На сегодняшний день отечественные коммерческие банки и компании по недвижимости разработали ряд схем кредитования для строительства и покупки жилья, которые относительно успешно применяются на практике. При этом основные усилия направлялись на решение следующих проблем:
1. обеспечение должной юридической обоснованности сделок и защита прав ее участников (в первую очередь прав кредитора);
2. превращение операций в финансово выгодные для участвующих сторон;
3. гарантирование соответствия сделок действующим правилам и инструкциям, регулирующим коммерческую и банковскую деятельность, и отвечающим требованиям бухгалтерского учета.
В настоящее время существует ряд предпосылок для развертывания ипотечного кредитования в современных российских условиях:
- свыше 60 процентов жилья находится в частной собственности;
- принят ряд различных законодательных актов об ипотеке;
- в Москве и Санкт-Петербурге действуют первые в России ипотечные банки и в ряде субъектов Российской Федерации осуществляется реализация ипотечных программ.
2.
Ипотека и ипотечное кредитование.
Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя к должнику (залогодателю).
Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости.
В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ
«О залоге» и «Основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке».
В июле 1998 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон является развитием существующих положений о залоге в целом и положений Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге недвижимого имущества в частности. Ипотечное право не меняет отношений собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимости.
Основная цель закона — повысить надежность и эффективность использования ипотеки как средства обеспечения кредитных обязательств объектами недвижимости с односторонней защитой интересов владельцев этих объектов.
Основные положения закона следующие:
1) предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;
2) все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;
Понятие ипотеки и виды ипотечных кредитов на примере банка «Росбанк»
... одним из компонентов системы ипотеки. Когда приобретенное имущество переходит к ипотеке (залогу) банку в качестве гарантии погашения кредита приходит оповещение.Владельца недвижимости получить ипотеку или кредит, который ... рынке «раздута» со стороны крупных игроков. Так многие Банки, воспользовавшись правом изменения условий кредитования по выданным кредитам (данное условие прописывается в ...
3) детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда);
4) может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;
5) залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.
Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, по которому залогодержатель имеет право в случае неисполнения залога обязательства получить удовлетворение за счет изъятого имущества. Для организации в системе комитетов по управлению государственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения,
Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом распоряжением N 890-р от 21 апреля 1994 г. утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав. В соответствии с этим положением федеральное предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемого предприятия. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т. е. должника.
Кредитный договор предусматривает несколько вариантов взаимоотношений между ипотечным кредитором и заемщиком. Таким образом, в соглашении может быть установлено право ипотечного кредитора использовать доходы от заложенного имущества для погашения ссуды. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т. д. Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Облигационный заем должен быть нотариально засвидетельствован и подлежит государственной регистрации.
Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может быть установлена на:
- земельные участки;
- предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;
- жилые дома и квартиры;
- дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
- незавершенное строительство;
- иное недвижимое имущество.
Для оформления ипотеки подается заявление ипотечного кредитора, ипотечная облигация, прилагаемые к ней документы, подтверждающие уплату государственной регистрационной пошлины.
3. Формы ипотеки
В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах:
- кредит с «шаровым» платежом;
- «пружинный» кредит с выплатой только процентов;
- ипотека ролл-оверная;
- кредит с частичной амортизацией;
- самоамортизирующийся кредит;
- кредит с переменной нормой процента;
- кредит с младшими закладными;
- кредит с участием.
Воздушные ссуды предусматривают крупный окончательный платеж по долгу, известный как воздушный шарик. В первые месяцы или годы капитал либо не возвращается, либо возвращается лишь небольшая его часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Домовладельцы обычно стараются договориться о новом финансировании заранее, чтобы, когда наступит срок, они не потеряли собственность из-за невыполнения своих обязательств.
Ипотека земельного участка
... список дополняется нежилыми помещениями.3 В соответствии со ст. 42 закона “О залоге”, ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе ... на праве собственности, поэтому нельзя было закладывать поместья. В случае невыполнения в срок должником своего обязательства по возврату долга заложенные вещи обращались в собственность кредитора. ...
Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированы тремя основными путями:
1. Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;
2.Выплаты одних только процентов, затем — «шаровой» платеж;
3.Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.
Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита
Этот вид ипотеки предполагает полный отказ от платежей до истечения срока ссуды. Таким образом, выплачиваются как полная первоначальная сумма, так и начисленные сложные проценты.
