Актуальные аспекты правового регулирования ипотеки земельных участков в Российской Федерации: анализ изменений, проблем и перспектив развития после 2015 года

метки: Земельный, Участок, Право, Ипотека, Стоимость, Обращение, Законодательство, Кадастровый

Институт ипотеки земельных участков в Российской Федерации находится в процессе динамичного развития и трансформации. Период после 2015 года был отмечен рядом значимых законодательных изменений, направленных на упорядочение земельного оборота, защиту прав собственников и кредиторов, а также на активную цифровизацию государственных услуг. Мы рассмотрели правовую природу ипотеки как вещного права и способа обеспечения обязательств, выделили ключевые источники регулирования – Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – с акцентом на их актуальные редакции. Особое внимание было уделено институту ипотеки в силу закона, демонстрирующему автоматическое возникновение залоговых отношений при определенных юридических фактах.

Детальный анализ земельного участка как предмета ипотеки выявил строгие требования к его оборотоспособности, ограничения для государственных и муниципальных земель, а также специфику ипотеки части участка и земель сельскохозяйственного назначения. Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости остается фундаментальным, обеспечивая целостность объекта залога. Ипотека права аренды, особенно государственных и муниципальных земель, демонстрирует гибкость правового регулирования. Вместе с тем, проблема существенного расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков (до 20-40%) остается значимым барьером, влияющим на оценку залогового обеспечения.

Порядок заключения, государственной регистрации и исполнения договора ипотеки земельного участка претерпел серьезные изменения. С 2014 года регистрируется само обременение, а не договор. Новейшие инициативы 2025 года, такие как обязательная электронная подача документов для юридических лиц и запрет на регистрацию сделок с участками без установленных границ, направлены на повышение прозрачности и эффективности. Требования банков к заемщикам и предмету ипотеки остаются строгими, отдавая предпочтение участкам под ИЖС и тщательно проверяя отсутствие обременений. Государственные программы, такие как «Сельская ипотека», хоть и предоставляют значительную поддержку, но также ужесточают свои условия для повышения адресности. Введение макропруденциальных лимитов Банка России с октября 2025 года на кредиты для ИЖС и нецелевые потребительские кредиты под залог недвижимости призвано снизить системные риски, но может повлиять на доступность кредитования.

Ипотека (залог недвижимости) как способ обеспечения исполнения ...

... государственной регистрации подлежит ипотека как обременение имущества в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (ст. 10, ст. 11 ФЗ № 102-ФЗ). Государственная регистрация ипотеки удостоверяет действительность возникновения ипотеки ... следует уделить ипотеке земельных участков. В соответствии с законодательством, при ипотеке земельного участка, право ... 1 июля 2018 года в России действует ...

Анализ проблем и барьеров показал, что, помимо несоответствия кадастровой и рыночной стоимости, сложности и высокая стоимость межевания, а также низкий процент оформленных сельскохозяйственных земель, являются серьезными препятствиями. Новые законодательные ограничения на оборот участков без границ и запрет на продажу садовых участков без построек, а также влияние МПЛ ЦБ РФ, могут дополнительно замедлить развитие рынка. Общая динамика ипотечного кредитования в России, демонстрирующая падение объемов и высокую зависимость от льготных программ, подчеркивает актуальность поиска решений.

На этом фоне цифровизация и новые технологии выступают мощными драйверами развития. Электронные закладные, платформы распределенного реестра (блокчейн) и электронная регистрация сделок с недвижимостью значительно упрощают и ускоряют процессы, повышая их прозрачность и безопасность. Успешные кейсы цифровой ипотеки, такие как опыт Банка ДОМ.РФ, подтверждают потенциал этих решений.

Сравнительно-правовой анализ зарубежного опыта (Франция, Финляндия, Германия, Нидерланды, Эстония, Литва) показал разнообразие подходов к регулированию земельных отношений, от строгого государственного контроля до либерального рынка с развитыми кадастровыми системами. Этот опыт, наряду с предложениями российского профессионального сообщества по созданию ИЖС-хабов и развитию цифровой среды, формирует основу для выработки предложений по совершенствованию российского законодательства. Ключевыми направлениями являются гармонизация кадастровой и рыночной стоимости, упрощение межевания, стимулирование оформления прав на сельскохозяйственные земли, разработка механизмов контроля за их использованием и дальнейшее углубление цифровизации.

Таким образом, ипотека земельных участков в России находится на перепутье: с одной стороны, она сталкивается с рядом глубоких системных проблем, с другой – открывает новые возможности благодаря технологическому прогрессу и государственным инициативам. Дальнейшие научные изыскания должны быть направлены на более детальный анализ эффективности внедряемых мер, оценку долгосрочного влияния макропруденциальных лимитов, а также разработку конкретных правовых и экономических механизмов, способных преодолеть существующие барьеры и обеспечить устойчивое развитие института ипотеки земельных участков.

Введение: Ипотека земельных участков как институт гражданского и земельного права

За последние десять лет, с 2015 года, правовое поле, регулирующее ипотеку земельных участков в Российской Федерации, претерпело значительные изменения. Эти трансформации обусловлены не только развитием рынка недвижимости и растущим интересом к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), но и стремлением государства к повышению эффективности земельного оборота, цифровизации государственных услуг и ужесточению финансового регулирования. Ипотека земельных участков, будучи одним из ключевых инструментов обеспечения обязательств, находится на стыке гражданского и земельного права, отражая сложность и многогранность взаимодействия этих отраслей, что позволяет использовать землю не только как объект пользования, но и как актив, способный генерировать инвестиции и обеспечивать кредитные обязательства.

Обременение земельных участков в российском праве: комплексный ...

... значимой является классификация по источнику возникновения: Таблица 1. Классификация обременений земельных участков Критерий классификации Вид обременения Правовая природа Примеры По источнику возникновения ... Частные Устанавливаются в интересах конкретных лиц (физических или юридических) Ипотека, Частный сервитут, Аренда Публичные Устанавливаются в интересах неопределенного круга лиц, ...

Цель настоящего исследования — провести всестороннее обновление, углубление и систематизацию знаний о правовом регулировании ипотеки земельных участков в Российской Федерации. Мы детально проанализируем ключевые законодательные изменения и актуальную судебную практику, появившиеся после 2015 года, выявим текущие проблемы и барьеры, препятствующие развитию этого института, а также оценим перспективы его дальнейшего совершенствования.

Для достижения этой цели нами поставлены следующие задачи:

• Раскрыть правовую природу и эволюцию института ипотеки земельных участков, акцентируя внимание на изменениях последнего десятилетия.
• Детально рассмотреть специфику земельного участка как предмета ипотеки, включая ограничения и требования к оборотоспособности.
• Систематизировать актуальный порядок заключения, государственной регистрации и исполнения договора ипотеки, учитывая новейшие законодательные инициативы и банковские практики.
• Проанализировать процедуры обращения взыскания на заложенный земельный участок, включая судебный и внесудебный порядок, а также особенности для различных категорий земель.
• Выявить и глубоко проанализировать экономические и правовые барьеры, сдерживающие развитие земельной ипотеки в России.
• Оценить роль цифровизации и новых технологий в трансформации ипотечного рынка, приводя конкретные примеры внедрения.
• Сформулировать предложения по совершенствованию законодательства об ипотеке земельных участков на основе сравнительно-правового анализа зарубежного опыта.

Структура данной работы последовательно раскрывает обозначенные задачи, двигаясь от теоретических основ к практическим аспектам, проблемам и перспективам развития. Это исследование призвано стать комплексным аналитическим материалом, полезным как для студентов и магистрантов юридических факультетов, так и для практикующих юристов, специализирующихся в сфере гражданского и земельного права.

Теоретические основы и эволюция правового регулирования ипотеки земельных участков

Исторически земельные отношения всегда были краеугольным камнем правовых систем, а земля выступала не только как базис для производства, но и как ценнейший актив. В условиях современной рыночной экономики способность земли выступать в качестве залогового обеспечения определяет ее экономическую значимость и стимулирует инвестиции. Последнее десятилетие ознаменовалось активным реформированием российского законодательства, что существенно повлияло на институт ипотеки земельных участков, приведя его в соответствие с новыми экономическими реалиями и технологическими возможностями.

Понятие и правовая природа ипотеки земельного участка

В самом широком смысле ипотека — это древнейший институт, который позволял собственнику использовать свою недвижимость для получения кредита, не теряя при этом владения и пользования ею. В российском праве, согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека определяется как залог недвижимого имущества, при котором кредитор (залогодержатель) наделяется правом получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. При этом заложенное имущество, что является ключевой особенностью ипотеки, остается у залогодателя.

Ипотека земельных участков в Российской Федерации: Глубокий правовой ...

... ресурсов и предотвращением злоупотреблений. Согласно статье 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, не допускается ипотека следующих категорий земельных участков: Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Это одно ...

