Теоретические и правовые основы ипотеки в Российской Федерации: комплексный анализ законодательства, судебной практики и актуальных тенденций (2020-2025)

Начало 2025 года ознаменовало собой новый этап в развитии ипотечного рынка России, характеризующийся усилением регуляторного надзора и целенаправленной поддержкой отдельных сегментов. Так, с 1 июля 2025 года вступают в силу макропруденциальные лимиты (МПЛ) Центрального банка РФ, призванные ограничить выдачу высокорискованных ипотечных кредитов с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) и низким первоначальным взносом. Эти меры являются не просто корректировкой, но фундаментальным шагом к повышению устойчивости финансовой системы и защите интересов как банков, так и самих заемщиков, ведь сохранить жилье при банкротстве станет реально, а не просто мечтой.

Ипотека, как институт гражданского и финансового права, является стержнем национальной экономики, способствуя решению жилищного вопроса, стимулированию строительства и развитию банковского сектора. Ее правовое регулирование постоянно эволюционирует, адаптируясь к меняющимся социально-экономическим условиям и вызовам. В последние годы, особенно в период с 2020 по 2025 год, Российская Федерация стала свидетелем целого ряда значимых законодательных изменений и формирования новой судебной практики, которые существенно повлияли на теоретические основы и практическое применение ипотеки.

Настоящая курсовая работа ставит своей целью проведение всестороннего и актуального анализа теоретических и правовых основ ипотеки в Российской Федерации. Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи: раскрыть сущность ипотеки как правового института, проследить ее историческое развитие, детализировать предмет и существенные условия ипотечного договора, рассмотреть порядок его заключения и государственной регистрации, проанализировать ключевые законодательные новеллы периода 2020-2025 гг., оценить роль ипотечных банков и рынка ипотечных ценных бумаг, а также систематизировать актуальную судебную практику по проблемным вопросам, связанным с ипотекой, банкротством и использованием материнского капитала.

Исследование базируется на комплексной методологии, включающей диалектический, системный, сравнительно-правовой и исторический методы анализа. В качестве источников используются действующие нормативно-правовые акты Российской Федерации (Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О несостоятельности (банкротстве)», «Об ипотечных ценных бумагах» и др.), постановления Пленума Верховного Суда РФ, обзоры судебной практики, а также научные труды ведущих российских правоведов и экономистов. Особое внимание уделяется официальным аналитическим отчетам Центрального банка РФ, Министерства финансов РФ и АО «ДОМ.РФ», что обеспечивает высокую степень актуальности и достоверности представленной информации. Структура работы последовательно раскрывает заявленные темы, переходя от общих теоретических положений к детальному анализу практических аспектов и актуальных изменений.

Государственное регулирование ипотечного кредитования: теоретические ...

... изменения в законодательстве. Теоретические основы ипотечного кредитования и его государственного регулирования Ипотека – слово, несущее ... и исторического анализа. Использованы данные Центрального банка Российской Федерации, Федеральной службы государственной статистики ... прост: кредиторы, выдавшие ипотечные кредиты, выпускают ценные бумаги, обеспеченные закладными. Эти ценные бумаги продаются ...

Глава 1. Общие положения об ипотеке в российском праве

Понятие, правовая природа и функции ипотеки

В сердце любого финансового обязательства, где на карту поставлена крупная сумма, лежит механизм обеспечения. Именно такой механизм — залог недвижимого имущества — именуется ипотекой. В гражданском праве Российской Федерации ипотека выступает как особый вид залогового обязательства, при котором заемщик (залогодатель) передает свое недвижимое имущество в залог кредитору (залогодержателю) в качестве гарантии исполнения своих обязательств по кредиту или займу. Ключевая особенность ипотеки, отличающая ее от обычного залога, заключается в том, что залогодатель сохраняет право владения и пользования заложенным объектом. Однако в случае невыполнения обязательств заемщиком, кредитор получает право реализовать заложенное имущество для удовлетворения своих требований преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Это положение закреплено в Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ № 102-ФЗ).

Правовая природа ипотеки неразрывно связана с понятием залога, который, согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Таким образом, ипотека — это институт обязательственного права, обладающий рядом специфических черт. Главная из них — акцессорность (дополнительность). Это означает, что ипотека не может существовать самостоятельно, она всегда «привязана» к основному обязательству, которое она обеспечивает (например, кредитному договору).

Если основное обязательство прекращается (например, кредит полностью погашен), то ипотека также прекращается. Однако важно отметить, что прекращение ипотеки не влечет прекращения основного обязательства, что подчеркивает ее подчиненный, но не взаимозаменяемый характер.

Ипотека как обременение имущества возникает не в момент подписания договора, а с момента ее государственной регистрации. Это юридический акт, признающий и подтверждающий государством возникновение права залога на недвижимое имущество, что придает ипотеке публичный характер и обеспечивает защиту прав залогодержателя.

7 стр., 3088 слов

Компенсационные выплаты в системе права социального обеспечения ...

... осмысления, так как они фундаментально меняют подходы к реализации компенсационной функции права социального обеспечения (ПСО). Целью работы является проведение глубокого, научно-правового анализа компенсационных ... выплаты (КВ). В условиях непрерывного реформирования социальной сферы, особенно в период 2014–2025 годов, институт компенсационных выплат приобрел особое значение, выступая механизмом ...

Среди функций ипотеки можно выделить несколько ключевых:

• Обеспечительная функция: Является основной. Ипотека гарантирует кредитору возврат основной суммы долга, процентов за пользование кредитными средствами, а также возможных неустоек и судебных издержек. Это снижает риски для кредитора и делает кредиты более доступными для заемщиков.
• Регулятивная функция: Ипотека служит инструментом регулирования жилищного рынка, стимулируя строительство и спрос на недвижимость. Через ипотечные программы государство может влиять на доступность жилья для различных категорий граждан.
• Инвестиционная функция: Ипотека, особенно через механизм ипотечных ценных бумаг (закладных, ипотечных облигаций), открывает возможности для инвестирования в недвижимость и развития финансового рынка.

Доктринальные позиции ведущих правоведов единодушно подчеркивают дуализм ипотеки как вещного и обязательственного права. С одной стороны, она порождает вещно-правовые последствия, поскольку обременяет недвижимое имущество, следуя за ним при смене собственника. С другой стороны, ипотека является акцессорным обязательством, неразрывно связанным с основным денежным требованием. Эта двойственная природа делает ипотеку сложным, но чрезвычайно эффективным инструментом в правовой системе.

Исторические предпосылки и этапы развития ипотеки в России

История ипотеки в России — это увлекательная летопись, отражающая экономические и социальные трансформации страны. Задолго до появления современного ипотечного рынка, еще в XIII веке, на Руси существовало понятие «земельный заклад», когда земля выступала в качестве обеспечения долга. Соборное уложение 1649 года уже тогда закрепило определение ипотеки, позволяя закладывать наследственную землю, что свидетельствует о раннем осознании важности обеспечения имущественных обязательств.

Настоящее институциональное развитие залогового кредитования началось в Российской империи в XVIII веке. В 1754 году появились первые государственные кредитные учреждения — дворянские банки, которые выдавали ссуды под залог поместий. Эти банки играли важную роль в поддержке дворянства, и стоит признать, что именно они заложили основы будущего финансового регулирования. Значимым шагом стало подписание Екатериной II в 1764 году указа о создании новых кредитных учреждений, расширивших практику залогового кредитования.

Отмена крепостного права в 1861 году стала катализатором для активного развития земельного кредитования. Земля, освобожденная от крепостной зависимости, стала полноценным объектом гражданского оборота, что привело к появлению и стремительному росту числа банков, специализирующихся на займах под залог земель. Этот период можно считать «золотым веком» дореволюционной ипотеки, когда формировались основы правовых и финансовых механизмов, во многом предвосхитивших современные подходы.

Однако с приходом к власти Советов ипотека как рыночный инструмент практически исчезла. В условиях плановой экономики и государственной собственности на землю и жилье, недвижимость распределялась государством, а жилищные займы, если и выдавались, то через профсоюзы или кооперативы, не имея ничего общего с рыночными принципами залогового кредитования. Это был долгий период забвения для института ипотеки.

Возрождение ипотеки в современной России началось в начале 1990-х годов, в период рыночных реформ. В 1992 году был принят Закон РФ «О залоге», который фактически вернул понятие ипотеки в российское гражданское право. Однако этот период был сопряжен с серьезными трудностями: отсутствие развитой законодательной и инфраструктурной базы привело к появлению так называемых «псевдоипотечных» схем. Банки выдавали кредиты на короткие сроки (около года) под высокие процентные ставки (до 36% годовых) в иностранной валюте, что делало такие займы крайне рискованными и недоступными для широких слоев населения.

Ключевым моментом, заложившим фундамент современного ипотечного рынка, стало принятие Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в 1998 году. Этот закон систематизировал правовые нормы, определил предмет ипотеки, порядок ее заключения и регистрации, а также механизмы обращения взыскания.

Массовое развитие ипотеки началось с 2005 года. Именно тогда условия по ипотечным кредитам стали значительно более привлекательными: процентные ставки снизились до 14,9% годовых, а сроки кредитования увеличились до 30 лет. Появились программы, позволявшие оформлять ипотечные займы без подтверждения доходов и даже без первоначальных взносов, а также возможность рефинансирования. К 2007 году процентные ставки еще больше снизились, достигнув 10-12%, и объем выданных ипотечных займов превысил 556 млрд рублей.

Значительную роль в становлении и развитии ипотечного рынка сыграло создание в 1997 году Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), ныне известного как АО «ДОМ.РФ». Эта организация способствовала разработке стандартов ипотечного кредитования, созданию ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг и запуску множества государственных программ поддержки, ставших неотъемлемой частью современной ипотечной системы России.

Виды ипотеки: договорная и в силу закона

Ипотека в российском праве может возникать двумя основными способами, каждый из которых имеет свои правовые основания и особенности: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона. Это разграничение имеет принципиальное значение для понимания механизмов ее возникновения и прекращения.

Ипотека в силу договора является классическим видом ипотеки и возникает на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем. Этот договор оформляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. В нем фиксируются все существенные условия, такие как предмет ипотеки, сумма обеспечиваемого обязательства, срок его исполнения и другие важные детали. Договорная ипотека представляет собой добровольное волеизъявление сторон, направленное на обеспечение исполнения основного обязательства.

Примеры ипотеки в силу договора:

• Гражданин берет кредит в банке для покупки квартиры и предлагает банку заложить уже имеющуюся у него в собственности дачу в качестве обеспечения.
• Компания получает заем для развития бизнеса и закладывает принадлежащий ей складской комплекс.

