Теоретические и правовые основы ипотеки

метки: Право, Ипотека, Договор, Регистрация, Закон, Имущество, Федерация, Залогодатель

^* Данная работа не является научным трудом, не является выпускной квалификационной работой и представляет собой результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала при самостоятельной подготовки учебных работ.

Понятие, происхождение и развитие института залога

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а, кроме того, дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения.

Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального устройства Российской Федерации с начала 90-х годов прошлого века сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью, поскольку возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных – ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитной ипотечной системы.

Принятие Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было предусмотрено Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 334), который устанавливал, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга, и за счет него кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств.

Залог недвижимости ипотека

... стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Основные положения закона следующие: предусматривается (по ... отменил поземельные долги, в то время как раньше в Афинах залогом таких обязательств служил сам должник. Если бы долг не мог быть выплачен, ...

Надежность ипотеки и удобство ее использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

В целях решения жилищной проблемы в Российской Федерации и внедрения ипотечного кредитования на протяжении последних лет происходило постоянное совершенствование законодательной базы в данной области.

Последние изменения Федерального закона были внесены принятым 30 декабря 2004 г. Федеральным законом № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившим в силу с 10 января 2005 г., который ставит своей целью устранение пробелов, противоречий, неэффективных и устаревших положений, имеющихся в Законе об ипотеке, уточнение отдельных положений Закона и введение новых положений, направленных на развитие правового регулирования ипотеки.

Так, ранее Закон предусматривал, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).

Такое же требование было установлено и для кредитного договора или иного договора, содержащего обязательство, обеспечиваемое ипотекой, в случае включения в этот договор соглашения об ипотеке (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).

Согласно действовавшему ранее законодательству размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделки составлял 1,5% от размера сделки, что вело к значительному увеличению издержек при ипотечном кредитовании. При этом порядок наступления ответственности нотариуса в случае признания сделки недействительной и механизм формирования соответствующих финансовых резервов фактически не обеспечивали возмещение ущерба добросовестному покупателю жилья, другого недвижимого имущества.

Предусматриваются следующие меры, направленные на совершенствование регулирования ипотеки:

• ипотека распространяется на все улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке (п. 6 ст. 6);
• закладная скрепляется учреждениями юстиции, а не нотариусами (п. 3 ст. 14);
• если ипотекой обеспечивается исполнение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, на основе которых выдаются ипотечные сертификаты участия, или исполнение требований по облигациям, в регистрационную запись об ипотеке вносится соответствующая информация (ст.

22);

• ипотека сохраняется по завершении строительства жилого дома (ст. 76);
• ограничивается требование о получении согласия органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения (п.

3 ст. 77).

Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования

... 216-ФЗ) Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия; (в ред. Федерального закона от 30. 12. ... -ФЗ) 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием ...

Приведенные изменения Федерального закона направлены на снижение стоимости ипотечных жилищных кредитов, повышение их доступности, ускорение и упрощение оборота на ипотечном рынке, что соответствует интересам всех его участников: граждан-заемщиков, организаций, выдающих ипотечные кредиты, ипотечных агентов, а также инвесторов в ипотечные ценные бумаги.

Понятие ипотеки

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека (от греч. hypotheka – залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Основные положения Закона следующие:

• предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;
• все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;
• детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);
• может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;
• залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно ст. 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека — обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на:

• земельные участки;
• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;
• жилые дома и квартиры;
• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
• иное недвижимое имущество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам – в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам – в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию – в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу – в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

Ипотека в гражданском праве

... анализ проблем, возникающих при подготовке необходимого пакета документов, проектов договоров ипотеки, его государственной регистрации; Выявить сложности, возникающие в процессе реализации заложенного имущества; Определить ... обозначения возникающего при этом у залогодержателя вещного права в отношении объекта ипотеки. Однако во многих правовых системах, включая российскую, это понятие используют ...

