Ипотечное кредитование физических лиц

метки: Ипотечный, Ипотека, Кредит, Рынок, Право, Залог, Квартира, Отношение

Покупка дома — первоочередная потребность каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каком социальном приоритете общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище считается важнейшей социально-политической и экономической проблемой. Общие масштабы и темпы жилищного строительства, фактическое благосостояние людей, их моральное и физическое благополучие, политические оценки и мотивация поведения во многом зависят от выбора тех или иных подходов к решению данной проблемы.

До перехода к рыночным отношениям основными источниками пополнения жилищного фонда страны было строительство государственного жилья, а строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

При острой нехватке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает. В этих условиях объективно существует потребность в долгосрочных кредитах населению на строительство жилья, минимально подверженных инфляции и, прежде всего, гарантированных своевременными выплатами. Этим требованиям удовлетворяет ипотечный кредит, обеспеченный залогом материально-производственных запасов. Опыт многих зарубежных стран показывает, что при правильной организации и проведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в систему самофинансирования, которая гарантирует и во многом определяет функционирование рынка недвижимости.

Несмотря на это, ипотечный кредит не может решить проблему фундаментальной неразвитости рынков недвижимости.Поэтому, учитывая многогранность проблемы, трудно переоценить важность изучения проблем, связанных с функционированием ипотечного рынка в нашей стране сегодня.

К числу авторов, внёсших весомый вклад в исследование теоретических вопросов ипотечного жилищного кредитования, следует отнести Лаврушина О.И., Белоглазову Г.Н., Поморину М.А., Ольхову Р.Г., Разумову И.А., Косарёву Н.Б., Афонину А.В., Филину Ф.Н., Варламову Т.П., Толмачёва И.А., Сутягина А.В., Трубину А.П., Литвинову С.А., Солодилову М.Н., Продченко И.А., Ганьшину С.И., Кургузкина А.Д. и других.

Цель курсовой работы — рассмотреть систему ипотечного кредитования в Российской Федерации, в частности на примере кредита ПАО «Сбербанк России», и предложить пути ее совершенствования.

Страхование при жилищном ипотечном кредитовании

... на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования: приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда ... дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; объекты незавершенного строительства недвижимого имущества; право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право ...

В рамках поставленной цели сформулированы следующие задачи:

• установить сущность и особенности ипотечного кредитования;
• рассматривать технологии выдачи ипотечного кредита физическим лицам;
• изучать литературу и нормативное обеспечение по данной теме;
• оценить современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;
• проанализировать ипотечное кредитование ПАО «Сбербанка России»;
• выявить основные направления совершенствования ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования в курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в России, а объектом исследования — взаимоотношения, устанавливаемые между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Аналитической базой обоснования концептуальных положений в курсовой работе, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Сбербанка России, информационные сайты, эмпирические данные, материалы периодических изданий. Информационной основой послужили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, статистические материалы и данные государственных органов Российской Федерации.

Объем и структура данной курсовой работы: состоит из введения, двух глав, заключения, библиографии.

Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень ее проработанности, сформулированы цели и задачи, определены предмет и объект данной курсовой работы.

В первой главе исследуются: экономическая сущность ипотечной ссуды, ее характеристики, технология выдачи ипотечных ссуд и нормативно-правовая база ипотечного рынка.

Во второй главе дается оценка текущего состояния российского рынка, анализируется ипотечный кредит Сбербанка России и изучается стратегия развития ипотечного кредитования в Российской Федерации.

В заключении обобщены результаты исследования, имеющие теоретическое и практическое значение.

В средние века этот термин вошел в европейское законодательство, тогда же он стал известен в России. В XVIII-XIX веках, при Екатерине II, а затем при Александре II, ипотечная жилищная ссуда получила наиболее активное развитие. Как только возникла частная собственность на землю в Российской империи, для ее покупки просто понадобился долгосрочный заем. С момента, когда крепостное право отменили, ипотека сделала резкий эволюционный рывок, поскольку получившим свободу в 1861 г. крестьянам понадобились ссуды для покупки земель. В результате более 20 миллионов свободных людей смогли воспользоваться ссудой в размере 80% от стоимости земли сроком на 49 лет под 6% годовых. Конец XIX века оказался поистине золотым для долгосрочных кредитов, и в России сложилась надежная ипотечная система.

Однако после Октябрьской революции 1917 г. ипотека как форма залога была исключена из финансово-экономической системы страны.

