Постановка проблемы. В современных условиях существует круг проблем в области ипотеки: установление реальных гарантий соблюдения договорных условий, обеспечение разумной сбалансированности интересов участников ипотеки, ипотечное кредитование должно быть доступно не только крупным потенциальным инвесторам — юридическим лицам, но и широким массам населения – обычным потребителям.
Цель исследования. Выявление текущих проблем, перспективы их решения в будущем, прогноз восстановления ипотечного рынка.
Связь с публикациями. Анализ украинской литературы по банковскому кредитованию в целом и по ипотечному кредитованию в частности показал, что вопросы теории ипотечного кредитования и механизмов ее реализации достаточно освещены. Анализу состояния рынка ипотеки в Украине, зарубежной практике этого вида кредитования посвящены исследования и публикации ученых Национального банка, многих отечественных ученых и практиков, таких как В.И. Мищенко, К.В. Палывода, А.Н. Евтух, Е.В. Бублик, А.М. Мороз, О.И. Лаврушин, С.В. Башлай.
Ипотечный кредит — долгосрочные кредиты, выдаваемые под залог недвижимости. Это позволяет предпринимателям увеличивать объемы производства, используя ссуды, а землевладельцам — финансировать получение дополнительных земельных участков.
Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).
В целом по результатам изучения теоретических и практических источников можно сказать, что на данном этапе развития Украина имеет свою украинскую модель развития ипотечного рынка.
Согласно исследованию Moody`s Investors Service, средняя доля просроченных ипотечных кредитов в Украине составляет 22%, в Казахстане — 15,8%, в РФ — 12%, Россию, Казахстан и Украину компания Moody`s выделило, т.к. именно в этих странах СНГ до кризиса наблюдалось наиболее интенсивное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. [1]
Как показывает статистика по недвижимости, в последнее время на рынке недвижимости было мало сделок, и это плохие новости.
Уроки кризиса не прошли даром — если раньше банки были готовы дать кредит каждому (вопрос был только в сумме займа), то сейчас сегмент потенциальных клиентов определен гораздо более четко, и требования к нему ужесточены: подход к оценке рисков стал более консервативным.
Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования ...
... составляют труды отечественных ученых по проблеме жилищного ипотечного кредитования. Основной законодательной базой, которая использовалась в работе, является: Жилищный кодекс Российской Федерации, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральная целевая программа ...
Несмотря на общее оживление рынка корпоративного кредитования в 2010 году, ипотека остается редким продуктом. Эксперты прогнозируют, что для реального восстановления этого рынка необходимо не менее двух лет.
Ипотека – это, как правило, длинный период времени. Сейчас физически у банков нет таких «длинных» ресурсов». Довольно рискованная политика долгосрочного кредитования за счет краткосрочных кредитов на условиях, когда было легко рефинансировать задолженность, проведенная до кризиса, уже имела свои негативные последствия для многих банков.
Не способствуют восстановлению и замороженный рынок купли-продажи квартир (100 продавцов на 1 покупателя), неадекватная оценка покупаемого недвижимого имущества, отсутствие публичного доступа к данным о фактической цене продажи.
Негативно влияет на рынок ипотеки безработица, нестабильность и обесценение доходов населения, а также отсутствие у граждан наличных средств (сбережений).
Для банков потенциальный риск «проблемных» кредитов и нехватки заемщиков с положительной кредитной историей остается высоким.
Страх общества перед долгосрочным кредитованием играет главную роль в «замедлении» рынка.
Что касается кредитов на первичную и вторичную недвижимость, следует отметить, что банки более охотно предоставляют кредиты на вторичный рынок недвижимости. И это связано с тем, что рынок первичного жилья ненадежен. Банки не доверяют многим девелоперским компаниям, поскольку последние зачастую не соответствуют условиям, а строящиеся объекты по тем или иным причинам, как правило, превращаются в «вечную проблему». Итак, если нет разницы в процентах и сроках как таковых, то есть разница в простоте получения кредита. Это, прежде всего, связано с большей надежностью «вторички» как объекта. Косвенно это стимулирует поиск объектов недвижимости, уже построенных и оформленных должным образом.
Также изменились размеры начальных взносов. В среднем на первичном и вторичном рынках недвижимости размер первоначального взноса равен 20% от стоимости ипотеки. Наименьший начальный взнос на «первичку» требует «Сведбанк» (10%), а наибольший размер начального взноса – 30% в «Ощадбанке». Что касается вторичного рынка недвижимости, то первоначальные взносы на уровне 15% запрашивают Форум, Правэкс Банк, SEB Bank и другие, а самые крупные взносы — 30% от Приватбанка и ОТП Банка».
Вопрос: «В какой валюте брать кредит?» — сейчас пока не актуален. Банки выдают кредиты только в гривне, поскольку валютное кредитование физических лиц в настоящее время запрещено НБУ. В любом случае лучше брать ссуду в той валюте, в которой заемщик получает основной доход, чтобы не подвергать себя валютным рискам.
Проблем на рынке ипотечного кредитования довольно много.
Главная из них, по мнению финансовых экспертов, — низкая зарплата украинцев. Когда заработная плата официально повысится, рынок ипотеки начнет оживать. А на данный момент количество сделок ничтожно: по данным Ипотечной ассоциации Украины, за год было заключено всего 50 сделок.
Чтобы получить ссуду на покупку недвижимости, необходимо иметь зарплату не менее 12 тысяч гривен в месяц, и эта сумма должна быть официально подтверждена. В противном случае в предоставлении кредита откажут.
