При оценке недвижимости применяются различные подходы в оценке. Одним из наиболее распространенных является доходный подход, который представляет собой комбинацию различных методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении приведенной стоимости ожидаемого дохода от нее. Одной из особенностей доходного подхода является анализ ипотечных инвестиций, который является моделью этого подхода.
Актуальность темы заключается в том, что ипотечный и инвестиционный анализ играет значительную роль в наше время, так как этот метод часто используется на практике. Дело в том, что практически все операции по покупке недвижимости проводятся с привлечением ипотечных кредитов, то есть кредитов под залог недвижимости. Чаще всего объекты недвижимости значительно превышают размер собственного капитала клиента. В таких случаях заказчик прибегает к использованию заемного капитала. Принимая во внимание эту ситуацию, а также в контексте доходного подхода, целесообразно использовать анализ ипотечного инвестирования.
Выполнение курсовой работы преследует следующие цели:
- Раскрыть сущность ипотечно-инвестиционного анализа;
- Выявить достоинства и недостатки ипотечно-инвестиционного анализа;
- Раскрыть сущность техники Эллвуда;
- Показать эффективность использования данной техники на примере.
Задачами курсовой работы являются:
- изучение основной темы, включающую ипотечно-инвестиционный анализ и технику Эллвуда;
- анализ основных концепций по изучаемой проблеме; уточнение основных понятий по изучаемой проблеме;
- определение объекта и предмета исследования;
- резюмирование предварительно полученных выводов в целях дальнейшей их разработки.
1. Понятие ипотечно- инвестиционного анализа.
1.1 Сущность ипотечно- инвестиционного анализа. Подходы к его проведению.
Модели ипотечного инвестирования позволяют определить реальную стоимость недвижимости, исходя из соотношения собственного капитала к долгу. Анализ ипотечных инвестиций — это анализ структуры капитала, это аналитический инструмент, который значительно облегчает сам процесс оценки. теоретически было показано, что заемный капитал играет важную роль в определении стоимости недвижимости.
Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка
... торгово-экономический институт», 2003 ^ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ХАРАКТЕРИСТИКА, ЭЛЕМЕНТЫ, ОСОБЕННОСТИ, ФУНКЦИИ рынок недвижимости Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной ... др. (схема 59). Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности: долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала; невысокая ликвидность — продажа и ...
Большинство сделок с инвестиционной недвижимостью совершается с использованием ипотечных кредитов. При использовании ипотечной ссуды инвесторы получают кредитное плечо. Он способствует:
- увеличению текущей отдачи;
- извлечению большей выгоды из прироста стоимости собственности;
- обеспечению большей диверсифицированности активов;
- увеличению вычетов на выплату процентов;
- начислению износа в целях налогообложения.
Кредиторы получают гарантированную сумму дохода и залог по кредиту. В случае дефолта по долгу ипотечные кредиторы имеют право потребовать от заемщика операционный доход и активы. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет с собой технику остатка. Остальные первоначальные затраты оплачиваются инвесторами в акции.
Для текущего использования или после перепродажи собственности инвесторы могут извлечь выгоду из оставшейся части чистого операционного дохода и цены перепродажи только после того, как будут выплачены все выплаты по ссуде.
Анализ ипотечного инвестирования — это определение стоимости объекта как суммы значений собственного и заемного капитала. В этом случае важно мнение инвестора, связанное с тем, что он оплачивает стоимость капитала, а не стоимость самого объекта недвижимости. Кредит является средством увеличения вложенных средств и считается необходимым для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору, из регулярного дохода и восстановления. А дисконтирование платежей по обслуживанию долга позволяет рассчитать стоимость долга.
Ставки дисконтирования и характеристики денежных потоков напрямую влияют на определение приведенной стоимости недвижимости. Это означает, что приведенная стоимость напрямую зависит от продолжительности проекта, соотношения капитала и долга, экономических характеристик собственности и соответствующих ставок дисконтирования.
В ипотечно-инвестиционном анализе существует два подхода к его проведению:
- Традиционная — традиционная модель анализа ипотечных инвестиций основана на предположении, что общая стоимость имущества равна сумме приведенной стоимости пакета акций и приведенной стоимости доли долга. Личный процент рассчитывается путем дисконтирования денежного потока до налогообложения. В рамках этого расчета в качестве ставки дисконтирования используется норма прибыли на собственный капитал, определяемая как средняя рыночная стоимость.