Историческое возрождение российской ипотеки произошло более чем на 70 лет спустя, в 90-х годах ХХ века. Термин «ипотека» впервые упоминается в тексте ФЗ РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872 — 1, раздел II глава 2 которого, отведены залогу предприятия, строения, здания, сооружения и других объектов, напрямую связанных с землей, то есть ипотеке [27,с.52].

Основные этапы ипотечного кредитования недвижимости

... ипотечного кредитования в России1 1.1.Понятие и содержание ипотечного кредитования Ипотека - залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, ... ипотечного кредита являются: заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, ... создание системы ипотечного кредитования в России находится на ...

Все десятилетие характеризовалось катастрофически низким уровнем доступности жилья, ограниченным количеством ИЖК и, как следствие, минимальным количеством заемщиков. Проблема усугублялась недостаточным финансированием строительной отрасли из государственного бюджета, высокими темпами инфляции, отрицательными реальными процентными ставками и низкими доходами населения.

Поскольку формирование законодательных актов для практически нового государства только начиналось, участники ипотечного рынка столкнулись с серьезными проблемами из-за высоких кредитных рисков, например, в сфере обращения взыскания на недвижимость.

До 1995 г. ипотечных кредиторов в стране насчитывались единицы, поэтому существовало слишком мало кредитных продуктов наряду с высокими процентными ставками

К 1998 г. экономика России показала некоторую стабильность, поэтому долгосрочное кредитование стало перспективнее выглядеть для банков, и объем ипотечного кредитования расширился. На фоне социально-экономического восстановления сектор недвижимости также начал меняться, для чего был принят соответствующий закон. Одним из первых постановлений 2000 г. Правительством Российской Федерации утверждена система развития ИЖК в соответствии с федеральной целевой программой «Собственный дом». Согласно концепции, ИЖК осуществляются на срок от 3 лет, с суммой, не превышающей 70% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости, которая становится предметом гарантии, частично увеличивает доступность ипотеки и подталкивает к дальнейшей эволюции ИЖК в России.

Ипотека по своему содержанию имеет две составляющие: экономическую и юридическую.

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически и коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов[23].

С юридической точки зрения ипотека — это залог недвижимости с целью получения ипотечной ссуды, когда имущество остается в руках заемщика.

Ипотечный кредит — это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права на подачу заявки на получение ссуды могут быть удостоверены и переданы посредством ипотеки — зарегистрированной гарантии переводного векселя.

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что она состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

• отношения собственности;
• кредитные отношения;
• финансовые отношения.

Имущественные отношения выражаются в передаче титула и права собственности, но не права владения, до тех пор, пока не будет завершена оплата долга или пока не будут выполнены обязательства в случае отказа в платеже. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимости, гарантируя реализацию прав собственности на объекты, когда другие формы отчуждения в этих конкретных случаях неадекватны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимости. Залог недвижимости служит инструментом привлечения финансовых ресурсов, необходимых для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

1. Обязательность обеспечения залогом.

2. Долгосрочный характер ипотечного кредита

3. Целевой характер.

4. Заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

5. Ипотечный кредит — это банковская операция с относительно низким уровнем риска.

6. В залог может быть передан только тот актив, который принадлежит заемщику на праве собственности или праве хозяйственного ведения.

7. Развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

8. Ипотечный кредит обычно выдают специализированные ипотечные банки.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая ипотеку, которая удостоверяет право ипотечного кредитора на недвижимость и является гарантией со всеми присущими ей характеристиками — изоляцией прав собственности, документальным характером и оборотом. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств ни величину фиктивного капитала.

Система ипотечного жилищного кредитования — это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающих при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

Система ипотечного жилищного кредитования должна состоят из следующих сегментов[14]:

• рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
• первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
• вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование уже выданных ипотечных кредитов.

Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты;

• рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения дохода по ним;
• страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно интересы кредитора могут быть защищены посредством использования залога недвижимости, поскольку:

• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.

Участниками ипотечного кредитного правоотношения являются банки, заемщики, строительные, страховые компании, государство и т.д. (табл.1.1).

Взаимодействие этих субъектов способствует перераспределению и вливанию денежных ресурсов в реальный сектор экономики.

