Правовые основы договора ипотеки в Российской Федерации: комплексный анализ и перспективы совершенствования

метки: Ипотека, Ипотечный, Право, Имущество, Закон, Залогодержатель, Регулирование, Правовой

В 2023 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов в России достиг рекордных 7,8 трлн рублей, что стало историческим максимумом и наглядно демонстрирует не только экономическую мощь этого сегмента, но и его глубокое социальное значение. Ипотечное кредитование сегодня — это не просто финансовый инструмент, а краеугольный камень в решении одной из самых острых социальных проблем — жилищной. Оно выступает мощным драйвером для развития строительной отрасли, смежных производств и всей национальной экономики в целом. Однако за этой внушительной цифрой скрывается сложная и многогранная система правовых отношений, требующая постоянного углубленного изучения и систематизации.

Настоящее исследование ставит своей целью всесторонний анализ правовых основ договора ипотеки в Российской Федерации. Мы углубимся в историю его становления, детально разберем предмет и существенные условия, изучим процедурные особенности заключения, удостоверения и регистрации, рассмотрим права и обязанности сторон, а также специфику ипотеки различных видов имущества. Особое внимание будет уделено роли закладных и ипотечных ценных бумаг, а также критическому анализу актуальных проблем и предложений по совершенствованию законодательства. Методология исследования базируется на комплексном подходе, включающем анализ нормативно-правовых актов Российской Федерации, таких как Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О государственной регистрации недвижимости», а также постановлений Пленумов Верховного Суда РФ, обзоров судебной практики и доктринальных толкований ведущих российских ученых-юристов. Такой подход позволяет не только выявить текущее состояние правового регулирования, но и определить перспективы его развития в условиях динамично меняющейся экономической и социальной среды, что крайне важно для адаптации законодательства к постоянно меняющимся условиям.

Историческая эволюция правового регулирования ипотеки в России

Путь ипотеки в России – это зеркало исторических, экономических и социальных трансформаций страны, от зарождения в имперский период до полного забвения в советскую эпоху и возрождения в современной рыночной экономике. Понимание этой эволюции необходимо для осмысления текущего состояния ипотечных правоотношений. Именно исторический контекст позволяет увидеть, как менялись подходы к обеспечению жилищных потребностей и как развивались правовые механизмы на разных этапах развития государства.

Ипотечное Жилищное Кредитование в РФ (2024–2025 гг.): Анализ ...

... переносится на инвесторов. В России ключевую роль в развитии этого механизма играет Единый институт развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ». Через дочернюю структуру ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» институт выступает ... США снижает спред доходности по кредитам на 20 базисных пунктов, уменьшая стоимость ипотеки. 2. Европейская модель (ЕС): Стандартизация и защита потребителей Европейский рынок, особенно ...

Ипотечные отношения в Российской империи (до 1917 года)

История ипотеки в России уходит корнями в XVIII век. Знаменательной вехой стал 1764 год, когда императрица Екатерина II подписала указ о создании первых кредитных учреждений. Эти институты, предтечи современных банков, уже тогда предлагали займы под залог недвижимости, закладывая основы для развития ипотечных отношений. Однако подлинный расцвет ипотеки пришелся на вторую половину XIX века.

Решающую роль сыграла судебная реформа 1864 года, которая модернизировала правовую систему и способствовала развитию гражданского оборота. В этом контексте институт залога недвижимости получил более четкое правовое оформление. Основным нормативным актом, регулирующим ипотеку, стал Свод законов гражданских. Его статьи детально определяли порядок залога недвижимого имущества, устанавливая рамки для сделок, которые сегодня мы называем ипотечными.

После отмены крепостного права в 1861 году страна переживала бурный экономический рост и колоссальные социальные изменения. Это стимулировало активное развитие земельного кредитования. Появились специализированные банки, чья деятельность была сосредоточена на выдаче займов под залог земель и недвижимости. Уже к 1870-м годам в Российской империи начали активно формироваться акционерные земельные банки, такие как Харьковский, Полтавский, Московский и Санкт-Петербургский. Они стали ключевыми игроками на тогдашнем рынке недвижимости, предоставляя финансирование для развития сельского хозяйства и городской застройки. К 1914 году, накануне Первой мировой войны, в России функционировали 11 акционерных земельных банков и 36 государственных дворянских и крестьянских земельных банков. Активно развивалась и городская ипотека, что свидетельствует о зрелости и масштабности ипотечной системы Российской империи.

Период Советской власти: отсутствие рыночной ипотеки

Октябрьская революция 1917 года кардинально изменила экономическую и правовую систему страны, что привело к полному упразднению института ипотеки в ее рыночном понимании. В условиях плановой экономики и полного огосударствления собственности недвижимость перестала быть объектом свободного гражданского оборота. Земля и жилищный фонд находились в государственной собственности и распределялись государством в соответствии с социальными нормами и потребностями.

