Ипотечное кредитование в России: комплексный анализ сущности, эволюции, проблем и перспектив развития с учетом зарубежного опыта и государственной поддержки

метки: Ипотечный, Ипотека, Рынок, Кредитование, Развитие, Кредит, Обращение, Https

Представьте себе экономический механизм, который, подобно мощному локомотиву, способен тянуть за собой целые отрасли, преобразовывать сбережения граждан в колоссальные инвестиции и радикально улучшать качество жизни миллионов. Ипотечное кредитование – это именно такой двигатель. Его влияние выходит далеко за рамки простой выдачи займов на жилье, пронизывая ВВП, строительную индустрию, финансовый сектор и, что самое главное, социальное благополучие общества. Так, например, к 1 августа 2021 года доля ипотеки в ВВП России достигла 10%, что подчеркивает ее значимость как одного из ключевых факторов экономического роста и социальной стабильности. Это не просто цифра; это отражение колоссального объема средств, вовлеченных в жилищное строительство, развитие инфраструктуры и повышение уровня жизни населения. Из этого следует, что любое изменение в ипотечном секторе неминуемо сказывается на благосостоянии всей страны и каждого её жителя.

Настоящее исследование ставит своей целью не просто описать, а глубоко проанализировать сущность, историческую эволюцию, современное состояние, ключевые проблемы, международный опыт, государственную поддержку и инновационные перспективы ипотечного кредитования в России. Мы погрузимся в детали, рассмотрим динамику рынка, актуальную статистику, критически оценим эффективность существующих инструментов и заглянем в будущее, чтобы сформировать комплексное и всестороннее представление об этом важнейшем сегменте финансовой системы.

Теоретические основы ипотечного кредитования

Любое глубокое погружение начинается с четкого понимания фундаментальных понятий. Ипотечное кредитование, будучи сложным многогранным институтом, требует точной и однозначной терминологии для всестороннего анализа. Какие же основные определения и классификации лежат в его основе, позволяя нам говорить на одном языке?

Сущность ипотеки и ипотечного кредита

В своей основе ипотека — это особый вид залога, при котором в качестве обеспечения исполнения обязательства (как правило, денежного) выступает недвижимое имущество. Ключевая особенность заключается в том, что, несмотря на залог, объект недвижимости остается во владении и пользовании должника. Это означает, что человек продолжает жить в купленной квартире или пользоваться домом, пока выплачивает кредит. Однако в случае невыполнения заемщиком своих финансовых обязательств, кредитор (банк) приобретает законное право обратить взыскание на это имущество, реализовать его и получить удовлетворение своих требований за счет вырученных средств.

Ипотечное жилищное кредитование как инструмент решения жилищной ...

... и профиль заемщика Важнейшей структурной особенностью современного российского ипотечного рынка является значительное удлинение сроков кредитования. Средний срок кредита на август 2025 года достиг ... системы жилищных сбережений: Создание специальных инструментов, которые позволят гражданам копить средства на первоначальный взнос в течение длительного времени, получая государственное софинансирование ...

Ипотечный кредит, в свою очередь, является долгосрочным целевым займом, который банки предоставляют физическим или юридическим лицам специально для приобретения или строительства недвижимости. При этом именно приобретаемая недвижимость служит залогом по кредиту. Этот вид кредитования всегда подчиняется фундаментальным принципам:

• Целевой характер: Средства выдаются строго на определенные цели, связанные с недвижимостью.
• Срочность: Кредит предоставляется на определенный, заранее оговоренный срок.
• Платность: За пользование средствами заемщик уплачивает проценты.
• Возвратность: Основная сумма долга должна быть возвращена кредитору в полном объеме.

Процентная ставка по ипотечному кредиту формируется под влиянием множества факторов, включая ключевую ставку Центрального банка РФ, внутреннюю политику конкретного банка, его рисковую модель, а также наличие и объем действующих программ государственной поддержки, направленных на повышение доступности жилья.

Ключевые термины и классификация

Помимо базовых понятий, ипотечное кредитование оперирует рядом специфических терминов, понимание которых критически важно для анализа рынка.

Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая права её владельца. В контексте ипотеки закладная подтверждает право на исполнение денежного обязательства (то есть право требовать возврата кредита) и право залога на недвижимое имущество, обремененное этим займом. Изначально закладные были исключительно документарными, представляя собой физический документ. Однако с 2018 года, в рамках цифровизации финансового рынка, получили распространение электронные закладные. Это бездокументарные ценные бумаги, права по которым фиксируются в виде электронного документа и хранятся в специализированных депозитариях, обеспечивая более высокую степень безопасности, прозрачности и удобства обращения. Электронные закладные являются важным шагом к повышению эффективности вторичного рынка ипотечных активов.

Секьюритизация ипотечных кредитов — это мощный финансовый инструмент, представляющий собой процесс привлечения дополнительного финансирования банками. Он реализуется путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом (портфелем) однородных ипотечных кредитов. Механизм секьюритизации выглядит следующим образом: банк-оригинатор продает свои ипотечные активы специально созданному юридическому лицу – ипотечному агенту. Эти активы списываются с баланса банка, что улучшает его финансовые показатели и высвобождает капитал. Ипотечный агент, в свою очередь, выпускает облигации, доходность которых привязана к потокам платежей по приобретенным ипотечным кредитам. Эти облигации затем продаются инвесторам. Таким образом, секьюритизация позволяет банкам превращать долгосрочные, относительно неликвидные ипотечные займы в высоколиквидные ценные бумаги, привлекая институциональных инвесторов и расширяя доступ к капиталу.

Долгосрочное кредитование в российской банковской системе (2024–2025 ...

... розничного кредитования На протяжении многих лет ипотечное кредитование являлось локомотивом долгосрочного розничного сегмента. В 2023 году ипотека обеспечила ... в российской практике В основе функционирования кредитной системы лежит временной фактор, определяющий ликвидность, риск и, ... портфеля РФ (2024 г.) Ситуация на рынке долгосрочного кредитования в 2024 году была полностью подчинена борьбе ...

Рефинансирование ипотеки — это процесс получения нового ипотечного кредита для полного или частичного погашения уже существующего. Основная цель рефинансирования — улучшение условий кредитования для заемщика. Это может быть достигнуто за счет снижения процентной ставки, изменения срока кредитования (увеличения для снижения ежемесячного платежа или сокращения для ускоренного погашения), а также изменения валюты кредита или других параметров. Рефинансирование становится особенно актуальным в периоды снижения рыночных процентных ставок или улучшения финансового положения заемщика, позволяя ему существенно сократить общую переплату по кредиту.

Историческая динамика и этапы становления ипотечного кредитования в России

История ипотечного кредитования в России — это путь от разрозненных залоговых отношений до формирования сложной современной системы, отражающий как общие мировые тенденции, так и специфические национальные особенности.

Истоки залогового права и первые банки (XV-XVIII вв.)

Первые ростки залогового права на Руси можно обнаружить уже в XV-XVI веках. В ту пору землевладельцы, испытывая потребность в денежных средствах, могли использовать свои земельные владения в качестве обеспечения для получения займов. Однако эти отношения носили преимущественно частный характер и не были систематизированы в рамках институционализированной системы.

Начало системного развития ипотечного кредитования в России связывают со второй половиной XVIII века, в эпоху правления императрицы Елизаветы Петровны. Историческим рубежом стал 1754 год, когда были учреждены первые государственные заемные банки – Дворянский банк и Купеческий банк. Эти учреждения были призваны выдавать ссуды под залог недвижимого имущества, в частности, под залог поместий для дворян и торговых предприятий для купцов. Это был первый шаг к формированию централизованной системы жилищного и коммерческого финансирования на основе залоговых механизмов.

«Золотой век» ипотеки (1861 – начало XX века)

Настоящий расцвет ипотечного кредитования в Российской империи пришелся на период после 1861 года, когда была отменена крепостная зависимость. Эта реформа, освободив крестьян и даровав им землю, создала новый класс собственников и стимулировала развитие земельных отношений, что привело к активному появлению поземельных банков, специализировавшихся на выдаче долгосрочных кредитов под залог земли и другой недвижимости.

Этот период, продлившийся до начала XX века, по праву считается «золотым веком» российской ипотеки. К 1917 году в стране функционировали десятки поземельных банков, как государственных, так и частных, игравших ключевую роль в финансировании сельского хозяйства, промышленности и жилищного строительства. Они обладали развитой системой оценки залога, выпускали ипотечные ценные бумаги, что способствовало привлечению капитала и формированию полноценного рынка.

Глобальный ландшафт ипотечного кредитования: Сравнительный анализ ...

... национальную систему ипотеки. Цель работы — деконструкция и критический анализ теоретических моделей, исторической эволюции и современного состояния рынков ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг ... рынков, тем самым значительно расширяя возможности ипотечного кредитования и снижая его стоимость за счет диверсификации рисков. Однако, как показал ипотечный кризис 2008 года, ...

Период советской системы и возрождение современной ипотеки

Октябрьская революция 1917 года кардинально изменила экономическую систему страны. Национализация земли и недвижимости, а также последующий запрет на частную собственность привели к полному исчезновению института ипотеки к концу 1918 года. В течение всего советского периода традиционная модель жилищного финансирования была основана на централизованном распределении бюджетных средств на строительство государственного жилья, которое затем бесплатно или за символическую плату предоставлялось гражданам. Ипотечное кредитование как таковое отсутствовало.

Возрождение ипотеки в современной России началось лишь в конце 1990-х годов, после распада СССР и перехода к рыночной экономике. Законодательной основой для этого стал Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятый в 1998 году. Этот документ заложил правовые основы для возвращения залоговых отношений в сферу недвижимости и стал отправной точкой для формирования нового ипотечного рынка.

