договоров, непосредственно связанных с внедрением или развитием сельскохозяйственного производства. Городская земля, на которой строительство зданий и сооружений запрещено в соответствии с правилами зонирования, не может быть отдана в залог как отдельный земельный участок. В случае совместного владения землей коллективом сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на земельный участок, принадлежащий гражданину, выделенный в натуре из совместно находящихся в совместной собственности земель. Не допускается залог части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован как самостоятельный участок в соответствии с целевым назначением земель соответствующей категории. Залогодержателем по договору ипотеки земли и договору залога ипотеки земли может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ссудных операций, выданную ЦБ РФ.
Ипотека как способ обеспечения обязательств
... России. Во второй главе автором рассмотрены содержание договора об ипотеке и закладной, порядок их заключения и государственная регистрация договора. Возвращаясь к теме исследования следует ... права «строгое значение» термина «ипотека» (mortgage) в наиболее общем плане стало раскрываться через понятие размещения определенного имущественного интереса на земельный участок или иное имущество «в качестве ...
Здания, сооружения, которые возводятся или будут возведены на заложенной земле и принадлежат заемщику, могут быть заложены одновременно с землей по той же ипотеке. Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель. В случае досрочного погашения ипотечной ссуды или других «грехов» собственника его земля может быть отчуждена. Эта процедура называется«обращение взыскания». В настоящее время в нашей стране нет договорно-ссудного законодательства и законодательства об ипотеке и кадастровых книгах. Немаловажную роль в ипотеке также играет договорная документация на землю. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земли и создания кадастровой и земельной книг.
