Теоретико-правовой анализ института купли-продажи земельных участков в Российской Федерации: коллизии законодательства и пути совершенствования

метки: Земельный, Участок, Право, Законодательство, Условие, Гражданский, Норма, Регулирование

Введение: Актуальность и методологические основы исследования

В Российской Федерации, где земля признана не только объектом недвижимости и гражданского оборота, но и природным ресурсом, основой жизни и деятельности народов, правовое регулирование купли-продажи земельных участков носит сложный, дуалистический характер. Эта двойственность обусловила необходимость комплексного регулирования данного института нормами как частного (Гражданский кодекс РФ, далее — ГК РФ), так и публичного права (Земельный кодекс РФ, далее — ЗК РФ, и многочисленные федеральные законы).

Однако именно пересечение и конкуренция этих правовых режимов порождают системные коллизии и пробелы, которые существенно затрудняют правоприменительную практику и снижают стабильность земельного оборота. Особую остроту проблема приобретает в отношении земель со специальным правовым статусом, таких как земли сельскохозяйственного назначения и участки, расположенные под объектами приватизированных предприятий.

Целью настоящей работы является проведение углубленного теоретико-правового анализа института купли-продажи земельных участков, выявление и систематизация коллизий между гражданским и земельным законодательством, а также разработка научно обоснованных предложений по совершенствованию нормативно-правовой базы, что соответствует требованиям, предъявляемым к Выпускной квалификационной работе.

Структура работы построена на последовательном переходе от теоретических основ (правовая природа земли) к выявлению системных коллизий и анализу специфических режимов оборота, завершаясь конкретными законодательными предложениями.

Теоретические основы и правовая природа земельного участка как объекта оборота

Понятие и индивидуализирующие признаки земельного участка

Земельный участок занимает уникальное место в системе объектов гражданских прав. Согласно статье 128 ГК РФ, он является объектом гражданских прав, а пункт 1 статьи 130 ГК РФ прямо квалифицирует его как недвижимую вещь. Однако ключевое отличие земельного участка от других объектов недвижимости заключается в его статусе, определяемом земельным законодательством.

Ипотека земельных участков в Российской Федерации: Глубокий правовой ...

... затруднить дальнейшее использование и оборот. Земельные участки, изъятые из оборота. Согласно пункту 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ, к таким землям ... как залогодателей, так и залогодержателей. Например, введение института ипотеки в силу закона значительно упростило механизмы ... (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. (далее — ФЗ «Об ипотеке»): является основным специальным законом, детально ...

В доктринальном понимании, разработанном ведущими цивилистами и земельными юристами, земельный участок как объект права представляет собой не просто часть земной поверхности, но индивидуально-определенную вещь. Данное определение закреплено в пункте 3 статьи 6 ЗК РФ: «Земельный участок как объект права представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».

Требование к индивидуализации является основополагающим условием для участия земельного участка в гражданском обороте. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

К уникальным характеристикам, позволяющим безусловно индивидуализировать земельный участок и, следовательно, определить предмет договора купли-продажи, относятся:

1. Кадастровый номер: Уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер, присваиваемый при осуществлении государственного кадастрового учета.
2. Описание местоположения границ: Установление координат поворотных точек границ, закрепленных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
3. Площадь и категория земли: Указание площади и принадлежности к определенной категории земель (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов и т.д.).

Без надлежащей индивидуализации, подтвержденной кадастровым учетом, договор купли-продажи земельного участка не может быть заключен, поскольку отсутствует один из существенных элементов — предмет.

Соотношение права собственности на участок и находящиеся на нем объекты

Правовой режим земельного участка неразрывно связан с принципом «единства судьбы» земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Этот принцип является краеугольным камнем российского земельного права, призванным обеспечить логичность и стабильность имущественных отношений.

Согласно пункту 2 статьи 261 ГК РФ, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и растения, если иное не установлено законом. Однако наиболее важным является применение этого принципа к зданиям, строениям и сооружениям.

Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами, исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Ипотека земельных участков в Российской Федерации (2025): Правовые ...

