Ипотечное кредитование в Республике Казахстан: комплексный анализ проблем, динамики рынка и актуализация законодательной базы на 2025 год

метки: Ипотечный, Рынок, Казахстан, Механизм, Кредитование, Отбас, Система, Портфель

Феномен казахстанской ипотеки

По состоянию на ноябрь 2024 года, объем ипотечного портфеля в Республике Казахстан достиг 6,2 трлн тенге, демонстрируя рост на 14,6% за год и увеличившись в 3,4 раза за последние пять лет. Этот беспрецедентный рост, который превратил ипотечный портфель почти в половину всех кредитов, выданных населению, обусловлен не столько рыночными механизмами, сколько мощными государственными программами. Феномен казахстанской ипотеки заключается в ее двойственной природе: с одной стороны, она демонстрирует высокую динамику и устойчивое качество портфеля; с другой — ее развитие критически зависимо от субсидирования, что сдерживает здоровую конкуренцию и институциональное развитие рыночных инструментов. Именно эта зависимость является ключевым фактором риска для долгосрочной финансовой устойчивости системы.

Настоящее академическое исследование направлено на комплексный анализ текущего состояния ипотечного кредитования в Республике Казахстан, охватывая период с 2010 по 2025 годы. Особое внимание уделяется актуализации законодательной базы, детальному разбору механизмов льготного кредитования и выявлению системных проблем, сдерживающих полноценное функционирование рыночной ипотеки.

Задачи исследования включают: анализ законодательных новаций 2025 года, оценку доминирующей роли АО «Отбасы банк» и системы ЖСС, статистический анализ динамики рынка, а также разработку конкретных предложений по совершенствованию институциональной и регуляторной среды, с учетом международного опыта.

---

Глава 1. Теоретико-правовые основы ипотечного кредитования в РК

Сущность и ключевые понятия ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование представляет собой сложный финансово-правовой институт, критически важный для обеспечения населения жильем и развития строительного сектора. В контексте законодательства Республики Казахстан, фундамент этого института заложен в Законе РК от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества».

Ипотека (от греч. hypotheke – подпорка, подставка) в Казахстане определяется как вид залога недвижимого имущества, при котором заложенное имущество, оставаясь во владении и пользовании залогодателя или третьего лица, обеспечивает исполнение обязательства, как правило, по жилищному займу.

Современное состояние, проблемы и перспективы развития кредитования ...

... Анализ современного состояния и проблем рынка кредитования физических лиц в РК Динамика и структура розничного кредитного портфеля РК (2020-2025 гг.) Рынок кредитования физических лиц в Казахстане ... осуществлением предпринимательской деятельности. Этот сегмент является наиболее рискованным и быстрорастущим. Ипотечный жилищный заем: Заем, направленный на приобретение, строительство или ремонт жилья, ...

Для корректного анализа рынка необходимо четко определить ключевые экономические и правовые категории:

Термин	Определение в контексте РК	Регуляторный аспект
Годовая Эффективная Ставка Вознаграждения (ГЭСВ)	Фактическая стоимость займа, выраженная в процентах годовых, которая включает номинальную ставку, комиссии и другие платежи, связанные с получением и обслуживанием кредита.	С июня 2025 года введено регуляторное ограничение максимальной ГЭСВ по ипотечным жилищным займам на уровне 20% (ранее 25%).
Жилищные Строительные Сбережения (ЖСС)	Система накопления средств гражданами в АО «Отбасы банк» с последующим правом получения льготного жилищного займа. Основное условие — накопление не менее 50% от договорной суммы.	Ключевой механизм государственной поддержки ипотеки, обеспечивающий самые низкие ставки на рынке.
Секьюритизация	Процесс преобразования неликвидных ипотечных активов (пула займов) в высоколиквидные ценные бумаги — ипотечные облигации, которые затем продаются инвесторам.	Механизм, призванный обеспечить долгосрочное фондирование банков второго уровня (БВУ), но развит слабо из-за регуляторных барьеров.
Залог недвижимого имущества	Недвижимость (дом, квартира, земельный участок), передаваемая банку в обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств.	Реализация залога может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, если это предусмотрено договором и не противоречит закону.

