Правовое регулирование ипотеки жилых помещений в РФ: системный анализ новелл 2020–2025 гг. и пути решения проблем судебной практики

метки: Ипотека, Закон, Право, Российский, Федерация, Ипотечный, Залог, Россия

Глава 1. Теоретико-правовые основы ипотеки жилых помещений в Российской Федерации

Введение в научное исследование правового регулирования ипотеки жилых помещений в Российской Федерации требует не только системного анализа действующих норм, но и критического осмысления их эволюции под влиянием макроэкономических факторов и ужесточения финансового регулирования, ведь финансовый рынок не терпит правового вакуума.

Тема приобретает особую актуальность в свете последних законодательных инициатив 2024–2025 гг., направленных на повышение устойчивости финансовой системы и снижение рисков высокозакредитованных заемщиков. В частности, введение Единого ипотечного стандарта с 1 января 2025 года и макропруденциальных лимитов (МПЛ) на кредиты ИЖС с 1 октября 2025 года, а также реформа регулирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с использованием эскроу-счетов, кардинально меняют как экономическую, так и правовую модель ипотечного кредитования.

Фактический рост просроченной задолженности по ипотеке (NPL 90+) до 159,3 млрд рублей к началу августа 2025 года служит ярким индикатором накопившихся системных рисков и доказывает необходимость глубокого пересмотра как финансовой, так и юридической составляющей данного института. И что из этого следует? Указанный рост просрочки прямо сигнализирует о том, что прежние регуляторные инструменты не справлялись с контролем долговой нагрузки и требовали срочной замены более жесткими механизмами (МПЛ и ЕИС).

Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере залога жилых помещений, а предметом — нормы гражданского, жилищного и финансового законодательства Российской Федерации, регулирующие возникновение, исполнение и прекращение ипотеки жилых помещений, а также практика их применения высшими судебными инстанциями.

Понятие и правовая природа ипотеки как вида залога недвижимого имущества

Ипотека в российском праве является классическим примером вещного обеспечительного права. В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), ипотека выступает как вид залога недвижимого имущества. При этом заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя (должника или третьего лица).

Правовое регулирование ипотеки жилых помещений в Российской Федерации: ...

... Современная нормативно-правовая база и последние изменения (2013-2025 гг.) Современная нормативно-правовая база, регулирующая ипотеку жилых помещений в РФ, представляет собой многоуровневую систему, включающую Конституцию РФ, Гражданский ...

Правовая природа ипотеки детально раскрывается в Федеральном законе № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека обеспечивает исполнение денежного обязательства, как правило, кредитного договора, направленного на приобретение или строительство жилья.

Ключевое доктринальное значение имеет понятие «жилое помещение». В контексте жилищного и гражданского права (ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ) жилое помещение признается объектом, предназначенным для постоянного проживания граждан. Это требование определяет особый правовой режим ипотеки, поскольку она затрагивает конституционное право граждан на жилище. Именно этот аспект делает ипотеку жилых помещений более социально значимой и, как следствие, более жестко регулируемой, нежели залог коммерческой недвижимости.

Закладная как ценная бумага и ее роль в современном ипотечном обороте

В структуре ипотечных правоотношений важнейшее место занимает закладная. Согласно статье 13 Федерального закона «Об ипотеке», закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая два ключевых права:

1. Право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.
2. Право залога на заложенное имущество.

Эволюция правового режима закладной тесно связана с развитием института секьюритизации ипотечных активов. Долгое время закладная существовала исключительно в документарной форме, что усложняло ее оборот, хранение и передачу прав.

Однако современные новеллы позволили ввести в оборот бездокументарную (электронную) закладную. Этот шаг, реализованный в последние годы, является фундаментальным для повышения ликвидности ипотечных активов и снижения транзакционных издержек. Электронная закладная, ведение которой осуществляется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), позволяет ускорить процессы уступки прав требования (цессии) и, соответственно, облегчает рефинансирование банковского портфеля.

Источники правового регулирования ипотечных отношений с учетом изменений 2020–2025 гг.

Система источников правового регулирования ипотеки жилых помещений является многоуровневой.