Таблица 1.1

Участники ипотечного кредитного правоотношения

Наименование	Определение
1	2
Заемщик	физическое лицо, которое заключает кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Гарантией исполнения этих договоров является ипотека приобретаемого жилья. Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и предоставленного обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам;
Кредитор	основными кредиторами, безусловно, являются банки, которые могут быть специализированным (ипотечными) или универсальными. В качестве кредиторов могут выступать также иные юридические лица, предоставляющие гражданам целевые долгосрочные займы для приобретения жилья;
Продавцы жилья	физические и юридические лица, продающие недвижимость, находящуюся в их собственности либо принадлежащую другим физическим или юридическим лицам и продающиеся по их поручению, в т.ч. строительные организации;
Банк	кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежные средства физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях платности, возвратности, срочности, открытие и ведение счетов физических и юридических лиц
Кредитная организация	юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) ЦБ РФ имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные ФЗ «О банках и банковской деятельности». Кредитная организация создается на основе любой формы собственности как субъект хозяйствования.
Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ИЖК)	специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Помимо рефинансирования кредиторов, операторы вторичного рынка выпускают ипотечные облигации, привлекают средства инвесторов в сферу кредитования недвижимости и помогают кредиторам проводить рациональную политику ипотечного кредитования.
Органы гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним	Органы, которые регистрируют сделки купли-продажи жилых помещений, оформляют переход права собственности к новому собственнику, регистрируют договоры об ипотеке и права ипотеки, хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременении ипотекой жилых помещений;
	осуществляют страхование заложенного жилья, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
Оценщики	юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки недвижимости, деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Риэлтерская компания	профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

• приобретение готового жилья;
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

3. По виду кредитора:

• банковские;
• небанковские.

4. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

5. По срокам кредитования.

В ряде стран классификация кредитов различается по срокам

6. По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

7. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

8. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Одним из видов кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование [19].

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит — это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства [19].

Предметом ипотеки может быть жилой дом, квартира.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств [8].

И поэтому ипотечный кредит — важнейшая экономическая и социальная составляющая, способствующая формированию элементов современного образа жизни людей. В строгом смысле слова ипотека — это залог недвижимости. В широком же смысле — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остаётся в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счёт реализации данного имущества.

1.2 Технология выдачи ипотечного кредита физическим лицам

Процедура предоставления ипотечного кредита (на покупку жилья) обычно включает несколько этапов:

1. Предварительное собеседование

2. Разъяснение клиенту основных условий кредитования (срок, процент, схема погашения, залог, требования к клиенту);

3. Предоставление клиенту списка документов для получения ипотечного кредита:

• Копия паспорта заемщика;
• Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства (документы о собственности на квартиру или дом, ордер на заселение жилой площади);
• Документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе и т.д.);
• Паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика;
• Выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика;
• Копия финансово-лицевого счета жилого помещения, где зарегистрирован заемщик;
• Военный билет;
• Копия трудовой книжки;
• Справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год;
• Документы, подтверждающие наличие счетов в банках;
• Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);
• Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества;
• Документы по покупаемой квартире (предоставляются после положительного решения кредитного отдела банка);
• Иные документы, дополнительно запрашиваемые банком.

Сбор и проверка информации о клиенте

Проверка трудоустройства клиента;

• Подтверждение текущих доходов и расходов потенциального заемщика;
• Проверка клиента службой экономической безопасности банка.

Решение о предоставлении кредита основывается на анализе финансовых возможностей заемщика. Каждый банк предъявляет к вам как к заемщику свои требования. Их можно свести к следующим параметрам:

• Наличие российского гражданства. Лишь небольшое количество отечественных банков предлагают ипотеку иностранцам.

– Возраст. Большинство банков выдают кредиты на покупку недвижимости с 21 года. Это связано с тем, что как минимум с этого возраста человек может иметь стабильную работу. Возрастной ценз заемщика ограничен его выходом на пенсию, но при условии, что к этому времени кредит должен быть полностью погашен.

• Регистрация в регионе. Для кредиторов важно, чтобы регистрация заемщика, банк и приобретаемый объект недвижимости находились в одном регионе (субъекте Российской Федерации).

  В противном случае высока вероятность отказа.

• Трудовой стаж.

Непрерывный стаж на текущем месте работы должен быть не меньше 6 месяцев (в ряде случаев 1 год).

Для подтверждения стажа работы необходимо предоставить копию трудовой книжки, заверенную работодателем.

– Платежеспособность. Это одно из главных требований. Заемщик должен получать достаточный и стабильный доход. Его уровень можно определить условно: банки выдают кредиты, если ежемесячные выплаты не превышают 40% от заработной платы клиента.

