Актуальные аспекты правового регулирования ипотеки и ипотечного кредитования в РФ: анализ законодательства, судебной практики и проблем (на 2025 год)

метки: Ипотека, Право, Имущество, Ипотечный, Залог, Федерация, Кредитование, Стандарт

С 1 января 2025 года вступает в силу «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», утвержденный Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций и согласованный с Банком России. Это событие знаменует собой важный шаг в борьбе с высокорисковыми схемами ипотечного кредитования и повышении информированности заемщиков, подчеркивая динамичность и постоянное развитие правового поля в этой сфере. В конечном итоге, принятие этого стандарта направлено на создание более прозрачного и безопасного рынка, где интересы потребителей защищены на качественно новом уровне.

Введение

Ипотека и ипотечное кредитование остаются краеугольным камнем в решении жилищной проблемы в Российской Федерации, выступая мощным драйвером развития экономики и социальной стабильности. В условиях меняющихся экономических реалий и постоянно эволюционирующего законодательства, глубокое понимание правового регулирования этих отношений становится не просто желательным, но жизненно необходимым. Настоящая работа ставит своей целью проведение всестороннего и актуального анализа законодательства, судебной практики, выявление наиболее острых проблем и формулирование конкретных предложений по совершенствованию института ипотеки в России. А что это означает для каждого из нас? Только осознанный подход к выбору ипотечного продукта позволит избежать финансовых ловушек и обеспечить долгосрочную стабильность.

Исследование адресовано студентам, аспирантам и всем, кто стремится к глубокому пониманию сложного, но крайне важного механизма ипотечных правоотношений. Структура работы последовательно раскрывает исторические корни ипотеки, ее гражданско-правовую сущность, действующую нормативно-правовую базу, правовой статус участников, особенности залога различных видов имущества, процедуру обращения взыскания, а также анализирует существующие проблемы и предлагает пути их решения. Особое внимание уделено новейшим законодательным инициативам, вступающим в силу в 2025 году, что придает исследованию особую актуальность и практическую ценность.

Исторические предпосылки и эволюция института ипотеки в России

Путь ипотеки в России — это долгая и извилистая дорога, насыщенная поисками оптимальных правовых решений. Современная система, хоть и кажется устоявшейся, является результатом многовекового развития, адаптации и реагирования на экономические и социальные вызовы, что позволяет глубже оценить текущее состояние ипотечных правоотношений и их будущее.

Отчет о деятельности Отделения Социального фонда России по Чувашской ...

... них переводится в проактивный режим). Консультационное обслуживание граждан и разъяснение положений законодательства. Прием ежемесячной отчетности от страхователей (работодателей). Проведение заблаговременной работы по ... Федеральный закон № 236-ФЗ: Реорганизация и правовая форма Институциональные преобразования, приведшие к созданию Социального фонда России, закреплены в Федеральном законе от 14 июля ...

Становление ипотечных отношений до 1998 года: проблемы и вызовы

До конца XX века институт ипотеки в России находился в зачаточном состоянии, что во многом объяснялось отсутствием фундаментальных правовых основ. Ключевыми факторами, тормозившими его развитие, были:

• Отсутствие единой государственной регистрации прав на недвижимость. До 1998 года в России существовали разрозненные системы учета и регистрации недвижимости, такие как Бюро технической инвентаризации (БТИ).

  Каждое БТИ вело свой учет объектов в пределах своей территориальной компетенции, что создавало фрагментарную картину, лишенную централизованной базы данных. Это приводило к невозможности получить полную, точную и прозрачную информацию о правах на недвижимость, что открывало лазейки для мошенничества и повторного залога одного и того же имущества. Отсутствие единой, общедоступной и достоверной информации о владельцах и обременениях недвижимости делало ипотеку чрезвычайно рискованным предприятием для кредиторов.

• Долгое отсутствие специализированного Закона «Об ипотеке». Гражданское законодательство до 1998 года содержало лишь общие положения о залоге, которые не учитывали специфику залога недвижимости. Отсутствие детального регулирования процедуры оформления, регистрации, обращения взыскания и реализации заложенного имущества создавало правовые пробелы и неопределенность, что отпугивало потенциальных кредиторов и инвесторов. Банки не имели надежных правовых механизмов для защиты своих интересов, а заемщики не могли рассчитывать на стандартизированные и прозрачные условия ипотечных сделок.

Эти факторы в совокупности делали ипотеку инструментом, лишенным необходимой правовой определенности и прозрачности, что препятствовало ее массовому распространению и эффективному функционированию.

Формирование современной правовой базы: принятие ключевых законов (1998-2017 гг.)

Коренной перелом произошел в конце 1990-х годов с принятием двух фундаментальных законодательных актов, заложивших основу современной ипотечной системы России:

• Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступил в силу 31 января 1998 года).

  Этот закон стал революционным, введя единую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

  Впервые появилась возможность получать достоверную и централизованную информацию о правах на недвижимость, что значительно повысило прозрачность рынка и снизило риски.

• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот специализированный закон детально урегулировал все аспекты ипотечных отношений: от условий договора ипотеки до порядка обращения взыскания и реализации заложенного имущества. Он дал четкие правила игры для всех участников рынка, сделав ипотеку предсказуемым и надежным инструментом.

С 1 января 2017 года Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» объединил системы кадастрового учета и регистрации прав, создав Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) как единый и достоверный источник сведений. Это стало логичным продолжением процесса унификации и повышения эффективности государственной регистрации.

Ипотека в Российской Федерации: понятие, юридическая природа, ...