Ипотека в силу закона, напротив, возникает автоматически, в силу прямого указания федерального закона, независимо от воли сторон. Для ее возникновения не требуется заключение отдельного договора об ипотеке; достаточно самого факта совершения определенной сделки или наступления юридического факта, предусмотренного законодательством. Тем не менее, как и договорная ипотека, ипотека в силу закона подлежит обязательной государственной регистрации для придания ей юридической силы и публичности.

Примеры ипотеки в силу закона:

• Продажа недвижимости в кредит или с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 64.1 ФЗ № 102-ФЗ): Если жилой дом или квартира продаются с отсрочкой или рассрочкой платежа, они считаются находящимися в залоге у продавца с момента государственной регистрации права собственности покупателя.
• Приобретение жилого помещения или земельного участка за счет кредитных средств банка (п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ): Если недвижимость (жилой дом, квартира, земельный участок) приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, выданных на эти цели, то она считается находящейся в залоге у кредитора (банка) с момента государственной регистрации права собственности заемщика. Это наиболее распространенный случай, когда, например, человек берет ипотечный кредит на покупку квартиры — ипотека на приобретенную квартиру возникает в силу закона.
• Использование средств материнского капитала на приобретение (строительство) жилья: При направлении средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, возникает обязанность оформления жилья в общую собственность всех членов семьи (супругов и детей), что фактически создает обременение в пользу несовершеннолетних, хотя и не является «ипотекой» в строгом смысле залога, но устанавливает механизм защиты их прав.

Критерий	Ипотека в силу договора	Ипотека в силу закона
Основание возникновения	Договор об ипотеке, заключенный между сторонами	Прямое указание федерального закона
Волеизъявление сторон	Требуется добровольное соглашение залогодателя и залогодержателя	Не требуется заключение отдельного договора об ипотеке, возникает автоматически
Дополнительные документы	Договор об ипотеке (отдельный документ)	Основной договор (например, купли-продажи с рассрочкой, кредитный договор)
Государственная пошлина при регистрации	Уплачивается залогодателем и залогодержателем (или одной из сторон)	Не уплачивается (нотариусом или одной из сторон при подаче)
Примеры	Залог уже имеющейся недвижимости для получения кредита	Приобретение квартиры в ипотеку, покупка в рассрочку

Различие между этими видами ипотеки существенно влияет на процедуру регистрации, распределение обязательств и права сторон, однако конечная цель обеих форм — обеспечение исполнения обязательства за счет заложенного недвижимого имущества.

Глава 2. Предмет и существенные условия договора ипотеки

Имущество, выступающее предметом ипотеки

Ипотека, как вид залога недвижимого имущества, неразрывно связана с тем, что именно может выступать в качестве ее предмета. Российское законодательство, в частности статья 130 Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», четко определяет перечень объектов, которые могут быть заложены. Важнейшим требованием является государственная регистрация прав на такое имущество в установленном порядке, что обеспечивает его публичность и юридическую определенность.

К имуществу, которое может выступать предметом ипотеки, относятся:

• Земельные участки: Могут быть предметом ипотеки постольку, поскольку они не исключены из оборота или не ограничены в обороте на основании федерального закона. Для ипотеки земельного участка крайне важна его индивидуализация — установление границ и наличие кадастрового номера. Ипотека земельных участков, находящихся в частной собственности, часто обеспечивает обязательства по кредитным договорам с банками. Интересно, что на заложенном земельном участке залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке; при этом ипотека автоматически распространяется на эти новые здания и сооружения, если договором не установлено иное.
• Предприятия как имущественные комплексы: Это особый объект гражданских прав, используемый для предпринимательской деятельности, который включает все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарные знаки) и другие исключительные права. Передача предприятия в ипотеку требует согласия собственника имущества или уполномоченного им органа, а также полной инвентаризации, бухгалтерского баланса и заключения независимого аудитора, которые становятся обязательными приложениями к договору.
• Здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
• Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир: Включая отдельные комнаты или несколько изолированных комнат. Это наиболее распространенный предмет ипотеки в потребительском кредитовании.
• Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
• Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты: Эти объекты, несмотря на их мобильность, относятся к недвижимому имуществу в силу особого правового режима и подлежат государственной регистрации.

Особые случаи ипотеки:

• Ипотека здания или сооружения с земельным участком: Важнейшее правило, закрепленное законодательством, гласит, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, то при ипотеке находящихся на нем зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. При этом право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя.
• Ипотека нежилого помещения: При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с ним считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (или права соарендатора, если земля арендуется).
• Ипотека незавершенного строительства недвижимого имущества: Правила ФЗ № 102-ФЗ распространяются и на залог объектов незавершенного строительства, возводимых на земельном участке. Более того, при предоставлении кредита для сооружения жилого дома, договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, заготовленными для строительства. По завершении строительства ипотека на такой объект не прекращается, а переходит на возведенное здание.

Имущество, которое не может быть предметом ипотеки:

Важно отметить, что не любое имущество может быть заложено. Законодательство устанавливает ряд ограничений:

• Имущество, изъятое из гражданского оборота: Это объекты, которые в принципе не могут принадлежать физическим или юридическим лицам (например, вооружение, боеприпасы, наркотические вещества, государственные секреты).
• Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ): Этот перечень включает единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение (если оно НЕ является предметом ипотеки), предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь), продукты питания, деньги в размере прожиточного минимума и другие социально значимые категории. Особое внимание следует уделить оговорке: если единственное жилье само является предметом ипотеки (то есть было заложено для получения кредита), то на него может быть обращено взыскание.
• Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности и не подлежащее приватизации: К таким объектам относятся стратегические объекты, здания и сооружения, имеющие культурное или историческое значение, а также иное имущество, оборот которого ограничен законодательством.

Понимание этих нюансов имеет критическое значение для правильного формирования договора ипотеки и минимизации правовых рисков для всех участников сделки.

Существенные условия договора об ипотеке

Договор об ипотеке, как и любой другой гражданско-правовой договор, считается заключенным только при условии достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. В контексте ипотеки, эти условия строго регламентированы законодательством, в частности статьей 9 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Отсутствие хотя бы одного из этих условий делает договор об ипотеке незаключенным, что влечет за собой серьезные правовые последствия.

Перечислим и подробно рассмотрим эти существенные условия:

1. Предмет ипотеки, его наименование, место нахождения и описание, достаточное для идентификации.
   Это, пожалуй, самое важное условие. В договоре должно быть указано, какое именно недвижимое имущество закладывается. Описание должно быть максимально точным и детализированным, чтобы исключить любую двусмысленность и позволить однозначно идентифицировать объект.
   • Наименование: Например, «квартира», «жилой дом», «земельный участок», «нежилое помещение».
   • Место нахождения: Полный адрес объекта (страна, регион, город, улица, номер дома, квартиры).
   • Описание, достаточное для идентификации:
     • Кадастровый номер: Уникальный номер объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), является основным идентификатором.
     • Общая и жилая площадь: Для жилых помещений.
     • Количество комнат: Для квартир и домов.
     • Этаж, этажность здания: Для квартир и помещений.
     • Степень износа, наличие инженерных коммуникаций: Эти данные могут быть важны для оценки стоимости и ликвидности объекта.
     • Перечень прав, которые обременяют предмет ипотеки: Например, наличие арендаторов, сервитутов или других залогов.

     Пример: «Квартира, общей площадью 65,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 15, кв. 72, кадастровый номер 77:01:0001001:1234, принадлежащая залогодателю на праве собственности.»

   2. Право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, и дата, номер государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
      В договоре необходимо указать, на каком основании залогодатель является собственником или законным владельцем закладываемого имущества. Это может быть:
      • Право собственности (например, на основании договора купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство).
      • Право аренды (если предметом ипотеки является право аренды земельного участка).
      • Другое вещное право, допускающее залог.

      Также обязательно указываются реквизиты документа-основания и сведения о государственной регистрации этого права в ЕГРН (дата и номер записи), что подтверждает законность владения и возможность распоряжения имуществом.

   3. Оценка предмета ипотеки.
      Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Эта сумма не обязательно совпадает с рыночной стоимостью, но обычно является ориентиром для определения максимальной суммы кредита. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями федерального закона, часто с привлечением независимых оценщиков.
   4. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
      Поскольку ипотека является акцессорным (дополнительным) обязательством, она неразрывно связана с основным обязательством, которое она обеспечивает. Поэтому в договоре об ипотеке должны быть четко определены:
      • Существо обязательства: Что именно обеспечивает ипотека? Чаще всего это кредитный договор или договор займа. Необходимо указать тип договора и его реквизиты (дата, номер).
      • Размер обязательства: Сумма основного долга по кредиту или займу, а также порядок начисления и размер процентов за пользование заемными средствами. Ипотека также может обеспечивать уплату неустоек, штрафов и возмещение убытков.
      • Срок исполнения обязательства: Дата или период, до которого основное обязательство должно быть полностью исполнено.

      Важно отметить, что согласно ФЗ № 102-ФЗ, условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет обеспечиваемое обязательство (например, «ипотека обеспечивает обязательства залогодателя по Кредитному договору № ХХХ от ДД.ММ.ГГГГ»).

   Все эти условия формируют основу юридической чистоты и устойчивости ипотечной сделки, обеспечивая прозрачность и защиту интересов всех ее участников.

   Порядок оценки предмета ипотеки

   Оценка предмета ипотеки является не просто формальностью, а критически важным этапом в процессе ипотечного кредитования, имеющим глубокое экономическое и правовое значение как для залогодержателя (банка), так и для залогодателя (заемщика), а также для страховщиков.

   Значимость оценки:

   1. Для банка:
      • Определение ликвидности объекта: Банк должен быть уверен, что в случае неисполнения заемщиком обязательств, заложенное имущество может быть быстро и эффективно реализовано на рынке по цене, покрывающей сумму долга.
      • Расчет суммы кредита и условий займа: На основе оценки банк определяет максимальную сумму кредита, которую он готов выдать. Как правило, сумма кредита составляет определенный процент от оценочной (или рыночной) стоимости объекта (например, до 80-90%).

        Оценка помогает банку сформировать оптимальные условия кредитования.

      • Минимизация рисков невозврата кредита: Оценка позволяет банку убедиться, что стоимость залога достаточна для покрытия потенциальных потерь. Это защищает банк от выдачи кредитов на покупку жилья по завышенной стоимости, что может привести к отрицательной эквити (когда стоимость залога меньше суммы долга) в случае падения рыночных цен.
   2. Для заемщика:
      • Оценка дает заемщику представление о реальной рыночной стоимости приобретаемого или закладываемого имущества, что помогает принимать обоснованные финансовые решения.
      • В некоторых случаях, если оценка значительно отличается от цены сделки, это может стать поводом для пересмотра условий покупки или поиска другого объекта.
   3. Для страховщика:
      • При ипотечном кредитовании обязательным является страхование предмета залога (иногда и жизни/трудоспособности заемщика).