• Кредитная история. Все данные по выданным кредитам заносятся в кредитную историю, поэтому при каждом новом обращении сотрудники банков запрашивают их у специальных офисов, в которых хранятся эти данные.
• Особый статус.

Это условие важно, если заемщик собирается приобрести специальный кредит, например, ипотеку для молодых семей, военнослужащих или пенсионеров. В этом случае требуется подтверждение социального статуса заемщика.

Выбор квартиры. Получив положительное решение кредитного отдела банка, заемщику предстоит определиться с выбором квартиры. Вы можете искать квартиру самостоятельно или через кампании по недвижимости. Участие риэлтерских компаний в процессе подбора квартиры может оказаться очень полезным, поскольку они знают все нюансы оформления ипотечной сделки, включая технологию расчетов, четко представляют себе требования банка по качеству и юридической чистоте жилья, приобретаемого с помощью ипотечного кредита. Кроме поиска квартиры (район, цена, метраж), риэлтеры проведут проверку документов по квартире, а также предоставят покупателю все необходимые консультации по вопросам приобретения жилья, прописки-выписки и т.д.

Рыночную стоимость выбранной квартиры поможет определить независимая оценочная компания (ее может порекомендовать банк).

Отчет об оценке должен содержать следующую информацию:

• Цель данной оценки;
• Описание недвижимости, ее нахождение;
• Данные о ценах продажи и покупки, возможных доходах и расходах, относящихся к объекту недвижимости;
• Приложение одного или нескольких использованных методов оценки данной недвижимости;
• Оценка стоимости имущества на основе проведенных расчетов и дата, на которую она была сделана;
• Вспомогательный материал (карты, фотографии и т.д.).

• Проверка банком документов, предоставленных заемщиком на приобретенную квартиру.
• Заключение кредитной сделки. Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры заемщику необходимо заключить с банком:
• Кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита;
• Договор ипотеки квартиры.

Кроме того, составляется трехсторонний договор купли-продажи квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором. После оплаты покупателем первоначального взноса (как правило, 30% от стоимости квартиры), который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе или наличными деньгами в депозитную ячейку и государственной регистрации договора ипотеки банк перечисляет деньги продавцу и квартира становится собственностью покупателя.

Обязательным условием получения жилищной ипотечной ссуды является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты имущества, а также страхование жизни и инвалидности заемщика. Услуги страховой компании оплачивает заемщик.

Кредитование через коммерческие банки — это классическая схема ипотечного кредитования, на основе которой работает большинство ипотечных программ в мировой практике.

В целом, кредитование жилья через банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Схема кредитования

При покупке жилья покупатель (заемщик) имеет право на льготы по уплате налога на доходы с физических лиц. В соответствии с Налоговым кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически потраченные на покупку жилья, а также суммы, использованные для выплаты процентов по ипотечным кредитам. Размер данного вычета не может превышать 600 000 рублей, без учета сумм, использованных для погашения процентов по ипотечному кредиту.

Поэтому для получения ипотечной ссуды необходимо соблюдать все условия и поэтапно оформлять ипотечную ссуду. Для этого нужно выбрать банк, уточнить условия и дополнительные платежи, собрать все необходимые документы, подать заявку и дождаться решения.

1.3 Нормативно-правовая база ипотечного рынка

Одна из основных задач государства, решение которой во многом предопределит успех в достижении глобальной цели — обеспечении граждан страны современным жильем, заключается в создании адекватного современным условиям механизма функционирования жилищного рынка и соответствующей ему эффективной системы управления. Создание безотказно работающего механизма рынка недвижимости происходит за счет реализации системы мер государственного регулирования. Такое регулирование может осуществляться государством в прямой и/или косвенной форме, на общенациональном и/или местном уровне[14].

Прямое государственное регулирование заключается, прежде всего, в постепенном построении необходимой компании нормативно-правовой базы, включающей документы, определяющие направления и методы реализации государственной жилищной политики. Нормативно-правовая база призвана обеспечить права, обязанности, единый регламент и правила поведения экономических субъектов на рынке жилья.

Согласно конституции, право граждан на жилье достойного уровня характеризуется как важнейшая задача, имеющая социально-политический, экономический и правовой аспекты [5].

Ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-правовыми актами, которые имеет следующую структуру:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ) [1].