Эволюция и современная законодательная база (с учетом новаций 2025 года)

История ипотечного кредитования в Казахстане после обретения независимости прошла несколько этапов. Начало активного развития было положено в конце 1990-х — начале 2000-х годов. Однако ключевые системные изменения, определившие современное состояние рынка, произошли после глобального финансового кризиса 2007–2009 годов.

Значимые этапы эволюции законодательства (с 2010 года):

1. Усиление защиты потребителей (2010–2014 гг.): Внесение поправок, направленных на ограничение размера штрафов и неустоек, а также на обязательное информирование заемщика о полной стоимости кредита (ГЭСВ).
2. Создание системы регуляторов (2019 г.): Реорганизация финансового сектора и создание Агентства Республики Казахстан по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР), которое взяло на себя функции пруденциального надзора и защиты прав потребителей финансовых услуг.
3. Императивное регулирование ставок (2025 г.): Введение прямого ограничения на стоимость ипотечных займов для защиты населения от чрезмерного бремени.

Детальный разбор Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества» и поправки 2025 года

Основным регулятором остается Закон РК «Об ипотеке недвижимого имущества» от 1995 года, который подвергается ежегодной актуализации. Последние значимые поправки, датированные 2025 годом (Закон РК от 19.09.2025 № 219-VIII и Закон РК от 19.06.2024 № 97-VIII), демонстрируют усиление государственного контроля и защиты прав наиболее уязвимых участников рынка: дольщиков и заемщиков.

Ключевые законодательные новации 2025 года:

1. Ограничение максимальной ГЭСВ: С июня 2025 года был установлен предельный размер Годовой Эффективной Ставки Вознаграждения по ипотечным жилищным займам на уровне 20%. Эта мера является прямым инструментом государственного вмешательства в ценообразование, направленным на повышение доступности рыночной ипотеки.
2. Защита дольщиков и ипотеки на строящееся жилье: Для исключения "серых схем" продажи жилья и снижения рисков незавершенного строительства, в 2025 году был введен запрет на оформление ипотеки на объекты в строящихся домах, если у застройщика отсутствует официальное разрешение на привлечение средств дольщиков. Эта поправка критически важна, поскольку она связывает рынок ипотеки с государственным регулированием долевого строительства, обеспечивая финансовую безопасность покупателей.
3. Ужесточение контроля за ПОД/ФТ: Введены новые нормы, обязывающие ипотечные организации, включая ключевых операторов рынка (АО «КИК» и АО «КФУ»), соблюдать законодательство о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма. Это повышает прозрачность транзакций и снижает системные риски в финансовом секторе.

Эти изменения подчеркивают переход Казахстана к более жесткой регуляторной модели, где социальная функция ипотеки и защита потребителей ставятся выше чисто рыночных механизмов. В то время как ограничение ГЭСВ может создать нагрузку на коммерческие банки, в конечном счете оно стабилизирует ожидания заемщиков.

---

Глава 2. Анализ механизмов и динамики рынка ипотечного кредитования (2010–2025 гг.)

Государственные программы и механизм жилищных строительных сбережений

Рынок ипотечного кредитования в Казахстане характеризуется институциональным доминированием государства. Главным оператором, обеспечивающим более половины всего ипотечного портфеля, является АО «Отбасы банк» (ранее Жилстройсбербанк).

Система Жилищных Строительных Сбережений (ЖСС)

«Отбасы банк» реализует систему ЖСС, адаптированную из немецкой модели Bauspar. Это ключевой механизм долгосрочного кредитования, основанный на предварительном накоплении.

Ключевые условия ЖСС для получения Жилищного Займа (льготный):

• Минимальный объем накоплений: Вкладчик должен накопить не менее 50% от договорной суммы жилья.
• Срок накопления: Минимальный срок накопления составляет 3 года.
• Оценочный показатель: Достижение определенного показателя, отражающего финансовую дисциплину и срок накопления.
• Ставка вознаграждения: Самые низкие ставки на рынке — от 3,5% до 5% годовых (ГЭСВ от 3,6%).

Ключевым стимулом системы является Государственная Премия, которая ежегодно начисляется на накопления. В 2025 году максимальный размер премии достиг 157 280 тенге (при максимальном пополнении депозита на 786 400 тенге).

