Залог и ипотека в гражданском праве Российской Федерации: историческое развитие, правовая природа и актуальное регулирование

метки: Залог, Ипотека, Право, Имущество, Договор, Обязательство, Недвижимость, Https

В современном гражданском обороте Российской Федерации институт залога и его ключевая разновидность – ипотека – играют роль краеугольного камня в системе обеспечения исполнения обязательств. По своей сути, залог представляет собой мощный правовой механизм, который предоставляет кредитору не только моральную, но и реальную гарантию возврата долга, существенно снижая риски в финансовых операциях и способствуя стабильности экономических отношений. Особое место в этом механизме занимает ипотека, как форма залога недвижимости, поскольку именно она позволяет обеспечивать масштабные и долгосрочные обязательства, такие как жилищные кредиты, являющиеся двигателем развития строительной отрасли и повышения уровня жизни населения.

Настоящая работа призвана не просто обозначить, но глубоко проанализировать правовую природу залога, проследить его историческую эволюцию на российской почве, рассмотреть тонкости законодательного регулирования ипотечных отношений и, наконец, исследовать права и обязанности ключевых участников этих правоотношений. Мы углубимся в доктринальные аспекты, изучим практические ограничения и перспективы совершенствования российского законодательства, а также приведем актуальные данные о государственной поддержке в сфере ипотеки. Такой комплексный подход позволит студентам юридических специальностей, аспирантам и молодым исследователям сформировать исчерпывающее представление об одном из наиболее значимых и динамично развивающихся институтов гражданского права.

Понятие и правовая природа залога как способа обеспечения обязательств

В основе любого устойчивого гражданского оборота лежит не только принцип добросовестности, но и система надежных гарантий, позволяющих сторонам сделок чувствовать себя защищенными. Среди таких гарантий залог выделяется своей реальной природой и высокой эффективностью.

Сущность и функции залога

Залог, согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), является одним из фундаментальных способов обеспечения исполнения обязательств. Его сущность заключается в том, что кредитор, именуемый залогодержателем, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства, приобретает право получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества (предмета залога).

Это право удовлетворяется преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя), за исключением случаев, прямо установленных законом.

Институт обеспечения исполнения кредитных обязательств в гражданском ...

... основы и место института в системе гражданского права Понятие и правовая сущность института обеспечения обязательств Институт обеспечения исполнения обязательств — это краеугольный камень обязательственного права, ... выдвигать возражения, основанные на основном обязательстве Вещный способ: Залог Залог является классическим и наиболее востребованным способом обеспечения в банковской практике, особенно ...

Такая конструкция позволяет залогу выступать в качестве мощной реальной гарантии, превращая абстрактное обещание должника в конкретное материальное обеспечение. Например, если банк выдает кредит под залог автомобиля, он знает, что в случае невозврата кредита у него есть право реализовать этот автомобиль для покрытия своих убытков. Это не просто инструмент принуждения к исполнению, но и механизм распределения рисков, делающий кредитование более доступным и безопасным.

В системе российского гражданского права залоговое право исторически и доктринально рассматривается как обязательственное право, хотя и обладает чертами, роднящими его с вещными правами (право следования за вещью, абсолютная защита).

ГК РФ выделил залог в самостоятельный правовой институт в рамках главы 23, посвященной обеспечению исполнения обязательств, окончательно закрепив за ним значение обеспечительного обязательства. Это означает, что залог не существует сам по себе, а всегда «привязан» к основному обязательству, которое он обеспечивает.

Залог и обременение имущества

Понятия «залог» и «обременение имущества» часто используются как синонимы в обыденной речи, однако с точки зрения юридической доктрины между ними существуют важные различия.

Обременение – это более широкое понятие, охватывающее любое ограничение прав собственника на распоряжение или использование имущества. Оно означает, что третье лицо имеет определенные права в отношении объекта недвижимости, которые ограничивают полномочия собственника. Примеры обременений включают сервитуты (право ограниченного пользования чужим имуществом), аресты, запреты на совершение сделок, ренту, доверительное управление, а также, безусловно, залог.

Залог же является конкретным видом обременения. При залоге имущество служит гарантией исполнения обязательств, предоставляя залогодержателю право удовлетворения требований из его стоимости. Таким образом, каждый залог – это обременение, но не каждое обременение – это залог.

Важно отметить, что обременения, особенно на недвижимое имущество, обычно неразрывно связаны с самим имуществом и в большинстве случаев сохраняются при переходе прав на это имущество к другому лицу. Это так называемое право следования заложенного имущества, которое обеспечивает эффективность залоговых отношений.

Законодательство Российской Федерации уделяет особое внимание публичности и достоверности информации об обременениях. Согласно статье 131 ГК РФ и Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обременения на недвижимое имущество, включая залог, подлежат обязательной государственной регистрации. Эта регистрация осуществляется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и является основой для подтверждения существования и объема прав третьих лиц, а также для обеспечения прозрачности гражданского оборота недвижимости. Без такой регистрации обременение, как правило, не возникает или не может быть противопоставлено третьим лицам.

Договор поручительства в гражданском праве: комплексное научное ...

... исполнения основного обязательства должником. Это значительно снижает кредитные риски и способствует более активному гражданскому обороту. В доктрине гражданского права существует ... обязательств, такими как залог, банковская гарантия и аваль. Исследовать динамику поручительственных отношений на всех стадиях их существования: от оснований прекращения и влияния изменения основного обязательства ...

Принцип акцессорности залога

Принцип акцессорности, или дополнительности, является фундаментальным для понимания правовой природы залога и других обеспечительных обязательств.

Его суть заключается в том, что залог является дополнительным (акцессорным) обязательством по отношению к основному, обеспеченному долгу. Это означает, что существование залога неразрывно связано с существованием основного обязательства. Если основное обязательство прекращается (например, путем полного погашения долга), то прекращается и залог. Образно выражаясь, залог — это тень основного долга: он следует за ним, но не может существовать самостоятельно.

Объем акцессорных требований определяется исходя из объема основного требования. То есть, залог обеспечивает не только сумму основного долга, но и, как правило, проценты, неустойки, убытки, связанные с неисполнением основного обязательства, а также расходы залогодержателя по обращению взыскания на предмет залога. Этот механизм предотвращает возможность двойного платежа: кредитор не может получить удовлетворение своего требования как из обеспечения, так и от должника по основному обязательству одновременно.