Еще одним препятствием для развития ипотечного кредитования является неоправданно высокая цена квадратного метра жилья. [2]
Еще одна причина – нет цены ипотеки. До кризиса она была «перегрета», а сегодня упала вниз. А если нет цены залога, то сложно выдавать кредит. Поэтому ипотечные кредиты сегодня выдают в единичных случаях, в основном индивидуальные кредиты на конкретного заемщика.
Кстати, в России началось восстановление кредитов на покупку недвижимости: например, в июне-июле этого года было проведено больше сделок, чем за аналогичный период прошлого года. Произошло это, по мнению российских финансистов, благодаря стабильному росту доходов населения. [3]
Эксперты считают, что потенциальным заемщикам не стоит ожидать улучшения условий до конца 2010 года. Снижение процентных ставок по кредитам связано со снижением процентных ставок по банковским депозитам и, как следствие, со снижением стоимости основного ресурса по ссуде. Однако, у большинства банков потенциал для снижения ставок по кредитам ограничен текущей стоимостью ресурсной базы, которая привлекалась еще в 2009 г. под процентные ставки порядка 22-24% годовых. Дальнейшее снижение кредитных ставок возможно после замены дорогих ресурсов более дешевыми по истечении срока депозитных договоров, что произойдет не раньше конца 2010 — начала 2011 годов.
А каких условиях банки выдают ипотечные кредиты?
| Банк | Срок | Аванс | Ставка | Комиссия | |
| Укрсоцбанк | до 20 лет | от 40% | 23%,плавающая | 0,99% — разовая | 0,3% -предмета ипотеки, возможно страхование жизни |
| Укрсиббанк | до 15 лет | от 30-40% | до 5 лет -19,9%; 5-15 лет- 22% | — | — |
| ВТБ Банк | до 20 лет | от 30% | 22% | 2% | 0,23-0,3% — имущества; 0,23-0,35% — заемщика |
| Форум | до 15 лет | от 50% | 23% | 2% | 0,3% — недвижимость (вторичка); 0,1% в месяц — недвижимость (первичка) |
| Укргазбанк | до 10 лет | от 30% | 22% | 1% | 0,3-0,4% — недвижимости, 0,6% — жизни, 0,45-0,6% — от несчастного случая |
| Эрсте Банк | до 10 лет | от 50% | до 5 лет — 23,99%; 5-10 лет — 24,49%; 10 лет — 20,25% (плавающая) | 1,5% | недвижимости и заемщика |
Сейчас финансисты не берутся дать однозначный ответ на вопрос: когда массовый заем вернется в Украину. По мнению участников рынка это зависит от ряда факторов – условия кредитования (цена займа), рост благосостояния населения и динамика стоимости на жилую недвижимость. [4]
В то же время в более общих прогнозах ситуации на рынке кредитования недвижимости оценки экспертов сильно разнятся.
«Ипотеку в этой стране ждать еще долго», — заместитель Министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко. Ни вице-премьер Украины Сергей Тигипко, ни банкиры не видят возможности снижения процентной ставки по кредиту минимум до 16-17% годовых. Это означает, что у девелопера возникнут проблемы с кредитным ресурсом.
Заместитель председателя правления АО Erste Bank считает, что в 2011 году ипотечные кредиты станут длиннее, а ставки по ним снизятся до 10-12% годовых. «В следующем году за счет ввода плавающих процентных ставок придет такой продукт, как ипотека на 30 лет». — И ожидания, что ставки будут идти вниз, абсолютно оправданы». В сфере кредитования 2011 год будет отличаться, поскольку банки начнут кредитовать клиентов, финансовое состояние которых понятно и понятно финансовым учреждениям.
в 2011 году банки, по словам директора департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка, будут активно переходить на плавающую ставку по ипотечному кредиту.
«Отечественный ипотечный рынок сегодня стоит, и оживление здесь произойдет не раньше 2012 года». Об этом заявил председатель правления Юнекс банка.
«Раньше 2013 года нормального рынка ипотечного кредитования не будет. 2011 год будет еще одним годом потерянных надежд», — уверен президент Украинского аналитического центра.
Проведенное исследование состояния рынка ипотечного кредитования позволяет определить перспективные направления дальнейших разработок в направлении выработки схем, механизмов активизации ипотечного кредитования и в частности, на строительство (приобретение)жилья:
в реализации государственной долгосрочной концепции развития ипотечного кредитования
населения;
- механизмы расширения государственного участия и контроля в ипотечном кредитовании;
- схемы государственной поддержки участников ипотечного рынка;
- подходы к созданию специализированных финансовых учреждений, как по кредитованию, так и по мобилизации долгосрочных ресурсов населения;
- контроль за введением государственных стандартов при выдаче ипотечных кредитов;
- механизмы расширения рефинансирования ипотечных кредитов;
- инструменты ипотечного кредитования, на основе которых может быть повышен спрос на ипотечные жилищные кредиты;
- меры по стабилизации строительной отрасли, позволяющие расширить предложение жилья на первичном рынке;
- меры по стабилизации цен на а недвижимость, так как цены на недвижимость в Украине не соответствуют доходам населения.
Поэтому в последнее время мы наблюдаем тенденцию к снижению ставок по депозитам, поэтому вполне возможно, что процентные ставки по кредитам также упадут.
Кредитный рынок сейчас восстановился, но его развитие ограничивается высокими процентными ставками. Для более активного развития этого рынка необходимо снижение процентных ставок в национальной валюте и уравнивание их с валютными ставками (которые сейчас составляют 14-18% годовых)
Источники
[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/referat/ipoteka-ukraina/
1. http://www.prostobankir.com.ua
2. http://topmedia.com.ua
3. http://www.capital.com.ua
4. http://delo.ua
