Ипотечно-инвестиционный анализ и виды кредитов

метки: Кредит, Недвижимость, Капитал, Ставка, Доход, Ипотечный, Стоимость, Анализ

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» закреплены следующие характеристики: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность к праву собственности. Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

• актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;
• совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

• пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;
• совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически сложилось так, что со времен римского права активы обычно делятся на мебель и недвижимое имущество.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости также относятся самолеты и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания и космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно Градостроительному кодексу РФ объекты недвижимости — это объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, компания в целом признается комплексом недвижимости, используемым для ведения хозяйственной деятельности.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property).

Обращения взыскания на заложенное имущество

... залоге недвижимости (ипотеке) и залоге товаров в обороте момент возникновения права залога определяется по особым правилам. При заключении же договора о залоге имущества, которое ... обеспечения обязательств. Обеспечение требования кредитора достигается выделением из всего имущества должника определенной части этого имущества, за счет которой будут удовлетворяться интересы данного кредитора ...

При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

Улучшение — это то, что делается руками человека и требует вложений его труда и затрат ресурсов. При этом предполагается, что само благоустройство нельзя рассматривать как отдельный от земли объект недвижимости, поскольку он остается неподвижным и выполняет свое предназначение только в состоянии и во время прочного прикрепления к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Структура понятия «недвижимость»

Недвижимость — особая категория активов, обладающая рядом характерных признаков:

• непосредственная, прочная связь объекта недвижимости с землей;
• объект недвижимости не может быть перемещен с отрывом от земельного участка без существенного ущерба его назначению;

• недвижимость относится к категории финансовых активов;
• операции с недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости — специфическом сегменте (секторе) финансового рынка;
• рынок недвижимости — сфера вложения капитала (инвестиционная сфера), а также система экономических взаимоотношений между участниками финансового рынка по поводу операций с недвижимостью;
• купля-продажа объектов недвижимости связана с движением капитала или стоимости, приносящей доход;
• приобретение объекта недвижимости означает вложение капитала в этот объект, который приносит доход его собственнику в процессе эксплуатации или сдачи его в аренду, а также после его перепродажи по более высокой цене (к сожалению в условиях нестабильной экономики наибольший удельный вес имеют спекулятивные операции с недвижимостью, приносящие доход собственнику именно на разнице в цене приобретения и продажи актива);
• в силу специфичности недвижимости как финансовой категории и ее высокой стоимости государство предъявляет высокие требования к соблюдению законности операций с недвижимостью, поэтому почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию;
• спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем, поэтому даже при превышении предложения над спросом он (спрос) часто остается неудовлетворенным;
• величина спроса на объекты недвижимости определяется географическими и историческими факторами, а также состоянием инфраструктуры в районе расположения объекта недвижимости.

Следует отметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля. Однако из-за высокой динамики цен на все финансовые объекты, как и на все другие рынки, а также из-за отсутствия более или менее эффективной информационной базы по объектам недвижимости, рынок недвижимости не может существовать без оценки его объекты.

Оценка недвижимости при ипотечном кредитовании

... саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй, или зданиями. Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости это цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью. Под стоимостью объекта недвижимости понимается ...

Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости. Здесь необходимо разделить два понятия — цену и стоимость объекта недвижимости

1. Рыночная цена объекта недвижимости — это цена контракта, цена конкретной сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости отражает уже свершившийся факт, сделку.

2. Стоимость объекта недвижимости имеет разные формы или проявления. Остановимся на самом актуальном: рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость собственности — это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи собственности на рынке в данный момент.

Рыночная стоимость собственности может быть больше, меньше или равна ее рыночной стоимости. Кроме того, различают стоимость замещения объекта недвижимости, стоимость воспроизводства объекта недвижимости, инвестиционную стоимость или инвестиционный потенциал недвижимости, и др.

Практически все операции по покупке недвижимости осуществляются с привлечением ипотечных кредитов, либо кредитов под залог недвижимости. В этих условиях стоимость собственности определяется как сумма ипотечной ссуды, приведенная стоимость дохода, полученного от использования собственности, и выручки от перепродажи собственности.

Как правило, оценка стоимости имущества, связанного или приобретенного с помощью ипотечного кредита, осуществляется с использованием анализа вложений в ипотеку.

Техника ипотечно-инвестиционного анализа — это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива.