... Однако, право распоряжения (продажа, дарение) заложенным имуществом, как правило, ограничено и требует согласия залогодержателя. Наконец, ипотека в России подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), ...

Современный этап: государственная поддержка и реакция на экономические вызовы (с 2018 года по настоящее время)

С 2018 года ипотечный рынок России характеризуется активным вмешательством государства, направленным на стимулирование жилищного строительства и поддержку граждан. Эти меры стали ответом на экономические вызовы и стремление обеспечить доступность жилья для широких слоев населения.

• Продление и расширение программ льготного ипотечного кредитования. Правительство активно использовало инструменты субсидирования процентных ставок. Так, программа «Льготная ипотека» (ранее по ставке 6,5% годовых, запущенная Постановлением Правительства РФ от 23.04.2020 № 566) была продлена до 1 июля 2024 года. «Семейная ипотека» получила расширение условий согласно Постановлению Правительства РФ от 28.12.2022 № 2485, став доступной для более широкого круга семей. Также действуют программы «Дальневосточная ипотека», «Сельская ипотека» и другие.
• Снижение размера первоначального взноса. Для повышения доступности ипотеки, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27.07.2020 № 1121, размер первоначального взноса по льготным ипотечным программам был уменьшен до 15%, что значительно облегчило вход на рынок жилья для многих заемщиков.
• Влияние на рынок. Эти меры привели к значительному росту объемов ипотечного кредитования, однако также создали определенные риски, связанные с перегревом рынка и возможным ростом стоимости жилья.

  Именно поэтому регуляторные органы, такие как Банк России, активно разрабатывают и внедряют механизмы для минимизации этих рисков, в частности, через уже упомянутый «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков».

Понятие и правовая природа ипотеки и ипотечного кредитования

Для полного понимания современного института ипотеки необходимо обратиться к его базовым гражданско-правовым понятиям и принципам. В основе ипотеки лежит идея обеспечения исполнения обязательства, что определяет ее акцессорный характер и тесную связь с основным договором.

Основные определения: ипотека, ипотечный кредит, залог недвижимости, закладная

Терминологическая ясность — залог успешного правового анализа. В контексте ипотечных правоотношений ключевыми являются следующие понятия:

Экономико-правовая сущность лизинга недвижимости в РФ: Анализ ...

... затратой. Лизинг, по сути, позволяет списать на расходы полную стоимость недвижимости в течение срока договора, что дает значительную экономию уже в краткосрочной перспективе. 2. ... наиболее важно, мощными налоговыми преференциями, недоступными при прямом кредитовании или ипотеке. Сравнительный анализ лизинга недвижимости, ипотечного кредита и банковского кредита При выборе способа финансирования ...

• Ипотека (залог недвижимости) – это вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Суть ипотеки, согласно Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заключается в том, что залогодержатель (кредитор) приобретает право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами.
• Ипотечный кредит – это целевой денежный кредит, предоставляемый банком или иной кредитной организацией на приобретение, строительство или реконструкцию недвижимого имущества, обеспеченный залогом этого или иного недвижимого имущества. Ипотечный кредит является основным обязательством, в обеспечение которого заключается договор ипотеки.
• Залог недвижимости – это более широкое понятие, включающее в себя ипотеку. Залог в целом — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

  Залог недвижимости, таким образом, является родовым понятием для ипотеки, которая представляет собой его специфическую форму.

• Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца:
  1. на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
  2. на получение заложенного по ипотеке имущества.

  Закладная упрощает оборот прав по ипотеке, позволяя передавать права залогодержателя путем передачи самой закладной.

Принципы ипотеки: акцессорность, публичность, специфика предмета

Функционирование ипотеки базируется на ряде фундаментальных принципов, которые определяют ее правовую природу:

• Акцессорность (дополнительный характер) договора ипотеки. Этот принцип означает, что договор ипотеки всегда заключается в обеспечение исполнения обязательств по основному договору, например, кредитному или договору займа. Ипотека не может существовать самостоятельно, без основного обязательства. Как следствие, недействительность основного договора влечет за собой недействительность договора ипотеки. Обратная ситуация также верна: прекращение основного обязательства (например, полное погашение кредита) прекращает и ипотеку.
• Принцип публичности. Ипотека, как обременение недвижимости, возникает с момента ее государственной регистрации. Внесение соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) делает информацию об ипотеке доступной для третьих лиц, что обеспечивает прозрачность и правовую определенность. Публичность ипотеки защищает как залогодержателя (его права признаются государством), так и потенциальных приобретателей недвижимости (они могут узнать об обременении до совершения сделки).
• Специфика предмета залога. Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество. При этом законодательство устанавливает особые требования к предмету: он должен быть индивидуально определен, его оборот не должен быть ограничен, и на него может быть обращено взыскание. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, что является ключевым отличием ипотеки от ряда других видов залога (например, залога с передачей имущества залогодержателю).

Виды ипотеки: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона

Ипотека может возникать по разным основаниям, что обуславливает ее деление на два основных вида:

• Ипотека в силу договора. Это наиболее распространенный вид ипотеки, возникающий на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем. Стороны добровольно заключают договор ипотеки, в котором определяют предмет залога, размер обеспечиваемого обязательства, условия обращения взыскания и другие существенные условия. Этот договор подлежит государственной регистрации в ЕГРН.
• Ипотека в силу закона. В отличие от договорной ипотеки, ипотека в силу закона возникает независимо от волеизъявления сторон, на основании прямого указания федерального закона при наступлении определенных обстоятельств. Примером такой ипотеки является ипотека приобретаемого за счет кредитных средств жилья: при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита, она автоматически становится предметом залога в силу закона, обеспечивая исполнение обязательств по кредитному договору. К ипотеке в силу закона применяются правила об ипотеке в силу договора, если иное не установлено законом.

