Актуальность исследования: Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическое положение страны в целом. Во-вторых, система ипотечного кредитования на сегодняшний день является наиболее сложным механизмом, состоящим из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Целью развития системы ипотечного кредитования является: улучшение жилищных условий населения, вынужденного сейчас копить на жильё в полном объеме, так как оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе; стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства; ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития; развития кредитной системы, что позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению — финансировать покупку жилья.
Государственная поддержка развития ипотечного кредитования — одна из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется тем, что это один из наиболее проверенных и надежных способов привлечения забалансовых инвестиций в недвижимость в мировой практике. За рубежом ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте. Ипотечный кредит оказывает огромное влияние на мотивацию человека, социальные процессы в обществе.
Цель исследования: изучить состояние ипотечной ссуды в разных странах мира.
Задачи исследования:
1. Проанализировать экономическую литературу, законодательные акты по теме исследования.
2. Рассмотреть историю становления ипотечного кредитования
3. Раскрыть сущность понятия «ипотека»
4. Рассмотреть состояние ипотеки в различных странах мира
Страхование в ипотечном кредитовании
... России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению ... бывших советских республик ипотечное кредитование также получает более активное развитие. 2. Сущность ипотечного страхования 2.1. Система ипотечного страхования Одним из обязательных условий покупки жилья по ...
Объект исследования: Ипотечное кредитование.
Объект исследования: Развитие ипотечного кредитования в различных странах мира. Гипотеза исследования: Развитие ипотечного кредитования оказывает значительное положительное влияние на развитие экономик различных стран мира. Структура работы: работа состоит из введения, трех глав и заключения. В данной курсовой работе будет рассмотрена необходимость и возможность оформления ипотечного кредитования в различных странах мира на основе развития рыночных кредитных и финансовых механизмов с использованием мирового опыта. Раскрыты вопросы, касающиеся рынка ипотечного кредитования как целостной системы предоставления кредитов и анализа возможных рисков, перспектив развития, а также состояния ипотечного кредитования в разных странах мира.
Методы исследования:
1. Анализ различных литературных и экономических источников
2. Анализ законодательств;
3. Работа с архивными данными
4. Статистическая обработка данных.
1. Характеристика ипотечного кредитования
1.1 История развития ипотечного кредитования
Древняя Греция
Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово «ипотека» было введено в обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах облигации гарантировались лицом должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался закладной, что в переводе с греческого означает «стоять». В переносном смысле это слово стали использовать для обозначения ипотеки недвижимости.
В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью — наиболее совершенную его форму. Самой древней формой залога было отчуждение должником кредитора активов, которые служили гарантией долга.
Вторая проявлялась в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь в его владение и пользование (вместо процентов); при получении удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество.
В третьем случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество при уплате долга, однако при этом собственник сохранял за собой право пользования и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было сопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору.
Древний Рим
В Древнем Риме ипотека получила еще большее развитие. Это связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главным источником богатства для которых являлись торговля, мореплавание, а позднее мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной собственности на землю получил основательное законодательное оформление. Изначально здесь была распространена старейшая форма залога недвижимого имущества, при которой заложенное имущество передавалось в собственность кредитора. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно. Впоследствии распространилась ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и пользовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения стоимости этого имущества.
Опыт стран Западной Европы в области ипотечного жилищного кредитования
... другие банки, осуществляющие ипотечное кредитование) 2 Швеция Ипотечные компании 5 Источник: Mortgage ... Испанию, Португалию и Грецию) право выпуска ипотечных облигаций не ограничено специализированными ... ипотеке, поскольку интересы вкладчиков обеспечиваются путем корректировки процентов по сбережениям в соответствии с изменившимися рыночными условиями. В противном случае финансовая база ипотечных ...
В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора и добросовестного приобретения, вещных прав третьими лицами, не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки сопровождались разного рода махинациями. Поскольку принцип ипотечной рекламы, в отличие от Древней Греции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что эта недвижимость больше не находится в залоге. У должника была возможность заложить имущество у нескольких человек, получив таким образом ссуду, которая значительно превышала рыночную стоимость гарантии. К этому прибавилось в более поздний период развитие так называемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество должника (движимое и недвижимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных лиц (как правило, из представителей знати) самим законом. Эта форма ипотеки получила название тайной ипотеки. В результате подрывалось само значение реального кредита. Полученные ссуды использовались дворянством в потребительских целях, в основном для поддержания роскошного образа жизни.
Средневековая Европа
До 13 века у древних германцев господствовал принцип родовой ответственности по долгам. Но потеря права собственности и права пользования недвижимостью, управление которой зачастую было основным занятием должника, была очень неудобной. Уже в тринадцатом веке — сначала только в крупных городах — начала развиваться новая форма ипотеки. Заложенный земельный участок оставался во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждать имущество и его вторичный залог.