Пример: замороженный ипотечный кредит в 400000 $, предоставленный под 12 %, подлежит погашению через 2 года, то «шаровой» платеж составит 501760 $.
|Сумма кредита |400000$ |
|Процент, первый год, 1 2 % |48000 |
|Остаток, конец первого года |448000$ |
|Процент, второй год, 12 % |53760 |
|Остаток, конец второго года |501760$ |
Замороженные ипотечные облигации получили ограниченное распространение. Большинство из них удерживается продавцами неосвоенной земли; часто существует возможность застройки земли до наступления срока
«шарового» платежа. Чтобы минимизировать свои операционные расходы, заемщик, который часто является спекулянтом землей, хочет получить ссуду с низкими выплатами.
Выплаты одних только процентов
Этот вид кредита с окончательной «шариковой» выплатой предусматривает периодическую выплату процентов. Оценка такого кредита при любой ставке отдачи производится в три этапа:
1 этап. Учет процентных выплат как аннуитета и определение их текущей стоимости;
2 этап. Учет «шарового» платежа как реверсии и определение его текущей стоимости;
3 этап. Суммирование результатов первых двух этапов и определение общей текущей стоимости ссуды.
Пример: сумма ежегодного процентного платежа по кредиту в 400000 $, предоставленного под 12 %, составляет 48000 $, вносимых в конце каждого года (4000 $ в конце каждого месяца, если установлены ежемесячные выплаты).
По истечении срока кредита погашению подлежит вся основная сумма в 400000
$. Поскольку до этого момента выплаты основной суммы вообще не производились и вместе с тем не откладывались выплаты процентов, то по истечении срока кредита его первоначальная сумма подлежит возврату в форме
«шарового» платежа.
Ипотечный кредит на 400 000 долларов с номинальной ставкой 12% и периодическими выплатами процентов обеспечивает двухлетний «шариковый» платеж. При отдаче 25 % стоимость кредита рассчитывается следующим образом:
|1 этап. 48000$ * 1,44 |69120$ |
Виды кредитных операций и кредитов
... Ипотечный кредит - предоставляется в виде долгосрочных ссуд под залог недвижимости (земли, зданий). Инструментом для представления этих кредитов являются ипотечные облигации, выпущенные банками и компаниями. Ипотечный кредит ... собой безусловное денежное обязательство векселедержателя уплатить по наступлению срока определенную сумму денег владельцу векселя). Но он ограничен размерами резервного ...
|2 этап. 400000$ * 0,64 |256000$ |
|3 этап. Текущая стоимость при отдаче 25%|325120$ |
Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом
Ссуды с «баллистической» выплатой также могут предусматривать частичную амортизацию еще до наступления срока их погашения. Прогноз «шариковой» выплаты и оценка этих кредитов производятся так же, как и для самоамортизируемых ипотечных кредитов, которые выплачиваются авансом.
Ипотека «пружинная» — это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет само амортизирующийся ипотечный кредит.
Ипотека ролл-оверная — ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Следовательно, пролонгируемый заем — это заем с переменной процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).
Ссуды с частичной амортизацией предусматривают частичную амортизацию капитала до срока погашения ссуды с погашением остаточного капитала по истечении срока погашения.
Самоамортизационная ссуда амортизируется равными периодическими платежами в двух частях. Одна часть — это основной платеж, а другая — проценты на непогашенный остаток по кредиту. Хотя суммы платежей одинаковы, соотношение между частью, относящейся к выплате основной суммы, и той, которая относится к выплате процентов, варьируется для каждого платежа. При этом процентная компонента постоянно уменьшается.
Ссуды с плавающей процентной ставкой, безусловно, являются наиболее популярными, поскольку они предназначены специально для долгосрочных ссуд в условиях высокой инфляции.
Ссуда с младшей ипотекой предусматривает, наряду с существующей ссудой, получение другой ссуды либо от передающей стороны, либо от третьей стороны, гарантированной тем же имуществом. Новый кредитор берет на себя обязательство выплатить старую ссуду, то есть существующая ссуда является, так сказать, переоформлением ипотеки. У существующего кредита обычно более низкая процентная ставка, чем у нового кредита. В результате доходность нового кредитора превышает ставку, уплаченную по новому займу. Обычно кредиторами новых кредитов являются продавцы.
Заем с участием предполагает участие кредитора, помимо получения регулярных платежей по погашению, в получении части дохода или части погашения.