При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

1. слово «закладная», заключенное в название документа;

2. наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель – юридическое лицо, его местонахождение;

3. наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель — юридическое лицо, его местонахождение;

4. название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;

5. наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник – юридическое лицо, его местонахождение;

6. указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму;

7. указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

8. название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

9. денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;

10. наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право – точное наименование этого права;

11. указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

12. подписи залогодателя и залогодержателя;

13. наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

Закладная, не содержащая каких – либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека – государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

Ипотека земельных участков

... это ипотека коммерческой недвижимости: ипотека. В целом по своему юридическому содержанию ипотека — обреме­нение имущественных прав собственности на объект недвижимости (в нашем случае земельного участка). Исходя ... обслуживания (функционального обеспечения), а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. Что же касается залога земельных долей, то в настоящее время п. ...

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

Особенности ипотеки, Особенности ипотеки земельных участков

Среди всех видов недвижимого имущества законодателем особо (как по своим функциональным характеристикам, так и по правовому регулированию) выделяются земельные участки.

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ акты земельного законодательства основываются на ряде принципов, среди которых применительно к Закону об ипотеке следует выделить следующие:

• регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;
• приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
• единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
• приоритет сохранения особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами;

— деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 62 определяется, что Законом об ипотеке также установлены особенности ипотеки земельных участков. Прежде всего, по договору об ипотеке могут быть заложены не все земли, а только те, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте федеральным законом.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом, федеральными законами.

Правовое регулирование ипотеки земельных участков

... земельный участок; осветить историю развития земельной ипотеки в России; изучить особенности предмета ипотеки земельных участков и ипотеку земельных участков, обремененных объектами недвижимости; охарактеризовать проблемные вопросы ипотеки земельных участков ... стоимостной оценкой земельных участков, а ... заложенное имущество» (с ... закон от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков ...

В соответствии с п. 4 ст. 27 Земельного кодекса из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1. государственными природными заповедниками и национальными парками;

2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

4. объектами организаций федеральной службы безопасности;

5. объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8. объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9. воинскими и гражданскими захоронениями;

10. инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Ограничиваются в обороте (п. 5 ст. 27 Земельного кодекса) находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1. в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

2. в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3. занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

6. не изъятые из оборота земли в границах закрытых административно-территориальных образований;

7. предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8. предоставленные для нужд связи;

9. занятые объектами космической инфраструктуры;

10. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Сложившаяся за время действия Закона об ипотеке практика потребовала особо определить права арендатора земельного участка, т.к. большое число земельных участков в настоящее время принадлежит хозяйствующим субъектам именно на праве аренды. Действующей редакцией Закона об ипотеке установлено правило, в соответствии с которым за арендатором земельного участка признается право предоставить арендные права земельного участка в залог, но только в пределах срока договора аренды земельного участка и с согласия собственника земельного участка. Данная редакция не соответствует п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Залог недвижимого имущества (ипотека)

... ипотеки является залогом именно недвижимого имущества.[ 20 c. 37] К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки ... с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или ... ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -- Закон об ипотеке). В 90-х гг. законодательство об ипотеке развивалосьдостаточно медленно. Принятие специального соответствующего закона об ипотеке ...

Сложившаяся практика признает приоритет норм Закона об ипотеке и в случае залога права аренды земельного участка до государственной регистрации договора об ипотеке такой договор должен быть согласован собственником земельного участка.

Следует уточнить, что подобное право признается не за всеми арендаторами, а только за теми, права аренды которых внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. арендаторов по договорам аренды, заключенным на срок более одного года (согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 государственной регистрации подлежат договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года, и к таким договорам применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Земельные участки, как и иное имущество, могут находиться в общей собственности.

В отношении ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, существует правило: она может быть установлена только при наличии согласия на это сособственников. Такое согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Пункт 2 статьи 62 Закона с учетом особенностей ипотеки устанавливает определенное ограничение относительно возможности использования земельных участков, находящихся в собственности двух и более лиц, в качестве предмета ипотеки. Ипотека на такой земельный участок может быть установлена только при условии его выделения в натуре из числа земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

В статье 63 Закона законодателем выделены определенные виды земельных участков, ипотека которых не допускается.

Прежде всего, Закон запрещает в качестве предмета ипотеки использовать земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, что, видимо, объясняется причинами политического характера. Установленный запрет не дает возможности под прикрытием договоров об ипотеке совершать мошеннические сделки с государственными и муниципальными участками. В противном случае было бы возможно посредством обращения взыскания вывести определенные земли из государственной и муниципальной собственности.