В средневековье путем рецепции (то есть заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, и, прежде всего германское. Немецкое право не ограничивалось римской формой ипотеки: оно ввело в нее условие рекламы и постепенно формализовало ее, введя уже в 19 веке систему земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии. Швейцария и другие страны. Но еще задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов отчуждения или залога недвижимости в народных собраниях, церквях или ратушах, позже — путем внесения актов отчуждения в суды или муниципальные книги.
Эволюция ипотечного кредитования
С конца 17 века было разработано специальное законодательство, регулирующее права на недвижимость и формулирующее основные положения ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными чертами: она стала применяться только к недвижимому имуществу; продажа заложенных имений стала производиться не самим кредитором, а при посредничестве суда.
Ссуды под обеспечение недвижимостью предоставлялись сначала частными лицами (ростовщиками, торговцами), затем банкирами, банковскими домами и частными банками. Например, в Англии XVIII века выделялась группа западных банков, обслуживающих земельную аристократию и провинциальную знать, обеспечивая сохранность их сбережений и предоставляя им ссуды под залог земли или недвижимости. Специализированная ипотека появилась в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания был Bavarian Mortgage and Bill Bank, который начал свою деятельность в 1835 году в Баварии и некоторых других южных германских государствах. Однако до 1960-х годов ипотечные ссуды в германских землях в основном удовлетворялись государственными или земскими земельными учреждениями. Во Франции в 1852 году был основан специализированный ипотечный банк «Land Credit». В Австрии, несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные и земские) учреждения появились только во второй половине XIX века, а до этого ссуды под обеспечение недвижимости выдавали государственные кредитные учреждения. Однако в Англии в XIX веке еще не было специализированных ипотечных банков.
Оценка недвижимости при ипотечном кредитовании
... а именно: определение объекта недвижимости; определение прав собственности; установление цели использования оценки; указание даты оценки стоимости и т.д.1. Закона об ипотеке говорит об оценке ... требуют незамедлительного совершенствования методики определения залоговой стоимости жилья в системе ипотечного жилищного кредитования, основанной на элементах прогнозирования стоимости жилья на период ...
Появление ипотечной системы (ипотечных книг) в XVIII-XIX веках.
Ипотечная система создавалась параллельно с системой земельного реестра, в которой были зарегистрированы все права землевладельцев, а также необходимая информация о текущем правовом статусе земли, включая все изменения прав собственности на эти земли. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не попадали. Целью ипотечной системы является предотвращение опасностей, связанных с негласными методами установления прав собственности. По мере того, как земля становилась товаром, появляется необходимость исключить риск для покупателя, что имение (земельный участок) в действительности не принадлежит продавцу, а также риск для кредиторов по закладной, что на имении уже есть долги, не заявленные при установлении залога.
Сущность ипотечной системы заключалась в том, что для каждого недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных книгах имели не только справочные, но и строго юридическое значение. Ипотека приобрела юридические права с момента внесения в закладную. Создание ипотечной системы свидетельствовало о высоком уровне залогового права.
Законченная ипотечная система была введена в Пруссии (Уставы 1783-1872 гг.), в Австрии (Гражданское уложение 1811 г. и Устав 1871 г.), в Саксонии (Устав 1843 г., подтвержден в 1863 г.) и в некоторых других немецких государствах. Таким образом, ипотека, которая возникла в древности, прошла через Средние века и вошла в Новую Эру, уже приспосабливалась к новым экономическим потребностям. При рабстве и феодализме ипотечные ссуды были формой ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они в основном служили средством покупки или кредитования и использовались в основном для потребительских целей.
Функции ипотеки в XIX век.
С развитием и установлением рыночных отношений ипотека приобрела функции, присущие современному кредиту. Благодаря ипотеке государство, банк и кооперативы контролируют значительную часть земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в сельское хозяйство и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно используемого капитала, а земледельцам — финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.
Государственные программы поддержки ипотечного кредитования
... ипотека кредитный мультиколлинеарность автокорреляция 1 Условия проведения госпрограммы поддержки ипотечного (жилищного) кредитования Среди существующей практики адресно-целевой государственной поддержки рынка ипотечного кредитования ... Специфика российской банковской системы такова, что рыночные ... ипотеки и недвижимости. Во второй главе рассмотрены построенные в рамках исследования регрессионные модели, ...
Все эти функции ипотеки начали «работать» в европейских странах в первой половине XIX века, когда здесь складывались (а кое-где уже сложились) национальные рынки. Однако, в полной мере, они проявили себя во второй половине XIX века, когда в результате индустриализации капиталистических стран, гигантски увеличившей масштабы общественного производства и ускорившей процессы урбанизации и технического прогресса в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новые задачи и новые возможности.