В процессе получения ипотечной ссуды важно проанализировать состояние и эффективность использования ссуды. Этот анализ проводится как традиционно, так и с использованием финансовых показателей.
При анализе ипотечных вложений основную роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная константа.
Коэффициент ипотечной задолженности (К3) показывает долю ипотечного долга, (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:
[pic] ,где
И — сумма ипотечного кредита, руб.;
- К — общая стоимость недвижимости, руб.
Чем выше значение этого коэффициента, тем больше доля заемных средств и меньше доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.
Ипотечное кредитование в России и за рубежом на современном этапе
... т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России – это покупка квартиры в кредит. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия ...
Банки устанавливают и соблюдают определенные максимальные ограничения для этого коэффициента. Обычно сумма кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% от сметы или покупной цены.
Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:
[pic] , где
Д — годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;
- И — основная сумма ипотечного кредита, руб.
Для полного погашения ипотечной ссуды постоянная ипотечного кредита должна быть выше номинальной процентной ставки по ссуде.
Постоянное превышение ипотечной ставки над процентной ставкой гарантирует выплату основной суммы кредита. Если ипотечная константа равна процентной ставке по ипотечной ссуде, полная сумма первоначальной ссуды будет возвращена одним «шариковым» платежом.
Когда ипотечная постоянная меньше процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечной задолженности, а ее остаток увеличится.
Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки.
К этим банкам предъявляется особое требование: они должны иметь большую надежность. Им запрещено вести венчурные (рисковые) операции.
Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7 % годовых.
Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:
- развитая нотариальная система;
- поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;
- развитая судебная система;
- развитая платежная система.
Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости
(предмета залога).
4. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России.
Ипотечному бизнесу в РФ насчитывается несколько лет. За этот период было создано 35 специализированных ипотечных банков, которые фактически таковыми не стали. Некоторым из них удалось обанкротиться или радикально пересмотреть свою политику на финансовом рынке в отношении коммерческих кредитов. Банки, не платящие даже по межбанковским кредитам, все чаще приходят к выводу, что выдача кредитов под залог недвижимости — это безопасный, эффективный и многообещающий бизнес. Большинство банков сегодня являются необеспеченными и выдают ипотечные кредиты, а некоторые создали или создают специализированные подразделения. В 1993г. создана
Ассоциация ипотечных банков и Центр ипотечного бизнеса для оказания методической и консультационной помощи Ипотечным структурам и банкам
Ипотечно-инвестиционный анализ. Техника Эллвуда
... единицы (6): , (6) где f - ежегодная ипотечная постоянная; i - ставка процента по кредиту в год; t - полный срок амортизации кредита. Метод Эллвуда используется как в случае получения ... же допущений. Особенностью данной методики является краткая формула расчета заданного отношения ипотечной задолженности к процентному изменению стоимости объекта. Та же самая формула может применяться, когда ...
России.
Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего проблемы обеспечения жильем, с другой — снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Это определяет интерес федеральных и региональных офисов к ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт развитых и развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Москва, Санкт-
Петербург, Ярославль, Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.
Основными направлениями содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки являются:
- защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов через разработку и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов;
- снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной власти) гарантии и систему страхования;
- субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение недвижимости, ее реконструкцию, ремонт;
- освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета;
- безвозмездные государственные взносы на эти счета в пропорциях к величине сбережений вкладчиков;
- оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;
- вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту;
- оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е.
заемщику предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой ставке по сравнению с кредитной.
Одним из серьезных направлений деятельности правительства для становления потеки выступает снижение темпов инфляции, Ипотечное кредитование при любых условиях будет крайне затруднено, если инфляция будет выше 20 % в год (в январе 2000г. она составляла 1,8 %, в течение года она не превысила 20 %), поэтому предпринятые шаги правительства по обузданию инфляции до 10-15 %в год дадут возможность улучшить состояние ипотеки в России. В противном случае мы окажемся в порочном круге, когда высокие темпы инфляции тормозят развитие ипотечного кредитования, которое, в свою очередь, действует как мощный рычаг сдерживания инфляции.
В литературе и практике считается, что ипотека в России не имеет необходимой правовой основы, поэтому она вообще не может развиваться или будет существовать в некрасивых формах. Панацеей от всех бед считался долгожданный закон об ипотеке. Хотя анализ правовой базы ипотеки и опыт ряда российских банков показывают, что и без такого закона ипотечный бизнес может идти и развиваться. Безусловно, Закон об ипотеке будет способствовать ипотечному бизнесу. Хотя опыт показывает, что законы не только не решают действующие проблемы, но и создают их, и часто вместо стимулирования деятельности, на которую они направлены, глушат ее.
