Вступ
Розвиток ринкових відносин в Україні створив передумови для формування та розвитку іпотечного ринку. Важливість його для вітчизняної економіки визначається тим, що він досить активно формує інвестиційні процеси, створює умови для цілеспрямованого та комплексного розвитку окремих галузей економіки зокрема та національних ринків загалом, істотно впливає на зайнятість населення, зменшуючи рівень безробіття, забезпечує зростання національного доходу, ВВП, підвищує забезпеченість українських громадян житлом, а отже — і їхній добробут, вирішує низку соціальних проблем та сприяє поглибленню ринкових перетворень. А тому формування дієвих механізмів фінансового забезпечення сфери житлової нерухомості — проблема надзвичайної ваги, яка потребує глибоких наукових розробок та активних практичних дій як збоку держави, так і з боку банків, будівельних організацій та інших інституцій. Розвиток іпотечного ринку потребує істотних змін у законодавчо — нормативній базі, системі іпотечного кредитування тощо.
У міжнародному середовищі дослідження проблеми функціонування та розвитку іпотечного ринку відображені у наукових публікаціях та працях таких вчених, як М. Болеата, Д. Даймонда, Ф. Мишкіна, Н. Ордуея, та інших. Проте відмінність розвитку ринкових відносин у західних країнах та вітчизняній економіці обмежує сферу використання теоретичних розробок, пропозицій та рекомендацій розроблених положеннях економічної науки західних країн.
Серед вітчизняних вчених, як висвітлюють різні аспекти теорії та практики розвитку іпотечних відносин в умовах національної економіки можна назвати О. Євтуха, П. Єщенка, В. Кравченка, В. Лагутіна, К. Паливоду та інших. Проте, незважаючи на різнопланові дослідження у сфері розвитку іпотечних фінансових відносин низка важливих питань залишається недостатньо вивченими, особливо це стосується іпотечного кредитування житлової нерухомості. Все це зумовлює важливість та актуальність визначеної проблеми.
1. Сутність та особливості іпотечного кредиту
Іпотечний кредит
Нерухомість завжди цінувалась у банківській справі як надійна гарантія повернення позики. Застава землі і нерухомого майна для отримання в банку довгострокового кредиту називається іпотекою. Іпотека — це вид кредит і перспективи його розвитку">застави нерухомого майна (землі, підприємств, споруд, будов, інших об’єктів, безпосередньо пов’язаних із землею) з метою отримання грошової позики. У випадку несплати позики закладена нерухомість продається, а з вирученої суми погашається заборгованість кредитору.
Стан та перспективи розвитку кредитних спілок в Україні
... в Україні знаходиться на етапі становлення та розвитку, так само як і інші складові ринкової інфраструктури. Перехід до ринкових відносин вимагає кардинальних змін у її побудові, особливо ... особистих заощаджень для взаємного кредитування, фінансової підтримки підприємницьких ініціатив та надання їм інших фінансових послуг. Кредитна спілка має кредитний характер, оскільки в основі її діяльності, ...
Згідно із Законом України «Про заставу» (розділ II) іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи. Предметом іпотеки може бути майно, пов’язане із землею — будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження.
На практиці в процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з реалізацією нерухомості, оскільки вона не відноситься до розряду високоліквідних активів. У зв’язку із довгостроковим характером іпотечного кредиту також виникають складні проблеми з визначенням вартості нерухомого майна. В більшості країн діють досить жорсткі правила продажу нерухомості (за рішенням судових органів), що важливо для захисту прав власника, на майно якого накладений арешт.
Іпотечний кредит має, як правило, чітке цільове призначення. Іпотечні позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування придбання, побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться. іпотечний кредит документ
Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвинутої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредиту неможливий.
Суб’єктами
— позичальники — юридичні та фізичні особи, які мають у власності об’єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу об’єкти іпотеки на користь позичальника.
