Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь: современные тенденции, проблемы, перспективы и стратегические рекомендации

метки: Республика, Ипотечный, Жилье, Беларусь, Ипотека, Строительство, Стоимость, Имущество

Ипотечное кредитование — это не просто финансовый инструмент; это один из ключевых двигателей жилищного строительства, мощный катализатор развития целых секторов экономики и, что особенно важно, фундаментальный механизм для улучшения социальных условий жизни населения. В Республике Беларусь, как и во многих странах с переходной экономикой, вопрос обеспечения граждан доступным и качественным жильем стоит особенно остро, а ипотека призвана сыграть в этом процессе центральную роль. Однако, несмотря на все усилия, рынок ипотечного кредитования в стране пока не достиг того масштаба и зрелости, которые свойственны развитым экономикам. Это означает, что граждане до сих пор сталкиваются с серьезными барьерами на пути к собственному жилью, а экономика недополучает импульс для роста, который могла бы обеспечить развитая ипотечная система.

Настоящая работа посвящена всестороннему анализу текущего состояния рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь. Мы исследуем его динамику, выявляем ключевые проблемы, сдерживающие развитие, и формулируем стратегические рекомендации для его дальнейшего совершенствования. Цель исследования состоит в том, чтобы, основываясь на актуальном законодательстве, статистических данных и экономических реалиях, предоставить глубокий и объективный анализ, который будет полезен для студентов, аспирантов, магистрантов экономических и юридических специальностей, а также для специалистов финансового сектора, стремящихся понять и улучшить ипотечную систему Беларуси. Структура работы последовательно раскрывает теоретические основы, правовое регулирование, текущую динамику, предложения банков, макроэкономические факторы, меры государственной поддержки, а также перспективы и риски, завершаясь конкретными выводами и рекомендациями.

Теоретические основы и сущность ипотечного кредитования

Понимание механизмов ипотечного кредитования требует погружения в его теоретические основы, которые раскрывают не только экономическую, но и социальную сущность этого сложного финансового инструмента. В условиях переходной экономики Республики Беларусь эти концепции приобретают особое значение, адаптируясь к местным особенностям формирования рынка и специфике государственного регулирования.

Понятие и функции ипотеки в современной экономике

Ипотека, в своей фундаментальной сути, представляет собой залог недвижимого имущества в обеспечение денежного обязательства. Однако, в контексте ипотечного кредитования, ее определение приобретает более узкий и прикладной характер. В Республике Беларусь ипотека трактуется как залог недвижимого имущества, которое может включать земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения) и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам. Суть этого механизма заключается в том, что кредитор (залогодержатель) по обеспеченному обязательству имеет преимущественное право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником своих обязательств перед другими кредиторами.

Кредитование сельскохозяйственных предприятий Республики Беларусь: ...

... Республики Беларусь, а также анализ путей совершенствования данного процесса. Для достижения поставленной цели будут решены следующие задачи: Изучение теоретических основ кредитования ... конкретных рекомендаций по совершенствованию механизма кредитования. Структура работы охватывает все аспекты кредитования АПК, от фундаментальных теоретических концепций до практических рекомендаций, основанных ...

Экономические функции ипотеки многообразны и критически важны для развития любого государства:

• Обеспечение доступности жилья: Это, пожалуй, главная социальная функция. Ипотека позволяет гражданам приобретать жилье, не имея всей суммы сразу, тем самым решая одну из базовых потребностей человека.
• Стимулирование жилищного строительства: Наличие развитой ипотечной системы создает стабильный спрос на жилье, что, в свою очередь, стимулирует строительную отрасль, создавая рабочие места и активизируя смежные секторы экономики (производство стройматериалов, транспорт, услуги).
• Привлечение долгосрочных инвестиций: Ипотечные кредиты по своей природе являются долгосрочными. Их наличие способствует формированию «длинных» денег в экономике, которые могут быть реинвестированы.
• Развитие финансового рынка: Ипотека способствует появлению и развитию специализированных финансовых институтов, таких как ипотечные банки, а также стимулирует создание вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, что повышает ликвидность и прозрачность финансовой системы.
• Стабилизация рынка недвижимости: Доступность ипотечного кредитования может сглаживать колебания цен на недвижимость, делая рынок более предсказуемым и устойчивым.

Социальные функции ипотеки тесно переплетаются с экономическими, поскольку ее развитие напрямую влияет на качество жизни населения, уровень социальной стабильности и благополучия.

Виды ипотеки и их особенности

Ипотека может быть классифицирована по различным признакам, что отражает ее гибкость как правового и финансового инструмента. В белорусском правовом поле выделяются следующие основные виды:

1. Ипотека в силу договора: Это наиболее распространенный вид, возникающий на основании соглашения между залогодателем (собственником недвижимости) и залогодержателем (кредитором).

   Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, что обеспечивает публичность и защиту прав сторон. Этот вид ипотеки может обеспечивать широкий спектр обязательств: по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда, а также из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами.

2. Ипотека в силу законодательного акта (законная ипотека): Этот вид ипотеки возникает автоматически, в силу прямого указания закона, при наступлении определенных обстоятельств, независимо от воли сторон. Например, законодательство может предусматривать возникновение ипотеки в пользу продавца недвижимости до полной оплаты покупателем ее стоимости. Законная ипотека упрощает процесс оформления залога и может снижать транзакционные издержки, но требует четкого и недвусмысленного законодательного регулирования.
3. Ипотека будущей недвижимости: Законодательство Республики Беларусь допускает ипотеку имущества, которое поступит залогодателю в будущем. Это особенно актуально для жилищного строительства, когда в залог может передаваться еще не построенное жилье или жилье, право собственности на которое еще не зарегистрировано. При этом важно, чтобы залогодатель уведомлял залогодержателя об изменении характеристик такого имущества.

Особенности применения различных видов ипотеки в белорусских условиях определяются степенью развития правовой системы, уровнем защиты прав собственности и спецификой банковской практики. Эффективное функционирование ипотечной системы требует не только четкого законодательства, но и доверия между участниками рынка, а также наличия развитой инфраструктуры для регистрации прав и оценки залогового имущества.

Потребительское кредитование в Республике Беларусь: всесторонний ...

... банковских операций, включая кредитование. Закон Республики Беларусь «О Национальном банке Республики Беларусь», определяющий его функции как регулятора финансового рынка. Закон Республики Беларусь «О защите прав потребителей», ... в сфере жилищного финансирования. Ее правовое регулирование в Беларуси осуществляется Законом Республики Беларусь «Об ипотеке» от 20 июня 2008 г. № 345-З. ...

Правовая основа и регулирование ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Правовая база является краеугольным камнем для любого финансового рынка, а для ипотечного кредитования, которое оперирует долгосрочными обязательствами и значительными активами, ее ясность, стабильность и предсказуемость критически важны. В Республике Беларусь законодательная и нормативно-правовая база постоянно совершенствуется, адаптируясь к экономическим реалиям и вызовам времени.

Обзор основных законодательных актов

История развития ипотечного законодательства в Беларуси, хотя и не столь длительна, как в странах с развитыми рыночными экономиками, демонстрирует последовательные шаги к созданию более эффективной и прозрачной системы.

Основным нормативным правовым актом, регулирующим ипотечные отношения, является Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. № 345-З «Об ипотеке». Этот закон заложил фундамент для правового регулирования залога недвижимости, определив ключевые понятия, права и обязанности сторон, порядок возникновения, осуществления и прекращения ипотеки. Важно отметить, что закон не является статичным документом. Он подвергался изменениям и дополнениям в 2010, 2013 и 2022 годах, что свидетельствует о стремлении законодателя к его актуализации и совершенствованию. Например, Закон Республики Беларусь от 28 июня 2022 г. № 177-З «Об изменении Закона Республики Беларусь «Об ипотеке» был направлен на устранение устаревших норм, пробелов и противоречий, обеспечивая более эффективное правовое регулирование.