Акцессорность возникновения выражается в принципе «нет долга — нет обеспечения». Залог не может возникнуть, если нет основного обязательства, которое он призван обеспечивать. Это ключевое отличие от некоторых зарубежных систем, где существуют более независимые от основного обязательства виды залога.

Несмотря на свою важность для стабильности и предсказуемости гражданских правоотношений, строгое проведение принципа акцессорности в российской практике имеет свои ограничения. Эти ограничения особенно проявляются в современных финансовых инструментах, требующих гибкости:

• Обеспечение будущих долгов: Принцип акцессорности предполагает, что объем залогового обеспечения должен быть определен на момент возникновения залога. Это создает сложности, когда залог предоставляется для обеспечения обязательств, которые возникнут в будущем или размер которых на момент заключения договора еще не определен.
• «Плавающие» процентные ставки: Если размер основного обязательства зависит от «плавающих» процентных ставок, точный размер долга может изменяться в течение срока действия договора, что вступает в определенное противоречие с требованием определенности объема обеспечиваемого обязательства.
• Обеспечение обязательств по овердрафту: Овердрафт — это краткосрочный кредит, при котором банк разрешает клиенту уйти в «минус» по счету. Размер долга по овердрафту постоянно меняется, что затрудняет строгое применение принципа акцессорности.

Сравнительно-правовой аспект демонстрирует, что в некоторых европейских правовых системах, например, в Германии, существуют более гибкие подходы к залоговому праву. Концепция «абстрактного залога» (Abschlusshypothek) в Германии позволяет залоговому праву быть более независимым от основного обязательства. Такой залог может существовать и быть переданным отдельно от требования, которое он обеспечивает, что значительно упрощает его использование для обеспечения кредитных линий, будущих и изменяющихся требований.

Юридическая природа выдачи векселя как средства прекращения денежного ...

... вместе с основным обязательством. Практический риск Кредитор, не включивший в соглашение о новации оговорку о сохранении обеспечения, теряет право требовать исполнения от поручителей или реализовывать залог. Риск потери обеспечения ниже, ...

Слабость обеспечительных конструкций в российской практике, проявляющаяся в жестком следовании принципу акцессорности (статьи 334, 337, 339 ГК РФ), продемонстрировала необходимость рассмотрения принципов акцессорности на примере европейского опыта для совершенствования законодательства. Изменения, внесенные в Гражданский кодекс РФ в 2013-2014 годах (например, возможность обеспечения будущих обязательств, хотя и с оговорками), были направлены на повышение эффективности залогового обеспечения, в том числе путем введения некоторых элементов гибкости. Однако, несмотря на эти шаги, принцип акцессорности сохранил свое фундаментальное значение в российском праве, а дальнейшее изучение зарубежного опыта способно способствовать поиску оптимального баланса между стабильностью правоотношений и гибкостью финансовых инструментов.

Историческое развитие института залога в России: от древности до современности

История института залога – это не просто хроника правовых норм, но и отражение экономической и социальной эволюции общества. От первобытных форм обмена до сложных финансовых инструментов современности, залог всегда оставался фундаментальным механизмом доверия и обеспечения.

Зарождение залоговых отношений в мировом праве

Институт залога имеет глубокие корни, уходящие в древнейшие цивилизации. Уже во Древнем Египте (II тысячелетие до нашей эры) встречаются упоминания о залоге земли или урожая в качестве обеспечения долга. В Древней Греции, в VI веке до нашей эры в Афинах, залоговые отношения получили некоторое развитие, хотя и были сопряжены с долговым рабством.

Однако наибольшее и наиболее системное развитие институт залога получил в Римском праве. Здесь существовали различные формы вещного обеспечения:

• Nexum – древнейшая форма, при которой должник сам, своей личностью, обеспечивал долг.
• Фидуция (fiducia) – это договор, по которому должник передавал кредитору вещь в собственность в качестве обеспечения, при этом кредитор обязывался вернуть ее после исполнения долга. Если долг не возвращался, кредитор мог оставить вещь себе. Это было довольно рискованно для должника.
• Пигнус (pignus) – залог с передачей вещи во владение кредитору, но без перехода права собственности. Если долг не возвращался, кредитор имел право продать вещь и удовлетворить свои требования из вырученной суммы.
• Ипотека (hypotheca) – наиболее прогрессивная форма, отличавшаяся от пигнуса тем, что вещь оставалась во владении и пользовании должника, а кредитор приобретал лишь право на ее продажу в случае неисполнения обязательства. Именно римская «hypotheca» послужила прообразом современного института залога недвижимости.

Залог в Древней Руси и дореволюционной России

На просторах Древней Руси залог в его классическом понимании использовался редко, что было обусловлено аграрным характером экономики и преобладанием общинных форм землевладения. Однако можно обнаружить элементы обеспечения обязательств, например, в форме «закупничества». «Закупом» назывался человек, который брал «купу» (заем, ссуду) и за это отрабатывал свой долг, становясь фактически зависимым от кредитора («господаря»).

Институт залога в гражданском праве Российской Федерации: актуальные ...

... пользу данной концепции. Смешанная (дуалистическая) концепция находит компромисс: залог вещей (ипотека, заклад) обладает чертами вещного права, а залог имущественных прав (требований) — чертами обязательственного. Но разве не является ... заключения договора. Теперь п. 1 ст. 339 ГК РФ прямо допускает обеспечение залогом обязательства, которое возникнет в будущем, что критически важно для кредитных ...

Хотя это и не был залог имущества, сам должник своим трудом выступал в качестве обеспечения обязательства.

Первое официальное упоминание о залоге в русском праве содержится в Псковской судной грамоте (XIV-XV вв.), где около 10 из 120 статей посвящены данному институту, что свидетельствует о его возрастающей значимости в торговом обороте. В древнерусском праве, как и в других правовых системах, различались:

• Залог без передачи вещи во владение (прообраз ипотеки) – когда заложенное имущество оставалось у должника.
• Заклад – когда вещь передавалась во владение кредитору.

До 1557 года в России преобладала «древняя» форма залога, предусматривавшая передачу кредитору права владения заложенным имуществом, но не права собственности. Это было весьма неудобно для должника, лишавшегося возможности пользоваться своей собственностью.

«Новая» форма залога появилась с Указом 1557 года. Этот указ, а также последующие законодательные акты, стали определять залог как «право на чужую вещь, сконструированное с целью уполномочить его обладателя получить удовлетворение за счет стоимости этой вещи». Это было важным шагом к формированию залогового права как права вещного обеспечения, не лишающего должника владения имуществом.