Об’єктами іпотечного кредиту є житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки тощо. Розмір іпотечного кредиту визначається у вигляді частини вартості об’єкта іпотеки. Ця обставина дозволяє навіть отримувати під заставу одного й того самого нерухомого майна додаткові іпотечні позики. Заставне майно залишається у позичальника, який продовжує його експлуатувати, тобто зберігає своє право власника.
Відповідно до Закону України «Про заставу» у випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, договір застави має бути нотаріально засвідчений на підставі відповідних право-установчих документів. Нотаріальне засвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється за місцем знаходження нерухомості.
Споживчий кредит і перспективи його розвитку
... визначимо його роль на формування сучасної ринкової економіки України. Розділ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ СПОЖИВЧОГО КРЕДИТУВАННЯ 1.1 Економічна сутність споживчого кредиту За ... його по різному. Споживчий кредит -- це кредит, який надається фізичним особам на придбання споживчих товарів тривалого користування та послуг і який повертається в розстрочку. Сутнісна ознака споживчого кредиту -- кредитування ...
Нерухомість як об’єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом, як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає.
У західних країнах діють два режими правового регламентування іпотеки: 1) режим іпотеки романо-германського права (країни Західної Європи); в його основі — значна формалізація іпотечного права: нотаріальне завірення акта іпотеки, наявність кадастру чи поземельної книги, публікація іпотек та ін.; 2) режим іпотеки країн англосаксонського права; в його основі — гнучка і менш формалізована система іпотечного права; іпотека тут носить загальний характер, тобто якісно не відрізняється від інших форм застави і гарантій. До 1917 р. іпотечний кредит в Україні регламентувався нормами романо-германського права.
Класичною країною іпотечних банків є Німеччина, де перший банк, який здійснював іпотечне кредитування, був заснований ще 1770 р. у Сілезії. Широкий розвиток іпотечного кредитування в Німеччині у XVIII — XIX ст. багато в чому був обумовлений особливостями прусського шляху становлення капіталізму в сільському господарстві. Нині в Німеччині існує близько ЗО спеціалізованих іпотечних банків. У більшості країн Європи і в Америці, по суті, відсутні спеціалізовані іпотечні банки, а кредитні операції з нерухомістю здійснюють універсальні комерційні банки.
В Україні перший акціонерний земельний банк, що здійснював іпотечне кредитування, був відкритий 1864 р. в Одесі. Одним із основних його завдань було виділення селянам коштів на купівлю землі на півдні України. Ліквідація приватної власності на землю і нерухомість після революції 1917 р. обумовила припинення діяльності в колишньому СРСР іпотечних банків.
Нині в Україні операції з іпотечного кредитування знаходяться в зародковому стані. В перспективі іпотечне кредитування має стати одним із найважливіших засобів забезпечення зобов’язань, пов’язаних із довгостроковими інвестиціями.
Іпотечне кредитування вимагає від персоналу комерційних банків спеціальних знань і високої економічної кваліфікації. Особливо це важливо для правильної оцінки кредитоспроможності позичальника, а також вартості нерухомого майна, без чого іпотечний кредит стає занадто ризикованою банківською операцією.
Основними документами, що, як правило, використовуються на практиці при оформленні іпотечного кредиту, є:
— іпотечне зобов’язання, що видається позичальником кредиторові на потвердження його (кредитора) переважного права на задоволення грошових претензій з вартості заставленого майна в разі невиконання позичальником свого зобов’язання, забезпеченого заставою майна;
— закладний лист — довготерміновий цінний папір, що випускається іпотечними банками під заставу земельних ділянок, будівель та іншого нерухомого майна; він забезпечує доход у формі відсотків.
Облік кредитів банку
... поняття «банківський кредит», виділити класифікацію банківських кредитів; проаналізувати процес банківського кредитування; виділити характеристику рахунків бухгалтерського обліку кредитів банку; визначити та виділити ... банку на підставі обґрунтованого клопотання відділення банку або дирекції. Здійснюється кредитування тільки тих видів діяльності, які передбачені Статутом (положенням) позичальника. ...