Параллельно с базовым законом, развитие ипотечного кредитования существенно определяется указами Президента Республики Беларусь, которые часто играют роль пилотных или уточняющих документов, направленных на решение конкретных проблем.

• Указ Президента Республики Беларусь от 16 апреля 2020 г. № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании» стал значимым шагом в развитии именно жилищного ипотечного кредитования. Его целью было не только дальнейшее развитие рынка, но и обеспечение прав граждан-кредитополучателей, а также снижение банковских рисков. Этот указ упростил механизмы возникновения и оформления залога (ипотеки) жилья, приобретаемого с привлечением банковского кредита, и четко определил условия обращения взыскания на предмет залога.
• Указы Президента Республики Беларусь № 94 и № 95 от 6 марта 2025 г. представляют собой новейшие инициативы в сфере жилищной политики. В частности, Указ № 95 «О государственной поддержке при жилищном строительстве» усовершенствовал подходы к порядку строительства и кредитования жилья, объединив все формы государственной поддержки в едином документе. Это свидетельствует о консолидации усилий государства по созданию более понятной и доступной системы жилищного обеспечения.

Детализация ключевых положений Закона «Об ипотеке» и президентских указов

Изменения в законодательстве оказывали и продолжают оказывать прямое и существенное влияние на механизмы функционирования ипотечного рынка.

Закон «Об ипотеке» и его модификации:

• Изменения 2022 года внесли важные уточнения относительно обязанностей залогодателя. Например, была введена обязанность уведомлять залогодержателя об изменении характеристик имущества, которое поступит залогодателю в будущем. Это критически важно для объектов долевого строительства, где характеристики жилья могут меняться в процессе возведения. Также залогодатель обязан информировать о предъявлении к нему третьими лицами требований о признании за ними прав на предмет ипотеки, что повышает прозрачность и снижает риски для банков.
• Особое внимание уделяется процедуре регистрации ипотеки, которая является публичной и обеспечивает защиту прав залогодержателя.

Указ № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании»:

• Этот указ стал прорывным в части упрощения оформления ипотеки, особенно для жилья, приобретаемого с использованием банковских кредитов.
• Важным положением является четкое определение условий, при которых возможно обращение взыскания на жилье, находящееся в залоге (ипотеке).

  Это возможно только при одновременном наличии двух условий:

  1. Просроченная задолженность по основной сумме долга превышает 10% от суммы предоставленного кредита.
  2. Просроченная задолженность по основной сумме долга и (или) процентам за пользование кредитом составляет более 90 дней.

  Эти нормы направлены на защиту прав кредитополучателей, предотвращая немедленное обращение взыскания при незначительных или краткосрочных просрочках, но при этом обеспечивая банкам механизм возврата средств в случае систематического неисполнения обязательств.

• Указ № 130 также акцентирует внимание на том, что в ипотеку приобретается только готовое жилье, зарегистрированное в установленном порядке, в том числе на вторичном рынке жилой недвижимости. Это может ограничивать возможности ипотеки на этапе долевого строительства, но снижает риски для банков, связанные с незавершенным строительством.

Указ № 95 «О государственной поддержке при жилищном строительстве»:

• Этот указ, принятый в 2025 году, консолидирует и систематизирует механизмы государственной поддержки, что повышает их прозрачность и предсказуемость.
• Он определяет три основные формы господдержки: льготные кредиты, одноразовые субсидии и финансовую помощь в возврате задолженности по льготным кредитам. Эти меры направлены на повышение доступности жилья для различных категорий граждан, что косвенно стимулирует и ипотечное кредитование, создавая базу для расширения платежеспособного спроса.

Особенности ипотеки как залога недвижимого имущества в белорусском правовом поле

Белорусское законодательство четко определяет, что может выступать предметом ипотеки, а также устанавливает определенные ограничения.

Предмет ипотеки:

• Земельные участки: В соответствии с законодательством, земельные участки могут быть предметом ипотеки, что открывает возможности для развития частного домостроения под залог земли.
• Капитальные строения (здания, сооружения): Это наиболее очевидный и распространенный предмет ипотеки, включающий жилые дома, квартиры, нежилые помещения.
• Иное имущество, приравненное к недвижимым вещам: Сюда могут относиться объекты незавершенного строительства, если они прошли государственную регистрацию в установленном порядке.

Ограничения и особенности:

• Готовое жилье: Как уже упоминалось, Указ № 130 делает акцент на ипотеке готового жилья, что может быть связано с попыткой минимизировать риски, присущие долевому строительству.
• Единственное жилье: Одним из наиболее чувствительных вопросов в белорусской практике является обращение взыскания на единственное жилое помещение. Законодательство стремится найти баланс между защитой прав залогодержателя и социальными гарантиями для граждан, особенно при наличии несовершеннолетних детей. Обсуждаются даже меры по введению запрета на предоставление в залог единственного жилого помещения, что, с одной стороны, усилит социальную защиту, но с другой – может серьезно ограничить возможности банков по выдаче ипотеки.
• Государственная регистрация: Все сделки с ипотекой подлежат обязательной государственной регистрации, что обеспечивает их юридическую силу и защиту прав участников.

В целом, правовая основа ипотечного кредитования в Республике Беларусь находится в процессе постоянного развития. Цель законодателя – создать эффективную и прозрачную систему, способную стимулировать рынок жилья, защищать права граждан и обеспечивать стабильность финансового сектора. Однако, как показывает анализ, некоторые проблемы, особенно связанные с обращением взыскания и формированием высококачественного обеспечения, остаются актуальными. При этом крайне важно, чтобы каждое новое изменение не создавало новых лазеек для недобросовестных заемщиков, но при этом обеспечивало реальную защиту граждан.

Современное состояние и динамика рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Рынок ипотечного кредитования в Республике Беларусь представляет собой уникальный кейс, демонстрирующий как потенциал, так и специфические ограничения, присущие переходной экономике. Анализ его динамики с 2010 года по настоящее время позволяет выявить ключевые тенденции и оценить текущее состояние.

Основные показатели рынка: объемы, структура, динамика выданных кредитов

Хотя ипотечное кредитование в Беларуси не достигло масштабов развитых рынков, последние годы характеризуются ростом кредитной активности населения. Для эффективного функционирования ипотеки необходимы три ключевых условия: наличие «длинных» денег, стабильная макроэкономическая ситуация и эффективная законодательная база. Пока эти условия не всегда выполняются в полной мере.

На начало 2024 года частный жилищный фонд составлял 257,7 млн м² (94,2% от общего объема жилищного фонда), в то время как государственный — 15,9 млн м² (5,8%).

Это означает, что подавляющее большинство жилья находится в частной собственности, создавая потенциально обширный объект для ипотечных сделок. При этом, на 1 января 2024 года физические лица – резиденты Республики Беларусь составляли почти 99% кредитополучателей, что подтверждает ориентацию рынка на потребительское кредитование, включая жилищное.

Динамика кредитования населения демонстрирует заметный рост:

Показатель	2023 год	2024 год (январь-ноябрь)	2025 год (январь-август)
Количество кредитных договоров	4,96 млн	Н/Д	Н/Д
Сумма выданных кредитов (всего)	31,89 млрд BYN	Н/Д	10,6 млрд BYN
Сумма кредитов на покупку недвижимости	Н/Д	3 508,1 млн BYN	2,25 млрд BYN

Примечание: Данные за 2023 год представлены на конец года; данные за 2024 и 2025 годы являются промежуточными и отражают периоды январь-ноябрь и январь-август соответственно.

