Лизинговый и ипотечный кредиты как виды коммерческого кредита в Республике Беларусь: теория, динамика и перспективы развития (2020–2025 гг.)

метки: Кредит, Ипотека, Лизинг, Республика, Закон, Рынок, Лизинговый, Ипотечный

Введение

На современном этапе развития экономики Республики Беларусь (РБ) ключевым фактором устойчивого роста является активизация инвестиционной деятельности и обеспечение граждан доступным жильем. В этом контексте лизинговый и ипотечный кредиты выступают не просто как финансовые инструменты, но как системообразующие механизмы, обеспечивающие приток капитала как в реальный сектор, так и в социальную сферу. Без этих механизмов невозможно представить эффективное обновление основных фондов и решение острого жилищного вопроса.

ПРИОРИТЕТ №1: РЕЛЕВАНТНЫЙ ФАКТ

Рынок лизинга Республики Беларусь продемонстрировал впечатляющую динамику, увеличившись по итогам 2024 года на 48%, достигнув рекордных 9,3 млрд белорусских рублей. Параллельно с этим, в сфере жилищного финансирования, объем выданных кредитов населению на недвижимость вырос на 63% в 2023 году по сравнению с предыдущим периодом. Эти цифры убедительно свидетельствуют о критической важности данных финансовых продуктов для национальной экономики и подчеркивают их роль как катализаторов экономического роста.

Актуальность темы обусловлена необходимостью глубокого теоретического осмысления места лизинга и ипотеки в кредитной системе страны, особенно в контексте их квалификации как форм коммерческого кредита, а также потребностью в актуальном анализе их динамики и структурных проблем, которые требуют незамедлительного правового и экономического регулирования.

Целью настоящего исследования является раскрытие сущности лизингового и ипотечного кредитов как видов коммерческого кредита, их теоретических основ, классификации, а также проведение всестороннего анализа современного состояния, ключевых проблем и перспектив развития на рынке Республики Беларусь в период 2020–2025 гг.

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

1. Установить теоретико-правовое обоснование квалификации лизингового и ипотечного кредитов как форм коммерческого кредита.
2. Систематизировать классификацию лизинговых и ипотечных операций согласно действующему законодательству РБ.
3. Проанализировать количественные и структурные характеристики рынков лизинга и ипотечного кредитования за 2020–2025 гг.
4. Выявить ключевые системные проблемы и разработать первоочередные меры стимулирования развития данных рынков.

Структура работы соответствует поставленным задачам и обеспечивает последовательное раскрытие темы: от теоретических основ и правового регулирования до эмпирического анализа и выработки практических рекомендаций.

Банковский кредит и управление кредитным портфелем в Республике ...

... кредиты, ипотечные кредиты, автокредиты, кредитные карты, овердрафты. Юридические лица: Кредиты на пополнение оборотных средств, инвестиционные кредиты, проектное финансирование, факторинг, лизинг, банковские гарантии. Государственные органы: Кредиты, ... стабильности и эффективности банковской системы. В контексте Республики Беларусь, где банковский сектор играет центральную роль в реализации ...

Теоретико-правовые основы квалификации лизинга и ипотеки как форм коммерческого кредита

Правовая природа коммерческого кредита: анализ ст. 770 ГК РБ в актуальной редакции

Дискуссия о правовой природе лизинга и ипотеки всегда находилась на стыке арендных, залоговых и кредитных отношений. Однако их фундаментальная экономическая сущность как инструментов, предоставляющих ресурсы на условиях возвратности, срочности и платности, позволяет рассматривать их в широком смысле как формы кредитования, в том числе и коммерческого.

Коммерческий кредит в Республике Беларусь регулируется нормами о договоре займа (ст. 770 Гражданского кодекса РБ).

Согласно законодательной формулировке, коммерческий кредит представляет собой предоставление одной стороной другой стороне денежных средств или вещей, определенных родовыми признаками, в рамках уже существующего договора (например, поставки или подряда) в форме аванса, предварительной оплаты, отсрочки или рассрочки оплаты.