У зв’язку з тим, що для іпотечного кредиту типовим є невисока ліквідність його об’єкта, важливе значення має страхування позик і формування вторинного ринку іпотек. Іпотечне зобов’язання стає цінним папером, який залучається на фінансовий ринок. Іпотечні банки тим самим отримують можливість проводити рефінансування за допомогою механізму вторинного ринку. Позики під нерухомість підлягають погашенню на умовах розстрочки платежу і зі сплатою відсотків. Відсотки за іпотечними позиками мають ту властивість, що їх величина залежить від територіального розміщення нерухомого майна. Підвищення ставки відсотка за іпотечними позиками пов’язано із зростанням ризику знецінення капіталу, що впливає на діяльність кредиторів. Зрозуміло, що підвищення відсоткових ставок і збільшення розміру первинного внеску звужує сферу застосування іпотечного кредиту, оскільки це погіршує умови користування ним для позичальників.
У зв’язку із розвитком Іпотечного кредитування формується окремий іпотечний фінансовий ринок, головним інструментом якого є іпотечні облігації — довгострокові цінні папери, що випускаються під забезпечення нерухомістю і приносять сталий відсоток. Емітентами іпотечних облігацій є, як правило, торговельно-промислові корпорації, які на основі випуску цих цінних паперів можуть формувати капітал для фінансування великих будівельних проектів.
2. Механізм іпотечного кредитування, Закладні листи
Як і інші цінні папери, закладні листи можуть бути в будь-який момент продані за біржовим курсом. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу.
купонна книжка,
Закладні листи випускають різними купюрами строком на 10-15 років. Вони можуть бути або на пред’явника, або іменні.
У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні банки широко диверсифікують свою діяльність.
Безумовно, що далеко не кожна земельна ділянка може бути об’єктом іпотеки. Іпотечні банки прагнуть працювати з кращими або середніми за якісними характеристиками (родючість, місцезнаходження тощо) землями, і це закономірно.
Іпотечний заставодержатель має право в Україні перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан та умови збереження предмета застави; вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави; вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет застави, яке загрожує втратою або пошкодженням його. Іпотечний заставодавець має право: володіти та користуватися предметом застави відповідно до його призначення; достроково виконати основне зобов’язання, якщо це не суперечить змістові зобов’язання; реалізувати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави з переведенням на набувача основного боргу, забезпеченого заставою; передавати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави в оренду. Іпотечний заставодавець зобов’язаний: вживати заходів, передбачених договором іпотеки або необхідних для збереження предмета іпотеки, включаючи проведення капітального та поточного ремонту; на період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставодержателя; у разі загибелі предмета іпотеки надавати аналогічне за вартістю нерухоме майно чи, незалежно від настання терміну, виконувати зобов’язання в повному обсязі або у відповідній частині; одержати згоду заставодержателя на вчинення дій, пов’язаних із зміною прав власності на предмет застави.
Споживчий кредит
... розвитку; 8) визначити перспективні напрямки розвитку споживчого кредиту в Україні й обґрунтувати заходи щодо вдосконалення споживчого кредитування в банках; 9) надати пропозиції щодо ... основні тенденції розвитку споживчого кредиту в Україні з урахуванням впливу фінансової глобалізації та макроекономічної ситуації; 6) дослідити особливості кредитування населення небанківськими фінансово-кредитними ...
Іпотечному банкові законодавче забороняється займатися купівлею-продажем земельних ділянок.
Однією з найважливіших економічних проблем іпотечного кредитування є точна й правильна вартісна оцінка заставленої нерухомості. У разі занадто високої оцінки землі та нерухомості у діяльності іпотечних банків можуть виникати фінансові труднощі.