Глава 1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению

1.1 Традиционный подход

Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equity analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. теоретически было показано, что заемный капитал играет важную роль в определении стоимости недвижимости.

Практически все инвестиционные операции с недвижимостью осуществляются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитование, инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечивая ссуду. У них есть основные права на операционный доход и активы заемщика в случае дефолта по долгу. Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Остальные первоначальные затраты оплачиваются инвесторами в акции.

Они получают оставшуюся часть чистого операционного дохода и цену перепродажи после того, как все платежи кредиторам уже были произведены, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи собственности.

Экономическая эффективность инвестиций в объекты недвижимости

... РФ установлено использование методов затратного, доходного и сравнительного подходов в оценки стоимости недвижимости. Если затратный подход определяет размер инвестиции в строительство нового объекта ... предприятию (производственной системе) и фактически исключает из понятия инвестиции многочисленные вложения капитала, в том числе и первоначальную организацию бизнеса. «В основе диспозиционного ...

Период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают остаточный доход:

1. приобретение актива — инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг;

2. использование собственности — инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;

3. ликвидация — при перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному кредиту.

Существует два подхода к проведению ипотечно-инвестиционного анализа:

1. Традиционный — Предпосылка традиционной модели анализа ипотечных инвестиций заключается в том, что общая стоимость собственности равна сумме приведенной стоимости владения и приведенной стоимости владения. Личный интерес определяется путем дисконтирования денежного потока до налогообложения с использованием нормы прибыли на капитал, определяемой как средняя рыночная стоимость, в качестве ставки дисконтирования.

2. Модели ипотечного и инвестиционного анализа, основанные на капитализации дохода от использования недвижимости. Наиболее распространенный подход к анализу ипотечных вложений в этой группе — определение коэффициента общей капитализации по формуле Элвуда. Кроме того, используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа — это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. Согласно этой методике стоимость имущества рассчитывается путем прибавления к основной сумме ссуды приведенной стоимости ликвидности и доходов от перепродажи, ожидаемых инвестором. Таким образом, оценивается как ожидаемая общая чистая операционная прибыль, так и сумма выручки от перепродажи недвижимости.

Традиционный метод требует оценки ожидаемых денежных потоков, которые должен получить инвестор, а также выручки от перепродажи. Эти два элемента дают оценочную приведенную стоимость чистых активов. Затем к стоимости собственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту (независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг) с тем, чтобы определить рыночную оценочную цену. Если новый заем предоставляется в текущих рыночных условиях и окончательная доходность капитала соответствует текущим рыночным потребностям, результатом будет расчетная рыночная стоимость собственности. Данная техника не принимает в расчет последствия налогообложения.

Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании ...

... необходимо решить после оценки. Формулирование цели включает определение: а) вида стоимости оцениваемой собственности; б) вида имущественных прав, которые оцениваются; в) полного наименования ... существующих подходов, используемых при оценке стоимости имущества при расчете остаточной стоимости, показывает, что, как правило, это эмпирические методы, основанные на интуиции конкретного специалиста. ...

Принцип, лежащий в основе традиционной техники, заключается в том, что и инвесторы, и кредиторы получают предполагаемую прибыль.

Совокупная текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальную величину выкупного капитала; соответственно это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Этот метод улучшает технику оценки денежных потоков, принимая во внимание выручку от перепродажи. Последняя включает сумму прироста (или снижения) стоимости собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже.

Доход, полученный как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должен включать как доходность инвестиций, так и доходность инвестиций.

Что касается ипотеки, то их текущий доход — это обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы долга в любой момент равен приведенной стоимости всех оставшихся платежей до полной амортизации ссуды, дисконтированной по номинальной процентной ставке по ипотеке. Ипотечные кредиты часто выплачиваются до полного срока погашения. В этом случае остаток по кредиту выплачивается единовременно наличными, а затем выплачивается задолженность. Номинальная стоимость долга равна приведенной стоимости повторяющихся денежных выплат и приведенной стоимости единовременного денежного платежа при погашении ссуды, дисконтированной по номинальной процентной ставке по ссуде.

Текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме потока доходов и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотеки цена основного капитала оправдывается денежными поступлениями и выручкой от перепродажи, которые инвесторы ожидают получить. Следовательно, приведенная стоимость акционерного капитала равна приведенной стоимости поступлений от перепродажи и приведенной стоимости выручки от перепродажи, дисконтированной по окончательной норме прибыли на капитал, с учетом связанных рисков. Таким образом, учитываются размер и сроки получения выгод инвестору.

Стоимость собственности или ее цена рассчитывается по формуле (1):

Цена = Стоимость собственного капитала + Ипотечный кредит

Стоимость капитала определяется как сумма двух элементов: поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются с соответствующей ставкой доходности, а их приведенная стоимость рассчитывается с использованием коэффициентов справедливой стоимости.

Если ожидаемые денежные потоки останутся неизменными, годовая сумма умножается на коэффициент аннуитета. Выручка от реверсирования или перепродажи измеряется с использованием коэффициента справедливой стоимости единицы, поскольку выручка получена единовременно.

Формула расчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал), с учетом вышесказанного — формула (2) — имеет следующий вид:

Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS)

где PWAF — фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

Незаконное получение кредита

... системы. Дополнительным объектом выступают отношения собственности. Предметом преступления являются кредит или льготные условия кредитования. Кредитом являются денежные средства, предоставляемые банком ... Целью данной работы является, рассмотрение особенностей квалификации незаконного получения кредита. Объектом исследования являются подлежащие уголовно-правовой охране общественные отношения ...

CF — денежные поступления,

PWF — фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,

PS — выручка при перепродаже.

Чтобы оценить стоимость недвижимости, к стоимости капитала необходимо прибавить текущий остаток по ипотеке. Подобным образом оцениваются все доходы. Остаток по ипотеке равен приведенной стоимости необходимых платежей по обслуживанию долга, дисконтированной по номинальной процентной ставке по ипотеке. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности (3) выглядит следующим образом:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP

где V — стоимость собственности (первоначальная),

PWAF — фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

CF — денежные поступления,

PWF — фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,

PS — выручка при перепродаже,

MP — текущий остаток основной суммы ипотеки.

Если принять, что

CF = NOI — DS

где NOI — чистый текущий операционный доход,

DS — обслуживание долга (годовое), и

PS = RP — OS

где RP — цена перепродажи собственности,

OS — остаток ипотечного долга при перепродаже;

тогда формула 3 примет вид:

V = PWAF * ( NOI — DS ) + PWF * ( RP — OS ) + MP , (3*)

Использование традиционных методов предполагает трехэтапный расчет для заданного периода прогноза. Прогнозный период — это период, в течение которого собственник ожидает владеть оцениваемой недвижимостью.

Таблица 1. Этапы традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа

Ежемесячный платеж в погашение ипотечного кредита рассчитывается на основе формулы (6) для расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека):

где DSm — ежемесячное обслуживание долга,

I — первоначальная сумма ипотечного кредита,

i — годовая ставка процента по кредиту,

t — срок (лет), на который предоставлен ипотечный кредит.

Фактор аннуитета (формула 7) отражает текущую стоимость единичного аннуитета при заданной ставке дисконта:

где Y — ставка отдачи на собственный капитал,

Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации

Ведь именно оценка (оценка стоимости) является мерой эффективности управления тем или иным объектом собственности. Поэтому сегодня необходимы разработанные концепции стратегий роста компаний, ценностно- ... реорганизации, развития бизнеса, использования ипотечных кредитов, участия в фондовом рынке. Кроме того, как уже отмечалось, увеличение стоимости фирмы является одним из индикаторов ...

T — период владения собственностью.

Фактор текущей стоимости реверсии (Формула 8) отражает текущую стоимость единицы за период при заданной ставке дисконта:

Остаток ипотечного долга при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации (формула 9):

Цена перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости собственности в год (d):

RP = P * (1 + d) T

где RP — цена перепродажи собственности;

• P — первоначальная стоимость собственности;
• d — рост (снижение) стоимости собственности за год;
• T — период владения собственностью.

Следовательно, традиционный метод анализа ипотечных инвестиций является методом оценки доходным подходом. При проведении анализа ипотечных инвестиций вам необходимо знать основную сумму ипотечного кредита или коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть указана предполагаемая цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозируемый период.

Этот метод можно использовать, если инвестор берет на себя существующий долг или если привлекается новый заем. Его можно изменить, чтобы учесть более одного изменения ипотечного кредита и денежного дохода. Если цена известна, этот метод можно использовать для оценки нормы прибыли на капитал.