В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов недвижимости:

• гарантирована свобода экономической деятельности и защита права государственной, частной, муниципальной собственности и других форм;
• определен особый статус природных ресурсов, в частности земли, как основы жизнедеятельности населения, которое проживает на определенной территории;
• установлено право граждан на землю в виде частной собственности и в виде объединений граждан, на принципах соблюдения общественных интересов;
• установлено гарантированное право граждан на наличие жилища, предусмотрена государственная защита прав и свобод человека и гражданина РФ.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) [2].

Гражданский кодекс Российской Федерации относительно объектов недвижимости регулирует основания возникновения, нормы осуществления и защиту гражданских прав; регулирует содержание и элементы правоспособности и дееспособности граждан в сфере имущественных правоотношений. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Статья 130-132 Гражданского кодекса РФ регулирует понятие недвижимости, требует производить государственную регистрацию прав на нее. Также данная статья законодательно закрепляет определение понятия «предприятие», рассматриваемого согласно правовому статусу как объект недвижимости.

В Гражданском кодексе Российской Федерации установлены правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. В ст. 549-558 ГК РФ урегулированы особенности продажи недвижимости; в статье 559-566 ГК РФ урегулированы основные аспекты продажи предприятия; в статье 650 — 655 ГК РФ урегулированы правовые аспекты аренды зданий, а в статье 656-664 ГК РФ — предприятий; наем жилого помещения урегулирован в статье 671 — 688 ГК РФ, в статье 740 — 757 ГК РФ урегулирован оборот недвижимости договором строительного подряда.

Нормы Гражданского Кодекса РФ, предусмотренные к использованию при возникновении правоотношений в сфере жилищной ипотеки, применяются определенным образом:

Процедура выдачи кредита определяется согласно нормам § 2 гл. 42 «Кредит», где дается понятие кредитного договора и приводятся общие положения по структуре. В связи с тем, что ипотечные договора по сути являются кредитными и в их обеспечении предусмотрено использование объекта недвижимости в виде залога, то применяются нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) определен перечень мер, способствующих понуждению должника к исполнению гражданско-правовых обязательств. Согласно параграфу 3 главы 23 «Залог» ГК РФ (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) урегулировано понятие залога, основания возникновения залога, предмет залога и прочие понятия, регулирующие отношения залога и другие нормы, регулирующие правовое положение залога как способа обеспечения обязательств. В силу залога, согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право, по обеспеченному залогом обязательству и в случае его неисполнения должником, получить удовлетворение относительно других кредиторов лица, обладающего этим имуществом.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [4].

В Земельном кодексе РФ урегулирована процедура передачи земельных участков в собственность и в аренду физическим и юридическим лицам, или без права распоряжения в постоянное пользование юридическим лицам. Согласно Земельному кодексу РФ предусмотрено урегулирование условий предоставления для целей индивидуального жилищного строительства земельных участков. Цели включают крестьянское (фермерское) хозяйство, садоводство и огородничество, дачное строительство и другие, не запрещенные законом цели.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2016) [5] устанавливает понятие организация и индивидуальный предприниматель, а также стоимость недвижимости и земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 333.25 НК РФ и применяется оценщиками при анализе потоков денежных средств от использования имущества, подвергающегося оценке.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [3] регулирует жилищные отношения, связанные:

• с возникновением, осуществлением, изменением и прекращением прав пользования, владения и распоряжения жилой недвижимости, относящейся к государственному и муниципальному жилищному фонду;
• с пользованием жилыми помещениями жилищного фонда, находящегося в частной собственности;
• с пользованием общего имущества собственников помещений;
• с отнесением помещений к разряду жилых помещений и устранению их из состава жилищного фонда;
• с учетом жилищного фонда, содержанием и ремонтом жилых помещений;
• с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
• с управлением многоквартирными домами;
• с созданием и деятельностью жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а также товариществ собственников жилья, с определением обязанностей и прав их членов;
• с предоставлением коммунальных услуг;

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [6] устанавливает в правовом аспекте отношения, связанные с созданием системы расселения, градостроительным планированием, застройкой, благоустройством городских и сельских поселений. На основе Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливаются вопросы развития транспортной, инженерной, и социальной инфраструктур, сохранения историко-культурных объектов наследия, рационального природопользования, охраны природной окружающей среды для формирования благоприятного уровня качества жизни населения.

7. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основной правовой документ, регулирующий ипотечные основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия их возникновения. Рассматриваемый закон признается специалистами как первый специальный закон, определяющий систему отношений, формирующихся в связи с залогом недвижимости. В законе предусмотрена конкретизация условий приобретения недвижимости и дальнейшего залога прав на нее посредством предоставления кредита

В настоящее время в соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека недвижимости представляет собой договор залога[2].

Ипотечное кредитование представлено системой долгосрочных кредитов, выдаваемых банками для покупки квартиры на первичном или вторичном рынке. Схема ипотечного кредитования выглядит так: банковское учреждение заключает с клиентом кредитный договор, по которому выдает кредит и договор об ипотеке, по которому берет в залог недвижимость, рыночная стоимость которого должна превышать величину выдаваемого кредита. Квартира, которая является залогом, остается во владении и пользовании у залогодателя (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»).

В залог можно оформлять любую недвижимость, включая ту, на которую выдается кредит на строительство, а также уже имеющуюся в собственности квартиру. В случае неплатежеспособности клиента банк имеет право реализовать квартиру, находящуюся в залоге, и возместить свои расходы либо переоформить квартиру, находящуюся в залоге в собственность банка.

Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплена целостная система правоотношений сторон при нарушении со стороны заемщика исполнения обязательств, а также на заложенное имущество определен порядок получения взыскания в соответствии с нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ[5].

На сегодняшний день, действующее законодательство РФ не имеет ограничений относительно залогового правоотношения по субъектному составу. Согласно законодательству и залогодателем, и залогодержателем, может стать физическое либо юридическое лицо, а также либо государство. Установленное таким образом правило, предусматривает возможность кредита для лиц, не располагающих недвижимостью, в случае если третьи лица, обладающие правом собственности на определенное недвижимое имущество, обозначатся как залогодатели для обеспечения исполнения обязательств не имеющих в собственности недвижимости лиц.

Ипотечное жилищное кредитование отличается от других видов кредита, которые обеспечиваются ипотекой по целевому назначению (выдается кредит для покупки жилья) и по предмету залога, (покупаемое жилье).

В соответствии с законом по ипотечным договорам предусмотрена возможность залога определенных видов недвижимого имущества. К такому имуществу относят квартиры, жилые дома и части квартир и жилых домов, состоящих из нескольких или одной изолированных комнат (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»).

Запрет ипотеки предусмотрен в отношении имущества, подпадающего под обязательную приватизацию, либо того, где приватизация запрещена, в установленном федеральным законом порядке.

Следовательно, ипотечные взаимоотношения могут сформироваться на основании закона или договора (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке») и иметь несколько вариантов:

• ипотечные договора на приобретенное жилое помещение с требуемым нотариальным подтверждением сделки и обязательной государственной регистрацией ипотеки;
• трехсторонние (смешанные) договора купли-продажи совместно с ипотекой жилого помещения, когда все три заинтересованные стороны параллельно и почти одновременно определяют, нотариально утверждают и регистрируют переход от продавца квартиры к покупателю права собственности, а также ипотеку этого жилья в пользу кредитора;
• договора приобретения жилой недвижимости с привлечением кредитных средств, согласно возникающей в силу закона ипотеке в момент регистрации купли-продажи такого помещения.

Необходимо отметить, что основная часть субъектов Российской Федерации приняла необходимые нормативные акты, целевые программы, положения о формировании и поддержке ипотечно — кредитной системы на своей территории. Однако в ряде случаев нормативно-правовые акты субъектов РФ представляют собой только нормы-декларации, что негативно сказывается на формировании и регулировании ипотечно -кредитной системы в России.

Можно сделать вывод, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего, связанные с жилищным строительством. Ипотечный кредит — это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-правовыми актами

Ипотека является основным рыночным инструментом приобретения жилья в собственность, развитие рынка ипотечного кредитования прочно утвердилось в повестке развития страны, в конце 2016 года дан старт национальному проекту «Ипотека и арендное жилье».

В этой связи все большее значение приобретает четкий анализ основных тенденций развития рынка ипотечного жилищного кредитования.