Ипотека и ипотечный кредит
... ипотечного кредитования провести анализ понятия и сущности ипотеки и ипотечного кредита провести анализ правового регулирования ипотеки и ипотечного кредита определить статус сторон договора ипотеки ... 15. Высоцкая Е.И. Появление ипотеки в России. Развитие ипотечного законодательства в дореволюционной России // Инновации в государстве и праве России: Материалы Международной научно-практической ...
Последнее утверждение можно отнести как к Гражданскому кодексу РФ, так и к Закону об ипотеке. Так статья 350 п.2 Гражданского кодекса (часть1) дает право законодательно через суд отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до 1 года; статья 292 гласит, «что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника». А в Законе об ипотеке предусмотрен залог дома или квартиры только при условии, если залогодатель и члены его семьи имеют другое помещение, пригодное для жилья, и продажа заложенного жилого дома или квартиры на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом доме или квартире залогодателя и членов его семьи.
Прибыльность для банков и доступность для ипотечных заемщиков также определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и продолжительностью ссуды. В настоящее время основными источниками кредитных ресурсов банков выступают собственные средства и межбанковские кредиты, процентные ставки по которым в зависимости от срока кредита колеблются от
140 до 210 % в год, а по валютным счетам -от 15 до 35 % в год. Если к ним прибавить процент издержек банка и риски, то получится процентная ставка по кредитам от 170 до 260 % в год. О какой ипотеке здесь можно говорить?
Поэтому банкам выгоднее заниматься межбанковским кредитованием, а не долгосрочными инвестициями. Однако спекуляция кредитными ресурсами на рынке межбанковского кредитования в условиях массового невозврата средств становится очень рискованным делом, и все банки обращаются к долгосрочному кредитованию объектов с высокой надежностью возврата кредитов. Такое обеспечение дает ипотека.
Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных).
Первый источник является основным для ипотеки Германии, второй — для ипотеки США. Вторичного рынка ценных бумаг в России, не говоря уже о ипотеке, практически нет.
Банки России пошли по другому пути. Они организуют муниципальные жилищные ссуды, тем самым накапливая деньги от населения для ссуды на строительство и покупку своих домов за счет продажи жилищных сертификатов, а также других присвоенных им титулов или титулов. Исследования Центра ипотечного бизнеса показывают, что необходимо сформировать нормальный вторичный рынок ипотеки как для жилой, так и для нежилой недвижимости. Причем, если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руководством правительства) через создание федеральной национальной ассоциации по закладным, то в России этот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руководством местных органов власти.
Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих предприятий. Например, строительные компании с процентной ставкой ниже кредитной ставки банка предоставляют им свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на покупку продукции этих организаций. Рациональное сочетание этих двух схем получения кредитных ресурсов при активном участии местных властей может гарантировать высокие результаты по ипотеке.
Теоретические и правовые основы ипотеки
... обращения взыскания на заложенное предприятие установлены ст. 73 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они ... Акт инвентаризации, финансовая отчетность и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, принадлежащего компании, являются обязательными приложениями к кредитному договору. В случаях, ...
Нормальному развитию ипотеки в России мешает и нынешнее разделение процедуры регистрации сделок между органами Госкомимущества, Роскомзема,
Бюро технической инвентаризации. Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость — это земельный участок и все, что с ним неразрывно связано.
Следовательно, любое здание или сооружение следует рассматривать в неразрывном единстве с землей, на которой они стоят, и необходимо регистрировать эксплуатацию в целом.
Высокий уровень инфляции (который наблюдался до последнего времени) и система налогообложения в России обуславливают наличие в период приватизации государственной собственности двух цен на недвижимость — цены регистрации (или нормативной цены) и реальной (рыночной) цены сделки.
