Реструктуризация предприятия при помощи оценки его рыночной стоимости имеет в основе общепризнанную в мире концепцию, в соответствии с которой главной задачей любого предприятия (бизнеса) является максимальное увеличение его рыночной стоимости в долгосрочной перспективе с целью повышения благосостояния собственников.
Толчком, породившим всплеск внимания исследователей и экономистов-практиков к проблемам оценки бизнеса, его составляющих, недвижимости, других активов, стала резко проявившаяся в новых условиях необходимость создания и реализации концепции управления федеральной, муниципальной, акционерной собственностью. Ведь именно оценка (оценка стоимости) является мерой эффективности управления тем или иным объектом собственности. Поэтому сегодня необходимы разработанные концепции стратегий роста компаний, ценностно-ориентированные стратегии их управления, программы антикризисного управления, программы реформирования и реструктуризации, учитывающие факторы стоимости компании.
С развитием рыночной экономики в России появилась возможность инвестировать в бизнес, покупать и продавать его, то есть бизнес стал товаром. Оценка необходима для корпоративной реорганизации, развития бизнеса, использования ипотечных кредитов, участия в фондовом рынке. Кроме того, как уже отмечалось, увеличение стоимости фирмы является одним из индикаторов роста доходов для ее владельцев, и, следовательно, периодическое определение стоимости фирмы может использоваться для оценки эффективности управления бизнесом. ‘бизнес. Этим объясняется актуальность темы данной работы, которая звучит как «Оценка рыночной стоимости компании с целью реструктуризации на примере реальной компании».
Даже если реструктуризация предприятия, его компании, продажа или покупка не требуется, тем не менее, следует проводить периодические оценки для диагностики предприятия и определения направлений его развития.
В процессе оценки фирмы выявляются альтернативные подходы к управлению фирмой и определяются, какие из них обеспечат фирме максимальную эффективность и, следовательно, более высокую рыночную цену.
Целью данной работы является оценка рыночной стоимости компании с целью ее реструктуризации.
Основными задачами работы являются:
1) проведение оценки имущества действующего предприятия;
2) выявление мероприятий по реструктуризации предприятия;
3) оценка рыночной стоимости предприятия после реструктуризации.
Оценка управления пассивами коммерческих банков на примере КБ ...
... коммерческих банков на современном этапе развития, а именно: оценка управления пассивами на примере банка; анализ общебанковских проблем в управлении пассивами и формировании депозитной политики; мероприятия по совершенствованию ... банка. Без начального капитала ни один банк (как, впрочем, и любое предприятие) не может приступить к осуществлению своей деятельности. Именно за счет собственных средств ...
Дата оценки — 01.01.2004 г.
Объектом исследований в работе является предприятие АЗС-443. АЗС No. 443 находится на 435 км государственной трассы Хабаровск-Владивосток, принадлежит ООО «РН-Востокнефтепродукт». Эта компания постоянно расширяется, покупает все больше и больше заправок и строит их собственными силами. Покупка или строительство СТО — два альтернативных управленческих решения проблемы стратегического развития компании. В процессе выбора того или другого варианта необходимо исследовать рынок недвижимости по данным объектам, сравнить его с другими компаниями-конкурентами, а также произвести оценку АЗС.
«АЗС-443» на правах собственности принадлежит обществу с ограниченной ответственностью «РН-Востокнефтепродукт», которое в качестве компании-подразделения входит в нефтяную компанию «Роснефть». ОАО «НК« Роснефть »консолидировало сеть АЗС на Дальнем Востоке в рамках своего дочернего предприятия ООО« РН-Востокнефтепродукт».
Основная задача ООО «РН-Востокнефтепродукт» — занять 20% розничного рынка региона. Если рассматривать Хабаровский край, то эта компания стала серьезным конкурентом для таких компаний, как «НК-Альянс», «Восток-Ойл-Продукт». Если рассматривать соседние территории, то филиалы ООО «РН-Востокнефтепродукт» расположены в Комсомольске-на-Амуре, Южно-Сахалинске, Приморском крае, Северном Сахалине, Амурской области.