... не всегда в полной мере отражает рыночную стоимость. Юридическая специфика ипотеки права аренды земельного участка Если земельный участок находится у залогодателя не в собственности, а в долгосрочной аренде, ... при одновременной ипотеке по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, если участок принадлежит залогодателю на праве собственности (ст. 62, 69 ФЗ № ...

Категория и разрешенное использование являются публичными ограничениями, которые непосредственно влияют на цену и оборот участка. Например, участок, отнесенный к категории особо охраняемых территорий, не может быть продан или использован так же свободно, как участок для индивидуального жилищного строительства. Следовательно, если объектом купли-продажи является участок с расположенным на нем объектом недвижимости, правовой анализ должен учитывать не только частноправовые нормы ГК РФ о сделках, но и публичные ограничения ЗК РФ, касающиеся категории и целевого назначения.

Коллизии гражданского и земельного законодательства в регулировании купли-продажи

Дуалистическая природа земельного участка и приоритет публичного интереса

Отношения, связанные с куплей-продажей земельных участков, регулируются Гражданским кодексом РФ как общими нормами о продаже недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ), в то время как Земельный кодекс РФ устанавливает лишь особенности такой купли-продажи (ст. 37 ЗК РФ).

Эта система регулирования создает постоянную почву для коллизий.

Ключевой доктринальной проблемой является дуалистическая природа земельного участка: он одновременно является и недвижимым имуществом (объект частноправового регулирования), и природным ресурсом/основой жизни (объект публичного регулирования).

В юридической доктрине общепризнано, что нормы земельного права носят специальный характер по отношению к общим нормам гражданского права. При коллизии приоритет имеют специальные нормы земельного законодательства. Эта позиция обосновывается, в частности, профессором С.А. Боголюбовым, который указывает, что публичный интерес в рациональном использовании и охране земли как природного ресурса имеет приоритет над частным интересом в свободном обороте.

| Регулируемый аспект | Регулирование ГК РФ (Общее) | Регулирование ЗК РФ (Специальное) |
| :— | :— | :— |
| **Предмет регулирования** | Продажа недвижимости, права и обязанности сторон, существенные условия (ст. 554 ГК РФ).

| Ограничения оборота, требования к индивидуализации (кадастровый учет), ничтожность условий (ст. 37 ЗК РФ).

|
| **Приоритет норм** | Приоритет гражданского законодательства (п. 2 ст. 3 ГК РФ).

| Принцип разграничения действия норм кодексов, приоритет специальных норм земельного права. |
| **Основание для недействительности** | Нарушение требований закона (ст. 168 ГК РФ), заблуждение, обман. | Условия, ограничивающие распоряжение (п. 2 ст. 37 ЗК РФ), нарушение преимущественного права (п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ).

|

Отсутствие четкого законодательного разграничения предметов регулирования ЗК РФ и ГК РФ приводит к конкуренции норм. Например, ГК РФ устанавливает общий приоритет гражданского законодательства, в то время как ЗК РФ провозглашает принцип разграничения, требуя от правоприменителя четкой квалификации конкретного отношения (частноправовое или публично-правовое).

Договор аренды с условием выкупа имущества в российском гражданском ...

... купли-продажи с условием о рассрочке платежа (ст. 488, 489 ГК РФ). Принципиальная разница заключается в моменте перехода права собственности и правовом режиме владения имуществом: Купля-продажа в рассрочку: Право ... договора и условие о выкупной цене Договор аренды с правом выкупа, будучи смешанным, должен содержать все существенные условия, присущие как аренде, так и купле-продаже. 1. Предмет ...

Представители земельного права, такие как А.Я. Рыженков, подчеркивают, что при регулировании отношений по использованию и охране земли, публичные нормы ЗК РФ должны иметь безусловный приоритет, даже если речь идет о сделке. Но не приводит ли это к излишнему ограничению прав собственника, нивелируя экономическую ценность земли как актива?

Недействительность (ничтожность) условий договора купли-продажи

Земельное законодательство устанавливает ряд императивных требований к содержанию договора купли-продажи, нарушение которых влечет его недействительность (ничтожность) в силу прямого указания закона.

Согласно пункту 2 статьи 37 ЗК РФ, являются недействительными (ничтожными) следующие условия договора купли-продажи земельного участка, поскольку они нарушают фундаментальный принцип свободного распоряжения собственностью и стабильности оборота:

1. Условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.
2. Условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу в аренду, совершение иных сделок с землей.
3. Условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (эвикция).