Исторические особенности ипотеки в разных странах
При этом необходимо отметить, что особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной степени определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Так, например, существенные исторические и нынешние различия гражданских законодательств в странах романо-германского и англосаксонского права породили различные подходы в оформлении взаимоотношений сторон по договору ипотеки в этих странах: во всех государствах континентальной Западной Европы (кроме Дании) режим ипотеки имеет много общего: обязательное нотариальное удостоверение актов, регистрация в кадастре или поземельной книге, публикация ипотек и другие существенные формальности; в странах англосаксонского права концепция ипотеки более гибкая и менее формализованная, в частности, там нет необходимости в нотариально заверенном акте, а ипотека может носить общий характер, когда предмет залога подробно не обозначен или отсутствует публикация на этот счет. Датская система является промежуточной: в ней используются обе вышеперечисленные схемы.
Другой пример: исторически и законодательно обусловленная развитость фондового рынка США (в частности, до самого последнего времени американские банки могли заниматься инвестиционно-фондовой деятельностью только как исключительной) повлияла на чрезвычайную развитость американского рынка ценных бумаг, в том числе долговых обязательств, обеспеченных ипотекой.
1.2 Понятие ипотеки. Модели ипотечного кредитования
Ипотека — это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.
Ипотечный кредит — это предоставление кредита под залог недвижимости.
По ипотечной ссуде заемщик получает ссуду на покупку недвижимости. Его обязанность перед кредитором — вернуть ссуду, а залог недвижимости гарантирует выполнение этого обязательства. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости — землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, принадлежит заемщику с момента покупки.
Модели (схемы) ипотечного кредитования
Выделяют две модели (схемы) ипотечного кредитования:
Ипотечные кредиты (модели и особенности)
... развитие многих смежных отраслей экономики. Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной ... платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для ...
Двухуровневая («американская модель») опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает заемщику ипотечный кредит в обмен на обязательство ежемесячно перечислять фиксированную сумму в банк в течение определенного периода. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает ссуду одному из агентств ипотечного кредитования, передав залоговые облигации. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Размер ежемесячных платежей или ставка, по которой агентство обязуется приобретать ипотечные кредиты, устанавливается самим агентством на основе потребностей инвесторов в прибыльности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, приобретя определенное количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, объединяют их и создают на основе каждой новой ценной бумаги, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантируются не ипотекой недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства продают ценные бумаги с ипотечным покрытием на фондовом рынке, а затем также выступают в качестве посредников, переводя платежи агентству из банка инвестору, купившему акции, за вычетом их маржи. В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
Одноуровневая («немецкая модель») представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse,французских Livret EpargneLogement,американских Savings &Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50%ее стоимости)в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство)заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд)для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.
1.3 Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире
Одна из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования — это мобилизация необходимых ресурсов.
В мировой банковской практике выработано несколько эффективных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования (схема 1).
Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано, во-первых, со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условия функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.
Классификация ипотечных кредитов
... различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части ...
Схема 1. Система стройсбережений
Функционирование системы стройсбережений предполагает осуществление мобилизации свободных денежных средств населения в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).
Модель системы стройсбережений является замкнутой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования являются вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).
Механизм стройсбережений включает в себя 3 основных этапа.
На этапе накопления вкладчик заключает договор со строительным сберегательным банком, в котором оговариваются все условия финансирования по данной системе. По договору вкладчик обязуется вносить ежемесячный платеж согласованной суммы взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного).
Процесс сбережения занимает в среднем 8-10. Накопив за этот период 40-50% от оговоренной в договоре суммы, вкладчик становится одним из потенциальных заемщиков. Использование банком ресурсов, привлеченных через сберегательные вклады, разрешено только в рамках этой системы.
На этапе распределения средств «Стройсберкасса» рассчитывает определенный показатель, по которому в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов определяется приоритетность распределения строительных банков.
На третьем этапе, помимо совокупной суммы взноса, участнику строительной накопительной системы в порядке приоритетности выдается ипотечный кредит. Процентные ставки на сбережения в строительстве также ниже рыночных и фиксируются на срок действия контракта.
Несмотря на определенные ограничения масштабов использования системы стройсбережений (размер привлекаемых ресурс определяется объемами сбережений вкладчиков), перспективы использования данной формы организации ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными (в частности, на базе филиальной сети Сбербанка РФ).
Эффективное функционирование жилищно-сберегательной системы возможно даже при отсутствии массового платежеспособного спроса на ипотечные кредиты. По мере улучшения экономической ситуации масштабы операций в этой системе будут увеличиваться.
2. Ипотека в различных странах мира
2.1 Система ипотечного кредитования в США
В расширенной открытой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со вторичного рынка специально размещенных ценных бумаг, обеспеченных жилищным кредитом.
Реализация расширенной открытой модели возможна только при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка. Как правило, при некоторой помощи государства и хотя бы при частичном контроле за выпуском ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Государство следит за наличием жесткого баланса между совокупной ценой эмитируемых и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия между суммарной стоимостью всех первичных закладных, полученных от заемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличия баланса между ними данная модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, в том числе из собственных средств.