• В 2023 году количество заключенных кредитных договоров между банками и физическими лицами увеличилось с 4,72 млн до 4,96 млн, а сумма кредитов — с 27,83 млрд руб. до 31,89 млрд руб.
• Наибольший прирост суммы кредитов (+1,1 млрд руб.) и к��личества договоров (+46,8 тыс.) за 2023 год отмечен в Минске, что подчеркивает концентрацию кредитной активности в столице.
• Уровень охвата кредитованием населения на 1 января 2024 года составил 65,6% по республике, что является достаточно высоким показателем.
• За январь-август 2025 года белорусы взяли в банках кредитов почти на 10,6 млрд рублей, что на 0,3% больше уровня прошлого года.
• Однако, из этой суммы, на покупку недвижимости было выдано 2,25 млрд рублей, что на 10,3% меньше, чем в прошлом году. Это может быть связано с ростом процентных ставок и цен на недвижимость в 2024 году, а также с изменением условий государственной поддержки в 2025 году.
• Общая задолженность по кредитам на начало сентября 2025 года превысила 28,5 млрд рублей, увеличившись на 19% по сравнению с годом ранее, при этом задолженность по жилищным кредитам составила почти 17,2 млрд рублей (рост на 13,5%).

Важно отметить, что объем кредитования граждан в Беларуси составляет менее 11% ВВП, что является низким показателем по мировым меркам. Всемирный банк ориентирует на максимум 65%, что указывает на значительный потенциал для роста, но также и на существенные структурные ограничения. Динамика выдачи ипотечных кредитов в 2021 году по сравнению с 2020 годом показала сокращение объемов кредитования физических лиц на 9,26% из-за роста процентных ставок, снижения темпов роста доходов населения и роста цен на недвижимость. Тем не менее, за январь-ноябрь 2024 года объем кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья составил 3 508,1 млн рублей, что на 50% больше, чем за аналогичный период 2023 года, демонстрируя восстановление рынка.

Динамика процентных ставок и сроков ипотечного кредитования

Процентные ставки являются одним из самых чувствительных показателей для рынка ипотечного кредитования. В Беларуси они тесно связаны со ставкой рефинансирования Национального банка. С 25 июня 2025 года ставка рефинансирования Национального банка Республики Беларусь установлена в размере 9,75% годовых. Это является ключевым ориентиром для коммерческих банков при формировании своих ипотечных предложений.

Таблица 1: Динамика ставки рефинансирования НБ РБ (пример)

Дата	Ставка рефинансирования НБ РБ
25.06.2025 (текущая)	9,75%
Предыдущий период	X% (например, 10-11% в 2024)
…	…

Примечание: Точные исторические данные по ставке рефинансирования за весь период не предоставлены, поэтому приведена текущая ставка и указан ориентировочный уровень для прошлых периодов.

Ипотечные ставки коммерческих банков, как правило, формируются как «ставка рефинансирования + N процентных пунктов», где N – это маржа банка, учитывающая его риски, затраты и желаемую прибыль. В результате, коммерческие ставки могут достигать 13-18% годовых и выше, что существенно влияет на ежемесячные платежи и общую стоимость кредита.

Что касается сроков ипотечного кредитования, максимальный срок погашения в Беларуси достигает 25 лет. Это достаточно длинный срок, который позволяет снизить ежемесячную кредитную нагрузку на заемщика. Однако, предложения большинства банков колеблются в диапазоне 10-20 лет.

Структура жилищного фонда и его влияние на рынок ипотеки

Структура жилищного фонда играет важную роль в формировании спроса и предложения на рынке ипотечного кредитования. Как уже упоминалось, на начало 2024 года частный жилищный фонд составлял 94,2% от общего объема. Это свидетельствует о высокой степени приватизации жилья, что является как преимуществом, так и вызовом.

Преимущества:

• Большой объем потенциального залогового имущества.
• Развитый вторичный рынок жилья, который является основным объектом ипотечных сделок в условиях отсутствия масштабного государственного строительства коммерческого жилья.

Вызовы:

• Жилищная обеспеченность: Несмотря на значительный жилищный фонд, вопрос обеспеченности жильем остается актуальным. На начало 2024 года средняя обеспеченность жильем на одного жителя составляла приблизительно 28 м², что ниже показателей развитых стран. Это создает устойчивый спрос на новое жилье и, соответственно, на ипотечные продукты.
• Качество жилья: Большая часть жилищного фонда, особенно за пределами крупных городов, может быть устаревшей, что снижает ее привлекательность как объекта ипотеки.
• Региональные диспропорции: Концентрация населения и экономической активности в Минске и областных центрах ведет к неравномерному развитию рынка недвижимости и ипотеки. В малых населенных пунктах, несмотря на государственную поддержку (как в программах Беларусбанка), спрос на ипотеку и ее объемы значительно ниже.

В целом, динамика рынка ипотечного кредитования в Беларуси характеризуется осторожным, но стабильным ростом объемов, при этом сохраняются вызовы, связанные с высокими процентными ставками, недостаточной доступностью «длинных» денег и необходимостью дальнейшего совершенствования законодательства для обеспечения полной прозрачности и предсказуемости рынка. Как эта динамика будет развиваться дальше, если не будут устранены фундаментальные барьеры?

Условия ипотечных программ ведущих белорусских банков

Для полной картины рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь необходимо детально проанализировать предложения ведущих банков, поскольку именно они формируют реальные условия для потенциальных заемщиков. Различия в процентных ставках, сроках, требованиях к первоначальному взносу и дополнительных преимуществах могут быть значительными.

Общим для большинства ипотечных продуктов является максимальный срок погашения, который в Беларуси достигает 25 лет, хотя чаще банки предлагают кредиты на срок до 20 лет. Размер ипотечного кредита, как правило, составляет до 75-80% от полной стоимости квартиры, но в отдельных случаях, особенно для определенных категорий граждан или в рамках партнерских программ, может достигать 90%.

Обзор предложений Беларусбанка

ОАО «АСБ Беларусбанк» является крупнейшим игроком на рынке жилищного кредитования в Беларуси, предлагая широкий спектр программ.

• Кредит «Ипотека Экспресс»: Одна из основных программ, предназначенная для приобретения жилого помещения.
  • Процентная ставка: Варьируется от 13,75% до 18,5% годовых. При этом, для покупателей недвижимости у физического лица ставка составляет 17,4% (ранее 18,8%), а при покупке у застройщика – 16,4% (ранее 17%).

    Эти различия отражают разницу в рисках и условиях сделки.

  • Срок: До 240 месяцев (20 лет).
  • Сумма: От 500 BYN.
  • Первоначальный взнос: Не требуется, но необходим залог приобретаемого объекта. Это важное преимущество, снижающее барьер входа для многих заемщиков.
• Кредит «Ипотека с нами» (в рамках партнерских программ): Эта программа ориентирована на стимулирование жилищного строительства и сотрудничество с застройщиками.
  • Процентная ставка: Предлагает пониженную ставку в грейс-периоде (первые 12 месяцев) от 3,75% до 10,25% годовых. После грейс-периода ставка, как правило, повышается до обычных коммерческих уровней. Конкретная ставка зависит от выбранного застройщика и условий партнерства.
• Кредит для жителей малых населенных пунктов:
  • Цель: Возведение, приобретение или реконструкция жилых помещений для граждан, проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью до 20 тыс. человек.
  • Ставка: 13,25% годовых, что значительно ниже общих рыночных предложений.
  • Максимальный размер: До 90% стоимости жилья.
• Дополнительные условия: Для клиентов, получающих заработную плату на карточку Беларусбанка, справка о доходах не требуется, что упрощает процесс оформления. При строительстве жилья первый платеж по основному долгу возможен через год после подписания договора, предоставляя заемщику время для завершения строительства и начала комфортного погашения.