Современный этап: активный рост и законодательное регулирование

Подлинный прорыв в развитии ипотечного кредитования произошел с 2004 года, когда был принят целый пакет законопроектов, направленных на стимулирование рынка доступного жилья. Эти меры, наряду с общим экономическим ростом и стабилизацией, привели к взрывному увеличению объемов выдачи ипотеки. Статистика поражает: с 2004 года (когда было выдано всего 18,5 млрд рублей) до 2017 года объемы выдачи ипотеки в РФ выросли в 33 раза, превысив 2 трлн рублей в год. К 2014 году было выдано свыше 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму 1,7 трлн рублей, что на 30,8% превысило показатели 2013 года. Этот период характеризовался не только количественным ростом, но и постепенным формированием инфраструктуры, появлением специализированных институтов (например, АИЖК, позднее ДОМ.РФ) и совершенствованием законодательства, что заложило фундамент для дальнейшего развития ипотечного рынка.

Зарубежный опыт и модели ипотечного кредитования

Изучение зарубежных моделей ипотечного кредитования позволяет не только понять разнообразие подходов к жилищному финансированию, но и выявить лучшие практики, которые могут быть адаптированы к российской специфике. Несмотря на кажущуюся схожесть конечной цели — предоставление жилья — механизмы, институты и регуляторные рамки в разных странах значительно отличаются.

Американская модель (двухуровневая)

Соединенные Штаты обладают крупнейшим и наиболее развитым ипотечным рынком в мире, который функционирует на основе двухуровневой системы.

Ипотечное кредитование в России (2023-2025): Актуальное состояние, ...

... и преобладанием выдач по льготным программам на первичном рынке. Процентные ставки и их колебания на рынке ипотеки Процентные ставки на ипотечном рынке в 2024-2025 годах демонстрировали значительную волатильность, напрямую ...

На первом уровне (первичном рынке) банки, кредитные союзы и другие финансовые организации непосредственно выдают ипотечные кредиты заемщикам, оформляя закладные.

Затем, на втором уровне (вторичном рынке), первичные кредиторы имеют возможность переуступать эти ипотечные займы специально созданным государственным или квазигосударственным агентствам. Наиболее известные из них – это Fannie Mae (Федеральная национальная ипотечная ассоциация), Freddie Mac (Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования) и Ginnie Mae (Правительственная национальная ипотечная ассоциация).

Эти агентства, в свою очередь, секьюритизируют полученные ипотечные портфели, выпуская на их основе ценные бумаги, обеспеченные ипотечными активами (Mortgage-Backed Securities, MBS).

Эти MBS продаются широкому кругу инвесторов на фондовом рынке.

Данная модель способствует высокой стандартизации ипотечных сделок, значительно повышает ликвидность ипотечных кредитов для банков-оригинаторов, а также предоставляет широкие возможности для рефинансирования. Основные типы кредитов в США включают:

• Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой (Fixed-Rate Mortgage, FRM): Чаще всего выдаются на 15 или 30 лет, обеспечивая предсказуемость ежемесячных платежей для заемщика.
• Ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой (Adjustable-Rate Mortgage, ARM): Ставка периодически пересматривается в зависимости от рыночных индикаторов.
• Гибридные варианты: Например, с фиксированной ставкой на первые 3-5 лет, а затем переходящие на плавающую.

Преимущества американской модели:

• Высокая ликвидность: Развитый вторичный рынок и секьюритизация позволяют банкам быстро высвобождать капитал для новых кредитов.
• Широкий доступ к долгосрочным ресурсам: Привлечение институциональных инвесторов обеспечивает стабильный приток капитала.
• Высокая конкуренция: Множество кредиторов и участников рынка способствуют более низким процентным ставкам.

Недостатки:

• Сложность регулирования: Многоуровневая система требует обширной и сложной законодательной базы.
• Подверженность кризисам: Модель демонстрирует высокую чувствительность к общему состоянию финансово-кредитного рынка, что требует очень устойчивой и развитой экономики для предотвращения системных рисков, как показал ипотечный кризис 2008 года.

Адаптация к российской специфике: В России официально за основу принята двухуровневая модель, предполагающая создание инфраструктуры вторичного рынка ипотечных активов, в чем активно участвует АО «ДОМ.РФ». Однако степень развития вторичного рынка ипотечных ценных бумаг в России пока значительно уступает американскому.

Немецкая модель (одноуровневая)

Немецкая модель ипотечного кредитования, характерная для ряда западноевропейских стран, представляет собой одноуровневую систему. Здесь функции кредитора и инвестора сосредоточены в руках одного субъекта – специализированного ипотечного банка (Hypothekenbank).

Кредит в современной экономике России: теоретические основы, ...

... к текущим реалиям. Затем перейдем к подробному анализу практических аспектов: динамике ключевой ставки Банка России в 2025 году и ее многогранному влиянию на макроэкономические показатели. Наконец, ... возможностей через инструменты денежно-кредитной политики, такие как ключевая ставка, резервные требования и операции на открытом рынке. Формы и виды кредита Кредит, будучи многогранным экономическим ...

Эти банки самостоятельно рефинансируют выдаваемые ипотечные кредиты за счет выпуска собственных ценных бумаг, известных как закладные листы (Pfandbriefe).

Особенностью немецкой системы является также наличие строительных сберегательных касс (Bausparkassen). Вкладчик сначала накапливает определенную долю (обычно 30-50%) от стоимости будущего жилья на сберегательном счете в такой кассе. По достижении необходимой суммы и срока накоплений ему предоставляется право на получение ипотечного кредита по заранее оговоренной, часто более низкой и фиксированной ставке.

Деятельность немецких ипотечных банков строго регламентируется и находится под жестким контролем государства и органов банковского надзора. Их операции ограничены низкорискованными направлениями, что обеспечивает высокую надежность системы. Исторически процентные ставки по ипотеке в Германии были одними из самых низких в мире, часто колеблясь в пределах 1,5%-2%.

Преимущества немецкой модели:

• Низкие процентные ставки: Благодаря надежности ипотечных банков и государственному контролю.
• Относительно быстрый процесс оформления: За счет консолидации функций.
• Надежность: Высокий уровень регулирования и ограниченность рисковых операций.

Недостатки:

• Зависимость процентных ставок: Несмотря на фиксированность для заемщика, общие процентные ставки для банка зависят от состояния кредитно-финансового рынка.
• Необходимость значительного первоначального взноса: Система строительных сберегательных касс требует от заемщика накопления существенной части стоимости жилья.

Адаптация к российской специфике: Элементы немецкой модели, в частности, принципы строительных сбережений, частично реализованы в работе жилищных накопительных кооперативов (ЖНК) в России, хотя их распространение и роль на рынке пока несопоставимы с немецким опытом.

Датская модель (двухуровневая)

Датская модель ипотечного кредитования уникальна и считается одной из самых стабильных и эффективных в мире, также являясь двухуровневой, но с особым акцентом на ипотечные облигации.

Ипотечные кредиты в Дании практически полностью обеспечиваются ресурсами, полученными от продаж ипотечных облигаций на фондовой бирже Копенгагена. Эти облигации эмитируются специализированными ипотечными банками, которые, согласно законодательству, занимаются исключительно ипотечным кредитованием и не имеют права привлекать депозиты от населения.

Ключевым элементом стабильности датской системы является «принцип баланса». Он обязывает ипотечные банки обеспечивать строгое соответствие между суммарными платежами, поступающими от заемщиков по ипотечным кредитам, и суммарными выплатами, осуществляемыми владельцам ипотечных облигаций. Кроме того, активы и пассивы должны соответствовать друг другу по срокам. Этот принцип эффективно защищает ипотечные банки от рисков ликвидности и процентной ставки, ограничивая их основную подверженность только кредитным риском заемщика. Большинство ипотечных облигаций эмитируются с фиксированной процентной ставкой и длительным сроком погашения, что придает системе высокую предсказуемость.

Современный рынок недвижимости и ипотечного кредитования в России: ...

... современный анализ рынка недвижимости и системы ипотечного кредитования в России по состоянию на 2024-2025 годы. Мы стремимся ... возможность распоряжения недвижимостью. Все эти обременения, включая ипотеку, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре ... стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынком жилья за тот же период выросла до 19%. ...

Датская модель известна своими исторически низкими процентными ставками. В 2019 году Jyske Bank даже предлагал ипотеку с отрицательной процентной ставкой (минус 0,5% годовых).

Этот феномен объяснялся особенностями рынка, когда падение цен на недвижимость и стремление банков привлечь клиентов компенсировались обязательными сборами и комиссиями. В настоящее время ставки по ипотеке в Дании колеблются от 2% до 4% годовых.

Преимущества датской модели:

• Высокая стабильность системы: Обеспечивается строгим «принципом баланса».
• Низкие процентные ставки: Благодаря эффективному рефинансированию через облигации и прозрачности рынка.
• Развитый рынок ипотечных облигаций: Привлекает широкий круг инвесторов.

Недостатки:

• Сложность системы: Требует глубокого понимания финансовых инструментов и строгого регулирования.
• Потенциальная уязвимость к внешним экономическим условиям: Несмотря на внутренние защитные механизмы, глобальные потрясения могут влиять на рынок облигаций.

Адаптация к российской специфике: Внедрение принципа баланса и более активное развитие рынка ипотечных облигаций в России могло бы существенно повысить стабильность отечественной системы ипотечного кредитования. Однако это требует значительного дальнейшего развития вторичного рынка ценных бумаг и специализированных ипотечных институтов, а также углубления финансовой грамотности населения и инвесторов.

Макроэкономические и институциональные проблемы ипотечного кредитования в России на современном этапе

Несмотря на активное развитие, российский ипотечный рынок сталкивается с рядом системных проблем, которые носят как макроэкономический, так и институциональный характер. Эти барьеры ограничивают его потенциал и делают жилье менее доступным для значительной части населения.

Высокие процентные ставки и влияние ключевой ставки ЦБ РФ

Одной из наиболее острых и постоянно обсуждаемых проблем являются высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, существенно снижающие их доступность. По состоянию на 1 сентября 2025 года, средняя ставка по ипотеке на первичном рынке в России составила 6,08% годовых, что во многом обусловлено действием льготных программ. Однако на вторичном рынке, где таких программ меньше, средняя ставка достигла 9,55% годовых. Общая средняя ставка по ипотеке составила 7,58% годовых. При этом важно отметить, что среднерыночные ипотечные ставки по базовым программам без государственной поддержки в 2025 году колеблются в диапазоне 27-31% годовых.

