Введение: Правовые и экономические предпосылки несостоятельности застройщиков
Сфера долевого строительства в Российской Федерации традиционно являлась одной из наиболее рискованных для граждан, инвестирующих средства в еще не существующие объекты. Признание застройщика несостоятельным (банкротом) влечет за собой не только экономические потери, но и серьезные социальные последствия. Именно поэтому законодатель установил специальный правовой режим, направленный на максимальную защиту прав участников долевого строительства (дольщиков), осознавая, что речь идет о жизненно важном активе для большинства граждан.
Анализ механизма банкротства застройщиков требует строго академического подхода, основанного на нормах Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — ФЗ-127), особенно его Параграфа 7 Главы IX, который содержит специфические правила, отличные от общего порядка банкротства юридических лиц. Целью данного исследования является детализированный обзор правового и процедурного механизма, а также анализ наиболее актуальных проблем правоприменения, сформированных судебной практикой 2024–2025 годов.
Ключевые понятия и правовая основа
Правовая защита дольщиков начинается с четкого определения субъектов и процедур, регулируемых специальным законодательством.
Застройщик — это ключевой субъект, определенный в статье 201.1 ФЗ-127 как юридическое лицо, привлекающее денежные средства граждан и/или юридических лиц для строительства многоквартирных домов, домов блокированной застройки или индивидуальных жилых домов, помещения в которых еще не введены в эксплуатацию.
Участник строительства (дольщик) — это гражданин или юридическое лицо, имеющее к застройщику требования, вытекающие из договора участия в долевом строительстве (ДДУ) или иного договора, связанного с передачей жилья. Важно, что требования могут быть двух видов: неденежное (о передаче жилого помещения, нежилого помещения площадью не более 7 м2 или машино-места) и денежное (о возврате внесенных средств и возмещении убытков).
Инвестиционно-строительная деятельность в Российской Федерации ...
... Обеспечить аналогичную многоквартирному строительству защиту граждан, которые вкладывают средства в строительство частных домов, от рисков недобросовестного ... крупных проектов. Трансформация финансовых механизмов жилищного строительства Переход жилищного строительства на систему проектного финансирования ... со стороны банка). Доступ к средствам дольщиков Сразу после регистрации ДДУ. Только после ...
Конкурсное производство — основная процедура, применяемая при банкротстве застройщиков, целью которой является максимально возможное удовлетворение требований кредиторов (в первую очередь дольщиков) и ликвидация должника.
Регулирование несостоятельности застройщиков введено в ФЗ-127 для того, чтобы вывести требования дольщиков из общего потока требований кредиторов и обеспечить их приоритетное удовлетворение. (Подробнее о приоритете требований можно прочитать в разделе о роли ФРТ.)
Экономические и управленческие причины
Несостоятельность застройщиков редко является результатом внезапного события; чаще это кумулятивный эффект системных управленческих ошибок, усугубленных неблагоприятной макроэкономической конъюнктурой.
Ключевыми экономическими факторами, приведшими к росту числа дефолтов в строительной отрасли в последние годы, являются:
- Рост себестоимости строительства. Инфляция на рынке строительных материалов, оборудования и рабочей силы напрямую поглощает нормативную рентабельность проектов. По данным аналитических отчетов, по итогам 2024 года, рост себестоимости строительства составил 18%. Эта цифра означает, что проекты, финансовая модель которых была заложена на 2–3 года вперед, стали критически нерентабельными. В 2025 году тенденция сохраняется, хотя и замедляется: за первые три квартала 2025 года себестоимость строительства жилья массового сегмента в среднем по РФ выросла еще на 7,6%.
- Удорожание проектного финансирования. Переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов существенно снизил риски для дольщиков, но повысил требования к финансовой устойчивости застройщиков. Резкий рост ключевой ставки ЦБ РФ привел к увеличению ставок по проектному финансированию для девелоперов в 2–2,5 раза по сравнению с началом 2022 года, достигая в 2025 году порядка 25–26% годовых. Такая высокая стоимость заемных средств вынуждает компании переносить сроки сдачи, что, в свою очередь, провоцирует иски и увеличивает долговую нагрузку.