        Оценочная стоимость недвижимости служит основой для расчета страховой суммы и страховых выплат в случае наступления страхового события (например, пожара, стихийного бедствия).

   Процедура проведения оценки:

   1. Выбор оценщика: Оценку проводят профессиональные оценщики. Важно, чтобы оценщик имел профильное образование, был членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и имел действующий страховой полис ответственности. Банки, как правило, предоставляют заемщику список аккредитованных оценочных компаний, с которыми они уже сотрудничают и которым доверяют. Рекомендуется выбирать оценщика из этого списка, чтобы избежать возможных проблем с принятием отчета банком.
   2. Сбор документов: Для проведения оценки оценщику потребуется пакет документов, включающий:
      • Документы, удостоверяющие право собственности на объект (выписка из ЕГРН).
      • Технический паспорт или кадастровый паспорт объекта.
      • Экспликации, поэтажные планы.
      • Документы, подтверждающие отсутствие обременений (если есть).
      • Паспортные данные заемщика и правоустанавливающие документы.
   3. Осмотр объекта: Оценщик обязательно выезжает на объект для его визуального осмотра, фиксации состояния, расположения, наличия коммуникаций, отделки и других характеристик, влияющих на стоимость. Производится фотофиксация.
   4. Расчет рыночной стоимости: Для определения рыночной стоимости недвижимости оценщики используют три основных подхода:
      • Сравнительный подход (рыночный): Основан на анализе цен недавних сделок с аналогичными объектами недвижимости на рынке. Этот подход наиболее часто используется для жилой недвижимости. Оценщик корректирует цены аналогов с учетом различий в характеристиках (площадь, этаж, состояние, расположение и т.д.).
      • Затратный подход: Применяется для определения стоимости воспроизводства или замещения объекта за вычетом всех видов износа (физического, функционального, экономического).

        Он эффективен для новых объектов или уникальных сооружений.

      • Доходный подход: Используется преимущественно для коммерческой недвижимости и объектов, приносящих доход. Оценщик прогнозирует будущие доходы от объекта (например, от аренды) и дисконтирует их к текущей стоимости.
   5. Составление отчета об оценке: По результатам всех расчетов оценщик составляет подробный отчет, который является официальным документом. В отчете указываются:
      • Цель оценки.
      • Используемые методы и подходы.
      • Описание объекта и его характеристик.
      • Расчеты и выводы о рыночной стоимости объекта.
      • Сведения об оценщике и его членстве в СРО.

      Отчет об оценке имеет ограниченный срок действия (обычно 6 месяцев), после чего может потребоваться актуализация. Этот документ затем передается в банк и страховую компанию.

   Таким образом, профессиональная оценка предмета ипотеки — это неотъемлемый элемент защиты интересов всех сторон ипотечной сделки, обеспечивающий ее финансовую прозрачность и устойчивость.

   Глава 3. Порядок заключения и государственная регистрация ипотеки

   Форма договора об ипотеке и момент его заключения

   Договор об ипотеке, как фундамент правовых отношений между залогодателем и залогодержателем, требует строгого соблюдения установленной законом формы и порядка заключения. В российском гражданском праве, согласно пункту 3 статьи 339 Гражданского кодекса РФ и статье 10 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке должен быть заключен в простой письменной форме. Это означает, что он составляется в виде одного документа, подписанного обеими сторонами — залогодателем и залогодержателем. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность договора.

   Ключевые аспекты формы и содержания договора:

   • Единый документ: Договор не может быть выражен в виде обмена письмами, телеграммами или другими документами. Это должен быть один цельный документ, содержащий все существенные условия.
   • Подписи сторон: Договор должен быть подписан уполномоченными представителями обеих сторон. Для физических лиц — лично, для юридических лиц — руководителем или иным лицом по доверенности.
   • Содержание: Как было подробно рассмотрено в Главе 2, договор должен содержать все существенные условия, без которых он будет считаться незаключенным:
     • Предмет ипотеки, его описание и местонахождение.
     • Право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю.
     • Оценка предмета ипотеки.
     • Существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства.

   Момент заключения договора:

   Договор об ипотеке считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Однако важно различать момент заключения договора и момент возникновения самой ипотеки как обременения.

   Исторически, до 01.07.2014 года, договор об ипотеке подлежал обязательной государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации он считался заключенным. С 1 июля 2014 года вступили в силу изменения в законодательство (Федеральный закон от 21.07.2014 № 218-ФЗ), которые отменили государственную регистрацию самого договора об ипотеке. Теперь договор считается заключенным с момента его подписания сторонами при условии согласования всех существенных условий.

   Последствия отсутствия регистрации договора (до 2014 г.) и актуальные изменения:

   Ранее, если договор об ипотеке не был зарегистрирован, он считался незаключенным и не порождал правовых последствий. После 01.07.2014 года, несмотря на то что сам договор не подлежит регистрации, государственная регистрация ипотеки как обременения имущества по-прежнему обязательна. Это означает, что хотя договор и заключен с момента подписания, право ипотеки (то есть само обременение имущества) возникает только с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

   Закладная:

   Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной (именной ценной бумагой), то закладная оформляется и вместе с договором представляется в орган регистрации прав. Это важный аспект, поскольку закладная упрощает оборот прав по ипотеке, позволяя кредитору легче передавать свои права третьим лицам.

   Таким образом, современные требования к форме и заключению договора об ипотеке направлены на упрощение процедурных аспектов (отмена регистрации самого договора), при этом сохраняя публичность и надежность ипотеки через обязательную государственную регистрацию обременения.

   Государственная регистрация ипотеки как обременения

   Государственная регистрация ипотеки — это не просто бюрократическая процедура, а юридический акт, имеющий фундаментальное значение для всего института ипотеки. Именно этот акт признания и подтверждения государством возникновения обременения на недвижимое имущество придает ипотеке публичность, юридическую силу и защищает права как залогодержателя, так и третьих лиц. Без такой регистрации ипотека фактически не существует как вещное право, а следовательно, залогодержатель не сможет реализовать свое преимущественное право на удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества.

   Обязательный характер и правовые основы:

   Обязательность регистрации ипотеки как обременения закреплена в ключевых нормативно-правовых актах: Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ № 218-ФЗ) и Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека считается возникшей и действительной для третьих лиц только с момента ее государственной регистрации в ЕГРН.

   Процедура регистрации в Росреестре:

   Процесс регистрации ипотеки, как правило, включает следующие этапы:

   1. Подача документов:
      • При ипотеке в силу договора: Заявления о государственной регистрации подают одновременно залогодатель и залогодержатель (банк).
      • При ипотеке в силу закона: Заявление может подать залогодатель, залогодержатель или нотариус, удостоверивший сделку.

      Документы могут быть поданы лично в отделения Росреестра или многофункциональные центры (МФЦ), либо в электронном виде через портал Госуслуг или специализированные сервисы.

   2. Перечень необходимых документов:
      • Заявления сторон (в зависимости от вида ипотеки).
      • Документы, удостоверяющие личность заявителей (паспорт).
      • Договор об ипотеке (при договорной ипотеке) или основной договор, из которого возникла ипотека в силу закона (например, кредитный договор, договор купли-продажи с использованием ипотеки).
      • Закладная (если она оформляется, в бумажном или электронном виде).
      • Отчет об оценке предмета ипотеки.
      • Квитанция об оплате государственной пошлины (только для ипотеки в силу договора).

        При ипотеке в силу закона госпошлина за регистрацию обременения не уплачивается.

      • Согласие супруга(и) залогодателя на залог (при необходимости, если имущество является совместной собственностью).
      • Разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные лица).
   3. Сроки регистрации:
      Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Законодательство устанавливает дифференцированные сроки:
      • Для ипотеки земельных участков, зданий или нежилой недвижимости: до 15 рабочих дней.
      • Для ипотеки жилых помещений: до 5 рабочих дней. При подаче документов через МФЦ срок увеличивается до 7 рабочих дней, так как требуется время на передачу документов между МФЦ и Росреестром.
   4. Результат регистрации:
      Успешное завершение государственной регистрации удостоверяется выпиской из ЕГРН, в которой будет содержаться информация об обременении — ипотеке, с указанием данных залогодержателя, суммы и срока обеспечиваемого обязательства. Эта выписка является официальным подтверждением возникновения права ипотеки.

   Различия в процедуре для ипотеки в силу договора и ипотеки в силу закона:

   Аспект	Ипотека в силу договора	Ипотека в силу закона
   Основание для обращения	Отдельный договор об ипотеке	Сделка, в результате которой возникла ипотека (кредитный договор, договор купли-продажи)
   Стороны обращения в Росреестр	Залогодатель и залогодержатель (одновременно)	Любая из сторон (залогодатель, залогодержатель) или нотариус
   Государственная пошлина	Уплачивается (для физических лиц — 1 000 руб., для юридических лиц — 4 000 руб.)	Не уплачивается
   Пример	Залог уже имеющейся квартиры для получения потребительского кредита	Покупка квартиры с использованием ипотечного кредита

   Таким образом, государственная регистрация ипотеки является неотъемлемой частью всего ипотечного процесса, обеспечивая его законность, прозрачность и стабильность на рынке недвижимости.

   Глава 4. Актуальные изменения законодательства об ипотеке (2020-2025 гг.) и их влияние на рынок

   Период с 2020 по 2025 год ознаменовался активным законотворчеством в сфере ипотечного кредитования в России. Государство, стремясь поддержать граждан и строительную отрасль, а также обеспечить стабильность финансового рынка, ввело ряд новых программ и регуляторных механизмов. Эти изменения оказали существенное влияние на практику ипотечного кредитования и продолжают формировать его будущее.

   Развитие льготных ипотечных программ (Сельская и Семейная ипотека)

   Льготные ипотечные программы стали одним из ключевых инструментов государственной поддержки, призванных сделать жилье более доступным для определенных категорий граждан.

   Сельская ипотека

   Программа «Сельская ипотека», запущенная в 2020 году как часть государственной программы по комплексному развитию сельских территорий (Постановление Правительства РФ от 31 мая 2019 г. № 696), изначально была нацелена на повышение привлекательности жизни в сельской местности. Она позволяла приобрести или построить жилье на сельских территориях по крайне низкой ставке — от 0,1% до 3% годовых.

