В настоящее время большой интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование, главная цель которого — формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Жилищный вопрос — одна из самых острых социальных и политических проблем государства. Согласно социологическим исследованиям, около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Если исходить из того, что около 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных кредитов. Если принять, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) составляет в среднем 30 тыс. дол., то потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 100 млрд. долларов.
Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли экономики, в первую очередь связанные с жильем. Зарубежный опыт, а также опыт российских регионов показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Таким образом, благодаря ипотеке можно использовать огромные финансовые ресурсы населения в виде наличной иностранной валюты, объем которой сопоставим с государственным бюджетом страны. В то же время ипотека помогает укрепить доверие населения к банкам.
Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны довольно велика. Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Это в свою очередь: увеличивает экономический потенциал страны, способствует ее выходу не только из инвестиций, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного кредитования помогает преодолеть социальную нестабильность в обществе, которая обычно сопровождает экономический кризис.
Ипотечно-инвестиционный анализ. Техника Эллвуда
... Большинство сделок с инвестиционной недвижимостью совершается с использованием ипотечных кредитов. При использовании ипотечной ссуды инвесторы получают кредитное плечо. Он способствует: увеличению ... отдачи на собственный капитал; m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности); C - ипотечный коэффициент Эллвуда; d - изменение стоимости собственности ...
Поэтому тема диссертации актуальна на данный момент.
Целью данной статьи является анализ характеристик ипотечных кредитов в России. Исходя из этого, можно поставить следующие задачи:
1. определить сущность ипотечного кредитования,
2.выполнить анализ особенностей, проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в России.
1. Сущность ипотечного кредитования, .1 Понятие ипотечного кредитования и его элементы
В условиях складывания на постсоветском пространстве банковских систем рыночного типа, построенных на коммерческих началах, значительный интерес представляют начавшие возрождаться полузабытые формы кредита, из которых особое место, несомненно, занимает ипотека, позволяющая осуществлять полноценное долгосрочное кредитование и имеющая ряд преимуществ как для банка, так и для заемщика по сравнению с другими формами движения ссудного капитала.
Ипотека — сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную).
Ипотекой также называют саму ипотеку — документ, удостоверяющий сдачу недвижимости в залог, а также наличие задолженности по ипотечной ссуде.
Благодаря ипотеке (в странах, где она приобрела устойчивое и авторитетное значение) банковский, государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека является важным каналом для вложения капитала в различные отрасли экономики.
Определению понятия ипотечной ссуды логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В литературе под термином «ипотека» часто понимают ипотечную ссуду. Между тем само слово «ипотека», хотя и используется вместе со словом «ссуда», имеет самостоятельное значение.
По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог, в свою очередь, служит средством обеспечения выполнения заемщиком обязательства перед кредитором: если сумма не будет возвращена в установленный срок, кредитор может погасить невыплаченную задолженность средствами., Полученными от продажи взысканного имущество.
Залог на здание, строение, бизнес и другие объекты, непосредственно связанные с землей, обычно называется ипотекой. Однако даже это очень распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничится по той, причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество.
Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле сравнима с математической системой координат.
Ипотека — это право банкира, обычно на основании залогового письма, продавать активы, которые были переданы ему в качестве обеспечения ссуды. Товары, таким образом, передаются как документальная тратта, подразумевающая, что банкир (ипотечный банкир, специализирующийся на ипотечном финансировании; сотрудник ипотечной финансовой компании) может продавать их в случае отказа от платежа или акцепта. Ипотека — это письменный акт о передаче титула и собственности, но не права владения, а также права на получение платежей по долгу или выполнение обязательств, при условии, что такой акт становится недействительным после окончательного платежа.
Дипломная работа ипотека как вид залога
... процента по ссуде. До революции наша страна была одним из мировых лидеров в области ипотечного кредитования. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, ... применения; разработать предложения, направленные на совершенствование отечественного законодательства в сфере ипотеки. Теоретической и методологической основой дипломной работы Методологической основой исследования ...
Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений, производственных объектов или жилых домов.
Единоличное владение ипотекой и лучшая гарантия обеспечения ссуды — это право кредитора распоряжаться недвижимостью заемщика по своему усмотрению в случае невыполнения обязательств по погашению ссуды.
Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита; ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.