Важно отметить, что данный перечень не является исчерпывающим, так как любые условия, ограничивающие правоспособность или дееспособность участников оборота, могут быть признаны ничтожными в силу общих норм ГК РФ (п. 3 ст. 22 ГК РФ).

Правовые последствия предоставления ложной информации

Особое внимание законодатель уделяет защите покупателя от недобросовестности продавца. В соответствии с пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ, в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации (об обременениях, ограничениях использования, качественных свойствах земли), покупатель вправе требовать:

• уменьшения покупной цены;
• расторжения договора купли-продажи;
• возмещения убытков.

В судебной практике к «заведомо ложной информации» относятся: сокрытие факта обременения участка сервитутом, неуказание установленных публичных ограничений (например, зон с особыми условиями использования территорий — ЗОУИТ).

В наиболее серьезных случаях, когда продавец вносит заведомо ложные сведения в межевой план или технический план, его действия могут быть квалифицированы не только в рамках гражданского права, но и по статье 170² Уголовного кодекса РФ (внесение заведомо ложных сведений в документы, используемые для государственного кадастрового учета), что демонстрирует междисциплинарный характер проблемы и усиливает ответственность за нарушение земельного законодательства.

Особенности оборота земельных участков со специальным правовым режимом

Правовой режим и преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения (земли СХН) являются наиболее строго регулируемой категорией земель, что продиктовано их стратегическим значением для обеспечения продовольственной безопасности. Основные особенности оборота установлены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков: ...

... правового регулирования договора купли-продажи земельных участков, обремененных правами третьих лиц и/или ограничениями ... являются наиболее коварным риском при покупке земельного участка, поскольку они устанавливаются не ... и имеющих значительное влияние на оборот: Зоны санитарной охраны источников питьевого ... приставом). Требования по целевому назначению земель. Таким образом, несмотря на то ...

При продаже земельного участка из земель СХН ключевую роль играет преимущественное право покупки, которое принадлежит субъекту Российской Федерации (или муниципальному образованию, если это установлено законом субъекта РФ) по цене, за которую участок продается (п. 1 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ).

Порядок реализации преимущественного права:

1. Извещение: Продавец обязан письменно известить высший исполнительный орган субъекта РФ о намерении продать участок, указав цену, срок внесения оплаты и другие существенные условия договора.
2. Срок: Срок для принятия решения (приобретение или отказ от покупки) составляет тридцать дней со дня поступления извещения в публичный орган.
3. Последствия нарушения: Сделка по продаже, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, является ничтожной.

Ничтожность сделки прямо установлена пунктом 4 статьи 8 ФЗ № 101-ФЗ. Судебная практика подтверждает, что в таких случаях сделка признается недействительной в соответствии со статьей 168 ГК РФ (сделка, нарушающая требования закона).

Инициаторами исковых требований о признании таких сделок недействительными в интересах публично-правовых образований часто выступают органы прокуратуры субъекта РФ.

Особенности купли-продажи участков под приватизированными объектами недвижимости

Правовая судьба земельных участков, расположенных под приватизированными государственными и муниципальными предприятиями, представляет собой сложный историко-правовой пласт регулирования.

Еще на ранних этапах приватизации было установлено, что собственники приватизированного предприятия имеют право приобрести земельный участок, на котором оно расположено. Эти гарантии были закреплены в Указе Президента РФ от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», который установил первоочередное право выкупа для собственников недвижимости.

Ключевым положением современного законодательства является принцип, закрепленный в Федеральном законе от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»:

Обязательность одновременного отчуждения: При приватизации расположенных на земельных участках объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) одновременно с отчуждением таких объектов подлежит отчуждению и земельный участок (п. 1 ст. 28 ФЗ № 178-ФЗ).

Данная норма направлена на реализацию принципа единства судьбы и предотвращение возникновения ситуаций, когда собственник здания вынужден пользоваться чужой землей на праве аренды или сервитута, что препятствует эффективному обороту. Обеспечение юридической чистоты и завершенности приватизационных процессов – вот что обеспечивает право выкупа собственником приватизированного объекта, сохраняя свое значение.