   Однако с 20 марта 2025 года условия программы претерпели существенные изменения, сделав ее более адресной и ориентированной на конкретные социальные группы. Теперь кредит могут получить только:

   • Работники агропромышленного комплекса (АПК).
   • Работники социальной сферы на сельских территориях.
   • Работники ветеринарии.
   • Индивидуальные предприниматели (ИП) в сфере АПК.
   • Участники специальной военной операции (СВО) и их супруги/вдовы.

   Максимальная сумма кредита установлена в размере 6 млн рублей, срок кредитования — до 25 лет. Для супругов, приобретающих жилье в общую собственность, в некоторых случаях максимальная сумма может достигать 12 млн рублей. Первоначальный взнос по программе составляет от 20% от стоимости жилья, и его можно оплатить средствами материнского капитала.

   Важное ограничение, введенное Постановлением Правительства РФ от 15.12.2023 № 2166, касается однократности участия в программе. Если кредит по «Сельской ипотеке» оформлен после 23 декабря 2023 года, заемщик лишается возможности получить ипотеку по другим льготным федеральным программам (льготная, семейная, IT, Дальневосточная, Арктическая ипотека).

   Это правило распространяется также на созаемщиков и поручителей по льготным кредитам. Исключение предусмотрено только для семейной ипотеки: ее можно взять повторно, если ребенок, дающий право на семейную ипотеку, родился после полного погашения первого льготного кредита, и новый кредит берется на жилье большей площади или на жилой дом (без ограничения по площади).

   Супругам разрешается брать два льготных кредита (один на мужа, второй на жену), если по первому они не были созаемщиками, за исключением Дальневосточной и Арктической ипотеки.

   Семейная ипотека

   Программа «Семейная ипотека» направлена на поддержку семей с детьми и позволяет оформить ипотечный кредит по ставке не более 6% на весь срок кредитования. Эта программа, доказавшая свою эффективность, была продлена до 31 декабря 2030 года.

   Ключевые условия программы:

   • Первоначальный взнос: Не менее 20% от стоимости жилья.
   • Максимальная сумма кредита: 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области; 6 млн рублей для остальных регионов.
   • Целевое назначение: Может использоваться для покупки жилья на первичном рынке, строительства дома по договору подряда (через эскроу-счета), а также вторичного жилья в регионах с низким объемом строительства (для семей с детьми-инвалидами).
   • Расширение на ИЖС: Условия программы были расширены на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что открывает новые возможности для семей, желающих построить собственный дом.
   • Рефинансирование: Кредит, полученный ранее, может быть рефинансирован по льготной ставке.

   Как и в случае с «Сельской ипотекой», с декабря 2023 года действует правило, ограничивающее возможность получения нескольких льготных кредитов одним человеком, за исключением определенных условий повторного использования «Семейной ипотеки».

   Введение макропруденциальных лимитов (МПЛ) Банком России

   Стремясь предотвратить перегрев ипотечного рынка и накопление системных рисков, Центральный банк РФ ввел макропруденциальные лимиты (МПЛ) для банков по ипотечным кредитам. Эти меры, действующие с 1 июля 2025 года, направлены на ограничение доли высокорискованных кредитов в портфелях банков.

   Цель МПЛ: Снизить риски для заемщиков, которые берут на себя чрезмерную долговую нагрузку, и для банков, которые могут столкнуться с ростом просроченной задолженности в случае экономических шоков. МПЛ также призваны предотвратить формирование «пузырей» на рынке недвижимости, вызванных неконтролируемым ростом цен. Действительно ли эти меры окажутся достаточно эффективными, чтобы стабилизировать рынок без излишнего его сжатия?

   Основные категории МПЛ и их применение с 1 июля 2025 года:

   1. По кредитам на приобретаемое строящееся жилье:
      • Доля кредитов с ПДН более 50% и первоначальным взносом менее 20%: Для банков с универсальной лицензией эта доля не должна превышать 2% от общего объема выданных кредитов в III квартале 2025 года.
      • Совокупная доля кредитов с ПДН до 50% и первоначальным взносом менее 20%, либо с ПДН более 80% и первоначальным взносом более 20%: Не должна превышать 5% от общего объема кредитов на строящееся жилье.
   2. Расширение МПЛ с 1 октября 2025 года:
      • Ипотечные кредиты в сегменте ИЖС (индивидуального жилищного строительства): Впервые установлены лимиты. Для кредитов на ИЖС лимит составляет 25% при ПДН от 80%.
      • Нецелевые потребительские кредиты под залог недвижимости: Также введены лимиты. Для таких кредитов лимит составляет 25% при ПДН от 50%.

   Ожидаемое влияние на рынок и заемщиков:
   Введение МПЛ приведет к ужесточению требований банков к заемщикам, особенно к тем, кто имеет высокую долговую нагрузку или низкий первоначальный взнос. Это может замедлить темпы роста ипотечного кредитования в наиболее рискованных сегментах, но одновременно повысит качество кредитного портфеля банков и снизит вероятность дефолтов. ЦБ РФ одновременно снижает надбавки по рискованным кредитам с 1 июля 2025 года, поскольку их наращивание теперь будет ограничено МПЛ, что является мерой по балансировке рисков и стимулов.

   Ипотечный стандарт 2025 года и другие важные изменения

   Помимо льготных программ и макропруденциальных лимитов, в российском законодательстве появились и другие важные новеллы, направленные на повышение прозрачности и безопасности ипотечных сделок.

   Ипотечный стандарт 2025 года

   С 1 января 2025 года в России начал действовать новый ипотечный стандарт. Этот стандарт закрепляет унифицированные правила выдачи кредитов на жилье и направлен на ограничение различных «серых» и рискованных схем, которые могли приводить к переплатам или скрытым условиям для заемщиков.

   Ключевые положения нового стандарта:

   • Требования к первоначальному взносу: Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья и полностью оплачиваться из собственных средств заемщика. При этом использование средств материнского капитала для первоначального взноса по-прежнему разрешено. Это правило исключает схемы, когда часть первоначального взноса «возвращалась» заемщику через различные механизмы, например, «ипотеку с кешбэком».
   • Запрет «ипотеки с кешбэком»: Стандарт прямо запрещает схемы, когда банк или застройщик предлагают заемщику «кешбэк» или другие бонусы, которые фактически представляют собой завышение стоимости жилья с последующим возвратом части средств в качестве первоначального взноса. Такие схемы искусственно снижали реальный первоначальный взнос и увеличивали риски для всех участников.

   Запрет на взимание платы за снижение ставки

   С 1 июля 2025 года вступает в силу еще одно важное изменение: банкам запрещено взимать с заемщика плату за снижение ставки по ипотечному кредиту. Ранее некоторые банки предлагали опцию «понижения ставки» за определенную комиссию, что, по сути, увеличивало общую стоимость кредита для заемщика. Новая норма направлена на защиту прав потребителей и повышение прозрачности условий кредитования, исключая скрытые платежи.

   Эти законодательные новеллы, действующие в период 2020-2025 годов, отражают комплексный подход государства к регулированию ипотечного рынка. С одной стороны, они направлены на поддержку граждан и стимулирование жилищного строительства через льготные программы, а с другой — на укрепление стабильности финансовой системы, защиту заемщиков от чрезмерных рисков и повышение прозрачности ипотечных сделок.

   Глава 5. Роль ипотечных банков и рынок ипотечных ценных бумаг в РФ

   Ипотечный рынок является сложной экосистемой, в которой взаимодействуют множество участников, каждый из которых выполняет свою специфическую функцию. Центральное место в этой системе занимают ипотечные банки, а также инструменты финансирования, такие как ипотечные ценные бумаги.

   Участники ипотечного рынка и роль АО «ДОМ.РФ»

   В современной России долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют преимущественно универсальные коммерческие банки. Эти финансовые институты аккумулируют средства вкладчиков и инвесторов, а затем выдают их в виде ипотечных кредитов, принимая на себя кредитные риски.

   Крупнейшие игроки:
   По данным на декабрь 2024 года, рынок ипотечного кредитования в России демонстрирует высокую концентрацию. Крупнейшими ипотечными банками по объему выданной ипотеки являются:

   • Сбербанк: Занимает доминирующую позицию с долей около 52% рынка.
   • Альфа-Банк: С долей около 13%.
   • ВТБ: С долей около 12,6%.

   В целом, на топ-20 ипотечных банков приходится около 96% всего объема выданных ипотечных кредитов за 2024 год, что подчеркивает значительное влияние нескольких крупных игроков на рынок.

   Перспективы развития: Расширение ипотечного рынка в перспективе может привести к появлению и развитию более специализированных кредитных организаций, таких как ипотечные банки или ссудосберегательные ассоциации. Специализация позволяет повысить профессионализм и качество услуг, оптимизировать процессы и предложить более гибкие продукты, ориентированные на конкретные сегменты заемщиков.

   Роль АО «ДОМ.РФ»:
   Одним из ключевых институтов развития в жилищной сфере России является АО «ДОМ.РФ» (ранее АИЖК).

   Эта государственная корпорация играет многогранную роль:

   • Финансовый институт развития: «ДОМ.РФ» является оператором и координатором ряда государственных программ поддержки, таких как льготная, семейная, дальневосточная, а также IT-ипотека, обеспечивая их эффективную реализацию.
   • Разработка стандартов ипотечного кредитования: «ДОМ.РФ» активно участвует в формировании единых стандартов ипотечного кредитования, что способствует унификации процедур, повышению их прозрачности и безопасности для заемщиков и кредиторов.
   • Рефинансирование и секьюритизация: Компания активно занимается рефинансированием ипотечных кредитов и секьюритизацией ипотечных активов, выпуская собственные ипотечные ценные бумаги. Это позволяет банкам-партнерам получать дополнительную ликвидность для выдачи новых кредитов, а инвесторам — вкладывать средства в надежные активы.
   • Аналитика и исследования: «ДОМ.РФ» регулярно публикует аналитические отчеты и обзоры состояния ипотечного рынка, предоставляя ценную информацию для регуляторов, участников рынка и общественности.

   Деятельность «ДОМ.РФ» является важным элементом государственной жилищной политики, направленной на повышение доступности жилья и развитие устойчивого ипотечного рынка.

   Закладная как ипотечная ценная бумага

   Закладная — это уникальный финансовый инструмент, который сочетает в себе черты ценной бумаги и обеспечивает права кредитора по ипотеке. Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ, закладная является именной документарной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца:

   1. На получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой (например, кредиту или ипотечному займу).
   2. Право залога на имущество, обремененное ипотекой.