Отметим, что одним из ключевых событий начала 2017 года стало окончание действия государственной программы субсидирования ставок на первичном рынке жилья. Напомним, что в конце 2014-начале 2015 года существенно изменились макроэкономические условия — произошла девальвация рубля, ключевая ставка выросла до 17%, резко выросла инфляция, стали снижаться реальные зарплаты и доходы населения. Ставки по ипотеке в новостройках фактически выросли до запретительных 15-18%, возникла реальная угроза для строительства жилья в целом, многие проекты оказались на грани остановки. В этих условиях, уже в конце марта 2015 года, была принята программа субсидирования процентных ставок на приобретение жилья в новостройках, ставка по которым субсидировалась за счет бюджетных средств до уровня не более 12% годовых. Программа оказалась исключительно востребованной: в ее рамках было выдано около 40% от всей выдаваемой в 2015-2016 году ипотеки, приобретено 25,7 млн кв. метров жилья на первичном рынке, каждый рубль бюджетных средств привлек в жилищное строительство 124 рубля внебюджетных инвестиций, из которых 46 рублей — средства населения. Срок реализации программы несколько раз продлевался, но в связи с общим улучшением экономической ситуации и снижением рыночных ставок по ипотеке на первичном рынке до 12-13% по сравнению с 13-15% в начале 2016 года, было принято решение завершить программу 31 декабря 2016 года. Ряд участников ипотечного рынка выдавали кредиты на условиях программы в январе 2017 года по заявкам, одобренным в 2016 году, фактически продлив ее за свой счет. Это привело к повышенному спросу на ипотечные кредиты в декабре 2016-январе 2017 года. Таким образом, часть ипотеч ных кредитов, которые могли бы быть выданы в феврале 2017 года, были выданы ранее.

Основными препятствиями развития ипотеки можно считать низкую платежеспособность населения, несовершенство систем ипотечного рынка, строительной индустрии, ЖКХ и законодательства. По данным Банка России в первом полугодии 2016 г. банками выдано 389,8 тыс. ипотечного кредита на 664,5 млрд. рублей, что на 44,2% больше 2015 г. Август 2016 г. охарактеризовался растущим спросом на ипотечный кредит, связанным с активным участием банков в программе государственной поддержки на фоне улучшения ценовых условий ипотечного рынка.

Средневзвешенная процентная ставка на ипотечный кредит в рублях, снизилась с 12,99 до 12,66% за квартал, та же динамика характерна для ипотеки под залог прав требования по ДДУ (с 11,84% до 10,87%).

Объем выданных займов в августе достиг максимума с марта 2016 г. (125 млрд. рублей), увеличившись за месяц на 13%. За период январь-август 2016 г. кредитными организациями выдано ипотечный кредит на сумму 899,5 млрд. рублей, что на 37,8% больше, чем годом ранее.

Основные показатели приведены в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ

Показатели	2015	2016	2017	Изменение к 2015 году	Изменение к 2016 году
Количество кредитов, ед.	1 012 064	856 427	1 086 939	7%	27%
Объем выдачи, млн. руб.	1 753 294	1 472 254	2 021 398	15%	37%
Средневзвешенная ставка, %	13,17	11,54	9,79	-3,38 п.п.	-1,75 п.п.
Средняя сумма кредита, млн. руб.	1,73	1,72	1,86	0,13	0,14
Средневзвешенный срок, мес.	177,9	184,6	187,5	9,6 мес.	2,9 мес.

Анализ приведенных показателей говорит о том, что имеется устойчивый темп роста в данном секторе рынка. В отличие от 2016 года, который был отмечен только восстановлением активности заемщиков, в 2017 году количественные изменения перешли в качественные: достигнут исторический рекорд по объему выдачи (2 трлн. рублей) и уровню ставок — 9,8% годовых.

Данные таблицы можно наглядно сравнить на рисунке 2.1.

Рис. 2.1. Динамика показателей ипотечного кредитования в РФ

Данный график показывает, что количество выданных кредитов за анализируемый период увеличилось, увеличилось также объем выдачи ипотеки в денежном выражении. Средневзвешенная ставка резко снизился, что выгодно для граждан, и следовательно количество ипотечных кредитов будет еще расти. Средняя сумма кредитов незначительно увеличилась, что свидетельствует о благосостоянии населения.

2017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн. кредитов для покупки жилья на общую сумму в 2 трлн. рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны. Показатели полностью превзошли докризисный уровень кредитования россиян. По сравнению с 2015 годом число выданных в прошлом году ипотек превысило 7%, а их денежный объем — на 15%. По сравнению с 2016 годом по этим критериям ипотечный рынок увеличился соответственно на 27% и 37%.

Период 2015-2017 гг. выдался тяжелым для кредитных организаций, в целом по России их число уменьшилось с 978 до 623 (табл. 2.2).