Многовековая практика показала, что процедура ипотеки выгодна и заемщикам. Стремясь получить право на покупку заложенного имущества, они принимают все меры для возврата кредита, тем самым укрепляя свою платежеспособность и финансовое состояние.
В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции:
—обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов;
—предоставлять и обслуживать кредиты;
—осуществлять функцию инвестора.
2 Модели ипотечного кредитования
Ипотечный кредит — действенный инструмент, стимулирующий строительство новых структур, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг. Существует множество мнений о моделях ипотечного кредитования в развитых странах. Полагаю, что наиболее обоснованной является следующая классификация моделей:
. В усеченно-открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются из различных источников — в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Следовательно, каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредита, а ставка определяется текущей экономической ситуацией. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах с переходной экономикой инфляция, процентные ставки, обменный курс национальной валюты и, следовательно, доходы граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтому применение данной модели недостаточно эффективно. Однако многие российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.
Ипотечное кредитование в Москве
... Концепция МИП соответствует классической двухуровневой схеме ипотечного кредитования и подразумевает наличие первичного и вторичного ипотечных рынков. На первичном ипотечном рынке уполномоченные Правительством Москвы банки выдают ипотечные кредиты на покупку жилья непосредственно физическим ...
. В расширенной открытой модели (США) банк предоставляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, которые обеспечиваются ипотекой недвижимости. В то же время государство играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его стабильности. Устанавливается баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель более устойчива и универсальна. Среднесрочная задолженность на бирже возможна по фиксированным ставкам и с учетом низкого риска при относительно низкой процентной ставке. Федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фэнни Мэй», созданная в 1938 г., скупает ипотечные кредиты у банков за счет привлеченных средств от выпуска долговых ценных бумаг. Отметим, что в 2006 г. общий объем рынка ипотечных облигаций составил 4,3 млрд дол. (22% от общего объема облигаций в США).
Значительное влияние имеют организации, страхующие риски дефолта первоначальных заемщиков и эмитентов облигаций.
. Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане образуют своего рода кооператив и платят взносы на протяжении многих лет. Как только будет накоплена половина стоимости будущего дома, член кооператива получает право на переселение. Остальная часть стоимости выплачивается, как правило, в течение десяти лет, после чего недвижимость переходит в собственность. Модель менее зависима от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу паевого инвестиционного фонда. Низкие номинальные проценты начисляются на остатки на счетах акционеров. Ведь цель вклада — формирование накоплений на строительство жилья, а не получение максимального дохода по депозиту. Стоит отметить, что время на приобретение жилья откладывается, так как начальная сумма должна быть накоплена на строительство.
Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома-новостройки), как правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание жилищных кооперативов, например, в разрезе крупных организаций, позволит ускорить развитие ипотеки и жилья. Подобная модель широко использовалась в дореволюционной России.
3 Элементы ипотечного кредитования
кредитование российский ипотечный
Система жилищного ипотечного кредитования, как и любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами системы ипотечного жилищного кредитования, на мой взгляд, можно считать: субъекты ИЖК; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ИЖК; организационно-экономическую основу ИЖК.
Поэтому, на мой взгляд, систему жилищного ипотечного кредитования можно определить как совокупность взаимосвязанных субъектов, объектов и гарантий по ипотечному кредиту, которые взаимодействуют между собой на единой организационно-экономической основе.
Рынок межбанковского кредитования России: проблемы и перспективы развития
... средств в финансовой системе страны. Глава 1. Кредит, межбанковский кредит, межбанковское кредитование в России 1.1 Кредит, понятия и определения Вслед за деньгами кредит является гениальным открытием человечества. Благодаря ссуде сокращается ...
Одним из основных элементов системы ипотечного кредитования недвижимости являются ее субъекты. Субъекты жилищной ипотечной ссуды включают: заемщика, кредитора, риэлторские и страховые компании, инвесторов, правительство. Все эти субъекты являются участниками ипотечного рынка недвижимости. Цели и функции этих субъектов описаны в таблице 1.1. (Приложение 1)
Как видно из таблицы, на рынке ипотечной недвижимости достаточно большое количество участников. Такое количество участников рынка является одной из характеристик ипотечной ссуды из-за специфики гарантий, предоставляемых по ссуде.