Первый осуществляется во всех документах, оформляющих куплю-продажу недвижимости и используется как основа для расчета налогов и соответствующих платежей. именно эту цену нужно учитывать как цену залога, поскольку в случае неуплаты претензия по залогу может быть предъявлена только против этой официально зарегистрированной суммы. На рынке недвижимости фигурирует вторая цена, и не в рублях, а в долларах США. Кроме того, оплата квартиры, купленной физическим лицом, должна производиться наличными. Организация, как юридическое лицо, может оплатить сделку наличными. В этих условиях организация вынуждена заниматься переводом рублевых средств из безналичной формы в наличную, т. е. операцией, которую по действующему законодательству можно осуществлять только при заключении международных контрактов и т. д. Не секрет, что при решении этих проблем различные недвижимые и финансовые структуры допускают прямое или косвенное нарушение действующего законодательства. Наиболее распространенная модель взаимодействия банка и риелторской компании — это когда последняя принимает на себя все риски по кредиту, оформляет имущество, по которому совершается сделка, в собственном имуществе и сдается в аренду заемщику. Заемщик оплачивает кредит или непосредственно банку, выплачивая риэлтерской организации арендную плату, включающую стоимость ее услуг по сделке, или риэлтерской организации — в виде арендной платы, а последняя перечисляет часть ее в виде платы за кредит банку. Строго говоря, прямого залога недвижимого имущества нет, и ссуду, предоставленную заемщику, нельзя назвать ипотекой.
Существующая практика порождена нынешней хозяйственной системой. Чтобы покончить с подобной практикой, нужно изменить ценообразование, перейти к рыночной оценке недвижимости, ввести льготную систему налогообложения на отдельные операции с ней (особенно с жилым фондом), улучшить законодательную базу ипотеки.
Серьезного внимания требуют используемые инструменты ипотечного кредитования. В настоящее время в подавляющем большинстве случаев в российских банках существует традиционный механизм погашения ипотеки, который предусматривает неизменность процентной ставки в течение всего срока кредита. В условиях высокой инфляции такой механизм при долгосрочном кредитовании крайне неэффективен, да и при краткосрочном кредитовании он предполагает высокие процентные ставки, а значит, и малую доступность кредитов для населения.
Развитие ипотечного кредитования в России: проблемы и перспективы
... недвижимостью часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков. Все сказанное позволяет сделать вывод, что развитие ипотечного жилищного кредитования в России ... регулирования ипотечного кредитования; 4. Проанализировать ипотечное кредитование в ОАО «Сбербанк России»; 5. Выявить основные проблемы развития ипотечного кредитования в России и пути ...
Для России вероятно наиболее приемлемо использование индексов, основанных на процентной ставке межбанковских кредитов, которая наиболее полно отражает колебание цен на кредитные ресурсы финансового рынка.
Кредиторы в этом случае могут на основе прогнозирования инфляции и реальной стоимости кредитных ресурсов корректировать ожидаемую норму прибыли, переоценивать доход заемщика и стоимость его собственности. Такой механизм применяется, например, в США, Канаде, Великобритании, т. е. в странах с относительно стабильной экономикой. Однако он требует ограничения изменений процентной ставки ипотечного кредита, как на весь период кредитования, так и по отдельным его этапам, что очень важно, поскольку неопределенность кредитной ставки лишает смысла сам кредит. В США, например, корректировка процентной ставки, ограничена двумя процентами от начальной ставки в течение года и шестью процентами — в течение всего срока кредитования.
Примечательно, что названные ограничения не зафиксированы ни в одном нормативном документе, тем не менее, ипотечные банки и компании США соблюдают их. Кто и в каком размере установит подобные ограничения для наших финансовых структур и каков должен быть механизм контроля за соблюдением этих ограничений в современной России с ее нестабильной экономикой? Ответа на эти вопросы пока нет, да, похоже, никто его и не ищет.
Институтом экономики города в США разработан специально для России инструмент ипотечного кредитования с регулируемой отсрочкой платежей
(ИРОП).
Речь идет о применении двух различных процентных ставок. Одна призвана обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, другая — сделать кредит доступным для заемщика. Первая более высокая (так называемая контрактная) определяет тот размер платежа, который сделал бы кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку; величина данной ставки рассчитывается на основе процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (к нему приплюсовывается фиксированная банковская надбавка), т. е. исходная процентная ставка по
ИРОП устанавливается на несколько пунктов выше ставки процента на межбанковском кредитном рынке. Это превышение остается постоянным на протяжении всего кредитного периода. Таким образом, фактическая ставка изменяется вслед за ставкой по межбанковскому кредиту, что обеспечивает кредиту фиксированный доход. Эта контрактная ставка, по которой надлежит оплачивать кредит заемщику. В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по другой, более низкой ставке, называемой платежной. Разница между контрактной и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца на сумму, связанную, во-первых, с изменением межбанковской процентной ставки, и, во- вторых, с одновременным пересмотром баланса кредита, т. е. разницы между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат, которая добавляется к непогашенной сумме долга. Возникающая таким образом задолженность заемщика оформляется на основной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки. В итоге платежи по полной (контрактной) процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению его доходов (хотя бы и номинально, например, в результате инфляции).
