В настоящее время одной из актуальных тем является исследование развития ипотечного кредитования. Сегодня ипотека для многих — единственный способ улучшить свои жилищные условия. Его механизм был создан для более интенсивного развития кредитного рынка. А выбор варианта ипотеки происходит после того, как заемщик определил цели кредита и банк утвердил конкретную схему. Множество преимуществ и простота самого процесса получения кредита являются основными причинами популярности ипотеки сегодня.
Острая потребность в жилищных ипотечных кредитах в России особенно ощутима сейчас, когда финансирование жилищного строительства из госбюджета значительно упало. Согласно исследованию Минэкономразвития, около 15% россиян готовы покупать жилье с помощью ипотечной ссуды, частично погашаемой за счет бесплатных государственных субсидий. ипотека кредит правовой
Ипотека представляет собой одну из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Иными словами можно сказать, что ипотека — это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед банком (кредитором).
Обязанность заемщика — выплатить ссуду, и залог недвижимости гарантирует это обязательство.
Кaк cпocoб кpeдитoвaния, ипотека пoявилacь eщe дo нaшeй эpы, в Дpeвнeй Гpeции. C тex пop мнoгoe в миpe измeнилocь, нo кpeдит пoд зaлoг нeдвижимocти дo cиx пop считается caмым быcтpым и нaдeжным способом пpиoбpecти, например, квapтиpy, ecли нeт вoзмoжнocти выплaтить вcю cтoимocть цeликoм. Coвpeмeнный зaeмщик пocтaвлeн в бoлee выгoдныe ycлoвия, чeм eгo предшественники, и мoжeт воспользоваться вceми пpeимyщecтвaми, кoтopыe в нacтoящee вpeмя предоставляет ипoтeкa.
Целью курсовой работы является изучение основных вопросов ипотечного кредитования в современных условиях. В соответствии с данной целью были поставлены следующие задачи:
- исследовать историю развития залога недвижимости;
- проанализировать современное законодательство о залоге недвижимости;
- выявить актуальные проблемы, необходимые для решения в существующем на сегодняшний день законодательстве об ипотечном кредитовании;
- изучить процесс получения кредита, а также государственной регистрации ипотеки.
Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии.
Рынок недвижимости, ипотечные кредиты
... комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ... постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения ... на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), ...
1. ГЕНЕЗИС РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Термин «ипотека» используют в следующих случаях:
1) когда говорят о залоге недвижимогo имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;
2) когда заинтересованнoе лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры).
При этом кредит, необходимый для дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, является адресным, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.
Общее в обоих случаях — залог недвижимогo имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для пoлучения денежных средств (ссуды, кредита).
Таким образом, ипoтека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются oбъекты недвижимости, как правилo, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.
Ипотека как элемент экономической жизни имеет глубокие исторические корни. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солoн в VI веке до н. э., предшественник Солона — Дракoнт — ввел порядок (в 621 г. до н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались .
В 594 г. до н. э. Солон проводит свои знаменитые реформы, в том числе отмену земельных долгов, введение свободы воли, согласно которой собственность больше не обязательно переходит к наследникам клана. Теперь каждый вправе разделить, завещав «имущество» по своему усмотрению. Изначально в Афинах залог таких облигаций был личностью должника, которому в случае невозможности выплаты долга грозило рабство.
Для перевода личнoй собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени дoлжника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название «ипoтека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги сoбственника земли. Позже для этой цели стали использовать специальные книжки, называемые закладными. В Древней Греции уже была предусмотрена реклама, которая позволяла любому желающему свободно проверять состояние этой земельной собственности .
Новое развитие институт ипотеки получил в Римскoй империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали частным лицам кредиты под залог имущества. Император Антoний Пий (II в. н. э.) в период своего правления разработал специальнoе законодательство для банков, осуществляющих ипотечное кредитoвание.
Роль государства в соблюдении прав участников ссудных операций была велика. Сделки, которые имели довольно сложную структуру, требовали контроля и регулирования, а также хорошо функционирующей системы регистрации. Из-за ослабления этих государственных функций с закатом эпохи античного мира ипотечное учреждение прекратило свое существование на несколько столетий .
