Актуализация Методологии Оценки Рыночной Стоимости АЗС в Контексте Реструктуризации ВИНК: Анализ и Применение ФСО 2025

метки: Оценка, Подход, Стоимость, Бизнес, Затратный, Рынок, Необходимо, Портал

Рыночная стоимость, согласно актуальным Федеральным стандартам оценки (ФСО II), — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. В контексте крупного корпоративного управления, особенно в вертикально-интегрированных нефтяных компаниях (ВИНК), точная и методологически безупречная оценка стоимости активов является краеугольным камнем для принятия стратегических решений.

На примере автозаправочных станций (АЗС), которые могут быть классифицированы как непрофильные или низкоэффективные активы, возникает острая необходимость в актуализации методологии оценки. Предыдущие методики, основанные на стандартах начала 2000-х годов (или, что еще хуже, на устаревших сметных нормативах вроде УПВС 1969 года), не могут дать объективной картины стоимости в условиях современной экономической конъюнктуры (2025 год) и нового регуляторного поля. И что из этого следует? Применение устаревших данных неизбежно приводит к искажению реальной стоимости актива, что в свою очередь обуславливает неоптимальные управленческие решения, ведущие к финансовым потерям для ВИНК.

Цель настоящего аналитического исследования — разработать и практически обосновать актуальную методологию оценки рыночной стоимости имущественного комплекса АЗС, предназначенного для продажи в рамках реструктуризации ВИНК, с учетом последних изменений в Федеральных стандартах оценки (ФСО 2022) и специфики топливного рынка Дальнего Востока РФ.

Теоретико-Методологические Основы Оценки и Реструктуризации

Проблема реструктуризации ВИНК обусловлена необходимостью постоянно повышать операционную эффективность в условиях высокой волатильности мировых цен на углеводороды и усиления государственного регулирования внутреннего топливного рынка. Для ВИНК АЗС является частью Downstream-сегмента, и решения о сохранении, модернизации или продаже актива принимаются на основе его индивидуальной экономической эффективности. Насколько критично это для долгосрочной стратегии?

Цели Реструктуризации и Финансовые Показатели Эффективности

Основная цель реструктуризации — совершенствование организационной структуры и финансово-экономической политики для повышения общей стоимости компании, что полностью соответствует концепции управления, основанного на стоимости (Value-Based Management, VBM). Если актив (АЗС) не приносит доход, превышающий стоимость капитала, или его потенциал исчерпан, он должен быть выделен.

Теоретико-методологические основы оценки бюджетной и социально-экономической ...

... понимания различий между видами эффективности, а также алгоритмов количественной оценки немонетарных социально-экономических результатов. Целью работы является комплексный анализ теоретико-методологических основ ... новой дороги), что, по сути, отражает истинную стоимость проекта для всей страны. Нормативно-методологическое регулирование оценки эффективности в РФ (Синтез НПА) Система нормативно ...

В рамках финансового учета, активы, предназначенные для продажи, классифицируются согласно МСФО (IFRS) 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность». Согласно этому стандарту, актив классифицируется как предназначенный для продажи, если его балансовая стоимость будет возмещена преимущественно за счет продажи, а не посредством продолжающегося использования, и он должен быть доступен для немедленной продажи. Это требует от оценщика максимально точного определения рыночной стоимости.

Для оценки эффективности деятельности нефтегазового сектора используются как традиционные, так и специфические отраслевые мультипликаторы.

Сегмент ВИНК	Традиционные Мультипликаторы	Отраслевые Специфические Мультипликаторы	Назначение
Downstream (Переработка, сбыт — АЗС)	EV/EBITDA, P/E, P/S (Цена/Выручка)	—	Оценка операционной эффективности и доходности сбытовой сети. P/S стабилен в условиях регуляторного давления на прибыль.
Upstream (Добыча, Разведка)	EV/EBITDA, P/E	EV/Reserves (EV/2P)	Оценка стоимости компании в пересчете на баррель доказанных и вероятных запасов. Ключевой для оценки потенциала.
Upstream	EV/EBITDA	EV/Production (EV/BOE/D)	Оценка стоимости компании относительно текущего объема добычи. Индикатор текущей инвестиционной привлекательности.