Компания «РН-Востокнефтепродукт» работает на рынке Камчатки несколько лет». За это время компании удалось создать сеть собственных СТО. В компании установлен особый контроль качества продукции, поставляемой заказчику. Нефтепродукты закупаются оптом, каждый вид топлива — это чистый продукт без примесей.
Сегодня на дальневосточном топливном рынке жесткая конкуренция, за каждого покупателя идет борьба. Хорошее топливо становится залогом стабильной работы любого бизнеса, поэтому каждый местный бизнес заинтересован в обеспечении качественным топливом. Наряду с общей тенденцией роста потребления нефтепродуктов в регионе наблюдается рост удельного спроса на светлые нефтепродукты, соответствующие международным стандартам качества.
Анализ уровня экономической концентрации свидетельствует о ее негативном влиянии на ситуацию с развитием конкуренции во многих субъектах Российской Федерации. По данным ФАС России, 63% субъектов Российской Федерации расположены в зоне высокой концентрации рынков оптовых поставок нефтепродуктов, в том числе в Дальневосточный регион.
Лидером топливного рынка Приморского края, как и всего Дальнего Востока, является Нефтяная компания «Альянс». НК «Альянс» признана безусловным лидером розничной торговли, что обусловлено наличием у нее развитой сети собственных АЗС. Многие АЗС компания приобрела своевременно у других собственников. Надо отметить, что компания в последние годы ведет активное строительство новых АЗС. Статистика показывает, что сегодня до 50% АЗС в регионе принадлежат нефтяной компании «Альянс». Что касается его оператора, ОАО «Примнефтепродукт», 60% розничного товарооборота приходится на бензин и 30% — на дизельное топливо.
ОАО «НК« Роснефть »рассчитывает на поставки высокооктанового бензина на Дальний Восток и Приморский край. НК «Роснефть» имеет сеть собственных АЗС в Приморье, но их количество не может конкурировать с Альянсом, что связано с ориентацией компании на основной экспорт своей продукции.
Формирование мировых цен на нефть и нефтепродукты
... реализацией готовой продукции (downstream operations). Вертикальные и горизонтальные связи позволяли мультинациональным нефтяным компаниям осуществлять контроль над экспортом основных нефтедобывающих стран и предотвращать аккумулирование больших объемов ... ФОБ Мексик. залив + Фрахт на реальную доставку нефти из Мексик. залива к востоку от нейтральной точки Цена СИФ = Цена ФОБ Мексик. залив + Фрахт на ...
К числу прочих поставщиков и продавцов нефтепродуктов в Приморском крае можно отнести, по крайней мере, до 15 компаний, в общей сложности владеющих другими 50% АЗС.
В 2003 году «Востокнефтепродукт» приобрел шесть АЗС ОАО «НК «Комсомольский НПЗ-Роснефть» (КНПЗ), затем купил 13 АЗС и две нефтебазы ОАО «НК «РН-Сахалинморнефтегаз» и пять АЗС ОАО «НК «РН-Находканефтепродукт». Помимо консолидированного имущества, компания купила у частного бизнеса (в том числе АЗС №443 у ООО «Основа») еще пять АЗС и построила семь собственных заправок.
Завершение сделки по приобретению розничной сети дочерних обществ Роснефти не привело к существенным изменениям в деятельности компании. Компания уже использовала эти СТО и раньше, происходило финансовое распределение средств и юридическое оформление прав собственности.
В начале 2005 года ОАО «НК« Роснефть »завершило консолидацию розничной сети нефтепродуктов на Дальнем Востоке в составе ООО« РН-Востокнефтепродукт». В настоящее время в состав компании входит 47 автозаправок. Однако, по данным Федеральной антимонопольной службы, доля «Роснефти» на дальневосточном рынке розничных продаж нефтепродуктов очень незначительна. Компания намерена и дальше строить самостоятельно или покупать АЗС у частных компаний.