Таблица 2.2

Количество кредитных организаций

Период	2015г.	2016г.	2017г.
ЖК	673	587	506
ИЖК	629	559	484
Всего	834	733	623

По данным таблицы 2.1 можно сделать вывод, что с 2015г. наблюдается тенденция снижения участников рынка ЖК с 843 до 623 банков. Количество участников ипотечного рынка при этом в течение исследуемого периода продемонстрировало нестабильную динамику, показав в итоге снижение с 629 до 484 (табл. 2.3).

Таблица 2.3

Число кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, по субъектам РФ

Субъект РФ	2015г.	2016г.	2017г.
Всего по РФ	629	559	484
Центральный ФО	354	305	254
— в т.ч. г. Москва	309	262	218
Северо-западный ФО	53	49	41
— в т.ч. г. Санкт-Петербург	33	30	26
Южный ФО	36	34	36
Северо-Кавказский ФО	9	8	4
Приволжский ФО	87	78	75
Уральский ФО	34	31	28
Курганская обл.	2	2	2
Свердловская обл.	14	13	12
Тюменская обл.	11	9	7
Челябинская обл.	7	7	7
Сибирский ФО	38	35	31
Дальневосточный ФО	17	15	15
Крымский ФО	1	4	2

Функционирование ипотечного кредитования в региональном разрезе, происходит неравномерно, и в основном, сконцентрировано в Москве (262), лидирует Центральный ФО (305), для сравнения в Уральском ФО 31 кредитная организация.

Ввиду большого числа банков, а значит, высокой конкуренции в Москве вероятнее всего встречаются ипотечные продукты по более привлекательным условиям, чего нет в регионах.

Так получилось потому, что развиваются в основном Москва и центральные районы страны — строятся заводы, производства, возводятся жилые дома.

При более подробном рассмотрении динамика в частности по Уральскому ФО за исследуемый период выглядит следующим образом: Свердловская область потеряла 19% (13), Тюменская 40% (9), Челябинская 23% (7) и только Курганская прибавила 100% (2).

Рассмотрим более подробно количественные характеристики ипотечного кредитования в зависимости от региона страны. Для этого воспользуемся данными ЦБ РФ (табл. 2.4).

Таблица 2.4

Сведения о количестве ИЖК, предоставленных физическим лицам-резидентам по субъектам РФ в 2014-2016 гг., в рублях

Субъект РФ	2014г.	2015г.	2016г.
Всего по РФ	823 175	1 012 064	699 419
Центральный ФО	187 472	237 823	162 035
Северо-западный ФО	82 979	112 609	83 817
Южный ФО	61 002	81 459	52 247
Северо-Кавказский ФО	18 491	22 935	16 968
Приволжский ФО	211 122	258 587	176 036
Уральский ФО	96 427	100 563	79 978
Сибирский ФО	132 214	155 165	98 301
Дальневосточный ФО	33 468	42 894	29 820
Крымский ФО	—	29	217

Очевидно, что по числу выданных ипотечных кредитов лидирует Приволжский ФО (176 036), на втором месте Центральный ФО (162 035), третье место занимает Сибирский ФО (98 301), на последнем месте Северо-Кавказский ФО (16 968).

За исследуемый период количество выданных ИЖК в целом по России увеличилось на 34%, лидирует по данному показателю Северо-Западный ФО (74%), аутсайдер — Уральский ФО (11%).

Из проведенного исследования выяснилось, что количество в регионе кредитных организаций не имеет прямого влияния на число выдаваемых ИЖК, поскольку объем кредитования зависит от нескольких факторов, в частности от наличия региональных целевых программ и объемов вновь возводимого жилья.

Притом, что число участников ипотечного кредитования сокращалось, количество вновь выдаваемых ссуд наоборот росло, поскольку с рынка уходили неконкурентоспособные и неблагонадежные банки.

На рынке действует много банков, предлагающих примерно одинаковые условия кредитования. Однако в современной нестабильной ситуации на первый план выходит надежность и солидность кредитора, основанные на многолетнем опыте работы в данной сфере.

Программа кредитования	Краткое описание	Первоначальный взнос	Ставка в рублях, %	Срок кредита
1	2	3	4	5
Ипотека с государственной поддержкой	Кредит на приобретение строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица под залог кредитуемого или иного жилого помещения.	От 20%. От 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения	11%	До 30 лет
Жилищный кредит на рефинансирование	Кредит на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство жилого помещения. …