Связующим звеном на рынке ипотечного жилищного кредитования является предмет кредита, один из основополагающих элементов системы ипотечного кредитования. В широком смысле предмет ссуды — это вещь или процесс, на которые предоставляется ссуда, по которой совершается ссудная сделка. Засчитывать можно практически все объекты и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.
Гарантия по кредиту является неотъемлемой частью системы жилищного ипотечного кредитования. Обеспечение кредита является своего рода гарантией его возврата. Это определяет особую важность механизма гарантирования кредитов, поскольку погашение является фундаментальным свойством кредитных отчетов. Изначально погашение жилищной ипотечной ссуды обеспечивается регулярным получением дохода заемщиком — это основной источник погашения. Но поскольку существует риск задержки или неполучения дохода заемщиком, банку необходим вторичный источник погашения кредита. В ипотечной ссуде этим источником является залог купленной квартиры.
Помимо фундаментальных элементов в систему ипотечного жилищного кредитования входит организационно-экономическая основа, которая включает в себя этапы кредитования, как определенную последовательность обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, т.е. кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.
Среди этапов ипотечного кредитования условно можно выделить несколько основных: предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования); сбор и обработка информации о потенциальном заемщике; оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка; принятие решения по кредиту; заключение кредитной сделки; обслуживание кредита.
Предварительным этапом можно считать привлечение банком средств для выдачи ипотечных кредитов. На каждом этапе специалисты банка принимают соответствующие меры и оформляют ряд документов.
Рассмотрение экономических основ системы ипотечного жилищного кредитования дает возможность выделить следующие ее особенности: система имеет расширенный состав субъектов (участников рынка); объектом является приобретение жилья; ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; ипотечное жилищное кредитование требует выполнения ряда специфических условий (размер первоначального взноса, доля платежей по кредиту в доходе заемщика и т.п.).
Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих
... продолжение погашения ипотечного кредита за счет средств, перечисляемых на его именной накопительный счет. Участие в накопительно-ипотечной системе Участниками накопительно-ипотечной системы являются военнослужащие, ... 15 мая 2008 г. № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военноеслужащих». Порядок предоставления сведений об участниках ...
2. Анализ особенностей, проблем и перспектив ипотечного кредитования в России, .1 Особенности российского ипотечного кредитования
Развитие ипотеки в России имеет давнюю историю. До 1917 года существовало два основных ипотечных банка (оба государственные): Крестьянский поземельный банк, имеющий 82 отделения и выдававший долгосрочные ссуды сроком до 35 лет, и Дворянский земельный банк, выдававший ипотечные кредиты на 66 лет в размере 60% от стоимости заложенного имущества. Ипотечные банки и учреждения в России выдавали землевладельцу ссуду не наличными деньгами, а собственными обязательствами — «закладными листами», которые либо реализовывались самим ссудополучателем на денежном рынке, либо представлялись в качестве залога для получения кредита в банковские учреждения краткосрочного кредита. В этом случае заемщик может самостоятельно определять программу и назначение ресурсов. Однако ипотечный кредитор гарантировал погашение ипотечного листа на сумму, представленную к оплате.
В 2006 г. ипотечные кредиты в России составили 0,01% ВВП, или 500 млн. дол. (в развитых странах — 10% и выше).
В 2005 г. сумма выданных ипотечных кредитов равнялась 150 млн. дол. Более 90% ипотечных кредитов выдается на вторичном рынке жилья. Наиболее рискованным считается первичный рынок в Москве, на нем выше и процентные ставки (16-21% плюс первоначальный взнос в объеме до 30% стоимости квартиры).
Госсовет при президенте РФ по ипотечным вопросам оценил спрос на ипотечные кредиты в России в 2 миллиарда долларов. дол., что может обеспечить 2-3-кратное увеличение объемов ипотечного строительства. Поскольку на руках у населения скопилось около 50 млрд. дол. и около 18 млрд. дол. на вкладах, проблема вовлечения наличных сбережений, в том числе и через грамотно организованную ипотеку, — это уже не прихоть ученых, а путь к инвестициям, столь необходимым для экономического роста страны. Высокая доходность рынка недвижимости (по данным инвестиционной компании «АТОН», доходы на вложенный капитал в секторе купли-продажи достигают 24%, а в сфере аренды -13-14%) привлекает к рынку недвижимости много крупных зарубежных и российских компаний. Кроме того, эта тенденция усилится, поскольку правительство подготовило 32 поправки в законодательство, направленные на снижение недоверия населения, заемщиков и банков к оформлению ипотечных кредитов.