Понятие залога недвижимости как обеспечения обязательств в привычном смысле исчезло. Жилищные займы, если таковые и существовали, выдавались через строго регламентированные государственные механизмы, такие как профсоюзы или жилищно-строительные кооперативы. Эти займы не были обеспечены залогом недвижимости и не имели ничего общего с рыночной ипотекой. Система была построена на принципах государственного планирования и социального обеспечения, исключая саму возможность возникновения ипотечных правоотношений.

Возрождение ипотеки в постсоветской России

Переход к рыночной экономике после распада СССР в начале 1990-х годов потребовал создания новой правовой базы для гражданского оборота, включая возвращение института ипотеки. Этот процесс был сложным и постепенным. Одними из первых, но крайне важных шагов стали принятие Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 года № 2872-1, который заложил общие основы залоговых отношений, и Указа Президента РФ «О развитии ипотечного кредитования в России» от 11 января 1993 года № 105, обозначившего стратегическое направление для формирования ипотечного рынка.

Ипотека недвижимости в Российской Федерации: историко-правовой ...

... в которой занимают федеральные законы. Сердцевиной ипотечного законодательства является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С момента своего принятия этот ... вавилонского царя Хаммурапи (около 1755–1752 гг. до н. э.) содержатся положения о личном залоге (долговое рабство) и залоге имущества. Более ранние правовые сборники, такие как ...

Кульминацией этого этапа стало принятие Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 16 июля 1998 года. Этот закон стал основополагающим документом, который детально регламентировал все аспекты ипотечных отношений в современной России. Однако, несмотря на появление законодательной базы, массовое развитие ипотеки началось несколько позже.

Переломным стал 2005 год. Именно тогда рынок ипотечного кредитования в России начал демонстрировать взрывной рост. Если в 2004 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов составлял 62,5 млрд рублей, то уже в 2005 году этот показатель увеличился почти втрое, достигнув 169,3 млрд рублей. Этот значительный рост ознаменовал начало массового развития рынка, который продолжил активно расти в последующие годы, становясь одним из ключевых секторов экономики.

Сегодня ипотека может возникать как в силу закона, так и в силу договора, что является важным аспектом современного правового регулирования.

Предмет договора ипотеки: виды и особенности правового режима

В основе любого ипотечного правоотношения лежит предмет, то есть то имущество, которое предоставляется в залог. Его правовой режим, ограничения и особенности определяют саму возможность ипотеки и ее условия. Понимание этих нюансов критически важно для участников сделки, ведь именно предмет ипотеки является ключевым элементом обеспечения обязательств.

Общие положения о предмете ипотеки

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Это означает, что для того, чтобы объект мог быть обременен ипотекой, он должен отвечать критериям недвижимости, установленным гражданским законодательством, и иметь надлежащим образом оформленные и зарегистрированные права собственности.

К недвижимым вещам, согласно Гражданскому кодексу РФ, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Принцип «прочной связи с землей» является ключевым критерием для отнесения имущества к недвижимости.

Отдельные виды имущества, выступающие предметом ипотеки

Законодательство детально регламентирует, какие именно виды недвижимого имущества могут быть предметом ипотеки, устанавливая для некоторых из них особый правовой режим.

Ипотека в Российской Федерации: понятие, юридическая природа, ...

... заемщик приобретает недвижимость (становясь залогодателем), но до полного погашения кредита объект находится в залоге у банка (залогодержателя). Предметом ипотеки может выступать широкий круг недвижимого имущества. В соответствии ... фидуция), что в переводе означает "доверие". При фидуции должник передавал право собственности на вещь (как правило, ценную, например, землю или раба) кредитору. Кредитор ...

• Земельные участки: Могут быть предметом ипотеки, за исключением участков, прямо указанных в статье 63 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». К таким исключениям относятся, например, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предназначенные для жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, а также некоторые другие категории.
• Предприятия: Как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности, также могут быть предметом ипотеки. Ипотека предприятия охватывает все входящие в его состав имущественные элементы, если иное не предусмотрено договором.
• Здания, сооружения и иное недвижимое имущество: Включая объекты незавершенного строительства, если они используются в предпринимательской деятельности. Важно, что при ипотеке здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который принадлежит залогодателю на праве собственности, одновременно закладывается и этот земельный участок (или его часть), либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка.
• Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир: Это наиболее распространенный вид предмета ипотеки.

  При этом ипотека может быть установлена на часть объекта недвижимости только в случае, если эта часть может быть выделена в самостоятельный объект права.