Эта премия, субсидируемая из бюджета, делает ЖСС крайне привлекательной и стимулирует долгосрочные сбережения.

Актуальные государственные и льготные программы (2025 год)

Помимо классической ЖСС, «Отбасы банк» и другие операторы реализуют ряд целевых программ, направленных на повышение доступности жилья для различных социальных групп:

Программа	Ставка (номинальная)	Первоначальный взнос	Срок кредитования	Актуальные ограничения (2025)
«7-20-25»	7%	20%	До 25 лет	Ежегодный лимит 100 млрд тенге. Заемщик и супруг(а) не должны иметь жилья в собственности в течение последних 18 месяцев. Макс. сумма займа до 30 млн тг (для крупных городов).
«Бақытты Отбасы»	2%	От 10%	До 21 года	Только для социально-уязвимых слоев населения и очередников акиматов.
«Наурыз» (Запуск 2024 г.)	7% / 9%	От 10–20%	До 19 лет	Требуется минимальный депозит в Отбасы банке на сумму 2 млн тенге (без требования к сроку накопления).
«Отау» (Запуск 2024 г.)	9% (ГЭСВ от 9,2%)	От 20%	До 19 лет	Требуется минимальный депозит в Отбасы банке на сумму 1 млн тенге с минимальным сроком накопления 18 месяцев.

Очевидно, что запуск новых программ («Наурыз», «Отау») направлен на расширение охвата населения ипотекой при сохранении относительно низких ставок, но с обязательным требованием к предварительному накоплению, что стимулирует сберегательную активность. Почему государство не просто выдает субсидии, а привязывает их к накоплению? Потому что система ЖСС обеспечивает возвратность средств и финансовую дисциплину граждан, минимизируя риски для бюджета.

Структура и ключевые статистические показатели рынка

Динамика рынка ипотечного кредитования в Казахстане за период 2010–2025 годов свидетельствует о его стремительном, хотя и неравномерном, росте.

Динамика ипотечного портфеля

Рост рынка после 2018 года (года запуска программы «7-20-25») принял взрывной характер.

Таблица 1. Динамика ипотечного портфеля в РК (2018–2025 гг.)

Показатель	Конец 2018 г. (прибл.)	Ноябрь 2024 г.	Сентябрь 2025 г. (оценка)	Динамика (2018–2025)
Объем ипотечного портфеля	~1.5 трлн тенге	6.2 трлн тенге	~6.7 трлн тенге	Рост в 4.5 раза
Доля ипотеки в кредитах населению (2025)	~25%	~40%	~45%	Значительное увеличение
Доля «Отбасы банка» в портфеле (2024)	~40%	54.5%	>55%	Доминирование госпрограмм

По состоянию на 1 сентября 2025 года, общий объем кредитов, выданных населению, составил 22,7 трлн тенге. Ипотечный портфель, составляющий почти половину этой суммы (около 45%), является крупнейшим и наиболее быстрорастущим сегментом кредитования. Концентрация рынка высока: на Астану и Алматы приходится более 54% всего ипотечного портфеля.

Ставки вознаграждения и доступность кредитования

Разрыв между льготными и рыночными ставками является ключевой структурной особенностью казахстанского рынка.

• Льготные ставки: В рамках ЖСС и госпрограмм ставки колеблются от 2% до 7% годовых. Средняя ставка по ипотеке в целом по стране, учитывая массовые выдачи льготных займов, составляет около 8,6% (на сентябрь 2025 г.).
• Рыночные ставки: Коммерческие банки, работающие с рыночным фондированием, предлагали ставки, которые в начале 2024 года достигали 14–21% (ГЭСВ до 24,8%).

  Однако благодаря регуляторному вмешательству с июня 2025 года, максимальная ГЭСВ по ипотечным жилищным займам была ограничена на уровне 20%, что должно немного снизить стоимость рыночных займов. Тем не менее, эта ставка остается недоступной для значительной части населения.