На ипотечном рынке России пока достаточно мало крупных игроков. Из них выделяются три:
Ипотечный банк Delta — Credit. По программе этого банка работает более половины банков ипотечного кредитования. В 2002 г. банк выдал 4 млн. дол., в 2007 г. его кредитный портфель достиг 60 млн. дол. На деньги американского фонда «США — Россия» работают 12 банков. При покупке дома на вторичном рынке первоначальный взнос составляет 20% от стоимости квартиры, кредит выдается на срок до 15 лет под 15% годовых в валюте.
Ипотечное кредитование в России
... буквально 0,4 процента, обеспечивается жильем из средств бюджета регионального, федерального и местного уровня. Несмотря на данные проблемы и недостатки, в процессе ипотечном кредитовании, наблюдаются и серьезные перспективы ... кредитов на каждом из сегментов. По итогам 2013 года объем рынка ипотечного кредитования в России составил более 2,6 триллионов рублей. В первом полугодии объем рынка ипотеки ...
Московское ипотечное агентство в 2003 г. выделило кредитов на 5 млн доп., в 2007 г. — на 30 млн. дол. Минимальный размер кредита — 10 тыс. дол., ставка в ходе строительства — 21%, после сдачи жилья в эксплуатацию — 18%.
Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК).
Функционирует с 1996 г. В 2002 г. его основной капитал — 650 млн. руб. плюс 2 млрд. руб. госгарантии. АИЖК работает по следующей схеме ипотечного кредитования. Банк выдает кредит под 15% годовых заемщику, регистрирует закладную. Выделенные кредиты (закладные) продаются региональным агентствам РАИК. Банк получает сумму кредита плюс комиссионные (до 10 тыс. руб.).
Региональные агентства РАИК передают кредит АИЖК, сохраняя сервисные функции. РАИК удерживает 2% и передает АИЖК только 13%. У ипотечника АИЖК должны быть средства, на которые выпускаются ценные бумаги с ипотечным покрытием, обеспеченные недвижимостью, заложенной под уже выданную ипотеку. Платежи заемщиков (физических лиц), гасящих ипотечные кредиты, служат источником средств для погашения ипотечных ценных бумаг и затрат банков, РАИКов и АИЖК. Это достаточно сложная система для России. За рубежом банки осуществляют все эти операции без посредников.
АИЖК имеет соглашение о развитии ипотечной деятельности с 51 субъектом РФ.
В начале 2004 года правительство предложило вариант армейской ипотеки. В настоящее время 136 тыс. семей военнослужащих не имеют квартир и 28 тыс. нуждаются в улучшении жилищных условий. Всем военнослужащим, имеющим контракт на прохождение службы, с 2005 г. перечисляется в год сумма, равная стоимости 3 кв. м (примерно по 30 тыс. руб.).
Через 20 лет накопительная сумма в 600 тыс. рублей позволит получить жилье в собственность. Через 3-4 года участия в накопительной программе военные смогут взять ипотечный кредит и организовать покупку жилья. В дальнейшем государство будет покрывать большую часть кредитной задолженности за счет собственных средств.
Схема армейской ипотеки для офицера, который может получить квартиру площадью 54 кв. м через 5 лет, по предложению Минэкономразвития РФ, выглядит так. Первоначальный взнос — 30%, а кредит — 70%, далее — 30 тыс. руб. ежегодный взнос государства и 600 руб. — ежемесячные отчисления военнослужащего.
Предлагаемая накопительная система еще недостаточно проработана: не учитывается инфляция, более того, общий объем финансирования ограничен. Кроме того, при накопительной системе всегда есть риски, которые приходится брать на себя государству. В дальнейшем следует учитывать, что армейская ипотека из-за низкой доходности вряд ли привлечет солидные инвестиции. Было бы лучше централизованно распределять средства, выделяемые на жилье, а затем использовать субсидированные финансовые инструменты в зависимости от стажа работы.