Уровень регулирования	Ключевые нормативные акты	Акцент на изменения 2020–2025 гг.
I. Основное законодательство	Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»	Изменения, касающиеся электронной закладной, совершенствование процедур регистрации.
II. Специальное жилищное и долевое	Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ФЗ № 186-ФЗ (ИЖС и эскроу)	Введение механизма эскроу-счетов для ИЖС (с 01.03.2025), автоматизм регистрации ипотеки при ДДУ.
III. Финансовое и банковское	ФЗ № 395-1 «О банках и банковской деятельности», акты Банка России (Указания, Положения)	Внедрение Единого ипотечного стандарта (с 01.01.2025), введение Макропруденциальных лимитов (МПЛ) (с 01.10.2025) для ИЖС.
IV. Судебная практика	Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Постановления Конституционного Суда РФ	Разъяснения по вопросам обращения взыскания, защиты прав несовершеннолетних (ст. 292 ГК РФ).

Наиболее значимые изменения за 2020–2025 годы произошли именно на уровне финансового и специального законодательства. Роль Центрального банка РФ как регулятора рынка залога недвижимости существенно возросла. Если ранее регулирование было сосредоточено на гражданско-правовых аспектах сделки, то теперь акцент смещен на пруденциальный надзор и ограничение рисков.

Глава 2. Анализ ключевых законодательных новелл и особенностей ипотеки в силу закона (2024–2025 гг.)

Критический анализ последних изменений в законодательстве показывает, что государство активно вмешивается в процесс ипотечного кредитования, стремясь с одной стороны, упорядочить рискованные сегменты (ИЖС), а с другой — стабилизировать финансовую систему через ограничение рискованных выдач (МПЛ).

Правовой режим ипотеки в силу закона при долевом строительстве

Ипотека в силу закона является наиболее распространенным основанием возникновения залога жилья в Российской Федерации, поскольку она возникает автоматически, когда жилое помещение приобретается или строится за счет кредитных средств банка (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»).

В сфере долевого строительства (регулируемого ФЗ № 214-ФЗ) правовой режим ипотеки обладает спецификой:

1. Момент возникновения и регистрации: Ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

   Для этого не требуется отдельное заявление или регистрационное действие, что значительно упрощает процедуру и обеспечивает права залогодержателя (банка) с самого начала инвестиционной фазы.

2. Предмет залога на стадии строительства: До передачи объекта залогом по ДДУ считаются права требования участника долевого строительства, а также земельный участок застройщика и строящийся на нем многоквартирный дом (п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве).
3. Трансформация предмета залога: После завершения строительства и передачи объекта долевого строительства участнику, происходит автоматическая замена залога прав требования на залог самого готового объекта долевого строительства. Это обеспечивает непрерывность обеспечения ипотечного кредита.

Таким образом, законодатель предусмотрел механизм, который гарантирует права кредитора даже на этапе, когда предмет залога еще не существует как самостоятельный объект недвижимости. Не менее важным нюансом является то, что эта непрерывность позволяет сохранить ликвидность актива для банка, даже если строительство затягивается.

Нововведения в регулировании индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Индивидуальное жилищное строительство долгое время оставалось «серой зоной» в сфере ипотечного кредитования, поскольку отсутствовал надежный механизм защиты средств заемщиков, аналогичный эскроу-счетам в многоквартирном строительстве.

Ситуация изменилась с принятием Федерального закона № 186-ФЗ от 22.07.2024, который с 1 марта 2025 года призван упорядочить рынок ИЖС путем внедрения механизма использования эскроу-счетов.

Сфера регулирования	До 01.03.2025	После 01.03.2025 (ФЗ № 186-ФЗ)
Финансирование	Прямое кредитование застройщика/подрядчика, высокий риск недостроя.	Средства заемщика/заказчика хранятся на эскроу-счете в уполномоченном банке до завершения строительства.
Предмет ипотеки	Земельный участок и/или объект незавершенного строительства.	Залог прав требования по договору строительного подряда и прав на земельный участок.
Правовые последствия	Снижение правовых рисков для заемщика, повышение прозрачности рынка ИЖС.

Внедрение эскроу-счетов для ИЖС повышает юридическую надежность ипотеки, поскольку банк-кредитор становится одновременно и уполномоченным банком по эскроу, что дает ему дополнительный контроль над целевым расходованием средств и ходом строительства. Это нововведение призвано защитить заемщиков от недобросовестных подрядчиков и уменьшить количество судебных споров по долгостроям.