Актуальная нормативно-правовая база и последние изменения в законодательстве (на 2025 год)

Правовое регулирование ипотеки в Российской Федерации представляет собой сложную систему взаимосвязанных нормативных актов. С 2018 года эта система претерпела множество изменений, включая вступление в силу новых стандартов, которые существенно влияют на права и обязанности участников ипотечных отношений.

Систематизация законодательства об ипотеке

Основу регулирования ипотечных правоотношений составляют следующие нормативные правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации: Определяет общие принципы частной собственности, гарантирует защиту прав и свобод граждан, включая право на жилище, что является фундаментальной основой для всего ипотечного законодательства.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Содержит общие положения о залоге (глава 23 ГК РФ), которые применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила. ГК РФ регулирует основные принципы договорного права, обязательств и защиты вещных прав.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Это основной, специализированный нормативный акт, детально регулирующий все аспекты ипотеки. По состоянию на 08.10.2025, он действует в редакции от 31.07.2025 и вступает в силу с 01.10.2025, что свидетельствует о его постоянном совершенствовании. Закон определяет понятие ипотеки, ее предмет, форму и содержание договора, порядок государственной регистрации, права и обязанности сторон, а также основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
4. Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности»: Регулирует деятельность кредитных организаций, являющихся основными участниками рынка ипотечного кредитования.

   Он устанавливает требования к лицензированию, надзору, финансовой устойчивости банков, а также их права и обязанности при осуществлении кредитных операций, включая ипотечные.

5. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: Устанавливает порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая государственную регистрацию ипотеки как обременения. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), ведущийся в соответствии с этим законом, является основным источником достоверных сведений об ипотеке.
6. Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»: Регулирует отношения, возникающие между кредитором и заемщиком — физическим лицом в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, включая ипотечные потребительские кредиты. Этот закон устанавливает особенности условий кредитного договора, требования к его содержанию, а также положения о полной стоимости кредита.
7. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»: Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям этого закона.

Ключевые законодательные изменения с 2018 года по 2025 год

Период с 2018 года был насыщен изменениями в законодательстве об ипотеке, отражающими как реакцию на экономические вызовы, так и стремление к повышению стабильности и защищенности участников рынка. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» претерпел множество редакций, среди которых можно выделить:

• 2018-2019 гг.: Изменения, направленные на уточнение процедуры государственной регистрации, особенности обращения взыскания, а также регулирование ипотеки в сфере долевого строительства (например, редакции от 28.11.2018 № 451-ФЗ, 01.05.2019 № 76-ФЗ, 06.06.2019 № 138-ФЗ, 02.08.2019 № 261-ФЗ).
• 2020 г.: Принятие мер, связанных с пандемией COVID-19, включая возможность предоставления ипотечных каникул (редакции от 03.04.2020 № 106-ФЗ, 13.07.2020 № 202-ФЗ), а также значительное усиление государственной поддержки ипотечного кредитования (запуск программы льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых согласно Постановлению Правительства РФ от 23.04.2020 № 566, снижение первоначального взноса до 15% согласно Постановлению Правительства РФ от 27.07.2020 № 1121).
• 2021-2022 гг.: Продолжение работы по совершенствованию государственной регистрации, вопросов обращения взыскания, а также защиты прав заемщиков в условиях меняющейся экономической ситуации (редакции от 30.04.2021 № 118-ФЗ, 14.07.2022 № 332-ФЗ, 07.10.2022 № 377-ФЗ, 20.10.2022 № 406-ФЗ, 20.10.2022 № 409-ФЗ).
• 2024-2025 гг.: Наиболее свежие изменения, которые затрагивают вопросы актуализации отдельных положений закона, а также подготовки к вступлению в силу новых регуляторных инструментов (редакции от 12.06.2024 № 140-ФЗ, 26.12.2024 № 482-ФЗ, 07.07.2025 № 195-ФЗ, 31.07.2025 № 353-ФЗ).

Таблица 1: Динамика ключевых изменений в законодательстве об ипотеке с 2018 по 2025 гг.

Год	Основные законодательные изменения и инициативы	Значение для ипотечного рынка
2018-2019	Уточнения по гос. регистрации, долевому строительству	Повышение прозрачности, защита ДДУ
2020	Льготная ипотека 6,5%; ипотечные каникулы; снижение ПВ	Стимулирование спроса, поддержка заемщиков
2021-2022	Корректировки процедур регистрации и взыскания	Совершенствование механизмов, защита прав
2024-2025	Подготовка к новому Стандарту защиты заемщиков	Усиление защиты потребителей, борьба с высокорисковыми схемами

«Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» (вступает в силу с 01.01.2025)

Одним из наиболее значимых нововведений, вступающих в силу с 1 января 2025 года, является «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Этот документ, утвержденный Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций (создан в мае 2024 года при согласовании Банка России и Министерства финансов РФ), призван существенно повысить прозрачность и безопасность ипотечных сделок. Его основные цели:

• Минимизация высокорисковых схем ипотечного кредитования.
• Повышение информированности заемщиков.
• Предотвращение системных рисков.