Такой разрыв между льготными и рыночными ставками создает значительные искажения на рынке. Ключевая ставка Центрального банка РФ играет здесь определяющую роль. Её повышение напрямую приводит к удорожанию заемных средств для коммерческих банков, что немедленно отражается на стоимости ипотечных кредитов. В условиях нестабильной экономической ситуации и высоких инфляционных ожиданий Центральный банк вынужден повышать ключевую ставку для стабилизации цен, что, в свою очередь, делает ипотеку менее доступной и увеличивает финансовую нагрузку на заемщиков. Какой важный нюанс здесь упускается? Часто это приводит к эффекту домино, когда удорожание ипотеки замедляет весь строительный сектор и смежные отрасли, снижая общий экономический рост.

Рынок ипотечного жилищного кредитования в РФ: Актуальный анализ ...

... России и ее влияние на ипотеку История последних полутора лет наглядно демонстрирует, как Центральный банк, используя ключевую ставку в качестве основного инструмента денежно-кредитной политики, формирует ландшафт ипотечного рынка. ... среду для ипотечного рынка, где высокая инфляция обесценивает сбережения, снижает покупательную способность и увеличивает неопределенность для заемщиков и кредиторов. ...

Низкая платежеспособность и высокая закредитованность населения

Недостаточная платежеспособность населения остается серьезным структурным барьером для развития ипотечного рынка. Значительная часть доходов российских семей расходуется на текущее потребление и содержание иждивенцев, оставляя ограниченные возможности для накоплений и обслуживания долгосрочных кредитов.

Показательным индикатором является коэффициент доступности жилья, который отражает соотношение медианной стоимости жилья к медианному годовому доходу семьи. По оценкам Института экономики города, в 2023 году этот коэффициент в России составил 3,7, а по итогам 2025 года ожидается на уровне 3-3,5. Для сравнения, в развитых странах этот показатель часто находится на уровне 3,0 и ниже. В крупнейших городских агломерациях России доступность жилья традиционно остается самой низкой, что усугубляет проблему.

Дополнительным препятствием является высокая закредитованность населения. Количество заемщиков у банков и микрофинансовых организаций (МФО) в России достигло 50 миллионов человек, что составляет почти 60% трудоспособного населения. Средний размер долгов граждан в 2024 году вырос на 15% по сравнению с 2023 годом. Особенно тревожным является показатель долговой нагрузки (ПДН): доля заемщиков, у которых более 50% дохода уходит на обслуживание долгов, составляет 56% в общем портфеле банков. Хотя в новых выдачах доля заемщиков с ПДН более 80% снизилась почти втрое, до 13%, общий уровень долговой нагрузки остается высоким, ограничивая возможности получения ипотеки.

Проблемы на рынке жилищного строительства и недвижимости

Рынок жилищного строительства в России также сталкивается с системными трудностями. Среди них — монополизация в отдельных регионах, что снижает конкуренцию и может приводить к необоснованному росту цен. Недостаточные объемы ввода нового жилья в некоторых регионах еще больше усугубляют проблему дефицита предложения, что в условиях стабильного или растущего спроса неизбежно ведет к удорожанию квадратного метра. Таким образом, сохраняется фундаментальное несоответствие доходов населения стоимости жилья, что делает покупку недвижимости недоступной для значительной части потенциальных заемщиков.

Несовершенство законодательной базы и регуляторные барьеры

На институциональном уровне остаются проблемы, связанные с законодательной базой. Фрагментарный характер правового регулирования и наличие противоречий между отдельными нормативными актами создают правовую неопределенность, что может замедлять развитие рынка. Например, хотя Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является основополагающим, его положения часто требуют гармонизации с другими законами и подзаконными актами.

Ипотечное кредитование в Республике Беларусь (2023–2025 гг.): ...

... ведущих банков РБ за 2024–2025 гг. Правовое и концептуальное регулирование рынка жилищного кредитования Понимание современного рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь невозможно ... или "кредит на строительство/приобретение жилья" для обозначения обязательства, обеспеченного залогом недвижимости, то есть ипотечного кредита. Однако сама ипотека является именно механизмом обеспечения ...

Кроме того, обязательное страхование заложенного имущества – это хоть и необходимая мера для защиты интересов кредитора, но она создает дополнительные финансовые нагрузки для заемщиков, увеличивая общую стоимость ипотеки.

Рост просроченной задолженности

Хотя доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в России исторически остается относительно низкой по сравнению с потребительскими кредитами, она демонстрирует тревожную тенденцию к росту. На конец июня 2025 года суммарный объем просроченной задолженности по ипотеке в России достиг 145,2 млрд рублей. При этом ее доля в общем объеме задолженности увеличилась до 0,74%, тогда как год назад она составляла 0,36%. В 2024 году просроченные платежи выросли на 57% до 108,1 млрд рублей. Этот рост особенно заметен по кредитам, выданным заемщикам с высокой долговой нагрузкой, что указывает на потенциальные системные риски в случае ухудшения экономической ситуации или дальнейшего роста процентных ставок. И что из этого следует? Увеличение просрочки ведет к ужесточению требований банков, что ещё больше снижает доступность ипотеки для потенциальных заемщиков, замыкая порочный круг.

Государственная поддержка ипотечного кредитования в России: программы и их эффективность

Государственная поддержка ипотечного кредитования в России является важнейшим инструментом не только для повышения доступности жилья для населения, но и для стимулирования строительной отрасли, которая оказывает значительное влияние на смежные секторы экономики. Однако, как показывает анализ, эти программы имеют как безусловные преимущества, так и определенные системные последствия.

Обзор основных программ государственной поддержки

В России действует ряд целевых программ, призванных сделать ипотеку более доступной:

• Семейная ипотека: Это одна из наиболее востребованных и социально ориентированных программ, направленная на поддержку семей с детьми. Она предоставляет возможность получить ипотечный кредит по льготной ставке до 6% годовых. Важным решением стало продление программы до 31 декабря 2030 года, что обеспечивает долгосрочную перспективу для семейного планирования.
  • Условия программы: Первоначальный взнос составляет от 20% (при этом допускается использование средств материнского капитала).

    Максимальный размер кредита дифференцирован: до 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и до 6 млн рублей для остальных регионов.

  • Кто может оформить кредит: Программа доступна для семей, в которых есть хотя бы один ребенок младше 7 лет; семей с двумя и более несовершеннолетними детьми; а также семей с ребенком-инвалидом. Важно, что возраст детей учитывается на момент заключения договора, и они могут быть как родными, так и приемными. Все члены семьи должны иметь гражданство Российской Федерации.
  • Расширение возможностей: С 1 апреля 2025 года условия программы были расширены, позволяя оформлять семейную ипотеку для покупки вторичного жилья в городах с населением до 50 тысяч человек или в регионах с недостаточным объемом строительства. Кроме того, для семей с ребенком-инвалидом возможность приобретения вторичного жилья стала доступна независимо от региона. В августе 2025 года на эту программу пришлось 68,5% всех жилищных кредитов, выданных Сбербанком, что свидетельствует о её огромной популярности и значимости.
• Льготная ипотека (ранее известная как «Господдержка 2020»): Эта программа была запущена в 2020 году как антикризисная мера для поддержки строительной отрасли в условиях пандемии. Она позволяла приобретать жилье в новостройках по сниженной процентной ставке. Несмотря на то, что программа была отменена с 1 июля 2024 года, её влияние на рынок было колоссальным, стимулировав значительный рост объемов строительства и выдачи ипотеки.
• Дальневосточная и Арктическая ипотека: Эта программа нацелена на стимулирование развития стратегически важных регионов. Она предоставляет льготное кредитование по ставке до 2% годовых для приобретения или строительства жилья на территориях Дальневосточного федерального округа и сухопутных территориях Арктической зоны.
• IT-ипотека: Специализированная программа для поддержки высококвалифицированных кадров в IT-секторе.
  • Условия: Кредит предоставляется по ставке до 6% годовых.
  • Максимальная сумма: С 1 августа 2024 года максимальная сумма кредита унифицирована для всех регионов России и составляет 9 млн рублей. Первоначальный взнос – от 20%.
  • Требования к заемщику: Возраст от 18 до 50 лет включительно, стаж не менее трех месяцев на текущем месте работы в аккредитованной Минцифры РФ IT-компании, получающей налоговые льготы. По этой программе можно приобрести готовое или строящееся жилье в новостройке, частный дом от застройщика, участок с жилым домом у юридического лица или индивидуального предпринимателя, а также земельный участок для дальнейшего строительства.
• Выплата 450 тыс. рублей многодетным семьям: Эта программа предусматривает государственную поддержку для многодетных родителей, у которых с 1 января 2019 года родился третий или последующий ребенок, в виде частичного погашения ипотечного кредита на сумму 450 тысяч рублей.

Критический анализ эффективности и последствия

Государственная поддержка, безусловно, сыграла ключевую роль в стимулировании ипотечного рынка и строительной отрасли. Счетная палата РФ признала льготное кредитование в целом эффективным, поскольку оно действительно помогло многим гражданам улучшить свои жилищные условия. Однако, как это часто бывает с масштабными интервенциями, возникли и негативные последствия, ведущие к дисбалансам на рынке.

Один из наиболее значимых и часто критикуемых эффектов льготных программ – это стремительный рост цен на жилье, особенно на первичном рынке. Например, если в 2020 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла около 77 тыс. рублей, то к 2024 году она выросла до 154 тыс. рублей. Этот рост значительно превысил уровень накопленной инфляции за тот же период, что нивелировало часть выгоды от сниженных процентных ставок для заемщиков. Разница между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках увеличилась, создавая ценовой «пузырь» в новостройках.