Экономико-правовое значение Единого ипотечного стандарта и макропруденциальных лимитов

Ключевым событием 2025 года в сфере финансово-правового регулирования стало введение Банком России новых пруденциальных мер, направленных на снижение системных рисков.

1. Единый ипотечный стандарт (ЕИС)

С 1 января 2025 года вводится Единый ипотечный стандарт, устанавливающий жесткие рамки для банков, что исключает наиболее рискованные схемы выдачи.

• Максимальные параметры кредитования: Установлен максимальный срок кредитования (не более 30 лет) и максимальный размер займа (не выше 80% от стоимости жилья).
• Регулирование первоначального взноса: Новый стандарт прямо запрещает включать в первоначальный взнос средства, которые затем возвращаются заемщику в виде кэшбэка, что ликвидирует возможность оформления ипотеки с «нулевым» или фиктивным первым взносом.

Правовое значение ЕИС заключается в том, что он унифицирует условия выдачи ипотеки, делает процесс более прозрачным и, самое главное, снижает юридические риски для банков, связанные с недобросовестными практиками кредитования.

2. Макропруденциальные лимиты (МПЛ)

С 1 октября 2025 года Банк России впервые вводит МПЛ для двух сегментов, ранее слабо регулируемых: кредитов на ИЖС и нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости.

МПЛ устанавливают максимальную долю выдачи кредитов с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН).

ПДН — это отношение ежемесячных платежей по всем кредитам заемщика к его среднемесячному доходу. Формула для расчета показателя долговой нагрузки (ПДН) выглядит так:

ПДН = (Сумма всех ежемесячных платежей по кредитам) / (Среднемесячный доход заемщика)

Сегмент кредитования	Уровень ПДН	Максимальная доля выдачи (МПЛ)
Ипотека на ИЖС	Свыше 80%	25% от общего объема выдач в сегменте

Правовой целью МПЛ является снижение финансовой уязвимости заемщиков. Введение лимитов на ИЖС (в сегменте, где во II квартале 2025 года доля выдач с ПДН > 80% составляла 30%) означает, что банки будут вынуждены резко ужесточить требования, что напрямую скажется на доступности кредита для высокозакредитованных граждан и, как следствие, замедлит рост просроченной задолженности в этом сегменте.

Глава 3. Проблемы судебной практики и направления совершенствования правового регулирования

Несмотря на активное совершенствование финансового регулирования, остаются неразрешенные коллизии в гражданско-правовой сфере, которые создают правовую неопределенность и подрывают стабильность института ипотеки.

Коллизия прав пользования жилым помещением: ст. 292 ГК РФ и практика Верховного Суда РФ

Одной из наиболее острых и социально значимых проблем в сфере ипотеки жилых помещений является вопрос о прекращении права пользования жильем членами семьи собственника, если на это жилье обращается взыскание.

Согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ, переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. По общему правилу, это положение применяется и при обращении взыскания на предмет ипотеки.

Однако судебная практика сталкивается с проблемой защиты прав несовершеннолетних и недееспособных граждан.

Позиция Конституционного Суда РФ (КС РФ):

В Постановлении от 08.06.2010 № 13-П Конституционный Суд РФ указал, что отчуждение жилья, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их жилищные права, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Критическая коллизия:

В случае ипотеки, возникающей в силу закона (при покупке жилья на кредитные средства), залогодатель (собственник) может не запрашивать согласие органов опеки, поскольку приобретение жилья само по себе не является отчуждением, а ипотека возникает автоматически. Однако при последующем обращении взыскания и выселении несовершеннолетних, их права нарушаются.

Верховный Суд РФ в своих обзорах (2023–2025 гг.) придерживается позиции, что обращение взыскания на заложенное имущество является основанием для прекращения права пользования, поскольку ипотека была зарегистрирована до возникновения права пользования третьих лиц, или же само право пользования возникло в рамках договора ипотеки. Однако это не является безусловным правилом, и суды обязаны тщательно проверять, было ли жилье единственным для несовершеннолетнего и не были ли нарушены положения семейного законодательства. Но разве не должно законодательство уже содержать четкий механизм, который бы исключал необходимость такого сложного судебного усмотрения каждый раз?

Научная проблема: Отсутствие прямого законодательного механизма, который бы четко разграничивал, в каких случаях ипотека как вещное обременение имеет приоритет над публично-правовым требованием защиты прав несовершеннолетних при выселении.