Ключевые положения Стандарта включают:

• Обязательное раскрытие информации. Банки обязаны до заключения договора ипотеки в понятной форме раскрывать заемщикам полную стоимость кредита, все комиссии, страховки и другие дополнительные услуги. Заемщик должен быть предупрежден о возможных изменениях процентной ставки и всех сопутствующих рисках. Кредитные организации также должны отвечать на все вопросы заемщика, касающиеся ипотечного кредита и сопутствующих услуг.
• Запрет на высокорисковые схемы. Стандарт прямо запрещает:
  • Длительное размещение средств ипотечных заемщиков на аккредитивах без защиты системы страхования вкладов. Такие схемы лишали заемщика гарантий в случае банкротства банка-посредника.
  • Учет в составе первоначального взноса сумм, возвращаемых заемщику в виде кешбэка за приобретение предмета ипотеки. Это направлено на борьбу с искусственным завышением стоимости объекта и маскировкой реального размера первоначального взноса.
• Регулирование вознаграждений от продавцов (застройщиков). Стандарт обязывает банки:
  • Информировать заемщика о разнице в полной стоимости кредита, если банк получает вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки.

    Это позволяет заемщику оценить, не компенсируется ли пониженная ставка увеличением цены объекта недвижимости.

  • Возвращать неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита, что защищает интересы заемщика при досрочном исполнении обязательств.
• Рекомендации по параметрам кредита. Стандарт рекомендует банкам заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки. Эти рекомендации направлены на снижение рисков как для заемщиков, так и для кредитных организаций.

В целом, «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» является важным шагом в сторону более справедливого, прозрачного и безопасного ипотечного рынка в России, усиливая позиции потребителей и способствуя предотвращению финансовых злоупотреблений.

Субъекты ипотечных правоотношений: правовой статус, права и обязанности

Ипотечные правоотношения – это всегда двухсторонние или многосторонние отношения, где каждая сторона обладает определенным правовым статусом, набором прав и обязанностей, а также несет ответственность за их неисполнение. Ключевыми фигурами являются ипотекодатель и ипотекодержатель.

Ипотекодатель (залогодатель): статус и особенности

Ипотекодатель, или залогодатель, — это лицо, которое предоставляет свое недвижимое имущество в залог для обеспечения исполнения какого-либо обязательства.

• Кто может быть ипотекодателем? Ипотекодателем может быть как сам должник по основному обязательству (например, заемщик по кредитному договору), так и третье лицо, не участвующее в этом обязательстве. В последнем случае третье лицо выступает своего рода гарантом, предоставляя свою недвижимость в обеспечение чужого долга, но само не несет ответственности по основному обязательству, кроме как риском утраты заложенного имущества.
• Основные права ипотекодателя:
  • Владение и пользование имуществом: Ключевая особенность ипотеки заключается в том, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Это позволяет залогодателю продолжать использовать недвижимость (например, проживать в квартире или осуществлять производственную деятельность на предприятии), что является значительным преимуществом по сравнению с другими видами залога.
  • Распоряжение имуществом с согласия ипотекодержателя: Залогодатель вправе распоряжаться заложенным имуществом (продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду), но, как правило, только с согласия ипотекодержателя. Без согласия банка залогодатель не может продать или совершить иную сделку с заложенным имуществом, так как ипотека налагает обременение.
  • Осуществление ремонта и улучшений: Залогодатель имеет право производить капитальный ремонт, перепланировку, реконструкцию заложенного имущества, если это не ведет к ухудшению его состояния и не снижает его стоимости.
• Основные обязанности ипотекодателя:
  • Поддержание имущества в надлежащем состоянии: Ипотекодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию. Он должен принимать меры, необходимые для сохранения имущества, включая текущий и капитальный ремонт.
  • Страхование имущества: Законодательство об ипотеке предусматривает обязательное страхование заложенного имущества от рисков его утраты и повреждения. Залогодатель обязан за свой счет страховать имущество в пользу залогодержателя.
  • Предоставление информации: Залогодатель обязан предоставлять ипотекодержателю информацию о состоянии и использовании заложенного имущества по его запросу.

Ипотекодержатель (залогодержатель): статус и особенности

Ипотекодержатель, или залогодержатель, — это кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой. Как правило, это банк или иная кредитная организация.

• Правовой статус: Ипотекодержатель является обеспеченным кредитором, что дает ему значительные преимущества перед другими кредиторами залогодателя.
• Основные права ипотекодержателя:
  • Право на преимущественное удовлетворение требований: Главное право ипотекодержателя — получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
  • Право на обращение взыскания: В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, ипотекодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. Основные права залогодержателя, такие как право на предъявление требования об обращении взыскания на предмет залога, могут быть реализованы только после возникновения ипотеки.
  • Контроль за состоянием имущества: Ипотекодержатель имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества.
  • Переход прав (уступка): При уступке права залогодержателя (цессии) эти права переходят в силу закона к цессионарию, если иное не установлено соглашением цедента и цессионария. Это означает, что вместе с основным обязательством (например, кредитом) к новому кредитору переходят и обеспечивающие его права по ипотеке.
• Основные обязанности ипотекодержателя:
  • Обеспечение сохранности документов: Ипотекодержатель обязан хранить закладную и другие документы, относящиеся к договору ипотеки.
  • Предоставление согласия: Ипотекодержатель обязан предоставить свое согласие на сделки с заложенным имуществом, если такие сделки не ухудшают его положения и не снижают стоимость залога.
  • Снятие обременения: После полного исполнения основного обязательства, ипотекодержатель обязан предпринять все необходимые действия для снятия обременения с заложенного имущества в ЕГРН.