Кроме того, анализ показал, что высокодоходные слои населения преимущественно становились заемщиками по льготным кредитам. Это привело к ослаблению социальной направленности программ, поскольку они не всегда достигали тех, кто действительно испытывал наибольшие трудности с приобретением жилья. Вместо этого льготы часто использовались инвесторами или более состоятельными гражданами для улучшения своих жилищных условий или вложения средств, что приводило к еще большему росту цен.

В сентябре 2025 года наблюдалось сокращение доли льготных программ в общей выдаче ипотеки: до 58% по количеству и до 74% по объему. Это свидетельствует о частичной переориентации рынка. Тем не менее, выдачи по программам с господдержкой (даже без учета уже отмененной «Льготной ипотеки») по-прежнему превышают уровень 2024 года. Снижение ключевой ставки Центрального банка РФ (которое ожидается в будущем) открывает новые возможности для работы с клиентами, не попадающими под критерии семейной ипотеки, и может способствовать постепенной балансировке рынка.

Роль и стратегии крупнейших коммерческих банков на ипотечном рынке (на примере ПАО «Сбербанк»)

Коммерческие банки являются ключевыми игроками на рынке ипотечного кредитования, формируя его структуру, динамику и доступность. В России эту роль особенно ярко демонстрирует ПАО «Сбербанк», который занимает доминирующее положение.

Лидирующие позиции и вклад в рынок

Сбербанк является бесспорным лидером российского рынка ипотечного кредитования. По состоянию на 1 сентября 2025 года его доля в объеме всех выданных ипотечных кредитов составляет внушительные 49,9%. Такая концентрация означает, что решения и стратегии Сбербанка оказывают колоссальное влияние на весь рынок.

Помимо непосредственно выдачи кредитов, Сбербанк через свой аналитический центр «Домклик» регулярно предоставляет обширные данные и аналитические обзоры о состоянии ипотечного рынка. Эти материалы являются важным источником информации для участников рынка, регуляторов и исследователей, формируя прозрачность и понимание текущих тенденций.

Участие в государственных программах и развитие рыночной ипотеки

Сбербанк активно участвует во всех основных программах государственной поддержки ипотечного кредитования. Как уже отмечалось, «Семейная ипотека» является самой востребованной среди льготных программ банка, на которую в августе 2025 года пришлось 68,5% всех выданных жилищных кредитов. Это демонстрирует не только высокую популярность программы, но и эффективность её реализации через крупнейшего игрока рынка.

Вместе с тем, в сентябре 2025 года Сбербанк зафиксировал рост спроса на рыночную ипотеку – программы, не субсидируемые государством. Объемы выдач по базовым программам увеличились на 13,3% к августу, приблизившись к 60 млрд рублей. Этот тренд может свидетельствовать о постепенной адаптации рынка к новым условиям и готовности части заемщиков брать кредиты на стандартных условиях.

Внутренние стратегии: цифровизация и диверсификация продуктов

Внутренние стратегии Сбербанка направлены на модернизацию традиционных банковских продуктов и услуг на основе активного развития цифровых технологий. Банк стремится к максимальной автоматизации и упрощению процессов оформления ипотеки. Это включает:

• Онлайн-подачу заявок и пред одобрение: Заемщики могут пройти весь путь от выбора программы до получения одобрения удаленно.
• Использование электронных документов и цифровой подписи: Уменьшает бумажный документооборот и ускоряет сделки.
• Развитие мобильных приложений: Обеспечивает удобный доступ к информации о кредите, графикам платежей и возможностям взаимодействия с банком.

Банк предлагает широкий спектр ипотечных программ, не ограничиваясь льготными. Это и программы на приобретение вторичного жилья, и кредиты на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), и возможности использования материнского капитала, и опции рефинансирования. Такой диверсифицированный подход позволяет охватить максимально широкую аудиторию заемщиков и эффективно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры. Примером общего развития цифровых решений на рынке является то, что в 2025 году около 7000 семей воспользовались цифровой ипотекой через Банк ДОМ.РФ, что составило 97% от всех выдач в этом банке. Это подчеркивает, что цифровизация является общеотраслевым трендом, в котором Сбербанк выступает одним из локомотивов.

Перспективные направления и инновационные подходы в ипотечном кредитовании

Ипотечное кредитование, как и вся финансовая сфера, находится в постоянном поиске путей повышения эффективности, доступности и безопасности. Современные технологии и изменения в регуляторной среде открывают новые, порой революционные, направления развития.

Цифровизация ипотеки: электронные сервисы и блокчейн

Цифровизация ипотеки является одним из ключевых трендов последних лет. В России активно внедряются комплексные цифровые сервисы, которые призваны упростить и ускорить все этапы ипотечной сделки. Это включает:

• Онлайн-подача заявок и пред одобрение: Заемщики могут заполнить анкету и получить предварительное решение по кредиту, не выходя из дома.
• Электронный документооборот: Использование электронных документов и цифровой подписи минимизирует необходимость физического присутствия и сокращает время на сбор и проверку бумаг.
• Электронная регистрация ипотеки в Росреестре: Эта услуга позволяет регистрировать переход права собственности и обременение залога в электронном виде, что значительно ускоряет процесс.
• Передача электронной закладной в депозитарий: Электронные закладные, как уже упоминалось, хранятся в специализированных депозитариях, что повышает их безопасность и ликвидность по сравнению с бумажными аналогами.

На острие этих инноваций находится технология блокчейн. В России активно исследуется и внедряется её потенциал для ипотечного рынка. Так, эксперимент по обмену данными для цифровой ипотеки на базе национальной блокчейн-платформы «Мастерчейн» стартовал не позднее 1 декабря 2021 года и успешно завершился к октябрю 2022 года. Эта платформа уже активно используется для работы с электронными закладными и поддерживает операции с цифровыми финансовыми активами (ЦФА), обеспечивая беспрецедентный уровень безопасности, прозрачности и неизменности данных в сделках.

Ипотека для цифровых финансовых активов (ЦФА)

Одним из наиболее инновационных и перспективных направлений является создание механизма ипотеки, позволяющего использовать цифровые финансовые активы (ЦФА) в качестве обеспечения. Это открывает совершенно новые горизонты для заемщиков и инвесторов. Законопроект, устанавливающий порядок регистрации такой ипотеки, уже направлен в правительство, что свидетельствует о серьезных намерениях регулятора. Платформа «Мастерчейн» активно развивается и уже предоставляет сервис для выпуска и работы с ЦФА, создавая технологическую основу для реализации этой концепции. Это позволит использовать децентрализованные финансовые инструменты для обеспечения традиционных кредитных отношений, потенциально расширяя круг доступных залогов и снижая риски за счет прозрачности блокчейна.

Развитие ипотечных микрокредитных компаний (МКК)

В целях повышения доступности ипотеки для более широкого круга заемщиков, особенно тех, кому отказали банки, в России с 22 октября 2025 года начнут действовать ипотечные микрокредитные компании (МКК). Эти МКК будут создаваться под эгидой региональных властей и специализироваться на выдаче льготной ипотеки. Идея заключается в том, чтобы предложить альтернативный канал финансирования для граждан, которые не соответствуют строгим требованиям банков, но при этом обладают достаточной платежеспособностью для обслуживания кредита. Это может стать важным шагом к увеличению инклюзивности ипотечного рынка.

Инвестиционная ипотека и новые подходы к андеррайтингу

Понятие «инвестиционная ипотека» в данном контексте относится не к новому типу продукта для инвестиций в недвижимость, а к инновационным подходам к анализу и управлению рисками в ипотечном кредитовании. Речь идет о применении передовых аналитических инструментов:

• Градиентный бустинг (Gradient Boosting): Мощный метод машинного обучения, используемый для создания высокоточных моделей кредитного скоринга. Он позволяет более точно оценивать кредитоспособность заемщика, предсказывать вероятность дефолта и оптимизировать условия кредитования.
• Искусственный интеллект (ИИ): Применение ИИ в андеррайтинге позволяет автоматизировать процесс анализа больших объемов данных о заемщиках, включая их финансовую историю, поведение и даже косвенные факторы. ИИ способен выявлять неочевидные закономерности, моделировать влияние внешних экономических событий (например, изменение ключевой ставки, инфляция) на платежеспособность заемщика и оперативно адаптировать рисковые модели. Это повышает эффективность принятия решений, сокращает время рассмотрения заявок и снижает уровень мошенничества.

Оптимизация льготных программ: Несмотря на уже отмеченные проблемы, льготные программы остаются важным инструментом. Перспективным направлением является их дальнейшая оптимизация с целью сохранения социальной направленности, то есть максимальной адресности. Это означает фокусировку на тех группах населения, которые действительно нуждаются в поддержке, а также содействие стабильному росту платежеспособности населения и увеличению объемов строительства, чтобы льготы не приводили к чрезмерному росту цен.

Социальные и экономические последствия развития ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование является не просто финансовым инструментом, но и мощным катализатором социально-экономического развития страны. Его влияние распространяется на макроэкономические показатели, структуру рынка труда, социальную стабильность и качество жизни граждан.

Влияние на ВВП и строительную отрасль

Ипотека оказывает прямое и косвенное влияние на темпы роста валового внутреннего продукта (ВВП). Прямое воздействие проявляется через стимулирование строительной отрасли, которая, в свою очередь, является одним из крупнейших работодателей и потребителей ресурсов. Рост объемов ипотечного кредитования ведет к увеличению спроса на новое жилье, что запускает мультипликативный эффект:

• Рост производства стройматериалов: Цемент, металл, дерево, изоляционные материалы.
• Развитие смежных отраслей: Производство мебели, бытовой техники, предметов интерьера.
• Создание рабочих мест: В строительстве, производстве, логистике, сфере услуг.
• Развитие инфраструктуры: Дороги, инженерные сети, социальные объекты в новых районах.
• Активизация работы банковской системы: Увеличение кредитных портфелей, комиссионных доходов.
• Развитие страхового сектора: Обязательное страхование заложенного имущества, страхование жизни и здоровья заемщиков.