Доклад: Модели ипотечного кредитования
... в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования: одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель); двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель). В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель ...
Сравнительный анализ показывает, что расширенная открытая модель в некоторой степени является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Открытая и ориентированная на получение кредитных ресурсов на свободном рынке капитала от независимых инвесторов, данная модель также подвержена достаточно значительному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому такую модель можно широко использовать только в странах с очень стабильной экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства в своем развитии она достигла в США. Поэтому расширенную открытую модель еще называют американской ипотечной моделью.
Хотя модель жилищного кредита в США является лишь одним из множества вариантов моделей, разработанных и внедряемых во всем мире, она считается одной из самых успешных.
Данная модель является обоснованным подходом к ипотечному кредитованию, который хорошо служит США уже более 60 лет: она обеспечила значительные доходы банкам, помогла миллионам заемщиков приобрести собственные дома, сыграла позитивную роль в стабилизации и укреплении экономики страны.
Проведем детальный анализ американской модели ипотеки. Ее принцип состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а остальное — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении заемщика. Возврат этого кредита, в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки, осуществляется обычно в течение 15 — 30 лет. При этом фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки включает:
- единовременный стартовый вклад (25 — 30% стоимости);
- ипотечный кредит (70 — 75% цены жилья);
- проценты за кредит (7 — 9% годовых).
Субъекты ипотечного кредитования расширенной открытой модели
В сфере ипотечного кредитования в рамках данной модели существуют несколько типов учреждений-кредиторов, действующих на первичном рынке. В основном они делятся на две категории: сберегательные и ипотечные банки. Сберегательные банки действуют как промежуточное звено между людьми, которые хотят накопить деньги, и теми, которые хотят занять деньги. Эти банки являются основным ипотечным кредитором в США.
Сберегательные банки имеют два источника доходов:
- доходы по процентам — разность между процентами, которые они выплачивают вкладчикам и которыми они облагают заемщиков;
- доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению заявлений на кредит.
Ипотечные банки — второй тип учреждений ипотечного кредитования в США. Они получают фонды для финансирования своей деятельности в сфере ипотечного кредитования путем займов в сберегательных банках. Таким образом, хотя сами ипотечные банки и не принимают вклады, основной источник фондов для кредитования в конечном счете — сберегательные вклады.
В отличие от сберегательных, ипотечные банки, после того как они оформляют ипотечный кредит, немедленно продают его инвестору, получающему процентный доход по ипотечным кредитам, — в основном крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (своего рода облигаций).
Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам (например, различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям), так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент.
Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы.
Однако ипотечные банки продолжают обслуживать проданные кредиты по поручению инвестора, то есть поддерживают отношения с заемщиком в течение всего кредитного периода.
Например, принимают от заемщиков ежемесячные платежи по ипотечным кредитам и обеспечивают помощь заемщикам, когда у тех возникают финансовые затруднения, мешающие своевременно произвести выплаты по ипотечному кредиту.
В качестве компенсации за эти услуги кредиторы ежемесячно взимают плату за обслуживание проданных кредитов с ипотечных инвесторов.
Основными источниками дохода ипотечных банков являются эти платежи за обслуживание кредитов и сборы за оформление кредита (за обработку заявлений заемщиков).
Субъекты ипотечного жилищного кредитования в США функционируют на двух уровнях: на первичном и вторичном рынках.
На первичном рынке потенциальные покупатели домов обращаются в финансовые учреждения для того, чтобы занять деньги, необходимые для приобретения дома. Таким образом, первичный рынок действует на локальном уровне экономики.
Вторичный рынок действует на общенациональном уровне. Это рынок, на котором ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, покупаются и продаются.
Кредиторы с первичного рынка могут продавать выданные ими кредиты на вторичном рынке инвесторам за наличные деньги. Это пополняет их фонды для дополнительного кредитования.
Кредиторы первичного рынка могут также использовать вторичный рынок для обмена (свопа) пула ипотечных кредитов на ценные бумаги, обеспеченные закладными. Они могут затем сохранять эти ценные бумаги в своем инвестиционном портфеле либо продать их инвесторам на рынке капитала.
На общенациональном уровне также действует рынок капитала, на котором долгосрочные капиталовложения (такие, как ценные бумаги, обеспеченные закладными, и государственные облигации) продаются и покупаются.
Таким образом, вторичный рынок обеспечивает кредиторам, действующим на локальном уровне, доступ к инвесторам, действующим на национальном уровне.
Предоставляя кредиторам первичного рынка доступ на рынок капитала, вторичный рынок служит трем основным целям:
- делает кредиторов менее зависимыми от колебаний на локальном уровне;
- повышает доступность общенациональных фондов;
- стабилизирует экономику в целом.
Третья группа субъектов кредитования — операторы вторичного рынка.