• Садовые дома, гаражи, машино-места: Эти объекты также могут выступать предметом ипотеки, если они признаются недвижимым имуществом и права на них зарегистрированы.
• Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания: Эти объекты, несмотря на их подвижность, относятся к недвижимости в силу закона и могут быть предметом ипотеки в соответствии со специальными правилами.

Важным дополнением к перечню объектов ипотеки является возможность залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Это позволяет использовать будущую недвижимость в качестве обеспечения обязательств еще до момента ее фактического создания и регистрации права собственности.

При этом имущество, являющееся предметом ипотеки, традиционно остается у залогодателя в его владении и пользовании, что является одной из ключевых особенностей залога недвижимости, отличающей его от других видов залога.

Имущество, не подлежащее ипотеке: ограничения и запреты

Существуют строгие ограничения на виды имущества, которые не могут выступать предметом ипотеки. Эти ограничения призваны защитить публичные интересы, права третьих лиц и обеспечить стабильность гражданского оборота. К такому имуществу относятся:

1. Стратегические объекты: Объекты, имеющие особое государственное значение (например, объекты обороны и безопасности, критической инфраструктуры), которые не могут быть отчуждены из государственной собственности или обременены.
2. Здания и сооружения культурного или исторического значения: Включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, если в соответствии с федеральным законом их приватизация запрещена. Целью такого запрета является сохранение национального достояния.
3. Имущество с обременениями: Объекты, на которые уже наложены другие обременения, препятствующие ипотеке (например, арест, запрет на совершение сделок, или предыдущий залог, если это не согласовано с залогодержателем).
4. Жилые помещения, переданные в социальный наем: Поскольку такие помещения не находятся в собственности граждан, они не могут быть предметом залога.
5. Доли в праве общей собственности: Без согласия всех сособственников. Ипотека доли в общей долевой собственности возможна только при наличии такого согласия, за исключением случаев, когда ипотека возникает в силу закона (например, при приобретении доли с использованием ипотечного кредита).
6. Имущество несовершеннолетних или недееспособных граждан: Без разрешения органов опеки и попечительства.
   12 стр., 5955 слов

   Правовое регулирование ипотеки жилых помещений в Российской Федерации: ...

   ... будут максимально учтены? Виды ипотеки, существенные условия договора и права сторон Договорная и законная ипотека: сравнительный анализ Институт ипотеки, как форма залога недвижимого имущества, может возникать по двум ... 07.07.2025): Внесены изменения в статью 7 ФЗ "Об ипотеке", которые упрощают оформление в общую собственность жилого помещения, приобретённого с использованием средств материнского ( ...

   Такие сделки требуют особой защиты прав этих категорий граждан.

7. Имущество в совместной собственности супругов: Без нотариально удостоверенного согласия второго супруга. Это требование закреплено в семейном законодательстве и направлено на защиту имущественных прав обоих супругов.
8. Имущество с ограничениями по использованию в силу закона: Например, имущество, изъятое из оборота или ограниченное в обороте.
9. Незарегистрированное недвижимое имущество: Поскольку ипотека обременяет зарегистрированные права, незарегистрированный объект недвижимости не может быть предметом ипотеки.

Эти ограничения подчеркивают строгий, но необходимый характер правового регулирования ипотеки, направленный на обеспечение предсказуемости и безопасности сделок на рынке недвижимости.

Заключение, удостоверение и государственная регистрация договора ипотеки

Договор ипотеки – это не просто соглашение, а юридически значимый акт, который порождает долгосрочные отношения между сторонами и имеет серьезные правовые последствия. Его правильное оформление – залог стабильности и защиты интересов всех участников.

Форма и существенные условия договора ипотеки

В соответствии с российским законодательством, договор об ипотеке заключается в простой письменной форме. Это означает, что для его действительности достаточно составления единого документа, который будет подписан всеми сторонами сделки. Договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям. Отсутствие хотя бы одного из них делает договор незаключенным.

Согласно статье 9 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к существенным условиям договора ипотеки относятся:

1. Предмет ипотеки: Должен быть указан с достаточной степенью детализации, позволяющей его индивидуализировать. Это включает:
   • Наименование предмета (например, квартира, земельный участок).
   • Место нахождения (адрес).
   • Достаточное описание, позволяющее объект идентифицировать (например, площадь, количество комнат, кадастровый номер).
   • Указание права, на котором он принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного ведения и т.д.).
   • Дата и номер государственной регистрации этого права.
2. Оценка предмета ипотеки в денежном выражении: Эта оценка определяется по соглашению сторон. Важно отметить, что она может отличаться от рыночной стоимости, однако для банков, как правило, требуется независимая оценочная экспертиза.
3. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой: Здесь необходимо четко указать:
   • Существо обязательства: Например, «обеспечение возврата кредита, выданного по кредитному договору».
   • Размер обязательства: Точная сумма основного долга и, при необходимости, порядок определения процентов.
   • Срок исполнения обязательства: Дата, до которой основной долг должен быть полностью погашен.
   • Если обязательство основано на договоре, то должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Несоблюдение этих требований может повлечь за собой признание договора ипотеки незаключенным, что, в свою очередь, лишит залогодержателя права требовать обращения взыскания на заложенное имущество.