Государственная регистрация ипотеки как гарантия прав сторон

Роль государственной регистрации ипотеки в системе правоотношений невозможно переоценить. Это не просто формальность, а ключевой элемент, обеспечивающий стабильность и предсказуемость рынка недвижимости.

• Возникновение обременения: Ипотека как обременение имущества возникает не с момента подписания договора, а с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Публичность и достоверность: Запись в ЕГРН является публичной и презюмируется достоверной. Это означает, что любое лицо, совершающее сделку с недвижимостью, может получить информацию о наличии ипотеки.
• Защита прав залогодержателя: С момента регистрации ипотеки права залогодержателя на имущество считаются возникшими. Это гарантирует ему возможность обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения обязательства, а также обеспечивает преимущество перед другими кредиторами.
• Защита прав третьих лиц: Государственная регистрация защищает потенциальных приобретателей недвижимости от «скрытых» обременений. Любое лицо, покупающее недвижимость, может проверить ЕГРН и убедиться в отсутствии ипотеки или учесть ее наличие при совершении сделки.

Таким образом, государственная регистрация ипотеки является неотъемлемой частью правового механизма, обеспечивающего прозрачность, правовую определенность и защиту интересов всех участников ипотечных отношений.

Особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества

Несмотря на общие правила, установленные законодательством, ипотечный залог различных категорий объектов недвижимости имеет свои нюансы. Эти особенности обусловлены как правовым статусом самого имущества, так и спецификой его использования.

Объекты, которые могут быть и не могут быть предметом ипотеки

Предметом ипотеки может быть обширный перечень недвижимого имущества, если его оборот допускается федеральными законами. К ним относятся:

• Земельные участки, за исключением тех, которые изъяты из оборота или ограничены в обороте.
• Предприятия как имущественные комплексы.
• Здания и сооружения, в том числе жилые дома, дачи, садовые дома, гаражи, иные строения.
• Квартиры и части квартир, а также комнаты.
• Объекты незавершенного строительства.
• Права аренды на недвижимое имущество (с определенными ограничениями).

Однако существуют и объекты, которые не могут быть предметом ипотеки:

• Имущество, изъятое из оборота, например, объекты, имеющие государственное или военное значение, природные заповедники.
• Имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством (например, единственное жилье, если оно не было предметом ипотеки по кредиту на его приобретение).
• Имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация запрещена.
• Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

  Например, нельзя заложить часть комнаты, если ее нельзя выделить в самостоятельный объект.

Ипотека зданий, сооружений и земельных участков

Особый принцип, регулирующий ипотеку объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, — это принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

• Одновременная ипотека: Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Это правило направлено на предотвращение разделения прав на землю и строение, что могло бы привести к серьезным проблемам при обращении взыскания и реализации заложенного имущества.
• Исключения: Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен в аренду залогодателю, ипотека может быть установлена только на право аренды (с согласия арендодателя, если оно необходимо).
• Переход прав при обращении взыскания: При обращении взыскания на предприятие, здание или сооружение, лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Это обеспечивает непрерывность использования объекта и его экономическую ценность.

Ипотека нежилых помещений и прав аренды

Ипотека нежилых помещений и прав аренды также имеет свои нюансы:

• Ипотека нежилых помещений: При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании (например, коридоры, лестницы, инженерные коммуникации) и доля в праве собственности на земельный участок (или права соарендатора данного земельного участка), если здание находится на арендованном участке. Это обеспечивает функциональную целостность объекта залога и предотвращает ситуации, когда владелец помещения не имеет прав на его обслуживание или на землю под ним.
• Ипотека прав аренды: Право аренды может быть предметом ипотеки. Однако для этого, как правило, требуется согласие арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. Залог права аренды означает, что в случае неисполнения основного обязательства, ипотекодержатель может получить право аренды и использовать его для удовлетворения своих требований, например, путем его переуступки.

Ипотека прав требования участника долевого строительства и объектов незавершенного строительства

Эти виды ипотеки особенно актуальны в условиях активного развития жилищного строительства:

• Ипотека прав требования по ДДУ: Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (ДДУ), отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Это позволяет застройщикам и дольщикам использовать будущие квартиры в качестве обеспечения по кредитам еще до завершения строительства.
• Ипотека объектов незавершенного строительства: Объекты незавершенного строительства также могут быть предметом ипотеки. Важной особенностью является то, что по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является уже возведенное здание (сооружение).

  Это обеспечивает непрерывность обеспечения ипотечного кредита, позволяя банку сохранить залог на готовый объект, который был профинансирован за счет кредитных средств. Этот аспект подтверждается и судебной практикой, например, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90.

Обращение взыскания на предмет ипотеки и реализация заложенного имущества: правовое регулирование и судебная практика

Когда заемщик перестает исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту, возникает необходимость обращения взыскания на предмет ипотеки. Этот процесс строго регламентирован законодательством и постоянно уточняется судебной практикой.

Основания и порядок обращения взыскания

Обращение взыскания на предмет ипотеки — это мера, применяемая ��потекодержателем для удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем основного обязательства.

Основные основания для обращения взыскания:

• Систематическое нарушение сроков внесения платежей: Обычно это просрочка платежа более чем на три месяца, либо неоднократное (более трех раз в течение 12 месяцев) нарушение сроков внесения платежей, даже если каждая просрочка незначительна.
• Неисполнение иных обязанностей по договору ипотеки: Например, несоблюдение требований по страхованию имущества, его содержанию, препятствование контролю со стороны залогодержателя.