В пункте 2 ст. 63 Закона установлен запрет ипотеки части земельного участка, если его площадь меньше установленного минимального размера. Минимальный размер земельного участка устанавливается нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления, причем отдельно для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Оценка земельного участка при его ипотеке

В соответствии со ст. 9 Закона одним из существенных условий договора об ипотеке является оценка предмета ипотеки.

Реферат особенности правового регулирования ипотеки

... праве собственности недвижимое имущество, тем самым гарантируя кредитору надлежащее исполнение обязательств. Договор выступает основной формой для возникновения ипотеки. Ипотека в силу закона – это залог имущества, который возникает на основании федерального закона, при ...

В действующей редакции Закона оценка земельного участка к нормативной цене не привязывается, как это было в предыдущей редакции, а осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность

В статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ №Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Порядок определения рыночной стоимости земельных участков в части принципов, подходов и методов регламентирован Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Методы, описанные в Методических рекомендациях, основаны на общепринятых сравнительном, рыночном и затратном подходах к оценке или их сочетаниях. Выбор того или иного метода зависит от вида использования земельного участка, наличия на оцениваемом участке улучшений, информации об объекте оценки.

В статье 8 Федерального закона № 135-ФЗ перечислены случаи обязательности проведения оценки объектов оценки. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки. В этих случаях одна из сторон договора заключает договор оценки с оценщиком, который по результатам оценки представляет отчет об оценке объекта.

В пункте 2 статьи 67 Закона определено, что по соглашению залогодателя с залогодержателем устанавливается залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, т.е. та стоимость, которая указывается в договоре об ипотеке.

Однако российские стандарты оценки не рассматривают залоговую стоимость имущества как обособленный вид стоимости (в отличие от международных и европейских стандартов оценки).

В настоящее время российское законодательство признает два вида стоимости — рыночную и кадастровую.

Обязательным приложением к договору об ипотеке земельного участка является копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Наличие кадастрового плана земельного участка означает, что такой участок прошел государственный кадастровый учет. Кадастровая карта (план) (ст. 16 Федерального закона № 28-ФЗ) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Дипломная работа ипотека как вид залога

... проанализировать особенности ипотеки отдельных видов имущества; раскрыть правовое регулирование договора ипотеки как основания ипотечных правоотношений; изучить субъекты и содержание договора залога недвижимости, его форму; выяснить особенности государственной регистрации договора ипотеки; охарактеризовать особенности ...

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, продукцию, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пункт 2 ст. 340 ГК РФ предусматривает, что при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.

Частью 1 статьи 69 Закона установлено, что при ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

Статьей 69 устанавливается правило, в соответствии с которым ипотека здания или сооружения допускается исключительно одновременно с ипотекой земельного участка под этим зданием или сооружением либо права аренды такого участка.

Зданием является наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.

Строительное сооружение – это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций.

Часть 2 статьи 69 Закона соотносится с п. 3 ст. 340 ГК РФ, который предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что правило, установленное п. 3 ст. 340 ГК РФ, подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.

Ипотека предприятия как имущественного комплекса

В случае если предприятие как имущественный комплекс передается в ипотеку не собственником имущества, относящегося к предприятию, а, например, лицом, обладающим правом хозяйственного ведения имуществом, то такой залог возможен только при наличии согласия собственника указанного имущества или уполномоченного им органа.

Несоблюдение данного требования при заключении договора об ипотеке предприятия влечет его ничтожность.

В качестве уполномоченного собственником имущества органа в случае залога предприятий, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, может выступать Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности:

• проводит в установленном порядке конкурсы и заключает договоры об организации торгов (конкурсов, аукционов), государственные контракты на размещение заказов на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг на проведение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ для государственных нужд в установленной сфере деятельности;
• осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;
• осуществляет в установленном порядке учет федерального имущества, ведение реестра федерального имущества и выдачу выписок из указанного реестра;
• организует оценку имущества в целях осуществления имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации, определяет условия договоров о проведении оценки федерального имущества;
• приобретает в установленном порядке имущество в федеральную собственность, осуществляет передачу имущества, находящегося в федеральной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации и в муниципальную собственность;
• осуществляет иные полномочия.