Актуальные аспекты правового регулирования ипотеки земельных ...

... участка и земель сельскохозяйственного назначения. Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости остается фундаментальным, обеспечивая целостность объекта залога. Ипотека права аренды, особенно государственных и муниципальных земель, ...

Научно обоснованные предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики

Разграничение компетенции ГК РФ и ЗК РФ

Для устранения системных коллизий и дублирования норм необходимо четко разграничить общественные отношения, составляющие предмет регулирования земельного и гражданского законодательства.

Предложение 1: Принятие доктринального принципа разграничения.
Необходимо на уровне Пленума Верховного Суда РФ или путем внесения дополнений в статью 3 ЗК РФ закрепить методологический принцип, предложенный в доктрине (А.Я. Рыженков, С.А. Боголюбов), согласно которому:

• Частноправовые отношения (оборот): Вопросы, связанные с заключением, исполнением, недействительностью договоров купли-продажи, а также с правами и обязанностями сторон (если они не касаются публичных ограничений), должны регулироваться нормами ГК РФ.
• Публично-правовые отношения (использование и охрана): Вопросы, связанные с категорией земель, разрешенным использованием, установлением сервитутов, преимущественным правом покупки публичных образований и принудительным прекращением прав, должны регулироваться нормами ЗК РФ, имеющими приоритет.

Профессор С.А. Боголюбов предлагает совершенствовать ЗК РФ путем его согласования с нормами ГК РФ, выступая за сохранение сложившейся системы земельного права, несмотря на предложения об усилении частноправовых начал.

Совершенствование механизма реализации преимущественного права покупки земель СХН

Практика показывает, что имеются пробелы в правовом регулировании реализации преимущественного права покупки субъектом РФ, в частности, в случаях продажи земельных участков с публичных торгов (например, в рамках процедуры банкротства или исполнительного производства).

Предложение 2: Внесение дополнений в ФЗ № 101-ФЗ.
Необходимо внести изменения в статью 8 Федерального закона № 101-ФЗ, четко регулирующие процедуру реализации преимущественного права в случае публичных торгов. Предлагается следующая формулировка:

«При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с публичных торгов (за исключением торгов, проводимых в рамках приватизации), публичное извещение о проведении торгов должно быть направлено высшему исполнительному органу субъекта Российской Федерации не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов. Субъект Российской Федерации имеет право приобрести данный участок по цене, установленной по результатам торгов, в течение десяти дней после их завершения, при условии, что он не участвовал в торгах.»

Это позволит устранить правовую неопределенность и гарантировать реализацию публичного интереса даже в условиях принудительного оборота.

Страховые обязательства в гражданском праве Российской Федерации: ...

... (ст. 927, 935 ГК РФ): Осуществляется в силу прямого указания федерального закона (например, ОСАГО, обязательное медицинское страхование). Отдельно следует ... страхования имущества. В этом случае к наследникам переходят как права на получение страхового возмещения, так и обязанность по уплате ... Для достижения поставленной цели требуется решить ряд задач: раскрыть сущность страхового обязательства ...

Усиление ответственности за нецелевое использование земель СХН

Эффективность оборота земель сельскохозяйственного назначения напрямую зависит от соблюдения режима их целевого использования. Статья 78 ЗК РФ устанавливает, что земли СХН используются для ведения сельскохозяйственного производства. Нарушение этого режима является основанием для принудительного прекращения права собственности.

Предложение 3: Четкое определение критериев и процедур принудительного прекращения права собственности.
Для повышения стабильности оборота и предотвращения злоупотреблений необходимо:

1. На уровне постановления Пленума Верховного Суда РФ или федерального закона четко определить критерии «нецелевого использования» (например, минимальный процент зарастания сорной растительностью, период неиспользования) для единообразной правоприменительной практики.
2. Усовершенствовать процедуру принудительного прекращения права собственности (ст. 78 ЗК РФ), установив обязательность проведения независимой сельскохозяйственной экспертизы и четко разграничив полномочия органов исполнительной власти и судебных органов.