Законодательство предусматривает два основных порядка обращения взыскания:

1. Судебный порядок: Это классический путь, когда ипотекодержатель обращается в суд с исковым заявлением об обращении взыскания на заложенное имущество. Суд рассматривает дело, проверяет законность требований ипотекодержателя, наличие оснований для взыскания, и, при удовлетворении иска, выносит решение об обращении взыскания. Это наиболее распространенный и зачастую более защищенный для залогодателя путь, поскольку он предполагает судебный контроль.
2. Внесудебный порядок: Стороны договора об ипотеке могут предусмотреть условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Такое соглашение должно быть заключено в письменной форме и может быть включено в сам договор ипотеки или оформлено отдельным документом. Важно, что соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания, независимо от его формы, не подлежит государственной регистрации, но сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки обязательно вносятся в ЕГРН. Это гарантирует публичность информации для третьих лиц.
   • Ограничения внесудебного порядка: Внесудебный порядок не допускается, если предметом ипотеки является единственное жилье залогодателя, а также в ряде других случаев, прямо указанных в законе (например, если залогодателем является несовершеннолетний, лицо, признанное недееспособным или ограниченно дееспособным).

Особенности реализации заложенного имущества

После обращения взыскания на заложенное имущество, оно подлежит реализации для удовлетворения требований ипотекодержателя.

• Механизмы реализации:
  • Публичные торги: Наиболее распространенный способ. Имущество продается с публичных торгов (аукциона), проводимых специализированными организациями. Начальная продажная цена определяется либо соглашением сторон, либо решением суда.
  • Продажа с торгов: В случае несостоявшихся публичных торгов (например, из-за отсутствия покупателей), ипотекодержатель имеет право приобрести заложенное имущество по цене, сниженной на определенный процент, или же повторные торги могут быть назначены с уменьшением начальной цены.
  • Оставление за собой: В определенных случаях, предусмотренных законом, ипотекодержатель может оставить заложенное имущество за собой, засчитав в счет погашения долга его стоимость.
• Правовые последствия для покупателя: При обращении взыскания на предприятие, здание или сооружение, лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Это обеспечивает функциональность и экономическую ценность приобретенного объекта.
• Судьба объектов незавершенного строительства: Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Это подтверждает устойчивость ипотечного залога на протяжении всего цикла строительства.

Актуальная судебная практика Верховного Суда РФ по вопросам обращения взыскания

Судебная практика играет важнейшую роль в толковании и применении норм законодательства об ипотеке, уточняя спорные моменты и формируя единообразие правоприменения. Верховный Суд РФ регулярно публикует обзоры и постановления Пленума по этой теме.

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23: Этот документ разъясняет вопросы залога «будущих» объектов недвижимости и внесудебного порядка обращения взыскания. В частности, он подтверждает возможность залога прав требования по ДДУ и объектов незавершенного строительства, а также уточняет условия и ограничения внесудебного порядка, акцентируя внимание на защите прав потребителей.
• Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90): Несмотря на то, что этот документ достаточно давний, он содержит важные разъяснения, которые до сих пор используются в практике, например, вопросы сохранения ипотеки при завершении строительства объекта, что подчеркивает преемственность правоприменения.
• Типовые судебные ошибки: Судебная практика также выявляет распространенные ошибки, такие как неправильное определение начальной продажной цены заложенного имущества, нарушение процедуры уведомления залогодателя об обращении взыскания, несоблюдение условий внесудебного порядка, что приводит к отмене судебных актов или признанию недействительными сделок по реализации имущества.

Анализ судебной практики позволяет не только понять, как закон применяется на практике, но и выявить потенциальные риски и способы их минимизации для всех участников ипотечных отношений.

Проблемы правового регулирования ипотеки и ипотечного кредитования в современной России и пути их совершенствования

Несмотря на значительный прогресс в развитии института ипотеки в России, ряд проблем продолжает существовать как в законодательном регулировании, так и в правоприменительной практике. Эти проблемы требуют системного анализа и выработки эффективных предложений по их решению.

Недостатки законодательного регулирования и правоприменительной практики

• Наследие прошлого: Как было отмечено, в прошлом развитие ипотеки в России сильно тормозилось отсутствием единой государственной регистрации прав на недвижимость (до появления ЕГРП/ЕГРН) и долгое отсутствие специализированного Закона «Об ипотеке» (до 1998 года).

  Хотя эти фундаментальные проблемы решены, некоторые их отголоски могут проявляться в виде сложностей с «переходными» объектами, зарегистрированными по старым правилам, или необходимостью адаптации к новым системам.

• Неточное или противоречивое определение стоимости предмета ипотеки: На практике встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стоимость предмета залога определяется неточно или противоречиво. Это может привести к оспариванию договора ипотеки как незаключенного из-за отсутствия согласования существенного условия, что создает правовую неопределенность и риски для обеих сторон. Требуется более четкое регулирование порядка оценки и ее обязательного закрепления в договоре.
• Несогласованность отдельных норм: Несмотря на общую систематизацию, иногда возникают коллизии между нормами различных законов (например, ГК РФ, Закона об ипотеке, Закона о потребительском кредите), что затрудняет правоприменение и требует дополнительных разъяснений от высших судебных инстанций.
• Проблемы с защитой прав созаемщиков и поручителей: Иногда недостаточно четко прописаны механизмы защиты прав созаемщиков и поручителей, особенно при частичном исполнении обязательств или при реструктуризации долга.