Эти процессы способствуют увеличению внутреннего спроса и инвестиций, что, в конечном итоге, приводит к росту ВВП. Доля ипотеки в ВВП России, как уже отмечалось, достигла 10% на 1 августа 2021 года, при этом с 2012 года общероссийский ипотечный портфель вырос в пять раз, а его доля в ВВП — в 3,3 раза. Это наглядно демонстрирует, как ипотека является эффективным механизмом преобразования сбережений домашних хозяйств в реальные инвестиции и динамическим накопителем национального капитала.

Доступность жилья и социальная стабильность

На социальном уровне ипотечное кредитование играет важнейшую роль в повышении доступности жилья для населения. Для многих граждан, особенно молодых семей, ипотека является единственной реальной возможностью приобрести собственное жилье, не имея достаточных накоплений. Обладание собственным жильем:

• Повышает уровень и качество жизни: Обеспечивает комфорт, стабильность и уверенность в будущем.
• Способствует снижению социальной напряженности: Снимает остроту жилищной проблемы.
• Формирует чувство собственности и ответственности: Укрепляет социальные институты.
• Повышает демографические показатели: Уверенность в жилищных условиях стимулирует рождаемость.
• Обеспечивает мобильность трудовых ресурсов: Возможность приобрести жилье в новом регионе может стимулировать переезд и способствовать развитию экономики в различных регионах.

Риски и дисбалансы

Однако развитие ипотечного кредитования сопряжено и с определенными рисками и может приводить к дисбалансам.

• Рост цен на жилье: В условиях снижения ключевой ставки Центрального банка РФ или действия масштабных льготных программ может происходить избыточный рост спроса на недвижимость, что приводит к удорожанию жилья. Если рост цен опережает рост доходов населения, это снижает реальную доступность жилья, несмотря на наличие ипотеки.
• Рост долговой нагрузки населения: Чрезмерное увлечение льготными ипотечными программами, особенно в условиях высоких инфляционных ожиданий и стагнации доходов, может привести к значительному увеличению долговой нагрузки на граждан. Если эта нагрузка становится непосильной, это может спровоцировать рост просроченной задолженности и социальные проблемы.
• Дисбалансы на рынке: Неравномерное стимулирование первичного и вторичного рынков жилья (как это наблюдалось с «Льготной ипотекой») может приводить к искажениям ценообразования и снижению ликвидности отдельных сегментов рынка.
• Влияние процентных ставок на экономику: Повышение процентных ставок по ипотеке, как правило, замедляет экономику, поскольку снижает покупательскую способность населения, сокращает объемы нового строительства и может приводить к замедлению темпов экономического роста.

Таким образом, ипотечное кредитование – это мощный, но требующий сбалансированного и вдумчивого регулирования инструмент, способный приносить как значительные выгоды, так и потенциальные риски для общества и экономики.

Законодательная и нормативно-правовая база ипотечного кредитования в РФ

Функционирование ипотечного кредитования в Российской Федерации строится на прочном фундаменте, заложенном комплексной системой законодательных и нормативно-правовых актов. Эта система призвана обеспечить защиту прав всех участников ипотечных отношений: заемщиков, кредиторов, залогодателей и третьих лиц.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ

Основополагающим документом, регулирующим ипотечное кредитование в Российской Федерации, является Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон стал краеугольным камнем современной российской ипотечной системы, детально регламентируя следующие аспекты:

• Основания возникновения ипотеки: Закон устанавливает, что ипотека может возникать как в силу договора (когда стороны целенаправленно заключают ипотечный договор), так и в силу закона (когда её возникновение предусмотрено федеральным законом, например, при покупке жилья в кредит).
• Регулирование ипотеки: Определяет общие правила и принципы, по которым должны осуществляться ипотечные отношения.
• Обязательства, обеспечиваемые ипотекой: Четко прописывает, какие виды обязательств (как правило, денежные, такие как кредиты или займы) могут быть обеспечены залогом недвижимости.
• Имущество, которое может быть предметом ипотеки: Устанавливает перечень видов недвижимого имущества (земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры, гаражи и т.д.), которое может выступать в качестве залога.
• Вопросы закладных: Регламентирует порядок выдачи, обращения и погашения закладных, включая их электронную форму.
• Государственная регистрация ипотеки: Подчеркивает обязательность регистрации ипотеки как обременения в государственном реестре.
• Обращение взыскания на заложенное имущество: Детально описывает процедуры и условия, при которых кредитор имеет право реализовать заложенное имущество для удовлетворения своих требований в случае неисполнения заемщиком обязательств.

Взаимосвязь с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «О потребительском кредите (займе)»

Федеральный закон № 102-ФЗ не действует в правовом вакууме, а тесно связан с другими фундаментальными актами российского законодательства:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I, глава 23 «Залог»): Положения Гражданского кодекса, касающиеся общих правил залога, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке не установлены иные, специальные правила. Это обеспечивает системность правового регулирования и устраняет возможные пробелы.
• Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»: Кредитные договоры, обеспеченные ипотекой, заключенные с физическим лицом, также регулируются отдельными требованиями этого закона. Он устанавливает особые правила, касающиеся:
  • Определения полной стоимости кредита (ПСК): Прозрачность информации о всех затратах заемщика.
  • Размещения информации о кредите: Обязательство кредиторов предоставлять полную и достоверную информацию об условиях.
  • Запрета на взимание вознаграждения за отдельные услуги: Например, за рассмотрение заявки или ведение ссудного счета.

Эти взаимосвязи обеспечивают комплексный подход к регулированию ипотеки, учитывая как специфику залоговых отношений, так и особенности защиты прав потребителей финансовых услуг.

Государственная регистрация ипотеки

Одним из ключевых институциональных требований является обязательная государственная регистрация ипотеки как обременения имущества. Ипотека возникает не в момент подписания кредитного или залогового договора, а только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Эта процедура имеет критически важное значение, поскольку:

• Обеспечивает публичность и достоверность информации: Любое заинтересованное лицо может получить выписку из ЕГРН и убедиться в наличии или отсутствии обременения на недвижимость.
• Гарантирует права кредитора: Регистрация подтверждает приоритет требований залогодержателя перед другими кредиторами.
• Защищает интересы добросовестных приобретателей: Предотвращает возможность незаконной перепродажи обремененного имущества.

Таким образом, законодательная и нормативно-правовая база России, постоянно совершенствуясь и адаптируясь к новым реалиям, создает необходимую правовую основу для стабильного и предсказуемого функционирования ипотечного рынка.

Экономические механизмы и факторы функционирования ипотечных рынков

Ипотечный рынок — это сложный экономический организм, функционирующий по определенным правилам и под влиянием множества факторов. Понимание этих механизмов критически важно для анализа его текущего состояния и прогнозирования будущего.

Принципы кредитования и роль ключевой ставки

В основе любых кредитных отношений, включая ипотечные, лежат фундаментальные принципы кредитования:

• Целевой характер: Кредит выдается на конкретную цель – приобретение или строительство недвижимости.
• Срочность: Обозначает фиксированный период, на который предоставляются средства.
• Платность: За пользование заемными средствами взимается процент.
• Возвратность: Обязательство заемщика вернуть основную сумму долга.

Эти принципы формируют базовые условия, на которых банки взаимодействуют с заемщиками. Однако динамика процентных ставок по ипотеке, которая является ключевым показателем доступности кредита, напрямую зависит от ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации.

• Ключевая ставка ЦБ РФ — это основной инструмент денежно-кредитной политики, который отражает стоимость денег в экономике.
• Когда ЦБ повышает ключевую ставку, это удорожает заемные средства для коммерческих банков. В ответ банки вынуждены поднимать процентные ставки по выдаваемым кредитам, включая ипотечные, чтобы сохранить свою маржу. Таким образом, повышение ключевой ставки делает ипотеку менее доступной.
• И наоборот, снижение ключевой ставки ЦБ удешевляет заемные ресурсы для банков, что позволяет им снижать процентные ставки по ипотеке. Это, в свою очередь, стимулирует спрос на жилье, активизирует строительную отрасль и способствует общему экономическому росту.

Рынок ипотечных кредитов, по сути, представляет собой сферу договорных отношений, где банки выступают в роли кредиторов, а заемщики — в роли должников. При этом приобретаемая недвижимость служит залогом, обеспечивающим исполнение обязательств заемщика до полного погашения кредита.

Секьюритизация как механизм финансирования

Секьюритизация ипотечных кредитов является мощным экономическим механизмом, который играет центральную роль в рефинансировании банков и повышении ликвидности ипотечного рынка.

• Для банка ипотечные кредиты – это долгосрочные, относительно неликвидные активы. Секьюритизация позволяет банкам «упаковывать» пулы таких кредитов в финансовые инструменты – ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), которые затем продаются инвесторам.
• Э��о позволяет банкам высвобождать капитал, который был «связан» в ипотечных портфелях, и направлять его на выдачу новых кредитов. Таким образом, секьюритизация превращает неликвидные активы в высоколиквидные ценные бумаги, обеспечивая стабильный приток финансирования на ипотечный рынок.
• Этот механизм также способствует диверсификации источников финансирования для банков, снижая их зависимость от депозитов и прямого фондирования ЦБ.

Ипотека как инструмент накопления капитала и инвестиций

Ипотечное кредитование выполняет не только функцию обеспечения жильем, но и является важным инструментом для динамического накопления национального капитала и эффективным механизмом преобразования сбережений домашних хозяйств в реальные инвестиции.

• Когда граждане берут ипотеку и выплачивают её, эти средства возвращаются в банковскую систему, становясь источником для новых кредитов и инвестиций в экономику.
• Сбережения населения, которые в иных условиях могли бы оставаться на депозитах или вовсе не вовлекаться в активный экономический оборот, через ипотеку направляются в реальный сектор – в строительство, производство, развитие инфраструктуры.
• Таким образом, ипотека активизирует инвестиционную деятельность, способствует формированию долгосрочного финансового планирования у населения и укрепляет связи между финансовым и реальным секторами экономики.