Развитие залогового права в России продолжилось. После Указа от 1 августа 1747 года наблюдалась череда изменений в формах обращения взыскания на заложенное имущество. Практика колебалась между:

• Отчуждением предмета залога в собственность кредитора (аналог римской фидуции, но уже с более четким регулированием).
• Продажей заложенного имущества с публичных торгов, что стало более справедливым и прозрачным способом удовлетворения требований кредитора.

Ипотечное кредитование в России, как использование земли в качестве обеспечения обязательств, зарождалось с возникновением частной собственности на землю в XIII-XIV веках. Однако это были скорее отдельные сделки по передаче земли в обеспечение долга, часто без государственной регистрации и с полным переходом владения кредитору, что отличалось от развитой римской «hypotheca». Лишь значительно позже, в XIX веке, с развитием банковской системы и земельных отношений, ипотека стала формироваться как формальный институт.

Институт залога в советском и постсоветском праве

После Октябрьской революции и установления советской власти институт залога претерпел кардинальные изменения. Гражданский кодекс РСФСР, принятый 31 октября 1922 года, еще предусматривал залог как способ обеспечения обязательств. Более того, Кодекс допускал залог права требования, залог права застройки и строения, а также залог с передачей имущества залогодержателю. Согласно статье 87 ГК РСФСР 1922 года, не ограничивался перечень имущества, которое могло быть предметом залога (в том числе вещные, обязательственные и исключительные права).

Оценка недвижимости как ключевой элемент минимизации рисков ипотечного ...

... оценке. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон прямо указывает, что денежная оценка имущества, являющегося предметом ... темы обусловлена необходимостью обеспечения финансовой устойчивости банковского сектора и защиты прав потребителей. Оценка недвижимости является ключевым механизмом, позволяющим установить справедливое соотношение между суммой ...

Это отражало период НЭПа, когда еще сохранялись элементы рыночной экономики.

Однако в условиях господства государственной собственности и плановой экономики, залог постепенно терял свое предназначение. Поскольку большая часть имущества находилась в государственной собственности и не могла свободно отчуждаться или закладываться, необходимость в таком рыночном инструменте снижалась. Это привело к значительному сокращению количества норм о залоге. Если ГК РСФСР 1922 года содержал 20 статей о залоге, то в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года институту залога была посвящена лишь Глава 18, включающая 11 статей (статьи 192-202).

Согласно статье 194 ГК РСФСР 1964 года, предметом залога могло быть «всякое имущество, за исключением того, на которое не может быть обращено взыскание», но на практике это касалось преимущественно имущества граждан.

С началом экономических реформ в постсоветский период, когда Россия вновь встала на путь рыночной экономики, институт залога, и особенно ипотеки, пережил второе рождение. В 1992 году был принят Закон РФ «О залоге», который заложил основы современного залогового права. Но подлинным прорывом стало принятие Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который стал основным актом, регулирующим залог недвижимости и ипотечное кредитование. Эти акты, в совокупности с Гражданским кодексом РФ, сформировали современную правовую базу, позволяющую залогу и ипотеке эффективно функционировать в условиях развивающегося рынка.

Классификация залога: договорный и законный, ипотека как особый вид залога недвижимости

Институт залога, будучи сложным и многогранным, допускает различные классификации. Одной из ключевых является деление залога по основаниям его возникновения.

Залог в силу договора и залог в силу закона

В российском гражданском праве залог может возникнуть двумя основными способами:

1. В силу договора: Это наиболее распространенный вид залога, когда стороны (залогодатель и залогодержатель) свободно выражают свою волю на установление залоговых отношений путем заключения соответствующего соглашения. Например, договор залога движимого имущества (автомобиля, оборудования) или договор ипотеки.
2. На основании закона: В некоторых случаях залог возникает автоматически при наступлении определенных, указанных в законе обстоятельств, без необходимости заключения отдельного договора залога между сторонами. Такой залог призван защищать интересы определенных категорий кредиторов в силу специфики правоотношений.

Российское законодательство, в частности ГК РФ, не устанавливает принципиальных различий в статусе залога в силу договора и залога в силу закона. Это означает, что правила Гражданского кодекса РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. Такой подход обеспечивает единообразие правоприменительной практики и упрощает регулирование.

Ипотека (залог недвижимости) как способ обеспечения исполнения ...

... ипотеки балансирует между защитой интересов кредитора и сохранением за должником возможности использования объекта залога. Историческое развитие института залога недвижимости в российском праве Институт залога недвижимости ... подлежащее публичному учету. Порядок заключения, содержание договора об ипотеке и особенности его государственной регистрации Договор об ипотеке должен быть заключен в простой ...

Однако, следует обратить внимание на важное исключение, закрепленное в пункте 3 статьи 334.1 Гражданского кодекса РФ: залог в силу закона может быть исключен или его действие может быть изменено соглашением сторон, если иное не установлено законом. Это положение предоставляет участникам оборота определенную гибкость. Например, при продаже товара в кредит, закон устанавливает залог продавца на этот товар (статья 488 ГК РФ).

Однако стороны могут договориться об исключении этого залога из договора купли-продажи.

Ипотека как залог недвижимости

Среди различных видов залога особое место занимает ипотека. Это специфическая форма залога, предметом которой является недвижимое имущество. Главная отличительная черта ипотеки от других видов залога заключается в том, что при ней предмет залога не передается залогодержателю. Залогодатель, оставаясь собственником, сохраняет право владеть и пользоваться заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением. Например, заемщик, взявший ипотечный кредит на покупку квартиры, сразу после регистрации права собственности и ипотеки вправе жить в этой квартире.

Ипотека, как и залог в целом, может возникать как в силу закона, так и в силу договора:

• Ипотека в силу закона: Возникает автоматически, когда заемщик приобретает недвижимость на кредитные средства, предоставленные банком или иной кредитной организацией. Основанием для возникновения такой ипотеки служит кредитный договор или договор займа, по которому выдаются средства на покупку недвижимости. Ипотека в силу закона возникает автоматически при государственной регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре. Отдельный договор ипотеки при этом не требуется, достаточно указания на это в основном договоре (кредитном, купли-продажи).
• Ипотека в силу договора: Предполагает, что заемщик предоставляет в залог недвижимость, которая уже находится у него в собственности на момент заключения договора. Например, собственник квартиры берет потребительский кредит под залог своей квартиры, которая у него уже есть. В этом случае договор ипотеки регистрируется отдельно после перехода права собственности на недвижимость к залогодателю (если это сделка купли-продажи) или после заключения договора ипотеки (если квартира уже была в собственности).