Высокорисковые схемы ипотечного кредитования и меры борьбы с ними

Стремительный рост ипотечного рынка, особенно благодаря льготным программам, привел к появлению различных высокорисковых схем, которые угрожают как финансовой стабильности, так и правам заемщиков. Именно для борьбы с ними разработан и с 1 января 2025 года вступает в силу «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков».

• Длительное размещение средств на аккредитивах без защиты системы страхования вкладов: Некоторые банки предлагали схемы, при которых средства ипотечных заемщиков на аккредитивах (специальных счетах для расчетов по сделке) хранились длительное время, при этом не подпадая под систему страхования вкладов. В случае банкротства банка заемщик рисковал потерять свои средства. Стандарт защиты прямо запрещает такие схемы, требуя обеспечения страховой защиты или других гарантий для средств, находящихся на аккредитивах.
• Учет кешбэка в первоначальном взносе: Еще одна проблемная схема — это учет сумм, возвращаемых заемщику в виде кешбэка за приобретение предмета ипотеки, в составе первоначального взноса. Это искусственно завышает первоначальный взнос на бумаге, но фактически снижает реальную долю собственных средств заемщика, увеличивая кредитную нагрузку и риски для банка. Стандарт запрещает такие практики, требуя, чтобы первоначальный взнос формировался из реальных средств заемщика.
• Искажение информации о полной стоимости кредита (ПСК) и скрытые комиссии: Ранее недобросовестные участники рынка могли усложнять расчет ПСК или включать скрытые комиссии и обязательные услуги, о которых заемщик узнавал только после подписания договора. Стандарт защиты обязывает банки более подробно и в понятной форме информировать заемщиков обо всех условиях кредита, комиссиях и страховках до заключения договора, а также отвечать на все вопросы заемщика.
• Непрозрачность вознаграждений от продавца/застройщика: Когда банк получает вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, это часто компенсируется увеличением цены объекта недвижимости для заемщика. Стандарт обязывает банки информировать заемщика о разнице в полной стоимости кредита, а также возвращать неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита. Более того, новый стандарт запрещает банку получать такое вознаграждение, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости, что является существенным шагом к защите прав потребителей.

Предложения по совершенствованию законодательства и практики

На основе анализа выявленных проблем и положений нового Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, можно сформулировать следующие предложения по совершенствованию:

1. Дальнейшая унификация и гармонизация законодательства: Необходимо проводить постоянный мониторинг и анализ законодательства для выявления и устранения оставшихся коллизий и пробелов между Федеральным законом «Об ипотеке», Гражданским кодексом, Законом «О потребительском кредите» и другими актами. Это может быть реализовано путем издания разъяснений Верховного Суда РФ или внесения точечных изменений в законы.
2. Усиление контроля за соблюдением Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков: С учетом того, что Стандарт вступает в силу с 2025 года, крайне важно разработать эффективные механизмы контроля со стороны Банка России и других надзорных органов за его соблюдением. Необходимо предусмотреть четкие санкции за нарушение положений Стандарта, а также механизмы быстрого реагирования на жалобы заемщиков.
3. Повышение финансовой грамотности населения: Необходимо продолжать и расширять образовательные программы для населения, направленные на повышение финансовой и юридической грамотности в сфере ипотечного кредитования. Заемщики должны четко понимать свои права и обязанности, риски, связанные с ипотекой, и уметь анализировать условия предлагаемых кредитных продуктов.
4. Рекомендации по срокам кредита и размеру заемных средств: Рекомендации Стандарта о заключении договоров ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки должны стать ориентиром для рынка. Возможно, в будущем следует рассмотреть законодательное закрепление этих или аналогичных параметров для определенных категорий ипотечных продуктов, чтобы минимизировать риски для заемщиков и финансовой системы в целом.
5. Расширение применения механизмов медиации и досудебного урегулирования споров: Внедрение и активное продвижение механизмов медиации и досудебного урегулирования споров между залогодателями и залогодержателями может способствовать более быстрому и менее затратному разрешению конфликтных ситуаций, предотвращая длительные судебные тяжбы.
6. Дальнейшее совершенствование системы оценки недвижимости: Для исключения проблем, связанных с неточным определением стоимости предмета ипотеки, возможно, следует рассмотреть внедрение более строгих требований к квалификации оценщиков, стандартизации методик оценки и созданию единых информационных баз данных по рыночным ценам.

Эти предложения, направленные на усиление правовой определенности, повышение прозрачности и защиту прав участников, позволят сделать институт ипотеки в России еще более эффективным и социально ориентированным.

Заключение

Институт ипотеки в Российской Федерации прошел долгий и сложный путь развития, трансформировавшись из разрозненных и неэффективных механизмов в современную, регулируемую систему. Проведенный анализ законодательства, включая Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) и ряд других ключевых актов, показал, что текущая нормативно-правовая база достаточно обширна и детализирована. С 2018 года и по настоящее время законодательство активно дорабатывалось, реагируя на экономические изменения и социальные запросы, что подтверждается многочисленными редакциями Закона об ипотеке и принятием государственных программ поддержки.

Особое внимание в исследовании было уделено «Стандарту защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», вступающему в силу с 1 января 2025 года. Этот документ является мощным инструментом в борьбе с высокорисковыми схемами кредитования, такими как непрозрачные аккредитивы и завышение первоначального взноса за счет кешбэка, и направлен на повышение информированности и защиту прав заемщиков.