Традиционный метод анализа ипотечных вложений — это гибкий метод, который можно адаптировать к любой ситуации. Однако в силу сделанных предположений объективно полученные оценки являются приблизительными.

1.2 Ипотечно-инвестиционный анализ на основе капитализации дохода

Метод сложного расчета преобразует годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму доходности или умножения ее на соответствующую норму доходности.

Определение стоимости собственности на базе общего коэффициента капитализации выполняется по формуле (11):

где V — стоимость собственности;

NOI — чистый операционный доход;

k — общий коэффициент капитализации.

Для определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа используют:

• Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;
• Метод инвестиционной группы;
• Метод прямой капитализации.

Глава 2. Методы определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа

2.1 Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

Основная привлекательность метода Элвуда заключается в том, что он предлагает краткую формулу ипотечного инвестирования с известным коэффициентом ипотечного долга и предполагаемым процентным изменением стоимости собственности в течение прогнозируемого периода. Традиционный метод более применим, когда указаны долларовая сумма ссуды и цена перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффициенты.

Формы и виды кредита

... временное пользование, но имеет и другие стадии, в том числе возвращение ссуженной стоимости. Если кредит предоставлен в денежной форме, и его возврат был произведен также деньгами, ... сделках, в которых предоставление и возвращение ссуженных средств происходят в форме товарных стоимостей. Если кредит был предоставлен в форме товара, а возвращен деньгами, или наоборот (предоставлен ...

Формула (12) Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим образом:

где k — общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

• Y — ставка отдачи на собственный капитал;
• m — коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);
• C — ипотечный коэффициент Эллвуда;

d — изменение стоимости собственности за прогнозный период:

• + dep — снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;
• app — увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;
• (SFF;Y) — фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;

• Δ — изменение дохода;
• J — коэффициент стабилизации дохода.

Коэффициент J всегда положительный, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован в сторону уменьшения. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y — m * C — d * (SFF;Y).

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

• C = Y + P * (SFF;Y) — f

где C — ипотечный коэффициент Эллвуда;

• Y — ставка отдачи на собственный капитал;
• P — часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;
• (SFF;Y) — фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;

• f — ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.

Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период — процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период (14):

где P — процент выплаты кредита;

• i — ставка процента по кредиту;
• t — полный срок амортизации кредита;
• T — период владения собственностью.

Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле(15):

где Y — ставка отдачи на собственный капитал;

• T — период владения собственностью.

Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитет-

ной основе, как взнос на амортизацию единицы(16):

Контроль расчетов по кредитам и займам

... займов, принципы и объекты кредитования, механизм предоставления и возврата кредитов и займов. Методика определения процентных ставок по кредитам Кредит — это система экономических отношений в связи с ... это отрицательный баланс на текущем счете клиента. 6. По видам процентных ставок. Кредиты с фиксированной процентной ставкой , которая устанавливается на весь период кредитования и не подлежит ...

где f — ежегодная ипотечная постоянная;

• i — ставка процента по кредиту в год;
• t — полный срок амортизации кредита.

Методику Элвуда можно использовать как в случае получения новых кредитов, так и в случае принятия покупателем имеющейся задолженности.

Метод Элвуда требует использования тех же допущений, что и традиционный метод ипотечного инвестирования, и аналогичным образом определяется этими допущениями. Последние включают конкретные условия финансирования, цену перепродажи или предполагаемое изменение стоимости и прогнозируемый период.

В технике Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтеза других переменных. Пользователи этого метода анализа ипотечных инвестиций должны уделять пристальное внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется допущениями.

2.2 Метод инвестиционной группы

Коэффициент общей капитализации можно рассчитать с использованием метода инвестиционной группы. В общих чертах, метод инвестиционной группы учитывает, какая часть капитала погашения представлена ​​ипотечной ссудой, а какая — собственным капиталом. Взвесьте доли капитала для приобретения соответственно по процентной ставке и окончательной норме прибыли на необходимый капитал.

В коэффициент общей капитализации, полученный методом инвестиционной группы, необходимо внести две поправки с тем, чтобы он стал эквивалентен общему коэффициенту капитализации по Эллвуду (до повышения или снижения стоимости собственности).

Обе поправки относятся к амортизации кредита.