- Модели ипотечного и инвестиционного анализа, основанные на капитализации доходов от использования недвижимости. Наиболее распространенный подход к анализу ипотечных вложений в этой группе — определение коэффициента общей капитализации по формуле Элвуда. В дополнение к методу Элвуда в этом подходе используется метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.
Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности с помощью деления годового дохода на соответствующую норму дохода; в другом случае годовой доход умножается на соответствующий коэффициент дохода.
Понятие и сущность стоимости и доходности ценных бумаг
... СЦБ - рыночная стоимость ценной бумаги; КД - капитализация начисляемого дохода; КПР - капитализация прочих прав по ценной бумаге. Капитализация начисляемого дохода - это частное от деления этого дохода на рыночную (обычно ... единицах. Доходность - это отношение дохода к затратам, выраженное в процентах. Доход текущая доходность Показатели доходности различаются по методам их расчета; по степени учета ...
Для определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа используют:
- Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;
- Метод инвестиционной группы;
- Метод прямой капитализации.
1.2. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда
Методика Элвуда — один из подходов к анализу ипотечных инвестиций. При расчете коэффициента общей капитализации такой подход позволяет получить тот же результат, что и традиционный метод, с учетом тех же допущений. Особенностью данной методики является краткая формула расчета заданного отношения ипотечной задолженности к процентному изменению стоимости объекта. Та же самая формула может применяться, когда она доступна — основная сумма ипотеки и предполагаемая цена перепродажи. Метод Эллвуда может быть использован в случае получения новой ссуды, а также в случае, если покупатель принимает существующий долг.
Метод Элвуда требует использования тех же допущений, что и традиционный метод ипотечного инвестирования, и определяется такими же допущениями. Последние включают конкретные условия финансирования, цену перепродажи или предполагаемое изменение стоимости и прогнозируемый период. Эти допущения важны для оценки стоимости. В технике Эллвуда С-фактор является важнейшим. Он представляет с собой результат синтеза других переменных.
Метод Ellwood предоставляет мощный и быстрый инструмент для анализа ипотечных инвестиций. Пользователи должны быть осторожны при анализе основных предположений, поскольку оценка полностью определяется исходными предположениями.
Особенностью метода Элвуда является то, что он предлагает краткую формулу ипотечного инвестирования с известным коэффициентом ипотечного долга и предполагаемым процентным изменением стоимости собственности за прогнозируемый период. Традиционная методика более правильна в указанных случаях: сумма кредита и цена перепродажи. Технику Эллвуда чаще используют, когда известны коэффициенты.
Для определения коэффициента капитализации используют следующую формулу (1) Эллвуда:
, (1)
где k — общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;
- Y — ставка отдачи на собственный капитал;
- m — коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);
- C — ипотечный коэффициент Эллвуда;
d — изменение стоимости собственности за прогнозный период:
- + dep — снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;
- app — увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;
- (SFF;Y) — фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;
- Δ — изменение дохода;
- J — коэффициент стабилизации дохода.
Коэффициент J всегда положительный, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован в сторону уменьшения. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен (2):
Особенности оценки стоимости кредитной организации (банка)
... операций, повысить уровень капитализации, завоевать новые рынки и др., возникает потребность в исследовании ряда принципиальных проблем, в том числе стоимости. 1. Отличительные особенности ... (обязательство). При определении рыночной стоимости балансовая стоимость корректируется в зависимости от факторов времени и риска. В конкретный период времени рыночная стоимость активов и обязательств банка ...
- R = Y — m * C — d * (SFF;Y), (2)
Ипотечный коэффициент Эллвуда представлен следующей формулой:
- C = Y + P * (SFF;Y) — f , (3)
где C — ипотечный коэффициент Эллвуда;
- Y — ставка отдачи на собственный капитал;
- P — часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;
- (SFF;Y) — фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;
- f — ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.
Часть текущего остатка по кредиту, выплаченная в прогнозируемом периоде, представляет собой процент погашения ссуды. Он определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период (4):
, (4)
где P — процент выплаты кредита;
- i — ставка процента по кредиту;
- t — полный срок амортизации кредита;
- T — период владения собственностью.
Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле (5):
, (5)
где Y — ставка отдачи на собственный капитал;
- T — период владения собственностью.
Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы (6):
, (6)
где f — ежегодная ипотечная постоянная;
- i — ставка процента по кредиту в год;
- t — полный срок амортизации кредита.
Метод Эллвуда используется как в случае получения новых кредитов, так и при принятии покупателем существующей задолженности.