Качество портфеля

Несмотря на быстрый рост объемов, качество ипотечного портфеля остается высоким. Уровень неработающих займов (NPL 90+), то есть займов с просрочкой платежей более 90 дней, на 1 сентября 2025 года составил стабильные 3,5% от общего ссудного портфеля. Это подтверждает, что ипотека остается одним из самых надежных активов для банков, что во многом объясняется жесткими требованиями «Отбасы банка» к оценочному показателю и первоначальному взносу, а также использованием программ рефинансирования для проблемных заемщиков.

---

Глава 3. Системные проблемы, риски и международный опыт

Социально-экономические и правовые проблемы

Ипотечный рынок Казахстана сталкивается с рядом фундаментальных проблем, которые сдерживают его эффективное развитие и доступность.

Фундаментальные проблемы: жилье и доходы

1. Низкая обеспеченность жильем: На начало 2024 года обеспеченность жильем на одного человека в Казахстане составляла всего 23,9 кв. м. Это существенно ниже рекомендованного Организацией Объединенных Наций стандарта в 30 кв. м. Дефицит жилья является основной социальной проблемой, которая постоянно подстегивает спрос и, как следствие, рост цен на недвижимость.
2. Низкий уровень доходов и платежеспособность: Высокая стоимость рыночной ипотеки (ГЭСВ до 20%) делает ее недоступной для большинства граждан. Льготные программы, хотя и снижают ставку, требуют существенных первоначальных взносов и долгого периода накопления, что также недостижимо для слоев населения с низким или нерегулярным доходом. Таким образом, рынок ипотеки обслуживает преимущественно граждан со средним и высоким уровнем дохода, либо тех, кто способен долгосрочно накапливать средства в ЖСС.

Влияние государственного доминирования

Доминирование государственных программ, на которые приходится более 70% всех выдач, создает серьезный структурный дисбаланс:

• Искажение конкуренции: Коммерческие банки не могут конкурировать с субсидированными ставками 2–7%. Это демотивирует их к разработке собственных инновационных ипотечных продуктов, снижает их долю на рынке и ослабляет рыночные механизмы в целом.
• Монополизация системы ЖСС: Положение «Отбасы банка» как единственного оператора системы ЖСС, хоть и обеспечивает централизованное управление льготными программами, исключает конкуренцию в сфере жилищных сбережений, которая в развитых странах стимулирует эффективность и качество обслуживания.

Критический анализ институциональных механизмов

Сравнительный анализ: Казахстанская ЖСС vs. Немецкая модель Bauspar

Система ЖСС «Отбасы банка» является адаптированной версией немецкой модели Bauspar (жилищных строительных касс).

Однако ключевые структурные отличия казахстанской модели создают уникальные риски и преимущества:

Критерий сравнения	Немецкая Bauspar	Казахстанская ЖСС («Отбасы банк»)
Институциональная структура	Множество частных строительных сберегательных касс, высокая конкуренция.	Монопольное положение одного государственного банка.
Фондирование	Замкнутая система: Кредиты выдаются исключительно за счет сбережений вкладчиков. Государственное субсидирование минимально или отсутствует.	Займы выдаются за счет накоплений вкладчиков, а также активно используются средства из республиканского бюджета, секьюритизации и госпрограмм.
Стимулирование	Налоговые льготы.	Прямая Государственная Премия на накопления (до 157 280 тенге в 2025 г.).
Ключевое отличие	Эффективность и устойчивость основаны на рынке и самофинансировании.	Эффективность и доступность основаны на активной государственной поддержке и субсидировании.

Успех ЖСС в Казахстане напрямую связан с государственными субсидиями (премия, фондирование), что делает систему уязвимой к изменениям бюджетной политики, но при этом обеспечивает беспрецедентную доступность. Если система не может стать самофинансируемой, не является ли это признаком ее долгосрочной нежизнеспособности без постоянных бюджетных вливаний?

Барьеры развития секьюритизации и рефинансирования

Секьюритизация ипотечных активов (выпуск ипотечных облигаций) является ключевым инструментом для привлечения долгосрочных инвестиций и обеспечения ликвидности БВУ. В Казахстане этот механизм развит слабо, несмотря на наличие специализированных о��ераторов, таких как АО «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК) и АО «Казахстанский фонд устойчивости» (КФУ).