Обзор предложений Белагропромбанка

ОАО «Белагропромбанк» также активно участвует в ипотечном кредитовании, предлагая конкурентные условия.

• Кредит на приобретение жилья и незавершенного строения:
  • Процентная ставка: Двухступенчатая система: 15,5% в первые 180 дней, затем 17,96% (ставка рефинансирования плюс 8,21 процентных пункта) при приобретении у физического/юридического лица. При приобретении у застройщика ставка составляет 15,5% в первые 180 дней, затем 16,9% (ставка рефинансирования плюс 7,15 процентных пункта).
  • Срок: До 20 лет.
  • Максимальная сумма: До 90% от стоимости жилого помещения, до 150 000 BYN.
• Дополнительные условия: Принимается совокупный доход супругов, детей, родных братьев и сестер, а также родителей заявителя или супруги. Это значительно расширяет круг потенциальных заемщиков, позволяя увеличить сумму кредита.

Обзор предложений Белинвестбанка

ОАО «Белинвестбанк» предлагает ипотечные продукты с акцентом на гибкость и государственную поддержку.

• Кредит на приобретение недвижимости:
  • Процентная ставка: 18,11% годовых при приобретении и 15,50% при строительстве, что является конкурентным предложением.
• Кредит в рамках Указа № 240:
  • Цель: Строительство жилья.
  • Ставка: 14,30% при кредитовании разницы между стоимостью объекта и суммой субсидии.
• Первоначальный взнос: Начинается от 10% от стоимости приобретаемого объекта.
• Сроки кредитования: Варьируются от 10 до 20 лет (10, 15, 16, 17, 18, 19 или 20 лет), предоставляя заемщикам возможность выбора комфортного графика.
• Обеспечение: Для кредитов до 150 000 BYN возможно оформление без поручителей с использованием залога (ипотеки) кредитуемого объекта, что упрощает процесс.
• Дополнительные условия: Для зарплатных клиентов Белинвестбанка справка о доходах не требуется.

Обзор предложений Приорбанка и других банков (при наличии данных)

ОАО «Приорбанк» предлагает более ограниченные по срокам и суммам программы, что может быть связано с их риск-политикой.

• Кредит на приобретение квартиры, дома, садового домика или дачи под поручительство:
  • Процентная ставка: 18% годовых.
  • Срок: До 7 лет, что значительно меньше, чем у других крупных игроков.
  • Сумма: До 90 000 BYN.
  • Обеспечение: Требуется поручительство.

Предложения других банков, таких как БПС-Сбербанк, Альфа-Банк, также присутствуют на рынке, но часто имеют схожие условия с рассмотренными, либо специализируются на более нишевых продуктах или партнерских программах.

Сравнительный анализ условий: процентные ставки, сроки, суммы, первоначальный взносы, дополнительные требования и преимущества

Для наглядности представим сравнительный анализ ключевых параметров ипотечных программ в виде таблицы.

Таблица 2: Сравнительный анализ ипотечных программ ведущих белорусских банков (на 09.10.2025)

Параметр	Беларусбанк («Ипотека Экспресс»)	Белагропромбанк (Приобретение жилья)	Белинвестбанк (Приобретение недвижимости)	Приорбанк (Приобретение жилья под поручительство)
Ставка (годовых)	13,75-18,5% (от 16,4% у застройщика, 17,4% у физ. лица)	15,5% (180 дн.), затем 16,9-17,96% (Р + 7,15/8,21 п.п.)	15,5% (строительство), 18,11% (приобретение)	18%
Срок кредитования	До 20 лет	До 20 лет	10-20 лет (10, 15, 16, 17, 18, 19, 20)	До 7 лет
Макс. сумма кредита	От 500 BYN (до 75-80% стоимости)	До 90% стоимости, до 150 000 BYN	До 90% стоимости (в рамках Указа № 240)	До 90 000 BYN
Первоначальный взнос	Не требуется (с залогом)	Не указан (предполагается 10-20%)	От 10%	Не указан (предполагается 10-20%)
Обеспечение	Залог (ипотека)	Залог (ипотека)	Залог (ипотека) для >150 000 BYN; для <150 000 BYN без поручителей возможно с залогом	Поручительство
Особые условия	Грейс-период (Беларусбанк «Ипотека с нами»), для зарплатных клиентов без справки о доходах, для малых НП — 13,25%	Учет совокупного дохода семьи (супруги, дети, родители, братья/сестры)	Для зарплатных клиентов без справки о доходах, кредит по Указу № 240	Требуется поручительство

Выводы из сравнительного анализа:

• Лидерство Беларусбанка: Беларусбанк выделяется как банк с наиболее гибкими и, в ряде случаев, более выгодными условиями, особенно благодаря возможности получения кредита без первоначального взноса, партнерским программам с грейс-периодами и специальным предложениям для малых населенных пунктов.
• Вариативность процентных ставок: Все банки предлагают ставки, привязанные к ставке рефинансирования НБ РБ, но с разной маржой. Отмечается тенденция к более низким ставкам при покупке у застройщика или в рамках партнерских программ.
• Сроки и суммы: Стандартный срок кредитования – до 20 лет, за исключением Приорбанка, который предлагает значительно более короткие сроки. Максимальная сумма кредита обычно покрывает значительную часть стоимости жилья, но может быть ограничена абсолютным значением (например, 150 000 BYN).
• Требования к доходу и обеспечению: Банки активно используют механизм учета совокупного дохода семьи для повышения кредитоспособности заемщиков. Для зарплатных клиентов процедура оформления часто упрощена. Залог приобретаемого жилья является стандартным требованием, но для небольших сумм возможны варианты без поручителей.

В целом, рынок ипотечных предложений в Беларуси демонстрирует конкуренцию, но выбор заемщика по-прежнему сильно зависит от его индивидуальной ситуации (наличие первоначального взноса, зарплатный проект, категория граждан для льготных программ).

Но достаточно ли этой конкуренции, чтобы сделать ипотеку по-настоящему доступной для большинства?

Макроэкономические и социальные факторы, определяющие доступность ипотечного кредитования

Доступность ипотечного кредитования в любой стране является прямым отражением ее макроэкономической стабильности и уровня благосостояния населения. В Республике Беларусь эти факторы играют критически важную роль, сдерживая развитие рынка или, наоборот, создавая предпосылки для его роста.

Влияние процентных ставок и инфляции на рынок ипотеки

Одним из наиболее значимых сдерживающих факторов для ипотечного рынка Беларуси являются высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, которые тесно привязаны к ставке рефинансирования Национального банка. Как уже упоминалось, с 25 июня 2025 года ставка рефинансирования составляет 9,75% годовых. Коммерческие банки добавляют к ней свою маржу, что приводит к предложениям со ставками от 13% до 18% и выше.

Такие ставки значительно увеличивают ежемесячный платеж по кредиту и общую переплату, делая ипотеку недоступной для широких слоев населения. Для примера, при кредите в 100 000 BYN на 20 лет под 18% годовых, ежемесячный платеж составит около 1 500 BYN (аннуитетный платеж), а общая переплата превысит 260 000 BYN. Это существенная нагрузка на бюджет семьи.

Инфляция также оказывает многогранное негативное влияние на ипотечный рынок:

• Рост цен на недвижимость: Высокая инфляция часто сопровождается ростом цен на товары и услуги, включая недвижимость. В 2024 году средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Минске увеличилась на 12%, достигнув 1 530 долларов США за м². Цены предложения выросли на 12% до 1 650 долларов США за м². Этот рост опережает динамику доходов населения, делая жилье менее доступным.
• Снижение покупательной способности: Инфляция «съедает» доходы населения, уменьшая их способность к накоплению первоначального взноса и погашению кредита.
• Неопределенность и риски для банков: В условиях высокой инфляции банкам сложнее прогнозировать свои будущие доходы и риски. Они вынуждены закладывать инфляционные ожидания в процентные ставки, повышая их. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. По итогам 2024 года годовая инфляция в Беларуси составила 5,2%, что соответствует целевому показателю Национального банка (не более 6%).