Ипотека (залог недвижимости) как способ обеспечения исполнения ...

... Право залогодержателя получить деньги от реализации залога до того, как будут удовлетворены требования других, не обеспеченных залогом, кредиторов. Предмет договора ипотеки: правовой режим различных видов недвижимого имущества Предметом ипотеки ...

Нотариальное удостоверение договора ипотеки: обязательность и значение

В общем случае договор об ипотеке не требует нотариального удостоверения. Однако законодательство предусматривает исключения, когда нотариальное удостоверение является обязательным. Наиболее распространенным случаем является ипотека долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. Это требование распространяется и на ситуации, когда все участники долевой собственности закладывают свои доли в рамках одной сделки. Цель такого требования — защита интересов всех сособственников и предотвращение злоупотреблений.

Нотариальное удостоверение договора ипотеки придает ему особую силу и надежность. Нотариус, как независимое и квалифицированное лицо, выполняет ряд важных функций:

• Проверка законности сделки: Нотариус проверяет соответствие условий договора требованиям законодательства.
• Установление подлинности документов: Проверяется подлинность паспортов сторон, правоустанавливающих документов на недвижимость и других необходимых бумаг.
• Проверка правоспособности и дееспособности участников: Убеждается, что стороны имеют право заключать такую сделку и понимают ее правовые последствия.
• Разъяснение сторонам смысла и значения сделки: Нотариус информирует стороны об их правах и обязанностях, о последствиях заключения договора.

Таким образом, нотариальное удостоверение минимизирует риски оспаривания договора в будущем, обеспечивает его юридическую чистоту и повышает доверие к сделке.

Правовое регулирование ипотеки в Российской Федерации: комплексный ...

... ипотеки: Право следования (Droit de suite): Ипотека следует за предметом залога, независимо от смены собственника. Если заложенное имущество отчуждается другому лицу, ипотека сохраняет свое действие, и новый собственник становится залогодателем, ...

Государственная регистрация ипотеки как обременения

Ключевым аспектом правового регулирования ипотеки является не государственная регистрация самого договора об ипотеке, а государственная регистрация ипотеки как обременения имущества. Это принципиальное различие, установленное Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Регистрации подлежит именно факт возникновения залога, который ограничивает права собственника на распоряжение имуществом, делая это обременение публичным и общедоступным.

Порядок государственной регистрации ипотеки определяется следующим образом:

1. Территориальный принцип: Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
2. Единственное доказательство: Государственная регистрация права и обременения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права или обременения.
3. Последствия несоблюдения: Несоблюдение правил о государственной регистрации ипотеки как обременения влечет ее недействительность. Это означает, что без регистрации ипотека не будет иметь юридической силы, и залогодержатель не сможет воспользоваться своим правом обращения взыскания.

Современное законодательство также возлагает на нотариусов дополнительные обязанности для ускорения и упрощения процесса. С 1 февраля 2019 года нотариус, удостоверивший сделку с недвижимостью (включая те, что подлежат обязательному нотариальному удостоверению), обязан в течение рабочего дня подать в электронном виде сведения об этой сделке в Росреестр. Это значительно сокращает сроки регистрации и повышает эффективность взаимодействия между участниками рынка недвижимости и регистрирующими органами.

Права и обязанности сторон в ипотечных правоотношениях

Договор ипотеки, как и любой другой договор, порождает сложную систему взаимных прав и обязанностей для его участников. Понимание этой системы критически важно для защиты интересов как залогодателя, так и залогодержателя.

Залогодатель: права и обязанности

Залогодатель – это лицо, которое предоставляет свое имущество в залог в качестве обеспечения исполнения обязательства. Чаще всего им выступает сам заемщик, который является юридическим владельцем обременяемого ипотекой имущества.

Главная обязанность залогодателя, вытекающая из существа ипотечных правоотношений, – это своевременное и полное погашение долга по кредиту или иному обеспечиваемому обязательству. Нарушение этой обязанности влечет за собой риск обращения взыскания на заложенное имущество.