   Ключевые характеристики и преимущества закладной:

   • Доказательство существования обязательства: Главное преимущество закладной заключается в том, что она подтверждает права ее законного владельца без предоставления других доказательств существования обеспеченного обязательства. Это значительно упрощает процедуры при переходе прав или в случае судебного разбирательства. Банку, являющемуся владельцем закладной, не нужно собирать полный пакет документов по кредитному договору для подтверждения своих требований.
   • Оборот ценной бумаги: Закладная, будучи ценной бумагой, может быть передана другому лицу путем совершения индоссамента (передаточной надписи).

     Это позволяет банкам продавать ипотечные портфели, привлекая дополнительную ликвидность.

   • Форма выпуска: С 1 июля 2018 года законодательство разрешило выпуск электронных закладных, которые используются наравне с бумажными. Это значительно упрощает их оборот, хранение и снижает операционные издержки. Электронные закладные хранятся в специальном депозитарии.
   • Независимость от заемщика: Смена владельца закладной не влияет на условия кредитного договора для заемщика. Для заемщика меняется только реквизиты для оплаты и, возможно, банк, в который он обращается по вопросам обслуживания кредита. Все условия кредитного договора остаются прежними.
   • Обязательность оформления: Закладная оформляется, если это прямо предусмотрено договором об ипотеке или если ипотека возникает в силу закона, но стороны принимают решение о выдаче закладной.

   Таким образом, закладная является мощным инструментом, повышающим ликвидность и прозрачность ипотечных активов для банков и упрощающим их оборот на финансовом рынке.

   Ипотечные облигации и секьюритизация ипотечных активов

   Рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) является одним из ключевых механизмов привлечения долгосрочного финансирования для ипотечного кредитования. В России этот сегмент регулируется Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

   Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) / Облигации с ипотечным покрытием

   Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), или облигации с ипотечным покрытием, — это долговые ценные бумаги, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Ипотечное покрытие представляет собой пул активов, состоящий из прав требования по ипотечным кредитам, а также другого имущества, которое может быть использовано для погашения облигаций.

   Для чего банки выпускают ИЦБ:

   • Привлечение средств: Эмиссия ИЦБ позволяет банкам привлекать долгосрочные средства от широкого круга инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний, банков, частных инвесторов) для выдачи новых ипотечных кредитов.
   • Повышение ликвидности активов: Банки превращают неликвидные ипотечные кредиты в ликвидные ценные бумаги, которые можно продать на рынке.
   • Управление рисками: Продавая ипотечные кредиты через механизм ИЦБ, банки могут перераспределять кредитные риски на инвесторов.
   • Фиксация прибыли: Банк может зафиксировать прибыль от уже выданных кредитов, не дожидаясь их полного погашения.

   В ипотечное покрытие могут входить различные активы, в том числе:

   • Денежные средства.
   • Недвижимое имущество (приобретенное эмитентом при обращении взыскания по ипотеке).
   • Ипотечные сертификаты участия.
   • Государственные ценные бумаги.

   Секьюритизация ипотечных активов

   Секьюритизация ипотечных активов — это процесс трансформации ипотечных кредитов в ценные бумаги. Банк (оригинатор) продает пул ипотечных кредитов специализированной коммерческой организации, называемой ипотечным агентом (или специализированным финансовым обществом).

   Ипотечный агент, в свою очередь, выпускает ИЦБ, обеспеченные этим пулом активов, и продает их инвесторам.

   Схема секьюритизации:

   1. Оригинатор (банк) выдает ипотечные кредиты заемщикам.
   2. Оригинатор формирует пул однородных ипотечных кредитов.
   3. Оригинатор продает этот пул кредитов ипотечному агенту.
   4. Ипотечный агент выпускает ипотечные облигации, обеспеченные правами требования по этим кредитам, и размещает их на рынке.
   5. Инвесторы приобретают ипотечные облигации, получая доход от платежей по ипотечным кредитам, которые проходят через ипотечного агента.

   Участники процесса:

   • Ипотечные агенты: Специализированные коммерческие организации, основная задача которых — приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и выпуск собственных облигаций.
   • Специализированный депозитарий: Осуществляет учет и хранение ипотечного покрытия, а также контроль за соблюдением эмитентом (ипотечным агентом) требований закона. Его роль критически важна для защиты интересов инвесторов.

   Развитие российского рынка секьюритизации: Российский рынок секьюритизации появился в 2004 году. Крупнейшим эмитентом ИЦБ в России является АО «ДОМ.РФ», которое активно занимается секьюритизацией ипотечных кредитов, выдаваемых банками, и выпускает собственные ипотечные облигации с гарантиями государства, что повышает их привлекательность для инвесторов.

   Актуальные изменения (ФЗ № 409-ФЗ от апреля 2023 года): Для повышения защиты инвесторов и снижения рисков, в апреле 2023 года был принят Федеральный закон № 409-ФЗ, который обязал ипотечных агентов хранить денежные средства на специальных залоговых счетах и тратить их исключительно на выплаты по облигациям. Это обеспечивает дополнительную надежность для инвесторов и предотвращает нецелевое использование средств.

   Секьюритизация ипотеки играет ключевую роль в развитии ипотечного рынка, позволяя перераспределять финансовые ресурсы, снижать риски и обеспечивать долгосрочное финансирование жилищного строительства.

   Сравнительный анализ регулирования ипотечных ценных бумаг (на примере России и США)

   Сравнительный анализ российского и американского подходов к регулированию ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) позволяет выявить как общие черты, обусловленные универсальными принципами финансового рынка, так и существенные различия, продиктованные историческими, правовыми и экономическими особенностями.

   Россия: Централизованная модель с государственной поддержкой

   В России рынок ИЦБ сформировался относительно недавно, после принятия Федерального закона № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в 2003 году. Модель регулирования здесь характеризуется несколькими особенностями:

   • Централизация и роль государства: Ключевую роль играет АО «ДОМ.РФ» (ранее АИЖК).

     Оно выступает не только как оператор государственных ипотечных программ, но и как крупнейший игрок секьюритизации. «ДОМ.РФ» формирует пулы ипотечных кредитов, выкупая их у банков, и выпускает собственные ипотечные облигации, зачастую с государственной гарантией. Это обеспечивает высокую надежность таких бумаг и привлекает инвесторов.

   • Виды ИЦБ: В России основными ИЦБ являются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Закладные также являются важным инструментом, облегчающим оборот прав требования по ипотеке.
   • Ипотечное покрытие: Состав ипотечного покрытия строго регламентирован законом и включает денежные средства, права требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и иногда недвижимое имущество.
   • Защита инвесторов: Законодательство постоянно совершенствуется для усиления защиты инвесторов, например, введение специальных залоговых счетов для ипотечных агентов (ФЗ № 409-ФЗ от 2023 года).
   • Масштаб рынка: Российский рынок ИЦБ, несмотря на активное развитие, значительно уступает по масштабу американскому, что объясняется меньшей продолжительностью его существования и более консервативным подходом к секьюритизации.

   США: Развитый, многоуровневый рынок с глубокой историей

   Соединенные Штаты Америки имеют самую развитую и длительную историю рынка ипотечных ценных бумаг, который является краеугольным камнем их финансовой системы.

   • Историческое развитие: Рынок ИЦБ в США начал формироваться в 1930-х годах в ответ на Великую депрессию, когда государство создало агентства для поддержки ипотечного кредитования (Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae).
   • Многоуровневая структура: Американский рынок ИЦБ (Mortgage-Backed Securities, MBS) включает как «агентские» MBS, выпускаемые государственными и квазигосударственными агентствами (GSEs), так и «неагентские» MBS, выпускаемые частными банками.
   • Ипотечные агентства (GSEs): Fannie Mae и Freddie Mac выкупают ипотечные кредиты у банков, секьюритизируют их и выпускают MBS, которые пользуются высочайшей надежностью благодаря неявным гарантиям правительства. Ginnie Mae гарантирует MBS, обеспеченные кредитами FHA и VA (для военных).
   • Разнообразие инструментов: Помимо базовых MBS, существует множество производных инструментов, таких как Collateralized Mortgage Obligations (CMOs), которые позволяют структурировать риски и доходы по-разному, привлекая широкий круг инвесторов.
   • Масштаб и ликвидность: Американский рынок MBS является одним из крупнейших и наиболее ликвидных в мире, что позволяет эффективно перераспределять капитал и поддерживать доступность ипотечного кредитования.
   • Уроки кризиса 2008 года: Глобальный финансовый кризис 2008 года, во многом спровоцированный проблемами на рынке субстандартных ипотечных кредитов и их секьюритизации, привел к значительному ужесточению регулирования ипотечного рынка в США, включая новые требования к андеррайтингу и прозрачности.

   Общие черты и особенности:

   Критерий	Россия	США
   История и зрелость рынка	Относительно молодой рынок (с 2003 г.), развивается под сильным влиянием государства.	Старейший и крупнейший рынок (с 1930-х гг.), высокоразвитая инфраструктура.
   Роль государства	Активная роль АО «ДОМ.РФ» как эмитента и гаранта, значительная государственная поддержка.	Большая роль квазигосударственных агентств (Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae), которые выкупают и гарантируют большинство ИЦБ.
   Основные инструменты	Облигации с ипотечным покрытием, ипотечные сертификаты участия, закладные.	Mortgage-Backed Securities (MBS), Collateralized Mortgage Obligations (CMOs).
   Регулирование	ФЗ № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», регулирование ЦБ РФ.	Множество федеральных законов (например, Dodd-Frank Act после 2008 г.), регулирование SEC, FHFA, HUD.
   Защита инвесторов	Законодательные изменения направлены на усиление защиты (спец. счета для ипотечных агентов).	Строгие требования к раскрытию информации, рейтинговым агентствам, после 2008 г. усилен контроль за качеством андеррайтинга.
   Прозрачность и стандартизация	Постепенно повышается, стандарты АО «ДОМ.РФ».	Высокая степень стандартизации ипотечных продуктов и их секьюритизации.

   Вывод:
   Обе страны используют секьюритизацию ипотеки как мощный инструмент для привлечения капитала на жилищный рынок. Однако Россия пока находится на этапе формирования, опираясь на централизованную модель с активным участием государства для обеспечения стабильности и доверия. США, имея глубокие корни и более сложную, но одновременно более уязвимую (как показал кризис 2008 года) структуру, предлагают широкий спектр инструментов и обладают огромным масштабом рынка. Уроки американского опыта, особенно в части управления рисками и прозрачности, безусловно, учитываются в развитии российского регулирования ИЦБ.

   Глава 6. Судебная практика по вопросам ипотеки, банкротства и материнского капитала

   Судебная практика играет ключевую роль в формировании правоприменительной среды, уточняя и дополняя положения законодательства об ипотеке. Верховный Суд РФ регулярно публикует разъяснения и обзоры, которые служат ориентиром для нижестоящих судов и всех участников ипотечных отношений.