Транспортный комплекс Хабаровского края — «центр» транспортной системы Дальнего Востока. Доля транспорта во внутреннем валовом продукте российского Дальнего Востока превышает 20% при средней цифре по стране в 9% (на Севере — 60%).
Практически все транспортные маршруты стали каналами импорта-экспорта.
Говоря о тенденциях на рынке нефтепродуктов Дальнего Востока, надо отметить, что потребление нефтепродуктов в регионе будет только расти, как в результате увеличения автопарка, так и подъема производства, развития грузовых транспортных потоков, в том числе, связанных со строительством государственной трассы Чита-Хабаровск, погрузочных терминалов, а также всего портового хозяйства Дальневосточного региона.
На совещании краевой администрации в 2004 г. была принята стратегия социально-экономического развития Приморья на 2004-2010 гг., включающая 16 программ развития приоритетных отраслей экономики и социальной сферы края. Одной из главных задач в рамках данной стратегии является развитие транспортной инфраструктуры с целью увеличения к 2010 г. потока российско-китайских экспортных грузов до 70 млн. тонн; обеспечение роста транзитного грузопотока в пять раз, в том числе такелажных контейнеров и перевозки пассажиров международного сообщения всеми видами транспорта (0,2 млн. чел.).
Для этого необходимо осуществить:
- реконструкцию и строительство федеральной автодороги — Хабаровск — Владивосток — для увеличения пропускной способности и ликвидации аварийных участков;
- завершить строительство федеральной автодороги Владивосток — Хабаровск — Находка с целью увеличения транзитных экспортно-импортных грузов до 18-20млн. тонн ежегодно.
Транспортные коммуникации Дальнего Востока хорошо адаптированы для осуществления международных перевозок, что позволяет достаточно надежно осуществлять внешнеторговые обмены Российской Федерации с другими странами. Существующая транспортная система Дальнего Востока позволяет развивать рынок международных транзитных перевозок.
Обременение земельных участков
... отношение рассматривалось как обязательственное. 3. Земельный участок, в интересах пользования которым устанавливался сервитут, назывался господствующим участком; земельный участок, пользование которым в том или ... ином отношении составляло содержание сервитута, назывался служащим участком. Так как ...
Увеличение объемов внешнеторговых операций требует увеличения потока автомобильных дорог. В то же время сеть автомобильных дорог в Хабаровском крае развита слабо. Современные дороги сосредоточены лишь в южной части территории. В центральных и северных регионах основной грузовой транспорт осуществляется по временным зимним дорогам.
Очень слабая транспортная инфраструктура Дальнего Востока имеет довольно очевидное объяснение: этот регион находится далеко от густонаселенного и индустриального центра страны. Все, что Дальний Восток мог предложить стране — рыбу, лес, золото — доставляли по имеющимся дорогам.
В отличие от европейских стран, которые давно превратили транзит в источник бюджетного снабжения, дальневосточный транзит стал источником обогащения для тех, кто имеет прямой доступ. Таким образом, состояние региона никак не влияет на самочувствие большинства населения и состояние автомобильных дорог.
Наиболее прибыльными являются приграничные железнодорожные и автомобильные ветки с Китаем. Они приносят доход не только экспедиторам, блокпостам, заправочным станциям, принадлежащим отдельным компаниям и частным лицам, но также и таможенным и многочисленным другим проверкам.
Прогнозы развития мировой экономики крайне благоприятны для транзита Дальнего Востока России. Основные грузопотоки в ближайшее столетие, как полагают специалисты, будут сосредоточены в треугольнике Европа — Юго-Восточная Азия — США. Уже сегодня треть мирового валового продукта производится в АТР, четверть мирового экспорта отправляется оттуда, а 40% мировых инвестиций возвращаются. Учитывая эту ситуацию, Россия могла бы увеличить транзит через свою территорию в 7-8 раз. само собой разумеется, что будущее транспортной системы Дальнего Востока России — за интеграцией в глобальные транспортные маршруты.