2 Проблемы ипотечного кредитования
На основании анализа, основанного на всех определяющих факторах, можно сделать вывод, что ипотечный кредит является адресным, долгосрочным, капиталоемким, эффективно обеспеченным ссудой. Он действительно выгоден как для кредитора, так и для заемщика. По этой причине в экономически развитых странах ипотечные кредиты занимают особое место в кредитной системе.
Кредитование сельскохозяйственных предприятий в системе финансовых ...
... средств для нужд организаций. Поэтому мне показалось интересным рассмотреть эту тему, учитывая разнообразие рассматриваемых вопросов. Целью данной курсовой работы является изучение принципов кредитования сельскохозяйственных предприятий в системе ... или в товарной форме продавцами покупателям (продажа в рассрочку); ипотечный – предоставляется под залог недвижимости. Кроме этого существуют различные ...
Считаю, что правовые, экономические, политические и организационные условия для развития реальной системы ипотечного кредитования в стране созрели. К сожалению, массовое распространение ипотеки в России сейчас ограничивается рядом факторов. Среди них: несовершенство законодательной и нормативной базы; отсутствие стратегии развития ипотечного бизнеса на уровне государства.
Кроме того, некоторые региональные ипотечные программы пока обходятся без участия банков, хотя в их основе лежат чисто банковские операции по привлечению вкладов и предоставлению кредитов, поэтому участие банков, несомненно, могло бы значительно повысить их эффективность.
Одна из причин, на наш взгляд, заключается в том, что банки в основном работают в тех сферах, где они могут получить высокую прибыль за короткий период времени. Кроме того, нестабильная экономика России, постоянный спад производства и высокий уровень инфляции не дают возможность банкам крупномасштабно вкладывать свои активы в долгосрочные ипотечные проекты.
Не следует также забывать, что ипотечное кредитование требует от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний и практических навыков, а также создания соответствующих структурных подразделений. В связи с этим может оказаться, что данные операции не так-то выгодны для мелких региональных банков — слишком велики затраты и незначительна прибыль. Иногда на базе универсального банка создается дочерняя ипотечная компания. Как показывает практика, деятельность специализированных ипотечных институтов (банков) более эффективна.
Ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности. Банк, занимающийся ипотекой, является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом. Все же, на мой взгляд, только на уровне банковской системы существующие проблемы не решить, необходимо стимулировать деятельность всей финансовой системы.
Это связано с тем, что ипотечное кредитование предполагает наличие большого объема финансовых средств с распределительными и перераспределительными потоками. Для обслуживания такой финансовой системы необходим постоянно и слаженно работающий механизм. Мы полагаем, что намного эффективнее будет результат, если кредитно-финансовые институты, занимающиеся ипотекой, будут специализироваться на определенных видах кредитов или заемщиках. Развитость финансовой системы позволит значительно увеличить объем инвестиций.
Хочется отметить и другой немаловажный фактор. Для банков определяющими моментами кредитования являются: доходность по ипотечным операциям, достаточная ликвидность вкладываемых в ипотеку ресурсов, минимизация риска и благоприятные условия работы. У ипотечных кредитов есть целый ряд специфических особенностей, и, соответственно, банки несут специфические риски. Основным из них является кредитный, т.е. риск того, что заемщик не вернет своевременно и полностью взятые в кредит средства. У этого риска есть две составляющие: риск невозврата и риск того, что в случае невозврата банк не сможет компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога. Так, например, величину риска невозврата невозможно оценить, так как значительная доля людей не регистрируют основную массу своих доходов и не имеют кредитной истории. Величину процентного риска также нельзя оценить, так как не только неизвестно, сколько времени и средств надо затратить на выселение заемщика в случае дефолта, но и нет уверенности, что это вообще удастся банку сделать.
Структура кредитной системы России
... кредитных систем разных стран и т.п. 1. Структура кредитной системы России Созданию современной кредитной системы Российской ... (Жилсоцбанк СССР); Банк трудовых сбережений и кредитования населения (Сберегательный банк СССР); Банк внешнеэкономической ... рубежом, экспортно-импортных грузов, транспортных средств). Все аккумулируемые денежные средства указанных организаций создавали так называемый ...