Это позволит обеспечить баланс между частноправовой защитой собственника и публично-правовым требованием рационального использования стратегического природного ресурса.

Заключение

Проведенный теоретико-правовой анализ института купли-продажи земельных участков подтвердил его комплексную природу, обусловленную дуализмом земли как объекта недвижимости и природного ресурса.

Основные выводы по теоретическому анализу:

1. Правовая природа и индивидуализация: Земельный участок является индивидуально-определенной недвижимой вещью, и обязательным условием для его оборота является государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
2. Коллизии законодательства: Системные противоречия между ГК РФ и ЗК РФ возникают из-за конфликта частного интереса (свобода оборота) и публичного интереса (охрана и целевое использование земли).

   В доктрине (С.А. Боголюбов) преобладает позиция о приоритете специальных норм земельного права.

3. Недействительность условий: ЗК РФ устанавливает специальные основания ничтожности договора (п. 2 ст. 37 ЗК РФ), направленные на обеспечение свободы распоряжения и ответственности продавца. Предоставление ложной информации может повлечь не только гражданско-правовые последствия, но и уголовную ответственность (ст. 170² УК РФ).
4. Специфика оборота: Оборот земель СХН строго ограничен преимущественным правом покупки субъекта РФ, нарушение которого влечет ничтожность сделки. Оборот участков под приватизированными предприятиями подчиняется принципу обязательности одновременного отчуждения (п. 1 ст. 28 ФЗ № 178-ФЗ).

Обобщение разработанных предложений:

Для повышения эффективности и стабильности земельного оборота необходимы конкретные законодательные действия. Разработанные научно обоснованные предложения включают:

Договор купли-продажи недвижимости в российском праве: комплексный ...

... приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением." К таким лицам ... речь. Распространенной ошибкой является недостаточно полное описание, например, указание только адреса без кадастрового номера или площади, что ... земельного участка — его кадастровый номер, площадь, категория земель и разрешенное использование. Важно, чтобы эти данные позволяли ...

• Четкое доктринальное и нормативное разграничение частноправовых и публично-правовых отношений, регулируемых ГК РФ и ЗК РФ, с сохранением приоритета публичного интереса в вопросах целевого использования.
• Устранение пробелов в реализации преимущественного права покупки земель СХН путем детального регулирования процедуры продажи с публичных торгов.
• Совершенствование правоприменительной практики в отношении принудительного прекращения права собственности за нецелевое использование (ст. 78 ЗК РФ) путем законодательного закрепления четких критериев и процедур.

Реализация данных предложений позволит не только устранить существующие правовые коллизии, но и создать более прозрачную и стабильную систему регулирования купли-продажи земельных участков, соответствующую стратегическим интересам государства и обеспечивающую защиту прав добросовестных участников гражданского оборота.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Земельный кодекс Российской Федерации.
4. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
5. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
6. Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве».
7. Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (утратил силу).
8. Федеральный закон от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (утратил силу).
9. Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21 ноября 2024 г. № 310-ЭС24-13759 по делу N А35-4116/2023.
10. ЗК РФ Статья 7. Состав земель в Российской Федерации [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс. URL: [Требуется указание URL].
11. ЗК РФ Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс. URL: [Требуется указание URL].
12. ГК РФ Статья 261. Земельный участок как объект права собственности [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс. URL: [Требуется указание URL].
13. Продажа земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий [Электронный ресурс] // Гарант. URL: [Требуется указание URL].
14. Последствия нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс. URL: [Требуется указание URL].
15. НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ [Электронный ресурс] // Cyberleninka. URL: [Требуется указание URL].
16. О коллизиях норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих общественные отношения, возникающие в связи с прекращением права собственности на земельные участки [Электронный ресурс] // Cyberleninka. URL: [Требуется указание URL].
17. Гражданско-правовой режим земельных участков в новейшей редакции Земельного кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс] // arbspor.ru. URL: [Требуется указание URL].
18. Вопросы преодоления коллизий норм кодексов, устанавливающих собственный приоритет [Электронный ресурс] // spbu.ru. URL: [Требуется указание URL].
19. Судебные споры по делам о признании сделок купли-продажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения недействительными [Электронный ресурс] // top-personal.ru. URL: [Требуется указание URL].