Земельный участок, в свою очередь, является одним из важнейших видов недвижимого имущества, обладающим уникальными характеристиками. Он представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Природа ипотеки земельного участка двойственна: с одной стороны, это вещное право, поскольку она обременяет само имущество, следуя за ним при смене собственника; с другой – это акцессорное обязательство, то есть оно является дополнительным к основному долгу (например, кредитному договору) и прекращается вместе с ним. Обременение земельного участка ипотекой означает установление ограничений на право собственности, которые фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), обеспечивая публичность и достоверность информации о правах на недвижимость.

Источники правового регулирования: Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Фундамент правового регулирования ипотеки в России заложен в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), который содержит общие положения о залоге (глава 23).

Однако специфические нюансы ипотеки как залога недвижимости детально урегулированы в Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Эти два нормативных акта находятся в тесной взаимосвязи: положения ФЗ № 102-ФЗ являются специальными по отношению к общим нормам ГК РФ. Это означает, что в случаях, когда ФЗ «Об ипотеке» устанавливает иные правила, чем ГК РФ, применяются именно нормы специализированного закона.

После 2015 года Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» претерпел множество изменений. Актуальные редакции, датированные 31.07.2025 и 01.10.2025 года, отражают стремление законодателя к адаптации института ипотеки к современным экономическим и технологическим реалиям. Эти изменения затронули как порядок заключения и регистрации ипотечных сделок, так и особенности обращения взыскания на заложенное имущество, включая земельные участки. Например, были внесены коррективы, касающиеся электронной регистрации ипотеки, уточнены правила ипотеки отдельных видов земельных участков, а также усилены гарантии прав залогодержателей и залогодателей. Понимание этих актуальных редакций является критически важным для корректного применения правовых норм в практике земельной ипотеки.

Ипотека в силу закона: особенности возникновения и применения

Помимо ипотеки, возникающей на основании договора между сторонами, российское законодательство предусматривает институт «ипотеки в силу закона». Это особая форма ипотеки, которая возникает не по соглашению сторон, а автоматически, в силу прямого указания закона, при наступлении определенных юридических фактов. При этом воля сторон на установление залога не требуется, достаточно факта возникновения обязательства, обеспеченного законом.

Наиболее распространенный случай возникновения ипотеки в силу закона применительно к земельным участкам — это их приобретение с использованием кредитных средств или средств целевого займа. Например, если физическое или юридическое лицо приобретает земельный участок с привлечением ипотечного кредита банка, то этот земельный участок автоматически становится предметом ипотеки в пользу банка-кредитора с момента государственной регистрации права собственности заемщика, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ипотека земельных участков в Российской Федерации (2025): Правовые ...

... целевое ограничение предмета залога. Согласно пункту 3 статьи 63 Федерального закона № 102-ФЗ, ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения исполнения ... на актуальные редакции Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об ...

Цель такого правового механизма — обеспечить интересы кредитора, предоставляющего финансирование для приобретения недвижимости, гарантируя ему право на удовлетворение своих требований за счет стоимости этого имущества. Ипотека в силу закона значительно упрощает процесс оформления залога, поскольку не требует отдельного договора об ипотеке, но при этом подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН как обременение. Это обеспечивает публичность и защиту прав всех участников правоотношений. В последние годы, с ростом популярности ипотечного кредитования, в том числе для индивидуального жилищного строительства, значение института ипотеки в силу закона только возрастает, требуя от правоприменителей глубокого понимания его нюансов.

Земельный участок как предмет ипотеки: особенности правового режима и ограничения

Земельный участок, будучи уникальным объектом недвижимости, обладает рядом специфических характеристик, которые накладывают отпечаток на возможность его использования в качестве предмета ипотеки. Не каждая земля может быть заложена, и не при любых условиях. Законодательство Российской Федерации устанавливает строгие критерии и ограничения, призванные обеспечить рациональное использование земель, защиту публичных интересов и стабильность гражданского оборота.

Общие требования к земельным участкам как предмету ипотеки

Прежде всего, для того чтобы земельный участок мог быть предметом ипотеки, он должен быть оборотоспособным. Это означает, что на него не распространяются законодательные запреты на совершение сделок. Земельные участки могут быть предметом ипотеки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Перечень земель, исключенных или ограниченных в обороте, устанавливается Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

Ключевым ограничением, например, является запрет на ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это правило направлено на защиту публичных интересов и предотвращение нецелевого использования государственных активов. Однако из этого правила существуют исключения, предусмотренные статьей 62.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». К ним, например, относятся случаи, когда на таком земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности залогодателю, или же если участок предоставлен на праве аренды, и право аренды является предметом ипотеки.

Особенности ипотеки части земельного участка и земель сельскохозяйственного назначения

Вопрос о возможности ипотеки части земельного участка является одним из наиболее чувствительных. Законодатель ввел здесь строгое правило, направленное на предотвращение дробления земельных участков до размеров, делающих их нефункциональными. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Это требование закреплено в пункте 2 статьи 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека земельного участка в Российской Федерации: комплексный ...

... аспектов критически важно для принятия обоснованных решений на рынке недвижимости и минимизации правовых рисков. Исторические этапы развития ипотеки земельных участков в России История ипотечного кредитования в России – это ... от 9 ноября 1906 года было провозглашено право крестьян на закрепление надельных земель в собственность, что стало мощным стимулом для формирования широкого слоя частных ...

Например, для земель, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство или садоводство, минимальный размер может составлять 0,04 гектара или 0,06 гектара. Эти значения не универсальны и могут существенно отличаться в зависимости от региональных нормативов, поскольку количество пригодной к использованию земли и особенности землепользования варьируются в разных субъектах Российской Федерации. Такая норма призвана обеспечить рациональное использование земельных ресурсов и предотвратить создание «чересполосицы» или непригодных для использования фрагментов.

Особое внимание следует уделить нюансам ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. Эти земли играют стратегическую роль в обеспечении продовольственной безопасности страны, и их оборот строго регулируется. Как правило, ипотека таких земель допускается, но с рядом ограничений, направленных на сохранение их целевого использования. Например, существуют специфические правила при обращении взыскания на такие участки, о которых будет сказано ниже. Проблемой является также низкий процент оформленных и поставленных на кадастровый учет сельскохозяйственных земель, что существенно затрудняет их участие в ипотечных сделках.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

Одним из фундаментальных принципов росси��ского земельного и гражданского права является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Этот принцип, закрепленный в статье 1 Земельного кодекса РФ, означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты (здания, сооружения) следуют судьбе земельных участков, если иное не установлено федеральными законами.

В контексте ипотеки этот принцип имеет критическое значение. Статья 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо устанавливает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. И напротив, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Это правило призвано предотвратить ситуацию, когда права на землю и находящиеся на ней постройки разделены, что может привести к правовой неопределенности и осложнить оборот недвижимости. Таким образом, в большинстве случаев, при ипотеке земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости (или строящимся объектом), залог распространяется на оба этих объекта, образуя единый предмет залога.

Обременения (ограничения) прав на земельные участки в РФ: доктринальный ...

... «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ), касаются объектов государственной и муниципальной собственности. Статья 63 ФЗ-102 устанавливает запрет на ипотеку земельных участков, находящихся в ... его правовой режим и защиту прав сервитуария. Ипотека и долгосрочная аренда земельных участков Ипотека (залог недвижимости) Ипотека является одним из наиболее распространенных обременений, которое ...

Право аренды земельного участка как предмет ипотеки

Не только право собственности на земельный участок, но и право аренды может быть предметом ипотеки. Это открывает дополнительные возможности для использования земель в экономическом обороте, особенно для тех, кто не является собственником, но имеет долгосрочные арендные отношения. Однако для ипотеки права аренды законодательство устанавливает особые условия.

Как правило, для ипотеки права аренды требуется согласие арендодателя, если иное не предусмотрено федеральным законом или самим договором аренды. Это логично, поскольку арендодатель как собственник имеет прямой интерес в том, кто будет пользоваться его землей и как будут исполняться арендные обязательства.

Однако существует важное исключение: при аренде государственного или муниципального земельного участка на срок более пяти лет, залог права аренды допускается без согласия собственника при условии его уведомления. Это правило, введенное для стимулирования инвестиций в государственные и муниципальные земли, значительно упрощает процедуру для арендаторов, предоставляя им большую свободу в использовании права аренды как залогового обеспечения. Такое уведомление гарантирует, что собственник будет осведомлен об обременении его земли, что важно для обеспечения прозрачности правоотношений.

Кадастровая стоимость земельного участка: понятие, определение и роль в ипотеке

В современном земельном обороте кадастровая стоимость играет ключевую роль. Это расчетная величина, отражающая оценку стоимости объекта недвижимости (в данном случае, земельного участка) на определенную дату. Она фиксируется в государственном реестре (кадастре) и используется государством для различных целей, в частности, для налогообложения.

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки, которая проводится независимыми оценщиками на основании Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Этот процесс включает анализ рынка недвижимости, применение различных методов оценки и утверждение результатов органами государственной власти. Кадастровая стоимость является представлением государства о ценности объекта недвижимости при его использовании и служит базой для расчета налога на имущество и земельного налога, а также при определении госпошлины за различные юридически значимые действия.

