Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка, Дипломная работа

Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость — наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой, — служит важным источником пополнения бюджета, например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно приносят более высокий доход, чем займы. Поэтому во многих странах мира покупка домов и других предметов в основном финансируется за счет заемных средств.

Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;
текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Например, инвестор купил офисное помещение за счет кредита в 400 тыс. руб., по которому он должен ежегодно выплачивать 80 тыс. руб. в счет погашения основного долга и процентов. В течение пяти лет он получал арендную плату по 40 тыс. руб. в год и затем продал офис за 500 тыс. руб. Его прибыль за 5 лет составила от продажи 100 тыс. руб., или 25% (100 :400 х 100%), и в виде арендной платы 200 тыс. руб. (40 х 5 лет), или 50% на авансированный капитал. Совокупная доходность (без учета реинвестирования) составила уже 75% [(200 + 100): 400 х 100%]. Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др. (схема 59).

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
невысокая ликвидность — продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
потребность в профессиональном управлении недвижимостью значительных затратах по ее обслуживанию;
относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;
многообразие источников инвестирования (рис).

реальные активы:

Рис.1 Источники финансирования инвестиций в недвижимость

* передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Объектами

Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

законодательное установление правил и ограничений;
учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;
распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;
контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);
стимулирование приватизации и национализации предприятий и других субъектов;
приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;
предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.

Рис. 2 Участники рынка недвижимости

Рынок недвижимости опирается на существующие земли и вновь созданные, перестроенные и расширенные предприятия, здания и сооружения различного назначения, а также на деньги или финансовый капитал. Отсутствие инвестиций препятствует технологическому обновлению компаний и возобновлению внутреннего производства товаров, что, в свою очередь, ограничивает инвестиционные возможности страны. Незавершенные объекты инвестиционного бизнеса находятся в долевой собственности участников этого процесса до тех пор, пока инвестор не примет и не оплатит выполненные работы и услуги. Если клиент отказывается от дальнейших вложений в проект, он обязан возместить затраты другим участникам, если иное не оговорено в контракте.

спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость обратно пропорционален цене. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например, на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение

Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя несколько лет на рынке были разные продавцы на каждого покупателя земли, квартир или офисов, цена на них практически не снизилась.

Итак, на московском рынке недвижимости уже несколько лет на каждые 8 продавцов приходится один покупатель, и цены постепенно растут.

Стоимость

информационная инфраструктура

* о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

о структуре спроса и предложений по различным объектам;

* об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по района м, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками

[Электронный ресурс]//URL: https://ddmfo.ru/diplomnaya/ryinok-nedvijimosti-kak-chast-investitsionnogo-ryinka/

* федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;

заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;
специальные исследования, опросы.

На практике они используют информационные системы, сформированные каждой компанией для собственного использования, и региональные оперативные базы данных.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других — залоговые обязательства, в третьих — объект полной собственности, свободный от каких-либо требований.

Многофункциональное использование земли еще больше усложняет рынок недвижимости.

В отличие от других видов рынков рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

* владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;
б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
в) налог на недвижимое имущество;
г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;
спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;
низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля — вечна;

товары — объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитута и др.) в различных комбинациях;
сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;
относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;
большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам (табл ).

Таблица 1

Особенности рынка недвижимости

Отличительные признаки	Состояние, характеристика
А	Б
1. Локализация	— абсолютная неподвижность; — большая зависимость цены от местоположения; — нельзя продавать по образцам
2. Вид конкуренции	— несовершенная конкуренция, олигопольный рынок; — небольшое число продавцов и покупателей; — уникальность каждого участка; — контроль над ценами ограничен; — вступление в рынок требует больших капиталов.
3.Эластичностьпредложений	— низкая, при росте спроса и цен; предложение мало увеличивается; — спрос может быть очень изменчивым;
4. Степень открытости	— сделки носят частный характер; публичная информация часто неполная и неточная; — покупатель должен прибыть к неподвижному участку;
5. товара	— во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства; — специфичность индивидуальных предпочтений покупателей
6. Условия зонирования	— регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного права; — ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель; — большая взаимозависимость частной и других форм собственности;
7. Оформление сделок	— большие юридические сложности, ограничения, условия;
8. Стоимость	— включает стоимость участка, как физического объекта, так и все связанные с ним права;
9. Современное состояние	— спрос на землю ниже предложения, т.е. отсутствие дефицита; — тенденция стабилизации и снижения цен.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций (рис3 ).