Пункт 2 статьи 70 Закона содержит диспозитивную норму, определяющую состав заложенного имущества при ипотеке предприятия как имущественного комплекса.

Пункт 3 статьи 70 Закона предусматривает необходимость при ипотеке предприятия провести полную инвентаризацию имущества, относящегося к предприятию, и оценку его стоимости.

При инвентаризации зданий, сооружений и другой недвижимости комиссия проверяет наличие документов, подтверждающих нахождение указанных объектов в собственности организации.

Проверяется также наличие документов на земельные участки, водоемы и другие объекты природных ресурсов, находящиеся в собственности организации.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Проведение оценки имущества является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Также обязательными приложениями к договору об ипотеке являются:

• акт проведения инвентаризации;
• бухгалтерский баланс;
• заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

Пунктом 1 статьи 71 Закона установлено правило о допустимом соотношении между стоимостью имущества, относящегося к предприятию, и суммой обязательства, которое обеспечено ипотекой данного предприятия.

Законом допускается ипотека предприятия для обеспечения обязательства, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Пункт 2 статьи 71 Закона устанавливает минимальный срок, после окончания которого обеспеченное ипотекой предприятия денежное обязательство подлежит исполнению.

Такое денежное обязательство подлежит исполнению не ранее чем по прошествии одного года с момента заключения договора об ипотеке.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В то же время допускается заключение договора об ипотеке предприятия, по которому залогом обеспечивается обязательство со сроком исполнения менее одного года. Однако для такого случая предусмотрено ограничение, в соответствии с которым право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежаще исполненному обязательству возникает у залогодержателя лишь по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир, Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

В пункте 1 определяется, что правила гл. ХIII Закона об ипотеке применимы только к особому виду объектов недвижимости – индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, предназначенным для постоянного проживания и принадлежащим на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Соответственно, они не применимы к иным строениям, сооружениям, помещениям.

В статье 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, правила главы XIII не распространяются на объекты недвижимого имущества, которые оформлены как дача, садовый домик, жилое строение, коттедж и прочее, что несколько ограничивает их оборот в качестве предмета залога.

Кроме неприменения норм главы к индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, не принадлежащим на праве собственности гражданам или юридическим лицам, в п. 2 статьи 74 содержится прямой запрет использовать в качестве предмета ипотеки индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Строения и помещения, не относящиеся к индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, могут быть предметом ипотеки, но не на основании норм главы XIII, а с учетом общих положений Закона об ипотеке.

В качестве предмета ипотеки допускается использовать часть жилого дома или часть квартиры, состоящую из одной или нескольких изолированных комнат.

К ипотеке комнат в предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домах и квартирах, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам, применяются правила главы ХIII Закона об ипотеке.

Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры.

Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. Приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, собственник одновременно становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т.п.

При заключении договора об ипотеке квартиры в многоквартирном доме можно не приводить установленные законом правила о распространении ипотеки на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а условия договора, согласно которым ипотека на помещение в многоквартирном доме не сопровождается залогом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок, т.е. права соарендатора такого земельного участка (см. п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90).

Ипотека строящихся жилых домов

Статья 76 развивает общие положения п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке о залоге не завершенного строительством недвижимого имущества. Статья предоставляет право предусмотреть в договоре об ипотеке в качестве обеспечения обязательства по кредиту (займу): незавершенное строительство жилого дома; материалы и оборудование, заготовленные для строительства и принадлежащие залогодателю.

Таким образом, речь идет не только о договоре ипотеки, предметом которой является недвижимое имущество в виде незавершенного строительства, но и об обычном договоре залога, предметом которого является движимое имущество – материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства. Другими словами, заключается так называемый смешанный договор, предусмотренный п. 3 ст. 421 ГК РФ. Поскольку такой смешанный договор содержит элементы договора ипотеки (залога недвижимого имущества) и устанавливает единую совокупность обязательств, то данный смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой договор должен считаться незаключенным.

Использовать механизм ипотеки по отношению к строящимся жилым домам можно лишь в случае «предоставления кредита или целевого займа для сооружения жилого дома». Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление займодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают ему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

На практике долгое время не был решен вопрос, что происходит с ипотекой по завершении строительства жилого дома. С одной стороны, договор об ипотеке действует, но с другой – неясно, какое имущество является предметом ипотеки. К моменту предъявления залогодержателем требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект может быть достроен, и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует.