Помимо основной обязанности, на залогодателя возлагается ряд других важных обязательств:

• Страхование и сохранность имущества: Залогодатель обязан застраховать предмет ипотеки (например, недвижимость от рисков утраты или повреждения) и обеспечивать его сохранность. Это означает, что он не вправе совершать действий, которые могут ухудшить состояние объекта или существенно повлиять на его стоимость, если это не предусмотрено договором ипотеки.
• Предупреждение о правах третьих лиц: Залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки. К таким правам могут относиться права залога (если их несколько), аренды, сервитуты, право пожизненного проживания и другие обременения. Невыполнение этой обязанности может повлечь ответственность залогодателя.

Несмотря на наличие обременения, залогодатель сохраняет ряд важных прав:

Актуальные аспекты правового регулирования ипотеки и ипотечного ...

... залогодержатель (кредитор) приобретает право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами. Ипотечный кредит – это ...

• Право владения и пользования: Залогодатель вправе владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его назначением. Например, владелец ипотечной квартиры может жить в ней, делать косметический ремонт, прописывать членов семьи. Однако любые действия, которые могут существенно изменить или уменьшить стоимость имущества, требуют согласия залогодержателя.
• Распорядительные действия: Любые действия по распоряжению имуществом, такие как сдача в аренду, перепланировка, объединение, разделение или продажа, как правило, необходимо согласовывать с банком (залогодержателем).

  Это обусловлено тем, что такие действия могут повлиять на ликвидность предмета залога. При этом условия договора об ипотеке, ограничивающие право залогодателя пользоваться заложенным участком, считаются ничтожными, что подчеркивает определенную степень свободы залогодателя.

• Право завещать имущество: Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Более того, условие договора, ограничивающее это право, ничтожно. Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не требуется, поскольку ипотека следует за имуществом, а не за его собственником.

В случае, если приобретатель заложенного имущества в момент его приобретения знал или должен был знать, что имущество отчуждается без согласия залогодержателя, он несет солидарную ответственность за неисполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, в пределах стоимости такого имущества. Это положение направлено на защиту интересов залогодержателя от недобросовестных сделок.

Залогодержатель: права и требования

Залогодержатель – это сторона, которая принимает имущество в залог в качестве обеспечения обязательств заемщика. В подавляющем большинстве случаев им выступает банк или иная кредитная организация, предоставившая заем.

Ключевое право залогодержателя – это право преимущественного удовлетворения своего требования из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства залогодателем. Это право реализуется путем обращения взыскания на предмет ипотеки и его последующей реализации.

Кроме того, залогодержатель обладает следующими правами:

• Контроль за предметом ипотеки: Залогодержатель имеет право проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Это позволяет ему убедиться в надлежащем сохранении обеспечения.
• Требование мер по сохранению имущества: Залогодержатель вправе требовать от залогодателя принятия мер по сохранению заложенного имущества, если обнаружит угрозу его утраты, повреждения или ухудшения состояния.
• Защита от посягательств третьих лиц: Залогодержатель может требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, угрожающего его утратой, повреждением или иным ухудшением состояния.
• Право на страховое возмещение: Залогодержателю принадлежит право преимущественного удовлетворения своего требования из страхового возмещения, полученного в случае утраты или повреждения предмета ипотеки. Это обеспечивает дополнительную защиту его интересов.

Обеспечиваемые ипотекой требования

Ипотека обеспечивает не только основной долг, но и ряд связанных с ним требований, что делает ее всеобъемлющим инструментом обеспечения. Согласно статье 3 Федерального закона № 102-ФЗ, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю:

Обновленный анализ ипотечного кредитования в России на примере ...

... позиционирование ПАО Сбербанк на рынке Динамика и структура ипотечного портфеля по типу жилья Современный ипотечный рынок России характеризуется структурным перекосом в сторону первичного жилья и ... 1 апреля 2025 года ЦБ получил право устанавливать прямые количественные лимиты. Законодательство об ипотеке и госпрограммы: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постоянно адаптируется под ...

1. Основной суммы долга: По кредитному договору или иному обязательству.
2. Процентов за пользование кредитом: Или иных процентов, причитающихся по основному обязательству.
3. Дополнительных расходов залогодержателя: К ним относятся:
   • Суммы, причитающиеся залогодержателю в возмещение издержек по содержанию и сохранению заложенного имущества (если такие расходы были понесены залогодержателем в силу договора или закона).
   • Издержки по взысканию на предмет ипотеки (например, судебные издержки, расходы на оценку, необходимые для реализации залога).
   • Расходы по реализации предмета ипотеки (например, расходы на проведение торгов, комиссионные сборы).

Таким образом, ипотека охватывает широкий спектр требований, что делает ее надежным инструментом обеспечения для кредитных организаций.