Критически важным аспектом, усиливающим правовое регулирование коммерческого кредита, является обновленная редакция ст. 770 ГК РБ, вступившая в силу с 19 ноября 2024 года. Эта редакция установила четкий и «жесткий» потолок для процентов по коммерческому займу, который не может превышать трехкратную ставку рефинансирования Национального банка на день уплаты долга или его части. Какова же практическая выгода для потребителя?

Данное нововведение направлено на пресечение практики завышенных процентов и имеет прямое отношение к лизингу и ипотеке. Если лизинговые платежи или проценты по ипотечному кредиту, де-факто являющиеся платой за пользование ресурсами (деньгами или имуществом), могут быть квалифицированы как элементы коммерческого займа в рамках сделки (особенно при возвратном лизинге или специализированных схемах ипотеки), они потенциально подпадают под ограничительные меры, что требует внимательного анализа при структурировании сделок. Это обеспечивает дополнительную защиту финансовой стабильности граждан и предприятий.

Экономическая сущность лизинга и ипотеки: их место в национальной кредитной системе

С экономической точки зрения, лизинг и ипотека представляют собой специализированные, но принципиально разные механизмы перераспределения финансовых ресурсов.

Лизинг как ключевой финансовый инструмент обновления основных ...

... несет Арендодатель. Цель сделки Приобретение актива с последующим выкупом (финансовый лизинг). Непосредственное приобретение актива. Временное использование актива. Ключевое отличие от кредита ... что имущество приобретается специально для передачи его в лизинг конкретному Лизингополучателю. Договор лизинга (финансовой аренды): Заключается между Лизингодателем и Лизингополучателем. В нем ...

Лизинг (финансовая аренда) трактуется как одна из современных форм инвестиционного финансирования. Его уникальность заключается в том, что он объединяет элементы внешнеторговых, кредитных и инвестиционных операций, а финансовый и материальный потоки слиты в единый комплекс. Экономическая сущность лизинга проявляется как товарный кредит в основные фонды. Лизингодатель, по сути, кредитует предприятие не деньгами, а необходимым ему объектом основных средств (оборудованием, транспортом).

Это позволяет предприятиям обновлять производственные мощности без единовременного отвлечения значительных объемов оборотного капитала, что критически важно для субъектов хозяйствования в реальном секторе.

Ипотека (залог недвижимого имущества) является классической формой обеспеченного кредита. В Республике Беларусь, несмотря на теоретическую возможность использования ипотеки для обеспечения инвестиционных проектов, на практике она почти полностью сконцентрирована на финансировании жилищного строительства и приобретения жилья. Ипотека выполняет важнейшую социальную функцию, обеспечивая доступ граждан к дорогостоящему активу — недвижимости. Она выступает как специализированный, долгосрочный финансовый инструмент, где риски кредитора минимизируются за счет высоколиквидного залога, а финансовый поток направляется на капитальные вложения в социальную инфраструктуру.

Таким образом, если лизинг выступает как инструмент финансирования бизнеса (инвестиционный аспект), то ипотека в РБ доминирует как инструмент жилищного финансирования (социальный аспект). Оба механизма, однако, являются ключевыми звеньями в национальной кредитной системе, обеспечивая долгосрочное финансирование капитальных затрат. Как нам обеспечить, чтобы этот дисбаланс не препятствовал развитию чисто коммерческой ипотеки?

Сравнительная характеристика и классификация лизинговых и ипотечных операций в РБ

Классификация лизинговой деятельности по законодательству Республики Беларусь

Правовое регулирование лизинга в РБ осуществляется Гражданским кодексом (Глава 34, § 5) и детализируется Постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 18 августа 2014 г. № 526 «Об утверждении Правил осуществления лизинговой деятельности». Эти Правила устанавливают четкую классификацию, соответствующую общемировым стандартам:

• Финансовый лизинг: Характеризуется тем, что срок договора сопоставим со сроком полезного использования объекта, а сумма лизинговых платежей возмещает лизингодателю не менее 75% стоимости предмета лизинга. Он максимально приближен к долгосрочному кредиту, поскольку часто предусматривает последующий выкуп объекта по минимальной (остаточной) стоимости.
• Оперативный (операционный) лизинг: Срок договора значительно короче срока полезного использования, а лизингодатель планирует сдавать объект в лизинг повторно. Платежи не покрывают полной стоимости объекта.
• Возвратный лизинг: Предприятие продает актив лизингодателю и тут же берет его обратно в лизинг. Это специфическая форма, по сути, представляющая собой замаскированный финансовый кредит под залог имущества, позволяющая высвободить оборотный капитал.
• Международный лизинг: Сделки, в которых лизингодатель или лизингополучатель являются нерезидентами РБ.