Судебная практика выработала положение о том, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Таким образом, договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статья 76 дополнена нормой, выработанной судебной практикой, о непрекращении ипотеки по завершении строительства жилого дома. Предметом ипотеки по завершении строительства жилого дома будет жилой дом или его часть. Если иное не предусмотрено договором, жилой дом будет считаться находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом.

Заключение договора об ипотеке, Общие правила заключения договора об ипотеке, Статьей 8 Закона устанавливаются два принципиальных положения.

Во-первых, договор об ипотеке подчиняется нормам гражданского права и представляет собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

К нему применяются правила о двух- и многосторонних сделках, установленные в гл. 9 Гражданского кодекса, а также общие положения о договоре (ст. 420 — 453 ГК РФ).

Так, в соответствии с общими нормами ГК РФ никто не может быть принужден к заключению договора об ипотеке и стороны свободны решать, вступать или воздерживаться от вступления в договорные отношения.

К обязательствам, возникшим из договора об ипотеке, применяются общие положения Гражданского кодекса об обязательствах (ст. 307 — 419 ГК РФ).

Во-вторых, общие правила ГК РФ применимы к договору об ипотеке, если иное не установлено Законом об ипотеке, нормы которого являются специальными нормами, регулирующими отношения сторон при заключении именно договоров об ипотеке.

Настоящий Закон установил обязательность государственной регистрации договора об ипотеке. Как договор, подлежащий государственной регистрации, он считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, правила ГК РФ, относительно направления оферты одной стороной и ее акцепта другой стороной, юридического смысла на практике не имеют.

Содержание договора об ипотеке

В пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке законодатель установил условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора об ипотеке. При несогласовании сторонами одного из таких условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается недействительным. К числу существенных условий договора об ипотеке законодателем отнесены: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Перечень существенных условий договора об ипотеке, приведенный в п. 1 статьи 9 Закона , практически совпадает с перечнем существенных условий договора о залоге, указанных в п. 1 ст. 339 ГК РФ. Исключением является отсутствие в пункте условия о том, у какой из сторон находится заложенное имущество, поскольку в соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке заложенное имущество всегда находится у залогодателя.

Наиболее важно при заключении договора правильно указать в нем предмет ипотеки, чтобы у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не возникло оснований для приостановки либо отказа в регистрации договора об ипотеке.

В связи с тем, что предметом ипотеки является недвижимое имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, в договоре следует указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, земельный участок и т.д.), площадь и местонахождение в точном соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права на предмет ипотеки. Если предметом ипотеки являются отдельные помещения, для его идентификации достаточным будет приведение в договоре каждого помещения с указанием его номера, площади и иных реквизитов.

В договоре следует указать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (собственность, аренда), и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Учитывая, что форма свидетельства о государственной регистрации права содержит также номер и дату записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договоре необходимо привести эти данные.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то здесь применяются общие правила указания предмета ипотеки, а также в договоре приводится срок аренды. Практика и требования органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, идут несколько дальше правил, установленных законом: стороны должны определять не только срок аренды, но и реквизиты договора аренды, заключенного между залогодателем и собственником недвижимого имущества.

В договоре об ипотеке в обязательном порядке должна быть приведена оценка предмета ипотеки, которая проводится в следующем порядке.

По общему правилу предмет ипотеки оценивается по соглашению сторон, причем стороны могут оценить как рыночную, так и иную стоимость объекта оценки, которая указывается в договоре в денежном выражении. Довольно часто стороны указывают в договоре об ипотеке несколько разных оценок предмета ипотеки (оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку, оценку органов технической инвентаризации и др.).

Судебная практика исходит из того, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

При оценке ипотеки земельного участка следует учитывать нормы ст. 67 Закона об ипотеке.