Правовое основание для возбуждения дела о банкротстве застройщика наступает, если требования к должнику, подтвержденные судебным актом, составляют не менее 2 млн рублей и не исполняются более чем на три месяца (ст. 201.4 ФЗ-127).
Инициировать процедуру могут не только кредиторы и уполномоченный орган (ФНС), но и публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ФРТ).
Особенности процедуры банкротства: Отличия от общего порядка и влияние мер господдержки
Специальный порядок банкротства застройщиков представляет собой отступление от общих правил ФЗ-127, цель которого — ускорить процесс и минимизировать ущерб для наиболее уязвимых кредиторов — дольщиков. Почему же законодатель отказался от традиционных стадий наблюдения и финансового оздоровления? Ответ кроется в необходимости сохранения строительного объекта, а не просто финансового оздоровления компании, которая зачастую уже не имеет шансов на спасение, ведь промедление только увеличивает расходы на консервацию недостроя.
Процедура и ключевые этапы
Ключевое отличие заключается в ускоренном порядке перехода к ликвидационной процедуре.
Согласно пункту 2.7 статьи 201.1 ФЗ-127, по общему правилу, при банкротстве застройщика не применяются процедуры наблюдения и финансового оздоровления. Арбитражный суд, признав требования обоснованными, сразу вводит процедуру конкурсного производства. Такой пропуск стадий позволяет сохранить остатки имущества застройщика и оперативно приступить к анализу возможности достройки объекта или выплаты компенсаций.
| Этап | Общий порядок банкротства | Порядок банкротства застройщика (Параграф 7) |
|---|---|---|
| Наблюдение | Обязателен (проверка финансового состояния) | Пропускается (вводится сразу Конкурсное производство) |
| Основание | Долг ≥ 500 тыс. руб. | Долг ≥ 2 млн руб. |
| Цель | Восстановление платежеспособности или ликвидация | Оперативное удовлетворение требований дольщиков |
| Управляющий | Требования СРО | Требования СРО + Аккредитация ФРТ |
Несмотря на общее правило, конкурсное производство может быть прекращено и заменено на внешнее управление, если в деле участвует Фонд развития территорий и существуют основания для восстановления платежеспособности должника (ст. 201.15-3 ФЗ-127), хотя на практике это происходит достаточно редко.
Фонд развития территорий и конкурсный управляющий
Роль арбитражного (конкурсного) управляющего в делах о банкротстве застройщиков является критической. Управляющий, помимо стандартных функций, выполняет задачи, связанные с инвентаризацией незавершенного строительства и оценкой возможности достройки.
Согласно специальным нормам, конкурсный управляющий, утверждаемый судом в деле о банкротстве застройщика, должен иметь обязательную аккредитацию Фонда развития территорий (ФРТ). Это требование обеспечивает высокую профессиональную специализацию управляющих и их готовность работать в тесном взаимодействии с ФРТ, который часто становится главным кредитором и распорядителем судьбы недостроя. ФРТ, в свою очередь, может выступать как заявитель по делу о банкротстве, что является уникальным правом для публично-правовой компании.
Влияние моратория на статистику
В качестве меры государственной поддержки строительной отрасли Правительством РФ был введен Мораторий на взыскание неустоек, штрафов и процентов с застройщиков за нарушение сроков ДДУ. Этот мораторий, последнее продление которого действует до 31 декабря 2025 года включительно, оказывает прямое влияние на статистику банкротств.
Действие моратория означает, что кредиторы, включая дольщиков, не могут использовать штрафные санкции (неустойки) для увеличения суммы долга до критического порога в 2 млн рублей, необходимого для инициирования процедуры банкротства. (Порядок расчета денежного требования описан ниже.)
Анализ данных подтверждает значимость этой меры: количество возбужденных дел о банкротстве в отношении строительных компаний за первое полугодие 2025 года сократилось в 2,1 раза (до 794 дел) по сравнению с аналогичным периодом 2024 года (1 696 дел).