Проблемы государственной регистрации ипотеки и недопущение двойной регистрации

Надежность ипотечного оборота напрямую зависит от принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В российском законодательстве действуют два ключевых принципа:

1. Принцип внесения (конститутивный): Право на недвижимость возникает только с момента его государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).
2. Принцип противопоставимости (оппозиционный): Применяется к некоторым обременениям (например, аренда), когда регистрация нужна лишь для того, чтобы сделка стала обязательной для третьих лиц.

В отношении ипотеки действует принцип внесения. Однако на практике возникают проблемы, связанные с качеством ведения ЕГРН.

Недопустимость двойной регистрации:

Верховный Суд РФ неоднократно указывал на недопустимость двойной государственной регистрации права на один и тот же объект недвижимости. Такая ситуация создает правовую неопределенность, ставя под сомнение принцип публичной достоверности реестра. В случае обнаружения двойной регистрации, предпочтение, как правило, отдается первому правообладателю, а вторая регистрационная запись подлежит аннулированию.

Проблема двойной регистрации ипотеки в силу закона:

В случае ДДУ, ипотека в силу закона возникает автоматически. Если же стороны, не зная об этом, попытаются зарегистрировать дополнительный договор о залоге (договорную ипотеку), это может привести к коллизии записей, хотя закон устанавливает приоритет ипотеки в силу закона. Совершенствование процедуры регистрации должно идти по пути автоматизированного контроля за возникновением всех видов ипотек, исключая человеческий фактор и возможность внесения противоречащих записей.

Сравнительно-правовой анализ защиты прав третьих лиц в ипотечных отношениях

Сравнительный анализ позволяет критически оценить жесткость или мягкость российского законодательства в отношении прав третьих лиц (не залогодателей).

Опыт Германии: Защита арендаторов

В Германии система ипотечного кредитования строится на принципах сильной защиты арендаторов (нанимателей).

В немецком Гражданском кодексе (BGB) действует принцип Kauf bricht nicht Miete («Покупка не нарушает аренду»).

Принцип, который прямо противоположен российскому подходу, гарантирует социальную стабильность.

Аспект	Российская Федерация (ст. 292 ГК РФ)	Федеративная Республика Германия (BGB)
Право пользования при смене собственника	Право пользования членами семьи прежнего собственника прекращается (если иное не предусмотрено законом).	Новый собственник (включая покупателя с торгов) связан существующим договором аренды.
Обращение взыскания	Приоритет кредитора, возможность выселения, если права третьих лиц не были защищены обременением или законом.	Новый собственник не может выселить арендатора, что усложняет реализацию залога, но гарантирует жилищные права.

Немецкий подход, хотя и усложняет процесс реализации залога для кредитора, обеспечивает социальную стабильность и абсолютную защиту жилищных прав арендаторов. Российскому законодателю следует рассмотреть возможность более четкого разграничения прав бывших членов семьи и добросовестных арендаторов, не участвовавших в кредитных правоотношениях, чтобы избежать социального напряжения при массовых выселениях.

Опыт США: Институциональное развитие

Рынок ипотечного кредитования США характеризуется высокой степенью развития и стандартизации. Ключевую роль играют государственные ипотечные агентства (Фанни Мэй, Фредди Мак), которые не только секьюритизируют кредиты, но и устанавливают общие стандарты качества ипотечного портфеля. Объем выдачи ипотеки в США, достигавший $1,61 трлн в 2021 году, свидетельствует о масштабе рынка.

Сравнительно-правовой элемент здесь заключается в том, что в России функцию стандартизации и регулирования рисков ЦБ РФ выполняет через МПЛ и Единый ипотечный стандарт, тогда как в США этот процесс более децентрализован и институционализирован через агентства, которые обеспечивают ликвидность вторичного рынка.

Глава 4. Макроэкономический контекст и перспективы развития ипотечного кредитования в 2025 году

Ипотечное кредитование — это система, которая неразрывно связана с макроэкономической политикой государства. Правовое регулирование 2024–2025 гг. является прямым следствием попыток Центрального банка РФ стабилизировать инфляцию.

Влияние ключевой ставки и государственной политики на рынок ипотеки

Ключевая ставка Банка России является определяющим фактором для стоимости ипотечных кредитов. В условиях борьбы с инфляцией, ключевая ставка в сентябре 2025 года составляет 17,00% годовых.

