Решение жилищного вопроса и обеспечения населения Российской Федерации достойными условиями проживания является одной из основных задач, стоящих перед государством уже на протяжении длительного времени. В условиях рыночной экономики и той ситуации, которая сложилась в нашей стране в настоящее время, граждане должны сами искать способы решения своих жилищных проблем. Одним из основных инструментов, который выбрало государство для помощи гражданам в приобретении жилья, стало ипотечное кредитование. Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих субъектов и отдельных граждан весьма велико. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, создающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.
Целью курсовой работы является изучении проблем правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации . В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:
- рассмотреть ипотечное кредитование;
- рассмотреть договор ипотечного кредитования, его особенности заключения и оформления;
- проанализировать современные тенденции ипотечного кредитования в законодательстве и практике.
Объект исследования – ипотечное кредитование.
Предмет – правовое регулирование ипотеки.
Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.
Глава 1. Сущность ипотеки и ее развитие на современном этапе
Термин «ипотека» используют
а) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;
— б) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры).
При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.
Общее в обоих случаях — залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).
Проблемы и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг в России
... ценных бумаг в России 2.1. Место и роль ценных бумаг в системе ипотечного кредитования Ипотеку можно рассматривать упрощенно – лишь как взаимодействие заемщика и банка. Однако в ... прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги. Ипотечные кредитные институты, непосредственно осуществляющие кредитование под залог недвижимости, являются основным звеном системы, ...
Таким образом, ипотека (от греческого hypothec — залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им выступают объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней) остается во владении залогодателя до наступления срока платежа1 .
В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).
Вторая форма залога при ипотечном кредитовании — когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.
Для внедрения и развития ипотеки в РФ в 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).
В 1998 г. был принят Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 2 . В начале 2000 г. постановлением Правительства РФ была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Далее в 2001 г. вышло постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002—2010 гг.»3 . В 2003 г. был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»4 . С наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце 2008 г. было принято решение о создании ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Целью данной структуры является помощь заемщикам, испытывающим трудности с погашением ипотечных кредитов, и реструктуризация взятых должниками на себя обязательств5 .
Формирование определенной правовой базы во взаимосвязи с ежегодными устойчивыми темпами роста российской экономики и возможностью отечественных кредитных организаций привлекать финансовые ресурсы из-за рубежа обусловили увеличение объемов и количества реализуемых ипотечных кредитов с начала 2000-х гг. Весомую роль в этом сыграло АИЖК, рефинансируя выдаваемые банками кредиты. Несмотря на кризис 2008—2009 гг., когда объемы выдачи ипотечных кредитов заметно сократились, с 2010 г. стал наблюдаться устойчивый рост реализации данного банковского продукта. И, если в 2010 г. высокие показатели роста ипотечного кредитования можно было объяснить эффектом низкой базы периода кризиса, то показатели 2011 г. свидетельствуют о том, что ипотека в России уверенно восстанавливается. При этом, несмотря на восстановление докризисных объемов ипотечного кредитования, доступность этого механизма для большинства граждан остается на крайне низком уровне. На это оказывает влияние и общий низкий уровень доходов населения, и высокая процентная ставка по ипотечным кредитам. По оценкам компании PennyLaneRealty, Россия по стоимости ипотечного кредита занимала в 2011 г. 47-е место из 60 возможных6 (см. таблицу 1).
Из-за недоступности и дороговизны доля ипотеки в ВВП России не превышает в настоящий момент 3 %, в то время как в некоторых странах Европы она достигает 100 %.
Говоря о перспективах дальнейшего развития ипотеки в РФ, в первую очередь необходимо выделить основные условия или факторы, влияющие на политику банков по этому виду кредитования.
Таблица 1. Объем выданных ипотечных кредитов в РФ за 2006—2011 гг.
|
Показатель |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
|
Объем выданных ипотечных кредитов, по данным Банка России, млрд. руб |
263,6 |
556,5 |
65,8 |
152,5 |
380,1 |
713,0 |
|
Доля АИЖК в стоимостном выражении, % |
10,26 |
7,06 |
1,65 |
18,86 |
10,86 |
0,01 |
|
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, по данным Росрегистрации, % |
9,50 |
15,60 |
16,90 |
11,90 |
14,60 |
17,60 |
|
Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП, % |
0,90 |
1,80 |
2,69 |
2,60 |
2,50 |
2,71 |
Первое условие экономического характера — доступность для кредитных организаций долгосрочных финансовых ресурсов. Соответственно для стабильной реализации данного продукта кредитным организациям необходимо либо привлечение долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования. Для решения обозначенной проблемы время от времени предлагаются какие-либо решения, как, например, введение безотзывных вкладов. Но даже эта довольно спорная мера на стадии проекта. Если говорить о возможностях рефинансирования кредитными организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами, применяемыми в мировой практике, являются секьюритизация (одна из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки) и выпуск ипотечных ценных бумаг. Для этого было создано АИЖК и принят в 2003 г. Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Однако для дальнейшего развития данного института требуется принятие отдельного закона «О секьюритизации», проект которого был разработан Ассоциацией региональных банков России еще в 2008 г.7 .