Эксперты прямо связывают это снижение с действием моратория, который позволяет застройщикам «пережить» период экономической нестабильности, избегая банкротства из-за начисления пени.
Права дольщиков и порядок включения требований в реестр
Правовой механизм защиты дольщиков уникален тем, что в нем предусмотрено создание специального инструмента — реестра, который определяет судьбу каждого участника строительства.
Реестр требований о передаче жилых помещений (РТЖП)
В рамках дела о банкротстве застройщика формируется не только общий реестр денежных требований кредиторов (ст. 142 ФЗ-127), но и специальная часть реестра — реестр требований о передаче жилых помещений (РТЖП), предусмотренный статьей 201.5 ФЗ-127.
РТЖП — это отдельный список неденежных требований. Включение в РТЖП является ключевым условием для получения жилья в натуре, а не денежной компенсации. Для дольщиков, требования которых включены в РТЖП, предусмотрен особый механизм удовлетворения, который имеет приоритет перед большинством денежных кредиторов.
Выбор и сроки предъявления требований
Участники строительства обладают уникальным правом выбора, которого лишены остальные кредиторы:
- Предъявить неденежное требование о включении в РТЖП (цель — получение квартиры).
- Предъявить денежное требование о возврате внесенных средств (цель — получение компенсации).
Если дольщик выбирает денежное требование, он автоматически переходит в общую часть реестра кредиторов, где его требование будет удовлетворяться в третьей очереди. Критически важен вопрос сроков. В отличие от общего срока для денежных кредиторов, который составляет два месяца с даты публикации сведений о банкротстве (ст. 142 ФЗ-127), для дольщиков установлен специальный срок. Срок для включения денежных требований и требований о передаче помещений в специальный реестр (РТЖП) составляет 60 календарных дней с даты опубликования конкурсным управляющим соответствующего уведомления в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
Это специальная норма Параграфа 7, имеющая приоритет. Требования, предъявленные дольщиками после закрытия реестра, могут быть удовлетворены только в случае, если после удовлетворения всех требований, включенных в реестр, останется имущество должника (так называемый остаточный принцип).
Расчет денежного требования
Если дольщик выбрал денежное требование, его размер определяется не просто суммой, указанной в ДДУ. Денежное требование участника строительства автоматически рассчитывается конкурсным управляющим в размере, эквивалентном рыночной стоимости жилья на день вынесения арбитражным судом определения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства. Рыночная стоимость определяется независимым оценщиком и может быть как выше, так и ниже суммы, фактически уплаченной дольщиком, что является мерой дополнительной защиты от инфляции и роста цен на недвижимость. Таким образом, механизм обеспечивает актуализированную стоимость возмещения.
Механизмы удовлетворения требований и роль ФРТ в погашении обязательств
После включения требований дольщиков в реестры, ключевой задачей становится выбор механизма реализации их прав. Существует два основных пути: завершение строительства объекта (передача жилья) или выплата денежного возмещения (компенсации).
Роль Фонда развития территорий (ФРТ)
Фонд развития территорий (ФРТ) (ранее Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства) играет центральную роль в этом процессе. ФРТ является публично-правовой компанией, формирующей компенсационный фонд за счет обязательных взносов застройщиков. Ставка взноса в ФРТ составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого ДДУ. Эти средства аккумулируются для использования в случае банкротства.
После открытия конкурсного производства ФРТ проводит комплексный анализ экономической целесообразности завершения строительства. Решение о способе восстановления прав — достройка или компенсация — принимается ФРТ не позднее шести месяцев с даты открытия конкурсного производства.
Таблица 1. Сравнение механизмов удовлетворения требований дольщиков
| Механизм | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Достройка объекта | Получение жилья в натуре (удовлетворение неденежного требования), сохранение инвестиций. | Длительность процесса, риски повторного срыва сроков, необходимость дополнительных взносов (в случае ЖСК). |
| Выплата компенсации | Быстрое получение средств (расчет по рыночной стоимости). | Необходимость поиска нового жилья, инфляционные риски, требование удовлетворяется в 3-й очереди. |
Очередность удовлетворения требований
Очередность удовлетворения требований в делах о банкротстве застройщиков имеет свои особенности и строго регламентирована ФЗ-127.
