Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

метки: Объект, Стоимость, Метод, Износ, Доход, Оценка, Должник, Собственность

В настоящее время в России при оценке стоимости недвижимости очень часто необходимо определять рыночную стоимость. Методика его расчета, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже успешно апробирована во внутренних экономических условиях. Определение других видов стоимости в российской оценочной практике значительно меньше, что сказывается на низком уровне их методической поддержки. В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости объектов недвижимости.

управления предприятиями-банкротами и исполнительном производстве

Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного в том числе и на территории города Тюмени, на которой имеется значительное количество незавершенных объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которая должна быть выставлена ​​на аукцион.

Анализ существующих подходов, используемых при оценке стоимости имущества при расчете остаточной стоимости, показывает, что, как правило, это эмпирические методы, основанные на интуиции конкретного специалиста. Недостаточный уровень формализации этих методов не делает результаты этих отчетов достаточно убедительными. Следовательно, им необходимо дать математическое объяснение и логическую завершенность.

Целью оценки является постановка основной задачи, которую необходимо решить после оценки. Формулирование цели включает определение:

• а) вида стоимости оцениваемой собственности;
• б) вида имущественных прав, которые оцениваются;
• в) полного наименования объекта оценки, включая организа­ционно-правовую форму предприятия и вид собственности (федеральная, субъекта Федерации, муниципальная или частная);

• г) даты оценки.

Целью оценки стоимости имущества, конфискованного у должника по решению судебного органа, является, как правило, определение стоимости этого имущества для продажи заявителю.

Оценка имущества должника, в соответствии со ст. 52 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г., производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.

Если оценка отдельных предметов затруднена или должник или истец возражают против оценки, произведенной судебным приставом-исполнителем, судебный пристав-исполнитель назначает специалиста для определения стоимости имущества.

Страхование имущества: его организации и особенности

... бы вынужден создавать материальные или денежные резервы, равные по величине стоимости своего имущества, что естественно, крайне невыгодно. При этом чем большее количество хозяйств ... интересов граждан и организаций при наступлении определенных непредвиденных обстоятельств. Таким образом, объектом страхования являются имущественные интересы. Страхование всегда направлено на защиту имущественных ...

При осуществлении оценки ценных бумаг, на которые обращается взыскание, согласно Приказа Минюста РФ от 27.10.1998 N 153, назначение специалиста обязательно.

Таким специалистом может быть только независимый оценщик, имеющий специальные знания и навыки, а также лицензию на право оценки соответствующего вида собственности полис на предмет гражданской ответственности за причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением его деятельности.

Законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и принимаемые в соответствии с ним Федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а также международные договоры Российской Федерации.

Основанием для проведения оценки объекта оценки (ст. 9 ФЗ РФ №135-ФЗ от 29 июля 1998 г.; п. 2 ст. 52 ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.) является решение уполномоченного органа. В рамках исполнительного производства — это решение о назначении специалиста, вынесенное судебным приставом-исполнителем. Заказчиком объекта оценки является судебная служба Министерства юстиции Российской Федерации, которая заключает договор с оценщиком на оказание оценочных услуг.

Статья 41 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. определяет порядок участия специалистов в исполнительном производстве:

1. Для выяснения вопросов, возникающих при совершении исполнительных действий, требующих специальных знаний, судебный исполнитель — исполнитель по собственной инициативе или по требованию сторон может своим решением назначить специалиста, а при необходимости — несколько специалистов.

2. Специалистом может быть назначен человек с необходимыми знаниями. Специалист дает заключение в письменной форме.

3. Специалист обязан явиться по вызову судебного пристава-исполнителя, дать объективное заключение по поставленным вопросам, дать разъяснения по совершаемым им действиям. Специалист имеет право на вознаграждение за работу, выполненную в связи с исполнением исполнительных действий. Этот сбор относится к расходам на исполнительные действия.

4. В случае отказа или уклонения от выражения мнения либо дачи заведомо ложного заключения специалист несет ответственность, предусмотренную федеральным законом, о чем его предупреждает судебный исполнитель — исполнитель завещания.

Статья 43, п.1. этого же закона определяет:

1. Судебный пристав — исполнитель, переводчики и специалисты не могут участвовать в исполнительном производстве и подлежат отводу, если они являются родственниками сторон, их представителей или других лиц, участвующих в исполнительном производстве, либо заинтересованы в исходе исполнительного производства или имеются иные обстоятельства, вызывающие сомнение в их беспристрастности.