   Судебная практика по обращению взыскания на предмет ипотеки

   Обращение взыскания на предмет ипотеки — это болезненная, но необходимая процедура, которая позволяет залогодержателю удовлетворить свои требования за счет реализации заложенного имущества в случае неисполнения заемщиком обязательств. Суды подходят к этому вопросу с особой тщательностью, учитывая множество факторов.

   Акцессорность ипотеки: Судебная практика неукоснительно подтверждает акцессорный характер ипотеки. В Постановлении Пленума ВС РФ № 23 от 27 июня 2023 года «О применении судами правил о залоге вещей» было вновь подчеркнуто, что в случае признания недействительным основного договора, обеспечиваемого ипотекой (например, кредитного договора), недействительным признается и сам договор ипотеки. Это означает, что ипотека не может существовать без действительного основного обязательства. Однако, следует отметить, что отдельные права и обязанности сторон могут возникать с момента подписания договора ипотеки, но основные права залогодержателя (например, на обращение взыскания) реализуются только после возникновения ипотеки как обременения (с момента ее государственной регистрации).

   Предмет ипотеки и его изменение: Судебная практика также разрешает вопросы, связанные с изменением предмета ипотеки. Например, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом становится возведенное здание (сооружение).

   Это обеспечивает непрерывность залогового обеспечения.

   Оценка действий заемщика при просрочках: При решении вопроса об обращении взыскания суды тщательно исследуют обстоятельства, приведшие к задолженности. Оцениваются не только факт просрочки, но и действия заемщика по урегулированию ситуации с кредитной организацией. Суды выясняют, предпринимал ли заемщик попытки связаться с банком, предлагал ли варианты реструктуризации, обращался ли за государственной поддержкой.

   • Незначительные просрочки: Законодательство (ст. 54 ФЗ № 102-ФЗ) устанавливает, что обращение взыскания на заложенное имущество допускается при систематическом нарушении сроков внесения платежей. При этом незначительные просрочки в платежах (менее 5% от стоимости квартиры) или просрочка, не превышающая трех месяцев, как правило, не могут служить достаточным основанием для изъятия ипотечного жилья, если заемщик после этого возобновил платежи. Однако, если таких незначительных просрочек было несколько, и они были систематическими, суд может принять решение в пользу залогодержателя.
   • Защита единственного жилья: Хотя ипотечное жилье не подпадает под общий иммунитет единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ), Верховный Суд РФ признает, что взыскать его можно, но при этом предлагает механизмы для защиты прав заемщика. В случае отсутствия просрочек или незначительных нарушений, суд может предложить заключить «локальный план реструктуризации», который позволит сохранить жилье и банку постепенно получить выплаты. Это отражает принцип соразмерности и справедливости в судебной защите.

   Защита ипотечного жилья при банкротстве физического лица

   Банкротство физического лица, имеющего ипотечный кредит, является одной из наиболее сложных проблем в судебной практике. Исторически ипотечное жилье, даже единственное, включалось в конкурсную массу и подлежало реализации для удовлетворения требований залогового кредитора. Однако законодательство и судебная практика активно развиваются в сторону более гибкого подхода, направленного на сохранение жилья должника.

   Ключевые изменения с 8 сентября 2024 года:
   Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ внес существенные изменения в Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которые вступили в силу с 8 сентября 2024 года. Эти поправки значительно расширяют возможности должника сохранить ипотечное жилье, если оно является единственным пригодным для проживания.

   Новые механизмы защиты:

   1. Погашение ипотечного долга третьим лицом:
      • Теперь на любой стадии рассмотрения дела о банкротстве гражданина третье лицо может заявить о намерении полностью погасить остаток по ипотечному долгу.
      • Это возможно только с согласия должника и при условии, что речь идет о единственном пригодном для проживания должника и его семьи помещении.
      • Денежные средства, выплаченные третьим лицом, считаются беспроцентным займом, который должник обязан вернуть этому третьему лицу в срок не ранее чем через три года после завершения процедуры банкротства.
      • В таком случае ипотечная недвижимость исключается из конкурсной массы, и залоговый кредитор получает свои средства, не нарушая интересы других кредиторов.
   2. Заключение отдельного мирового соглашения с залоговым кредитором:
      • Должник вправе на любой стадии банкротного дела подать заявление о намерении заключить отдельное мировое соглашение только с залоговым кредитором.
      • Такое соглашение не затрагивает отношения с другими кредиторами и позволяет должнику и банку договориться о реструктуризации долга или других условиях, которые позволят сохранить жилье.

   Позиция Верховного Суда РФ по «роскошному» единственному жилью:
   Верховный Суд РФ неоднократно высказывался по вопросам, касающимся единственного жилья, на которое не может быть обращено взыскание. В частности, он признавал, что законодательство не объясняет, как продавать единственное жилье должника, если оно не соответствует критериям разумности (т.е. является «роскошным», избыточным по площади или стоимости), и нет четких правил для замены такого «роскошного» жилья на необходимое. Это может позволить должнику сохранить единственное жилье, даже если оно по своим параметрам является избыточным, что вызывает дискуссии в юридическом сообществе. Однако последние изменения в ФЗ «О банкротстве» направлены именно на ипотечное жилье, которое до этого не подпадало под такой иммунитет.

   Эти новеллы являются значительным шагом к балансированию интересов должников и кредиторов, предоставляя заемщикам реальные шансы сохранить свое единственное ипотечное жилье при банкротстве.

   Использование материнского капитала при ипотеке и судебная практика

   Использование средств материнского (семейного) капитала (МСК) для улучшения жилищных условий, в том числе для погашения ипотечного кредита, является распространенной практикой в России. Однако это порождает ряд специфических вопросов, особенно в контексте раздела имущества и определения долей.

   Обязательство по оформлению в общую собственность:
   Ключевое требование законодательства состоит в том, что жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей (в том числе первого, второго и последующих) с определением долей по соглашению. Это требование закреплено в Федеральном законе от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

   Судебная практика Верховного Суда РФ:
   Верховный Суд РФ неоднократно давал разъяснения по вопросам применения МСК при ипотеке:

   • Выделение долей детям и ипотека: Верховный Суд РФ разъяснил, что выделение долей детям не прекращает обязательств по ипотеке. Оно лишь учитывает права иных членов семьи, возникшие после использования маткапитала. При этом согласие залогодержателя (банка) на такое выделение долей не требуется, поскольку это не изменяет предмет залога и не ухудшает положение кредитора. Жилье продолжает оставаться в залоге у банка, а доли детей просто отражают их право на часть этого имущества.
   • Принцип определения долей: Важным аспектом является принцип определения размеров долей. Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.), указывает, что равенство долей должно соблюдаться, исходя из равенства долей родителей и детей на средства маткапитала, затраченные на приобретение квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена. Это означает, что размер доли ребенка пропорционален его доле в средствах материнского капитала, а не в общей стоимости квартиры. Например, если маткапитал составил ¹⁄₃ стоимости квартиры, то каждый член семьи (родители и дети) получает равную долю от этой ¹⁄₃.
   • Пример распределения долей: Если семья из четырех человек (родители и двое детей) использовала материнский капитал в размере 500 000 рублей для приобретения квартиры стоимостью 2 000 000 рублей, то доля каждого ребенка будет рассчитываться не от 2 млн рублей, а от 500 000 рублей. То есть, 500 000 руб. ÷ 4 члена семьи = 125 000 руб. на каждого. Если вся квартира оформляется в общую долевую собственность, то доли рассчитываются от общей стоимости квартиры с учетом этих 125 000 рублей.
   • Приоритет определения долей детей: Позиция судов сводится к тому, что прежде чем определять состав совместно нажитого имущества супругов (например, при разводе), необходимо сначала определить и выделить доли детей в имуществе, приобретенном за счет средств материнского капитала. Эти доли не могут быть предметом раздела между супругами, так как принадлежат детям.

   Таким образом, судебная практика по вопросам использования материнского капитала при ипотеке направлена на обеспечение баланса интересов всех членов семьи, в первую очередь детей, и защиту прав залогодержателя, при этом адаптируя законодательные нормы к реалиям правоприменения.

   Заключение

   Проведенное исследование теоретических и правовых основ ипотеки в Российской Федерации позволило всесторонне осветить этот важнейший институт гражданского и финансового права, его эволюцию, современные механизмы и актуальные вызовы. Ипотека, уходящая корнями в земельный заклад XIII века и пережившая советское забвение, сегодня является динамично развивающимся инструментом, формирующим облик жилищного рынка и обеспечивающим исполнение многомиллиардных обязательств.

   В рамках первой главы мы определили ипотеку как акцессорный вид залога недвижимого имущества, подробно рассмотрев ее обеспечительную, регулятивную и инвестиционную функции. Исторический анализ показал, как от дворянских банков XVIII века и активного земельного кредитования XIX века Россия пришла к современному ипотечному рынку, основой которого стал Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1998 года и массовое развитие с 2005 года благодаря появлению АИЖК (ныне АО «ДОМ.РФ»).

   Были четко разграничены договорная и законная ипотека, что является принципиальным для понимания их возникновения и правового регулирования.

   Вторая глава посвящена детальному изучению предмета и существенных условий договора ипотеки. Мы выяснили, что предметом залога может быть широкий спектр недвижимости — от земельных участков и предприятий до жилых помещений и объектов незавершенного строительства, с особым акцентом на правило одновременной ипотеки зданий и участков. Были проанализированы ключевые существенные условия договора (предмет, его оценка, право залогодателя, существо, размер и срок основного обязательства), без которых договор считается незаключенным. Отдельное внимание уделено порядку оценки предмета ипотеки, его значимости для банка, страховщика и заемщика, а также методам, используемым независимыми оценщиками.

   Третья глава раскрывает процедурные аспекты заключения и государственной регистрации ипотеки. Мы отметили, что после 2014 года сам договор об ипотеке не подлежит государственной регистрации, но ипотека как обременение по-прежнему требует обязательной регистрации в Росреестре. Подробно изложены необходимые документы, сроки регистрации и различия в процедуре для договорной и законной ипотеки, подчеркивая публичный характер ипотеки и ее роль в обеспечении стабильности гражданского оборота.

   Четвертая глава стала центральной в части актуализации информации, охватывая ключевые законодательные изменения периода 2020-2025 годов. Детально проанализированы новые условия программ «Сельская ипотека» (с изменениями 20 марта 2025 года, касающимися адресности поддержки) и «Семейная ипотека» (продление до 2030 года, расширение на ИЖС).