Экспертные оценки и прогнозы развития ипотечного рынка в России

Будущее российского ипотечного рынка вызывает живой интерес у аналитиков и экспертов, особенно в условиях динамичных изменений экономической среды и регуляторной политики. Прогнозы на 2025 год и далее показывают, что рынок будет искать новый баланс после периода бурного роста, во многом стимулированного государственными программами.

Прогнозы объемов выдачи ипотеки и доли проблемных кредитов

Различные рейтинговые агентства и крупные игроки рынка дают свои оценки ожидаемой динамики:

• Национальное рейтинговое агентство (НРА) прогнозирует, что совокупный объем выдачи ипотеки в 2025 году может составить от 3,6 до 4,2 трлн рублей. Это демонстрирует осторожный оптимизм, предполагающий сохранение значительных объемов кредитования, но, вероятно, с меньшими темпами роста по сравнению с предыдущими пиковыми периодами.
• Рейтинговое агентство «Эксперт РА» ожидает более существенного снижения: по их прогнозам, ипотечные выдачи в 2024 году могут сократиться на 30% суммарно по субсидируемым и рыночным программам. Агентство также предупреждает о возможном росте доли проблемных кредитов в ипотечном портфеле, которая к концу 2025 года может увеличиться до 0,8-1%. Это подчеркивает возрастающие риски, связанные с высокой долговой нагрузкой и изменением условий кредитования.
• ВТБ, один из крупнейших участников рынка, считает, что в 2025 году спрос заемщиков на ипотеку сократится, и общий объем выдач составит 5,2 трлн рублей. Эта цифра, хоть и ниже показателей пиковых лет, все же остается весьма значительной.
• Эксперты АО «ДОМ.РФ» также прогнозировали снижение спроса на ипотеку, ожидая выдачу 1-1,2 млн жилищных кредитов на общую сумму до 3,8-4 трлн рублей.

Сводный анализ этих прогнозов позволяет сделать вывод о том, что участники рынка ожидают стабилизации и, возможно, некоторого охлаждения после периода ажиотажного спроса, во многом вызванного льготными программами.

Мнения экспертов и сценарии развития

Помимо количественных прогнозов, важны и качественные оценки экспертов относительно перспектив рынка:

• Экономист-географ Наталья Зубаревич прогнозирует, что период адаптации рынка недвижимости продлится до 2027 года. Это означает, что рынок будет проходить фазу структурных изменений и поиска нового равновесия, возможно, с коррекцией цен и перераспределением спроса. Она назвала «рабочей» ставку по ипотеке ниже 12% для заемщиков, что подчеркивает необходимость снижения стоимости кредитов для обеспечения их реальной доступности.
• По мнению большинства экспертов, текущий период характеризуется поиском нового баланса между спросом, предложением и доступностью кредитных продуктов. Это означает, что регуляторам и банкам предстоит тонкая настройка инструментов для предотвращения перегрева рынка и обеспечения его устойчивого развития.
• Прогноз снижения ключевой ставки ЦБ РФ до 12% к концу 2024 года, по оценкам «Эксперт РА», может стать важным фактором для оживления рынка. Уменьшение стоимости фондирования для банков позволит им предлагать более привлекательные рыночные ставки, что может компенсировать сокращение объемов льготных программ.
• Эксперты также указывают на потенциальные пути улучшения ситуации с доступностью жилья: снижение цен на новостройки минимум на 30% (что представляется весьма амбициозным) и развитие ипотечных программ на вторичный рынок и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Эти меры могли бы изменить структуру спроса, повысить гибкость рынка и сделать жилье более доступным для широких слоев населения, снижая зависимость от ограниченных предложений в новостройках.

В целом, экспертные оценки указывают на то, что российский ипотечный рынок стоит на пороге трансформаций, требующих гибких подходов, инновационных решений и взвешенной регуляторной политики для обеспечения его долгосрочной устойчивости и социальной направленности.

Заключение

Путешествие по миру ипотечного кредитования в России показало его как сложную, динамично развивающуюся систему, неотъемлемую часть как финансовой архитектуры страны, так и социального благополучия её граждан. Мы проследили путь от первых зачаточных форм залогового права в XV веке до формирования современного института, который сегодня является мощным драйвером экономики.

Анализ зарубежного опыта – от двухуровневой американской модели с её развитым вторичным рынком секьюритизации до уникальной датской системы с «принципом баланса» и строительных сберегательных касс Германии – выявил множество подходов к жилищному финансированию. Эти модели, с их преимуществами и недостатками, предлагают ценные уроки для России, показывая, что адаптация лучших мировых практик, таких как развитие вторичного рынка ипотечных облигаций, является ключевым фактором для повышения стабильности и доступности.

Однако, несмотря на прогресс, российский ипотечный рынок сталкивается с рядом системных вызовов. Высокие процентные ставки, обусловленные как макроэкономической нестабильностью, так и влиянием ключевой ставки ЦБ РФ, остаются серьезным барьером. Низкая платежеспособность населения и растущая долговая нагрузка, а также проблемы на рынке жилищного строительства и несовершенство законодательной базы, формируют сложную картину, где доступность жилья по-прежнему остается острой социальной проблемой. Тенденция к росту просроченной задолженности, пусть и умеренному, требует внимательного мониторинга и превентивных мер.

Государственная поддержка, выраженная в многообразных льготных программах – «Семейная ипотека», «Дальневосточная и Арктическая ипотека», «IT-ипотека» – безусловно, сыграла важную роль в стимулировании рынка и помощи миллионам семей. Однако критический анализ показал, что эти меры также привели к росту цен на первичном рынке и не всегда достигали самых нуждающихся слоев населения, создавая дисбалансы.

В то же время, российский ипотечный рынок находится на пороге значительных инновационных изменений. Цифровизация, внедрение электронных закладных и блокчейн-технологий (как в проекте «Мастерчейн»), создание механизмов ипотеки для цифровых финансовых активов (ЦФА) и появление ипотечных микрокредитных компаний – всё это указывает на стремление к повышению эффективности, прозрачности и доступности. Применение искусственного интеллекта и градиентного бустинга в андеррайтинге обещает более точную оценку рисков и персонализацию предложений.

Влияние ипотеки на ВВП и строительную отрасль неоспоримо, как и ее роль в повышении социальной стабильности. Однако для реализации всего потенциала необходимо найти сбалансированный подход к регулированию: стимулировать строительство, но контролировать рост цен; поддерживать заемщиков, но избегать чрезмерной долговой нагрузки. Актуальные экспертные прогнозы указывают на период адаптации рынка, поиск нового равновесия и необходимость дальнейшего снижения процентных ставок для достижения устойчивого роста.

В заключение, ипотечное кредитование в России – это не только сложный финансовый инструмент, но и зеркало экономических и социальных процессов в стране. Для его дальнейшего успешного развития необходимы комплексные усилия государства, банков и участников рынка, направленные на совершенствование законодательства, внедрение инноваций, повышение финансовой грамотности населения и, главное, обеспечение реальной доступности жилья для каждого гражданина. Только такой многогранный подход позволит ипотеке полностью раскрыть свой потенциал как движущей силы социально-экономического прогресса.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (последняя редакция).

   Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

2. Приказ Министерства регионального развития РФ от 25.12.2010 г. № 603.
3. Лаврушин О.И. Деньги, кредит и банки: учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2012. 320 с.
4. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2013. 478 с.
5. Багаев А.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. Феникс, 2010. 144 с.
6. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб.: Фарватер, 2009. 152 с.
7. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования. М., 2011. № 6. 55 с.
8. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит: Комментарий жилищного законодательства. М.: Эксмо-Пресс, 2012. 368 с.
9. Делягин М. Ипотечный кризис: конец глобализации? М.: Свободная мысль, № 3. С. 44.
10. Иванкина Е.В. Проблемы ипотеки в России. М.: Общество и экономика, 2010. № 1. 178 с.
11. Кибирев С.Ф. Ипотечное кредитование. М.: Налоги и экономика, 2012. № 11. 31 с.
12. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. М.: МАКС Пресс, 2006. 212 с.
13. Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом Дашков и К, 2013. 228 с.
14. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. СПб.: Питер, 2010. 304 с.
15. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты. 2011. № 8. 51 с.
16. Хе О.В. Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов. М. 71 с.
17. Что такое ипотека, как взять ипотечный кредит. Финансовая культура. URL: https://www.fincult.info/faqs/chto-takoe-ipoteka-kak-vzyat-ipotechnyy-kredit/ (дата обращения: 08.10.2025).
18. Закладная. Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Закладная (дата обращения: 08.10.2025).
19. Американская модель ипотеки. URL: https://www.ipotek.ru/amerikanskaya-model-ipoteki.html (дата обращения: 08.10.2025).
20. Что такое ипотека — статья по теме Ипотека. Газпромбанк Про финансы. URL: https://www.gazprombank.ru/personal/credits/ipoteka/what-is-mortgage/ (дата обращения: 08.10.2025).
21. Ипотечная секьюритизация: что это и как проходит. Консультационный центр ДОМ.РФ. URL: https://спроси.дом.рф/instructions/chto-takoe-ipotechnaya-sekuritizatsiya-i-kak-ona-rabotaet/ (дата обращения: 08.10.2025).
22. Что такое закладная по ипотеке, зачем она нужна и как ее получить после погашения кредита. Самолет. URL: https://samolet.ru/blog/chto-takoe-zakladnaya-po-ipoteke/ (дата обращения: 08.10.2025).
23. ЗАКЛАДНАЯ ПО ИПОТЕКЕ — что это простыми словами. Глоссарий Финуслуги.рy. URL: https://finuslugi.ru/glossary/zakladnaya_po_ipoteke (дата обращения: 08.10.2025).
24. Рефинансирование ипотеки МТС Банк 2025: условия, калькулятор, взять. Brobank.ru. URL: https://brobank.ru/refinansirovanie-ipoteki-mts-bank/ (дата обращения: 08.10.2025).
25. Цифровая ипотека: что это такое и работает ли она в России. Совкомбанк. URL: https://sovcombank.ru/blog/articles/tsifrovaya-ipoteka-chto-eto-takoe-i-rabotaet-li-ona-v-rossii/ (дата обращения: 08.10.2025).
26. Секьюритизация. ИЦБ ДОМ.РФ. URL: https://ицб.дом.рф/securitization/ (дата обращения: 08.10.2025).
27. Цифровизация ипотеки: зачем это застройщикам. Сделка.рф. URL: https://sdelka.ru/news/tsifrovizatsiya-ipoteki-zachem-eto-zastroyschikam/ (дата обращения: 08.10.2025).
28. В ДОМ.РФ оценили потенциал развития рынка ипотечной секьюритизации. Forbes.ru. URL: https://www.forbes.ru/finansy/509533-v-dom-rf-ocenili-potencial-razvitiya-rynka-ipotecnoj-sekuritizacii (дата обращения: 08.10.2025).
29. С начала 2025 года цифровой ипотекой воспользовались около 7000 семей. Forbes.ru. URL: https://www.forbes.ru/finansy/515563-s-nacala-2025-goda-cifrovoj-ipotekoj-vospol-zovalis-okolo-7000-semej (дата обращения: 08.10.2025).
30. ОСОБЕННОСТИ АМЕРИКАНСКОЙ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Бойко Е.А., о. URL: https://donampa.ru/wp-content/uploads/2021/05/2021-3-26.pdf (дата обращения: 08.10.2025).
31. Доля Сбербанка на рынке ипотеки. Frank RG. URL: https://frankrg.com/data/ipoteka/dolya_sberbanka_na_rynke_ipoteki/ (дата обращения: 08.10.2025).
32. Ипотечное кредитование в США, Америке. Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/wikibank/ipotechnoe_kreditovanie_v_ssha_amerike/ (дата обращения: 08.10.2025).
33. Чуть более 500 тыс. ипотечных кредитов выдали за восемь месяцев в России. URL: https://www.interfax.ru/realty/984852 (дата обращения: 08.10.2025).
34. Рефинансирование ипотеки других банков в МТС Банке — ипотечный кредит под меньшую процентную ставку. URL: https://www.mtsbank.ru/personal/credits/ipoteka/refinansirovanie/ (дата обращения: 08.10.2025).
35. ЭТАПЫ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В РОССИИ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННОСТЬ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/etapy-stanovleniya-i-razvitiya-instituta-ipoteki-v-rossii-istoriya-i-sovremennost (дата обращения: 08.10.2025).
36. Почему в США существуют две основные формы ипотечного кредитования? Вопросы к Поиску с Алисой (Яндекс Нейро).