Компании «Фрэдди Мак» и «Джинни Мэй» осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов. «Сэлли Мэй» — организация, предоставляющая кредиты для студентов.
Одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных, является федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фэнни Мэй», созданная в 1938 г. и вовлеченная в основном в два направления бизнеса:
- покупку ипотечных кредитов для своего портфеля (портфель инвестиций в ипотечные кредиты);
- выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.
Такое разнообразие компаний и услуг, предоставляемых ими, говорит о доступности ипотечных кредитов отдельным гражданам с различным финансовым положением. Эти организации обеспечивают приемлемые условия получения кредитов для отдельных категорий заемщиков (молодежь, пенсионеры, люди с низким и средним уровнем дохода и т.д.).
«Фэнни Мэй» покупает ипотечные кредиты в свой портфель через собственную общенациональную сеть, включающую свыше 2900 допущенных ипотечных кредиторов.
Ассоциация финансирует покупку ипотечных кредитов, занимая средства (выпуская облигации) на национальном и международном рынках капитала.
«Фэнни Мэй» извлекает доход за счет разности (спрэда) между доходностью ипотечных кредитов из ее портфеля и ставкой дохода, который она выплачивает инвесторам на рынке капитала по своим долговым обязательствам.
Вторым основным направлением деятельности «Фэнни Мэй» является ее бизнес по предоставлению гарантий. Ассоциация имеет право покупать закладные, гарантированные следующими видами собственности: дома и квартиры для одной семьи, включая кооперативные; дома для нескольких семей. «Фэнни Мэй» покупает закладные, объединенные в пулы. Под такие пулы ипотек она выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный мощный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса.
«Фэнни Мэй» не кредитует напрямую покупателей недвижимости, а гарантирует кредиторам наличие средств для ипотечного жилищного кредитования.
«Фэнни Мэй» функционирует в основном за счет заемных средств, которые привлекает путем выпуска собственных облигаций на рынках капиталов. Она является крупнейшей финансовой корпорацией в США, ее акции свободно обращаются на Нью-йоркской фондовой бирже и входят в индексный список Standard&Poor’s.
В настоящий момент по программам «Фэнни Мэй» финансируются 20 — 25% закладных, связанных с жильем.
Объекты кредитования
Объектом кредитования в рамках данной модели является покупка домов в частную собственность. Особенностью рынка жилья США является то, что более 30% жителей арендуют жилье. В связи с этим одна из главных функций «Фэнни Мэй» — обеспечение финансирования арендуемого жилья в любой части страны, при любых рыночных условиях. Кроме того, «Фэнни Мэй» финансирует еще и загородные садовые квартирные комплексы, работы по восстановлению существующего жилья, сельское, малое и специальное жилье.
Обеспечение кредитов
Собственность, заложенная в качестве гарантии полной выплаты кредита, называется залогом.
Если заемщик не в состоянии выплатить кредит, то есть не выполняет ипотечные обязательства, банку разрешено по закону изъять (получить права собственности на) заложенную собственность и продать ее, чтобы компенсировать невыплаченный баланс кредита. Ипотечный договор, подписанный как кредитором, так и заемщиком, устанавливает право обращения взыскания на объект залога.
Право обращения взыскания означает, что кредитор подает официальный иск в отношении права собственности заемщика на имущество в случае неспособности или нежелания последнего полностью выплатить ипотечный кредит.
Когда долг по ипотечному кредиту выплачен полностью, кредитор делает на долговом обязательстве запись «Оплачено полностью», подписывает и возвращает его заемщику вместе с формой «Удовлетворение условий ипотечного договора», которая отменяет право обращения взыскания. Организационно-экономическая основа системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей по данной модели, включает в себя ипотечные продукты, а также этапы кредитования.
Ипотечные продукты
В США жилая недвижимость обычно является наиболее крупной инвестицией, которую делают люди за всю свою жизнь. Она обходится в среднем в два с половиной годовых дохода покупателя. Поскольку размер кредита велик, он должен выплачиваться в течение длительного периода времени — 20 или 30 лет.
Наиболее распространенным типом ипотечного кредита в США является 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой. Такой кредит представляет собой ссуду, которая погашается (амортизируется) в течение 30 лет по фиксированной процентной ставке.
Амортизация — постепенное уменьшение ипотечного долга путем регулярных платежей (ежемесячно, ежеквартально или за полгода), рассчитанных таким образом, чтобы покрывать своевременную выплату процентов, а также часть основной суммы долга с тем, чтобы к наступлению срока погашения кредита он был выплачен полностью.
Однако в США в распоряжении заемщиков имеются и другие типы ипотечных кредитов, включая:
- 15- и 20-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой;
- множество ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, то есть ипотечных кредитов, для которых процентная ставка периодически меняется;
- разновидность ипотечных кредитов с переменной ставкой, называемых ипотечными кредитами с негативной амортизацией.