Поправка 1, Поправка 2

Оценка стоимости собственности по методу инвестиционной группы осуществляется по следующей схеме:

Таблица 2. Техника инвестиционной группы

2.3 Метод прямой капитализации

Данный метод разработан и используется специалистами Российского общества оценщиков (РОО).

Для описания метода воспользуемся аргументами, используемыми оценщиками РОО:

• X — стоимость собственности;
• q — чистый операционный доход;

p t — уплата за t -ый год в счет погашения единичного кредита;

• k — ставка капитализации;
• Y — ставка дисконтирования;
• i — годовая ставка процента по кредиту;
• d — ежегодный рост стоимости собственности;
• n — предполагаемый срок владения собственностью;

m — коэффициент ипотечной задолженности

Тогда стоимость собственности (X)(17):

Коэффициент (ставка) капитализации ( k ) рассчитывается по формуле(18):

Где (19)

Для упрощения расчетов по нахождению воспользуемся коэффициентом Инвуда или коэффициентом аннуитета. pt — уплата за t -ый год в счет погашения единичного кредита, и представляет собой аннуитет – поток равных платежей в течение n периодов. Тогда pt есть ипотечная постоянная(20).

где f — ипотечная постоянная [формула (16)].

Глава 3. Пример использования ипотечного инвестиционного анализа при оценке недвижимости. Кредит и его виды

3.1 Кредит и его виды

Кредит представляет собой категорию обмена. Когда они продают свой продукт, когда они покупают сырье, оборудование, недвижимость и другие товары, необходимые для продолжения их бизнеса, производители сырья испытывают значительную потребность в дополнительных средствах оплаты. Являясь важным инструментом платежа, кредит применяется для удовлетворения разнообразных потребностей заемщика. Эти потребности зарождаются не только в обмене, где разрыв в платежном обороте наиболее проявляется, но и в других стадиях воспроизводства. Хозяйственные организации, производящие продукт, расходуют полученные ссуды для приобретения средств производства, удовлетворения потребностей по расчетам по заработной плате с работниками, с бюджетными организациями.

Население получает кредит для удовлетворения своих потребительских нужд. Выступая категорией обмена, кредит используется для удовлетворения потребностей производства, распределения и потребления валового продукта. Кредит подразделяется на виды и в зависимости от их отраслевой направленности. Когда кредит обслуживает потребности промышленных предприятий, то это промышленный кредит. Бывает также сельскохозяйственный, торговый кредит.

Отраслевая направленность кредита часто находит свое воплощение в государственной статистике ряда стран (отдельно выделяются кредиты промышленности, торговле, сельскому хозяйству и т. д.).

По отраслям делят кредиты и отдельные коммерческие банки. Классификация кредита обусловлена также объектами кредитования. Объект выражает то, что противостоит кредиту. Чаще всего кредит используется для приобретения различных товаров (в промышленности — сырье, основные и вспомогательные материалы, топливо, тара и т. п., в торговле — товары разнообразного ассортимента, у населения — товары длительного пользования) и здесь кредиту противостоят различные товарно-материальные ценности. В ряде случаев ссуда выдается для осуществления различных производственных затрат.

Например, в сельском хозяйстве кредит в большей части направляется на затраты по растениеводству и животноводству, в промышленности — на сезонные затраты (ремонт, подготовку к новому сезону производства сельскохозяйственных продуктов и др.).

Объект кредитования может иметь материально-вещественную форму и не иметь ее. Заемщик берет ссуду необязательно для накопления необходимых ему товарно-материальных ценностей. Кредиту поэтому необязательно будут противостоять конкретные виды материалов. Ссуда довольно часто берется под разрыв в платежном обороте, когда у предприятия временно отсутствуют свободные денежные средства, но возникают обязательства по разнообразным видам текущих платежей.

Это могут быть потребности, связанные с необходимостью платежей по выплате заработной платы персоналу предприятия, различных налогов в федеральный или местный бюджеты, по взносам по страхованию имущества и пр. В этом случае кредит покрывает недостаток денежных средств или разрыв в платежном обороте.

Вид кредита — это более детальная его характеристика по организационно-экономическим признакам, используемая для классификации кредитов. Единых мировых стандартов при их классификации не существует. В каждой стране есть свои особенности.