Однако существует серьезная проблема, затрагивающая ипотечные отношения: несоответствие кадастровой стоимости рыночной. В подавляющем большинстве случаев кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной на 20-40%. Это расхождение обусловлено тем, что государственные оценщики при определении кадастровой стоимости используют усредненные данные по регионам и не всегда учитывают индивидуальные особенности каждого объекта (например, состояние участка, наличие коммуникаций, транспортную доступность).

Кроме того, в периоды активного экономического роста рыночные цены на недвижимость могут расти значительно быстрее, чем происходит переоценка кадастровой стоимости, которая законодательно проводится каждые четыре года (а в городах федерального значения — каждые два года).

Теоретико-правовой анализ института купли-продажи земельных участков ...

... оборота: Условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу в аренду, совершение иных сделок ...

Такое расхождение негативно влияет на ипотечные отношения, поскольку залогодатель, предлагая в залог земельный участок, фактически предоставляет обеспечение, государственная оценка которого значительно ниже его реальной рыночной стоимости. Это может снижать привлекательность земли как залогового обеспечения для банков и потенциально ограничивать размер выдаваемого кредита. Как следствие, заемщик вынужден искать дополнительные пути обеспечения кредита или соглашаться на меньшую сумму, что прямо влияет на доступность финансовых ресурсов.

Порядок заключения, государственной регистрации и исполнения договора ипотеки земельного участка

Процесс оформления ипотеки земельного участка, будучи одной из самых сложных и ответственных юридических процедур, требует строгого соблюдения законодательных норм. За последние годы российское законодательство претерпело значительные изменения, направленные на упрощение и цифровизацию, но одновременно и на ужесточение требований к прозрачности и достоверности сведений о недвижимости.

Заключение договора об ипотеке земельного участка: форма и содержание

Договор об ипотеке земельного участка, как и любой договор об ипотеке, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это требование закреплено в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и является обязательным условием его действительности. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.

Ключевыми условиями, которые обязательно должны быть указаны в договоре об ипотеке, относятся:

1. Предмет ипотеки: Точное описание земельного участка с указанием его кадастрового номера, площади, категории земель, вида разрешенного использования, местоположения и иных индивидуализирующих признаков. Необходимо также указать сведения о правах залогодателя на этот участок.
2. Оценка предмета ипотеки: Стоимость земельного участка, определяемая по соглашению сторон или на основании отчета независимого оценщика.
3. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой: Должны быть четко определены обязательства, которые обеспечиваются ипотекой (например, кредитный договор, договор займа), их сумма, процентная ставка, срок погашения и другие существенные условия. Если обязательство подлежит исполнению по частям, указываются сроки и размеры платежей.
4. Сведения о залогодержателе и залогодателе: Полные наименования и реквизиты сторон договора.

Отсутствие любого из этих существенных условий может повлечь недействительность договора об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки как обременения

С 01.07.2014 года изменился подход к регистрации ипотеки: сам договор об ипотеке больше не требует государственной регистрации; регистрации подлежит непосредственно ипотека как обременение права собственности на недвижимое имущество. Это значит, что с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ипотека считается возникшей, а права залогодержателя — защищенными.

Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков: ...

... условия: Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Ограничивающие дальнейшее распоряжение участком покупателем (в том числе ипотека, аренда, сервитут и иные сделки). ... на том, что применение столь серьезной санкции, как расторжение договора и взыскание убытков, требует установления факта предоставления именно заведомо ложной информации. Это означает, ...

Важные изменения вступили в силу с 01.03.2025 года:

• Обязательная подача заявлений и документов в электронном виде для юридических лиц в орган регистрации прав. Это правило касается большинства юридических лиц, за исключением случаев, когда стороной сделки выступает физическое лицо, а также для некоторых категорий юридических лиц (например, ТСЖ, ЖСК) до 01.01.2026. Данная мера направлена на дальнейшую цифровизацию процессов и повышение их эффективности.
• Запрет на регистрацию перехода прав на земельный участок без официальных границ, установленных межевым планом. Это одно из наиболее значимых нововведений, являющееся основанием для отказа Росреестра в оформлении сделки. Аналогичные основания для приостановки кадастрового учета и регистрации прав предусмотрены для объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках. Цель — устранение «серых» зон и повышение точности сведений в ЕГРН.

Кроме того, с 01.03.2025 застройщики обязаны подавать заявления на регистрацию прав собственности дольщиков на объекты строительства после их передачи и кадастрового учета в электронном виде в течение 30 рабочих дней с даты подписания передаточного документа. Это призвано ускорить процесс оформления прав дольщиков и снизить риски.

Требования банков к заемщикам и предмету ипотеки

Банки, выдавая ипотечные кредиты под залог земельных участков, предъявляют строгие требования как к самому заемщику, так и к предмету ипотеки. Эти требования направлены на минимизацию рисков и обеспечение возвратности кредитных средств.

Требования к заемщику:

• Платежеспособность: Банки тщательно оценивают способность заемщика обслуживать кредит. Это включает требование подтверждения доходов (например, справка 2-НДФЛ за последние 6 месяцев), анализ стабильности занятости (копия трудовой книжки или трудового договора), а также общее финансовое положение.
• Возраст: Устанавливаются возрастные ограничения, при которых возраст заемщика на момент погашения кредита зачастую не превышает 65-75 лет.
• Кредитная история: Наличие положительной кредитной истории является критически важным фактором, подтверждающим дисциплинированность заемщика.

Требования к предмету ипотеки (земельному участку):

• Категория земель и вид разрешенного использования: Участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) наиболее часто одобряются банками, так как они представляют меньший риск для кредитора, поскольку на них можно возводить жилье, и они пользуются высоким спросом на рынке. Земли сельскохозяйственного назначения нередко исключаются из списка залогового имущества из-за законодательных нюансов, усложняющих их продажу и использование не по целевому назначению. Банки также устанавливают требования к их удаленности от городов, наличию коммуникаций (электричество, водоснабжение, газ) и подъездных дорог.
• Наличие и отсутствие обременений: Банк тщательно проверяет документы и отсутствие обременений на участке. К обременениям, способным затянуть или препятствовать одобрению ипотеки, относятся:
  • Охранные или санитарно-защитные зоны: Например, вблизи ЛЭП, газопроводов, водоемов, что ограничивает возможности застройки и использования.
  • Сервитут: Право ограниченного пользования чужим участком.
  • Долгосрочная аренда: Если участок находится в аренде на срок от года и более, это может снизить его привлекательность.
  • Арест имущества: Запрет на совершение любых сделок с участком.
  • Доверительное управление: Передача участка в управление третьему лицу.

Информация обо всех обременениях доступна в ЕГРН. При оформлении ипотеки на дом с земельным участком банк берет в залог оба объекта, проверяя их юридическую чистоту и соответствие всем требованиям.

Государственные программы поддержки ипотеки земельных участков: «Сельская ипотека»

Правительство Российской Федерации активно развивает государственные программы поддержки ипотечного кредитования, направленные на стимулирование жилищного строительства и повышение доступности жилья, в том числе на сельских территориях. Одной из таких программ является «Сельская ипотека».

Эта программа позволяет приобрести или построить жилой дом, а также купить квартиру в малоэтажном доме, расположенном на сельских территориях. Однако с 20 марта 2025 года условия программы стали более адресными и строгими:

• Сфера занятости заемщика: Теперь заемщик должен работать в сфере агропромышленного комплекса (АПК), социальной сфере или ветеринарии на сельских территориях. Это требование не распространяется на участников СВО.
• Срок занятости: Заемщик должен работать в указанной сфере не менее 5 лет с момента заключения кредитного договора.
• Подтверждение занятости: Необходимо подтверждать место работы каждые полгода. При увольнении дается полгода на трудоустройство в той же сфере, иначе банк может увеличить процентную ставку по кредиту.
• Однократность получения: Сельскую ипотеку можно получить только один раз.
• Ограничения с другими льготными программами: Если кредит был оформлен после 23 декабря 2023 года, это исключает возможность получения других федеральных льготных ипотек (Льготная, Семейная, ИТ, Арктическая, Дальневосточная).
• Максимальная сумма кредита: Составляет 6 млн рублей, с возможностью увеличения до 12 млн рублей для супругов-созаемщиков.
• Процентная ставка: Варьируется от 0,1% до 3% годовых, срок кредита — до 25 лет.

Эти изменения призваны повысить эффективность программы и направить ее ресурсы на поддержку тех, кто действительно живет и работает на сельских территориях, а также избежать спекуляций.

Влияние макропруденциальных лимитов Банка России на ипотеку земельных участков

С 01.10.2025 года Банк России вводит макропруденциальные лимиты (МПЛ) на выдачу кредитов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости. Эта мера является частью стратегии Банка России по снижению системных рисков в финансовом секторе и предотвращению «перегрева» ипотечного рынка.

Суть макропруденциальных лимитов:

• Для кредитов на ИЖС: Доля выдач заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80% не должна превышать 25% от общего объема выдач.
• Для нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости: При ПДН от 50% доля выдач также ограничивается 25%.

ПДН (показатель долговой нагрузки) — это отношение ежемесячных платежей заемщика по всем кредитам к его ежемесячному доходу. Высокий ПДН свидетельствует о высоком уровне долговой нагрузки и повышенных рисках невозврата кредита.