   Особое внимание уделено новому правилу (с декабря 2023 года) о невозможности получения нескольких льготных кредитов, что существенно меняет стратегию заемщиков. Введение макропруденциальных лимитов (МПЛ) ЦБ РФ с 1 июля 2025 года, а также их расширение на ИЖС и нецелевые кредиты с 1 октября 2025 года, рассматривается как стратегический шаг к ограничению высокорискованного кредитования и повышению устойчивости рынка. Также освещен новый «Ипотечный стандарт 2025 года» и запрет на взимание платы за снижение ставки, направленные на защиту прав потребителей.

   В пятой главе мы исследовали роль участников ипотечного рынка, выделив универсальные коммерческие банки как основных кредиторов и АО «ДОМ.РФ» как ключевой институт развития, оператора госпрограмм и драйвера секьюритизации. Подробно рассмотрены сущность и значение закладной как ипотечной ценной бумаги, а также механизм ипотечных облигаций и секьюритизации ипотечных активов. Проведен краткий сравнительный анализ моделей регулирования ИЦБ в России и США, показавший как общие принципы, так и специфические особенности, обусловленные историческим развитием и ролью государства.

   Шестая глава посвящена систематизации и анализу актуальной судебной практики, которая зачастую выступает последним арбитром в спорных вопросах. Рассмотрены подходы судов к обращению взыскания на предмет ипотеки, включая оценку действий заемщика и влияние незначительных просрочек. Особое внимание уделено кардинальным изменениям в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» от 8 сентября 2024 года, которые предоставляют новые механизмы сохранения единственного ипотечного жилья при банкротстве (погашение долга третьим лицом, мировое соглашение).

   Наконец, проанализирована практика Верховного Суда РФ по вопросам использования материнского капитала при ипотеке, включая обязательство по выделению долей детям и принцип определения этих долей.

   Основные выводы:

   1. Эволюция ипотеки: Ипотека в РФ прошла путь от архаичных форм до современного, высокотехнологичного инструмента, интегрированного в финансовую систему.
   2. Акцессорность и публичность: Акцессорный характер ипотеки и ее обязательная государственная регистрация являются краеугольными камнями правовой природы, обеспечивающими защиту интересов кредиторов и прозрачность оборота недвижимости.
   3. Адаптивность законодательства: Российское законодательство демонстрирует высокую адаптивность к меняющимся экономическим и социальным условиям, вводя новые льготные программы и инструменты регулирования.
   4. Усиление регуляторного надзора: Введение МПЛ и ипотечного стандарта 2025 года свидетельствует о стремлении ЦБ РФ и правительства стабилизировать рынок, снизить риски и защитить заемщиков от чрезмерной долговой нагрузки.
   5. Развитие судебной практики: Судебная практика, особенно в части банкротства и использования материнского капитала, активно развивается, стремясь найти баланс между интересами кредиторов и защитой прав граждан, предлагая новые, более гуманные механизмы.
   6. Рост рынка ИЦБ: Рынок ипотечных ценных бумаг, поддерживаемый АО «ДОМ.РФ», играет все более значимую роль в финансировании ипотечного кредитования, повышая его ликвидность и доступность.

   Рекомендации для дальнейшего совершенствования законодательства и правоприменительной практики:

   • Дальнейшая унификация стандартов: Продолжить работу по унификации ипотечных стандартов, особенно в части оценки недвижимости и процедур реструктуризации долга, что повысит прозрачность и снизит транзакционные издержки.
   • Мониторинг эффективности МПЛ: Проводить тщательный мониторинг влияния макропруденциальных лимитов на рынок ипотечного кредитования, чтобы при необходимости оперативно корректировать их параметры, избегая излишнего сжатия рынка или создания искусственных барьеров для добросовестных заемщиков.
   • Расширение механизмов защиты заемщиков: Рассмотреть возможность дальнейшего расширения механизмов защиты прав заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, в том числе при банкротстве, с учетом международного опыта.
   • Развитие электронных сервисов: Продолжить развитие электронных сервисов для государственной регистрации ипотеки и оформления закладных, что повысит скорость и удобство взаимодействия с государственными органами.
   • Информационная поддержка: Усилить информационную поддержку граждан по вопросам ипотечного кредитования, разъясняя сложные правовые аспекты, условия льготных программ и последствия неисполнения обязательств.

   Ипотека в Российской Федерации продолжает оставаться одним из ключевых драйверов экономики и социальной политики. Глубокий анализ ее теоретических основ и правоприменительной практики в контексте последних изменений позволяет не только понять текущее состояние, но и прогнозировать дальнейшие тенденции развития этого сложного и многогранного института.