Особенности ипотеки отдельных видов имущества

Специфика правового режима различных категорий недвижимого имущества накладывает отпечаток на условия ипотечных правоотношений. Законодатель учитывает эти особенности, устанавливая специальные правила для ипотеки жилых помещений, земельных участков и предприятий как имущественных комплексов.

Ипотека жилых помещений

Ипотека жилых помещений, несомненно, является наиболее распространенным видом ипотеки в современной России. Главой XIII Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены особые правила, применимые к ипотеке:

• Индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир: При условии, что они предназначены для постоянного проживания и принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам.
• Недопустимость ипотеки государственного/муниципального жилья: Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, категорически не допускается. Это связано с особым статусом такой недвижимости и ее социальным назначением.
• Общие основания для нежилых помещений: Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. На них не распространяются специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир.
• Ограничения для жилых комнат: Важный нюанс заключается в том, что жилые комнаты, составляющие часть дома или квартиры, не могут быть предметом ипотеки. Согласно статье 5 Федерального закона № 102-ФЗ, ипотека может быть установлена на часть объекта недвижимости, обременяемой ипотекой, только в случае, если эта часть может быть выделена в самостоятельный объект права. Жилая комната, как правило, не является самостоятельным объектом права, а представляет собой функциональную часть более крупного жилого помещения, что исключает ее обособленный залог.
• Ипотека квартиры и доля в общедомовом имуществе: При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого (например, лестничные клетки, крыши, подвалы) находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц (в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ), заложенной считается не только сама квартира, но и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Это обеспечивает целостность залога.
• Особенности ипотеки жилья несовершеннолетних/недееспособных: Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в строгом порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Это требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
• Право залогодателя сдавать в аренду: Залогодатель вправе сдать ипотечную квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. Это предоставляет залогодателю определенную гибкость в использовании имущества.

Ипотека земельных участков

Земельные участки, будучи одним из ключевых объектов недвижимости, также могут выступать предметом ипотеки, но с определенными оговорками:

• Исключения по статье 63 ФЗ № 102-ФЗ: Как уже упоминалось, не все земельные участки могут быть предметом ипотеки. Статья 63 Федерального закона № 102-ФЗ устанавливает перечень исключений, в который входят, например, участки, изъятые из оборота, или ограниченные в обороте, а также некоторые участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
• Согласие совладельцев: Для залога земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, необходимо получить согласие всех совладельцев. Это требование аналогично ипотеке долей в жилых помещениях.
• Регистрация и юридическая чистота: Земельный участок должен быть зарегистрирован в ЕГРН, и права на него должны быть юридически чистыми, то есть без обременений, арестов и других ограничений, за исключением, разумеется, самой ипотеки.
• Участки с неразграниченной государственной собственностью: Важное исключение предусмотрено статьей 62.1 Федерального закона № 102-ФЗ: отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для их ипотеки. Это положение значительно упрощает оборот таких участков.
• Независимая оценка: Для оформления ипотеки на земельный участок, как правило, требуется его независимая оценка, которая определяет его рыночную стоимость и служит основой для определения суммы залога.

Ипотека предприятий как имущественных комплексов

Предприятие, как имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для его деятельности (земля, здания, оборудование, инвентарь, права требования, долги и т.д.), является специфическим объектом гражданских прав и, соответственно, предметом ипотеки.

• Возможность ипотеки: Предприятия как имущественные комплексы могут быть предметом ипотеки в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
• Особенности закладной: Важным отличием ипотеки предприятия является то, что закладная не оформляется, если заемщик берет ипотеку на покупку или аренду имущественного комплекса предприятия. Это объясняется спецификой объекта залога. Согласно статье 12 Федерального закона № 102-ФЗ, закладная может быть выдана только в отношении земельных участков, зданий и сооружений, жилых домов, квартир и их частей, гаражей, садовых домов и машино-мест. Ипотека предприятия как имущественного комплекса регулируется общими нормами Гражданского кодекса РФ о залоге предприятия (статьи 340.1, 358 ГК РФ), а не специальными правилами о закладной, предназначенной для более стандартизированных объектов недвижимости.

Эти различия в правовом регулировании подчеркивают, что, несмотря на общность института ипотеки, каждый вид имущества требует индивидуального подхода и учета его специфических характеристик.

Роль закладных и ипотечных ценных бумаг в системе ипотечного кредитования РФ

Ипотечное кредитование – это не только отношения между заемщиком и банком. За этим стоят сложные финансовые инструменты, которые позволяют банкам управлять рисками, привлекать капитал и тем самым стимулировать развитие всего рынка. Ключевую роль здесь играют закладные и ипотечные ценные бумаги.