Для обчислення вартості земельної ділянки (заставної вартості) іпотечні банки розробляють відповідні інструкції.
Як правило, в законодавчому порядку встановлюється норма, за якою іпотечні позики можуть надаватися лише під земельні ділянки, що приносять їхньому власникові стабільний доход. При іпотеці будівлі чи споруди предметом застави в Україні разом з нею стає також право на користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані об’єкти. У цих випадках при зверненні стягнення на предмет застави набувач будівлі, споруди повинен мати право на одержання земельної ділянки.
Нерухомість вважається закладеною на основі передачі власником права власності на неї (іпотеки) кредитору. Економічна та юридична сутність іпотеки не змінюється, якщо заставний об’єкт продається або яким-небудь іншим шляхом (наприклад, успадкування) переходить до іншого власника.
Заставні права заносять в спеціальний реєстр, що знаходиться під контролем державної довіреної особи. Своїм підписом на закладному листі він потверджує наявність необхідного покриття. Умови, на яких іпотечний банк може надати кредит, залежать від стану того сегмента ринку цінних паперів, на якому здійснюється обіг закладних листів та іпотечних облігацій. У випадку зниження відсотка за цими цінними паперами, як правило, зменшується відсоток за іпотечним кредитом. За закладними листами банк сплачує відсоток їх тримачам. При цьому перед банком виникає проблема розриву в часі між виплатою відсотків за закладними та надходженням відсотків за іпотечний кредит. Іпотечний банк не може ставити себе в заздалегідь невигідне фінансове становище, виплачуючи відсоток за закладними листами ще до того, як почнуть надходити платежі за кредитом.
Цікаво, що до 20-х років іпотечні банки надавали кредит у формі закладних (а не грошей), які реалізовував сам позичальник; повернення кредиту теж здійснювалося закладними листами.
Довгостроковий характер іпотечного кредиту обумовлює механізм погашення позики і виплати відсотків із поточних доходів позичальників і невеликими внесками.
У разі неповернення позики власником заставленого майна стає позикодавець — іпотечний банк.
Державний кредит та державний борг
... тим між державним та банківським кредитом, як класичною формою кредитних відносин, існують суттєві відмінності.[7,217] Банківський позиковий фонд використовується для кредитування підприємств з метою забезпечення ... з них. Із загостренням економічної ситуації в Україні і в світі загалом питання державного боргу та державного кредиту потребує більш детального вивчення та приділеню більшої ...
Негативно впливає на розвиток іпотечного кредиту інфляція. В умовах прискорення інфляційних процесів заборгованість погашається все більш знеціненими грошима. Іпотечний кредит є складовою стабільної національної економіки.
3. Іпотечне кредитування житлового будівництва
У сучасних умовах в Україні нагальним завданням стає організація житлового будівництва (особливо індивідуального) під іпотечний кредит із заставою майбутнього житла. Досить цікавим у цьому плані є організація 1995 р. на основі спільного проекту холдингової компанії «Київміськбуд» і комерційного банку «Аркада» іпотечного кредитування житлового будівництва у Києві. У розвинутих країнах світу іпотеці належить, як правило, більша частка у структурі ціни житла при його купівлі у власність. Необхідно запровадити в усіх регіонах України практику будівництва житла, особливо приватного, іпотечними позиками.
Понад два мільйони українських громадян, які мають право на отримання квартир, стоять сьогодні в черзі на житло. Саме вони можуть вже найближчими роками стати основою підвищення платоспроможного попиту на довгострокові житлові позики.
Досвід ряду розвинутих країн світу вказує на важливе значення іпотечного кредиту для виходу країни з економічної кризи. Добре відомо, що новий курс президента Рузвельта в 30-х роках XX ст. у США розпочався з розвитку кредитування будинковласників (житлової іпотеки).
В Україні іпотечне кредитування в житловому секторі економіки також може стати вагомим чинником активізації загального інвестиційного процесу.