Ипотечный кредит с негативной амортизацией увеличивается в размере некоторое время, поскольку заемщик выплачивает процентную ставку, которая ниже ставки, согласованной в ипотечном договоре, и не выплачивает основную сумму долга, при этом задолженность по процентам ежемесячно добавляется к балансу кредита.
Ипотечные продукты вторичного рынка в США — облигации «Фэнни Мэй», обеспеченные закладными (MBS — mortgage backed securities), привлекают внимание самых разных инвесторов, так как могут отвечать индивидуальным потребностям. «Фэнни Мэй» постоянно разрабатывает новые виды облигаций, что дает инвесторам разнообразие инвестиционных возможностей.
«Фэнни Мэй» имеет очень гибкую структуру предложения бумаг, которые различаются по срокам и типам процентных ставок (Приложение 2).
Рассмотрим основные виды закладных.
Долгосрочные MBS с фиксированной ставкой — самые ликвидные и ходовые — обеспечены односемейными закладными со стандартным сроком выкупа от 15 до 30 лет, большинство из них являются 30-летними. Среднесрочные MBS с фиксированной ставкой обеспечены односемейными закладными со стандартным сроком выкупа от 7 до 20 лет и кредитами с изначальными сроками погашения от 84 до 240 месяцев. Возрастающие MBS обеспечены пулами возрастающих ипотек. Они амортизируются по 30-летней шкале, имея максимальный срок от 7 до 10 лет, в конце которого заемщик должен выплатить оставшуюся сумму. Хотя возрастающие ипотеки предоставляют заемщикам возможность рефинансирования в конце срока, «Фэнни Мэй» гарантирует инвесторам полный платеж основной суммы в конечный срок обращения облигаций. Эти MBS предоставляют инвесторам уровень безопасности, равный уровню безопасности 30-летних MBS с фиксированной ставкой. Тем не менее они имеют срок погашения не более 7 — 10 лет.
MBS с плавающей ставкой обеспечены односемейными закладными с плавающими процентными ставками, которые имеют верхний предел и периодически меняются. Все кредиты в стандартной MBS используют общий индекс для расчета его изменений, а ставка купона MBS движется в том же направлении, что и ставки кредитов, лежащих в ее основе.
FHA Title I Home Improvement MBS (Title I MBS) обеспечиваются ипотечными кредитами, полученными на улучшение жилищных условий по программе Title I Федеральной жилищной администрации правительства — старейшей жилищной программе США. Эти кредиты имеют сроки погашения от 3 до 20 лет. Такие короткие сроки займов привлекательны для некоторых инвесторов, так как эти займы имеют в среднем меньше досрочных погашений, чем обычные более долгосрочные займы.
Многосемейные MBS обеспечиваются жилой арендуемой собственностью. Каждая многосемейная облигация, обеспеченная закладными, обладает уникальными характеристиками. Например, лежащие в ее основе займы могут иметь периоды выплаты только процентов, сроки, более короткие, чем их амортизационная шкала, или увеличенный платеж в дату погашения. Денежные потоки от этих облигаций соответствуют денежным потокам от обеспечивающих их специфических долгов
Исследование американского рынка ценных бумаг показало, что существуют и другие бумаги, но популярность «Фэнни Мэй» у населения строится на предложении крайне широкого спектра собственных бумаг. Процесс предоставления кредитов в рамках данной модели включает в себя все присущие ипотечным жилищным кредитам этапы: привлечение ресурсов, предварительная квалификация клиента, обработка информации о клиенте, оценка вероятности погашения кредита, принятие решения, заключение кредитной сделки и оформление договоров, обслуживание и полное погашение кредитов.
Предоставление займов осуществляется через сеть кредиторов по всей стране. Основной элемент этой сети — уполномоченные кредиторы, гарантирующие размещение и обслуживающие займы. Особого внимания, на наш взгляд, заслуживает юридическое оформление сделки. Наиболее распространенным инструментом оформления приобретения жилья в США является комбинация двух юридических договоров между заемщиком и кредитором: долговое обязательство и ипотечный договор.
Долговое обязательство представляет собой подписанное заемщиком обязательство выплатить обратно сумму денег, занятую для приобретения жилья под указанную процентную ставку, в течение заданного периода времени. Долговое обязательство гарантируется ипотечным договором, представляющим собой отдельное юридическое соглашение между кредитором и заемщиком, в котором:
- кредитор соглашается предоставить заемщику определенную сумму денег для приобретения жилья под определенную процентную ставку и на конкретный период времени;
- заемщик соглашается заложить собственность, которую он приобретает, в качестве гарантии полной выплаты кредита.
Развитие данной модели организации жилищного кредитования предполагает наличие рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные. Американская модель ипотечных эмиссионных компаний привлекает многие банки в связи с тем, что дает принципиальный подход к решению проблем дефицита долгосрочных финансовых рисков.
Характерной чертой усеченно-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой чисто рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируются двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.