Мультипликаторы EV/Reserves и EV/Production имеют решающее значение при оценке всего ВИНК, но при оценке отдельной АЗС (Downstream) наибольшую ценность для сравнительного анализа представляют P/S, который в условиях современной экономической конъюнктуры (санкции, трансформация рынка) остается относительно стабильным показателем для оценки стоимости.

Нормативно-Правовая База Оценки (ФСО 2025)

Правовая основа оценочной деятельности в РФ регулируется ФЗ № 135-ФЗ (1998 г.) и Федеральными стандартами оценки (ФСО).

Актуальность оценки на 2025 год требует безусловного применения стандартов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022, вступивших в силу с 7 ноября 2022 года (ФСО I-VI).

1. ФСО I-VI (Общие стандарты): Определяют общие требования к оценке, цели, виды стоимости и порядок проведения работ.
2. ФСО 7 «Оценка недвижимости»: Применяется для оценки имущественного комплекса АЗС, включая земельный участок, здания и сооружения (Приказ № 611 от 25.09.2014 с изменениями 2022 г.).
3. ФСО 8 «Оценка бизнеса»: Применяется для оценки АЗС как действующего имущественного комплекса, генерирующего денежные потоки (Приказ № 326 от 01.06.2015 с ключевыми изменениями 2022 г.).

Ключевое изменение в ФСО 8 (2022 г.)

Наиболее существенное изменение, критически важное для академического исследования, касается порядка согласования результатов. В редакции ФСО 8 от 2022 года утратил силу раздел V «Согласование результатов оценки». Это изменение значительно усилило роль оценщика: вместо формального применения весовых коэффициентов, оценщик ОБЯЗАН представить детальное, недвусмысленное обоснование весовых коэффициентов или причин, по которым результат одного из подходов был принят в качестве итоговой стоимости. Что это значит на практике? Это обязывает специалиста проводить глубокий анализ надежности исходных данных и применимости каждого подхода в специфических условиях ДФО, исключая механическое присвоение долей. Таким образом, традиционное формальное присвоение весов (например, 50% Доходный, 30% Сравнительный, 20% Затратный) должно быть заменено глубоким анализом надежности исходных данных и применимости каждого подхода в специфических условиях ДФО.

Макроэкономический и Региональный Контекст Оценки (Дальний Восток РФ, 2023–2025 гг.)

Макроэкономическая конъюнктура 2023–2025 годов была отмечена высокой волатильностью. В 2024 году, несмотря на падение мировых цен на нефть (Brent в октябре 2025 г. торговался на уровне $64,5–65,5 за баррель), внутренние цены на топливо оставались под давлением из-за атак на НПЗ, плановых ремонтов и временных ограничений на экспорт. Эти факторы, а также решения ОПЕК+ о скромном увеличении добычи, создают сложный фон для прогнозирования денежных потоков АЗС.

Специфика Топливного Рынка Дальнего Востока (ДФО)

Оценка актива в ДФО требует учета уникальных региональных особенностей, которые напрямую влияют на доходный потенциал АЗС:

1. Дефицит Производства: Ключевая особенность ДФО — хронический дефицит нефтепродуктов. При годовом потреблении около 6 млн тонн, собственное производство, сосредоточенное на Комсомольском и Хабаровском НПЗ, составляет всего около 4 млн тонн. Оставшиеся 2 млн тонн ежегодно завозятся из Сибири и центральных регионов.
2. Высокие Логистические Издержки: Транспортировка топлива на большие расстояния железнодорожным транспортом обуславливает высокие логистические издержки, что является одной из причин повышенных цен в регионе.
3. Диспаритет Цен: На рынке ДФО с 2018 года наблюдается устойчивый диспаритет оптовых и розничных цен, при котором оптовая цена реализации топлива может превышать розничную. Это происходит из-за политики «заморозки» или сдерживания розничных цен правительством для борьбы с инфляцией и обеспечения социальной стабильности.

Роль «Дальневосточного Демпфера»

Для компенсации убытков розничным операторам, работающим в условиях ценового диспаритета, с июля 2019 года действует «Дальневосточный демпфер».

Этот механизм представляет собой дополнительную субсидию к стандартному демпферному механизму (обратному акцизу), которая составляет 2 000 рублей на тонну топлива класса Евро 5, поставляемого в регион.