О независимости оценщика говорит и Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в ст. 16:

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Организация работы и функции управления Пенсионным фондом Российской Федерации

Оказано государственных услуг ПФР через МФЦ 13 583 - 4. Проведено телефонных "горячих линий" по актуальным вопросам законодательства, 5 5. Дано телефонных консультаций в ходе "горячих линий" и ежедневно по справочным телефонам, в т. ч. в ходе информационного марафона 23 011 - 6. Проведено выездных приемов 129 - 6.1 Принято граждан в ходе выездных приемов 1 332 - 7. Проведено индивидуальных ...

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

• в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

• оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты эксперту по оценке объекта оценки не может зависеть от общей стоимости объекта оценки.

Понятие ликвидационной стоимости имущества

Под имуществом должника понимается собственность организации-должника или собственность граждан.

первую очередь

Если финансовое положение компании дошло до изъятия и продажи активов третьей фазы, то по сути это компания-банкрот.

В повседневной практике возникает проблема: это нормативное и законодательное регулирование применения остаточной стоимости и закрепление ее уникального толкования.

судебным приставом-исполнителем по

стоимости

вид стоимости

рыночную цену

рыночной стоимости

Данное определение еще раз подтверждает наличие проблем и пробелов в обучении судей и судебных приставов-исполнителей, экспертов и адвокатов по вопросам экспертной деятельности, а также законодательной дисциплины самой экспертной деятельности.

Согласно ст. 3 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г., под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Исходя из определения рыночной стоимости, определяемая оценщиком стоимость только тогда будет рыночной, когда будут соблюдено главное условие: на покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В рамках исполнительного производства это условие нарушено, т. е., имеют место чрезвычайные обстоятельства. Имущество должника (собственника) в рамках исполнительного производства может быть отчуждено принудительно, информации, характеризующей оцениваемый объект оценки, может быть недостаточно.

Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации

... 2) выявление мероприятий по реструктуризации предприятия; 3) оценка рыночной стоимости предприятия после реструктуризации. Дата оценки - 01.01.2004 г. Объектом ... данной работы является оценка рыночной стоимости компании с целью ее реструктуризации. Основными задачами работы являются: 1) проведение оценки имущества действующего предприятия; ...

ликвидационную стоимость.

ликвидационной стоимости

ликвидационной стоимости

упорядоченную ликвидационную стоимость

принудительную ликвидационную стоимость.

Срок реализации арестованного имущества определен в ст. 54 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. – два месяца со дня наложения ареста.

ликвидационной стоимости

ликвидационной стоимостью

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости имущества в текущих российских условиях возможно применение уравнения:

С _лик. = С_рын. х (1 — К_вын. ) – З_лик. , где

С _{лик .} — ликвидационная стоимость объекта оценки;

С _рын. — рыночная стоимость объекта оценки;

К _вын. — корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии:

0 <� К _вын. <� 1

З _лик. – затраты на ликвидацию объекта оценки.

первом этапе

Учет расходов по совершению исполнительных действий

При определении принудительной ликвидационной стоимости имущества должника в качестве затрат на ликвидацию имущества выступают все расходы по совершению исполнительских действий – средства, затраченные на организацию и проведение указанных действий из внебюджетного фонда развития исполнительного производства, положение о котором утверждено Правительством Российской Федерации, а также средства сторон и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве (ст. 82 . ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.).

К этим расходам относятся средства, затраченные на:

• перевозку, хранение и реализацию имущества должника;

• оплату работы переводчиков, понятых, специалистов и иных лиц, привлеченных в установленном порядке к совершению исполнительных действий;

• перевод (пересылку) по почте взыскателю взысканных сумм;

• розыск должника, его имущества или розыск ребенка, отобранного у должника по суду; другие необходимые исполнительные действия, совершаемые в процессе исполнения исполнительного документа.

В составе стоимости проведения действий есть константы, которые определяются законом. К таким постоянным относятся:

• исполнительский сбор – 7% от стоимости имущества должника (ст. 81 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.);

• вознаграждение специализированной организации (комиссионера) – 5% от стоимости реализованного имущества (Постановление Правительства Российской Федерации от 23 апреля 1999 года № 459, г. Москва «О реализации конфискованного и арестованного имущества»).

Другие прямые затраты включают налоги и комиссионные, которые необходимо уплатить при продаже недвижимости. Например: налог на добавленную стоимость, дорожный налог.