2.2 Ипотека в странах Зарубежной Европы
В настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.
Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в 1994г. процент был равен 12%, в 1996г. – 7-8%.
В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.
Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита. В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости. Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.
Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных).
Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.
Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.
Существует две системы организации ипотечного кредитования:
1. в Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;
2. в Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.
В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:
- залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
- эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
- предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
- эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).
- Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:
- предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;
- участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;
— Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.
Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров. Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема. Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются. Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).
В Восточной Европе основными объектами ипотечного кредитования являются жилищное строительство и покупка частных домов. При этом величина первоначальных взносов собственных средств, условия предоставления и сроки ипотечных кредитов дифференцируются по странам (табл. 1).
Таблица 1 Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в Восточной Европе
| Страна | Условия кредитования | ||
| доля кредита в стоимости жилья (%) | срок кредитования(лет) | процентнаяставка (%) | |
| Болгария | 70 | 30 | 1 — 2 |
| Польша | 70 — 84 | 30 — 60 | 2 — 10 |
| Венгрия | 88 | 35 | 2 — 6 |
| Чехия и Словакия | варьируется | 30 | 2 — 5 |
В Восточной Европе ипотечные жилищные кредиты относятся к группе потребительских кредитов.
В странах же Западной Европы они получили такое широкое распространение, что образовали отдельную группу — ссуды под недвижимость. Подобное обособление связано с тем, что ипотечные жилищные кредиты выдаются на более длительные сроки и механизм их предоставления значительно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов, он предполагает больший объем аналитической и оформительской работы.
Особенности данной модели:
- ресурсы для предоставления ипотечных кредитов могут формироваться банком из различных источников, в том числе за счет собственных и/или привлеченных средств;
- процентные ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от ситуации на финансовом рынке страны. Поэтому активность банков в области ипотечного жилищного кредитования различна в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.
Ипотечный кризис в США начался еще в 2006 году. Главной его причиной стал рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов.
2.3 Ипотечное кредитование в России
По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки». Текущее состояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): «То, что существует на сегодняшний день, — это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая «сидит» на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется». Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.
В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками
Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:
- аренда жилья с последующим выкупом;
- создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
- дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;
- ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.
Что касательно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные» ипотечные кредиты.
В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.
1. Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:
- политическая и экономическая нестабильность;
- низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;
- отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;
- высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
- высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
- недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
- недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.
2. Также существует проблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков.
3. В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
4. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.
5. Опираясь на опыт рыночно развитых стран, государственные специализированные структуры, в которых взяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески поддерживать недавно созданное Агентство ипотечного кредитования, которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:
- инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;
- стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;
- внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.
6. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).
В России основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.
7. Основными рисками ипотечного кредитования в России являются:
- кредитный риск (основной фактор кредитного риска состоит в невозможности обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество);
- процентный риск;
- риск неликвидности.
8. Развитие вторичного рынка ипотечных кредитов будет содействовать активизации привлечения средств инвесторов для кредитования строительства и приобретения жилья.
9. Устойчивое функционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного рынка предполагает создание:
- адекватной правовой и нормативной базы;
- эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;
- эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);
- надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;
- источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов;
- резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.
Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.
Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.
В этой связи могут быть сформулированы следующие рекомендации:
- ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
- использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;
— применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).
Список литературы
[Электронный ресурс]//URL: https://ddmfo.ru/kursovaya/osnovnyie-modeli-ipotechnogo-kreditovaniya/
I. Законодательные и нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. – М.: Инфра-М, 1997, 551 с.
2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
3. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.
II. Книги, монографии
4. Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита.- М.: Академия, 2008 .
5. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 2008 .
6. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. – М.: Экономист, 2007.
7. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 2008.
8. Назаров В., Королева С. Ипотека. Руководство к действию. – М.: Лань, 2007 .
9. Нуреев. Р.М. Курс микроэкономики. — М.: Норма, 2007.
10. Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косарева. — М.: ИНФРА-М, 2007.
11. Полтерович В.М. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках: проблема трансплантации институтов. – М.: Экономист, 2007.
12. Русецкий А.Е. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. – М.: Гардарика, 2008.
13. Троев В.А. Недвижимость по ипотеке. – М.: Экономист, 2007.
14. Хейк Л. Рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами. – М.: Академия, 2007
15. Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. В 2 частях. Часть 2. Сопровождение сделок. Новостройки. Ипотека». 2007.
16. Экономическая теория / Под ред. И.К. Ларионова, Н.Н. Телиненко, В.Н. Щербакова. -М.: Торговая корпорация Дашков и Ко,2008.
17. Экономическая теория /Под ред. В.И. Видянина, Г.П. Журавлевой.-М: ИНФРА-М, 2008.
18. Экономическая теория /под. ред. И.П. Николаевой. — М.: ТК Велби, Проспект, 2008.