Критерий возмещения расходов (Правила НБ РБ № 526): Юридическое различие между финансовым и оперативным лизингом четко закреплено. Если договором предусмотрен возврат предмета лизинга или возмещение части его выкупной стоимости, инвестиционные расходы лизингодателя (включая не включенные в стоимость) могут быть включены в лизинговые платежи лишь частично. Этот критерий является ключевым для бухгалтерского и налогового учета сделки.

Особенности и виды ипотечного кредитования: льготная vs. коммерческая ипотека

Рынок ипотечного кредитования в РБ имеет двухуровневую структуру, обусловленную значительным государственным участием:

Вид ипотеки	Регулирование	Целевая аудитория	Ставка и срок	Экономическая роль
Льготное кредитование	Указ Президента РБ № 13 (2012 г.), Указ № 95 (2025 г.)	Многодетные семьи, военнослужащие, государственные служащие	Крайне низкая (например, 1% годовых для многодетных), срок до 40 лет	Социальная поддержка, государственное субсидирование жилищного строительства.
Коммерческая ипотека	Общие банковские правила, ГК РБ, Закон об ипотеке	Все граждане, не подпадающие под льготы	Рыночные ставки (базирующиеся на ставке рефинансирования НБ РБ)	Рыночное финансирование, требующее высокой платежеспособности.

Влияние Ставки Рефинансирования: Ставка рефинансирования Национального банка РБ, установленная на 25 июня 2025 года в размере 9,75% годовых, является базой для коммерческих ставок. В условиях ограничения по коммерческому кредиту (трехкратная ставка рефинансирования), верхний предел коммерческой ставки по ипотеке может быть значительно выше, что сдерживает развитие рыночной ипотеки и увеличивает зависимость рынка от государственных субсидий.

Сравнительный анализ: право собственности, налоговые последствия и инвестиционная функция

Ключевое различие между лизингом и ипотекой заключается в праве собственности и цели сделки (см. Таблицу 1).

Критерий сравнения	Лизинг (Финансовый)	Ипотечный Кредит
Право собственности	Лизингодатель (до момента выкупа).	Кредитополучатель (сразу).
Обеспечение	Сам предмет лизинга, который остается в собственности лизингодателя.	Залог (ипотека) на недвижимость, которая принадлежит должнику.
Цель финансирования (РБ)	Обновление основных фондов, инвестиции в производство.	Приобретение/строительство жилья (доминирует).
Учет и амортизация	Амортизация может начисляться лизингодателем или лизингополучателем (по соглашению). Ускоренная амортизация.	Амортизация начисляется собственником (кредитополучателем).
Налоговые преимущества (для бизнеса)	Возможность отнесения лизинговых платежей на себестоимость, налоговые льготы по НДС, применение ускоренной амортизации.	Налоговые вычеты по процентам (для физлиц), отсутствие специфических инвестиционных льгот.

Для субъектов хозяйствования лизинг является более гибким инструментом, позволяющим управлять налоговой базой и обновлять оборудование без залога уже имеющихся активов. Ипотека же — это строго целевой кредит, обеспеченный недвижимостью, где основная функция — долгосрочное фондирование капитального строительства.

Количественные и структурные характеристики рынков лизинга и ипотеки (2020–2025 гг.)

Динамика и структура лизингового портфеля: доминирование инвестиционного сегмента

Рынок лизинга в Республике Беларусь демонстрирует устойчивый рост, выступая драйвером инвестиций в основные средства.

Динамика роста лизингового рынка (2020–2025 гг.)