Вторым условием, влияющим на политику банков в области ипотечного кредитования, являются залоговые правоотношения. Особенностью ипотечного кредита является обеспеченность возврата залогом недвижимого имущества. Это существенно снижает риски для кредитных организаций. Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные риски. Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» были внесены принципиальные изменения в отношения по залогу при ипотечном кредитовании. Пункт 5 ст. 61 данного закона звучит так: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки» 8 .
Таким образом, изменения состоят в том, что банк не может требовать оплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент. Для заемщиков эти изменения, безусловно, носят позитивный характер, т. к. раннее были ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры, являющейся предметом залога, заемщики продолжали оставаться должниками (в частности из-за штрафов, пеней, небольшого первоначального взноса).
Тем не менее, для кредитных организаций в связи с названными изменениями в законодательстве риски повышаются9 .
Следующим важным фактором, влияющим на кредитную политику банков, является наличие современной правовой базы, регулирующей общие вопросы взаимоотношений кредитных организаций и заемщиков. В ближайший перспективе общие вопросы взаимоотношений кредитора и заемщика должен урегулировать закон о потребительском кредитовании. О необходимости принятия данного закона говорят уже достаточно долго, за это время увидело свет несколько вариантов проекта названного закона. Последний из проектов был разработан Министерством финансов РФ и размещен 30.03.2012 г. на официальном сайте министерства.
Также нормативным актом, который может быть принят в ближайшее время и, по крайней мере, косвенно затронет отношения в сфере ипотечного кредитования, станет закон «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». Минэкономразвития России 30.12.2011 г. опубликовало на своем сайте проект данного закона. По замыслу авторов, принятие законопроекта будет способствовать развитию в РФ добросовестной деятельности по взысканию просроченной задолженности, укреплению финансовой дисциплины, а также установлению механизмов правовой защиты участников гражданского оборота. Это, безусловно, затронет и отношения в сфере ипотечного кредитования.
Одним из ключевых моментов для юридической судьбы залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором- залогодержателем взыскания на предмет залога (предмет ипотеки) в условиях несостоятельности (банкротства) залогодателя. Именно в направлении обеспечения приоритетной защиты прав и законных интересов кредиторов-залогодержателей в условиях конкуренции их с конкурсными кредиторами первой и второй очереди отечественным законодателем были сделаны самые решительные шаги (ст. 138 ФЗ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 18 июля 2011 г.) в ред. ФЗ от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»)10 .
Особенностью развития ипотечного жилищного кредитования за период с 2006—2011 гг. является изменение структуры состава ипотечных кредитов. Проведенный анализ структуры ипотечного рынка позволил выявить растущий уровень концентрации ипотечных портфелей у ведущих участников ипотечного рынка. По данным экономиста А.Н. Саврукова в 2006 г. на долю 10 кредитных организаций — лидеров рынка приходилось 46 % представленных ипотечных кредитов, то в 2007 г. — 54 %, в 2008 г. — 66 %, а в 2011 г. — 73,4 %.
Как свидетельствует статистика Банка России, основным лидером на рынке ипотечного жилищного кредитования в 2011 г. был Сбербанк России, объем выданных им ипотечных кредитов составил 320712 млн. руб., а это 54,75 % от всех выданных кредитов на ипотечном рынке. И если в начале 2009 г. доля Сбербанка России в стоимостном выражении на рынке ипотечного кредитования составляла 42,7 %, то в 2011 г. она возросла до 45 %. Также доминирующая роль на рынке ипотечного жилищного кредитования в 2011 г. принадлежала банку ВТБ 24, объем выданных ипотечных кредитов которого составил 80382 млн. руб. (10,03 % на ипотечном рынке).
При этом доля данного банка в объемах выдаваемых ипотечных кредитов сократилась с 16 до 11,2 %. Усилили свои позиции Газпромбанк, нарастив долю в кредитовании до 6,4 % и уже в 2011 г. объем выданных им ипотечных кредитов составил 45690 млн. руб. (4,59 % на ипотечном рынке).
В целом удельный вес АИЖК и банков с государственным участием на ипотечном рынке возрос с 63 % в 2007 г. до 76,9 % в 2011 г. 11 .