Существенным при заключении договора об ипотеке является приведение в нем всех основных условий договора займа или кредитного договора, в обеспечение которых заключается договор об ипотеке. Это обусловливается тем, что сам договор об ипотеке имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству. В договоре об ипотеке следует указывать не только реквизиты договора: номер, дату и место его заключения, стороны договора, но также положения, определяющие порядок выдачи и возврата займа или кредита, сумму договора, проценты по договору и т.д. Так, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Представляется разумным по возможности полностью перенести данные положения из договора займа или кредитного договора в договор об ипотеке, не меняя формулировок и порядка изложения.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это в обязательном порядке указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки, Порядок государственной регистрации ипотеки

В связи с отменой обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке законодатель ввел обязательность подачи сторонами совместного заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цель такой новеллы – минимизировать возможность мошенничества одной из сторон путем подделки документов, тогда как при совместном заявлении каждая сторона прямо выражает волю произвести регистрацию определенного договора. С другой стороны, если стороны в добровольном порядке нотариально удостоверили договор об ипотеке, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу такого договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Отметим, что действующие нормы п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке противоречат п. 1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Иначе говоря, в Федеральном законе о регистрации прав сохранилась норма, соответствующая прежней редакции Закона об ипотеке. Однако, учитывая, что особенности государственной регистрации ипотеки определяются Законом об ипотеке, при осуществлении такой регистрации следует руководствоваться новыми правилами, установленными Законом об ипотеке, и подавать совместное заявление залогодателя и залогодержателя, если только стороны договора добровольно не удостоверили договор в нотариальном порядке.

Подпункт 2 п. 1 статьи 20 не содержит исчерпывающего перечня документов, представляемых на государственную регистрацию, а указывает только основные из них: заявление; договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины. С учетом законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации ипотеки представляются также иные документы. В соответствии со ст. 16 и 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (далее — Правила), на государственную регистрацию ипотеки представляются:

1. документы общего характера:

• заявление о регистрации ипотеки (в нем должны содержаться в том числе данные о залогодателе и залогодержателе, необходимые для заполнения соответствующих подразделов Единого государственного реестра прав, а также аналогичные данные о представителе залогодателя или залогодержателя);
• для представителя стороны при регистрации — нотариально удостоверенная доверенность и документ, удостоверяющий личность в соответствии с действующим законодательством;
• документ об оплате регистрации (подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию ипотеки (который должен быть возвращен заявителю), и его копия.

Для юридических лиц необходимо также представить:

• подлинники и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
• подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа о постановке на учет налогоплательщика, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица, документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (для предъявления);
• документ о регистрации юридического лица;
• учредительные документы юридического лица;
• документ о присвоении ИНН;
• документ о внесении сведений о юридическом лице в ЕГРЮЛ;
• распорядительные документы о создании унитарного предприятия;

2. документы, описывающие объект недвижимости, удостоверенные органом, ответственным за учет соответствующих объектов:

— подлинники и копии плана жилого помещения, плана жилого помещения и земельного участка (для жилых домов), а также подлинники и копии документов, содержащих описание жилого помещения, являющегося предметом договора об ипотеке, удостоверенных органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа.

3. правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение права (обременения):

• договор об ипотеке;
• подлинники договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки) и копия договора об ипотеке;

• дополнительное соглашение при изменении условий договора об ипотеке;
• документы, названные в договоре в качестве приложений;
• кредитный или иной договор, исполнение обязательства по которому обеспечивается ипотекой (подлинник и копия);
• дополнительное соглашение при изменении условий кредитного договора;
• закладная, если договором об ипотеке предусмотрено ее составление;
• документ, подтверждающий, что право собственности на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4. иные документы, представляемые в случаях, предусмотренных законом:

• документ, подтверждающий согласие собственника или уполномоченного им органа (хозяйственное ведение), других сособственников (общая совместная собственность) на совершение сделки (если залогодатель не является собственником имущества или является не единственным его собственником);
• протокол заседания совета директоров (наблюдательного совета), общего собрания акционеров (либо решение учредителя) с решением о передаче имущества в залог или выписка из протокола (если совершаемая сделка относится к крупным сделкам, сделкам с заинтересованностью, либо в отношении таких сделок существует ограничение полномочий единственного исполнительного органа юридического лица);
• письменное согласие на ипотеку всех собственников жилого помещения, если жилое помещение, являющееся предметом договора об ипотеке, находится в общей совместной собственности (п.