Фактор	Влияние на Оценку (Доходный Подход)
Дефицит топлива	Обеспечивает стабильный спрос на услуги АЗС, но ограничивает потенциал роста объемов продаж из-за логистических ограничений.
Диспаритет цен (Опт > Розница)	Оказывает прямое негативное влияние на маржинальность продаж, делая чистый доход от реализации топлива крайне низким или отрицательным.
Дальневосточный Демпфер	Является критически важным элементом денежного потока. При прогнозировании CF (Cash Flow) необходимо включать доходы от субсидий как часть выручки, иначе оценка будет некорректно занижена или отрицательна.

Анализ показывает, что доходность АЗС в ДФО в значительной степени зависит не от рыночных механизмов, а от государственной поддержки. Это требует особого внимания при построении прогнозной финансовой модели (DCF).

Детализация Методологии Оценки Рыночной Стоимости Комплекса АЗС

Оценка имущественного комплекса АЗС — это комплексный процесс, требующий применения всех трех подходов.

Применение Доходного Подхода (Метод DCF)

Доходный подход, а именно Метод дисконтирования денежных потоков (DCF), является наиболее обоснованным для оценки действующего бизнеса АЗС, входящего в состав ВИНК. Стоимость актива в этом случае определяется ожидаемыми будущими доходами, которые актив способен генерировать.

Обоснование выбора ведущего подхода: АЗС является действующим, специализированным активом, чья стоимость неразрывно связана с местоположением, клиентской базой и стабильностью поставок от материнской компании (ВИНК).

В условиях ДФО, где рынок аналогов ограничен, а восстановительная стоимость не отражает бизнес-потенциал, именно Доходный подход должен получить наибольший удельный вес (до 70%) при согласовании. Почему мы не можем просто положиться на сравнительный анализ?

Общая формула Доходного подхода (Метод DCF):


Стоимость = Σt=1n (CFt / (1 + r)t) + (TV / (1 + r)n)


Где:

• $CF_t$ — денежный поток за период $t$ (с учетом субсидий от демпфера).
• $r$ — ставка дисконтирования (рассчитывается по модели CAPM или WACC).
• $TV$ — терминальная стоимость (стоимость после прогнозного периода).
• $n$ — период прогноза (обычно 5–7 лет).

Алгоритм прогнозирования денежных потоков:

1. Прогноз Выручки: Основывается на прогнозе объема реализации топлива и сопутствующих товаров. При этом прогнозируемая выручка от продажи топлива должна включать эффект от «Дальневосточного демпфера» (2000 руб./тонна), который компенсирует регуляторное сдерживание розничных цен.
2. Прогноз Операционных Затрат: Включает себестоимость топлива (закупка + логистика), операционные расходы (персонал, коммунальные платежи) и налоги.
3. Расчет Чистого Денежного Потока (CF):
   
CF = NOPAT + Амортизация - Изменение чистого оборотного капитала - Капитальные вложения (CAPEX).


Актуализация Затратного Подхода (Расчет Восстановительной Стоимости)

Затратный подход используется для определения нижней границы рыночной стоимости. Он основан на принципе замещения: стоимость АЗС не должна превышать затрат на создание идентичного или аналогичного актива.

Методологическая Корректность и УПВС

Критическая методологическая некорректность, которую необходимо устранить в академической работе 2025 года, заключается в использовании Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), основанных на сметных ценах 1969 или 1984 года. Эти нормативы не отражают ни современные строительные технологии, ни актуальные материалы, ни текущие требования к АЗС (экологические, технические).

Для получения достоверной оценки Затратным подходом необходимо перейти на современную сметно-нормативную базу.

Скорректированная Методика Расчета ВСС (2025 г.)

Скорректированная методика расчета полной восстановительной стоимости (ВСС) сооружений АЗС на 2025 год должна опираться на:

1. Федеральную сметно-нормативную базу (ФСНБ-2022): База, введенная в действие с 25 февраля 2023 года, которая заменила предыдущие редакции ГЭСН и ФЕР-2001.
2. Ресурсно-индексный метод (РИМ): Принцип ценообразования, который становится обязательным в 2025 году. Он предполагает использование фактических данных о текущей стоимости ресурсов (материалов, машин, оплаты труда) и индексов пересчета, публикуемых в Федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС).