Эти лимиты на первом этапе установлены ниже среднерыночных значений. Например, во II квартале 2025 года доля выдач по ИЖС заемщикам с ПДН выше 80% составляла 30%, а с ПДН 50-80% — 28%. Для нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости эти показатели были 46% и 28% соответственно. Прогнозируется, что в дальнейшем Банк России будет постепенно ужесточать эти лимиты.

Потенциальное влияние на рынок:

Введение МПЛ может снизить доступность подобных кредитов для категорий заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Это, в свою очередь, может замедлить развитие рынка ИЖС и ограничить темпы роста ипотечного портфеля банков. Однако целью этой меры является не остановка рынка, а его оздоровление и снижение рисков как для банков, так и для самих заемщиков. В долгосрочной перспективе это должно способствовать более устойчивому и сбалансированному развитию сектора ипотеки земельных участков.

Обращение взыскания на заложенный земельный участок: правовое регулирование и судебная практика

Когда обязательство, обеспеченное ипотекой, не исполняется должником, возникает необходимость обращения взыскания на заложенный земельный участок. Этот процесс, будучи крайней мерой, строго регламентирован законодательством и направлен на защиту интересов как залогодержателя, так и залогодателя. Российское право предусматривает два основных порядка обращения взыскания: судебный и внесудебный.

Судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки

Судебный порядок является общим правилом. Обращение взыскания на заложенное имущество по решению суда означает, что залогодержатель должен обратиться в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, выносит решение, в котором определяет начальную продажную цену заложенного имущества (как правило, на основании отчета независимого оценщика) и способ его реализации (как правило, публичные торги).

Этот порядок характеризуется большей продолжительностью и необходимостью прохождения всех стадий судебного процесса.

Внесудебный порядок обращения взыскания предполагает, что залогодержатель может реализовать заложенное имущество без обращения в суд, что значительно ускоряет процесс. Этот порядок возможен в случаях, когда он прямо предусмотрен в нотариально удостоверенном договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. При наличии такого условия залогодержатель может обратиться к нотариусу для совершения исполнительной надписи, которая является основанием для последующей реализации заложенного имущества.

Случаи недопустимости внесудебного порядка обращения взыскания

Несмотря на очевидные преимущества внесудебного порядка, законодатель установил ряд строгих ограничений, когда его применение категорически не допускается. Эти ограничения призваны защитить наиболее уязвимые категории граждан и особо значимые объекты:

• Единственное жилое помещение: Внесудебный порядок не допускается, если предметом залога является единственное жилое помещение, пр��надлежащее гражданину-залогодателю, за исключением случаев, когда соглашение о внесудебном порядке было заключено уже после возникновения оснований для обращения взыскания. Это правило защищает конституционное право граждан на жилище.
• Имущество культурной ценности: Если предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность, обращение взыскания возможно только через суд.
• Залогодатель — физическое лицо, признанное безвестно отсутствующим: В такой ситуации также требуется судебное решение, поскольку необходимо защитить интересы отсутствующего лица.
• Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения: Внесудебный порядок не допускается, если предметом ипотеки является:
  • Земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здание, строение, сооружение.
  • Земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства или огородничества для собственных нужд, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке. Это исключение призвано защитить интересы граждан-землепользователей, которые используют землю для жизнеобеспечения.

Во всех перечисленных случаях взыскание на заложенное имущество обращается исключительно по решению суда.

Особенности обращения взыскания на заложенные земли сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой режим, что отражается и на процедуре обращения взыскания. Законодатель предусмотрел специфические нормы, призванные защитить интересы аграрного сектора и обеспечить непрерывность сельскохозяйственного производства.

Так, не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ. Это означает, что продажа земли не может быть произведена, пока на ней ведутся работы или находится урожай. Более того, законодательство учитывает время, необходимое для реализации произведенной или переработанной сельскохозяйственной продукции. Как правило, этот период устанавливается до 1 ноября года, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Эта норма позволяет залогодателю завершить сельскохозяйственный цикл и получить доход от урожая, прежде чем земля будет реализована. Понимая эти нюансы, кредиторы могут более взвешенно подходить к оценке рисков при залоге сельскохозяйственных земель.

Практика оставления залогодержателем заложенного имущества за собой

Одним из способов реализации заложенного имущества, помимо публичных торгов, является оставление залогодержателем заложенного имущества за собой. Этот механизм может быть предусмотрен в договоре об ипотеке или в соглашении об обращении взыскания.

Суть процедуры заключается в том, что залогодержатель приобретает право собственности на заложенное имущество в счет погашения своих требований к должнику. Однако это не означает, что имущество переходит к нему бесплатно или по любой цене. Оставление залогодержателем заложенного имущества за собой осуществляется с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством РФ об оценочной деятельности. То есть, перед тем как залогодержатель сможет забрать имущество, должна быть проведена его независимая рыночная оценка. Это требование обеспечивает баланс интересов сторон, предотвращая неосновательное обогащение залогодержателя и защищая залогодателя от потери имущества по заниженной цене.

Проблемы и барьеры развития ипотеки земельных участков в Российской Федерации

Несмотря на активное развитие института ипотеки в России, ипотека земельных участков сталкивается с рядом системных проблем и барьеров. Эти препятствия носят как правовой, так и экономический характер, замедляя развитие рынка ипотечного кредитования под залог земли и снижая его инвестиционную привлекательность.

Проблема несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков

Одной из наиболее острых проблем является несоответствие утверждаемых значений кадастровой стоимости размеру рыночной стоимости объектов оценки. Несмотря на то что кадастровая стоимость по своей сути должна определяться на основе рыночных показателей, на практике наблюдается значительный разрыв. В подавляющем большинстве случаев кадастровая стоимость ниже рыночной на 20–40%.

Это расхождение объясняется несколькими причинами:

• Усредненные данные: Государственные оценщики при массовой кадастровой оценке используют усредненные данные по регионам, что не позволяет учесть индивидуальные особенности каждого объекта недвижимости, такие как состояние ремонта (для построек), этаж, вид из окна или планировка. Для земельных участков это могут быть особенности рельефа, наличие коммуникаций, удаленность от инфраструктуры.
• Динамика рынка: В периоды экономического роста рыночные цены могут расти быстрее, чем происходит переоценка кадастровой стоимости. Законодательно установлено, что государственная кадастровая оценка должна проводиться каждые четыре года, а в городах федерального значения — каждые два года. В промежутках между этими оценками рынок может значительно измениться.
• Целевая функция кадастровой стоимости: Кадастровая стоимость изначально ориентирована на налогообложение и не всегда в полной мере отражает коммерческий потенциал объекта.

Негативное влияние на ипотеку:

Это расхождение негативно сказывается на ипотеке земельных участков, поскольку банки при оценке залогового обеспечения ориентируются на рыночную стоимость. Если государственная оценка значительно ниже, это может снижать привлекательность земли как залога, ограничивать размер выдаваемого кредита или увеличивать требования к дополнительному обеспечению. Для инвесторов и заемщиков это означает, что потенциал их активов недооценен, что сдерживает развитие рынка.

Сложности и высокая стоимость процедуры межевания и кадастрового учета

Другим существенным барьером являются сложности и высокая стоимость процесса выдела сельскохозяйственных земельных участков на местности, их постановки на кадастровый учет и регистрации прав собственности. Без четко определенных границ и регистрации в ЕГРН земельный участок практически не может быть полноценным объектом гражданского оборота и, соответственно, предметом ипотеки.

Стоимость межевания:

Стоимость межевания земельного участка в России варьируется в широких пределах, начиная от 5 000 до 10 000 рублей и выше, в зависимости от региона и сложности работ. Например, в Москве и Московской области цены стартуют от 8 000 — 10 000 рублей. Для небольшого участка в 6 соток средняя стоимость составляет от 10 000 до 30 000 рублей, тогда как для крупного участка в 50 гектаров — от 100 000 до 250 000 рублей. Итоговая цена зависит от расположения участка, его площади, полноты пакета документов, необходимости согласования границ с соседями и срочности выполнения работ.

Последствия для сельскохозяйственных земель:

Высокая стоимость и сложность процедур межевания особенно остро ощущаются в отношении сельскохозяйственных земель. По статистике, доля сельскохозяйственных земельных участков, должным образом оформленных и поставленных на кадастровый учет, не превышает 15% от общего фонда земель сельскохозяйственного назначения. Огромное количество таких земель либо не имеет четких границ, либо права на них оформлены не до конца, что делает их непригодными для использования в качестве залога и сдерживает привлечение инвестиций в агропромышленный комплекс.

