В современных условиях, активно развивающихся рыночных отношений, особое внимание уделяется надлежащему исполнению обязательств участниками предпринимательской деятельности.
Надлежащее исполнение гражданско-правовых обязательств неразрывно связано с возможностью участников гражданского оборота обеспечить исполнение таких обязательств.
Актуальность. Особое место среди способов исполнения обязательств занимает залог, значимость которого в последнее время неизменно возрастает. Залог, в условиях рыночной экономики, является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств, так как позволяет кредитору не беспокоиться о финансовом положении должника и получить исполнение от должника за счет заложенного им имущества. Договор залога недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации в установленном в законе порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации, посредством внесения записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), а также является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Помимо регистрации прав на вновь созданные объекты, ранее учтенных прав, перехода права собственности, регистрации аренды, сервитуты и прочих сделок, обязательному регистрационному удостоверению подлежит регистрация закладной, как гарантий по исполнению обязательств залогодержателя перед залогодателем.
Объект. Объектом исследования является залог недвижимого имущества.
Предмет. Предметом исследований является закладная, как способ обеспечения прав залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству.
Цель данной работы: изучение и анализ понятия и форм закладной, а также порядка осуществления регистрационных действий по обязательствам удостоверенных закладной.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих исследовательских задач:
- изучение понятия и форм закладной;
- анализ порядка осуществления государственной
- выявление требований к закладной;
- изучение порядка передачи прав и аннулирования закладной, а также выдачи дубликата закладной.
Для написания работы была проанализирована следующая литература:
Понятие и содержание закладной; регистрация владельцев закладной
... об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; б) право залога на имущество, обремененное ипотекой. Составление и выдача закладной не допускаются, если: 1) предметом ипотеки являются: предприятие ...
- учебная литература и научные статьи известных ученых и специалистов в исследуемой области (Киндеева Е.А., Пискунова М.Г., Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. и др.);
- законодательство в данной сфере (Гражданский Кодекс, Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) // «Собрание законодательства Российской Федерации», Федеральный закон от 21 июля 1997г.
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.);
- специальные научные сайты.
Работа состоит из двух частей. В первой части – раскрывается понятие закладной, требования к её содержанию. Во второй – рассматривается порядок осуществления государственной регистрации владельцев закладной, порядок передачи прав по закладной, аннулирования и выдачи дубликата.
Подробное рассмотрение выше перечисленных задач позволит корректно осуществлять действия по внесению записей в ЕГРП в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, также обеспечит повышение уровня качества работы, в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Глава 1. Понятие, содержание и формы закладной.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной (поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом) .
Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими данную сферу гражданских правоотношений, являются:
- Федеральный закон от 16.07.1998 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке);
- Закон РФ от 29.05.1992 г.
2872-1 «О залоге» и другие.
Также следуют упомянуть о Приказе Минюста РФ от 15.06.2006 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» (далее – Приказ о регистрации ипотеки), и о Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Правила ведения ЕГРП), в соответствии с которым установлены правила по ведению ЕГРП при регистрации закладной.
Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей, что её законный владелец:
- имеет право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
- обладает правом залога на имущество, обремененное ипотекой.
Обязательными по закладной лицами являются должник по обеспечению ипотекой обязательству и залогодатель.
Составление и выдача закладной не допускается в случаях, если:
- предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или права его аренды;
- сумма долга по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, не определена и отсутствуют условия, позволяющие её определить.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в договоре об ипотеке в силу закона 1 .
Как и всякая ценная бумага, закладная является документом, удостоверяющим имущественные права (с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов), осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении2 .
Требования к содержанию закладной установлены статьёй 14 Закона об ипотеке.
Ипотека как способ обеспечения обязательств
... Во второй главе автором рассмотрены содержание договора об ипотеке и закладной, порядок их заключения и государственная регистрация договора. Возвращаясь к теме исследования следует обратить внимание ... недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае ...
Закладная может быть составлена только в единственном экземпляре и только по одному обязательству, обеспеченному ипотекой. В остальных случаях возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой того же имущества (так называемая последующая ипотека), составление и выдача закладной не допускается.
Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:
1) слово «закладная», включенное в название документа;
2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;
3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о государственной регистрации ипотеки: дата, место государственной регистрации и номер, под которым зарегистрирована ипотека;
14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной3 .
Договор ипотеки в гражданском праве
... его государственной регистрации. Как известно, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Гос. регистрация соглашения ... закон) договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой ...
В закладную также могут быть внесены данные, не предусмотренные законом об ипотеке. Отдельные условия могут определяться примерными условиями, разработанными для закладной.
Составитель закладной может указать в ней о передаче закладной в депозитарий для депозитарного счета. При этом в закладной должно быть указано наименование и местонахождения депозитария, в котором будет осуществляться депозитарный учет закладной.
Закладная предъявляется в орган по государственной регистрации прав вместе с договором об ипотеке или договором, влекущим возникновения ипотеки в силу закона.
К закладной, представляемой в орган по государственной регистрации прав, предъявляются следующие требования:
- закладная должна быть составлена и подписана залогодателем, а если он является третьим лицом – также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству;
- она должна удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке (за исключением требования в отношении даты и выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, а при выдаче закладной при ипотеке в силу закона – сведений о регистрации права залогодателя);
- все листы закладной должны составлять единое целое, должны быть скреплен один к другому, сшиты и пронумерованы;
- закладная может иметь добавочный лист для осуществления на нем отметок о новых владельцах и (или) частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства;
- её содержание должно соответствовать договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой;
- названные в закладной документы, составляющие её неотъемлемую часть, должны быть приложены к закладной4 .
Таким образом, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной (поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом).
Порядок регистрации закладной законодательно урегулирован как законодательством системы федеральных законов, так и приказами Минюста. Имеется определенный перечень требований, предъявляемый к закладной, без учета которых закладная не может быть зарегистрирована.