Развитие транспортной сети по объективным причинам асимметрично. Порты Магадан, Камчатка, Чукотка и отчасти Хабаровский край, вероятно, будут нести исключительно социальную нагрузку: люди живут на севере, им для жизни нужна доставка на север. Все эти грузы — топливо, продукты питания, товары народного потребления — получат полумертвые порты, портовые пункты, причалы этих территорий и регионов. Основная жизнь будет бить ключом на пересечении линий Япония-Европа, Корея-Европа, Китай-США-Корея-Япония.
Кроме того, рост количества личных автомобилей, используемых для некоммерческих перевозок, будет способствовать увеличению объема платежеспособного спроса на топливо.
В связи с этим в преддверии ожидаемого спроса ООО «РН-Востокнефтепродукт» намерено модернизировать свои АЗС. В частности, в 2006 г. АЗС No. 443 планируется перестроить в комплекс, состоящий из собственно СТО, кафе, шинного магазина и магазина автозапчастей.
2.1 Оценка затратным подходом
Оценка стоимости бизнеса No. 443 на основе затратного подхода будет осуществляться с использованием метода стоимости чистых активов, который в мировой практике часто называют методом накопления активов. Метод стоимости чистых активов основан на определении рыночной стоимости всех активов объекта: материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных. Конечная цель использования затратного подхода — рассчитать оценочную стоимость капитала компании. Затратный подход показывает ориентировочную восстановительную стоимость объекта за вычетом износа, плюс стоимость земли и прибыль предпринимателя. В первую очередь оценим рыночную стоимость недвижимости объекта.
Основные этапы процедуры оценки при применении данного подхода:
1. Определение стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного земельного участка, близкого по характеристикам и расположению к рассматриваемому участку.
2. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке.
Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах, на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.
3. Определение дополнительных затрат, необходимых для приведения здания к состоянию рыночной потребности и уровня заполняемости помещения.
4. Определение степени физического, функционального и внешнего износа имущества.
5. Определение восстановительной стоимости с учетом амортизации для получения остаточной стоимости объекта.
Общая формула затратного подхода имеет вид:
(2.1)
где С затр — стоимость объекта оценки;
С зем — стоимость земельного участка;
С нс — стоимость нового строительства;
- ПП — прибыль предпринимателя;
- И — накопленный износ.
(2.2)
где ПИ — прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда ПИ = С смет ; КИ — косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену (стоимость разработки и согласования проекта, затраты на получение права застройки и подключения к городским инженерным сетям, издержки, связанные с правом использования земли во время строительства и т.д.).
Этап 1. Определение стоимости земельного участка
Оценка земельного участка не проводилась в связи с тем, что земельный участок находится в собственности государства. Земельный участок, занимаемый объектом исследования и необходимый для его использования, арендуется ООО «РН-Востокнефтепродукт» на основании договора аренды земельного участка №2. № 155 от 1 июня 2003 года, заключение комитета по управлению имуществом Кировского района. Согласно данному договору ООО «РН-Востокнефтепродукт» принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №25:05:03 01 004:0161, расположенный на 435-ом километре гострассы Хабаровск — Владивосток, АЗС №443, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору, общей площадью 2950,23 метров квадратных. Категория земель — земли построений. Территориальная зона земельного состава поселения — земли инженерной и транспортной инфраструктуры. Цель предоставления (разрешенное использование) — для общественно-деловых целей. Согласно ст. 552 ГК РФ потенциальный покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, на тех же условиях, что и продавец. В данном случае рассчитывались затраты на отвод земельного участка под строительство, в соответствии с Положением о порядке предоставления земельных участков в различные виды пользования на территории муниципального образования Кировский район, утвержденным решением муниципального комитета Кировского района, которые учитываются в косвенных издержках стоимости нового строительства объекта оценки.