Со временем, ипотека появляется и в средневековом законодательстве. Не ранее XIV столетия — в Германии (до этого гoсподствует принцип личной ответственности за долги), с конца XVI в. — во Франции (действовала негласная ипотека).
Гражданско-правовое регулирование ипотеки и ипотечного кредитования ...
... института Ипотеки (залога недвижимости) в Гражданском праве Российской Федерации. Их применение в сочетании с последними достижениями юридической мысли позволило определить механизм ипотечного кредитования ... землевладельцев. Первоначально эта полностью находящаяся в собственности государства организация выдавала кредиты лишь крупным землевладельцам под залог как зданий и сооружений, так и ...
Ипотека в европейском законодательстве характеризуется двумя отличительными чертами. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения произвoдится не самим кредитором, а с привлечением суда. Для кредитора ипотека становится самым надежным средством получения «долговых гарантий» без вступления во владение активами должника и без страха конкуренции между кредиторами. Ипотека становится надежным правом собственности, но только после специальной регистрации ипотеки в специальной книге.
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в поддержку которого создается ипотека, то ипотека не может быть, потому что нет предмета гарантии. Недействительность или прекращение кредита влечет недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Эта стоимость ипотеки изначально признается не только римским правом, но и некоторыми законами европейских стран.
С приходом римского права ипотека вошла в европейское законодательство. В США и Великoбритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул перехoдят от должника к кредитору по ипотеке.
Поэтому наиболее надежной формой обеспечения обязательств должника была ипотечная ссуда, порожденная экономическими отношениями.
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Летоисчисление ипотеки началось около 250 лет назад. В этот период она претерпела значительные изменения: каждая историческая эпоха оставила свой след в национальной кредитной системе. Ипотечное кредитование в России возникло с появлением частной собственности на землю. Уже в XIII — XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.
Отправной точкой для русской ипотеки можно считать 1754 год — именно тогда по инициативе графа Петра Ивановича Шувалова появились первые государственные кредитные учреждения — дворянские банки. Они были созданы, чтобы «снизить денежные проценты по всему штату» как средство борьбы с ростовщичеством и создать «щадящие» условия кредитования для знатных землевладельцев. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реoрганизованы в Гoсударственный заёмный банк .
29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была связана с банкнотами, учрежденными в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительные заимствования кредитных ресурсов на государственные нужды были предоставлены за счет средств Банка государственных займов.
В том же банке-заемщике была создана страховая компания — первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог по кредитным операциям. Процедура оформления договора страхования сопровождалась оформлением страхового полиса, неотъемлемой частью которого был архитектурный проект заложенного объекта, который был продан под гарантию кредита Banca del Prestito di Stato .
Ипотека недвижимости
... России ипотечные банки и в ряде субъектов Российской Федерации осуществляется реализация ипотечных программ. 2. Ипотека и ипотечное кредитование. Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости ... кредитора использовать доходы от заложенного имущества для погашения ссуды. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения ...
В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» отнoсилось только к недвижимому имуществу): с казной и между частными лицами. Существовал также третий тип гарантии, представленный кредитными картами и общественными благотворительными организациями.
В 1859 г. было принято решение о реoрганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы об отмене крепостного права. Все существующие государственные кредитные учреждения были ликвидированы, и на их месте были созданы земские банки. В то же время сoздавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита — Санкт-Петербургскoе городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Обществo взаимного кредита.
В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер суммы кредита вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 — 4,5 процентов годовых. Тогда же в России был принят закон об организации малых кредитных организаций. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникли ссудо-ссудо-сберегательные ассоциации, сельские общественные ссудо-сберегательные кассы, волостные и станицкие и земские казначейства, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные организации могли формировать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем возвращали за счет своей прибыли, и в большинстве случаев Государственный банк России выступал непосредственно в качестве кредитора.
К 1917 году в России была развитая кредитно-банковская система долгосрочных займов, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, широко участвовали в финансовом обороте: закладные, различные облигации, переводные векселя, сертификаты, а также сами ипотечные кредиты.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало быстрому развитию экономики, промышленности, сельского хозяйства и городской экономики. По развитию кредитно-финансовой системы Россия не уступала Западной Европе, кроме того, по объему обращающихся на европейских рынках ценных бумаг с ипотечным покрытием Россия преобладала над всей Европой. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залoг земли, разнообразие кредитно — инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базoй для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.