Все перечисленные расходы возмещаются за счет денежных средств, вырученных от продажи арестованного имущества должника, а оставшаяся сумма с депозитного счета подразделения службы судебных приставов-исполнителей распределяется в пользу взыскателя (взыскателей).

Заказчиком для определения принудительной ликвидационной стоимости теоретически может быть собственник имущества с целью сравнения величины денежных средств, которые могут быть получены от реализации его имущества в рамках исполнительного производства и денежных средств, полученных от продажи имущества по рыночной цене, если имущество будет продано самим собственником. Этот анализ может привести к тому, что должник не будет обращаться в суд.

специальная стоимость

Начальная цена торгов недвижимого имущества и цена товара (иного имущества), реализуемого на комиссионных началах, как специальная стоимость имущества, определяемая для его продажи в рамках исполнительного производства

комиссионных…началах

всяком случае

начальная цена торгов

Справедливо упомянуть, что цена – это понятие, относящееся к обмену товара и представляет собой сумму, запрошенную , предлагаемую или уплаченную за товар. В нашем случае начальная цена торгов – есть запрошенная сумма. Кроме того, Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, в ст. 403 определяет обязательность прибавки стоимости к начальной цене: «…Судебный исполнитель объявляет торги несостоявшимися: 1) если на торги явилось менее двух покупателей; 2) если из явившихся никто не сделает надбавки против первоначальной оценки строения…». В практике проведения торгов эта надбавка именуется шагом торгов.

Отсюда напрашивается вывод: чем начальная цена торгов объекта недвижимости меньше нижнего предела предложенных на рынке аналогов, тем выше коммерческая привлекательность данного объекта, тем большее количество потенциальных покупателей будет привлечено на торги, тем самым будет с большей вероятностью обеспечена ликвидность объекта торгов.

цена товара

специальной стоимостью

Закон не требует ничего другого в процессе определения стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительных процедур.

В оценочной практике не будет ошибок и недоразумений по данному вопросу, если описанная выше процедура будет отражена в договоре об оказании оценочных услуг между оценщиком и заказчиком — Аппаратом Минюста.

специальную стоимость имущества

специальная стоимость

Принципы оценки недвижимости , Принципы оценки

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:

• полезность;
• замещение;
• ожидание.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением:

• остаточная продуктивность;
• вклад;
• возрастающая и уменьшающаяся отдача;
• сбалансированность (пропорциональность);
• экономический размер;
• экономическое разделение.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

• зависимость;
• соответствие;
• предложение и спрос;
• конкуренция;
• изменение.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).

Наилучшее и наиболее эффективное использование

• юридически допустимо;
• физически возможно;
• финансово оправдано;
• наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные ре­зультаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объек­та, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, наиболее важным является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании собственности. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования вы­полняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования критериям:

Физическая осуществимость:, Правомочность:, Финансовая оправданность:, Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки):

Заявление о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков о наилучшем использовании собственности, основанное на всестороннем анализе рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эф­фективное использование» подразумевает такое использование, кото­рое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово при­емлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

специальной стоимости

С _спец. = С_рын. х (1 — К_вын. ) , где

С _{спец .} — специальная стоимость имущества;

С _рын. — рыночная стоимость имущества;

К _вын. — корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии:

0 <� К _вын. <� 1

специальной стоимости

НЦ _торг.. = С_рын. х (1 — К_вын. )

На первом этапе при определении рыночной стоимости недвижимого имущества обычно используют три подхода:

• затратный подход;

• сравнительный подход;

• доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к разным ценовым характеристикам объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить преимущества и недостатки каждого из используемых подходов и установить окончательную стоимость объектов на основе данных подхода или подходов, которые считаются наиболее надежными.

Каждый из подходов — это набор методов оценки стоимости недвижимости. Рассмотрим их подробнее.

Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости

Затратный подход (ЗП) (the cost approach) основывается на расчете за­трат на восстановление (в некоторых случаях — замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предприниматель­ской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная сто­имость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления, Стоимость замещения

Использование ЗП необходимо при:

• технико-экономическом анализе нового
• определении НиНЭИ земли;
• реконструкции;
• оценке недвижимости на пассивных рынках;
• оценке объектов спецназначения;
• недвижимости;
• определении базы налогообложения.

ZP сложно построить для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющими историческую ценность, а также для зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.

2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (опре­деление издержек/затрат воспроизводства улучшений).

3. Оценка всех видов накопленного износа.

4. Оценка величины предпринимательской прибыли.

5. Оценка стоимости участка земли.