   Список использованной литературы

   1. Агеев Ю. Ипотека дышит в спину. // Финансист. 1997. № 8. С. 10.
   2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
   3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 07.10.2024).
   4. Закон РФ от 09.12.1991 № 2005-1 «О государственной пошлине» (утратил силу с 01.01.2005).
   5. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 07.10.2024).
   6. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу с 01.01.2017).
   7. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 07.10.2024).
   8. Буров В. С., Грачев И. Д. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Москва, 2004.
   9. Буров В. С., Грачев И. Д. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Москва, 2005.
   10. Гришаев С. П. Ипотека как способ обеспечения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. № 12.
   11. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) [Электронный ресурс]. URL: https://www.zakonrf.info/kommentarii-k-fz-ob-ipoteke/ (дата обращения: 08.10.2025).
   12. Ипотека – это залог, в гражданском праве // Сравни.ру [Электронный ресурс]. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-v-grazhdanskom-prave/ (дата обращения: 08.10.2025).
   13. Когда появилась ипотека: история развития ипотечного кредитования // Совкомбанк [Электронный ресурс]. URL: https://sovcombank.ru/blog/kredity/kogda-poiavilas-ipoteka-istoriia-razvitiia-ipotechnogo-kreditovaniia (дата обращения: 08.10.2025).
   14. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ // КиберЛенинка [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/yuridicheskaya-priroda-ipoteki-v-rossiyskom-prave (дата обращения: 08.10.2025).
   15. Правовая природа договора ипотеки // КиберЛенинка [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovaya-priroda-dogovora-ipoteki (дата обращения: 08.10.2025).
   16. Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19472/f0e6605e7146fc8113c236e7300c025095d31c43/ (дата обращения: 08.10.2025).
   17. Верховный суд уточнил, когда у ипотечного должника не получится отобрать жилье // Известия. 24.05.2024 [Электронный ресурс]. URL: https://iz.ru/1703621/2024-05-24/verkhovnyi-sud-utochnil-kogda-u-ipotechnogo-dolzhnika-ne-poluchitsia-otobrat-zhile (дата обращения: 08.10.2025).
   18. Банкротство и единственное жилье в ипотеке: закон о его защите заработает с 8 сентября 2024 года // КонсультантПлюс. 13.08.2024 [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/legalnews/2024/08/13/18413/ (дата обращения: 08.10.2025).
   19. Закон об ипотеке: ФЗ 102 о залоге недвижимости // ВТБ [Электронный ресурс]. URL: https://www.vtb.ru/ipoteka/wiki/zakon-ob-ipoteke/ (дата обращения: 08.10.2025).
   20. Существенные условия договора ипотеки // КиберЛенинка [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/suschestvennye-usloviya-dogovora-ipoteki (дата обращения: 08.10.2025).
   21. Статья 9. Содержание договора об ипотеке // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19472/d30b666a3d1ce0346c7689108b51829e248a8039/ (дата обращения: 08.10.2025).
   22. КАКОЕ ИМУЩЕСТВО МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕДМЕТОМ ИПОТЕКИ? // Заинский муниципальный район [Электронный ресурс]. URL: https://zainsk.tatarstan.ru/rus/index.htm/news/2202685.htm (дата обращения: 08.10.2025).
   23. Регистрация ипотеки в Росреестре: что это, как происходит, сроки // ВТБ [Электронный ресурс]. URL: https://www.vtb.ru/ipoteka/wiki/registratsiya-ipoteki-v-rosreestre/ (дата обращения: 08.10.2025).
   24. Особенности земельного участка как предмета залога при заключении договора ипотечного кредитования // Научный журнал Юридический факт [Электронный ресурс]. URL: https://pravfact.ru/article/osobennosti-zemelnogo-uchastka-kak-predmeta-zaloga-pri-zaklyuchenii-dogovora-ipotechnogo-kreditovaniya (дата обращения: 08.10.2025).
   25. Регистрация ипотеки: договора и прав // Сравни.ру [Электронный ресурс]. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/registratsiya-ipoteki/ (дата обращения: 08.10.2025).
   26. Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19472/924e179294f27572d424072f4ee81734937ae832/ (дата обращения: 08.10.2025).
   27. Оценка предмета ипотеки // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19472/e9e612fc99b922a00c6551b32d2074f7678608f6/ (дата обращения: 08.10.2025).
   28. Государственная регистрация ипотеки на объекты нежилого назначения // ГАРАНТ [Электронный ресурс]. URL: https://www.garant.ru/consult/realestate/1498877/ (дата обращения: 08.10.2025).
   29. Ипотечный договор: заключение, регистрация и расторжение предварительного // brokerv.ru [Электронный ресурс]. URL: https://brokerv.ru/articles/ipoteka/ipotechnyy-dogovor/ (дата обращения: 08.10.2025).
   30. Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере // ГАРАНТ [Электронный ресурс]. URL: https://base.garant.ru/6391942/ (дата обращения: 08.10.2025).
   31. Оценка недвижимости для ипотеки: для чего нужна и как проводят // Яндекс Недвижимость [Электронный ресурс]. URL: https://realty.yandex.ru/journal/post/ocenka-nedvizhimosti-dlya-ipoteki-dlya-chego-nuzhna-i-kak-provodyat/ (дата обращения: 08.10.2025).
   32. 2.1. Задачи и функции основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_26040/94b6d05f884144e054238c92a6c8e9b62f5f190a/ (дата обращения: 08.10.2025).
   33. Участники ипотечного рынка // Ипотека и недвижимость [Электронный ресурс]. URL: https://ipoteka-expert.com/uchastniki-ipotechnogo-rynka/ (дата обращения: 08.10.2025).
   34. РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННОМ ОБЩЕСТВЕ // КиберЛенинка [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rol-ipotechnogo-kreditovaniya-v-sovremennom-obschestve (дата обращения: 08.10.2025).
   35. Договор об ипотеке (залоге недвижимости) в 2025 году: как составить и оформить // urist-nedvizhimosti.ru [Электронный ресурс]. URL: https://urist-nedvizhimosti.ru/dogovor-ob-ipoteke-zalog/ (дата обращения: 08.10.2025).
   36. Сельская ипотека в 2025 году: условия и требования // gosuslugi.online [Электронный ресурс]. URL: https://gosuslugi.online/news/sel-skaya-ipoteka-v-2025-godu-usloviya-i-trebovaniya/ (дата обращения: 08.10.2025).
   37. Закладная // Википедия [Электронный ресурс]. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B0%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%BD%D0%B0%D1%8F (дата обращения: 08.10.2025).
   38. Закладная на квартиру по ипотеке: что это такое, зачем она нужна и как её оформить // journal.domclick.ru [Электронный ресурс]. URL: https://journal.domclick.ru/ipoteka/zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke-chto-takoe-zakladnaya-banku-na-kvartiru-po-ipoteke-kak-oformit/ (дата обращения: 08.10.2025).
   39. Простыми словами про ипотечные облигации // Группа «Самолет» [Электронный ресурс]. URL: https://samolet.ru/blog/ipotechnye-obligacii/ (дата обращения: 08.10.2025).
   40. Что такое ипотечные облигации // Налогия [Электронный ресурс]. URL: https://nalog.ru/articles/chto-takoe-ipotechnye-obligacii/ (дата обращения: 08.10.2025).
   41. Cекьюритизация: рынок, сделки в России, активы и кредиты, риски и ценные бумаги // carguru.ru [Электронный ресурс]. URL: https://carguru.ru/wiki/sekuritizatsiya (дата обращения: 08.10.2025).
   42. Семейная ипотека: условия получения в 2025 // Госуслуги.online [Электронный ресурс]. URL: https://gosuslugi.online/news/semeynaya-ipoteka-usloviya-polucheniya-v-2025/ (дата обращения: 08.10.2025).
   43. Семейная ипотека» Постановление от 8 октября 2022 года №1791 // Правительство России [Электронный ресурс]. URL: http://government.ru/news/46654/ (дата обращения: 08.10.2025).
   44. Ипотечный банк: кредиты, ставки, клиент-банк, программа, условия, рейтинг и договора // bank-ipoteka.ru [Электронный ресурс]. URL: https://bank-ipoteka.ru/ (дата обращения: 08.10.2025).
   45. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ // КиберЛенинка [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/tendentsii-razvitiya-ipotechnyh-tsennyh-bumag-v-sovremennyh-usloviyah (дата обращения: 08.10.2025).
   46. Секьюритизация ипотеки: что это такое и как влияет на заёмщиков // Циан [Электронный ресурс]. URL: https://journal.cian.ru/article/sekuritizatsiya-ipoteki-chto-eto-takoe-i-kak-vliyaet-na-zaemshchikov/ (дата обращения: 08.10.2025).
   47. Семейная ипотека — Меры Правительства по повышению устойчивости экономики и поддержке граждан в условиях санкций // Правительство России [Электронный ресурс]. URL: http://government.ru/measures_support/37021/ (дата обращения: 08.10.2025).
   48. Что изменится в законах о недвижимости и ипотеке с января 2025 года // Журнал Домклик [Электронный ресурс]. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/chto-izmenitsya-v-zakonah-o-nedvizhimosti-i-ipoteke-s-yanvarya-2025-goda/ (дата обращения: 08.10.2025).
   49. Ипотечные ценные бумаги. Что это и зачем они нужны? // ДОМ.РФ [Электронный ресурс]. URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/investor/securities/about/ (дата обращения: 08.10.2025).
   50. Судебная практика: раздел ипотечного жилья с маткапиталом // СПРОСИ. ДОМ.РФ [Электронный ресурс]. URL: https://xn--80azg.xn--d1aqf.xn--p1ai/articles/sudebnaya-praktika-razdel-ipotechnogo-zhilya-s-matkapitalom/ (дата обращения: 08.10.2025).
   51. Обзор судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования // ГАРАНТ [Электронный ресурс]. URL: https://base.garant.ru/58797438/ (дата обращения: 08.10.2025).
   52. Раздел имущества, приобретенного в ипотеку с использованием средств материнского (семейного) капитала // Адвокатская газета [Электронный ресурс]. URL: https://www.advgazeta.ru/mneniya/razdel-imushchestva-priobretennogo-v-ipoteku-s-ispolzovaniem-sredstv-materinskogo-semeynogo-kapitala/ (дата обращения: 08.10.2025).
   53. Судебная практика по банкротству с ипотекой — обзор дел // arbitrage.ru [Электронный ресурс]. URL: https://arbitrage.ru/sudebnaya-praktika-bankrotstva-s-ipotekoj/ (дата обращения: 08.10.2025).
   54. Главное решение Верховного суда: банкротам оставляют ипотечное жилье // Национальный центр банкротств [Электронный ресурс]. URL: https://ncbankrot.ru/blog/glavnoe-reshenie-verhovnogo-suda-bankrotam-ostavlyayut-ipotechnoe-zhile (дата обращения: 08.10.2025).
   55. Банкротство физических лиц с ипотекой в 2025 году: единственное жилье // «Громкое дело» [Электронный ресурс]. URL: https://gromkoedelo.ru/bankrotstvo-fizicheskih-lic-s-ipotekoj-edinstvennoe-zhile-v-2025-godu/ (дата обращения: 08.10.2025).
   56. Банкротство с ипотекой: что будет с квартирой? // bankrotstvofizlitc.ru [Электронный ресурс]. URL: https://bankrotstvofizlitc.ru/blog/ipoteka-pri-bankrotstve/ (дата обращения: 08.10.2025).
   57. Развод при ипотеке с материнским капиталом в 2025 году // Двитекс [Электронный ресурс]. URL: https://dviteks.ru/razdel-imushchestva-suprugov/razvod-pri-ipoteke-s-materinskim-kapitalom/ (дата обращения: 08.10.2025).
   58. Банкротство и ипотека в 2025 году: новые изменения в законе и можно ли защитить квартиру // ВТБ [Электронный ресурс]. URL: https://www.vtb.ru/ipoteka/wiki/bankrotstvo-s-ipotekoi/ (дата обращения: 08.10.2025).
   59. Банкротство физических лиц c сохранением ипотеки // ФПК Альтернатива [Электронный ресурс]. URL: https://bankrotstvo-alternativa.ru/bankrotstvo-s-ipotekoy-fiz-lic/ (дата обращения: 08.10.2025).
   60. Обращение взыскания ипотека материнский капитал // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_291603/60a9f1a02937077a164e223bf4f36c53e0d86971/ (дата обращения: 08.10.2025).
   61. Президиум Верховного Суда подготовил третий обзор судебной практики в 2025 году // КонсультантПлюс. 08.10.2025 [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/legalnews/2025/10/08/21268/ (дата обращения: 08.10.2025).
   62. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке // Информационные письма Президиума ВАС РФ [Электронный ресурс]. URL: https://www.arbitr.ru/as/pract/vas_info/38202/ (дата обращения: 08.10.2025).
   63. Обзор судебной практики ипотека // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_160351/3618641a966774614ff73059288e7a835a4d46c8/ (дата обращения: 08.10.2025).
   64. ВС напомнил, что дети наделяются правами собственности на жилье, приобретенное за счет средств маткапитала // Адвокатская газета [Электронный ресурс]. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-napomnil-chto-deti-nadelyayutsya-pravami-sobstvennosti-na-zhile-priobretennoe-za-schet-sredstv-matkapitala/ (дата обращения: 08.10.2025).
   65. Сельская ипотека: новые условия в 2025 году // ГАРАНТ [Электронный ресурс]. URL: https://www.garant.ru/news/1691238/ (дата обращения: 08.10.2025).
   66. Вопросы ипотеки в Постановлении Пленума Верховного суда РФ о залоге // Denuo [Электронный ресурс]. URL: https://denuo.legal/publication/voprosy-ipoteki-v-postanovlenii-plenuma-verhovnogo-suda-rf-o-zaloge/ (дата обращения: 08.10.2025).
   67. Ипотека на строительство дома: условия в 2025 году // Яндекс Недвижимость [Электронный ресурс]. URL: https://realty.yandex.ru/journal/post/ipoteka-na-stroitelstvo-doma-usloviya-v-2025-godu/ (дата обращения: 08.10.2025).
   68. Ипотечный стандарт 2025 года: как теперь будет устроена ипотека // М2 [Электронный ресурс]. URL: https://m2.ru/medias/articles/ipotechnyy-standart-2025-goda-kak-teper-budet-ustroena-ipoteka/ (дата обращения: 08.10.2025).

   Примеры похожих учебных работ

   Правовая природа, особенности обращения и ограничения взыскания по договору ипотеки ...

   ... обращения взыскания. Объекты ипотеки и вызовы цифровизации: залог будущей вещи и электронная закладная Ипотека ... инструментов, в частности, активного оборота ипотечных ценных бумаг (закладных) и ... с 2020 по 2025 годы. Цель работы состоит в разработке ...

   Ипотечное кредитование в России: комплексный анализ сущности, эволюции, проблем и ...

   ... обращения. Электронные закладные являются важным шагом к повышению эффективности вторичного рынка ипотечных активов. Секьюритизация ипотечных ... считается "золотым веком" российской ипотеки. К 1917 году в стране функционировали десятки поземельных ...

   Современное правовое регулирование жилищной ипотеки в РФ: доктрина, новеллы и актуальная ...

   ... обращении взыскания на заложенное жилое помещение. Глава 2. Ключевые законодательные новеллы в сфере жилищной ипотеки (2024–2025 гг.) Правовое поле жилищной ипотеки ... за счет кредитных средств банка (ипотечный кредит) или с использованием целевых ...

   Ипотека (залог недвижимости) в Российской Федерации: комплексный гражданско-правовой ...

   ... году, являются критически важными для понимания современного института ипотеки. Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных ... возможность обращения взыскания на имущество третьего лица (залогодателя, не являющегося должником). Ипотека подлежит ...

   Ипотечное кредитование коммерческого банка в условиях макропруденциального регулирования ...

   ... ипотечного кредитования банка до 2030 года В условиях, когда регулятор (ЦБ РФ) и рынок (завершение массовой льготной ипотеки) ... оно снижает стоимость привлекаемых ресурсов и повышает доверие ... III кв. 2025 г.) Дата введения Цель Ипотека (ПДН > 50% ...

   Сравнительный анализ систем и моделей ипотечного кредитования: макроэкономическая ...

   ... отразилось на средних ипотечных ставках (в США ставка по 30-летней ипотеке достигла 6,46–6,8% в 2025 году, в Германии ... рынка подчеркивается статистикой: общий объем ипотечных ценных бумаг (MBS), находящихся в обращении на рынке США, под управлением ...