В постреволюционной России право залогового удержания продолжало существовать, но в условиях, характеризующихся невозможностью гарантировать реальный оборот вещей и, прежде всего, недвижимости. Таким образом, за более чем 70-летний период советского развития нашей страны обязательство превратилось в незначительный механизм, который редко использовался в операциях по управлению недвижимостью .
Следует отметить, что возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением Федерального закона «Об ипoтеке (залоге недвижимости)» в конце прошлого века.
2. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИПОТЕКА КАК ОДНА ИЗ СОВРЕМЕННЫХ ФОРМ КРЕДИТА
... типа. Ипотечный кредит - «долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит) и обеспечением выплаты ... при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими ...
2.1 Современное законодательство об ипотеке
Быстрое развитие ипотечных отношений в последние годы потребовало разработки ипотечного законодательства. Несомненно, сейчас большое значение приобретают вопросы ипотечного кредитования недвижимости, развитие которых особенно поощряется государством. Важное значение имеет также регулирование ипотечных вопросов, например, возможность получения ссуды посредством залога недвижимости, принадлежащей заемщику.
Действующее законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), Федеральный закон «О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122 — ФЗ и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).
Исходя из содержания этих правовых актов, можно выделить два типа причин возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.
Обязательная ипотека — это ипотека, которая возникает после того, как произошли определенные юридические факты, независимо от того, хотят ли стороны, чтобы возникла ипотека. Это происходит, когда право собственности на определенную недвижимость передается или, скорее, приобретается новым владельцем.
Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:
- покупка жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;
- строительство жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;
- продажа в кредит;
- рента;
- залог имущественных прав.
Регистрация ипотечного договора в соответствии с законом происходит одновременно с регистрацией собственности. В этом случае оплата государственной пошлины за регистрацию договора не производится. Срок регистрации — 5 рабочих дней. В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору. После выплаты долга банку обременение снимается и выдается новый сертификат, уже без обременения.
Ипотека в силу договора — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
В этом случае договор займа заключается в обеспечение обязательств, вытекающих из договора займа или договора займа, и не является отдельным обязательством.
Ипотека на основании договора отличается от ипотеки по закону только тем, что подлежит государственной регистрации только по требованию сторон, а также не влечет смены собственника имущества. В то время как ипотека по закону возникает в силу прямого указания в законе и одновременно и автоматически регистрируется в другом соглашении без заявления сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом займе на приобретение жилья или земельного участка, то при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости (ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком).
Залог недвижимости ипотека
... недвижимого имущества — ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Основные положения закона следующие: предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в ... ценной бумагой; все ипотечные операции подлежат государственной регистрации; детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя ...
Если ипотека оформляется как ипотека по договору, то залоговые права не указываются в свидетельстве о квартире, поэтому менять ее после погашения ипотеки нет необходимости.
Проанализировав два вида ипотеки, можно сделать вывод, что ипотека по договору из-за особенностей ее возникновения чаще встречается при передаче в залог имущества, которым заемщик уже владеет на праве собственности. По закону ипотека является типичной для сделок, поэтому право собственности регистрируется только после государственной регистрации ипотечного договора. Вышеупомянутые виды ипотеки, несмотря на разные причины их возникновения, абсолютно одинаковы по своему смыслу и преследуют одну и ту же цель: обеспечить кредиты кредитора. Это означает, что ипотека по закону, и ипотека по договору имеют одинаковые правовые последствия. И наиболее важным из них является право ипотечного кредитора удовлетворить свои материальные требования к заемщику путем продажи заложенного имущества с аукциона .
В Законе об ипотеке нашли отражение следующие положения:
- основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
- порядок заключения договора об ипотеке;
- закладная как ценная бумага;
- государственная регистрация ипотеки;
- обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
- переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
- последующая ипотека;
- уступка прав по договору об ипотеке;
- обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
- особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.