- Требования о передаче жилых помещений (РТЖП): Эти требования являются неденежными и удовлетворяются в первую очередь по отношению к удовлетворению денежных требований. Фактически они погашаются путем передачи объекта или прав на объект новому застройщику или ЖСК.
- Денежные требования дольщиков: Если дольщик выбрал денежное требование, оно удовлетворяется в третьей очереди реестра кредиторов. Эта очередь следует за:
- Первой очередью (требования граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью).
- Второй очередью (требования о выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работавших по трудовым договорам).
Таким образом, законодатель закрепил приоритет за сохранением права дольщика на жилье (неденежное требование), а не на возврат средств.
Передача объекта ЖСК или новому застройщику
Если ФРТ или собрание дольщиков принимает решение о достройке, требования дольщиков могут быть погашены путем:
- Передачи прав и обязанностей по достройке новому застройщику (санатору).
- Создания Жилищно-строительного кооператива (ЖСК), которому передаются объект незавершенного строительства и земельный участок. В этом случае все дольщики, включенные в РТЖП, становятся членами ЖСК, а их требования погашаются передачей им помещений. ЖСК завершает строительство за счет взносов своих членов, часто при финансовой поддержке ФРТ.
Проблемы правоприменения и прецедентная судебная практика
Специальный режим банкротства застройщиков породил множество коллизий, которые потребовали разъяснения Верховного Суда РФ. Практика последних лет фокусируется на устранении правового неравенства и защите общего имущества многоквартирных домов.
Проблема правового неравенства
Наиболее острой проблемой является правовое неравенство между различными категориями приобретателей недвижимости.
Участники строительства, приобретающие жилые помещения, защищены Параграфом 7 и имеют право выбора между получением жилья и компенсацией. Однако лица, приобретающие нежилые помещения площадью более 7 м2 (например, крупные коммерческие площади) или апартаменты (если они не имеют статуса жилого помещения в соответствии с региональным законодательством), зачастую не признаются «участниками строительства» в целях Параграфа 7. Они лишены права требования о передаче помещения и могут заявить только денежное требование, которое удовлетворяется в третьей очереди реестра, наравне с обычными кредиторами, что существенно снижает шансы на полное возмещение. Что же делать в ситуации, когда коммерческое помещение — это единственный актив инвестора?
Разграничение конкурсной массы и общего имущества
Часто застройщик, не завершив строительство, не передает общее имущество многоквартирного дома (МОП) в собственность жильцов, оставляя его зарегистрированным на себя. В случае банкротства конкурсный управляющий может попытаться включить это имущество (входные группы, коммуникации, трансформаторные подстанции) в конкурсную массу для продажи.
Верховный Суд РФ занял твердую позицию по этому вопросу, указав на недопустимость механического включения в конкурсную массу имущества, которое фактически является общим имуществом многоквартирного дома, даже если оно формально зарегистрировано на должника. Суд исходит из того, что такое имущество должно обслуживать жильцов и не может быть продано в ущерб их интересам, что является важным прецедентом для защиты прав собственников.
Оценка добросовестности «профессиональных инвесторов»
В судебной практике часто возникают споры относительно статуса граждан, которые приобрели несколько квартир в одном или нескольких объектах застройщика. Конкурсные управляющие и другие кредиторы могут оспаривать их включение в РТЖП, утверждая, что такие лица являются «профессиональными инвесторами», а не дольщиками, и их требования должны быть переведены в 3-ю очередь.