6. Определение окончательной стоимости имущества путем добавления стоимости замены улучшений с учетом амортизации, стоимости земли и предпринимательской прибыли.

Затраты могут быть прямые и косвенные:

• прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;

косвенные

Существуют методы оценки полных затрат:

1. Метод сравнительной единицы с вариантами.

2. Метод количественного обследования.

3. Метод сравнительного объекта. Имеют место три вида износа:

1) физический;

2) функциональный (моральный или функциональное устаревание);

3) внешний (экономический).

Физический и функциональный износ может быть съемным и непоправимым. Критерием износа является превышение добавленной стоимости над затратами на ее устранение.

Методы определения износа:

• метод экстракции (метод рыночной выборки);
• метод срока жизни;
• метод разбиения (по трем видам износа).

  Методы оценки земельного участка:

• метод соотнесения;
• метод извлечения;
• метод освоения;
• метод остатка для земли;
• метод капитализации земельной ренты;
• метод сопоставимых продаж.

Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется схеме:

Оцененная стоимость восстановления ___

Минус:

накопленный износ:

I. Физический:

• б) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни___;
• в) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни___.

II. Функциональный:

б) неустранимый___.

III. Внешнее устаревание.

Общий накопленный износ:

Стоимость улучшений с учетом износа___.

Плюс: стоимость земельного участка___.

Плюс: предпринимательская прибыль___.

Итого:

Оценка стоимости при затратном подходе____.

Оценка износа

Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состоя­ния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановле­ния (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих снижение стоимости, амортизация делится на три типа: физическая амортизация, функциональная амортизация, амортизация внешних воздействий.

Физический износ, Функциональный (моральный) износ

Физический и функциональный износ обычно присущ самой собственности.

Внешний (экономический) износ

Для определения накопленного износа применяются ме­тоды.

1. Метод разбивки

Метод распределения необходимо детально рассматривать и учитывать все виды амортизации.

Результаты оценки износа приведены в таблице.

Физический износ, $ устранимый, $ неустранимый, $
Функциональный износ, $ устранимый, $ неустранимый, $
Внешний износ, $
Накопленный износ, $

Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже.

Расчет физического износа

Величина корректируемого физического износа равна стоимости восстановления строительного элемента до состояния нормальной эксплуатации.

Непоправимый физический износ соответствует положениям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета непоправимого износа элементы конструкции делятся на долгоживущие, срок службы которых совпадает со сроком службы всего здания, и недолговечные, срок службы которых короче всего здания. Сумма непоправимого износа определяется на основе разницы между полной стоимостью замены или замены и величиной исправляемого физического износа. В этом случае косвенные затраты и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа долговечных изделий.

метод укрупненной оценки физического износа.

метода укрупненной оценки физического износа

Эти рекомендации приведены в таблице:

Таблица

Физический износ (в %)	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов
0-20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Кое-где есть следы различного ремонта, в том числе небольшие трещины в стенах и перемычках.	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
41-60	Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.
61-80	Существуют открытые трещины различного происхождения, включая износ и перегрузку кладки, охватывающей кирпичи. Большая кривизна горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.	Большое число отклонений от горизонтали в полах. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое количество поврежденных ступеней, косые пандусы, щели между ступенями.
81-100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпуклости стен.	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

Метод укрупненной оценки физического износа актуален и тогда, когда информация об объекте оценки устарела, скажем, технический паспорт здания выдан Бюро Технической Инвентаризации 3-4 года назад и указанные в нем данные противоречат физическому состоянию здания.

Этот метод прост и требует минимум времени для оценки, но его недостатком является относительно низкая точность. Этот недостаток компенсируется тем, что для объекта недвижимости определяется начальная цена предложения, которая приравнивается в ходе процедуры предложения к минимальной рыночной цене для аналогичных объектов.

2. Метод сравнения продаж

В методе сравнения продаж накопленная амортизация определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью объекта на дату оценки. Обязательным условием применения этого метода является наличие достоверных данных о продажах таких объектов и стоимости пустующих земельных участков.

Результаты применения данного метода приведены в таблице.

Объекты сравнения
Цена продажи, $
Стоимость участка, $
Стоимость нового строительства на дату оценки, $
Накопленный износ, $
как процент от стоимости строительства
Весовой коэффициент
Накопленный износ, %

Алгоритм расчета износа рыночным методом

• Сбор информации.
• Расчет стоимости участка сопоставимого объекта (С _су ).