Основные виды ипотеки классифицируются по предмету и цели:

• Ипотека на жилье (жилищная ипотека) – для обеспечения жилищных кредитов, направленных на приобретение или строительство жилой недвижимости.
• Коммерческая ипотека – залог объектов коммерческой недвижимости (офисы, склады, производственные помещения) для обеспечения обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью.
• Ипотека земельного участка – залог земли, часто используемый в сельском хозяйстве или для обеспечения кредитов на строительство.

Предмет ипотеки

Перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки, достаточно широк и определяется ГК РФ, а также Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предметом ипотеки может быть только объект недвижимости или права на строящиеся объекты недвижимости. К таким объектам относятся:

Актуальные аспекты правового регулирования ипотеки земельных ...

... пользования ею. В российском праве, согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека определяется как залог недвижимого имущества, при котором ... кредитор (залогодержатель) наделяется правом получить удовлетворение своих денежных требований ...

• Квартиры, дома, апартаменты;
• Земельные участки (за исключением определенных категорий, например, изъятых из оборота);
• Гаражи, садовые помещения, дачи, комнаты в коммунальных квартирах;
• Участки недр, обособленные водные объекты;
• Все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).

Особое внимание следует уделить специфическим предметам ипотеки, которые, хотя и являются движимыми вещами, по российскому законодательству приравниваются к недвижимости для целей ипотеки из-за их высокой стоимости и необходимости государственной регистрации. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ, к таким объектам относятся:

• Воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания;
• Космические объекты.

Эти объекты, несмотря на их физическую мобильность, подлежат государственной регистрации и к ним применяются правила о недвижимости, что делает их возможным предметом ипотеки.

В то же время, законодательство устанавливает и определенные ограничения:

• Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, не может быть предметом ипотеки. Например, нельзя заложить часть комнаты, если ее нельзя выделить без ущерба для функциональности.
• Однако предметом ипотеки может быть доля в праве общей собственности на недвижимое имущество. В этом случае закладывается не физическая часть объекта, а идеальная доля в праве собственности.

Таким образом, ипотека представляет собой гибкий и эффективный инструмент обеспечения обязательств, позволяющий использовать в качестве залога широкий круг недвижимого имущества, сохраняя при этом право пользования залогодателем.

Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации

Система правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации представляет собой многоуровневую структуру, охватывающую нормы различных отраслей права и включающую как общие, так и специализированные нормативно-правовые акты.

Система законодательства об ипотеке

Правовую основу осуществления ипотеки в РФ формирует следующая иерархия нормативно-правовых актов:

1. Конституция Российской Федерации: Является высшим нормативным актом, закрепляющим основные права и свободы граждан, в том числе право частной собственности (статья 35), а также принципы свободы экономической деятельности, которые являются основой для развития ипотечного кредитования.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Содержит общие положения о залоге как способе обеспечения исполнения обязательств.
   • Глава 23 «Обеспечение исполнения обязательств», статьи 334-356, детально регулируют понятие залога, его виды, основания возникновения, предмет, права и обязанности сторон, а также порядок обращения взыскания.
   • Отдельные статьи ГК РФ непосредственно посвящены ипотеке (например, статьи 334, 338-340, 352, 355), уточняя особенности залога недвижимости.
   • Статья 131 ГК РФ устанавливает императивное требование об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что является краеугольным камнем для юридической значимости ипотеки.
3. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ): Регулирует отношения, связанные с земельными участками, которые являются одним из наиболее распространенных предметов ипотеки. ЗК РФ устанавливает особенности оборота земельных участков, права на них, что напрямую влияет на возможность их использования в качестве залога.
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Этот закон является основным и наиболее специализированным нормативным актом, регулирующим ипотеку в России. Он состоит из 14 глав и 79 статей, детально регламентирующих все аспекты ипотечных отношений:
   • Основания возникновения ипотеки;
   • Обязательства, обеспечиваемые ипотекой;
   • Предмет ипотеки;
   • Государственная регистрация ипотеки;
   • Права и обязанности залогодателя и залогодержателя;
   • Переход прав на заложенное имущество;
   • Обращение взыскания на предмет ипотеки и его реализация.
5. Закон РФ от 29 мая 1992 года «О залоге»: Этот закон был одним из первых актов, регулирующих залоговые правоотношения в постсоветской России. Его нормы применяются к отношениям залога постольку, поскольку они не противоречат более позднему и специализированному Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Фактически, ФЗ № 102-ФЗ во многом вытеснил применение Закона «О залоге» в части регулирования ипотеки.
6. Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: Этот закон регулирует порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), устанавливает правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая ипотеку, а также обременений. Он является основополагающим для обеспечения публичности и достоверности сведений об ипотечных правоотношениях.
7. Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и обзоры судебной практики: Играют важнейшую роль в формировании единообразного применения законодательства об ипотеке, разрешая спорные вопросы и детализируя толкование норм права.

Государственная поддержка ипотечного кредитования

Помимо общего правового регулирования, в Российской Федерации активно применяются меры государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования. Эти программы направлены на повышение доступности жилья для различных категорий граждан и стимулирование строительной отрасли. К основным из них относятся:

Ипотека в гражданском праве Российской Федерации: проблемы законодательного ...

... закрепляют это положение: переход права собственности или иного вещного права на заложенное имущество к другому лицу не влечет прекращения залога. Залогодержатель сохраняет свои права на предмет ипотеки независимо от того, кто ...

• «Льготная ипотека» (или «Ипотека с господдержкой 2020»): Была одной из самых масштабных программ, предлагавшая заемщикам ставку до 8% годовых. Максимальный размер кредита составлял до 6 млн рублей (для отдельных регионов до 12 млн рублей).

  Программа действовала до 1 июля 2024 года, что являлось важной мерой поддержки в условиях роста цен на недвижимость.

• «Семейная ипотека»: Эта программа предусматривает ставку до 6% (на Дальнем Востоке — до 5%).

  Максимальный размер кредита составляет до 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и 6 млн рублей для остальных регионов. Программа была продлена до 2030 года, но с ключевым условием: она распространяется на семьи с детьми, рожденными с 2018 по 2023 год, при этом возраст ребенка на момент получения кредита должен быть до 6 лет.