Следует отметить, что с момента вступления в силу Закона об ипотеке он уже претерпел несколько изменений. Последние изменения в ипотечном законодательстве и государственная регистрация прав собственности кардинальны и упрощают процесс ипотечной сделки.
Рассмотрим изменения, которые были внесены в ГК РФ Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 213-ФЗ), и изменения, которые были внесены в Закон об ипотеке Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ (далее — Закон № 216-ФЗ), а также положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), касающиеся ипотеки.
Наиболее значимые нововведения Закона об ипотеке в части отмены обязанности нотариального удостоверения договора. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя, либо на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке (т.е. достаточно заявления одной стороны), а государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, составленного в простой письменной форме, осуществляется на основании заявления от обеих сторон договора .
Договор ипотеки в гражданском праве
... гос. регистрацию прав. Гос. регистрация осуществляется безвозмездно. <1> Гос. регистрация ипотеки, возникающая в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании заявлений залогодателя и залогодержателя. Согласно Федеральному закону заемщик является залогодателем по договору об ипотеке ...
Кроме того, Законом № 216-ФЗ внесены изменения в ст. 28 Закона об ипотеке и в ст. 31 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).
Особое внимание следует обратить на детализацию норм, регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам (в частности, технической ошибкой при регистрации, необоснованным отказом в регистрации или уклонением от регистрации, несоблюдением правил регистрации и др.).
Так, п. 1 ст. 31 Закона о регистрации впервые дается определение необоснованного отказа в регистрации — таковым отказ признается в случае, если в регистрации отказано по основаниям, не соответствующим п.1 ст. 20 Закона о регистрации, либо вообще без указания оснований: «Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав» . Вред подлежит возмещению в полном объеме (т.е. включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны Российской Федерации в соответствии с п.3 ст. 31 Закона о регистрации и ст. 1069 ГК РФ .
Анализируя современные изменения в законодательстве, следует отметить, что до недавнего времени не работала, да и не могла работать в полной мере, ст. 77 Закона об ипотеке.
В первую очередь, любая ипотека, чтобы гарантировать выполнение обязательств, предусматривает реализацию прав в случае неудовлетворительного исполнения основного обязательства. Тут-то и возникала проблема с проживанием членов семьи и несовершеннолетних — п. 2, 4 ст. 292 ГК РФ, согласно которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, а отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагивались права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускалось в любом случае только с согласия органа опеки и попечительства. В связи с практической невозможностью расселить и реализовать квартиру (дом) в случае невыполнения основного обязательства ст. 77 Закона об ипотеке практически не работала. Отсюда следует, что права залогодержателя не могли быть реализованы в полной мере.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее — Жилищный кодекс РФ) и Закон № 213-ФЗ, который внес изменения в ст. 292 ГК РФ, затрагивали и права членов семьи собственника, и права несовершеннолетних. Причем, следует отметить, что в п. 2 ст. 292 ГК РФ законодатель всего лишь заменил слова «не является» (переход права собственности на жилой дом или квартиру основанием для прекращения права пользования другими членами семьи) на слово «является», разрешив этим существовавшую проблему.
Ипотека как источник финансирования инвестиций
... залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть индивидуальные и ... обзоры и статистические данные Госкомстата РФ , периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. Наибольшее влияние на ...
Иной вопрос, который возникал при прочтении нормы ст. 77 Закона об ипотеке и который был решен только в 2005 г., — это ипотека жилья, приобретаемого в процессе строительства. Незащищенность процесса строительства не позволила реализовать в полной мере ст. 77 Закона об ипотеке. В этой связи нельзя не назвать прорывом в законодательстве Закон № 214-ФЗ.
Нормы указанного Закона об ипотеке, закрепленные в этом Законе, заслуживают особого внимания.
Статья 13 Закона № 214-ФЗ устанавливает, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Таким образом, в силу положений Закона основным, первым залогодержателем становится участник долевого строительства (дольщик).
В случае если застройщик регистрирует право на объект незавершенного строительства, то и он считается находящимся в залоге у дольщиков. Таким образом, при регистрации в ЕГРП возникает (указывается) множественность лиц со стороны залогодержателя и один залогодатель-застройщик. Причем сторона залогодержателя пополняется с момента регистрации новых участников долевого строительства.