Высокая ключевая ставка оказывает прямое и мощное воздействие на рынок:

1. Рыночные ставки: Базовые рыночные ставки по нельготной ипотеке на вторичное жилье находятся в диапазоне 20–28% годовых. При таком уровне рыночные программы становятся практически недоступными для широкого круга заемщиков.
2. Сокращение объема выдач: Прогнозируемый общий объем ипотечных выдач в 2025 году находится в диапазоне 3,5–4,3 трлн рублей, что является резким сокращением по сравнению с рекордным 2023 годом (7,8 трлн рублей).
3. Доминирование льготных программ: В 2025 году покупательский спрос практически полностью сосредоточен в оставшихся государственных программах (Семейная, IT-, Дальневосточная/Арктическая и др.).

   Их доля в общем объеме выдач может достигнуть 80–90%.

Это свидетельствует о структурном сдвиге: ипотечный рынок России 2025 года — это рынок, который функционирует преимущественно за счет государственного субсидирования, а не рыночных механизмов. В этих условиях ключевой задачей регулятора становится не развитие, а минимизация рисков.

Качество ипотечного портфеля и рост просроченной задолженности

Ужесточение регулирования (МПЛ, ЕИС) является реакцией на ухудшение качества ипотечного портфеля, что создает финансовые и юридические риски для кредиторов и заемщиков.

Показатели риска (NPL 90+):

Доля кредитов, просроченных на 90 и более дней (NPL 90+), выросла с 0,5% на 1 мая 2024 года до 1,0% на 1 мая 2025 года. Абсолютный объем просроченной задолженности по ипотеке достиг 159,3 млрд рублей к началу августа 2025 года.

Этот рост просрочки обусловлен двумя факторами:

1. Вызревание рисков: Рост просрочки происходит за счет кредитов, выданных в период массового, менее консервативного льготного кредитования (особенно во второй половине 2023 года).
2. Высокая долговая нагрузка: Банк России достиг значительного успеха в снижении доли наиболее рискованных ипотечных кредитов (ПДН > 80%), которая снизилась с 47% в III квартале 2023 года до 6% в I квартале 2025 года благодаря повышению надбавок. Однако текущий рост просрочки демонстрирует, что даже кредиты с умеренным ПДН сталкиваются с проблемами погашения в условиях высокой инфляции и стагнации доходов.

Средний срок и возраст погашения:

На начало 2025 года около 50% всех кредитов выдается на срок 25–30 лет. Это означает, что заемщики вынуждены максимально растягивать срок кредита, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. Средний возраст погашения смещается к 60+ годам (62% заемщиков закроют ипотеку после 60 лет).

Юридически это увеличивает риск реализации залога по отношению к пожилым гражданам, что может усилить социальные коллизии.

Конструктивные предложения по совершенствованию законодательства об ипотеке

На основе проведенного анализа текущих проблем и судебной практики, предлагаются следующие конструктивные направления совершенствования правового регулирования ипотеки жилых помещений:

1. Устранение коллизии, связанной с правами третьих лиц (ст. 292 ГК РФ):

Необходимо внести изменения в ФЗ «Об ипотеке» и ГК РФ, устанавливающие четкий механизм защиты прав несовершеннолетних, проживающих в ипотечном жилье, даже если ипотека возникла в силу закона.

• Предложение: Ввести законодательное требование об обязательном включении в договор ипотеки условия о предоставлении залогодателем нового жилого помещения членам своей семьи, являющимся несовершеннолетними, при обращении взыскания на заложенное жилье. В противном случае, реализация жилья может быть отсрочена судом до предоставления альтернативного жилья, соответствующего санитарным нормам (по аналогии с судебным усмотрением при выселении).

2. Совершенствование процедуры государственной регистрации:

• Предложение: Автоматизировать систему ЕГРН для полного исключения возможности двойной регистрации ипотеки (договорной и в силу закона) на один и тот же объект. Усилить юридическую ответственность регистраторов за допущение противоречащих записей.

3. Институциональное развитие вторичного рынка:

• Предложение: Усилить роль АО «ДОМ.РФ» как квази-государственного ипотечного агентства, возложив на него не только функцию стандартизации (через ЕИС), но и функцию консолидации низкорисковых ипотечных активов, что позволит снизить зависимость первичного рынка от ключевой ставки и увеличить ликвидность, как это сделано в США.