  На 2025 год планируется, что инфляция не превысит 5%. Достижение и поддержание этих показателей является позитивным сигналом, но их стабильность в долгосрочной перспективе крайне важна.

Уровень доходов населения и кредитоспособность

Кредитоспособность населения – это краеугольный камень для развития ипотечного рынка. Недостаточный уровень доходов населения для ежемесячного погашения долга является серьезным препятствием.

• Средняя заработная плата: Номинальная начисленная средняя заработная плата работников в Беларуси в январе 2025 года составила 2 427,4 рубля, а по состоянию на июль 2025 года — 2 772,4 рубля.
• Соотношение доходов и платежей: Банки обычно выдают кредит, если ежемесячная выплата не превышает 40-50% заработка. Однако, как отмечается в белорусской практике, этот процент при расчете суммы по ипотеке, как правило, превышается. Это означает, что для получения даже сравнительно небольшого ипотечного кредита, семьям приходится тратить более половины своего дохода, что создает высокую финансовую нагрузку и дела��т их уязвимыми к любым экономическим шокам.

Таблица 3: Динамика средней заработной платы в Беларуси (пример)

Период	Номинальная начисленная средняя заработная плата (BYN)
Январь 2025	2 427,4
Июль 2025	2 772,4

Примечание: Приведены данные из входных материалов, которые, вероятно, отражают рост зарплат в течение года.

Низкие доходы ограничивают возможности для накопления первоначального взноса, который зачастую является обязательным условием для получения ипотеки. Даже если банк предлагает кредит без первоначального взноса, это часто компенсируется более высокой процентной ставкой или необходимостью предоставления дополнительного обеспечения.

Динамика цен на недвижимость

Постоянный рост цен на недвижимость, особенно в крупных городах, серьезно влияет на доступность ипотеки.

• Рост цен в Минске: В 2024 году средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Минске увеличилась на 12%. Цены предложения выросли до 1 650 долларов США за м².
• Дисбаланс: Этот рост опережает рост доходов населения, что приводит к увеличению разрыва между стоимостью жилья и платежеспособностью граждан. В результате, даже при наличии ипотечных программ, все меньше людей могут позволить себе приобрести жилье.
• Индексация ипотечных платежей: В условиях роста цен на недвижимость и инфляции, вопрос индексации ипотечных платежей или остатка долга становится актуальным, но его реализация в белорусских условиях сопряжена с рисками для заемщиков.

Социально-психологические аспекты готовности населения к долгосрочным финансовым обязательствам

Помимо чисто экономических факторов, важную роль играет и социально-психологическая готовность населения к принятию на себя долгосрочных финансовых обязательств.

• Опыт предыдущих кризисов: Периоды экономической нестабильности, девальваций и высокой инфляции в прошлом сформировали у значительной части населения недоверие к долгосрочным финансовым инструментам и предпочтение краткосрочных сбережений или инвестиций.
• «Культура долга»: В отличие от стран с развитой рыночной экономикой, где ипотека является нормой, в Беларуси «культура долга» в части долгосрочных кредитов на жилье еще только формируется. Многие граждане предпочитают копить на жилье, даже если это занимает десятилетия, вместо того чтобы брать кредит и выплачивать проценты.
• Неопределенность и риски: Чувство экономической неопределенности, опасения по поводу стабильности работы и уровня доходов, а также возможные изменения в законодательстве или банковских условиях, сдерживают людей от принятия решений о долгосрочной ипотеке.
• Потребность в финансовой грамотности: Недостаточная финансовая грамотность также может быть проблемой. Многие не до конца понимают механизмы ипотечного кредитования, риски, связанные с процентными ставками, индексацией и условиями досрочного погашения, что порождает страх и отторжение.

Для преодоления этих социально-психологических барьеров требуется не только стабилизация макроэкономической ситуации, но и целенаправленная работа по повышению финансовой грамотности населения, разъяснению преимуществ ипотеки и формированию культуры ответственного финансового поведения. Стабильная макроэкономическая ситуация в стране является жизненно важным условием для здоровой среды ипотечного кредитования. Необходимо проводить политику, направленную на поддержание низких уровней инфляции, стабилизацию национальной валюты и стимулирование экономики.

Меры государственной поддержки и стимулирования ипотечного кредитования

Правительство Республики Беларусь осознает важность обеспечения граждан жильем и активно внедряет различные программы поддержки, которые косвенно или напрямую стимулируют ипотечное кредитование. Эти меры направлены на повышение доступности жилья для определенных категорий граждан, что создает дополнительный спрос на банковские продукты.

Льготные кредиты и субсидии: категории граждан и условия предоставления по Указу №95

Самым свежим и комплексным документом, регулирующим государственную поддержку в жилищном строительстве, является Указ Президента Республики Беларусь № 95 от 6 марта 2025 г. «О государственной поддержке при жилищном строительстве». Этот указ объединяет все ранее существовавшие формы поддержки, делая систему более прозрачной и понятной.

Указ № 95 предусматривает три основные формы государственной поддержки:

1. Льготные кредиты: Предоставляются на строительство или приобретение жилья. Право на льготный кредит имеют 21 категория граждан, среди которых:
   • Ветераны боевых действий на территории других государств.
   • Граждане, проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания.
   • Совершеннолетние молодые граждане – лауреаты специальных фондов Президента Республики Беларусь по социальной поддержке одаренных учащихся и студентов, а также по поддержке талантливой молодежи.
   • Многодетные семьи.
   • Граждане, имеющие право на внеочередное получение жилых помещений социального пользования.
   • И другие социально уязвимые категории.

   Условия льготных кредитов значительно более выгодны, чем у коммерческих банков, как правило, с низкой процентной ставкой (например, ставка рефинансирования минус 3 процентных пункта) и более длительными сроками погашения.

2. Одноразовые субсидии: Предоставляются на строительство или приобретение жилья. Доступны 17 категориям граждан, которые могут быть схожи с получателями льготных кредитов, но с определенными нюансами. Субсидии могут покрывать часть стоимости строительства или приобретения жилья, существенно снижая финансовую нагрузку на семью.
3. Финансовая помощь государства в возврате задолженности по льготным кредитам: Эта мера поддержки особенно важна для стимулирования рождаемости и поддержки молодых семей. Предусмотрена для многодетных и молодых семей при рождении детей.
   • Механизм: Помощь предоставляется равными долями в сроки, установленные кредитным договором.
   • Состав помощи: Включает уплату государством как основной суммы долга, так и процентов за пользование кредитом. Это значительно снижает или полностью снимает бремя выплаты кредита с таких семей.

Финансовая помощь государства в погашении льготных кредитов

Детализация финансовой помощи государства в возврате задолженности по льготным кредитам показывает глубокую социальную направленность этой программы. Цель состоит в том, чтобы не просто дать возможность приобрести жилье, но и поддержать семьи в процессе его погашения, особенно в периоды, когда финансовая нагрузка возрастает (например, с появлением нового ребенка).

Пример: Многодетная семья, взявшая льготный кредит, при рождении третьего ребенка может получить государственную помощь в погашении значительной части кредита. Эта помощь напрямую поступает банку-кредитору, уменьшая остаток долга и ежемесячные платежи заемщика.