1 ст. 7 Закона об ипотеке);

• нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ипотеку жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ);
• разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних (если залогодателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, также представляется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей), ограниченно дееспособных (в этом случае также требуется представление письменного согласия попечителей) или недееспособных лиц, над которыми установлена опека (п.

5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ);

• разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК РФ).

В частности, документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества — соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

В пункте 4 статьи 20 законодатель выделяет особенности регистрации смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке, которая осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Особо следует выделить внесение в Закон об ипотеке дополнений, направленных на приведение положений данного Закона в соответствие нормам Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Действующая редакция Закона об ипотеке создает условия для государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия.

Пунктом 5 статьи 20 устанавливается максимальный срок регистрации ипотеки — один месяц со дня поступления необходимых для ее регистрации документов. Установленный срок совпадает с общими сроками государственной регистрации. Днем поступления документов следует считать дату принятия документов на государственную регистрацию в приемной уполномоченного органа с выдачей заявителю расписки и присвоением входящего номера.

Процедура государственной регистрации завершается тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество производится соответствующая регистрационная запись. День, когда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется с учетом очередности поступления необходимых для этого документов.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Для залогодателя и залогодержателя ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации самого договора ипотеки, но, учитывая, что на практике эти моменты обычно совпадают, можно считать, что для всех лиц ипотека возникает с момента совершения записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Государственная пошлина

Федеральным законом от 2 ноября 2004 г. № 127-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (с изм. от 29 декабря 2004 г.) редакция статьи 24 была изменена полностью. Действующая редакция направлена не на установление стороны, на которую возлагаются расходы при государственной регистрации, а на минимизацию расходов сторон и упрощение процедуры регистрации вообще.

Федеральным законом № 127-ФЗ Закон РФ от 9 декабря 1991 г. «О государственной пошлине» признан утратившим силу и одновременно введена в действие гл. 25.3 «Государственная пошлина» Налогового кодекса РФ.

В соответствии с подп. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса установлены размеры государственной пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:

• физическим лицам — 500 руб.;
• организациям — 2000 руб.;
• соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
• физическим лицам — 100 руб.;
• организациям — 300 руб.

В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере, установленном для физических лиц.

Ипотечные банки, Основная деятельность ипотечных банков

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек на землевладение, под которое выдается ссуда.

Благодаря своей долгосрочности (20 – 30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками ссудами.

В связи с тем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земельного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Таким образом, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.

Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а, например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением процентов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время действия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Ипотечные облигации

Закладные листы (ипотечные облигации) являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Закладные листы выпускаются различного достоинства. Наряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и за-нимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

Недавний финансовый кризис оказал существенное влияние на развитие финансового рынка и поведение его участников. Одним из последствий кризиса стал рост интереса инвесторов к более надежным инструмента рынка ценных бума – долговым ценным бумагам или ценным бумагам с гарантированной доходностью.

На российском финансовом рынке сектор долговых бумаг представлен преимущественно государственными и муниципальными облигациями. Случаи выпуска корпоративных облигаций исключительно редки, вторичный рынок этих инструментов отсутствует.

Помимо корпоративных облигаций в России отсутствует еще один вид широко распространенных на международных рынках долговых ценных бумаг – ипотечные облигации или облигации, обеспеченные залогом имущества

В силу своей высокой надежности, ликвидности и доходности этот инструмент занимает прочные позиции в портфелях иностранных инвесторов. К примеру рынок ипотечных облигаций в США по объемам лишь немного уступает государственным, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся.

Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а так же системы регулирования.

Среди участников рынка ипотечных облигаций выделяют институты, выполняющие функции:

• организаторов ипотечного кредитования;
• инвесторов;
• посредников, занимающихся страхованием ипотечного кредита;
• посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Секьюритизация ипотеки – процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги.

Список литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/kursovaya/pravovyie-osobennosti-ipoteki/

1. Агеев Ю. Ипотека дышит в спину. // Финансист. 1997. № 8. с. 10

2. Гражданский кодекс РФ

3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

5. Земельный кодекс РФ

6. Федеральный закон «Об оценочной деятельности»

7. Закон РФ «О государственной пошлине»

8. Буров В. С., Грачев И. Д. / Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2004.

9. Буров В. С., Грачев И. Д. / Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М., 2005