Заключение (Выводы)

Проведенный анализ подтверждает, что правовое регулирование ипотеки жилых помещений в Российской Федерации находится на этапе глубокой трансформации, обусловленной необходимостью снижения системных финансовых рисков, накопившихся в период массового субсидирования.

Основные выводы исследования:

1. Структурный сдвиг в регулировании: В период 2020–2025 гг. произошел переход от преимущественно гражданско-правового регулирования к доминированию финансово-правового и пруденциального надзора. Введение Единого ипотечного стандарта и Макропруденциальных лимитов на ИЖС (с 01.10.2025) является ключевой новеллой, направленной на повышение качества портфеля (снижение ПДН > 80% до 6% в I квартале 2025 г.) и защиту финансовой стабильности.
2. Реформа ИЖС: Внедрение механизма эскроу-счетов для ИЖС (с 01.03.2025, ФЗ № 186-ФЗ) придает правовому режиму ипотеки на индивидуальное строительство необходимую прозрачность и надежность, приближая его к стандартам долевого строительства многоквартирных домов.
3. Коллизии судебной практики: Наиболее острой и не до конца разрешенной остается проблема коллизии прав пользования жилым помещением (ст. 292 ГК РФ).

   Существующая судебная практика, хотя и защищает права несовершеннолетних (Постановление КС РФ № 13-П), не предоставляет четкого, единообразного законодательного механизма, который бы гарантировал сохранение жилищных прав при обращении взыскания на единственное ипотечное жилье.

4. Макроэкономическая зависимость: Рынок ипотеки в 2025 году находится в состоянии стагнации, вызванной высокой Ключевой ставкой (17,00% на 09.2025).

   Сокращение объема выдач и рост просроченной задолженности (NPL 90+ до 159,3 млрд руб.) подтверждают, что юридические риски «вызревают» именно в условиях ужесточения денежно-кредитной политики.

5. Сравнительно-правовая оценка: Опыт Германии демонстрирует возможность более сильной социальной защиты прав третьих лиц (принцип Kauf bricht nicht Miete), что может быть использовано для конструктивного пересмотра российского законодательства в части прав бывших членов семьи собственника.

Для повышения стабильности ипотечного оборота и обеспечения социальной справедливости, необходима не только дальнейшая реализация пруденциальных мер, но и срочное устранение правовых пробелов в сфере защиты жилищных прав несовершеннолетних, что требует скорейшего внесения корректив в положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об ипотеке».

Список использованной литературы

1. Российская Федерация. Конституция (1993).

   Конституция Российской Федерации: принята 12 декабря 1993 г. // Российская газета. — 1993. — 25 декабря; 2009. — 21 января.

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть Первая): федеральный закон от 30 ноября 1994 г. // Консультант Плюс. — Режим доступа: http: // www. consultant. ru.
3. Российская Федерация. Законы. Гражданский Кодекс Российской Федерации (Часть Вторая): федеральный закон от 26 января 1996 г., часть вторая // Консультант Плюс. — Режим доступа: http: // www. consultant. ru.
4. Российская Федерация. Законы. Жилищный Кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 г. // Собрание законодательства РФ. — 2010. — N 1. — Ст. 14.
5. Российская Федерация. Законы. Земельный Кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25.10.2001 г. // Собрание законодательства РФ. — 2010. — N 44. — Ст. 4147.
6. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 6 июля 1998 г. // Собрание законодательства РФ. — 1998. -№ 29. — Ст. 3400.
7. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: федеральный закон от 17.06.2010 г. // Российская газета. — 2010.
8. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: федеральный закон от 30.12.2004 г. // Собрание законодательства РФ. — 2005. — N 1 (часть 1).

   — ст. 42.

9. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений и дополнений в Закон об ипотеке: федеральный закон от 11 февраля 2002 г. // Российская газета. — 2002. — N 29. — ст. 34.
10. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997 г. // Собрание законодательства РФ. — 1997. — N 30. — Ст. 3594.
11. Российская Федерация. Законы. Об исполнительном производстве: федеральный закон от 02.10.2007 г. // Собрание законодательства РФ. — 2007. — N 41. — ст. 4849.
12. Российская Федерация. Законы. О залоге: федеральный закон от 29 мая 1992 г. // Российская газета. — 2006. — N 129. — ст. 46.
13. Российская Федерация. Президент РФ. О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти: указ президента Российской Федерации от 27 августа 2010 г. N 1074 // Консультант Плюс. — Режим доступа: http: // www. consultant. ru.
14. Российская Федерация. Президет РФ. О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: письмо президента Российской Федерации от 28.07.1997 // Российская газета. — 1997. — N 155. — ст. 26.
15. Российская Федерация. Правительство. О Федеральной регистрационной службе: постановление Правительства Российской Федерации от 27 января 2009 г. №43 // Консультант Плюс. — Режим доступа: http: // www. consultant. ru.
16. Российская Федерация. Министерство юстиции РФ. Об утверждении Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации: приказ Минюста Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. N 183 // БНА ФОИВ. — 2004. — N 50.
17. Российская Федерация. Президиум ВАС РФ. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. // Вестник ВАС РФ. — 2005. — N 4.
18. Российская Федерация. Пленум Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда. Постановление пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда от 1 июля 1996 г. // Вестник ВАС РФ. — 1996. — N 9.
19. РСФСР. Законы. О приватизации жилищного фонда в РСФСР: закон от 4 июня 1991 г. // Российская газета. — 1993. — № 5.
20. Архипов В. Ипотека: поиск рациональных решений // Строительная газета. — 2005. — 23 марта. — №12.
21. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. — М.: Статут, 2004. — 589 с.
22. Богатырев Ф.О. О сущности залога имущественных прав // Журнал российского права. — 2001. — N 4. — С. 21.
23. Бородин В.Б. Договор ипотеки: правовое регулирование. — СПб.: Питер, 2009. — 150 с.
24. Быстров Г.Е. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Гантовер Л.В. Залоговое право. — СП6., 1990. — 21 с.
25. Головин Ю. Ипотека из Древней Греции в Россию // Российская юстиция. — 1996. — № 11. — С. 31–32.
26. Гонгало Б.М., Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. Настольная книга нотариуса. Том I: учебно-методическое пособие. — М.: БЕК, 2007. — 252 с.
27. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: БЕК, 2000. — Т.2. Полутом 2. — 544 с.
28. Гражданское право: Учебник / Под ред. П.Е. Орловского, С.М. Корнеева. — М.: Юрид.лит., 1969. — 270 с.
29. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. — Таганрог: По изд. ТРТУ, 2008. — 15 с.
30. Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. — 2009. — N 10. — С. 55.
31. Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и кредит. — 2009. — N 1. — С. 62.
32. Гусев О.Б., Завидов Б.Д., Слюсаренко М.И. Залоговое право России. — М.: Экзамен, 2001. — 448 с.
33. Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф Л.Л., Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. — М.: Вершина, 2007. — 43 с.
34. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. — 2007. — № 10. — С. 47–53.
35. Жамен С. Торговое право. — М.: Юридическая литература, 1993. — 454 с.
36. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. — 2008. — N 1. — С. 15.
37. Замятина К.Г. Правовая природа правоотношения по долгосрочному кредитованию // Уч. зап. Пермского государственного университета. Т. XIV. Кн. 4. Вып. 2. — Пермь, 1959. — С. 413.
38. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. — М.: Статут, 2004. — 324 с.
39. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный).

    — М.: Юрист, 2009. — 261 с.

40. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. — М.: Юрист, 2005. — 507 с.
41. Ипотека — не доступное жилье, или ипотека в национальном проекте «Доступное и комфортабельное жилье — гражданам России» / Д. Пашов // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2006. — Режим доступа: http: // www. consultant. ru.
42. Исаев И.А. История государства и права России: Учебник для юридических вузов. — М.: Юристь, 2006. — 554 с.
43. Калмыков Ю.Х. Избранное. Труды. Статьи. Выступления. — М.: Юрист, 2008. — 274 с.
44. Киселев А.А. Оформление ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. — 2009. — N 2. — С. 56.
45. Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Бюллетень нотариальной практики. — 2008. — N 3. — С. 53.
46. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. — 2008. — N 2. — С. 26.
47. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. — М.: Бек, 2007. — 558 с.
48. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 1 ГК РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: БЕК, 2007. — 592 с.
49. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный) / Под ред. В.В. Глазова. — М.: Бек, 2007. — 604 с.
50. Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / С.П. Гришаев // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2008. — Режим доступа: http: // www. consultant. ru.
51. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М.: ЗАО «Юстицинформ», 2007. — 578 с.
52. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Зюзин В.А., Королев А.Н. — М.: Юстицинформ, 2008. — С. 239.
53. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Рук. автор. кол. М.И. Брагинский. — М.: Юрист, 2009. — 569 с.
54. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. — М.: Статут, 2004. — 285 с.
55. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. — М.: Статут, 2003. — 95 с.
56. Косенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву РФ: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. — Саратов, 2004. — 215 с.
57. Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. — 2008. — N 1. — С. 18.
58. Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. — М.: Статут, 2009. — 592 с.
59. Кривцов А. Сколько простоит пирамида ипотеки // Мир & КапиталЪ. — 2009. — N 2(8).