Формула ВСС с учетом современного подхода:


ВСС = Σi=1m (Mi ⋅ Πi) + Σj=1k (Tj ⋅ CTj) + НР + СП


Где:

• $M_i, T_j$ — объемы материальных и трудовых ресурсов по нормативам ФСНБ-2022.
• $Ц_i, СТ_j$ — текущие цены ресурсов, актуализированные через индексы-дефляторы ФГИС ЦС на дату оценки (2025 г.).
• $НР$ — накладные расходы, $СП$ — сметная прибыль.

Расчет накопленного износа:

От полной восстановительной стоимости необходимо вычесть все виды накопленного износа:

1. Физический износ: Связан со старением и повреждением конструкций. Рассчитывается по методу эффективного возраста или через техническое обследование.
2. Функциональный (моральный) износ: Связан с технологическим устареванием оборудования (например, старые ТРК, резервуарный парк, не соответствующий современным экологическим требованиям).
3. Внешний (экономический) износ: Связан с негативным влиянием внешней среды (например, изменение законодательства, ухудшение транспортной доступности, снижение покупательской способности в регионе).

Чистая рыночная стоимость активов по затратному подходу:

ВСС = Стоимость замещения (по ФСНБ-2022 в ценах 2025 г.) - Накопленный износ (физический + функциональный + внешний).


Применение Сравнительного Подхода (Метод Сравнения Продаж)

Сравнительный подход основан на принципе замещения, но использует данные о реальных сделках с аналогичными объектами. Он наиболее достоверен при активном рынке.

Критерии отбора объектов-аналогов АЗС:

1. Функциональное назначение: Должны быть АЗС, а не просто земельные участки или коммерческие здания.
2. Местоположение: Географическое положение в ДФО, схожее по плотности населения и транспортным потокам.
3. Технические характеристики: Схожая пропускная способность, количество колонок, объем резервуарного парка, наличие магазина/кафе.
4. Время продажи: Сделки должны быть совершены в период, максимально близкий к дате оценки (2024–2025 гг.).

Поскольку информация о сделках с АЗС в ДФО часто закрыта, этот подход может быть ограничен. В случае недостатка данных, его вес в итоговом согласовании будет снижен. Очевидно, что без достаточного количества публичных и верифицированных аналогов, надежность сравнительного подхода снижается, что требует перераспределения весов в пользу Доходного подхода.

Необходимые корректировки:

Для устранения различий между объектом оценки и аналогами вводятся корректировки на:

• Разницу во времени продажи (с учетом инфляции и динамики цен на топливо).
• Местоположение и окружение.
• Права на недвижимое имущество (право собственности vs. аренда).
• Наличие и качество оборудования (ТРК, резервуары, сопутствующие сервисы).
• Условия финансирования и продажи (рыночная сделка vs. сделка между связанными сторонами).

Согласование Результатов и Выводы

Система Весовых Коэффициентов (Требования ФСО 8, 2022 г.)

Согласование результатов — это переход от трех предварительных оценок к единой итоговой рыночной стоимости. В соответствии с новыми требованиями ФСО 8 (2022 г.), недостаточно просто указать веса; необходимо их обосновать, опираясь на:

1. Качество и надежность исходных данных.
2. Применимость каждого подхода в конкретных рыночных условиях.
3. Степень соответствия целей оценки и результатов подхода.

Подход к Оценке	Аргументация (ДФО, Реструктуризация ВИНК)	Рекомендованный Вес
Доходный	Наиболее точно отражает цель оценки (определение стоимости действующего бизнеса), учитывает будущие доходы и критически важные субсидии (Демпфер). Данные о доходах ВИНК более надежны.	60% – 70%
Сравнительный	Ограниченная доступность и закрытость информации о сделках с АЗС в ДФО. Требуется много сложных корректировок.	20% – 30%
Затратный	Показывает минимальную стоимость замещения. Актуализирован через ФСНБ-2022. Не учитывает эффективность бизнеса.	10% – 20%
Итого		100%

Итоговая рыночная стоимость определяется как средневзвешенная величина.

Заключение и Экономическое Значение

Итоговая рыночная стоимость АЗС, полученная на основе актуализированной методологии, является ключевым экономическим показателем для целей реструктуризации ВИНК:

1. Определение Цены Сделки: Стоимость служит основой для установления цены продажи актива.
2. Анализ Эффективности: Сравнение полученной рыночной стоимости с балансовой стоимостью и потенциальной ликвидационной стоимостью позволяет оценить экономическую целесообразность продажи актива по сравнению с его дальнейшей эксплуатацией или ликвидацией.
3. Обоснование Управленческих Решений: Достоверная оценка подтверждает, что решение о выделении или продаже актива (классифицированного по МСФО 5) максимизирует стоимость для акционеров ВИНК, соответствуя концепции VBM.