• Стоимость улучшений с учетом износа по сопоставимым объектам

(С _сзд ).

• С _сзд = С_сн – С_су , где С_сн ^— рыночная стоимость сопоставимого объекта.

• Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа (С _{сзд.восс.} ).

• Суммарный износ сопоставимого объекта (И _сзд ).

• Эффективный возраст сопоставимого объекта (Т _сэф ).

• Среднегодовой износ сопоставимого объекта:

Износ(и) = И _сзд / Т_сэф

• Среднегодовой коэффициент износа:

К _зд = И_сзд / С_{сзд.восс.}

3. Метод срока жизни

• Эффективный возраст (Т _эф ) / Срок экономической жизни (Т_эк ) = И_зд / С_{зд.восс.} = накопленный износ.

• Т _эф = Т_эк — оставшаяся экономическая жизнь (Т_оэк ).

— Результаты оценки объекта затратным методом приведены в таб­лице.

Стоимость участка земли, $
Стоимость восстановления (замещения), $
Накопленный износ, $
Стоимость объекта недвижимости, $

Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости недвижимости

Метод прямого сравнительного анализа продаж (МПСАП) основан на прямом сравнении оцени­ваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МПСАП:

• спрос и предложение;
• замещение;
• пропорциональность;
• зависимость.

Применение МПСАП

MPSAP используется, когда есть свидетельства относительно недавних хороших сделок, лежащих в основе моделей стоимости или рыночных тенденций.

Для тех объектов недвижимости, которые часто покупают и продают, ISAP является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых харак­теристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

MPSAP также предоставляет лучшие показатели для определения стоимости недвижимости для малого частного бизнеса.

При развитом земельном рынке он дает лучшие результаты при оценке земли.

Преимущества МПСАП:

• наиболее простой подход;
• статистически обоснованный;
• предлагает методы корректировки;
• обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МПСАП:

• требует активного рынка;

• сравнительные данные не всегда имеются;

• требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

• основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожи­дания.

Применение МПСАП предлагает определенную последовательность действий:

1. Исследование рынка и выбор объектов недвижимости, наиболее близких к оцениваемому имуществу.

2. Соберите и проверьте достоверность информации о транзакции для каждого выбранного объекта.

3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой единицы.

4. Корректировка продажных цен для каждого объекта в зависимости от разницы между ним и оцениваемым объектом.

5. Сверка скорректированных цен на сопоставимые объекты недвижимости и подход к метрикам стоимости оцениваемой недвижимости.

• публичные записи (данные регистрационных служб);

• данные страховых компаний;

• информационные службы;

• периодические издания по недвижимости;

• данные брокеров по недвижимости;

• данные, предоставляемые участниками сделок;

• архивы оценщика.

Элементами сравнения являются характеристики собственности и сделки, определяющие факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся элементам сравнения.

Последовательно:

1. Передаваемые права собственности.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

5. Местоположение.

6. Физические характеристики объекта.

7. Экономические характеристики объекта.

8. Использование объекта.

9. Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долла­рах), процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. В разных сегментах рынка используются разные единицы сравнения, характерные для данного сегмента.

При продаже земли это:

• цена за сотку, гектар;
• цена за 1 м ² ;

• цена за 1 метр по фасаду;
• цена за лот;
• цена за единицу плотности.

При продаже участков это:

• цена за 1 м ² общей площади здания;

• цена за 1 м ² площади, подлежащей сдаче в аренду;

• цена за 1 м ² без учета местоположения (цена строительства 1 м² );

• цена за 1 м ³ ;

• цена за единицу недвижимости (дом, комната);

• цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

• анализ парных продаж;
• статистический анализ;
• графический анализ;
• трендовый анализ;
• анализ вторичных данных.

Качественные:

• относительный сравнительный анализ;
• метод общей группировки;
• персональные интервью.

важно помнить, что производится корректировка сравниваемых объектов на оцениваемый, то есть необходимо определить, по какой цене сравниваемый объект был бы продан, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости

Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация

Доходный подход (ДП)

Метод капитализации дохода, Капитализация дохода

1) сумму будущего дохода;

2 ) когда должен быть получен доход;

3) продолжительность получения дохода.

Принципы, лежащие в основе ДП:

• ожидания;
• замещения.

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются чистый операци­онный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.

При применении ДП используются финансовые отчеты собствен­ника:

• упрощенный баланс;
• отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщи­ком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Скорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня дохода.