В России кредиты классифицируются в зависимости от:

• стадий воспроизводства, обслуживаемых кредитом;
• отраслевой направленности;
• объектов кредитования;
• его обеспеченности;
• срочности кредитования;
• платности и др.

Классификация кредита по видам зависит и от его обеспеченности. Обычно обеспеченность различают по характеру, степени (полноте) и формам.

По характеру обеспечения выделяют ссуды, имеющие прямое и косвенное обеспечение. Прямое обеспечение содержат, например, ссуды, выданные под конкретный материальный объект, на покупку конкретных видов товарно-материальных ценностей. Косвенное обеспечение могут иметь, например, ссуды, выданные на покрытие разрыва в платежном обороте. Хотя ссуда и выдается на покрытие платежных обязательств заемщика, прямой оплаты товарно-материальных ценностей, которые прямо противостояли бы кредиту, может не быть, однако проявляется косвенное материальное обеспечение в форме товарных запасов, созданных за счет собственных денежных источников.

По степени обеспеченности можно выделить кредиты с полным (достаточным), неполным (недостаточным) обеспечением и без обеспечения. Полное обеспечение имеется в том случае, если размер обеспечения равен или выше размера предоставляемого кредита. Неполное обеспечение возникает тогда, когда его стоимость меньше размера кредита. Кредит может и не иметь обеспечения. Такой кредит называют бланковым. Чаще всего он предоставляется при наличии достаточного доверия банка к заемщику, уверенности банка в возврате средств, предоставляемых заемщику во временное пользование.

Обеспечение кредита можно рассматривать не только с позиции противостояния ему определенной массы стоимостей, ликвидных товарно-материальных запасов, но и определенных внешних гарантий. Помимо обычного залога товарно-материальных ценностей, имущества, принадлежащего заемщику, в группу обеспечения возврата кредита входят различного рода гарантии, поручительства третьих лиц, страхование и др.

При классификации кредита в зависимости от срочности кредитования выделяют краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные ссуды.

Краткосрочные ссуды обслуживают текущие потребности заемщика, связанные с движением оборотного капитала. Краткосрочными ссудами считаются такие ссуды, срок возврата которых по международным стандартам не выходит за пределы одного года. Однако на практике их срок может быть неодинаков. Это определяется экономическими условиями, степенью инфляции. Так, в России 90-х гг. в силу значительных инфляционных процессов к краткосрочным ссудам зачастую относили ссуды со сроком до трех-шести месяцев.

Среднесрочные и долгосрочные кредиты обслуживают долговременные потребности, обусловленные необходимостью модернизации производства, осуществления капитальных затрат по расширению производства.

Устоявшегося стандартного срока как критерия отнесения кредита к разряду среднесрочных или долгосрочных ссуд пока нет. В США, например, среднесрочными ссудами являются такие ссуды, срок погашения которых не выходит за пределы восьми лет, в Германии — до шести лет. Нет единообразия и в размере срока по долгосрочным ссудам.

В России к среднесрочным ссудам относили ссуды со сроком погашения от шести до двенадцати месяцев, к долгосрочным -кредиты, срок оплаты которых выходил за пределы года. Деление кредитов по их длительности функционирования в хозяйстве заемщика было оправданным, ибо в условиях обесценения денег даже кратковременное их пребывание в хозяйстве заемщика могло привести к потере сохранности капитала. Сильная инфляция трансформировала представление о сроке кредитования, меняла критерии срочности кредитования заемщиков.

Кредит можно классифицировать по видам и в зависимости от платности за его использование. Здесь выделяют платный и бесплатный, дорогой и дешевый кредиты. За основу такого деления берется размер процентной ставки, установленный за пользование ссудой.

В современном хозяйстве кредит функционирует как капитал. Это означает, что кредитор передает ссуженную стоимость не как сумму денег, а как самовозрастающую стоимость, которая возвращается ему с приращением в виде ссудного процента. Заемщик же полученные средства должен использовать таким образом, чтобы с их помощью можно было не только обеспечить непрерывность производства, но и создать новую стоимость, достаточную, чтобы рассчитаться с кредитором — возвратить ему первоначально авансированную сумму и уплатить ссудный процент. Именно поэтому кредит как стоимостная категория носит платный характер.

Тем не менее, как в древней, так и в современной истории существует и бесплатный кредит в очень ограниченных размерах. Чаще всего в современном хозяйстве он применяется при кредитовании инсайдеров (сотрудников банка), при личных (дружеских) формах кредита и др.