Показатель	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.	2024 г.	30.06.2025 г.
Объем нового бизнеса, млрд BYN	4,5	5,8	6,3	7,1	9,3	н/д
Темп роста, %	н/д	+28,9%	+8,6%	+12,7%	+48,0%	н/д
Совокупный портфель, млрд BYN	н/д	н/д	н/д	12,8	н/д	13,92
Рост портфеля (за I пол. 2025 г.), %	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д	+8,62%

Источник: Аналитические данные Белорусского союза лизингодателей, Промагролизинг.

Как видно из таблицы, 2024 год стал знаковым, зафиксировав лучший результат за все время наблюдений (рост на 48%), что подтверждает роль лизинга как компенсаторного механизма в условиях ограниченного банковского кредитования. Совокупный портфель лизинга, достигнув 13,92 млрд BYN к середине 2025 года, продемонстрировал за первое полугодие рост на 8,62%, подтверждая устойчивую положительную динамику.

Структура лизингового портфеля

Структура лизингового портфеля четко показывает его инвестиционную направленность:

• Инвестиционный лизинг (с субъектами хозяйствования): Около 79,6% от совокупного размера портфеля. Это подтверждает, что лизинг остается ключевым инструментом обновления производственного оборудования, спецтехники и коммерческого транспорта для белорусских предприятий.
• Потребительский лизинг (с физическими лицами): Оставшиеся ~20,4%. В этом сегменте доминируют автомобили (73,42% в 2024 году, в основном легковые).

  Доля договоров лизинга недвижимости для физических лиц остается незначительной (3,51% в 2024 г.).

Тенденции развития рынка жилищного кредитования: спрос и роль ключевых игроков

Рынок жилищного кредитования в последние годы характеризуется высоким и растущим спросом, несмотря на периодическое ужесточение денежно-кредитной политики.

Динамика выдачи кредитов населению на недвижимость:

• В 2023 году объем выданных кредитов вырос на 63% по сравнению с 2022 годом.
• В январе-мае 2024 года выдано кредитов на сумму 1 393,3 млн рублей, что указывает на опережающий темп выдачи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Такой бурный рост спроса вызван, с одной стороны, государственной поддержкой (льготное кредитование) и, с другой стороны, желанием граждан зафиксировать инвестиции в недвижимость в условиях макроэкономической нестабильности. Но не стоит ли задуматься, не создает ли эта зависимость от субсидий рисков для долгосрочной финансовой устойчивости рынка?

Роль ключевых игроков:

Рынок жилищного кредитования остается высококонцентрированным. Крупнейшим игроком является «Беларусбанк», доля которого на рынке достигает почти 50%. Это объясняется тем, что именно через него осуществляется большая часть льготного кредитования, регулируемого государственными указами.

Сдерживающий фактор: Высокая ставка рефинансирования (9,75% с июня 2025 г.) и, как следствие, высокие коммерческие ставки (которые могут быть в 1,5–2 раза выше ставки рефинансирования) продолжают сдерживать развитие чисто рыночной, не субсидируемой ипотеки. В результате, рынок ипотеки в РБ остается чувствительным к решениям Национального банка, а его структурная устойчивость во многом зависит от бюджетных механизмов субсидирования.

Системные проблемы и первоочередные меры стимулирования рынка лизинга и ипотеки

Правовые и финансовые проблемы лизинга: отсутствие специализированного Закона и статус инвестиционных кредитов

Развитие лизинга в Республике Беларусь сталкивается с рядом системных проблем, которые носят преимущественно правовой и институциональный характер.

1. Проблема отсутствия специального Закона о лизинге:

На сегодняшний день лизинговые отношения регулируются комплексным набором актов (ГК РБ, Положение о лизинге НБ РБ № 526 и др.), а не единым кодифицированным законом, в отличие от многих стран-соседей (например, РФ).

Это приводит к отсутствию унифицированной трактовки правовой природы лизинга и вызывает разночтения в правоприменении, особенно в судебной практике (например, при квалификации лизинговых отношений как аренды или кредита).

Меры стимулирования (Правовой аспект): С целью унификации правового регулирования критически важна финализация разработки и принятие проекта Закона Республики Беларусь «О лизинговой деятельности». Этот закон должен четко определить правовую природу лизинговых отношений как формы реализации долгосрочного и среднесрочного кредитования инвестиционных проектов, что устранит текущие пробелы и повысит предсказуемость рынка.