• «Дальневосточная ипотека»: Направлена на стимулирование развития Дальневосточного федерального округа, предлагая особо низкие процентные ставки для жителей и переселенцев в этот регион.
• «Сельская ипотека»: Поддерживает приобретение и строительство жилья на сельских территориях, способствуя развитию агропромышленного комплекса и повышению привлекательности сельской местности.
• «IT-ипотека»: Специализированная программа для работников IT-сферы, призванная удержать ценные кадры в стране и обеспечить им доступное жилье.

В 2023 году перечень программ был пополнен льготными предложениями в поддержку граждан из Донецкой и Луганской Народных Республик, Херсонской и Запорожской областей. Эти меры направлены на интеграцию новых территорий и поддержку населения в условиях социально-экономической адаптации.

Таким образом, правовое регулирование ипотеки в Российской Федерации представляет собой динамичную и разветвленную систему, постоянно адаптирующуюся к изменяющимся экономическим и социальным условиям, что является залогом ее эффективности и устойчивости.

Договор ипотеки: существенные условия, форма и государственная регистрация

Договор ипотеки – это центральный элемент ипотечных правоотношений, юридический документ, фиксирующий волю сторон на установление залога недвижимости. Его заключение подчиняется как общим правилам гражданского законодательства о договорах, так и специальным нормам, установленным для ипотеки.

Существенные условия договора ипотеки

Для того чтобы договор ипотеки считался заключенным и порождал юридические последствия, между сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Отсутствие хотя бы одного из них делает договор незаключенным. Перечень этих условий закреплен в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и продублирован в статье 339 ГК РФ. К ним относятся:

1. Предмет ипотеки: Это наиболее критическое условие. В договоре должно быть четко и однозначно указано, какое именно недвижимое имущество передается в залог. Для этого необходимо его наименование, точное местонахождение (адрес) и достаточное для идентификации описание. Например, для квартиры это может быть указание:
   • Типа объекта (квартира);
   • Адреса (индекс, город, улица, номер дома, номер квартиры);
   • Кадастрового номера;
   • Общей и жилой площади;
   • Количества комнат;
   • Этажа и этажности здания.

   Если предметом ипотеки является часть объекта недвижимости (например, комната в коммунальной квартире), она должна быть четко определена (номера помещений, этажность, общая площадь).

   Также в договоре об ипотеке обязательно должно быть указано право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю (например, право собственности), и наименование органа, зарегистрировавшего это право (Росреестр), а также реквизиты подтверждающего документа (выписка из ЕГРН).

2. Оценка предмета ипотеки: Стоимость заложенного имущества определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом, в соответствии с пунктом 4 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ, оценка должна быть не ниже стоимости, указанной в договоре об ипотеке. Важно отметить, что в некоторых случаях, предусмотренных законодательством РФ (например, при ипотеке государственного или муниципального имущества), требуется обязательная независимая оценка. Оценочная стоимость напрямую влияет на размер возможного кредита и определяет базу для расчета требований залогодержателя в случае обращения взыскания.
3. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой:
   • Существо обязательства: Должно быть ясно указано, какое именно обязательство обеспечивается ипотекой (например, кредитный договор, договор займа, договор поставки).

     Необходимо указать его основание возникновения (номер и дата основного договора).

   • Размер обязательства: Определяется сумма основного долга, которая подлежит обеспечению. Если сумма обеспечиваемого обязательства подлежит определению в будущем (например, при кредитной линии), в договоре должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
   • Срок исполнения обязательства: Указывается дата, к которой основное обязательство должно быть исполнено. Если обеспечиваемое обязательство подлежит исполнению по частям (например, ежемесячные платежи по ипотечному кредиту), в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Форма договора ипотеки и государственная регистрация

Законодательство устанавливает строгие требования к форме договора ипотеки, что подчеркивает его особую значимость и публичный характер:

• Обязательная письменная форма: Договор об ипотеке должен быть заключен в простой письменной форме (статья 339 ГК РФ, статья 10 ФЗ № 102-ФЗ).

  Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора.

• Нотариальное удостоверение: В большинстве случаев нотариальное удостоверение договора ипотеки не требуется. Однако оно обязательно в ряде случаев, прямо предусмотренных законом. Например:
  • При ипотеке доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (согласно статье 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
  • В случае, если ипотека в силу закона возникает, но стороны решили заключить отдельный договор об ипотеке (п. 2 ст. 10 ФЗ № 102-ФЗ).
  • Если нотариальное удостоверение прямо предусмотрено договором, являющимся основанием для возникновения ипотеки (кредитным договором, договором займа).
• Государственная регистрация ипотеки: Это самое важное условие для возникновения ипотеки как обременения. Согласно статье 131 ГК РФ и статье 10 ФЗ № 102-ФЗ, ипотека подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Без такой регистрации договор ипотеки считается незаключенным в отношении залога. Это означает, что даже если стороны подписали договор ипотеки и начали его исполнять, но ипотека не зарегистрирована, права и обязанности залогодержателя, основанные на залоге, не возникают. Залогодержатель не сможет реализовать свое п��еимущественное право на удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества.

Последствия несоблюдения требований к содержанию и форме договора: Договор, в котором отсутствуют существенные условия, указанные в статье 9 Закона об ипотеке, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 данного закона (о нотариальном удостоверении в предусмотренных случаях), не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, а следовательно, будет признан незаключенным.

Судебная практика последовательно придерживается позиции, что договор ипотеки признается незаключенным при несогласовании его существенных условий или их отсутствии. Однако, как было сказано выше, даже если все существенные условия согласованы и договор подписан, но не прошел государственную регистрацию, он не считается заключенным в отношении залога. Это подчеркивает публично-правовой характер ипотеки и ее значение для стабильности гражданского оборота, требуя максимальной прозрачности и достоверности сведений об обременениях.

Права и обязанности сторон в ипотечных правоотношениях

Установление ипотеки порождает сложный комплекс прав и обязанностей между залогодателем и залогодержателем. Четкое понимание этих аспектов критически важно для защиты интересов каждой из сторон.

Права и обязанности залогодателя

Залогодатель – это лицо, которое предоставляет имущество в залог. В случае ипотеки, это, как правило, сам заемщик, собственник недвижимости. Ключевое требование к залогодателю – это принадлежность ему предмета залога на праве собственности или хозяйственного ведения.