Законодательные ограничения и запреты в обороте земельных участков

Новейшие законодательные изменения, хотя и направлены на упорядочение земельного оборота, также создают новые барьеры:

• Запрет на регистрацию перехода прав на земельный участок без официальных границ: С 01.03.2025 года вступили в силу изменения, согласно которым отсутствие сведений о местоположении границ земельного участка в ЕГРН приводит к приостановке регистрации прав. Это означает, что регистрация любых сделок (купли-продажи, дарения, обмена, аренды, переуступки) с земельными участками, если их границы не установлены посредством межевания, запрещена. Более того, невозможно зарегистрировать дом на таком участке. Эта мера, призванная решить проблему «безграничных» участков, фактически создает временный мораторий на оборот значительной части земель до проведения межевания.
• Запрет на продажу незастроенных земельных участков (с некоторыми исключениями): С 01.09.2025 года вступил в силу закон, запрещающий продажу садовых и огородных участков отдельно от расположенных на них построек (жилых и садовых домов, хозяйственных построек, гаражей).

  Если на участке, предназначенном для строительства (ИЖС), строительство не началось в установленный срок, земля может быть изъята. Эти меры призваны стимулировать освоение земель и предотвратить их использование в спекулятивных целях, но одновременно могут снижать инвестиционную привлекательность земли как самостоятельного объекта.

• Наличие обременений: Наличие обременений на земельном участке (например, нахождение в охранной или санитарно-защитной зоне, сервитут, арест) может значительно затянуть срок рассмотрения ипотечной заявки или стать причиной отказа. Банки крайне неохотно принимают в залог обремененные участки из-за повышенных рисков.

Влияние макропруденциальных лимитов ЦБ РФ на рынок ипотеки ИЖС

Как было отмечено ранее, с 01.10.2025 года Банк России вводит макропруденциальные лимиты (МПЛ) на выдачу кредитов для ИЖС и нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости. Эта мера, направленная на снижение системных рисков, может иметь и негативные последствия:

• Снижение доступности кредитов: МПЛ ограничивают долю выдач заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Это означает, что часть потенциальных заемщиков, которые ранее могли получить ипотеку на ИЖС, теперь столкнутся с отказами или необходимостью снижения размера кредита.
• Замедление развития рынка ИЖС: Ограничение доступности кредитов неизбежно приведет к сокращению спроса на ипотеку для индивидуального строительства, что потенциально замедлит развитие этого сегмента рынка.

Общая динамика ипотечного кредитования в РФ и прогнозы на 2025 год

На фоне перечисленных проблем и законодательных изменений, общая динамика ипотечного кредитования в России также вызывает опасения. Несмотря на то что в 2024 году объем выдач кредитов под залог недвижимости вырос более чем на 45% по предварительным итогам, в целом рынок демонстрирует спад.

Актуальная статистика:

• По итогам 2024 года объем выданных ипотечных жилищных кредитов в России составил 4,9 трлн рублей, что более чем в 1,5 раза меньше показателей 2023 года. В 2023 году выдача льготных ИЖК составила 4,8 трлн рублей.
• Доля ипотечных жилищных кредитов в общем объеме выданных кредитов физическим лицам в 2024 году снизилась до 18,2% (с 29,8% в 2023 году).
• Frank RG отмечает, что в декабре 2024 года объем выдач ипотечных кредитов составил 593,3 млрд рублей.
• За девять месяцев 2025 года объем ипотечных кредитов упал к аналогичному периоду 2024 года на 33,5% и составил 2 599 млрд рублей.
• В то же время, существуют региональные исключения: по итогам марта 2025 года в Татарстане количество ипотек на земельные участки выросло на 50,3% (1653 ипотеки), что может свидетельствовать о локальных факторах роста или специфике регионального рынка.

Прогнозы на 2025 год:

Прогнозируется, что в 2025 году тренд на снижение объемов новых выдач ипотеки продолжится, ожидается падение до 3,9 трлн рублей (-20% к 2024 году).

При этом около 80% всех кредитов придется на льготные программы. Это указывает на высокую зависимость рынка от государственной поддержки и уязвимость перед ужесточением регулирования.

Малое количество залоговых операций и небольшая площадь земель, выступающих предметом залога, свидетельствуют о недостаточном развитии земельной ипотеки в России. Перечисленные проблемы создают серьезные препятствия для использования земельных участков в качестве эффективного инструмента обеспечения обязательств и требуют комплексных решений на законодательном и практическом уровнях.

Роль цифровизации и новых технологий в развитии ипотеки земельных участков

В эпоху стремительного развития информационных технологий, цифровизация проникает во все сферы жизни, и ипотечный рынок не является исключением. Для такого сложного и многоступенчатого процесса, как оформление ипотеки земельных участков, цифровые решения представляют собой не просто удобство, а одно из обязательных условий для упрощения, удешевления и повышения доступности процесса приобретения жилья и земли для граждан.

Электронные закладные и платформы распределенного реестра (блокчейн)

Одним из ключевых направлений цифровизации в ипотеке стало развитие электронных закладных. Традиционная закладная — это ценная бумага, удостоверяющая право залогодержателя на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств. Перевод закладных в электронный формат значительно упрощает их оборот, снижает риски утери и повреждения, а также ускоряет операции с ними.

С сентября 2021 года в России был запущен эксперимент по апробации взаимодействия депозитариев и Росреестра с использованием технологии распределенного реестра на базе платформы «Мастерчейн». Этот проект направлен на ускорение цифровизации оборота электронных закладных. «Мастерчейн» — это российская блокчейн-платформа, разработанная Банком России совместно с участниками финансового рынка. Использование блокчейна в данном контексте обеспечивает:

• Неизменность и прозрачность данных: Каждая запись о закладной и ее движении фиксируется в распределенном реестре, что исключает возможность подделки или несанкционированного изменения.
• Повышенную безопасность: Криптографические методы защиты информации делают систему устойчивой к кибератакам.
• Сокращение времени операций: Автоматизация процессов и отсутствие необходимости в бумажном документообороте значительно ускоряют процедуры передачи, учета и погашения закладных.
• Снижение операционных издержек: Уменьшение ручного труда и бумажного документооборота ведет к сокращению затрат.

Блокчейн-технологии имеют еще больший потенциал: они могут быть использованы для токенизации недвижимости и торговых операций, а также для создания более эффективного рынка. Токенизация позволяет представить права на недвижимость в виде цифровых токенов на блокчейне, что потенциально может упростить и ускорить сделки, сделать их более прозрачными и доступными для широкому кругу инвесторов.

Электронная регистрация сделок с недвижимостью

Электронная регистрация сделок с недвижимостью — это еще один мощный инструмент цифровизации, который уже значительно изменил рынок. Она позволяет подавать документы на регистрацию прав и обременений в Росреестр в электронном виде, используя усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП).

Динамика роста:

Доля ипотеки, регистрируемой Росреестром в электронном виде, демонстрирует впечатляющий рост:

• С 37,4% в 2020 году до более чем 85% к 2024 году.
• По ипотечным сделкам в общем объеме она достигла 60%.

Преимущества электронной регистрации:

• Значительное сокращение времени оформления: Многие сделки теперь могут быть зарегистрированы в течение 24 часов.
• Удобство: Отсутствие необходимости посещать МФЦ или нотариуса (в большинстве случаев) экономит время и силы граждан и юридических лиц.
• Высокий уровень защиты данных: Использование УКЭП гарантирует подлинность документов и защиту от несанкционированного доступа.
• Прозрачность: Все этапы регистрации отслеживаются онлайн.

Развитие сервисов, таких как «Цифровой профиль» на портале «Госуслуги», дополнительно упрощает процесс. «Цифровой профиль» агрегирует данные о заемщике из баз данных государственных учреждений, позволяя удаленно передавать информацию кредитным организациям с согласия пользователя. Это значительно сокращает количество документов, которые необходимо собирать и предоставлять банку. В результате, подписание кредитного договора и регистрация сделки в Росреестре могут проходить онлайн за очень короткие сроки.

Важным шагом в этом направлении стало введение с 01.03.2025 года обязательного представления в орган регистрации прав заявлений и документов в форме электронных документов для юридических лиц. Эта мера, как уже упоминалось, призвана повысить эффективность и прозрачность корпоративных сделок с недвижимостью.

Цифровая ипотека: успешные кейсы и перспективы

Концепция «цифровой ипотеки» подразумевает максимально автоматизированный и дистанционный процесс оформления ипотечного кредита и регистрации сделки. В России уже есть успешные примеры реализации этой концепции.

К середине 2025 года цифровой ипотекой воспользовались около 7000 семей, что составило 97% выдачи Банка ДОМ.РФ. Объем проведенных в электронном формате сделок превысил 42 млрд рублей. Эти цифры демонстрируют не только востребованность цифровых услуг, но и их реальный вклад в развитие рынка ипотечного кредитования.

Дальнейшие перспективы развития цифровой ипотеки связаны с:

• Расширением функционала «Цифрового профиля»: Интеграция большего количества данных и услуг позволит еще больше упростить взаимодействие заемщиков с банками и государственными органами.
• Развитием комплексных платформ: Создание единых экосистем, объединяющих все этапы сделки с недвижимостью — от выбора участка и получения кредита до регистрации права собственности и страхования.
• Внедрением искусственного интеллекта и машинного обучения: Эти технологии могут быть использованы для автоматизации оценки заемщиков и объектов недвижимости, а также для выявления мошеннических схем.