На мой взгляд, необходимо решить также следующие проблемы:
—создать единую базу данных об участниках ипотечного рынка в разрезе каждого региона, что будет способствовать внедрению унифицированной федеральной системы координации участников ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов;
—внести поправки в законодательство о банкротстве, предусмотрев исключение из конкурсной массы ипотечных ценных бумаг, что позволит привлечь инвесторов для финансирования ипотечного кредитования;
—уменьшить предусмотренный Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» годичный срок допустимой отсрочки реализации судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество;
—совершенствовать налоговое законодательство для обеспечения роста официальных доходов населения, а именно: решить вопросы, касающиеся льгот по подоходному налогу при сделках с жильем, отмены налога на добавленную стоимость в ипотечных сделках, а также установления налоговых льгот банкам, осуществляющим ипотечное кредитование;
—принять меры, способствующие ускорению рассмотрения дел в судебных органах, для чего шире освещать судебную практику оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, а также практики регулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;
—решить вопросы о снижении размера государственной пошлины при регистрации договоров ипотеки и, конечно же, отмене двойного взимания пошлины с одной и той же ипотечной сделки;
—дифференцировать процентные ставки ипотечному агентству, исходя из условий конкретного региона, для чего необходимо, чтобы агентство, действующее в рамках федеральной программы выкупа закладных, получило право и средства выкупать закладные по этим ставкам.
3 Перспективы развития ипотечного кредитования
Практический опыт подтверждает, что даже при доле ипотечного кредитования в покупке жилья 10-20% значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит к мультипликации налогов.
Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, последние могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья регионов и муниципалитетов. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.
В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, возможны следующие жилищные стратегии:
—целевое направление муниципалитетам средств из федерального и региональных бюджетов, а также внебюджетных фондов на предоставление ипотечных кредитов населению для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости;
—использование государственных субсидий, ипотечных кредитов, помощь предприятий и собственных средств граждан на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости;
—использование только собственных средств граждан и ипотечные жилищные кредиты, без поддержки предприятий и государства.
Для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается:
—создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов власти;
—стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств;
—реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности местных органов власти и субъектов РФ в развитии системы ипотечного жилищного кредитования путем выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного строительства;
—создание механизмов взаимодействия систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка совместных программ;
—разработка национальной программы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования;
—поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия.
Анализ российского опыта реализации программы ипотечного кредитования жилищного строительства позволяет сделать вывод о том, что проблемы в этой сфере без активизации роли государства не решить.
Для развития ипотеки при поддержке государства необходимо сделать следующее:
Определиться с вопросом собственности на землю, земельным рынком, Земельным кодексом и судебной практикой его применения. Главный риск в том, что земля передается в пользование, а не в собственность. А пользование в современных условиях — это произвол чиновников. Если бы была достигнута договоренность о собственности на землю под жилищное строительство, в России (при прочих равных условиях) в эту сферу пошел бы иностранный капитал, снизились бы стоимость кредитов, а, следовательно, и жилья.
Принять закон о бюро кредитных историй, одновременно обеспечив правовую возможность кредитных организаций по взысканию с имущества граждан долгов по ипотечным кредитам. Следует также отказаться от подтверждения средств, направленных в первоначальный взнос, в декларации о доходах. Необходимы и поправки в закон о банкротстве кредитных организаций с целью исключения ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банка, а также о снижении ставки налога для инвесторов в государственные ценные бумаги с 24 до, 15%.
Внести серьезные изменения и в Налоговый индекс, с целью увеличения налоговых вычетов при ипотечном кредитовании. Следовало бы снизить налогообложение рынка ипотечных ценных бумаг. В частности, установить специальный налоговый режим для эмитентов, снизить ставку налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам до уровня государственных ценных бумаг, снизить налог на операции с ипотечными ценными бумагами и сделать его не зависящим от номинальной суммы выпуска (сейчас такая зависимость существует).
Упорядочить и снизить накладные расходы заемщиков и обязательное страхование (тройное) на свою жизнь, на право собственности на квартиру и на приобретение недвижимости — всего получается 1,5% от ежегодного остатка кредита.
Законодательно разрешить и прописать порядок использования различных ипотечных схем: стройсберкассы, кооперативы, ПИФы и другие формы, способствующие развитию рынка жилья и ускорению строительства. В противном случае рост дефицита жилья и его стоимость будут нарастать.
Повысить платежеспособный спрос населения.