Права залогодателя:

• Сохранение владения и пользования: Одним из фундаментальных прав залогодателя при ипотеке является сохранение права владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. В отличие от заклада, где имущество передается кредитору, при ипотеке залогодатель продолжает жить в своей квартире или использовать коммерческую недвижимость, что является большим преимуществом этого вида залога.
• Распоряжение плодами и продукцией: Залогодатель имеет право самостоятельно распоряжаться плодами, продукцией и доходами, полученными от использования предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.
• Сдача в аренду (с согласия): Залогодатель имеет право сдавать залоговое имущество в аренду третьим лицам или передавать его во временное безвозмездное пользование, но только с письменного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (статья 29 Федерального закона № 102-ФЗ).

  Это мера контроля залогодержателя, направленная на сохранение стоимости и ликвидности предмета залога.

• Завещание имущества: Залогодатель вправе завещать залоговое имущество без согласия залогодержателя. Залог следует за имуществом, и новый собственник (наследник) будет обременен залогом.
• Досрочное исполнение обязательств: Залогодатель имеет право досрочно выполнить финансовые обязательства по основному договору и, как следствие, снять обременение с залога.
• Ипотечные каникулы, реструктуризация, рефинансирование: В случае финансовых трудностей залогодатель может воспользоваться предусмотренными законодательством или договором возможностями, такими как ипотечные каникулы (временная отсрочка или снижение платежей), реструктуризация долга (изменение условий кредита) или рефинансирование (получение нового кредита для погашения старого на более выгодных условиях).
• Отказ от страхования жизни и здоровья: Залогодатель вправе отказаться от добровольного страхования жизни и здоровья, хотя это может повлечь увеличение процентной ставки по кредиту, поскольку для банка возрастают риски.
• Налоговый вычет: Залогодатель имеет право воспользоваться налоговым вычетом на приобретение квартиры и по процентам, уплаченным банку по ипотечному кредиту, что является мерой государственной поддержки.

Обязанности залогодателя:

• Своевременное погашение долга: Основная обязанность – своевременно и в полном объеме погашать долг по кредиту и вносить платежи по ипотеке.
• Сохранность имущества: Залогодатель обязан содержать имущество в должном порядке, обеспечивать его сохранность, не допуская его ухудшения и уменьшения стоимости сверх нормального износа.
• Страхование: Обязательство застраховать заложенную квартиру от рисков утраты и повреждения (конструктивных элементов) является обязательным в соответствии с условиями залогодержателя (статья 31 ФЗ № 102-ФЗ).

  Страхование жизни и здоровья, а также титульное страхование, являются добровольными, но часто рекомендуются банками.

• Предоставление доступа для проверки: По требованию залогодержателя, залогодатель обязан предоставлять квартиру для проверки ее состояния.
• Возмещение убытков: В случае невыполнения условий договора залогодатель обязан возместить убытки кредитору, уплатить пени, неустойки, штрафы, а также возместить расходы, связанные с реализацией имущества и судебными разбирательствами.
• Не препятствовать контролю: Залогодатель не должен препятствовать контролю заимодателя за выполнением договорных условий.
• Предоставление документов о доходах: По требованию банка предоставлять документы, подтверждающие доход и финансовое состояние, для оценки рисков.
• Согласие на отчуждение: Отчуждать предмет ипотеки (продавать, дарить, обменивать) только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (статья 37 ФЗ № 102-ФЗ).

Права залогодержателя

Залогодержатель – это сторона, которая принимает имущество в залог в качестве обеспечения обязательств заемщика. В случае ипотеки это чаще всего банк или иная кредитная организация.

Права залогодержателя:

• Преимущественное удовлетворение требований: Главное право залогодержателя – получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Это является ключевым преимуществом залога.
• Удовлетворение из страхового возмещения: В случае утраты или повреждения предмета ипотеки, залогодержатель имеет право получить преимущественное удовлетворение своего требования из страхового возмещения.
• Контроль за состоянием залога: Залогодержатель имеет право контролировать физическое и техническое состояние залога, запрашивать необходимую информацию и производить осмотры.
• Передача залоговых прав: Залогодержатель вправе передавать свои залоговые права третьим лицам, например, путем цессии (уступки требования).
• Требование досрочного исполнения и обращения взыскания: При существенных нарушениях условий договора залогодателем (например, неоднократная просрочка платежей, ухудшение состояния имущества), залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательств и обращения взыскания на предмет залога.
• Удостоверение прав закладной: Права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной – именной документарной ценной бумагой. Закладная удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на указанное в ней имущество (статьи 13-15 Федерального закона № 102-ФЗ).

  Это значительно упрощает оборот прав по ипотечному кредиту.

Взаимоотношения залогодателя и залогодержателя – это баланс интересов, где права одной стороны часто являются обязанностями другой, и наоборот. Этот баланс поддерживается строгим соблюдением законодательства и условий договора.

Последствия неисполнения обязательств, обеспеченных залогом и ипотекой

Когда основное обязательство, обеспеченное залогом или ипотекой, не исполняется или исполняется ненадлежащим образом, наступает фаза реализации обеспечительной функции залога. Этот процесс строго регламентирован законом и направлен на защиту интересов залогодержателя.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Центральным механизмом защиты прав залогодержателя является обращение взыскания на заложенное имущество. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.

Законодательство предусматривает несколько основных способов удовлетворения требований кредитора:

• Реализация предмета залога посредством публичных торгов: Это общий, наиболее распространенный и законодательно закрепленный способ обращения взыскания на заложенное имущество (статья 349 ГК РФ, статья 50 ФЗ № 102-ФЗ).

  Публичные торги обеспечивают максимальную прозрачность и конкуренцию, позволяя реализовать имущество по наиболее рыночной цене. Взыскание на заложенное имущество может быть обращено по решению суда, что является наиболее частым сценарием, либо без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя в случаях, предусмотренных федеральным законом.

• Передача предмета залога залогодержателю или оставление его у залогодержателя по договору: Эти способы являются исключением из общего правила о публичных торгах и возможны только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, если залог установлен в обеспечение обязательства, не связанного с предпринимательской деятельностью).

  Такая передача или оставление должны быть оформлены соответствующим соглашением, заключенным после возникновения оснований для обращения взыскания.

Наиболее яркий пример последствий неисполнения обязательств – это ситуация, если заемщик перестает выплачивать ипотеку. В таком случае банк (залогодержатель) инициирует процедуру обращения взыскания на заложенное имущество. Конечной целью является продажа заложенного имущества, чтобы компенсировать свои убытки, связанные с невозвратом кредита. Процедура продажи, как правило, включает судебное решение, оценку имущества и его реализацию на открытых торгах.

Дополнительная ответственность залогодателя

Что происходит, если суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, оказывается недостаточно для полного погашения требований залогодержателя?

Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на залоге. Это означает, что оставшаяся часть долга становится обычным (необеспеченным) обязательством, и банк может предъявить требования к другому имуществу заемщика, но уже на общих основаниях, в порядке очередности удовлетворения требований кредиторов.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

Законодательство строго регламентирует возможность распоряжения заложенным имуществом. Как уже отмечалось, залогодатель вправе отчуждать предмет ипотеки только с согласия залогодержателя (статья 37 Федерального закона № 102-ФЗ).

В случае, если отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, произошло с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Федерального закона № 102-ФЗ (т.е. без согласия залогодержателя или без соблюдения иных требований), залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

1. Признания сделки недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это означает, что стороны возвращаются в первоначальное положение: имущество возвращается залогодателю, а покупатель получает обратно уплаченные средства.
2. Либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Этот вариант позволяет залогодержателю не оспаривать саму сделку, а сосредоточиться на возврате долга, реализуя свое право залога в отношении имущества, которое уже перешло к новому собственнику (право следования).

Более того, законодательство предусматривает солидарную ответственность приобретателя в определенных случаях: если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 Закона № 102-ФЗ, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Это существенно усиливает защиту залогодержателя и дисциплинирует участников оборота.

Заключение

Институт залога и его специализированная форма – ипотека – являются неотъемлемой частью гражданского права Российской Федерации, выполняя критически важную функцию обеспечения стабильности обязательственных отношений. На протяжении веков, от древнеримских «hypotheca» и «пигнус» до современного российского законодательства, этот механизм демонстрировал свою способность адаптироваться к изменяющимся экономическим реалиям, сохраняя при этом свою сущностную роль — предоставление кредитору реальной гарантии исполнения должником принятых на себя обязательств.

В рамках данного исследования мы проанализировали многогранную правовую природу залога, подчеркнув его акцессорный характер, который, несмотря на определенные ограничения в применении к современным финансовым продуктам, таким как обеспечение будущих долгов или обязательств по овердрафту, остается краеугольным камнем российского залогового права. При этом были рассмотрены и европейские модели, предлагающие большую гибкость, что указывает на потенциальные направления дальнейшего совершенствования отечественного законодательства.

Исторический экскурс показал, как институт залога формировался на российской почве, начиная с элементов «закупничества» в Древней Руси и через эволюцию «древней» и «новой» форм залога в дореволюционный период, до его возрождения в постсоветское время. Это путешествие сквозь века демонстрирует непреходящую потребность общества в надежных механизмах обеспечения обязательств.

Особое внимание было уделено ипотеке как наиболее значимой форме залога в современном гражданском обороте. Мы детально рассмотрели различия между ипотекой в силу договора и ипотекой в силу закона, подчеркнув важность государственной регистрации для возникновения прав залогодержателя. Также был расширен перечень предметов ипотеки, включая не только традиционную недвижимость, но и специфические движимые объекты, приравненные к ней законом.

Комплексное правовое регулирование ипотеки, включающее Конституцию РФ, Гражданский кодекс, Земельный кодекс и специализированные федеральные законы, такие как ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», создает прочную основу для функционирования этого института. При этом государственные программы поддержки ипотечного кредитования, такие как «Семейная ипотека» и «Льготная ипотека», играют ключевую роль в стимулировании жилищного строительства и повышении доступности жилья для граждан.

Наконец, анализ существенных условий договора ипотеки, требований к его форме и последствий неисполнения обязательств показал высокий уровень детализации правового регулирования, направленного на защиту как залогодателя, так и залогодержателя. Четкое разграничение понятий «недействительность» и «незаключенность в отношении залога» при отсутствии государственной регистрации договора является важным нюансом, который имеет существенные практические последствия.

Таким образом, институт залога и ипотеки в российском гражданском праве представляет собой сложную, но эффективную систему, которая постоянно развивается и адаптируется к современным вызовам. Дальнейшие научные исследования в этой области могут быть направлены на более глубокий сравнительно-правовой анализ с зарубежными правопорядками, а также на изучение влияния цифровизации на залоговые отношения, включая перспективы электронных закладных и блокчейн-технологий в регистрации прав.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Собрание законодательства РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
4. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. 2003. № 46 (часть I).

   Ст. 4448.

5. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть I).

   Ст. 15.

6. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (ред. от 24.12.2018) // Собрание законодательства РФ. 2000. № 3. Ст. 288.
7. Алексеев С. С., Гонгало Б., Степанов С. А. Гражданское право: учебник. М.: Проспект, 2015.
8. Гонгало Б. М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М., 2010.
9. Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. Москва: Статут, 1999.
10. Константинова В. С. Способы обеспечения исполнения обязательств. Москва, 2011.
11. Маковская А. А. Залог денег и ценных бумаг. М., 2011.
12. Цыбуленко З. И. Гражданское право России: учебник. М.: Юристъ, 2015.
13. История развития залоговых отношений // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/istoriya-razvitiya-zalogovyh-otnosheniy (дата обращения: 09.10.2025).
14. История залога в России // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/istoriya-zaloga-v-rossii (дата обращения: 09.10.2025).
15. Обременение недвижимости и залог // Вигвам.ру — Строительство домов. URL: https://www.vigvam.ru/news/obremeneniya-nedvizhimosti-i-zalog/ (дата обращения: 09.10.2025).
16. Понятие и правовая природа права залога // PravoUs. URL: https://pravous.ru/ponyatie-i-pravovaya-priroda-prava-zaloga/ (дата обращения: 09.10.2025).
17. Становление и развитие института залога в российском гражданском праве // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/stanovlenie-i-razvitie-instituta-zaloga-v-rossiyskom-grazhdanskom-prave (дата обращения: 09.10.2025).
18. Существенные условия и форма договора об ипотеке // Studwood. URL: https://studwood.net/1435345/pravo/suschestvennye_usloviya_forma_dogovora_ipoteke (дата обращения: 09.10.2025).
19. Сапожников Н. П. Развитие ипотечного кредитования в России. URL: https://interactive-plus.ru/ru/article/115438/discussion_platform (дата обращения: 09.10.2025).
20. Залог, банковская гарантия и другие способы обеспечения исполнения обязательств: постатейный комментарий главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации // Lawmix. URL: https://www.lawmix.ru/commlaw/61 (дата обращения: 09.10.2025).
21. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция) // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ (дата обращения: 09.10.2025).
22. ГК РФ Статья 334. Понятие залога // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/19446d61d15c82e6c518420188b4d0815250325f/ (дата обращения: 09.10.2025).
23. Залогодатель и залогодержатель в ипотеке // Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipotechnoe-kreditovanie/info/zalodgatel-i-zalogoderzhatel-v-ipoteke/ (дата обращения: 09.10.2025).
24. Ипотека в силу договора и в силу закона — в чем различия // Группа «Самолет». URL: https://samolet.ru/blog/ipoteka-v-silu-dogovora-i-v-silu-zakona/ (дата обращения: 09.10.2025).
25. Какие бывают обременения имущества? // Юридическая фирма De Facto. URL: https://defacto.legal/articles/kakie-byvayut-obremeneniya-imushchestva (дата обращения: 09.10.2025).
26. Какие права и обязанности возникают у залогодателя и залогодержателя при заключении ипотечного… // Вопросы к Поиску с Алисой (Яндекс Нейро).