Выводы:

Проведенное исследование подтверждает необходимость полного отказа от устаревших методических баз (УПВС) и императивного перехода на современные ФСО (2022 года) и сметные нормативы (ФСНБ-2022, РИМ).

Особое внимание при оценке активов в специфических регионах, таких как ДФО, должно быть уделено уникальным регуляторным механизмам (Дальневосточный демпфер), без учета которых прогнозные денежные потоки и, следовательно, итоговая стоимость актива, будут искажены. Данная методология обеспечивает методологическую корректность оценки на 2025 год и является исчерпывающей основой для академической работы.

Список использованной литературы

1. Особенности оценки рыночной стоимости автозаправочных станций // Cyberleninka.ru : научная электронная библиотека. URL: https://cyberleninka.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).
2. Подходы к оценке стоимости бизнеса: затратный, доходный и сравнительный подход // Planfact.io : интернет-издание. URL: https://planfact.io/ (Дата обращения: 07.10.2025).
3. Оценка рыночной стоимости АЗС для кредитования // Swissapp.ru : информационный ресурс. URL: https://swissapp.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).
4. Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса // Narod.ru : интернет-ресурс. URL: http://narod.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).
5. Сравнительный анализ методов оценки бизнеса: доходный, рыночный и затратный подход // ipmconsult.by : аналитический портал. URL: https://ipmconsult.by/ (Дата обращения: 07.10.2025).
6. Сравнение «старых» и «новых» федеральных стандартов оценки // fsosro.ru : официальный сайт СРО. URL: https://fsosro.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).
7. Анализ рыночных мультипликаторов: сравнительный подход к точности оценки // European Scientific Journal. URL: https://esj.today/ (Дата обращения: 07.10.2025).
8. Вступают в силу новые федеральные стандарты оценки (ФСО) // Exprus.academy : информационно-образовательный портал. URL: https://exprus.academy/ (Дата обращения: 07.10.2025).
9. Мультипликаторы на базе добычи и запасов как индикатор инвестиционной привлекательности отечественных вертикально интегрированных нефтяных компаний // Cyberleninka.ru : научная электронная библиотека. URL: https://cyberleninka.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).
10. Нефтегазовый сектор // Banki.ru : аналитический ресурс. URL: https://banki.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).
11. Дальний Восток стремится к топливному суверенитету // Logirus.ru : портал о логистике. URL: https://logirus.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).
12. Модель оценки финансового положения компаний нефтегазовой отрасли // Cyberleninka.ru : научная электронная библиотека. URL: https://cyberleninka.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).
13. Сравнительная таблица положений Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» // fsosro.ru : официальный сайт СРО. URL: https://fsosro.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).
14. Экономический эффект, достигаемый при реструктуризации нефтегазовых компаний // Вестник финансового университета. URL: http://xn--80aaigboe2bzaiqsf7i.xn--p1ai/ (Дата обращения: 07.10.2025).
15. Итоги года: Бензин завелся от запрета // Unp.su : информационный ресурс. URL: https://unp.su/ (Дата обращения: 07.10.2025).
16. Рост энергопотребления и дефицит: Дальний Восток на пороге перемен // Eastrussia.ru : информационное агентство. URL: https://eastrussia.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).
17. Приказ Министерства экономического развития РФ от 14 апреля 2022 г. № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки» // Гарант : информационно-правовой портал. URL: https://www.garant.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).
18. Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в … // srosovet.ru : сайт СРО. URL: https://srosovet.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).
19. Предложения по улучшению методов оценки недвижимости // Вузлит.ком : образовательный портал. URL: https://vuzlit.com/ (Дата обращения: 07.10.2025).
20. Подлить бензина: на Дальнем Востоке появятся новые НПЗ // Oilexp.ru : информационный портал. URL: https://oilexp.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).
21. Новости ТЭК 8 сентября 2025: стабилизация топливного рынка и решения ОПЕК+ // Sergeytereshkin.ru : блог. URL: https://sergeytereshkin.ru/ (Дата обращения: 07.10.2025).