Цифровизация и новые технологии играют ключевую роль в преодолении барьеров, связанных с традиционным, трудоемким и зачастую непрозрачным процессом оформления ипотеки земельных участков, открывая новые горизонты для развития этого важного института. Насколько быстро и эффективно эти инновации будут внедряться, напрямую влияет на привлекательность и доступность земельной ипотеки для всех участников рынка?

Зарубежный опыт и перспективы совершенствования законодательства об ипотеке земельных участков

В поисках путей совершенствования российского законодательства об ипотеке земельных участков, неизбежно обращение к международному опыту. Различные страны мира выработали свои подходы к регулированию земельных отношений и оборота земель, которые могут служить ценным источником идей для адаптации и внедрения в отечественную практику.

Сравнительно-правовой анализ зарубежного опыта регулирования земельных отношений

Франция и Финляндия: строгий государственный контроль.

Международный опыт показывает, что государственное регулирование земельных отношений может быть весьма строгим. Во Франции, например, существует активный государственный контроль за оборотом земель, особенно сельскохозяйственных. Законодательство (например, Закон «Об ориентации сельского хозяйства» и «Хартия французского сельского хозяйства» 1962 года) направлено на совершенствование аграрной структуры, поддержку семейных хозяйств и предотвращение слияний, которые могут нанести ущерб сельскохозяйственному производству. Правомочия собственников по распоряжению участками ограничены, чтобы сохранять землю для сельскохозяйственных целей и предоставлять фермерам-арендаторам возможность выкупа арендуемых земель.

В Финляндии также существует серьезное регулирование. Муниципалитеты могут иметь преимущественное право выкупа проданных земельных участков площадью более 5 000 м² (в столичном регионе — 3 000 м²), если участок необходим для общественно-полезной застройки, рекреационных или охранных целей. Кроме того, с июля 2025 года действует закон, запрещающий гражданам России и Беларуси, не проживающим в Финляндии, а также юридическим лицам, зарегистрированным в этих странах, проводить сделки с земельными участками. Для лиц с двойным гражданством или ВНЖ Финляндии требуется специальное разрешение. С 2020 года граждане, не имеющие гражданства ЕС, должны получать разрешение Министерства обороны для покупки земли, что свидетельствует о существенных ограничениях для иностранных инвесторов.

Германия и Нидерланды: либеральный подход с нюансами.

В Германии действует достаточно либеральный рынок земель, где торговля земельными участками между частными лицами происходит без ограничений со стороны государства. Однако для приобретения земель сельскохозяйственного назначения требуется разрешение специальных органов. Это обусловлено федеративным устройством Германии, где конкретные «специальные органы» не являются едиными на федеральном уровне. Основное значение имеют регистрация земельного участка в «поземельной книге» (Grundbuch), которая ведется местными судами, и в «Кадастровой службе» (Katasteramt), что обеспечивает прозрачность и достоверность информации о правах.

В Нидерландах рынок земли полностью открыт. Государство не устанавливает ограничений на право собственности для иностранных лиц, а цены полностью регулируются рынком. Это один из наиболее либеральных подходов, стимулирующий инвестиции, но требующий развитых рыночных механизмов и высокой степени правовой защиты.

Эстония и Литва: развитые кадастровые системы.

В Эстонии и Литве существуют законодательные нормы, регулирующие порядок ведения земельного кадастра и предусматривающие ответственность за нарушения в сфере незаконной регистрации земли. В Эстонии земельный кадастр является основным государственным регистром, управляемым Земельным департаментом, который собирает и хранит информацию о стоимости, состоянии и использовании земли. Землемер несет ответственность за правильность предоставленных данных и законность кадастровых измерений. Записи в земельном кадастре и крепостной книге (государственном регистре вещных прав) отражают сведения о собственниках и обременениях, таких как ипотеки и сервитуты. При наличии у должника недвижимости отметка судебного исполнителя о запрете на распоряжение этой недвижимостью отображается в земельном кадастре. Это пример высокоэффективной и прозрачной системы учета недвижимости.

Предложения профессионального сообщества по развитию ипотеки ИЖС

Профессиональное сообщество в России активно обсуждает пути развития ипотеки индивидуального жилищного строительства, предлагая ряд инициатив. Среди них выделяются:

• Создание ИЖС-хабов (региональных центров компетенций): Эти центры могли бы оказывать комплексную поддержку гражданам, желающим построить дом в ипотеку, включая консультации по выбору участка, проектированию, получению разрешений, выбору подрядчиков и оформлению кредита.
• Дальнейшее развитие цифровой среды с интеграцией в портал «строим.дом.рф»: Цель — создание единой цифровой платформы, которая сопровождала бы весь строительный цикл ипотеки ИЖС, от выбора земельного участка до ввода дома в эксплуатацию. Это позволит автоматизировать многие процессы, снизить бюрократические барьеры и повысить прозрачность.

Перспективы совершенствования российского законодательства

С учетом выявленных проблем и зарубежного опыта, можно сформулировать ряд предложений по совершенствованию российского законодательства об ипотеке земельных участков:

1. Гармонизация кадастровой и рыночной стоимости: Необходимо разработать более гибкие и актуальные механизмы определения кадастровой стоимости, приближая ее к рыночной. Возможно, стоит рассмотреть возможность более частых переоценок или внедрения механизмов корректировки кадастровой стоимости на основе рыночных индикаторов в промежутках между официальными оценками.
2. Упрощение процедур межевания и кадастрового учета: Государству следует инвестировать в ускорение и удешевление процесса межевания, особенно для сельскохозяйственных земель. Возможно, стоит рассмотреть субсидирование или создание упрощенных процедур для массового оформления границ, что позволит вовлечь в оборот огромные массивы неоформленных земель.
3. Стимулирование оформления прав на сельскохозяйственные земли: Разработка специальных программ поддержки для собственников сельскохозяйственных земель, направленных на регистрацию прав и межевание, может значительно увеличить их участие в ипотечном кредитовании и привлечь инвестиции в аграрный сектор.
4. Разработка эффективных механизмов контроля за рациональным использованием или неиспользованием сельскохозяйственных земель по целевому назначению: Эта мера позволит предотвратить спекулятивные сделки с сельхозземлями и обеспечит их использование в соответствии с государственными приоритетами. Возможно, стоит рассмотреть опыт Франции в этом вопросе.
5. Дальнейшее развитие цифровых технологий: Активное внедрение блокчейн-технологий для электронных закладных и токенизации недвижимости, а также расширение функционала «Цифрового профиля» и портала «строим.дом.рф» позволит сделать процесс оформления ипотеки земельных участков максимально прозрачным, быстрым и доступным.
6. Анализ влияния макропруденциальных лимитов: Важно осуществлять постоянный мониторинг влияния введенных ЦБ РФ макропруденциальных лимитов на доступность ипотеки для ИЖС и при необходимости корректировать их, чтобы избежать чрезмерного торможения рынка.

Актуальная статистика и прогнозы:

Важно отметить, что статистика ипотечного кредитования в России в целом демонстрирует снижение объемов в 2025 году. По итогам марта 2025 года в Татарстане количество ипотек на земельные участки выросло на 50,3% (1653 ипотеки), что может указывать на региональную специфику и потенциал развития. Однако общий прогноз на 2025 год по России — продолжение тренда на снижение объемов новых выдач ипотеки до 3,9 трлн рублей (-20% к 2024 году), при этом около 80% всех кредитов придется на льготные программы. Это подчеркивает острую необходимость в комплексных реформах для стимулирования рынка ипотеки земельных участков.

Совершенствование законодательства об ипотеке земельных участков требует комплексного подхода, сочетающего адаптацию успешного зарубежного опыта с учетом российской специфики, активное развитие цифровых технологий и постоянный диалог с профессиональным сообществом для выработки наиболее эффективных решений.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (с поправками от 21 июля 2014 г.) // Собрание законодательства РФ. 2014. №15. ст. 1691.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 8 марта 2015 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. ст. 4147.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 8 марта 2015 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. ст. 3301.
4. Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (с изменениями и дополнениями от 21 июля 2014 г.) // Собрание законодательства РФ. 2013. №51. ст. 6673.
5. Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. №405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (с изменениями и дополнениями от 22 декабря 2014 г.) // Собрание законодательства РФ. 2011. №50. ст. 7347.
6. Федеральный закон от 2 октября 2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (с изменениями и дополнениями от 8 марта 2015 г.) // Собрание законодательства РФ. 2007. №41. ст. 4849.
7. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изменениями и дополнениями от 31 декабря 2014 г.) // Собрание законодательства РФ. 2004. №52 (часть I).

   ст. 5276.

8. Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. №18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями и дополнениями от 1 июля 2011 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. №7. ст. 629.
9. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (последняя редакция) // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19391/ (дата обращения: 09.10.2025).
10. Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. №1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (с изменениями и дополнениями от 21 мая 2012 г.) // Собрание законодательства РФ. 2008. №52 (часть I).

    ст. 6366.

11. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. №4.
12. Определение ВАС РФ от 31 октября 2011 г. № ВАС-14310/11 по делу № А60-50/2011 // СПС Гарант. URL: https://base.garant.ru/ (дата обращения: 17.03.2015).
13. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.06.2011 №48-B11-10 // СПС ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/ (дата обращения: 16.03.2015).
14. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. №5.
15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 1996. №9.
16. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. №4.
17. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2014 г. №09АП-30057/14 // СПС Гарант. URL: https://base.garant.ru/ (дата обращения: 16.03.2015).
18. Постановление ФАС Поволжского округа от 26 мая 2014 г. №Ф06-6538/13 по делу №А12-21924/2013 // СПС Гарант. URL: https://base.garant.ru/ (дата обращения: 16.03.2015).
19. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2014 г. №09АП-26463/14 // СПС Гарант. URL: https://base.garant.ru/ (дата обращения: 16.03.2015).
20. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 г. №11АП-452/13 // СПС Гарант. URL: https://base.garant.ru/ (дата обращения: 16.03.2015).
21. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. №18АП-3413/13 // СПС Гарант. URL: https://base.garant.ru/ (дата обращения: 16.03.2015).
22. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2013 по делу №А03-20706/2012 // СПС Гарант. URL: https://base.garant.ru/ (дата обращения: 16.03.2015).
23. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 апреля 2011 г. №Ф07-1423/11 по делу № А42-5552/2010 // СПС Гарант. URL: https://base.garant.ru/ (дата обращения: 16.03.2015).
24. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 2 сентября 2008 г. № Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу №А70-1559/2008 // СПС Гарант. URL: https://base.garant.ru/ (дата обращения: 17.03.2015).
25. Постановление ФАС Московского округа от 19-26 марта 2007 г. № КГ-А40/1895-07 по делу №А40-52206/06-39-342 // СПС Гарант. URL: https://base.garant.ru/ (дата обращения: 17.03.2015).
26. Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 г.) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2013. №9.
27. Агешкина Н.А., Баринов Н.А. и др. Комментарий Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СПС ГАРАНТ. 2014. URL: https://base.garant.ru/ (дата обращения: 16.03.2015).
28. Алексеев С.С. Гражданское право. Учебник. М.: Проспект, 2013. 745 с.
29. Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический).

    Части первая, вторая, третья, четвертая / Под ред. Степанова С.А. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект; Институт частного права, 2010. 1340 с.