Этап 2. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений
Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен 1969 г. Для расчета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости:
- сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов (УПВС № 19);
- зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС № 33).
В коллекциях мы подбираем аналог, максимально приближенный к оцененному по функциональным, пространственным и дизайнерским характеристикам. Затем, с помощью индексов, эти показатели пересчитываем в уровень цен 2004г. Индекс удорожания стоимости строительства (И) — это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Хабаровском крае на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода (1969г., 1984г., 1991г.) В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать несколько индексов. В соответствии с «Общей частью коллекций УПВС» стоимость замены совокупных показателей, представленных в коллекциях, включает все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством. Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:
(2.3)
где V — строительный объем объекта недвижимости;
С ед — стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969г., определяется по соответствующему сборнику УПВС;
П ki — произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;
К кл — климатический коэффициент для региона, где располагается оцениваемый объект; для Кировского района;
- И69-84 — индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР для предприятий производства сборных железобетонных и бетонных конструкций и изделий — 1,16;
- территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Хабаровского края — 1,13. Основание — Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов строек»;
- И84-2004 — индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам (на дату оценки).
Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога (таблица 2.1).
Таблица 2.1 — Определение поправочных коэффициентов
|
Техническая характеристика |
Объект-аналог по УПВС №33, табл.24 |
Административное здание АЗС №443 |
Поправочный коэффициент (К ki ) |
|
|
Количество этажей |
1 |
1 |
1,0 |
|
|
Назначение |
служебное |
служебное |
1,0 |
|
|
Площадь, м 2 |
32 |
29 |
0,9 |
|
|
Высота, м |
3,0 |
2,7 |
0,9 |
|
|
Группа капитальности |
II |
II |
1,0 |
|
|
Вид внутренней отделки |
простая |
простая |
1,0 |
|
Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно:
с учетом климатического коэффициента: Строительный объем административного здания — 78 м 3 . Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г., определяемая по УПВС №33, равна 140,2 руб. В дополнительные затраты включим стоимость разработки и согласования проекта на уровне 5% от полной восстановительной стоимости здания; затраты, связанные с правом использования земли во время строительства (арендную плату); а также затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии, которые примем на уровне 9,8% от величины восстановительной стоимости здания в ценах 2004г. Допустим, что срок строительства административного здания — 6 мес. Арендная плата за использование земли под строительство здания рассчитывается следующим образом:
где 1285 — площадь арендуемого земельного участка, занятая объектом, м 2 ;
5,49 — ставка земельного налога в 2004 году, руб./м 2 ;
100 — коэффициент, соответствующий назначению объекта;
1 — коэффициент подготовленности площадки;
0,7 — коэффициент градостроительной ценности;
1 — коэффициент транспортной доступности;
365 — количество дней в году;
183 — количество дней в полугодии.
Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от преобладающей рыночной практики полипропилен оценивается как процент от различных компонентов стоимости нового строительства, но не ожидается, что его абсолютное значение изменится. Эта величина принята на уровне 10% от стоимости всех затрат на строительство. Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443 приведен в таблице 2.2.
Таблица 2.2 — Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443
|
Наименование |
Сумма, руб. |
|
|
Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г. (УПВС №33,табл.24, д) |
140,20 |
|
|
Строительный объем, куб.м |
78 |
|
|
Произведение поправочных коэффициентов |
0,89 |
|
|
Восстановительная стоимость здания в ценах 1969г. |
9 733 |
|
|
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. |
1,31 |
|
|
Восстановительная стоимость здания в ценах 1984г. |
12 750 |
|
|
Индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам |
35,60 |
|
|
Восстановительная стоимость здания на дату оценки (1.01.2004г.) |
453 908 |
|
|
Дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений (5%*453908 + 247589 + 9,8%*453908 = 314767) |
314 767 |
|
|
Восстановительная стоимость здания на дату оценки (1.01.2004г.) с учетом дополнительных затрат |
768 675 |
|
|
|