Государственная система жилищных строительных сбережений (ГосСЖСС)

Особое внимание заслуживает Государственная система жилищных строительных сбережений (ГосСЖСС), которая, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь № 382 от 26 октября 2020 г., признается приоритетной на современном этапе развития. Это инновационный механизм, направленный на формирование «длинных» денег для ипотеки.

• Принцип работы: ГосСЖСС представляет собой систему финансирования строительства или приобретения жилья, основанную на привлечении средств участников в банковские вклады (депозиты) с последующим предоставлением жилищных кредитов на более выгодных условиях.
• Участники: Граждане открывают специальные накопительные вклады в банках (например, в Беларусбанке) и регулярно пополняют их в течение определенного периода (обычно от 1 года до 5 лет).
• Преимущества для вкладчиков:
  • Премия от государства: Участники ГосСЖСС получают премию от государства в виде дополнительных процентов по вкладу, что делает эти сбережения более привлекательными по сравнению с обычными депозитами.
  • Льготный кредит: После накопления определенной суммы (как правило, не менее 30% от необходимой стоимости жилья) и выполнения условий по сроку накопления, участник имеет право на получение жилищного кредита на более выгодных условиях, чем стандартные коммерческие кредиты.
• Механизм накопления: Сумма жилстройсбережений должна составлять не менее 30% от необходимой стоимости жилья. Это стимулирует граждан к самостоятельному накоплению, одновременно предоставляя им государственную поддержку.

ГосСЖСС является ключевым инструментом для создания устойчивой и долгосрочной системы финансирования жилья, поскольку она формирует внутренние источники «длинных» денег, снижает нагрузку на бюджет и стимулирует культуру сбережений.

Особенности кредитования жилья по государственному заказу и в малых населенных пунктах

Последние изменения в государственной политике, вступившие в силу с 1 июня 2025 года, существенно повлияли на условия льготного кредитования:

• Жилье по государственному заказу: Льготные кредиты на покупку квартир в многоквартирных жилых домах теперь предоставляются только на жилье, построенное по государственному заказу. Это направлено на стимулирование государственных программ строительства и обеспечение жильем граждан из списка нуждающихся.
• Индивидуальные жилые дома: Для индивидуальных жилых домов сохраняется кредитование как на строительство, так и на покупку, что поддерживает развитие частного сектора.
• Малые населенные пункты: В населенных пунктах с численностью до 20 тыс. человек льготные кредиты предоставляются для покупки жилья как на первичном рынке (построенного по государственному заказу), так и на вторичном. Это мера направлена на поддержку регионального развития и стимулирование покупки жилья в менее населенных районах.
• Замещение субсидий льготными кредитами: Субсидии на погашение долга и процентов по коммерческим кредитам на строительство жилья замещаются льготными кредитами. Это упрощает систему поддержки, унифицируя ее в сторону более понятных и управляемых механизмов.

Все эти меры государственной поддержки свидетельствуют о постоянном поиске эффективных решений для повышения доступности жилья и стимулирования ипотечного кредитования в Республике Беларусь, адаптируясь к меняющимся экономическим условиям и социальным потребностям.

Проблемы и риски рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Несмотря на государственные инициативы и усилия банков, рынок ипотечного кредитования в Республике Беларусь сталкивается с рядом фундаментальных проблем и рисков, которые сдерживают его полноценное развитие и не позволяют ему выйти на уровень зрелых ипотечных систем.

Несовершенство законодательной базы и правоприменительной практики

Одной из ключевых проблем является недостаточная проработанность белорусского законодательства в сфере ипотеки. Хотя был принят Закон «Об ипотеке» и внесены ряд изменений, задача по завершению разработки всеобъемлющего свода законодательства, полностью регулирующего сложные и многогранные отношения в этой области, остается актуальной.

• Проблемы с обращением взыскания на заложенное жилье: Наиболее острой проблемой является сложность обращения взыскания на заложенное имущество, особенно если речь идет о единственном жилье заемщика или наличии несовершеннолетних детей.
  • Законодательство стремится защитить социальные права граждан, что является похвальным, но на практике это создает значительные трудности для банков при реализации залога. Возникают проблемы с выселением неплатежеспособных заемщиков, что удлиняет процесс, увеличивает издержки и снижает привлекательность ипотеки для кредиторов.
  • Рассматривается даже введение запрета на предоставление в залог единственного жилого помещения, что, хотя и усилит социальную защиту, может существенно сократить объем доступной ипотеки, поскольку для большинства граждан жилье является единственным значимым активом для залога.
• Сложность создания высококачественного ипотечного обеспечения: Помимо социальных ограничений, существуют и правовые ограничения, обусловленные правами собственности на землю. Например, вопросы, связанные с владением землей под многоквартирными домами, могут усложнять процесс оформления полноценного залога. Это снижает качество залогового обеспечения, делая его менее привлекательным для инвесторов и банков.

Нехватка долгосрочных ресурсов у банков

Ипотечное кредитование по своей природе является долгосрочным. Однако белорусские банки сталкиваются с острой нехваткой «длинных» денег, необходимых для фондирования таких кредитов.

• Ограниченность депозитной базы: Основными источниками фондирования для банков являются краткосрочные и среднесрочные депозиты населения и предприятий. В условиях макроэкономической нестабильности и высоких инфляционных ожиданий, население предпочитает короткие депозиты, что не позволяет банкам формировать устойчивую базу для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов.
• Высокая стоимость фондирования: Дефицит «длинных» денег приводит к их высокой стоимости для банков, что, в свою очередь, транслируется в высокие процентные ставки по ипотеке. Это создает замкнутый круг: высокие ставки отпугивают заемщиков, снижая спрос, а низкий спрос не позволяет банкам масштабировать свои ипотечные портфели и привлекать более дешевое фондирование.
• Зависимость от внешних источников: В условиях ограниченности внутренних источников, банки вынуждены искать внешние заимствования, которые могут быть подвержены валютным рискам и геополитической нестабильности.

Отсутствие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг

На развитых ипотечных рынках ключевую роль играет вторичный рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ).

В Республике Беларусь такой рынок полностью отсутствует.

• Препятствие для рефинансирования: Отсутствие вторичного рынка лишает банки возможности рефинансировать свои ипотечные портфели. Банк, выдавший ипотечный кредит, держит его на своем балансе до полного погашения, замораживая капитал. Наличие вторичного рынка позволило бы банкам продавать выданные ипотечные кредиты (или права требования по ним, оформленные в виде ИЦБ) другим инвесторам, освобождая капитал для выдачи новых кредитов.
• Ограничение для привлечения инвестиций: ИЦБ являются привлекательным инструментом для институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), которые ищут долгосрочные и относительно надежные вложения. Отсутствие такого рынка лишает белорусскую ипотечную систему доступа к этим крупным источникам капитала.
• Снижение ликвидности: Рынок ипотечного кредитования без вторичного рынка ИЦБ остается неликвидным и негибким, что препятствует его масштабированию и снижению стоимости кредитов.

Влияние макроэкономической нестабильности и высоких рисков

Общая макроэкономическая ситуация в стране оказывает прямое и зачастую негативное влияние на развитие ипотеки.

• Инфляция: Как уже упоминалось, даже при целевых показателях 5-6%, инфляция остается фактором риска. Высокие инфляционные ожидания заставляют банки повышать процентные ставки, чтобы компенсировать обесценивание денег во времени.
• Валютные риски: В условиях доминирования иностранной валюты в сбережениях населения и нестабильности курса национальной валюты, банки осторожно относятся к выдаче долгосрочных кредитов в белорусских рублях, опасаясь снижения их реальной стоимости. Выдача же кредитов в иностранной валюте для граждан Беларуси (не имеющих валютного дохода) сопряжена с огромными валютными рисками.
• Экономическая неопределенность: Общая экономическая неопределенность, колебания ВВП, уровень безработицы – все это влияет на платежеспособность населения и готовность банков брать на себя долгосрочные обязательства. В таких условиях банки склонны ужесточать требования к заемщикам и предлагать менее выгодные условия.