Позика під заставу житла
Деякі російські банки (наприклад, Іпотечний акціонерний банк в Москві) мають досвід використання такого цікавого банківського кредиту, як «сімейні житлові накопичувальні рахунки». Відкриваючи рахунок у банку, клієнт зобов’язується протягом одного року нагромадити на ньому суму, яка дорівнює 30% від вартості житла, що буде придбане. Після закінчення строку такого накопичення банк надає клієнту довгостроковий житловий кредит.
Зрозуміло, що успішне здійснення іпотечного кредитування житлового будівництва можливе лише за умови достатньо високого і стабільного рівня доходів населення. На жаль, нині позики, що надаються банками на придбання житла, доступні лише обмеженому колу громадян. Завдання полягає в тому, щоб на основі мобілізації фінансових ресурсів суттєво здешевити іпотечний кредит.
Важливо знижувати рівень відсоткової ставки за іпотечним кредитом на житлове будівництво. Це відповідатиме змісту іпотеки як довгострокової позики і закономірностям розвитку іпотечного кредитування у країнах з розвинутою ринковою економікою. Так, у Німеччині ставка за іпотечними позиками у 1968-1996 pp. коливалася у межах 7-10 відсотків річних. У США іпотечний кредит надається на строк до ЗО років під 3-5 відсотків річних.
Іпотечний кредит на житлове будівництво може надаватися не тільки грошима, але й бути товарним, тобто надаватися будівельними матеріалами.
Нормативно-законодавче забезпечення іпотечного кредитування
В Україні іпотечне кредитування житлового будівництва може успішно функціонувати лише за умови державної підтримки. Йдеться, насамперед, про державні гарантії іпотечних зобов’язань, фінансові компенсації іпотечним банкам частини плати за користування позикою тощо. Державна підтримка іпотечного кредитування робитиме позику більш доступною для широких верств населення, навіть з невисокими доходами.
Кредити в Україні
... вельними організаціями товарів населенню з розстрочкою платежу. Все більшого розмаху отримувало кредитування будівництва і придбання житла населенням, у тому числі пільгового для окремих категорій ... встановлені особливості застосування вказаних документів міжнародного загальновизнаного вексельного права в Україні. Як уже зазначалося, комерційний кредит може надаватись як з оформленням векселем, ...
Іпотечний кредит у перспективі може стати надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій для зведення житла в масових обсягах у містах і селах України. Вкладення коштів у нерухомість завжди було і є одним із самих надійних шляхів не тільки їх збереження, але й примноження. Іпотечне кредитування житлового будівництва представлятиме безумовний інтерес для потенційних інвесторів.
Упровадження в Україні іпотечного кредитування житлового будівництва є вкрай важливим як в економічному, так і в соціальному плані.
4. Перспективи розвитку іпотечного кредиту в Україні
Іпотечне кредитування має стати невід’ємним елементом ринкової економіки, що формується в Україні, і сприяти економічному і соціальному розвиткові нашої держави. З жовтня 1992 р. набрав чинності Закон України «Про заставу» в якому, зокрема, регламентується низка питань щодо іпотеки. Однак вітчизняна законодавча база іпотечного кредиту поки що є явно недосконалою. Немає окремого закону про приватну власність на землю, який повинен стати головним законодавчим актом для стабільного функціонування іпотеки.
Безумовно, центральною проблемою розвитку іпотечного кредиту в Україні є нестача (обмеженість) вільних фінансових ресурсів і пошук інвесторів. Нагромадження грошових коштів невіддільне від формування вторинного ринку іпотечних кредитів. Спеціалізовані іпотечні компанії, придбавши кредити в банку, поширюватимуть закладні іпотечні облігації та інші цінні папери, забезпечені іпотечними позиками. В Україні назріло питання про створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яка б включала первинний і вторинний ринки іпотечних кредитів. Для подальшого розвитку іпотечного кредитування необхідне прийняття закону «Про іпотеку». Важливе значення має удосконалення методики грошової оцінки земельних ділянок, яка в Україні проводиться Державним комітетом по земельних ресурсах.