2. Проблема непризнания кредитов инвестиционными:

Лизинговые компании, выступая по сути финансовыми посредниками, привлекают банковские кредиты для покупки предметов лизинга. Однако зачастую эти кредиты не признаются инвестиционными в полном смысле, что ограничивает доступ лизингодателей к определенным льготным источникам финансирования (например, фондам развития или льготным программам банков, предназначенным для инвестиций).

Это повышает стоимость фондирования для лизинговых компаний и, соответственно, удорожает лизинг для конечного потребителя (предприятия).

Рост лизинга мог бы быть еще более впечатляющим при условии более дешевого фондирования.

Проблемы рыночной ипотеки и пути совершенствования законодательства

Проблемы ипотечного кредитования сосредоточены, главным образом, в дисбалансе между льготным и коммерческим сегментами, а также в необходимости совершенствования правового механизма залога.

1. Дисбаланс рынка и высокие коммерческие ставки:

Как уже отмечалось, доминирование льготного кредитования (финансируемого за счет бюджета или целевых программ) искажает рыночные механизмы. Высокая Ставка рефинансирования НБ РБ (9,75%) делает коммерческую ипотеку недоступной для широкого круга граждан без государственной поддержки, сдерживая тем самым развитие чисто рыночных ипотечных продуктов.

2. Необходимость совершенствования Закона об ипотеке:

Несмотря на то, что Закон РБ «Об ипотеке» действует давно, практика выявила необходимость его доработки для лучшей защиты прав как кредиторов, так и должников.

Меры стимулирования (Законодательный аспект): Ключевые изменения были внесены Законом РБ от 28 июня 2022 г. № 177-З. Необходимо продолжать работу по:

• Уточнению предмета ипотеки: Разработка более гибких правил для залога будущих объектов и земельных участков.
• Введение понятия «созалогодержатели»: Это позволит структурировать синдицированные кредиты и крупные инвестиционные проекты с участием нескольких кредиторов.
• Защита должника при взыскании: Введение механизма отказа в обращении взыскания на единственное жилье должника при незначительном нарушении обязательства, если у него есть иное имущество, на которое может быть обращено взыскание. Это делает граждан менее уязвимыми и повышает социальную справедливость ипотечных отношений, что является ключевым условием для долгосрочного доверия к системе.

Первоочередные меры должны быть направлены на создание условий для снижения стоимости фондирования (через стабильную денежно-кредитную политику и адресную поддержку лизинговых компаний) и на полное устранение правовых коллизий через унификацию законодательства.

Заключение

Проведенное исследование позволило раскрыть сущность лизингового и ипотечного кредитов в Республике Беларусь, подтверждая их квалификацию как специализированных видов коммерческого кредита, имеющих критическое значение для инвестиционного и социального развития страны.

Основные теоретические выводы:

1. Правовая квалификация: И лизинг, и ипотека, хотя и имеют различную правовую природу (аренда/залог), экономически функционируют как формы долгосрочного кредитования. Они подпадают под общий режим регулирования коммерческого кредита, особенно с учетом обновленной ст. 770 ГК РБ (ноябрь 2024 г.), которая установила жесткий потолок процентной ставки, что влияет на ценообразование и структуру этих сделок.
2. Экономические различия: Лизинг является преимущественно товарным кредитом в основные фонды, стимулирующим инвестиции в реальный сектор (подтверждается доминированием инвестиционного лизинга, 79,6% портфеля).

   Ипотека в РБ — это специализированный, обеспеченный залогом недвижимости, механизм социально ориентированного жилищного финансирования.

3. Динамика рынка: Оба рынка демонстрируют уверенный рост в 2023–2024 гг. Рынок лизинга вырос на рекордные 48% в 2024 году, а выдача жилищных кредитов — на 63% в 2023 году. Это свидетельствует о высоком спросе на долгосрочное финансирование.