Актуальны и изменения предмета ипотеки, его замена. Высший Арбитражный Суд в Обзоре судебной практики от 28 января 2005 г. № 90 указал, что если предметом ипотеки является объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом будет являться здание. Это верно, поскольку преобразование объекта, его переформирование не говорит о его физической гибели.
Одним из менее проработанных является порядок регистрации (и прекращения) залога. Запись об ипотеке вносится с момента обращения в регистрирующий орган первого дольщика. Залог возникает на весь объект. Со временем множится количество залогодержателей (т.е. лиц, выступающих на его стороне).
Но с момента ввода в эксплуатацию дома начинается процесс регистрации прав собственности на составляющие части этого дома — квартиры, помещения. С момента возникновения прав на эти объекты возникает и производное право на общее имущество. Определение общего имущества дано в новом Жилищном кодексе РФ и включает в себя не только обслуживающие помещения, но и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Очевидно, что с ростом собственников квартир растет и количество (множественность) собственников земельного участка, на который возникает долевая собственность. Однако он все же, как единый объект недвижимости, продолжает находиться в залоге у оставшихся дольщиков (до последнего дольщика), и при этом единственным залогодателем продолжает оставаться застройщик.
Ипотека и ипотечный кредит в России
... Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации ... земские банки; общества взаимного поземельного кредита; ссудно-сберегательные товарищества; кредита товарищества и др. К 1917 ... Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека ( ...
Выше были затронуты лишь некоторые вопросы, связанные с законодательством об ипотеке. Существует неотложная потребность в издании высшими российскими судебными органами разъяснений по вопросам применения анализируемых норм, чтобы избежать возникновения в правоприменительной практике целого клубка противоречий.
2.2 Процедура получения ипотечного кредита
Процедура получения ипотечного кредита состоит из трех основных этапов:
1) подготовка всех необходимых документов для рассмотрения заявления;
2) подготовка всех необходимых документов для оценки предмета ипотеки;
3) оформление договора ипотеки.
При государственной регистрации и снятии обременения (ипотеки) следует учитывать:
1.Требования к договору ипотеки
В договоре ипотеки должны быть указаны:
- предмет ипотеки;
- оценочная стоимость предмета ипотеки;
- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
- право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.
Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.
Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.
Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования — кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой — то есть необходимыми элементами договора ипотеки.
Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.
2. Права и обязанности сторон по договору ипотеки
Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается — как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.
В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.
Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.
При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором).
Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.
3. Заключение и регистрация договора ипотеки
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 3 рабочих дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.
Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.
Согласно ст.24 Закона об ипотеке за государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в ЕГРП, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия. Размер государственной пошлины за совершение государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав, установлен подп.2 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса Российской Федерации .
4. Прекращение договора ипотеки
Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
5. Снятие обременения
Прекращение ипотеки осуществляется путем:
- прекращения обеспеченного залогом обязательства (уплатой долга, соглашением об отступном, зачетом встречного требования и др.);
- прекращения обстоятельств возникновения залога в силу закона (полная оплата имущества, приобретенного с рассрочкой платежа, выплата суммы кредита на приобретение жилья);
- гибель заложенного имущества, продажа заложенного имущества с публичных торгов, аукциона либо залогодателем залогодержателю и иные установленные законом случаи.
Заявления о снятии обременения с объектов недвижимого имущества в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подают две стороны: залогодатель и залогодержатель.
Если залогодателями являются несколько лиц (в случае долевой собственности на предмет залога, либо предоставления в залог имущества несколькими собственниками по одному договору ипотеки), заявления подают все залогодатели. От имени залогодателей — физических лиц могут выступать как они сами, так и их представители, уполномоченные на это нотариально удостоверенной доверенностью. Заявления от имени залогодателей — юридических лиц подают либо руководители, либо иные представители, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности. От имени супругов, владеющих имуществом на праве общей совместной собственности, заявителем может быть один из супругов.
Если права залогодержателя по ипотеке удостоверены закладной, ипотека может погашаться на основании одностороннего заявления законного владельца закладной. Если ипотека погашается на основании решения суда, с заявлением о погашении может обратиться в одностороннем порядке заинтересованное лицо.