    URL: https://yandex.ru/search/question/Какие_права_и_обязанности_возникают_у_залогодателя_и_залогодержателя_при_заключении_ипотечного_договор/332200236 (дата обращения: 09.10.2025).

27. Какая недвижимость может быть предметом ипотеки // Группа «Самолет». URL: https://samolet.ru/blog/kakaya-nedvizhimost-mozhet-byt-predmetom-ipoteki/ (дата обращения: 09.10.2025).
28. Закон об ипотеке: ФЗ 102 о залоге недвижимости // ВТБ. URL: https://www.vtb.ru/ipoteka/spravochnik/fz-ob-ipoteke/ (дата обращения: 09.10.2025).
29. Залог и ипотека: понятие, суть и различия // Кодексы и Законы РФ. URL: https://www.russian-trade.com/articles/zalog-i-ipoteka-ponyatiye-sut-i-razlichiya/ (дата обращения: 09.10.2025).
30. ПОНЯТИЕ И ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА ЗАЛОГА // Пепеляев Групп. URL: https://pgpartners.ru/upload/iblock/c34/c3453887c2fb90234057a66bf639414d.pdf (дата обращения: 09.10.2025).
31. Квартира с обременением: что это, как снять ограничения, как купить недвижимость с обременением // Альфа-Банк. URL: https://alfabank.ru/get-money/credits/articles/chto-takoe-obremenenie-kvartiry/ (дата обращения: 09.10.2025).
32. Ипотека в силу договора и в силу закона — что значит и когда возникает, основания и порядок прекращения // Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-v-silu-zakona-i-v-silu-dogovora/ (дата обращения: 09.10.2025).
33. Залог в силу закона // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zalog-v-silu-zakona (дата обращения: 09.10.2025).
34. Правοвое регулирοвание ипοтеки // Российский университет адвокатуры и нотариата. URL: https://rpa-mu.ru/upload/iblock/58c/58c148a07c31e9766bb4f14e21973c52.pdf (дата обращения: 09.10.2025).
35. ПРИНЦИП АКЦЕССОРНОСТИ В ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/printsip-aktsessornosti-v-obespechitelnyh-obyazatelstvah (дата обращения: 09.10.2025).
36. Акцессорность залога // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_283577/f7c8f95c80882e707567759ec1104e7c756f7093/ (дата обращения: 09.10.2025).
37. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ В РОССИИ // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-ipoteki-v-rossii (дата обращения: 09.10.2025).
38. Что такое обременение недвижимости? Виды и способы снятия // Райффайзен Банк. URL: https://www.raiffeisen.ru/wiki/chto-takoe-obremenenie-nedvizhimosti/ (дата обращения: 09.10.2025).
39. Некоторые вопросы финансово-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в современной России // Издательская группа ЮРИСТ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/nekotorye-voprosy-finansovo-pravovogo-regulirovaniya-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya-v-sovremennoy-rossii (дата обращения: 09.10.2025).
40. Что такое ипотека? Особенности залога недвижимости // YouTube. URL: https://www.youtube.com/watch?v=0k0H1zD8-3k (дата обращения: 09.10.2025).
41. Сущность и особенности ипотечного кредита // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/suschnost-i-osobennosti-ipotechnogo-kredita (дата обращения: 09.10.2025).
42. Содержание договора об ипотеке // Защита прав потребителей — Управление Роспотребнадзора по Республике Марий Эл. URL: https://12.rospotrebnadzor.ru/index.php/zpp-doc/2789-soderzhanie-dogovora-ob-ipoteke.html (дата обращения: 09.10.2025).
43. Существенные условия договора жилищного ипотечного кредитования // Московские юристы. URL: https://moscow-lawyers.ru/useful/articles/suschestvennye-uslovija-dogovora-zhilischnogo-ipotechnogo-kreditovanija/ (дата обращения: 09.10.2025).
44. Статья 9. Содержание договора об ипотеке // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/2312d8a4e8d3840ff58dd53c7a364273030386e8/ (дата обращения: 09.10.2025).
45. Существенные условия договора ипотеки // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/suschestvennye-usloviya-dogovora-ipoteki (дата обращения: 09.10.2025).
46. Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a90821217e4f9b8c0812b1c67623acb7975f8f/ (дата обращения: 09.10.2025).
47. Нарушение существенных условий договора и его последствия // Правовед. URL: https://pravoved.ru/journal/narushenie-sushhestvennyx-uslovij-dogovora-i-ego-posledstviya/ (дата обращения: 09.10.2025).
48. Залог // Elib.altstu.ru. URL: https://elib.altstu.ru/elib/disser/2012/d-2012-005.pdf (дата обращения: 09.10.2025).
49. Участники ипотечной сделки: какие у каждого права и обязанности? // Cherehapa. URL: https://cherehapa.ru/blog/uchastniki-ipotechnoj-sdelki (дата обращения: 09.10.2025).
50. Ипотека в силу закона и в силу договора: в чём разница и какую выбрать // Cherehapa. URL: https://cherehapa.ru/blog/ipoteka-v-silu-zakona-i-v-silu-dogovora (дата обращения: 09.10.2025).
51. Нормативно-правовое обеспечение ипотечного жилищного кредитования в России // Аудит и финансовый анализ. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/normativno-pravovoe-obespechenie-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya-v-rossii (дата обращения: 09.10.2025).
52. Акцессорность осуществления обеспечительных прав // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/aktsessornost-osuschestvleniya-obespechitelnyh-prav (дата обращения: 09.10.2025).
53. Существенные условия договора ипотеки // Интерактив плюс. URL: https://interactive-plus.ru/e-articles/484/A.html (дата обращения: 09.10.2025).