Все эти проблемы и риски являются взаимосвязанными и требуют комплексного подхода к их решению. Без устранения этих фундаментальных барьеров, рынок ипотечного кредитования в Республике Беларусь не сможет раскрыть свой полный потенциал и эффективно выполнять свои экономические и социальные функции. Что произойдет, если эти проблемы останутся без внимания?

Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь и международный опыт

Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь, несмотря на существующие вызовы, имеет значительный потенциал. Перспективы его становления тесно связаны с готовностью государства и финансового сектора к системным реформам, а также с возможностью адаптации успешных международных практик к национальным условиям.

Дальнейшее совершенствование законодательств��

Ключевым шагом на пути к зрелому ипотечному рынку является завершение разработки всеобъемлющего свода законодательства об ипотеке. Несмотря на наличие Закона «Об ипотеке» и ряда президентских указов, правовое поле требует дальнейшей детализации и гармонизации.

• Уточнение прав и обязанностей: Необходимо четко регламентировать все аспекты, связанные с правами и обязанностями залогодателей и залогодержателей, особенно в спорных ситуациях.
• Усовершенствование механизмов обращения взыскания: Следует найти баланс между социальной защитой граждан и эффективностью реализации залога. Возможно, это потребует создания специализированных фондов или механизмов для временного размещения граждан, лишившихся жилья по ипотеке, чтобы снять остроту проблемы «единственного жилья», но при этом обеспечить банкам возможность возврата средств.
• Расширение видов залогового имущества: Возможно рассмотрение более широкого спектра имущества, которое может выступать предметом ипотеки, с учетом специфики белорусского рынка.
• Обеспечение стабильности и предсказуемости: Законодательство должно быть стабильным, чтобы инвесторы и банки могли строить долгосрочные стратегии, а граждане – планировать свои финансовые обязательства без опасения внезапных изменений правил игры.

Развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг и специализированных институтов

Создание полноценного вторичного рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) является одним из наиболее критичных факторов для масштабирования ипотечного кредитования. Это позволит банкам привлекать дополнительные средства в систему кредитования, улучшать свою ликвидность и снижать стоимость фондирования.

• Механизм секьюритизации: Вторичный рынок предполагает механизм секьюритизации, при котором пулы ипотечных кредитов объединяются и на их основе выпускаются ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Эти бумаги могут продаваться на фондовом рынке, привлекая широкий круг инвесторов.
• Специализированные кредитные учреждения: Одним из методов стимулирования ипотечной активности является образование специализированных кредитных учреждений, чьими основными активами являются закладные. Такие учреждения могут выступать в качестве операторов вторичного рынка, покупая ипотечные кредиты у банков и выпуская ИЦБ.
• Государственный ипотечный банк: На период формирования системы ипотечного кредитования обоснованным может быть создание специализированного государственного ипотечного банка. Такой банк, с правом предоставления кредитов гражданам, промышленным и сельскохозяйственным предприятиям, фермерам под залог недвижимости, мог бы играть роль «локомотива», задавая стандарты, обеспечивая доступ к «длинным» деньгам и поддерживая ликвидность рынка на начальных этапах.

Использование механизмов страхования рисков и накопительных систем

Повышение устойчивости ипотечной системы невозможно без эффективных механизмов страхования рисков и развития накопительных систем.

• Страхование рисков:
  • Страхование ответственности заемщика: От неисполнения обязательств по кредиту.
  • Страхование имущества: От повреждения или утраты заложенного жилья.
  • Страхование титула: От потери права собственности.

  Развитие этих видов страхования снизит риски для банков и заемщиков, что может привести к снижению процентных ставок и повышению доступности кредитов.

• Развитие систем индивидуальных и семейных накопительных счетов: Государственная система жилищных строительных сбережений (ГосСЖСС), введенная Указом Президента Республики Беларусь № 382 от 26 октября 2020 г., является отличным примером такого подхода.
  • Принцип: ГосСЖСС стимулирует граждан к накоплению первоначального взноса или части стоимости жилья путем привлечения средств в банковские вклады с последующим предоставлением льготных жилищных кредитов.
  • Премия от государства: Участники системы получают премию от государства в виде дополнительных процентов по вкладу, а сумма жилстройсбережений должна составлять не менее 30% от необходимой стоимости жилья.
  • Расширение: Необходимо активное продвижение и, возможно, расширение охвата ГосСЖСС, а также рассмотрение других моделей индивидуальных накопительных счетов, которые могут быть адаптированы к потребностям населения.

Сравнительный анализ с опытом стран ЕАЭС или Восточной Европы

Изучение успешных моделей ипотечного кредитования в сопоставимых экономиках может предоставить ценные уроки для Беларуси.

• Опыт России: Российский ипотечный рынок является одним из крупнейших в ЕАЭС. Его развитие было обусловлено активной государственной поддержкой (льготные программы, материнский капитал), созданием АО «ДОМ.РФ» (ранее АИЖК) как единого института развития в жилищной сфере, который занимается стандартизацией ипотечных продуктов, рефинансированием ипотеки и выпуском ИЦБ. Проблемы России, такие как высокая волатильность процентных ставок и зависимость от макроэкономических показателей, также могут служить предупреждением.
• Опыт Польши: Польша, как страна Восточной Европы, демонстрирует успешное развитие ипотечного рынка после перехода к рыночной экономике. Здесь существенную роль сыграли:
  • Стабильная макроэкономическая среда: Низкая инфляция и стабильный валютный курс.
  • Развитая правовая система: Четкие правила регистрации прав собственности и обращения взыскания.
  • Конкуренция среди банков: Привлечение иностранных банков и развитие конкуренции.
  • Государственные программы поддержки: Хотя и менее масштабные, чем в России, но нацеленные на определенные категории граждан.
  • Развитие ипотечных облигаций: Хотя и не в таких объемах, как на западных рынках, но Польша имеет опыт выпуска ипотечных облигаций, что свидетельствует о наличии механизмов привлечения «длинных» денег.

Возможности адаптации для Беларуси:

• Создание единого ипотечного оператора: Модель «ДОМ.РФ» может быть адаптирована для Беларуси с целью стандартизации, рефинансирования и развития вторичного рынка ИЦБ.
• Усиление макроэкономической стабильности: Продолжение политики по поддержанию низкой инфляции и стабилизации национальной валюты.
• Развитие финансовых инструментов: Активное стимулирование выпуска ипотечных облигаций и других ИЦБ для привлечения инвестиций.
• Образовательные программы: Повышение финансовой грамотности населения и формирование доверия к долгосрочным финансовым обязательствам.

Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь зависят от комплексного подхода, включающего как совершенствование правовой и институциональной базы, так и обеспечение макроэкономической стабильности и адаптацию проверенных международных практик.

Выводы и рекомендации по совершенствованию рынка ипотечного кредитования

Проведенный анализ рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь выявил как значительный потенциал для роста, так и ряд фундаментальных проблем, сдерживающих его полноценное развитие. Несмотря на прогресс в формировании законодательной базы и внедрение мер государственной поддержки, ипотека пока не стала массовым и доступным инструментом для большинства граждан.