Ключевой барьер: Развитие рынка секьюритизации в РК ограничено тем, что банки второго уровня (БВУ), передающие пулы ипотечных займов, сохраняют обязательство по обратному выкупу займов в случае дефолта (так называемая «секьюритизация с обратным выкупом»).

Это означает, что БВУ не может полностью передать кредитный риск инвесторам. Инвестор, покупающий ипотечные облигации, фактически полагается на кредитный рейтинг самого банка, а не на качество базовых ипотечных активов. Как следствие, механизм секьюритизации не выполняет свою основную функцию — снижение кредитного риска для БВУ и высвобождение капитала для новых выдач, что сдерживает приток долгосрочного частного фондирования на ипотечный рынок.

---

Глава 4. Перспективы развития и рекомендации по совершенствованию

Для обеспечения долгосрочной устойчивости ипотечной системы Казахстана и повышения доступности жилья необходимо сместить акцент с прямого субсидирования на развитие рыночных и институциональных механизмов.

Предложения по совершенствованию законодательства и регуляторных механизмов

1. Законодательное закрепление защиты дольщиков: Необходимо окончательно закрепить и усилить введенный в 2025 году запрет на оформление ипотеки на строящееся жилье без полного пакета разрешительных документов на привлечение средств дольщиков. Рекомендуется ввести механизм государственного страхования рисков долевого строительства, финансируемый за счет взносов застройщиков, что снизит нагрузку на банки и повысит доверие населения.
2. Развитие механизмов секьюритизации без регресса: Критически важно внести изменения в нормативно-правовую базу, исключающие обязательства банков второго уровня по обратному выкупу займов в случае их дефолта при стандартной секьюритизации. Необходимо перейти к секьюритизации «без регресса» (true sale). Для стимулирования инвесторов и снижения их рисков на начальном этапе, государство (через КИК или КФУ) может предоставлять частичные гарантии по траншам ипотечных облигаций с самым высоким рейтингом (Senior Tranches).
3. Стимулирование рыночной ипотеки через страхование: Необходимо активно развивать рынок ипотечного страхования, особенно страхования ответственности заемщика (Mortgage Insurance).

   Внедрение обязательного страхования риска невыполнения обязательств для займов с низким первоначальным взносом (например, менее 20%) позволит банкам снизить собственные риски и, соответственно, уменьшить процентную ставку по рыночным продуктам, делая их более конкурентоспособными относительно льготных программ.

Рекомендации по демонополизации рынка и увеличению конкуренции

Опыт развитых стран, таких как Германия (с ее множеством Bausparkassen) и США (с развитым вторичным рынком ипотеки), показывает, что устойчивость системы достигается через конкуренцию и диверсификацию.

1. Стимулирование частных строительных сберегательных касс: Разработать правовую и регуляторную базу для создания частных строительных сберегательных касс. Это позволит создать конкуренцию «Отбасы банку», что приведет к повышению качества услуг, снижению операционных издержек и развитию новых сберегательных продуктов. Государственная премия может быть сохранена, но распределяться через конкурентную систему.
2. Использование опыта Малайзии: Малайзия, как страна с развивающимся рынком, успешно внедрила исламские финансовые инструменты (мурабаха, иджара) в ипотечное кредитование. В Казахстане, где существует высокий спрос на исламский банкинг, развитие шариат-совместимой ипотеки может привлечь дополнительный капитал и расширить охват населения, предлагая альтернативу традиционным процентным займам.
3. Целевая поддержка рынка аренды с выкупом: Для граждан с низким уровнем дохода, которые не могут накопить первоначальный взнос, но имеют стабильный доход, необходимо масштабировать программы аренды с последующим выкупом. Эти программы, управляемые государственными операторами, позволяют засчитывать арендные платежи в счет будущей покупки жилья, что является более гибким социальным механизмом, чем строгая система ЖСС.

---

Заключение

Ипотечное кредитование в Республике Казахстан на 2025 год представляет собой динамично развивающийся сектор, достигший значительных объемов (портфель более 6,2 трлн тенге), что стало возможным благодаря мощному институциональному доминированию государственных программ, в первую очередь системы жилищных строительных сбережений (ЖСС) под управлением АО «Отбасы банк». Успешное внедрение льготных программ, таких как «7-20-25», «Наурыз» и «Отау», позволило значительно повысить доступность жилья и обеспечить высокое качество ипотечного портфеля (NPL 90+ на уровне 3,5%).