    URL: https://yandex.ru/alice/questions/pochemu-v-ssha-suschestvuyut-dve-osnovnye-formy-ipotechnogo-kreditovaniya (дата обращения: 08.10.2025).

37. Рефинансирование ипотеки» от МТС-Банка ставка от 21,7%. Выберу.ру. URL: https://www.vbr.ru/ipoteka/refinansirovanie/mts-bank/ (дата обращения: 08.10.2025).
38. Ипотечный кредит Рефинансирование в МТС Банке под 22.9 на срок {{hypothec_period_range}} в рублях. Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/ipoteka/refinansirovanie/mts-bank/ (дата обращения: 08.10.2025).
39. удк 659.1 история становления и развития института ипотеки в российской федерации. Научные труды КубГТУ. URL: http://ntk.kubstu.ru/file/2549 (дата обращения: 08.10.2025).
40. Спрос на ипотеку в России вновь растет — аналитика Домклик. Новости. URL: https://journal.domclick.ru/news/spros-na-ipoteku-v-rossii-vnov-rastet-analitika-domklik-2025-03-13/ (дата обращения: 08.10.2025).
41. Типы ипотечных кредитов в США. Mortgages in USA. justmyloans.com. URL: https://justmyloans.com/ru/tips-ipoteka-v-ssha/ (дата обращения: 08.10.2025).
42. ДОМ.РФ масштабирует секьюритизацию ипотечных закладных на новостройки. URL: https://www.forbes.ru/partners/511059-dom-rf-masstabiruet-sekuritizaciyu-ipotechnyh-zakladnyh-na-novostrojki (дата обращения: 08.10.2025).
43. Ипотечное кредитование: история развития в России и за рубежом. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-istoriya-razvitiya-v-rossii-i-za-rubezhom (дата обращения: 08.10.2025).
44. РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ В РОССИИ: МЕХАНИЗМЫ, ИНСТРУМЕНТЫ, ИНФРАСТРУКТУРА. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=32404097 (дата обращения: 08.10.2025).
45. История становления и развития института ипотеки в России. Исторический и практический аспект. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/istoriya-stanovleniya-i-razvitiya-instituta-ipoteki-v-rossii-istoricheskiy-i-prakticheskiy-aspekt (дата обращения: 08.10.2025).
46. В Сбербанке заявили о росте спроса на рыночную ипотеку. URL: https://ruinformer.com/page/v-sberbanke-zajavili-o-roste-sprosa-na-rynochnuju-ipoteku (дата обращения: 08.10.2025).
47. Что понимать под ипотекой? Учебное пособие по финансовой грамотности. URL: https://fincult.econ.msu.ru/chto-ponimat-pod-ipotekoy/ (дата обращения: 08.10.2025).
48. Девелопмент — дело оптимистов. Участники рынка внедряют стратегию роста l Новости на сайте официального застройщика АО «РСГ-Академическое» в Екатеринбурге. URL: https://akademekb.ru/news/development-delo-optimistov-uchastniki-rynka-vnedryayut-strategiyu-rosta (дата обращения: 08.10.2025).
49. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/iss_mortgage/ (дата обращения: 08.10.2025).
50. Сбер рассказал о росте спроса на рыночную ипотеку. Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10989307 (дата обращения: 08.10.2025).
51. Ипотечный кредит. Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Ипотечный_кредит (дата обращения: 08.10.2025).
52. Уроки финансовой грамотности. Урок 4. Ипотечный кредит. URL: https://fmc.hse.ru/data/2018/02/08/1162981085/%D0%A3%D1%80%D0%BE%D0%BA%204.%20%D0%98%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D1%8B%D0%B9%20%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82.pdf (дата обращения: 08.10.2025).
53. Домклик заявил о росте спроса на рыночную ипотеку — Новости Ставрополя и СКФО. Newstracker.ru. URL: https://newstracker.ru/news/2025-10-08/domklik-zayavil-o-roste-sprosa-na-rynochnuyu-ipoteku-6202498 (дата обращения: 08.10.2025).
54. Ипотека. Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Ипотека (дата обращения: 08.10.2025).
55. Ипотечное кредитование. ЕИСЖС — Единая информационная система жилищного строительства. URL: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/analytics/mortgage/ (дата обращения: 08.10.2025).
56. Информационный бюллетень «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России. URL: https://www.cbr.ru/collection/collection/file/46071/bulletin_09052025.pdf (дата обращения: 08.10.2025).
57. Основные термины ипотеки. Consumer Financial Protection Bureau. URL: https://www.consumerfinance.gov/language/ru/mortgage-glossary/ (дата обращения: 08.10.2025).
58. Ипотека Газпромбанка — условия и процентные ставки в 2025, взять ипотечный кредит. URL: https://www.gazprombank.ru/personal/credits/ipoteka/ (дата обращения: 08.10.2025).
59. Ипотека в Газпромбанке 2025 — рассчитать на калькуляторе проценты, оставить онлайн заявку на кредит на жилье, ставки и условия. Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/products/hypothec/gazprombank/ (дата обращения: 08.10.2025).
60. Как влияет повышение ключевой ставки ЦБ на ипотеку. Винсент Недвижимость. URL: https://vincent-realty.ru/news/kak-vliyaet-povyshenie-klyuchevoj-stavki-tsb-na-ipoteku/ (дата обращения: 08.10.2025).
61. Ключевая ставка ЦБ: что это и как она влияет на ипотеку. Циан. URL: https://journal.cian.ru/article/klyuchevaya-stavka-tsb-chto-eto-i-kak-ona-vliyaet-na-ipoteku-298063/ (дата обращения: 08.10.2025).
62. Ключевая ставка ЦБ и ее влияние на проценты по ипотеке. Группа «Самолет». URL: https://samolet.ru/blog/klyuchevaya-stavka-tsb-i-ee-vliyanie-na-protsenty-po-ipoteke/ (дата обращения: 08.10.2025).
63. как отразится понижение ключевой ставки на ипотеке. Infull. URL: https://infull-broker.ru/news/kak-otrazitsya-ponizhenie-klyuchevoy-stavki-na-ipoteke/ (дата обращения: 08.10.2025).
64. Правовое регулирование: Что такое ипотека и ипотечное кредитование? URL: https://www.regrazvitie.ru/pravovoe-regulirovanie-chto-takoe-ipoteka-i-ipot/ (дата обращения: 08.10.2025).
65. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ. URL: https://gogov.ru/articles/fz-102-ob-ipoteke (дата обращения: 08.10.2025).
66. Действующая редакция 102 ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости. Выберу.ру. URL: https://www.vbr.ru/ipoteka/zakony/102-fz-ob-ipoteke/ (дата обращения: 08.10.2025).
67. Счетная палата оценила эффективность льготных ипотечных программ в России. URL: https://www.audit.gov.ru/upload/iblock/c53/c53b26c71286c12ae2021183c5e8b4e7.pdf (дата обращения: 08.10.2025).
68. Ипотечный рынок в России: текущая ситуация и прогнозы на 2025 – Анализ рынка ипотеки от INFULL Broker. URL: https://infull-broker.ru/news/ipoteka-v-rossii-prognoz-2025/ (дата обращения: 08.10.2025).
69. Некоторые вопросы финансово-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в современной России. Издательская группа ЮРИСТ. URL: https://lawinfo.ru/catalog/art/nekotorye-voprosy-finansovo-pravovogo-regulirovaniya-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya/ (дата обращения: 08.10.2025).
70. Ипотека в Дании: как выбрать лучший кредит и не ошибиться. GoOpti. URL: https://goopti.ru/ipoteka-v-danii-kak-vybrat-luchshiy-kredit-i-ne-oshibitsya/ (дата обращения: 08.10.2025).
71. Инновационные подходы и технологии в сфере ипотечного кредитования. URL: https://fin-journal.ru/innovatsionnye-podhody-i-tehnologii-v-sfere-ipotechnogo-kreditovaniya/ (дата обращения: 08.10.2025).
72. Ипотечное жилищное кредитование в РФ: содержание, проблемы и перспект. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=48604925 (дата обращения: 08.10.2025).
73. Ипотечное кредитование в 2025 году: рынок без рынка. Эксперт РА. URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2025/ (дата обращения: 08.10.2025).
74. Снижение ставок и рост строительства: как изменения на рынке недвижимости повлияют на 2025 год. Moneytimes.Ru. URL: https://moneytimes.ru/snizhenie-stavok-i-rost-stroitelstva-kak-izmeneniya-na-rynke-nedvizhimosti-povliyayut-na-2025-god/ (дата обращения: 08.10.2025).
75. ДОМ.РФ: в сентябре выдачи ипотеки росли на фоне активизации кредитования по рыночным программам. Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. URL: https://www.irn.ru/news/162817.html (дата обращения: 08.10.2025).
76. Ипотечное кредитование в 2024 году: меньше роста – больше качества. Эксперт РА. URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2024/ (дата обращения: 08.10.2025).
77. Динамика, анализ и результативность применения льготных программ ипотечного кредитования в Российской Федерации в 2020 – 2024 гг. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/dinamika-analiz-i-rezultativnost-primeneniya-lgotnyh-programm-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossiyskoy-federatsii-v-2020-2024-gg (дата обращения: 08.10.2025).
78. На российском финансовом рынке появятся новые участники. Финам. URL: https://www.finam.ru/analysis/newsitem/na-rossiiskom-finansovom-rynke-poyavyatsya-novye-uchastniki-20251003-124900/ (дата обращения: 08.10.2025).
79. На финансовом рынке появятся новые участники — ипотечные микрокредитные компании. Строительная газета. URL: https://stroygaz.ru/news/na-finansovom-rynke-poyavyatsya-novye-uchastniki-ipotechnye-mikrokreditnye-kompanii-/ (дата обращения: 08.10.2025).
80. Ипотечный кризис: россияне начали терять квартиры. Как спасти свои квадратные метры? Новые Известия. URL: https://newizv.ru/news/2025-04-01/ipotechnyy-krizis-rossiyane-nachali-teryat-kvartiry-kak-spasti-svoi-kvadratnye-metry-430030 (дата обращения: 08.10.2025).
81. Инструменты развития ипотечного кредитования на российском рынке финансовых услуг. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/instrumenty-razvitiya-ipotechnogo-kreditovaniya-na-rossiyskom-rynke-finansovyh-uslug (дата обращения: 08.10.2025).
82. Сравнительный анализ современных моделей ипотечного кредитования в России и за рубежом. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sravnitelnyy-analiz-sovremennyh-modeley-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii-i-za-rubezhom (дата обращения: 08.10.2025).
83. Исследование социально-экономического контекста ипотечного кредитования. Уральский федеральный университет. URL: https://elar.urfu.ru/bitstream/10995/104381/1/m_e_2021_049.pdf (дата обращения: 08.10.2025).
84. Социально-экономический аспект ипотечного кредитования в России. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sotsialno-ekonomicheskiy-aspekt-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii (дата обращения: 08.10.2025).
85. влияние социально-экономических факторов на развитие ипотечного жилищного кредитования (на материалах алтайского края).