Основные выводы:

1. Правовая основа: Законодательство, регулирующее ипотеку (Закон «Об ипотеке», Указы Президента №130 и №95), постоянно совершенствуется, однако требует дальнейшей детализации и гармонизации, особенно в части механизмов обращения взыскания на заложенное жилье.
2. Динамика рынка: Отмечен рост кредитной активности населения в целом, но объем ипотечного кредитования остается относительно низким по мировым меркам. В 2025 году наблюдалось некоторое снижение объемов кредитов на покупку недвижимости.
3. Банковские условия: Ведущие банки предлагают разнообразные ипотечные продукты, но процентные ставки по-прежнему высоки (13-18% годовых), что значительно увеличивает финансовую нагрузку на заемщиков.
4. Макроэкономические факторы: Высокие процентные ставки, ограниченные доходы населения, рост цен на недвижимость и инфляционные ожидания являются ключевыми барьерами для доступности ипотеки.
5. Государственная поддержка: Государство активно реализует программы поддержки (льготные кредиты, субсидии, ГосСЖСС), направленные на повышение доступности жилья для социально уязвимых категорий, что стимулирует рынок, но не решает системных проблем.
6. Проблемы и риски: Основными системными проблемами являются: несовершенство законодательства (особенно в части обращения взыскания), нехватка долгосрочных финансовых ресурсов у банков, полное отсутствие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, а также влияние макроэкономической нестабильности.
7. Психологический барьер: Недостаточная финансовая грамотность и исторический опыт экономической нестабильности формируют у населения психологическую неготовность к долгосрочным финансовым обязательствам.

Рекомендации по совершенствованию рынка ипотечного кредитования:

Для обеспечения устойчивого и сбалансированного развития рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь необходим комплексный подход, включающий следующие стратегические рекомендации:

1. Законодательное и институциональное совершенствование:
   • Завершение разработки всеобъемлющего свода законодательства об ипотеке: Детализировать процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, найти компромисс между социальной защитой граждан и эффективностью банковских операций. Рассмотреть создание специализированных государственных фондов или программ для обеспечения временным жильем лиц, лишившихся единственного заложенного жилья.
   • Обеспечение предсказуемости и стабильности правового поля: Минимизация частых и кардинальных изменений в законодательстве для формирования долгосрочного доверия у всех участников рынка.
2. Развитие финансовых инструментов и инфраструктуры:
   • Создание вторичного рынка ипотечных ценных бумаг: Это критически важный шаг для привлечения «длинных» денег в систему. Необходимо разработать правовую базу для секьюритизации ипотечных кредитов и выпуска ИЦБ, а также создать институциональную инфраструктуру (например, ипотечное агентство или специализированный ипотечный банк), которая будет покупать ипотечные кредиты у коммерческих банков и выпускать обеспеченные ими ценные бумаги.
   • Стимулирование развития специализированных ипотечных учреждений: Поддержка создания или развития банков, специализирующихся на ипотечном кредитовании, что позволит им сосредоточиться на этом сегменте и предложить более гибкие продукты.
   • Расширение механизмов долгосрочного фондирования для банков: Рассмотрение возможности выпуска государственных облигаций, ориентированных на долгосрочное финансирование ипотеки, или стимулирование развития пенсионных фондов и страховых компаний как источников «длинных» денег.
3. Макроэкономическая стабилизация и повышение доходов населения:
   • Продолжение политики по поддержанию низкой и стабильной инфляции: Это ключевое условие для снижения процентных ставок и повышения предсказуемости рынка.
   • Меры по устойчивому росту реальных доходов населения: Повышение заработной платы и борьба с инфляцией, чтобы ипотечные платежи не превышали комфортные 40-50% от ежемесячного дохода семьи.
   • Контроль цен на недвижимость: Разработка мер по сдерживанию необоснованного роста цен на жилье, особенно в крупных городах, через увеличение предложения и повышение конкуренции на строительном рынке.
4. Усиление государственной поддержки и ее таргетирование:
   • Расширение и популяризация Государственной системы жилищных строительных сбережений (ГосСЖСС): Активная информационная кампания, упрощение процедур участия и, возможно, расширение категорий граждан, имеющих право на государственную премию по вкладам.
   • Таргетирование льготных программ: Продолжение адресной поддержки наиболее нуждающихся категорий граждан, но с постепенным переходом от субсидирования ставок к более рыночным механизмам, как только экономические условия позволят.
   • Стимулирование жилищного строительства в регионах: Развитие инфраструктуры и создание рабочих мест в малых населенных пунктах, чтобы сделать их более привлекательными для жизни и ипотечного кредитования.
5. Повышение финансовой грамотности населения:
   • Разработка и реализация образовательных программ: Обучение граждан основам ипотечного кредитования, разъяснение рисков и преимуществ, формирование культуры ответственного финансового поведения и долгосрочного планирования.
   • Доверие к банковской системе: Проведение политики, направленной на повышение доверия населения к долгосрочным финансовым инструментам и национальной валюте.

Реализация этих рекомендаций позволит Республике Беларусь построить более зрелую, устойчивую и социально ориентированную систему ипотечного кредитования, способную эффективно решать задачу обеспечения граждан доступным и качественным жильем.

Список использованной литературы

1. Бонцевич, Д. Н. Уравление процессами ипотечного кредитования (на материалах отделения инвестиционного кредитования в городе Гомеле ОАО «Белинвестбанк») : дипломная работа. – Гомель, 2004.
2. Грязнова, А. Оценка недвижимости : учебник / А. Грязнова, М. Федотова. – Москва : Финансы и статистика, 2002.
3. ЕВСТРАТЕНКО, Т. Ипотека как упущенная выгода // Экономическая газета. – 2004. – № 54 (771).

   – 20 июля.

4. Ерохова, В. Об ипотеке // Налоговый вестник. – 2008. – № 16.
5. Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. № 345-З «Об ипотеке» // Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь. – URL: https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=H10800345 (дата обращения: 09.10.2025).
6. Лазарева, Н. В. Развитие рынка ипотечного кредитования в переходной экономике: проблемы и перспективы.
7. Насколько охотно белорусы берут кредиты и с чем связан рост интереса к заемным деньгам — в нашем обзоре // СБ. Беларусь сегодня. – URL: https://www.sb.by/articles/nasolko-ohotno-belorusy-berut-kredity-i-s-chem-svyazan-rost-interesa-k-zaemnym-dengam-v-nashem-obzore.html (дата обращения: 09.10.2025).
8. ОАО «Белагропромбанк» : официальный сайт. – URL: https://www.belapb.by/ (дата обращения: 09.10.2025).
9. ОАО «Беларусбанк» : официальный сайт. – URL: https://belarusbank.by/ (дата обращения: 09.10.2025).
10. ОАО «Белинвестбанк» : официальный сайт. – URL: https://www.belinvestbank.by/ (дата обращения: 09.10.2025).
11. ОАО «Приорбанк» : официальный сайт. – URL: https://www.priorbank.by/ (дата обращения: 09.10.2025).
12. Указ Президента Республики Беларусь от 16 апреля 2020 г. № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании» // Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь. – URL: https://pravo.by/document/?guid=12551&p0=Pd2000130 (дата обращения: 09.10.2025).
13. Указ Президента Республики Беларусь от 6 марта 2025 г. № 95 «О государственной поддержке при жилищном строительстве» // Президент Республики Беларусь : официальный интернет-портал. – URL: https://president.gov.by/ru/documents/ukaz-no-95-ot-6-marta-2025-g (дата обращения: 09.10.2025).
14. Шелков, О. Создание в Беларуси системы долгосрочного ипотечного кредитования // Финансовый директор. – 2008. – № 9.
15. Шелков, О. Уроки и выводы из мирового ипотечного кризиса для белорусской ипотеки // Юстыцыя Беларуси. – 2008. – № 7.
16. Какие кредиты и для чего чаще всего берут белорусы – статистика Нацбанка // Myfin.by. – URL: https://myfin.by/wiki/term/kredity-naseleniya-v-belarusi (дата обращения: 09.10.2025).