Ответы на ключевые исследовательские вопросы:

• Принципиальное экономическое различие заключается в объекте: лизинг финансирует производственные активы (техника), ипотека — недвижимость. Юридическое различие — в праве собственности: при ипотеке право собственности переходит сразу, при лизинге остается у лизингодателя.
• Актуальная классификация лизинга (финансовый, оперативный) четко закреплена Правилами НБ РБ № 526. Ипотека делится на льготную (регулируемую Указами № 13 и № 95) и коммерческую, при этом льготный сегмент остается доминирующим.
• Количественные характеристики рынков подтверждают их бурное развитие, но также указывают на высокую концентрацию (Беларусбанк в ипотеке) и зависимость от государственной политики (Ставка рефинансирования НБ РБ 9,75% с июня 2025 г.).

Перспективы развития и рекомендации:

Для дальнейшего стимулирования рынков лизинга и ипотеки необходимо сосредоточиться на устранении институциональных и правовых барьеров:

1. Принятие Закона «О лизинговой деятельности»: Это первоочередная мера для унификации правоприменения и закрепления за лизингом статуса инвестиционного инструмента.
2. Институциональная поддержка лизингодателей: Признание кредитов, привлекаемых лизинговыми компаниями для финансирования реального сектора, инвестиционными, что обеспечит им доступ к более дешевым и долгосрочным источникам фондирования.
3. Совершенствование ипотечного законодательства: Внедрение в практику положений Закона № 177-З (2022 г.) о защите должника и уточнение правового режима залога, что повысит доверие к рыночной ипотеке.
4. Развитие рыночной ипотеки: Долгосрочная стабилизация денежно-кредитной политики и постепенное снижение ставки рефинансирования для обеспечения доступности коммерческих ипотечных продуктов, снижая зависимость от льготного кредитования.

Только комплексное и системное решение указанных проблем позволит лизинговому и ипотечному кредитам полностью реализовать свой потенциал как ключевых двигателей экономического роста и повышения уровня жизни в Республике Беларусь.

Список использованной литературы

1. Закон Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке».
2. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Закон Республики Беларусь от 24.11.1993 № 2586-12 «О залоге».
4. Опубликован Закон «Об изменении Закона Республики Беларусь «Об ипотеке». Какие изменения ждут белорусов? // pravo.by. URL: https://pravo.by.
5. Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» // Законодательство стран СНГ. URL: https://spinform.ru.
6. Порядок применения новых положений ГК РБ о коммерческом займе: Что такое коммерческий заём и почему «просто отсрочки» недостаточно? // e-sud.by. URL: https://e-sud.by.
7. Чеботарь, Ю. Необходимо усовершенствовать правовую базу, чтобы в полной мере реализовать потенциал ипотеки // economy.gov.by. URL: https://economy.gov.by.
8. Шиманович, С. В. Лизинг – аренда или кредит // Журнал «Юрист». 2017. № 7. URL: https://leasing-belarus.by.
9. Топчилко, Б. Лизинг как форма кредитования организаций в РБ. Полесский государственный университет. URL: https://polessu.by.
10. Современные проблемы лизинга в Республике Беларусь. URL: https://bstu.by.
11. Лизинг в Республике Беларусь: проблемы и направления развития. БГЭУ. URL: https://bseu.by.
12. Лизинг: учебно-методическое пособие. БНТУ. URL: https://bntu.by.
13. Лизинг – аренда или кредит: что выбрать? // Банк Дабрабыт. URL: https://bankdabrabyt.by.
14. О Положении о лизинге // СБ. Беларусь сегодня. URL: https://sb.by.
15. Обзор нормативно-правовых актов, регулирующих лизинговые правоотношения. Ассоциация лизингодателей Беларуси. URL: https://leasing-belarus.by.
16. Подведены итоги деятельности лизинговых организаций Республики Беларусь за 2 квартала 2025 г. // Промагролизинг. URL: https://pal.by.
17. Кредиты на недвижимость, кредит на строительство дома, кредит на покупку квартиры в Беларуси // Приорбанк. URL: https://priorbank.by.
18. Рынок жилой недвижимости продолжает устанавливать новые рекорды // gki.gov.by. URL: https://gki.gov.by.
19. Банк в Беларуси – все началось еще в 1922 году // Беларусбанк. URL: https://belarusbank.by.