Закладная: правовая природа и функции

Закладная — это уникальный финансовый и юридический инструмент в системе ипотечного кредитования. Она представляет собой именную документарную ценную бумагу, которая удостоверяет два ключевых права её законного владельца:

1. Право на исполнение по денежному обязательству: Как правило, это право на получение возврата основного долга (кредита или ипотечного займа) и процентов по нему.
2. Право залога на имущество: Обремененное этим займом. Это означает, что владелец закладной обладает правом обратить взыскание на заложенную недвижимость в случае неисполнения заемщиком своих обязательств.

Закладная подтверждает права её законного владельца без необходимости предоставления каких-либо других доказательств существования этого обязательства. Это делает её высоколиквидным инструментом, который может быть свободно передан другому лицу.

Содержание закладной строго регламентировано законодательством и включает в себя:

• Слово «закладная» в названии документа.
• Имя (наименование) и место нахождения залогодателя и залогодержателя.
• Сведения о документе, удостоверяющем личность залогодателя-гражданина, или наименование и место нахождения для залогодателя-юридического лица.
• Информацию об ипотечном договоре, на основании которого выдана закладная (дата, место заключения).
• Детальное описание объекта залога (кадастровый номер, адрес, основные характеристики).
• Информацию о праве залогодателя на собственность (наименование правоустанавливающего документа, дата и номер его госрегистрации).
• Размер обязательства, обеспеченного ипотекой, и срок его исполнения.

Закладную необходимо зарегистрировать в Росреестре. Эта процедура может быть осуществлена одновременно с регистрацией перехода прав собственности на объект недвижимости, что упрощает и ускоряет процесс оформления ипотеки.

Электронные закладные: современный этап развития

С 1 июля 2018 года в Российской Федерации были введены электронные закладные, которые используются наравне с традиционными бумажными. Это стало значительным шагом в цифровизации ипотечного рынка.

Особенности электронных закладных:

• Формат подписания: Электронная закладная подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

  При этом важно отметить, что с конца 2022 года Росреестр отменил необходимость использования УКЭП заемщика, что позволило банкам самим заверять простую электронную подпись заемщика, упрощая процесс.

• Хранение: В отличие от бумажных, электронные закладные хранятся не на руках у владельца, а в специализированных компаниях – депозитариях. Депозитарии являются профессиональными участниками рынка ценных бумаг, имеют лицензию на осуществление депозитарной деятельности и ведут учет прав на электронные закладные, обеспечивая их безопасность и юридическую чистоту.

Возможности распоряжения закладной: Независимо от формы (бумажная или электронная), закладная предоставляет банку-залогодержателю широкие возможности для управления своим портфелем. Банк может распоряжаться закладной, передавая права третьим лицам (статья 48 ФЗ № 102-ФЗ), продавать её (полностью или частично), обмениваться закладными, а также использовать её для оформления эмиссионных ценных бумаг на основе ипотеки. Важно подчеркнуть, что для заемщика условия ипотеки при этом не изменятся, так как меняется лишь кредитор, но не содержание основного обязательства.

Снятие обременения: После полного погашения долга заемщик получает закладную (бумажную или электронную) с пометкой о полном погашении. Этот документ является юридически значимым основанием для снятия обременения с недвижимости в Росреестре.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ): виды и эмиссия

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) — это более сложный, но крайне важный инструмент, который позволяет банкам ипотечного кредитования рефинансировать свои портфели и привлекать долгосрочный капитал. Они представляют собой облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Ключевые характеристики ИЦБ:

• Обеспечение: ИЦБ обеспечивают исполнение обязательств залогом ипотечного покрытия. Это означает, что в случае дефолта эмитента, владельцы облигаций имеют право на удовлетворение своих требований из активов, составляющих ипотечное покрытие.
• Состав ипотечного покрытия: В ипотечное покрытие могут входить различные активы, обеспечивающие облигации. Это:
  • Денежные средства.
  • Недвижимое имущество (только в результате его приобретения эмитентом при обращении на него взыскания).
  • Ипотечные сертификаты участия (ИСУ).
  • Государственные ценные бумаги.
• Субъекты эмиссии: Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только специализированными финансовыми институтами – ипотечными агентами и кредитными организациями.
• Требования к покрытию: Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее чем 80% общей номинальной стоимости облигаций. Это требование обеспечивает высокую степень защиты инвесторов.
• Ипотечные сертификаты участия (ИСУ): Являются разновидностью ИЦБ и удостоверяют долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления этим покрытием. Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.
• Срок действия: Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, устанавливаемый правилами доверительного управления, не должен составлять менее года и более сорока лет, что обеспечивает долгосрочный характер инвестиций.