Позиция ВС РФ не предполагает автоматического отказа. Верховный Суд требует детальной оценки добросовестности и цели приобретения. Если гражданин может доказать, что квартиры приобретались для себя, для близких родственников, или даже для целей сдачи в аренду как частное лицо, а не как профессиональный предприниматель-девелопер, суд, как правило, включает его требования в РТЖП. Однако, если доказана злоупотребление правом или предпринимательская деятельность, требование может быть понижено.
| Статистический показатель | Значение (на 01.07.2025) | Тенденция |
|---|---|---|
| Общее число строительных компаний в банкротстве | 7 948 юридических лиц | Снижение на 6,48% к 2024 г. |
| Сокращение числа возбужденных дел (2025 к 2024) | В 2,1 раза (794 дела против 1 696) | Значительное снижение (связано с мораторием) |
| Число застройщиков, признанных банкротами (2024) | 23 компании | В 10 раз меньше, чем в пиковом 2019 г. |
Заключение и перспективы развития законодательства
Специальный правовой режим банкротства застройщиков, закрепленный в Параграфе 7 Главы IX ФЗ-127, является примером попытки государства сбалансировать интересы кредиторов и обеспечить максимальную защиту социально значимой категории — участников долевого строительства.
Внедрение Фонда развития территорий, обязательное использование эскроу-счетов, а также ускоренная процедура перехода к конкурсному производству доказали свою эффективность. Об этом свидетельствует резкое сокращение числа застройщиков, признанных судом несостоятельными с открытием конкурсного производства в 2024 году, которое составило всего 23 компании — это почти в 10 раз меньше пикового показателя 2019 года (222 компании).
Очевидно, что эти меры позволили стабилизировать рынок, переложив основную тяжесть финансовых рисков с граждан на банки и государственный фонд.
Тем не менее, процедура по-прежнему требует доработки. Наиболее актуальными остаются вопросы правового неравенства, особенно в отношении приобретателей коммерческих помещений (более 7 м2) и апартаментов, чьи права на получение жилья или приоритетную компенсацию часто не признаются.
В целом, действующее законодательство и формируемая судебная практика обеспечивают дольщикам достаточно сильный правовой щит, основанный на приоритете неденежного требования (получение жилья) и компенсации по рыночной стоимости, что критически важно в условиях высокой экономической нестабильности и инфляции строительного сектора.
Список использованной литературы
- В 2025 году строительные компании вдвое реже начинают банкротство [Электронный ресурс] // Контур. URL: kontur.ru (дата обращения: 08.10.2025).
- Банкротство застройщика в 2025 году: подробное руководство и инструкции для дольщиков [Электронный ресурс] // Dvitex.ru. URL: dvitex.ru (дата обращения: 08.10.2025).
- Банкротство застройщика: на что обратить внимание приобретателям недвижимости [Электронный ресурс] // ProBankrotstvo. URL: probankrotstvo.ru (дата обращения: 08.10.2025).
- Банкротство застройщика: что делать дольщикам в 2025 году [Электронный ресурс] // YTC Legal. URL: ytc.legal (дата обращения: 08.10.2025).
- ВС: дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме [Электронный ресурс] // Адвокатская газета. URL: advgazeta.ru (дата обращения: 08.10.2025).
- Верховный Суд РФ защитил права жильцов при банкротстве застройщика [Электронный ресурс] // ProBankrotstvo. URL: probankrotstvo.ru (дата обращения: 08.10.2025).
- В регионах России начались банкротства застройщиков [Электронный ресурс] // АНЦБ. URL: ancb.ru (дата обращения: 08.10.2025).
- Закон о банкротстве № 127-ФЗ или финансовой несостоятельности: как работает, что изменилось в 2024, где искать подвох [Электронный ресурс] // Гарант. URL: garant.ru (дата обращения: 08.10.2025).
- Особенности банкротства застройщиков [Электронный ресурс] // Администрация Парбигского сельского поселения. URL: parbig.ru (дата обращения: 08.10.2025).
- Практика признания права собственности дольщика на незавершенное строительство при банкротстве застройщика [Электронный ресурс] // Dvitex.ru. URL: dvitex.ru (дата обращения: 08.10.2025).
- Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика [Электронный ресурс] // Bankrotstvozast.ru. URL: bankrotstvozast.ru (дата обращения: 08.10.2025).
- Приобретение права собственности на жилые и нежилые помещения при банкротстве застройщика: некоторые проблемы [Электронный ресурс] // CyberLeninka. URL: cyberleninka.ru (дата обращения: 08.10.2025).