При товарном кредите (в форме векселей) отсрочка платежа также не сопровождается взысканием процента. Вместе с тем, хотя прямо здесь плата за кредит и не проявляет себя, однако косвенно процент входит в цену того продукта, по которому была произведена отсрочка его оплаты.

В рамках платности за кредит применяется понятие дорогого дешевого кредита.

Понятие дорогого кредита связано с взысканием процентной ставки, размер которой выше его рыночного уровня. Как правило, такая ставка установлена по кредитам, имеющим повышенный риск невозврата ссуды (из-за низкого класса кредитоспособности заемщика, сомнительного обеспечения и пр.).

Другие кредиты (с повышенной процентной ставкой) применяются также как своеобразная санкция за несвоевременный возврат ссуды, а также нарушения, противоречащие кредитному договору с клиентом.

Чаще всего размер платности кредитор дифференцирует в зависимости от срока кредита, качества обеспечения, платежеспособности заемщика. Платность меняется с учетом экономического цикла — подъема, депрессии или экономического кризиса.

Дорогой и дешевый кредиты — понятия относительные. Например, для западной практики процентные ставки российских банков в условиях экономического кризиса и инфляции середины 1990 г. могут показаться космическими с позиции их размера. Однако с учетом месячного и годового темпов инфляции они уже не станут такими, поскольку обесценение денег в 1996 — 1997 гг. достигало от 1 до 2 % ежемесячно.

В мировой банковской практике используются и другие критерии классификации кредитов. В частности, кредиты могут делиться на ссуды, выдаваемые в национальной и иностранной валюте, юридическим и физическим лицам и др.

3.2 Пример использования ипотечного инвестиционного анализа при оценке недвижимости

Исходные данные:

− Потенциальный валовый доход — 100 000 д.е.

− Потери при сборе платежей — 20 %

− Прочие доходы — 0 д.е.

− Операционные расходы — 15 %

− Первоначальная основная сумма ипотеки — 400 000 д.е.

− Срок полной амортизации — 25 лет

− Ставка процента — 12 %

− Ставка дисконтирования — 15 %

− Предполагаемый год продажи собственности — 20 год

− Ежегодный прирост стоимости — 0 %

− Первоначальная стоимость собственности — 500 000 д.е.

Поправка 1

Поправка 2

По результатам расчетов необходимо провести анализ полученных результатов и сделать выводы.

Заключение

Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке — набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки).

В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.

Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.

При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:

• во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу;
• во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.

При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа:

• приобретение
• использование
• ликвидация.

На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход.

На 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг);

• На 2-м — получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;

— На 3-м получают наличность, равную цене реализации. Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала инвестора. Основа при определении стоимости капитала — текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи: остаточного потока наличности при использовании недвижимости и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оцененной стоимости капитала дает вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Литература

[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/kursovaya/ipotechno-investitsionnyiy-analiz/

1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. — М.: Финансы и статистика, 2004.

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости — СПб: 2005.

3. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. — М.: Финансы и статистика, 2004.

4. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. — М.: ЮНИТИ, 2003.

5. Гордонов М. О некоторых вопросах совершенствования учета основных фондов//Вопросы оценки. № 6, 2005.

6. Гранова И.В. Оценка недвижимости. — СПб: 2006.

7. Грибовский C.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004.

8. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 2003.

9. Грибовский С.В. Опыт определения ставки дисконтирования для объектов недвижимости методом экстракции // Новости оценки, № 7. — СПб: Академия Недвижимости, 2005.

10. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. Проф. В.Е. Есипова – СПб.: Изд-во СПб ГУЭиФ, 2006.

11. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб: Издательство «Лань», 2006.

12. Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев В.И., Юн Г.Б. Оценка предприятий: 2002.

13. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2005.

14. http://lib.mabico.ru — финансовая библиотека.

15. http://lib.mabico.ru — Энциклопедия ипотечно-инвестиционный анализ в оценке.

16. http://money.rin.ru — экономика и финансы.

17. http://nedvizh.proocenka.ru — Оценка недвижимости.

18. http://ocenka.net — институт профессиональной оценки.

19. http://ru.wikipedia.org – Свободная Интернет энциклопедия.

20. http://www.real-estate-info.ru — Рынок недвижимости в России.