Однако исследование выявило ряд системных проблем, которые сдерживают долгосрочную устойчивость и развитие рыночных механизмов:

1. Институциональная зависимость: Рынок критически зависим от субсидирования, а монопольное положение госбанка искажает конкуренцию и снижает стимулы для коммерческих банков.
2. Низкая доступность рыночной ипотеки: Несмотря на регуляторное ограничение ГЭСВ до 20% в 2025 году, рыночная ипотека остается недоступной для значительной части населения из-за низкого уровня доходов и дефицита жилья.
3. Неразвитость вторичного рынка: Механизмы секьюритизации и рефинансирования остаются неэффективными из-за сохранения обязательства банков по обратному выкупу займов в случае дефолта, что препятствует передаче кредитного риска и привлечению долгосрочных частных инвестиций.

Практические рекомендации по совершенствованию системы должны быть сосредоточены на развитии институциональной среды. Ключевыми шагами являются: переход к секьюритизации «без регресса» с частичными госгарантиями; стимулирование конкуренции через создание частных строительных сберегательных касс; и внедрение комплексного ипотечного страхования. Реализация этих мер позволит Казахстану перейти от модели прямого субсидирования к устойчивой, рыночно ориентированной ипотечной системе, способной обеспечить жильем широкие слои населения без чрезмерной нагрузки на государственный бюджет.

Список использованной литературы

1. Об ипотеке недвижимого имущества: Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона от 23 декабря 1995 г. № 2723.
2. Об ипотеке недвижимого имущества: Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 (с изменениями и дополнениями по состоянию на 31.08.2025 г.).

   Доступно на: zakon.kz.

3. О рынке ценных бумаг: Закон Республики Казахстан от 2 июля 2003 г.
4. Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования: Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 г. № 1290.
5. А. Сауранбаева. Модели и проблемы системы ипотечного кредитования // zakon.kz.
6. Банки Казахстана выдали в 2024 году на 20% больше ипотеки, чем годом ранее // Forbes.kz.
7. В Отбасы банке рассказали, как получить на депозит 157 280 тенге // Inform.kz.
8. Казахстанцам сообщили хорошую новость по ипотечной программе «7-20-25» // zakon.kz.
9. Казахстанцы стали активнее брать кредиты и увеличивать депозиты в 2025 году // yujanka.kz.
10. Казахстанцы должны банкам почти 23 триллиона тенге // elordainfo.kz.
11. Некоторые вопросы ипотечного кредитования в Казахстане: проблемы и пути решения // Cyberleninka.ru.
12. Проблемы ипотечного кредитования в Казахстане // Cyberleninka.ru.
13. Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его развития на современном этапе // kaznpu.kz.
14. Проблемы ипотечного кредитования в Казахстане // repec.org.
15. Рынок жилья на пике: количество сделок и ипотечный портфель выросли на 15%. Что ждёт нас в новом году? // energyprom.kz.
16. Рынок ипотечного кредитования Республики Казахстан. Обзор за 2024 год // khc.kz.
17. Своё жильё — своя история: как программы Отбасы банка помогают жителям Мангистау осуществить мечту о доме // bizmedia.kz.
18. Все о системе Жилищно-Строительных Сбережений // hcsbk.kz.
19. АО «Отбасы банк» (Жилстройсбербанк) // vsekz.org.
20. Ипотека в 2025 году: какие программы будут работать в Казахстане // lada.kz.
21. Ипотеки от государства — 2024: самые льготные программы // krisha.kz.
22. Ипотеки-2024: ставки и условия // krisha.kz.
23. Ипотека-2024: условия всех казахстанских банков // kn.kz.
24. Ипотеки в 2025 году в Казахстане: новые программы // capital-city.kz.
25. Об ипотеке недвижимого имущества: Статья 20. Основание и способы реализации ипотеки // kodeksy-kz.com.
26. Акционерное общество «Жилищный строительный сберегательный банк «Отбасы банк» // enbek.kz.