Санирующая

Коммерческая

Рис. 3 Основные функции рынка недвижимости

Одна из основных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения. При ценах ниже равновесной возникает избыточный спрос, а при превышении равновесной цены — избыточное предложение. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая

Функция санирования

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и может быть дифференцирован по различным критериям: типу финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

Таблица 2

Классификация рынков недвижимости

№	Признак классификации	Виды рынков недвижимости
А	Б	В
1.	Вид объекта (товара)	1.Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов.
2.	Географический (террито риальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.
3.	Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3.Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
4.	Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенное строительство. 3. Нового строительства.

№	Признак классификации	Виды рынков недвижимости
А	Б	В
5.	Тип участников	1. Индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций.
6.	Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (залог и др.)
7.	Отраслевая принадлеж ность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. общественных зданий. 4. Другие.
8.	Форма собственности	1.Государственных и муниципальных объектов.2. Частных
9.	Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризованный.

Первичный рынок

виду объектов

Поскольку земля является необходимой составляющей практически всех объектов недвижимости, давайте подробнее рассмотрим структуру рынка земли, его сегментацию и основные параметры.

Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.).

Следующий компонент земельного рынка — сегмент рынка — особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров и др.).

Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;

* высокими темпами прироста продаж участков

* быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли. Сегментирование рынка — один из важнейших инструментов маркетинга. Конкуренция во многом зависит от правильного выбора сегмента рынка.

Существует ряд критериев и характеристик, которые можно использовать для сегментации земельного рынка.

Признак сегментирования

В зависимости от целей сегментации в качестве признаков арок могут использоваться факторы, характеризующие введение в покупку физических и юридических лиц, параметры земли, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риэлтерские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Сегментация рынка по категориям покупателей в основном осуществляется по четырем причинам: демографическому, психографическому, географическому и поведенческому. Каждая из этих характеристик используется в анализе рынка не одна, а в определенном сочетании с другими, чтобы более точно определить, кого и каких потребителей устраивает тот или иной тип земельных участков.

по товару

Так, в Подмосковье стал выделяться на рынке земли ряд сегментов в зависимости от уровня качества:

Восточный и юго-восточный районы Москвы не престижны и экологически неблагополучны, а в районе МКАД — Косино, Жулебино, расположены вблизи таких очагов загрязнения, как промышленные зоны Капотни и Пролетарский район.

престижности.

удаленности

Следующий признак сегментирования — размеры участков. Большие участки обычно пользуются спросом и, как следствие, ценятся выше только в престижных районах. В целом цена единицы земли на больших участках намного ниже, чем на небольших участках. При этом стоимость сотки на малых и больших площадях может сильно варьироваться в зависимости от ряда факторов.

инфраструктуры.

Примеры похожих учебных работ

Библиотека Гумер — Право и Юриспруденция

... взыскания на предмет залога. 3 Имеется в виду покупатель, купивший имение у неуправомоченного отчуждателя до момента ... сли они добросовестно утрачены*4: ведь установлено, что залоговое право не прекращается приобретением (вещи) в собственность по ...

Рынок недвижимости, ипотечные кредиты

... объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. ... спрос, а в случае превышения равновесной цены -- избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, ...

Кредитный рынок и его участники

... ссуд под залог недвижимости (зданий, земли). При этом ... Объектом исследования, Предметом исследования, Цель исследования: Задачи: определить место кредитного рынка в структуре рынка ... производственный и потребительский спрос, снизит безработицу. Кейнс ...

Ипотека в гражданском праве

... или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им». ... Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В законодательстве предусмотрены особые требования как ...

Кредитный рынок и его роль в современной экономике

... И ФУНКЦИИ КРЕДИТНОГО РЫНКА Кредитный рынок – это общее обозначение тех рынков, где существуют предложение и спрос на различные платежные ... способа производства. В свою очередь сущность этого рынка предопределяет конкретную роль, которую он выполняет в ...

Кредитный рынок и его участники

... На рынке недвижимости ... покупателям путем отсрочки платежа за реализуемые ценности или покупателями ... объект продажи (ссудный капитал) и перераспределяются на условиях возвратности, срочности и платности в соответствии со спросом ... покупки земли, недвижимого ...