30. Алистархов В. Кредит под залог права аренды недвижимости: нюансы, вызывающие споры // Жилищное право. 2014. №6. С. 32-37.
31. Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.
32. Бевзюк Е.А., Бирюкова Т.А., Вахрушева Ю.Н. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный) / Под ред. Н.В. Гулак // Специально для системы ГАРАНТ. 2014. URL: https://base.garant.ru/ (дата обращения: 17.03.2015).
33. Белов В.А. Правовое регулирование договора аренды: анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений // Актуальные проблемы российского права. 2014. №10. С. 34-39.
34. Белоусов Л.В. и др. Комментарий к Федеральному закону «Об исполнительном производстве» и практике его применения / Отв. ред. И.В. Решетникова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 580 с.
35. Боголюбов С.А. [и др.] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. Боголюбов С.А. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2011. 720 с.
36. Галиновская Е.А. Применение земельного законодательства: проблемы и решения: научно-практическое пособие. М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, 2013. 360 с.
37. Гончаров Ю.А. Подводные камни рынка коммерческой ипотеки // Банковское кредитование. 2014. №6. С. 31-36.
38. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева [и др.] ; Под ред. А.П. Сергеева. М.: РГ Пресс, 2010. 860 с.
39. Примерная форма договора об ипотеке земельного участка (сентябрь 2025) // ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/71191026/ (дата обращения: 09.10.2025).
40. <Письмо> Росреестра от 06.03.2025 N 14-2022-ТГ/25 <О государственной регистрации ипотеки> // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_469850/ (дата обращения: 09.10.2025).
41. Электронная регистрация: комфорт и скорость сделок с недвижимостью в 2025 году // Домклик. URL: https://domclick.ru/journal/analitika/elektronnaya-registratsiya-komfort-i-skorost-sdelok-s-nedvizhimostyu-v-2025-godu/ (дата обращения: 09.10.2025).
42. Что изменилось в регистрации недвижимости с 1 марта 2025 года // GiperNN. URL: https://gipernn.ru/zhurnal/novosti-nedvizhimosti/chto-izmenilos-v-registratsii-nedvizhimosti-s-1-marta-2025-godu/ (дата обращения: 09.10.2025).
43. Ипотека на Земельный Участок от СберБанка онлайн в 2025 году, взять ипотечный кредит на землю в банке: условия, ставки, срок // Домклик. URL: https://domclick.ru/ipoteka/na-zemelnyy-uchastok/ (дата обращения: 09.10.2025).
44. Сельская ипотека в 2025 году: условия и требования // Домклик. URL: https://domclick.ru/journal/analitika/sel_skaya-ipoteka-v-2025-godu-usloviya-i-trebovaniya/ (дата обращения: 09.10.2025).
45. Какие изменения произошли в законах о недвижимости и ЖКХ с октября 2025 года? // Гарант.ру. URL: https://www.garant.ru/news/1715450/ (дата обращения: 09.10.2025).
46. Что изменится в законах о недвижимости с 1 марта 2025 года // Контур. URL: https://kontur.ru/articles/7310 (дата обращения: 09.10.2025).
47. Новые правила электронной регистрации недвижимости для юрлиц с 2025 года в Екатеринбурге АБТ // АБТ. URL: https://abtgroup.ru/blog/novye-pravila-elektronnoy-registratsii-nedvizhimosti-dlya-yurlits-s-2025-goda/ (дата обращения: 09.10.2025).
48. Регистрация недвижимости. Новые требования с 1 марта // Гарант.ру. URL: https://www.garant.ru/news/1712411/ (дата обращения: 09.10.2025).
49. Как купить или построить дом в ипотеку в 2025 году: пошаговая инструкция // Авито. URL: https://www.avito.ru/journal/ipoteka-na-stroitelstvo-doma (дата обращения: 09.10.2025).
50. Новые требования к кадастровому учету и регистрации прав на недвижимость: ключевые изменения начала 2025 года // Группа компаний Б1. URL: https://b1.ru/press-center/publikatsii/novye-trebovaniya-k-kadastrovomu-uchetu-i-registratsii-prav-na-nedvizhimost-klyuchevye-izmeneniya-nachala-2025-goda/ (дата обращения: 09.10.2025).
51. Регистрация прав на недвижимость: компании перейдут на электронные заявления с 1 марта 2025 года // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/legalnews/20261/ (дата обращения: 09.10.2025).
52. С марта 2025 года вводится обязанность для юридических лиц подавать заявления на регистрацию недвижимости только в электронном виде // КартГеоЦентр. URL: https://gkreg.rk.gov.ru/ru/article/275 (дата обращения: 09.10.2025).
53. С начала 2025 года цифровой ипотекой воспользовались около 7000 семей // Forbes.ru. URL: https://www.forbes.ru/society/538747-s-nacala-2025-goda-cifrovoj-ipotekoj-vospol-zovalis-okolo-7000-semej (дата обращения: 09.10.2025).
54. Подводные камни сельской ипотеки от Россельхозбанка в 2025 году // Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/seljskay-ipoteka-roselkhozbank-v-2025-godu/ (дата обращения: 09.10.2025).
55. Банковский сектор // Эксперт РА. URL: https://raexpert.ru/researches/banks/bank-sector-2025/ (дата обращения: 09.10.2025).
56. Ипотечный рынок в России: текущая ситуация и прогнозы на 2025 // INFULL Broker. URL: https://infullbroker.ru/articles/ipotechnyy-rynok-v-rossii-tekushchaya-situatsiya-i-prognozy-na-2025/ (дата обращения: 09.10.2025).
57. Ипотека. Итоги июля 2025 года // Frank RG. URL: https://frankrg.com/analytics/ipoteka/ipoteka-itogi-iyulya-2025-goda/ (дата обращения: 09.10.2025).
58. В Татарстане на 20% увеличился спрос на загородную недвижимость // Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан. URL: https://rosreestr.tatarstan.ru/news/2025-04-17-v-tatarstane-na-20-uvelichilsya-spros-na-zagorodnuyu-nedvizhimost/ (дата обращения: 09.10.2025).
59. Ипотечное кредитование в 2025 году: рынок без рынка // Эксперт РА. URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2025/ (дата обращения: 09.10.2025).
60. Ипотеке в России предсказали откат на восемь лет назад // Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10996885 (дата обращения: 09.10.2025).
61. Ипотечное кредитование // ЕИСЖС — Единая информационная система жилищного строительства. URL: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/analytics/mortgage-lending/ (дата обращения: 09.10.2025).
62. Аналитика рынка недвижимости и ипотеки России // Журнал Домклик. URL: https://domclick.ru/journal/analitika/otkrytye-dannye-domklik/ (дата обращения: 09.10.2025).
63. Число ипотечных кредитов в месяц // Frank RG. URL: https://frankrg.com/data/ipoteka/chislo-ipot-kred-v-mes (дата обращения: 09.10.2025).
64. Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 // docs.cntd.ru. URL: https://docs.cntd.ru/document/9017083 (дата обращения: 09.10.2025).
65. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество // krasnoarmeysk-msk.ru. URL: https://krasnoarmeysk-msk.ru/novosti/poryadok-obrashheniya-vzyskaniya-na-zalozhennoe-imushhestvo (дата обращения: 09.10.2025).
66. Роль технологий блокчейна в сфере недвижимости // Mapestate.ru. URL: https://mapestate.ru/blog/rol-tekhnologij-blokchejna-v-sfere-nedvizhimosti (дата обращения: 09.10.2025).
67. Единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_358999/p/1 (дата обращения: 09.10.2025).
68. Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19391/4096d2e676b701255e2d53951f2884a4b82d0295/ (дата обращения: 09.10.2025).
69. Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями и дополнениями) // Документы системы ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/12112836/e1824707011d13f9829424e6221191df/ (дата обращения: 09.10.2025).
70. БЛОКЧЕЙН НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОЙ СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес» // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/blokcheyn-na-rynke-ipotechnoy-sekuritizatsii-problemy-i-perspektivy (дата обращения: 09.10.2025).
71. Как оформить ипотеку на земельный участок в 2025: практическое руководство // Дзен. URL: https://dzen.ru/a/ZaxV1K1h5n3G37Qf (дата обращения: 09.10.2025).
72. Единство судьбы при ипотеке // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_358999/791c6e4e37510b65a5ac0c56346b9a8449c2573f/ (дата обращения: 09.10.2025).
73. В России в полтора раза вырос объем кредитования под залог недвижимости // stroygaz.ru. URL: https://www.stroygaz.ru/news/247967 (дата обращения: 09.10.2025).
74. Ипотека на блокчейне ― принцип работы, преимущества и перспективы развития в России // Crypto.ru. URL: https://crypto.ru/ipoteka-na-blokchejne/ (дата обращения: 09.10.2025).
75. Единство судьбы помещений, зданий и земельных участков, принадлежащих одному лицу (при продаже, ипотеке) // Усть-Илимский район. URL: https://ust-ilimsk.irkobl.ru/news/detail.php?ID=16867 (дата обращения: 09.10.2025).
76. Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19391/242d99d690a62456f4d55bcf943263f56e9c402/ (дата обращения: 09.10.2025).
77. 1.2. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов // Land Law Firm. URL: https://landlawfirm.ru/articles/12-princip-edinstva-sudby-zemelnyh-uchastkov-i-prochno-svyazannyh-s-nimi-obektov (дата обращения: 09.10.2025).
78. Обращение взыскание на заложенное имущество // Администрация Красносулинского городского поселения Ростовской области. URL: https://www.krasnosulin.ru/obraschenie-vzyskanie-na-zalozhennoe-imuschestvo/ (дата обращения: 09.10.2025).
79. Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19391/d857945d4e13e0051a84360e5884b2586b61706f/ (дата обращения: 09.10.2025).
80. Единство судьбы объектов недвижимого имущества // gazeta-avangard.ru. URL: https://gazeta-avangard.ru/news/poleznaya-informatsiya/edinstvo-sudby-obektov-nedvizhimogo-imushchestva/ (дата обращения: 09.10.2025).
81. Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации // domoded.ru. URL: https://domoded.ru/federalnyy-zakon-ob-ipoteke-zaloge-nedvizhimosti/glava-xi-osobennosti-ipoteki-zemelnyh-uchastkov/statya-68-osobennosti-obrascheniya-vzyskaniya-na-zalozhennye-zemelnye-uchastki-i-ih-realizatsii/ (дата обращения: 09.10.2025).
82. Цифровизация ипотеки: зачем это застройщикам // Сделка.рф. URL: https://sdelka.ru/blog/tsifrovizatsiya-ipoteki-zachem-eto-zastroyschikam/ (дата обращения: 09.10.2025).
83. Влияние цифровизации на ипотечный рынок в России // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vliyanie-tsifrovizatsii-na-ipotechnyy-rynok-v-rossii (дата обращения: 09.10.2025).
84. ЧТО МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕДМЕТОМ ИПОТЕКИ? // Спасский муниципальный район. URL: https://spassky.tatarstan.ru/pressa/pr_main/4279549.htm (дата обращения: 09.10.2025).
85. Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков // Компания Петрос-Гарант. URL: https://petros-garant.ru/glava-xi-osobennosti-ipoteki-zemelnyh-uchastkov/ (дата обращения: 09.10.2025).
86. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования // Банк России. URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/iss_mortgage/ (дата обращения: 09.10.2025).
87. Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19391/3d3d6b1d1f5e8f1754407b46990264b38d787034/ (дата обращения: 09.10.2025).
88. Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке // Документы системы ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/12112836/e1824707011d13f9829424e6221191df/ (дата обращения: 09.10.2025).
89. КАКОЕ ИМУЩЕСТВО МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕДМЕТОМ ИПОТЕКИ? // Заинский муниципальный район. URL: https://zainsk.tatarstan.ru/index.htm/news/2253075.htm (дата обращения: 09.10.2025).
90. Проблемы правового регулирования ипотеки земельных участков. Текст научной статьи по специальности «Право» // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-pravovogo-regulirovaniya-ipoteki-zemelnyh-uchastkov (дата обращения: 09.10.2025).
91. Особенности ипотеки земельных участков. Текст научной статьи по специальности «Право» // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-ipoteki-zemelnyh-uchastkov (дата обращения: 09.10.2025).
92. Цифровая ипотека стимулирует жилищное строительство // Инвест-Форсайт. URL: https://www.if24.ru/tsifrovaya-ipoteka-stimuliruet-zhilishhnoe-stroitelstvo/ (дата обращения: 09.10.2025).
93. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В УСЛОВИЯХ ЦИФРОВИЗАЦИИ БАНКОВСКОЙ СИСТЕМЫ РОССИИ. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес» // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-v-usloviyah-tsifrovizatsii-bankovskoy-sistemy-rossii (дата обращения: 09.10.2025).
94. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес» // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-problemy-zemelno-ipotechnogo-kreditovaniya-v-selskom-hozyaystve (дата обращения: 09.10.2025).
95. ПОНЯТИЕ И ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес» // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-i-organizatsionno-pravovaya-harakteristika-kadastrovoy-stoimosti (дата обращения: 09.10.2025).
96. Кадастровая стоимость // Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%8F_%D0%A1%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C (дата обращения: 09.10.2025).
97. Что такое кадастровая стоимость , чем отличается от рыночной стоимости // Домгис. URL: https://domgis.ru/articles/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-chem-otlichaetsya-ot-rynochnoy-stoimosti/ (дата обращения: 09.10.2025).
98. ИПОТЕКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ. Текст научной статьи по специальности «Право» // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipoteka-zemelnyh-uchastkov-iz-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya-problemy-pravovogo-regulirovaniya (дата обращения: 09.10.2025).
99. Что такое кадастровая стоимость и как она определяется? // YouTube. URL: https://www.youtube.com/watch?v=kR2gS52j50c (дата обращения: 09.10.2025).
100. Сущность кадастровой стоимости и сферы ее применения в гражданском праве // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/suschnost-kadastrovoy-stoimosti-i-sfery-ee-primeneniya-v-grazhdanskom-prave (дата обращения: 09.10.2025).
101. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ КРЕДИТОВАНИЯ ПОД ЗАЛОГ ЗЕМЛИ В РОССИИ // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-razvitiya-sistemy-kreditovaniya-pod-zalolg-zemli-v-rossii (дата обращения: 09.10.2025).
102. Правовые и экономические проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначения // Совет Федерации. URL: http://council.gov.ru/media/files/3e8e19574a7b7493a77d.pdf (дата обращения: 09.10.2025).
103. Аналитики Домклик назвали топ-15 регионов по количеству ипотечных сделок на рынке ИЖС // Новости Домклик. URL: https://www.domclick.ru/journal/news/analitiki-domklik-nazvali-top-15-regionov-po-kolichestvu-ipotechnyh-sdelok-na-rynke-izhs/ (дата обращения: 09.10.2025).
104. Тема 21. Правовое регулирование земельных отношений в зарубежных странах // Studfile.net. URL: https://studfile.net/preview/16281861/page:2/ (дата обращения: 09.10.2025).
105. Зарубежный опыт регулирования имущественно-земельных отношений. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес» // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zarubezhnyy-opyt-regulirovaniya-imuschestvenno-zemelnyh-otnosheniy (дата обращения: 09.10.2025).
106. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ: ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ. LEGAL REGULATION OF LAND // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-sdelok-s-zemley-zarubezhnyy-opyt-legal-regulation-of-land (дата обращения: 09.10.2025).
107. Эскроу в ИЖС: первые итоги применения 186-ФЗ и международный контекст // ИЖС Домклик. URL: https://izhs.domclick.ru/blog/iskrou-v-izhs-pervye-itogi-primeneniya-186-fz-i-mezhdunarodnyy-kontekst/ (дата обращения: 09.10.2025).
108. Ипотека под залог земельного участка в Москве // Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/products/hypothec/land/ (дата обращения: 09.10.2025).