При подаче заявления предоставляются следующие документы: договор ипотеки либо договор, на основании которого зарегистрирована ипотека в силу закона — оригинал; свидетельство о государственной регистрации права — оригинал; в оригиналах правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества, а если предметом ипотеки является право аренды — соответствующий договор аренды; подлинник закладной, а если права по закладной передавались, — также и копия. Представители предоставляют подлинник и копию доверенности, а представители юридического лица, кроме того, учредительные документы юридического лица или их нотариально заверенные копии; вместо учредительных документов может предоставляться выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающая отсутствие изменений в данных юридического лица, с датой выдачи не более месяца до момента обращения.
Погашение регистрационной записи об ипотеке производится бесплатно.
За повторную выдачу свидетельства о государственной регистрации права в связи с погашением регистрационной записи об ипотеке предусмотрена оплата госпошлины:
- для граждан — 200 руб.;
- для организаций — 600 руб.
В данной главе были рассмотрены этапы получения ипотечного кредита, требования к договору ипотеки, права и обязанности сторон, заключение договора ипотеки, регистрация и снятие обременения, что необходимо для анализа современного законодательства об ипотеке с целью выявления вопросов, разрешение которых необходимо для упрощения процедуры получения ипотечных кредитов, что влечет за собой увеличение доли населения страны, обеспеченной жильем, а также оптимизацию использования имеющегося недвижимого имущества.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе курсовой работы было установлено, что исторически ипотечное кредитование было порождено в Европе хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. В России ипотечное кредитование развивалось неравномерно, и возрождение института залога произошло лишь с введением в конце прошлого века Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Опираясь на содержание правовых актов, регулирующих ипотечное кредитование, было выделено два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.
Анализ указанных видов ипотеки показал, что несмотря на разные основания возникновения, по своему значению они совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель — обеспечить требования кредитора.
Следует заметить, что в настоящее время существует неотложная потребность в издании высшими российскими судебными органами разъяснений по вопросам применения анализируемых норм, в целях избежания возникновения в правоприменительной практике целого клубка противоречий, а также упрощения процедуры получения кредита, что в конечном итоге повлияет на рост процента обеспеченного жильем населения страны, который в значительной степени отражает экономический и социальный уровень жизни в государстве.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/kursovaya/ipoteka-kak-vid-zaloga/
Правовые акты
1. Конституция Российской Федерации 1993г. (в последней ред. Законов РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008г. № 6-ФКЗ, № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ) // Российская газета. 1993. 25 декабря.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 г. №51 — ФЗ (в актуальной редакции) // Собрание Законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26 января 1996 г. №14 — ФЗ (в актуальной редакции) // Собрание Законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть 2) от 05.08.2000 г. №117 — ФЗ (в актуальной редакции) // Собрание Законодательства РФ. 2000. №32. Ст. 3340.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в актуальной редакции) // Собрание Законодательства РФ. 2005. №1, ч.1. Ст.14.
6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122 — ФЗ (в актуальной редакции) // Собрание Законодательства РФ. 1997. №30. Ст.3594.
7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102 — ФЗ (в актуальной редакции) // Собрание Законодательства РФ. 1998. №29. Ст. 3400.
8. Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. №213 — ФЗ. // Собрание Законодательства РФ. 2005. №1, ч.1. Ст.39.
9. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. №214 — ФЗ (в актуальной редакции) // Собрание Законодательства РФ. 2005. №1, ч.1. Ст.40.
10. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30 декабря 2004 г. №216 — ФЗ (в актуальной редакции) // Собрание Законодательства РФ. 2005. N1, ч. 1. Ст. 42.
Научная литература
[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/kursovaya/ipoteka-kak-vid-zaloga/
1. Иванов В.В. Все об ипотеке. — М.: МТ-Пресс, 2000. — 240 с.
2. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. — ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008, 160 с.
3. Глушаченко С.Б., Смирнова К.В. Институт ипотеки в древнем Риме // История государства и права. 2008. №5. — С. 28.
4. Горшенина М.В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора // Молодой ученый. 2012. №10. — С. 216-217.
5. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. — М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001. — С. 95.
6. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. // Эксперт. 1999 г. № 16. — С. 13.