    URL: http://www.insnews.ru.

60. Мейер Д.И. Древнее русское право залога. — М.: Статут, 2006. — 376 с.
61. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 2. — М.: Статут, 2007. — 312 с.
62. Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений: Монография. — М.: Юрист, 2007. — 203 с.
63. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2003. — 213 с.
64. Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и право. — 1999. — N 10. — С. 38.
65. Памятники княжеско-вечевого законодательства / Сост. Н. С. Борисова. — М.: Молодая гвардия, 1986. — 280 с.
66. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права: По изд. 1917 г. — М.: Юрист, 2008. — 402 с.
67. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. — М.: Статут, 2007. — 161 с.
68. Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации // Коллегия. — 2002. — ТОМ 2. — № 10. — С. 11.
69. Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации // Коллегия. — 2009. — Т 2. — № 10–11.
70. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2009. — 232 с.
71. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. — М.: Юрист, 2008. — 338 с.
72. Российское законодательство X — XX веков. Законодательство периода образования и укрепления Русского централизованного государства. Т. 2. — М.: Юрид. литература, 1985. — 483 с.
73. Рубцов Б. Современные системы финансирования ипотечных кредитов и рынки ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью // Банковские услуги. — 2005. — N 4–6. — С. 61.
74. Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. — 2006. — N 12. — С. 21.
75. Русипотека: Кредитование и секьюритизация. «Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в Россини (2005 — 2011)» // Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru.
76. Саватеев А.Д. Покупка жилья в ипотеку // Жилищное право. — 2008. — №2. — С. 15.
77. Сафрончук М., Стрелец И. Ипотека // Наука и жизнь. — 1999. — С. 54–58.
78. Сипайский В.И. Русское гражданское право. — Киев: Прогресс, 1997. — 228 с.
79. Скворцов В.В. Функции залога и их характеристика // Гражданин и право. — 2001. — N 11. — С. 46.
80. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: учебно-практическое пособие. — М.: Волтерс Клувер, 2007. — 288 с.
81. Скрипко В.Р. Конституционное право граждан Российской Федерации на жилище // Государство и право. — 2002. — N 12. — С. 31–39.
82. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. — 1997. — N 7. — С. 43.
83. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. — 1994. — № 8. — С. 44–52.
84. Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право. — Алма-Ата, 1997. — 371 с.
85. Толмачев А.В. Развитие ипотечного кредитования в России // Жилищное право. — 2008. — N 2. — С. 19.
86. Ужегов А.Н. Квартира в кредит.: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2001. — 75 с.
87. Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. — Волгоград: ВолГУ, 2007. — 317 с.
88. Чижова О.В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: Диссертация на соискание ученой степени канд. юрид. наук. — М.: Юрист, 2007. — 250 с.
89. Чубаров В.В. Проблемы регулирования недвижимости. — М.: Статут, 2006. — 336 с.
90. Шакирова Р.Р. К вопросу о правах и обязанностях сторон по кредитному договору // Право и политика. — 2010. — № 7. — С. 12–18.
91. Шевчук Д.А. Основы банковского дела: Конспект лекций. — Ростов-на-Дону: Феникс, 2007. — 462 с.
92. Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Экономико-правовые вопросы сопровождения операций с недвижимостью. — Деп. рук. ВНТИЦ, 2007. — 458 с.
93. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Спарк, 2007. — 207 с.
94. Школьник С.Л. Ипотека недвижимости. — Киев, 1985. — 210 с.
95. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М.: БЕК, 1999. — 318 с.
96. Эрделевский А.М. О государственной регистрации ипотеки // Подготовлен для публикации в СПС «КонсультантПлюс», 2008. — Режим доступа: http: // www. consultant. ru.