III. Публикации в периодических изданиях
19. Андрюшин С.А. Нужен ли нам опыт системы учреждений мелкого кредита дореволюционной России? // Бизнес и банки. 1998. №49.
20. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 1999.
21. Будет ли нынешнее поколение россиян жить при ипотеке? // Известия. 1997. №125.
22. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – возможность приобретения жилья в кредит //Юрист. 1998. №10.
23. Дьяконова И. История развития сберегательных касс в Германии //Бизнес и банки. 1996. №39.
24. Жердев Ф., Рошек Ю. Кредит с видом на квартиру: об ипотечном кредитовании в Москве //Профиль. 1999. №10.
25. Замуруева И. Ипотека на потоке //КомерсантЪ власть. 1998. №32.
26. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: Залог земли //Экономист. 1997. №4.
27. История создания и развития ипотечных банков Германии //Финансист. 1997. №3.
28. Калянина Л. А теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования //Эксперт. 1998. №30.
29. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы //Городское управление. 1998. №9.
30. Клименко В., Рогова Е, Принятие закона – новый этап развития ипотечного кредитования //Риэлтер. 1998. №5.
31. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит. 1998. №6.
32. Минц В. В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование //Эксперт. 1999. №16.
33. Петров Н. Дом из ипотеки //Российская Федерация сегодня. 1998. №15.
34. Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения //Экономика строительства. 1997. №10.
35. Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России //Индустриализация в России. 1997. №5.
36. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития //Деньги и кредит. 1997. №3.
37. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости //Риэлтер. 1998, №№3, 4.
38. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы //Хозяйство и право. 1997. №9.
39. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России //Рынок ценных бумаг. 1998. №7.
40. Юрьева И. Квадратные метры в круглых суммах //Российская газета. 1997. 5 декабря.
Приложение 1
Таблица 2 Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования
| Модель | Плюсы модели | Минусы модели | Возможность внедрения модели в России | |
|
Усеченно- открытая |
Восточная Европа, Англия, Испания, Израиль, Франция |
Простота организации функционирования модели (минимальное число участников рынка, нет необходимости создания спец. ипотечных банков, не требуется вторичного рынка) |
1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Отсутствие жестких стандартов ИЖК. 3. Ограничено количество привлекаемых кредитных ресурсов |
Простота организации функционирования модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Отсутствие стандартов кредитования приводит к завышению процентных ставок и сокращению сроков кредитования, что противоречит долгосрочному характеру ИЖК. Признаки данной модели присутствуют и в современной российской практике ИЖК :отсутствие жестких стандартов ИЖК ограниченное количество долгосрочных кредитных ресурсов для кредитования, завышенные процентные ставки и короткие сроки кредитования, вторичный рынок не функционирует. Для повышения эффективности функционирования модели необходимы жесткие стандарты ИЖК, создание спец. ипотечных банков, фондов для привлечения долгосрочных кред. ресурсов, для чего возможно заимствование некоторых элементов из других моделей ИЖК |
|
Расширенная открытая модель |
США и др. развитые |
1. Стабильная система привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг. 2. Доступность кредитов широким слоям населения за счет большого количества кредиторов, предлагающих различные условия кредитования |
1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Эффективное функционирование модели возможно только в развитых странах со стабильной экономикой |
В России уже начато внедрение данной модели созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, Дельта кредит), но сам вторичный рынок развит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, которая позволит банкам привлекать долгосрочные кредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность на несколько лет вперед, доработка законодательных актов, касающихся ипотечных ценных бумаг, а также увеличение количества ипотечных кредиторов и снижение процентных ставок под влиянием конкуренции с постепенным увеличением срока кредитования |
| Сбалансированная автономия |
Франция, Германия, Австрия, Испания, Чили, Таиланд, Чехия |
1. Автономность модели, так как ставки по привлекаемым депозитам и выдаваемым кредитам не зависят от их рыночного уровня и устанавливаются банком произвольно с необходимой для получения дохода маржей. 2. Пониженный кредитный риск, так как за период накопления проверяется кредитоспособность заемщика. 3. Доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода |
1. Стабильность привлечения основной доли кредитных ресурсов зависит от благосостояния граждан и их желания получить кредит через систему жилищных накоплений. 2. Заемщик может получить кредит только при условии накопления определенной суммы в данном банке (Германия) |
В настоящее время на российском рынке ипотечного жилищного кредитования данная модель представлена двумя кредиторами. Банки очень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечном кредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватные процентные ставки. При этом сбережения активно используются при финансировании строительства жилья. Необходим переход к финансированию покупки готового жилья. Рост доходов населения анонсирует увеличение возможностей по накоплению, именно в этот период необходим выпуск на рынок выгодных схем контрактных сбережений для привлечения средств населения. Возможно на первоначальном этапе участие государства как гаранта, а также создание специальных льготных государственных накопительных программ для различных слоев населения |