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

• минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе плате­жей;
• плюс прочий доход, связанный с нормальным функционирова­нием объекта недвижимости.

2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

• минус текущие операционные расходы (ТОР);
• минус резерв на замещение (РЗ).

  (TOP + РЗ = ОР — операцион­ные расходы).

3. Чистый операционный доход (ЧОД):

• минус обслуживание долга (Од) — выплата процента и погаше­ние основной суммы;
• минус капитальные затраты (Кз):
• капитальный ремонт;
• капитальные резервы;
• арендаторские доделки;
• комиссионные брокерам за аренду.

4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

Метод прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по формуле:

V = I / R ,

где / — чистый доход (ЧОД); V — стоимость объекта недвижимости; R — коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

2) определить величину коэффициента капитализации R;

3) разделить ЧОД на R по формуле.

Преимущества МПК:

• простота расчетов;
• мало предположений;
• отражение состояния рынка;
• дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирую­щего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

• отсутствует информация о рыночных сделках;
• неприменимы теоретические методы определения R;

• объект не находится в режиме стабильного функционирования или реконструкция);
• объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

Методы определения коэффициента капитализации:

1. Метод рыночной (рыночной выжимки).

2. Аналитический метод (кумулятивное R).

3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании за­емного капитала).

4. Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

коэффициента капитализации

R = RON + ROF ,

где RON — ставка дохода на капитал; ROF — коэффициент капитализации (возврата капитала).

При кумулятивном R в RON учитываются факторы:

• компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом ин­фляции);
• компенсация за риск (в том числе страновой);
• компенсация за низкую ликвидность;
• компенсация на инвестиционный менеджмент;
• поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Методы рекапитализации

1. Прямолинейный (метод Ринга).

2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Общая формула для определения коэффициента капитализации:

R = Y _о + d _о (SFF (y; n) ,

где Y _о — ставка дохода на инвестиции; d _о — фактор изменения стоимости; у — процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения;

п — количество периодов получения дохода; SFF(

• )— фактор фонда возмеще­ния.

Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

,

где п — порядковый номер периода получения денежного потока; п = 0…, N;

CF _n — денежный поток в n — й период; i — ставка дисконта.

Схема использования метода:

1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь пери­од функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).

2. Определите инверсионную стоимость — сумму выручки от перепродажи недвижимости в конце периода владения.

3. Определить ставку дисконта.

4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в те­кущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Преимущества метода:

• считается лучшим теоретическим методом;

• учитывает динамику рынка;

• учитывает неравномерную доходов и расходов;

• работает, когда доход и рынок нестабильны;

• работает, когда объект находится в стадии строительства или рекон­струкции.

Недостатки:

• вероятность ошибки в прогнозировании;

• достаточная сложность;

• силен фактор «симпатии» оценщика.

Анализ финансовых коэффициентов

Традиционный анализ собственности, приносящей доход, требует использования финансовой отчетности, которая немного отличается от общепринятой финансовой отчетности.

анализом коэффициентов

Анализ коэффициентов

Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении денежных средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых арендных платежей, ипотечных констант и коэффициентов дивидендов на капитал.

Наиболее часто используемые коэффициенты

Таблица

Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса
Коэффициент улучшений	Стоимость улучшений / Общая оценочная стоимость
Коэффициент ипотечной задолженности	Величина ипотечного кредита / Общая оценочная стоимость
Коэффициент собственного капитала	Стоимость собственного капитала / Общая оценочная стоимость
Коэффициенты отчета о движении денежных средств
Коэффициент недоиспользования	Потери при сборе арендной платы и от неполного использования площадей / Потенциальный валовой доход
Коэффициент самоокупаемости	Операционные расходы и обслуживание долга / Потенциальный валовой доход
Коэффициент операционных расходов	Операционные расходы / Потенциальный или действительный валовой доход
Коэффициент покрытия долга	Чистый операционный доход / Ежегодные отчисления на обслуживание долга
Общие коэффициенты баланса и отчета о движении наличных средств
Мультипликатор валовых рентных платежей	Покупная цена / Валовой рентный доход (потенциальный или действительный)
Общий коэффициент рентабельности	Чистый операционный доход до налогообложения и обслуживание долга / Покупная цена
Ипотечная постоянная	Ежегодные расходы на обслуживание долга / Величина ипотечного долга
Коэффициент дивидендов на соб­ственный капитал	Чистый операционный доход до налогообложения, за вычетом расходов по обслуживанию долга / Инвестиции собственного капитала