Анализ гражданско-правовой сущности ипотеки, правового статуса ипотекодателя и ипотекодержателя, а также особенностей залога различных видов имущества выявил, что ипотека остается сложным, но жизненно важным инструментом обеспечения обязательств и решения жилищной проблемы. Актуальная судебная практика Верховного Суда РФ, в частности Постановление Пленума от 27.06.2023 № 23, продолжает уточнять вопросы обращения взыскания и реализации заложенного имущества, обеспечивая единообразие правоприменения.

Тем не менее, остаются вызовы, связанные с необходимостью дальнейшей гармонизации законодательства, усилением контроля за соблюдением новых стандартов и повышением финансовой грамотности населения. Предложения по совершенствованию, включающие ужесточение требований к оценке имущества и расширение досудебных механизмов разрешения споров, направлены на повышение эффективности и устойчивости ипотечной системы.

В целом, институт ипотеки в РФ демонстрирует динамичное развитие и адаптацию к современным условиям. Новые регуляторные инициативы, такие как Стандарт защиты, подчеркивают стремление государства к созданию более прозрачного, справедливого и безопасного рынка ипотечного кредитования, что крайне важно для обеспечения стабильного социально-экономического развития и улучшения жилищных условий граждан. Эти изменения свидетельствуют о том, что государство активно работает над тем, чтобы ипотека стала максимально доступной и безопасной для каждого.

Список использованной литературы

1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ).
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 0.08.2017).
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017).
4. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 10.08.2017).
5. Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 26.07.2017) «О банках и банковской деятельности».
6. Федеральный закон от 10.07.2002 N 86-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2017).
7. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017).
8. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
9. Федеральный закон от 20.08.2004 N 117-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
10. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
11. Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств от 22.05.2013.
12. Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 11-39562.
13. Аврамова Е. Роль жилья в реализации личных неимущественных прав гражданина // Предпринимательство, хозяйство и право. 2005. № 4. С.20.
14. Власов К.А. Общая характеристика системы государственного управления в сфере банковской деятельности РФ // Банковское право. М.: Юрист, 2009. № 1. С. 8-11.
15. Высоцкая Е.И. Появление ипотеки в России. Развитие ипотечного законодательства в дореволюционной России // Инновации в государстве и праве России: Материалы Международной научно-практической конференции (Нижний Новгород, 29-30 апреля 2009 г.).

    Нижний Новгород: Изд-во Нижегор. гос. ун-та, 2009. С. 63-68.

16. Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Фархиуллина О.Р. М., 2010. 26 c.
17. Грошев А.Ю. Понятие и история развития ипотеки в российском праве: Право и юриспруденция // Х Региональная конференция молодых исследователей Волгоградской области: Право и юриспруденция. Тезисы докладов: г. Волгоград, 8-11 ноября 2005 г. Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2006. Вып. 2. С. 363-365.
18. Гусева Л.Л. Отношения, возникающие между субъектами ипотечного жилищного кредитования // Семейное и жилищное право. М.: Юрист, 2011. № 4. С. 43-45.
19. Деньги. Кредит. Банки: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. В.В. Иванова, Б.И. Соколова. М.: ТКВелби, изд-во Проспект, 2006.
20. Долгополова Н. О. Права и обязанности сторон по договору ипотеки (залогу недвижимости) // Молодой ученый. 2017. №21. С. 306-309.
21. Избранные труды о юридических лицах, объектах гражданских правоотношений и организации их оборота. В 2-х томах. Т. 2 / Ельяшевич В.Б.; Науч. ред.: Ем В.С. М.: Статут, 2007. 459 c.
22. Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения: проблемы правового регулирования: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Малов А.А. Ростов-на-Дону, 2011. 29 c.
23. Карамурзов Р.Б. Российская ипотека: теория и практика // Наука и промышленность России. 2005. № 1-2 (75-76).

    М.: Информационное агентство «Мобиле», 2005. С. 55-59.

24. Кольцова Н.Ю. Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования // Вопросы экономики и права. М.: Экономические науки, 2011. № 4. С. 297-301.
25. Купор С.В. Теоретические основы банковского кредита // Научная мысль Кавказа. 2008. № 1.
26. Лепехин И.А. Институт ипотеки в дореволюционной России // Право и государство: теория и практика. М.: Право и государство, 2009. № 6 (54).

    С. 46-49.

27. Лушин А.Н., Чудецкая К.А. Ипотека в римском праве // Юридическая наука и практика: Вестник Нижегородской академии МВД России. Нижний Новгород: Изд-во Нижегор. акад. МВД России, 2014. № 1 (25).

    С. 52-54.

28. Понька В.Ф. О долговых отношениях в праве Руси // Вестник РУДН. Серия Юридические науки. М.: Изд-во РУДН, 2009. № 5. С. 17-20.
29. Раднаева Д. Б. Правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости): автореф дисс /Д. Б. Раднаева; науч. рук. В. В. Зайцев. М., 2012. 30 с.
30. Теоретические основы правового регулирования кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Лепехин И.А. М., 2010. 27 c.
31. Шанавазова М.С. Теоретические аспекты исследования ипотечного жилищного кредитования // Научный журнал КубГАУ [электронный ресурс]. Краснодар: КубГАУ. 2012. № 76 (41).

    Режим доступа: http://ej.kubagro.ru/2012/02/pdf/61.pdf.

32. Обзор судебной практики за январь-март 2022 года.
33. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
34. Президиум Верховного Суда подготовил третий обзор судебной практики в 2025 году.
35. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».
36. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. Информационные письма Президиума ВАС РФ.
37. Стандарт защиты ипотечных заемщиков начнет действовать с января 2025 года. Банк России.
38. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».
39. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАК ИНСТРУМЕНТ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ. КиберЛенинка.