Кредиты с регулируемой отсрочкой платежей впервые стал выдавать
Мосбизнесбанк. Ныне схемой ИРОП заинтересовался еще ряд банков, причем, как показывают расчеты, уровень кредитного риска при ее применении вполне приемлем.
Многие специалисты считают, что механизм ИРОП, основанный на межбанковской ставке процента, практически полностью исключает для банка риск процентной ставки. Однако задействование ИРОП требует доступного и абсолютно надежного показателя ставки по межбанковским кредитам. К тому же использование кредитных инструментов с индексацией основной суммы долга
(когда основные выплаты по кредиту переносятся на более поздние сроки кредитного периода) сопряжено с проблемами роста кредитной задолженности и
«негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности.
Речь идет о том, что на протяжении определенного периода времени приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной аналогичных платежей по требованиям вкладчиков (в том числе платежей по процентам).
Риск ликвидности обычно выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы — в долгосрочных кредитах. Характерно, что банки, применяющие вариант ИРОП или другие алгоритмы ипотечного кредитования с индексацией суммы основного долга, оказываются перед проблемой ликвидности чаще, чем банки, подобные схемы не использующие. Дело в том, что перенос части платежей по кредитам на конец кредитного периода можно принять за предоставление банком кредитов большего размера тем же заемщикам (причем банк не имеет возможности контролировать предоставление «дополнительных» кредитов).
В течение всего срока, пока накапливается кредитная задолженность по индексируемым ипотечным кредитам (т. е. сохраняется «негативная амортизация»), банк обязан выплачивать клиентам проценты по вкладам, тогда как его собственный доход в виде процентов может поступить лишь позднее, т. е. банк недополучит в данный момент процентный доход. Сказанное характерно для всех ипотечных кредитов, предполагающих отсрочку платежей. Поэтому банкам рекомендуется держать в индексируемых кредитах лишь небольшую часть своих активов, особенно в первые годы после начала погашения ссуд по данной схеме кредитования. В последующие годы проблема ликвидности решается автоматически — за счет поступления крупных платежей по выданным ранее ссудам, компенсирующих минимальный приток средств в виде платежей по кредитам, предоставленным недавно.
В общем, проблема ликвидности напрямую связана с моделью жилищного кредитования. При этом для разных участников данного процесса она проявляется по-разному. Так, если для депозитного института риск ликвидности может стать серьезной угрозой, то для ипотечной компании, которая продает выданные кредиты, он просто отсутствует: компания не привлекает вкладов, а финансирует свои активные операции за счет вырученных от продажи займов средств.
В целом такой очень интересный инструмент ипотечного кредитования, как
ИРОП, мог бы широко использоваться в России, но с одним условием: если будет найден механизм компенсации кредитору упущенной им в связи с отложенными платежами по кредиту выгоды.
Нынешняя неопределенность кредитного механизма вместе с другими негативными социально-экономическими факторами значительно сдерживает развитие ипотеки в России. Чтобы сделать механизм ипотечного кредитования исправно работающим, в нем необходимо учесть не только высокий уровень инфляции, который будет существовать в России еще какое-то время, но и особенности функционирования ее финансовой системы, банковской деятельности, рынка недвижимого имущества, размер и структуру доходов населения, традиции, противоречивые реалии ее экономики.
5. Ипотечные механизмы выкупа недвижимости.
Важно подчеркнуть: предметом ипотеки может быть не только безусловное право собственности, но и право долгосрочного (как правило, более 49 лет) пользования недвижимым имуществом, т. е. аренда. Последнее обстоятельство особенно значимо применительно к земельным участкам. Как известно, в московской практике земля не продается, а продается право долгосрочной аренды, что является достаточным основанием для обеспечения кредита.
Поскольку выкуп (аренда на 49 лет) земельного участка для большинства собственников основных фондов объектов потребительского рынка на данном этапе весьма затруднителен (хотя бы по чисто финансовым причинам),
Роскомзем вполне оправданно (дабы не затруднять выкуп недвижимого имущества) дает согласие на залог магазина, столовой, прачечной и других аналогичных объектов при том, что договором обуславливается передача в залог части помещения (обычно 75-80%).