Исследование «РОМИР Мониторинг» показало, что причиной «неготовности» к ипотеке выступает низкий уровень доходов. Среди тех, кто имеет среднедушевой доход от 1500 до 10000 руб. в месяц, только 7-15% рассматривают в той или иной степени возможность воспользоваться ипотечным кредитом. Зато среди относительно обеспеченных людей (доход на члена семьи от 10000 рублей в месяц) уже 39% считают, что они в состоянии воспользоваться ипотечным кредитованием.
Но дело не только в низких доходах. Для российского рынка, как показало исследование, вообще характерен невысокий уровень доверия населения к финансовым структурам, выдающим кредиты. В массовом сознании еще не преодолены негативные последствия экономического кризиса 1998 г.
Организовать системную работу по привлечению населения к ипотеке и разъяснению ее сущности.
Группа «РОМИР Мониторинг» провела исследование на тему, что мы знаем об ипотеке. Результаты можно назвать шокирующими. Оказалось, что 43% взрослого населения России вообще ничего не знают об ипотеке. Еще 36% утверждают, что про ипотеку «слышали, но знают мало». Иными словами, подавляющее большинство россиян (почти 80%) не знают об ипотеке практически ничего. И лишь 7% заявили, что знакомы с этой темой «очень хорошо».
В России массовый запуск ипотеки возможен в значительной мере за счет увеличения сроков возврата кредита до 25-30 лет (вместо существующих в среднем 10 лет), а также снижения процентов по кредитам до 7-8% в валюте (в настоящее время в среднем 15%).
Но следует иметь в виду, что все финансирование по ипотечным займам сосредоточено в коммерческих банках, которые ситуация с высокими процентными ставками в условиях постоянного роста цен на жилье вполне устраивает. Государство пока на коммерческие банки существенного влияния оказать не может, хотя такие рычаги имеются.
Заключение
Главные причины неудач в области создания институтов жилищного кредитования в России — недооценка роли государства, с одной стороны, и культурных и институциональных препятствий — с другой гой, наивная вера в то, что условия для развития передовых форм ипотечного кредитования могут возникнуть за короткое время. Следствием этого заблуждения стало отсутствие продуманной государственной стратегии в данной области.
Основными барьерами на пути широкого распространения пережлав форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика.
Развитие ипотечного кредитования возможно не только за счет привлечения средств финансового рынка. Опыт Германии показывает, что решить жилищную проблему для многих граждан возможно посредством активизации деятельности ссудосберегательных касс и кооперативов взаимного кредитования. Разрыв между уровнем сбережений и инвестиций свидетельствует о наличии значительных финансовых ресурсов, не задействованных в экономике. Создание надежных сберегательных касс позволит ослабить жилищные проблемы. Такой механизм развития финансирования ипотечного кредитования предполагает активную роль государства в регулировании деятельности сберегательных касс, возможно, оказания им финансовой поддержки за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации.
Обобщая вышесказанное, следует заметить, что вделе развития ипотеки в России сохраняются серьезные трудности как общеэкономического характера (недостаточно высокий уровень жизни населения, из-за чего ипотекой могут воспользоваться только обеспеченные граждане, чрезмерная доля «теневого» сектора экономики), так и законодательного характера (неурегулированность отношений собственности и залога, отсутствие условий для обращения закладных на рынке ценных бумаг, несовершенство системы государственных гарантий на рынке ипотечных ценных бумаг) и т.д. Без решительной борьбы с коррупцией, снижения административных барьеров, совершенствования налоговой системы и многого другого говорить о дальнейшем развитии ипотечного кредитования в России, на мой взгляд, преждевременно.
Список литературы
[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/kursovaya/osobennosti-ipotechnogo-kreditovaniya/
1.Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. — М.: ЮНИТИ — ДАНА, 2007.
2.Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. — М.: ИНФРА-М, 2007.
.Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для заемщиков. — М.: Дикта, 2007.
.Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. №4, 2004.
.Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и кредит. №1, 2005.
.Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. №6, 2002.
.Зельднер А.Г., Южелевский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО. №8, 2004.
.Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. №1, 2008.
.Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. №3, 2007.
.Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. №3, 2003.
.Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. №8, 2007.
.Радченко И. Анализ банковских ипотечных программ // Ведомости. №177, 2007.
.Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта // Рынок ценных бумаг. №4, 2003.
.#»justify»>.#»justify»>.#»justify»>.#»justify»>.#»justify»>.http://www.romir.ru/