Переходу до цивілізованих форм іпотечного кредитування і масового поширення іпотеки сприятиме створення в Україні повноцінної законодавчої і нормативної бази. До чинників, які негативно впливають на розвиток іпотеки, слід віднести загальну нестабільність економіки, низький рівень доходів у більшості населення порівняно з вартістю нерухомості, недовіру людей до діяльності банківських і фінансових установ, недостатню участь держави у стимулюванні іпотечного кредиту та ін.
Іпотечне кредитування має відігравати важливу стимулювальну роль у сільському господарстві й житловому будівництві, допомагаючи сільськогосподарським виробникам отримати землю, а населенню — житло. Іпотечні кредити сприяють розвиткові сільськогосподарських підприємств, вони спрямовуються на проведення агрохімічних заходів, купівлю техніки, матеріалів і насіння тощо.
Роль кредиту в економіці України
... та оздоровити економіку. Один з найважливіших моментів розвитку кредитних відносин в Україні - визначення оптимальних умов і методів кредитування, на основі яких будуються і розвиваються відносини ... кошти в разі успішного здійснення проекту Дослідження кредитної діяльності комерційних банків України показує, що поряд із кредитуванням за сукупним об'єктом використовуються разові кредити. ...
У сучасних західних країнах іпотечні банки здійснюють також кредитування будівництва суден і портового господарства. Важливе значення, з погляду стимулювання розвитку національної економіки, має іпотечне кредитування промислових підприємств. За рахунок іпотечного кредиту підприємства можуть проводити оновлення свого виробничого потенціалу (основних фондів).
В Україні важливе значення має формування регіональних ринків іпотек і їх поступова інтеграція в єдиний цілісний загальнодержавний ринок.
В основних напрямах земельної реформи в Україні на 2001-2005 pp. (схвалено Указом Президента України від 30.05.2001 р.) передбачено комплекс заходів з розвитку кредитування під заставу землі, в тому числі іпотечного кредитування. Серед них — розроблення механізму, який гарантуватиме іпотечному заставодержателю у разі невиконання забезпеченого іпотекою зобов’язання одержання задоволення з вартості заставленої земельної ділянки; розроблення заходів щодо захисту прав заставодавців; використання іпотеки для забезпечення зобов’язань за договорами купівлі-продажу земельних ділянок; підготовка та перепідготовка фахівців з іпотечного кредитування.
У сучасних умовах розвиток іпотечного кредитування стає в Україні надзвичайно важливим і гострим завданням подальшого здійснення кредитно-банківської реформи. Іпотечний кредит є важливим самостійним інститутом ринкової економіки; одночасно він сприяє виникненню і розвиткові інших складових ринкової інфраструктури.
Висновок
Іпотечний кредит
Виходячи з викладеного, можна зробити такий висновок: якщо не існує фінансової підтримки з боку держави, то й дохідність від операцій з іпотечним боргом на користь держави також відсутня, що, своєю чергою, негативно впливає на розвиток ринку іпотечного кредитування зокрема і, насамперед, фондового ринку.
Іпотечний ринок займає одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки України. Застосування іпотеки також має значний соціально-економічний ефект.
Список використаної літератури:
1. Закон України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати від 19 червня 2003 року N 979-IV // Відомості Верховної Ради. -2004. -№1.
3. Іпотечне кредитування : навч. посібн. / за ред. О.С. Любуня, О.І. Кірєєва, М.П. Денисенка. — К. : Центр навч. літ-ри, 2005.
4. Кияк А. «Іпотечний ринок як система»/<http://www.zn.kiev.ua/>
5. Про іпотеку: Закон України від 5.06.2003 р., № 898-IV // Відомості Верховної Ради України. — 2003. — № 38.