Это помогает уйти от необходимости передавать залог предприятие как целый имущественный комплекс.
Среди общих особенностей ипотеки (наряду с обязательными нотариальными заверениями и государственной регистрацией) — длительность срока, на который дается кредит; в классическом случае это 15-30 лет. Условия предоставления кредитных ресурсов на столь значительное время в России пока отсутствуют, однако положительные сдвиги в этом направлении налицо: серьезные банки уже начали выдавать обеспеченные недвижимостью годовые и полуторагодовые кредиты. В целом можно констатировать значительный рост интересов московских банков, особенно крупных, к ипотечному кредитованию.
Это объясняется рядом причин, в частности, снижением доходности валютных операций, фактическим распадом межбанковских кредитов, уменьшением привлекательности государственных ценных бумаг.
Расчетная часть
1. Определим стоимость прав аренды земли
|Производственные |80 |11400000 |60 |48 |
|помещения | | | | |
|Складские |20 |2850000 |80 |16 |
|помещения | | | | |
|Сумма |100 |14250000 |140 |64 |
Стоимость нового строительства составит 14250000 руб.
Устранимый физический износ составит 6150000 руб.
Остаточная стоимость составит 8100000 руб.
Неустранимый физический износ составит 8100000 * 0,64 = 5184000 руб.
Определим величину устранимого функционального износа: 800 * 30 = 24000 руб.
Определим величину неустранимого функционального износа:
Стоимость строительства при высоте 8,1 м — 180 у. е. за м .
Стоимость строительства при высоте 5 м — 150 у. е. за м2.
«Излишняя» площадь — 2000 м2 при физическом износе лишних элементов — 60 %.
Определим сверх затраты: 180-150 = 30 у. е.;
30*2000*30=1800000 руб.
Физический износ лишних элементов — 60 % от 1800000 руб., он составит
1080000руб.
Определим величину неустранимого функционального износа: 1800000-
1080000=720000 руб.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, оцененная затратным методом
|Наименование |Сумма, руб. |
|1 . Стоимость комплекса зданий |14250000 |
|2. Устранимый физический износ |6150000 |
|3. Неустранимый физический износ |5184000 |
|4. Устранимый функциональный износ |24000 |
|5. Неустранимый функциональный износ |720000 |
|6. Стоимость комплекса зданий с учетом |2172000 |
|износа | |
|7. Стоимость права аренды земли |341880 |
|8. Стоимость объекта недвижимости с учетом |2513880 |
|права аренды земли | |
|9. Рыночная стоимость объекта недвижимости |2514000 |
Рыночная стоимость объекта недвижимости, оцененная затратным методом, составит 2514000 руб.
7. Заключение
Ключевая категория ипотечного кредитования — залог. Кредитор- залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).
Разновидностью залога является заклад. В отличии от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк-кредитор.
Решения этих проблем в большинстве случаев слабо стыкуются, в силу чего вырабатываемые схемы довольно, сложны, сопряжены с немалыми дополнительными расходами участников сделки и клиентов. И, тем не менее, спрос на подобные виды финансовых услуг сравнительно высок и устойчиво растет.
Нынешние виды ипотечного кредитования следует рассматривать не более как прототипы будущей системы жилищного финансирования, которая призвана выполнять три основные функции:
1) обеспечивать мобилизацию средств на финансирование строительства и покупки жилья;
2) предоставлять и обслуживать кредиты (имея в виду и их рефинансирование);
3) осуществлять функцию инвестора.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/kursovaya/ipoteka-nedvijimosti/
1. Фридман Д. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М.: «Дело»,
1998.
2.Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью в России». — М.; Финансы и статистика, 1996.
3.«Российский экономический журнал», 1998. — № 5.
4. «Деньги и кредит», 1999 г. — № 2.
5.Российский экономический журнал, 1996. — № 7
Министерство образования РФ
Воронежский архитектурно-строительный университет
Кафедра ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ
КУРСОВАЯ РАБОТА
ПО КУРСУ «ИПОТЕКА НЕДВИЖИМОСТИ»
| |Специальности ЭУС |
| |Сидоров Владимир |
| | Код 99 – 28 – 640 |
| | |
| | |
Воронеж 2004 г