    Финансового университета. URL: https://www.fa.ru/uploaded/articles/2017/3/158-165.pdf (дата обращения: 08.10.2025).

86. Пути и перспективы развития ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=50073575 (дата обращения: 08.10.2025).
87. Ипотечное законодательство. Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/zakony/ (дата обращения: 08.10.2025).
88. ПРОБЛЕМЫ И БАРЬЕРЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-i-bariery-razvitiya-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii (дата обращения: 08.10.2025).
89. СОСТОЯНИЕ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. Текст научной статьи по специальности — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sostoyanie-problemy-i-perspektivy-razvitiya-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 08.10.2025).
90. Льготная ипотека: что изменилось в условиях — СберБанк. Sberbank. URL: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/lgotnaya_ipoteka (дата обращения: 08.10.2025).
91. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/iss_mortgage/review_2023_12/ (дата обращения: 08.10.2025).
92. Ждать или брать сейчас: ипотечная стратегия для покупателей. Клерк.Ру. URL: https://www.klerk.ru/buh/articles/577005/ (дата обращения: 08.10.2025).
93. АНАЛИЗ ТЕКУЩЕГО СОСТОЯНИЯ ЛЬГОТНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-tekuschego-sostoyaniya-lgotnogo-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 08.10.2025).
94. Анализ современных форм государственной поддержки ипотечного кредитования в РФ как фактора роста доступности ипотечного кредитования для населения. ResearchGate. URL: https://www.researchgate.net/publication/326131804_Analiz_sovremennyh_form_gosudarstvennoj_podderzki_ipotechnogo_kreditovania_v_RF_kak_faktora_rosta_dostupnosti_ipotechnogo_kreditovania_dla_naselenia (дата обращения: 08.10.2025).
95. Правовые основы формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovye-osnovy-formirovaniya-i-regulirovaniya-ipotechnoy-sistemy-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 08.10.2025).
96. Современные проблемы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. АПНИ. URL: https://apni.ru/article/1179-sovremennye-problemy-razvitiya-rynka-ipotec (дата обращения: 08.10.2025).
97. Доля ипотеки в ВВП России достигла 10%. Новости ЕРЗ.РФ. URL: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/news/9247 (дата обращения: 08.10.2025).
98. Чему нас может научить «копенгагенская» ипотека. URL: https://zn.ua/ukr/finances/chemu-nas-mozhet-nauchyit-kopengagenskaya-ipoteka.html (дата обращения: 08.10.2025).
99. Что представляет собой отрицательная ставка по ипотеке. PropertInterest.com: инвестции и сделки с недвижимостью. URL: https://propertinterest.com/articles/v-danii-budet-dejstvovat-otricatelnaya-stavka-po-ipoteke/ (дата обращения: 08.10.2025).
100. Модели ипотечного кредитования и специфика их развития на российском рынке недвижимости. Текст научной статьи по специальности — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/modeli-ipotechnogo-kreditovaniya-i-spetsifika-ih-razvitiya-na-rossiyskom-rynke-nedvizhimosti (дата обращения: 08.10.2025).
101. УДК 336.02 ЗАРУБЕЖНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ИХ ПРИМЕНЕНИЕ В Р. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=25381987 (дата обращения: 08.10.2025).
102. Диссертация на тему «Ипотечный кредит как фактор макроэкономической динамики», скачать бесплатно автореферат по специальности ВАК РФ 08.00.01 — Экономическая теория — disserCat. URL: https://www.dissercat.com/content/ipotechnyi-kredit-kak-faktor-makroekonomicheskoi-dinamiki (дата обращения: 08.10.2025).
103. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ. Вестник Алтайской академии экономики и права (научный журнал).

     URL: https://www.vaael.ru/ru/article/view?id=262 (дата обращения: 08.10.2025).

104. Экономическая сущность ипотечного кредитования. URL: https://studfile.net/preview/10186175/page:11/ (дата обращения: 08.10.2025).
105. МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ. Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований (научный журнал).

     URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=7901 (дата обращения: 08.10.2025).

106. В России самая невыгодная ипотека? Сравнили с другими странами и вот, что узнали. URL: https://finance.rambler.ru/money/53703358-v-rossii-samaya-nevygodnaya-ipoteka-sravnili-s-drugimi-stranami-i-vot-chto-uznali/ (дата обращения: 08.10.2025).
107. Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-suschnost-funktsii-i-klassifikatsiya (дата обращения: 08.10.2025).
108. А как у них? Ипотека за рубежом: от 0 до 28% годовых. Циан. URL: https://journal.cian.ru/article/a-kak-u-nih-ipoteka-za-rubezhom-ot-0-do-28-godovyh-298063/ (дата обращения: 08.10.2025).
109. РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РАЗВИТИИ ЭКОНОМИКИ. Текст научной статьи по специальности — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rol-ipotechnogo-kreditovaniya-v-razvitii-ekonomiki (дата обращения: 08.10.2025).
110. Сравнение ипотечных ставок в разных странах. Сайт про банк и инвестиции. URL: https://mybanktut.ru/sravnenie-ipotechnyh-stavok-v-raznyh-stranah/ (дата обращения: 08.10.2025).
111. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ И ЕГО ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес — КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnyy-kredit-i-ego-osnovnye-modeli (дата обращения: 08.10.2025).
112. Пять стран с самыми низкими ставками по ипотеке. Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=8866580 (дата обращения: 08.10.2025).
113. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ РОССИЙСКОЙ И ЗАРУБЕЖНОЙ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕД. Международный сетевой институт. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=45781489 (дата обращения: 08.10.2025).
114. Структура и особенности банковской системы Дании в 2022 году. Еmigranto. URL: https://emigranto.ru/spravochnik/banki-danii.html (дата обращения: 08.10.2025).
115. СРАВНЕНИЕ ЗАРУБЕЖНЫХ МОДЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ИХ АДАПТАЦИЯ К РОССИЙСКИМ РЕАЛИЯМ. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sravnenie-zarubezhnyh-modeley-ipotechnogo-kreditovaniya-i-ih-adaptatsiya-k-rossiyskim-realiyam (дата обращения: 08.10.2025).
116. Ипотека на вторичное жилье. Сбербанк. URL: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/secondary (дата обращения: 08.10.2025).