Таким образом, закладные и ИЦБ играют фундаментальную роль в структуре современного ипотечного кредитования, позволяя банкам эффективно управлять ликвидностью, диверсифицировать риски и привлекать инвестиции, что в конечном итоге способствует доступности ипотеки для населения.

Проблемы и пути совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования в современной России

Ипотечное кредитование в России, несмотря на впечатляющие темпы роста, находится в состоянии постоянного поиска баланса между доступностью для населения, стабильностью финансовой системы и эффективностью регулирования. Современный рынок сталкивается с целым рядом вызовов, требующих системных решений.

Актуальные проблемы ипотечного кредитования в РФ

Текущее состояние ипотечного рынка России характеризуется как значительным ростом объемов, так и нарастающими структурными проблемами:

1. Низкая платежеспособность населения и доступность ипотеки: Несмотря на активное развитие ипотеки, для значительной части граждан РФ она остается недоступной. По данным Росстата, в 2023 году 35,4% домохозяйств в России нуждались в улучшении жилищных условий. При этом, по оценкам экспертов, немногие из них могут позволить себе ипотеку из-за относительно низких доходов. Это формирует серьезный социальный запрос на доступное жилье, который не всегда может быть удовлетворен рыночными механизмами.
2. Дисбаланс между льготными и рыночными программами: Последние годы показали существенное сокращение объема рыночных программ и доминирование льготной ипотеки. По итогам 2023 года объем выдачи ипотеки достиг 7,8 трлн рублей, став историческим максимумом. При этом доля ипотечных кредитов, выданных по льготным программам (госпрограмма, семейная ипотека, IT-ипотека), составила более 80% от общего объема выдач. Более того, к концу 2023 года объем выдачи семейной ипотеки составил 41%, превысив долю ипотеки на новостройки по госпрограмме (34%).

   Такая структура рынка создает риски перегрева в отдельных сегментах и зависимости от бюджетных субсидий.

3. Политика «охлаждения» ипотечного рынка Банком России: Регулятор активно реагирует на риски, связанные с быстрым ростом ипотечного портфеля и снижением качества кредитов. Банк России отменил практику «околонулевых» процентных ставок (субсидируемых застройщиками) и значительно ужесточил регулирование путем повышения макропруденциальных требований. В 2023 году неоднократно повышались надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам для банков, а с 1 октября 2023 года были введены, а с 1 января 2024 года – ужесточены новые макропруденциальные лимиты, ограничивающие долю ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой заемщиков. Эти меры направлены на предотвращение формирования «ипотечного пузыря» и защиту финансовой стабильности.
4. Изменения в льготных программах и их социальные последствия: Минфин рассматривает возможность введения дифференцированных ставок по программе семейной ипотеки. Это может привести к существенному изменению условий кредитования для различных категорий заемщиков. По оценкам, около 2,8 миллиона российских семей с одним ребенком рискуют потерять доступ к льготной ипотеке, если условия программы изменятся. Возможное повышение ставки по семейной ипотеке до 12% для семей с первым ребенком может привести к росту числа отказов в выдаче кредитов из-за высокой долговой нагрузки, что усугубит жилищную проблему для этой категории граждан.
5. Отставание от зарубежных рынков: Развитие рынка ипотечных кредитов в России происходит медленнее, чем в развитых странах, и охватывает, как правило, относительно узкий круг заемщиков. Например, доля ипотечного портфеля в ВВП России составляет около 12-13%, тогда как в США этот показатель превышает 70%, а в странах Европы часто составляет 30-50%. Это свидетельствует о значительном потенциале роста, но и о необходимости более глубоких структурных изменений.

Направления совершенствования правового регулирования

Для решения обозначенных проблем и обеспечения устойчивого развития системы ипотечного кредитования необходим комплексный, системный подход, затрагивающий как законодательную базу, так и механизмы ее реализации:

1. Совершенствование законодательной базы: Это ключевой аспект для развития цивилизованного рынка ипотеки и недвижимости. Требуется дальнейшая унификация норм, устранение пробелов и коллизий, адаптация законодательства к новым экономическим реалиям и технологиям. Особое внимание следует уделить защите прав залогодателей, особенно в сложных экономических условиях.
2. Разработка и реализация ипотечных программ на федеральном и региональном уровнях: Необходимо продолжить разработку и совершенствование целевых ипотечных программ, в том числе с активным участием банков. Примерами успешных федеральных инициатив являются «Дальневосточная ипотека» (ставка до 2% годовых) и «IT-ипотека» (ставка до 5% годовых).

   Важна также поддержка региональных программ субсидирования процентной ставки для определенных категорий граждан, что позволяет учитывать местные особенности и потребности.

3. Развитие механизмов проектного финансирования: Применение системы эскроу-счетов с 1 июля 2019 года для финансирования строительства многоквартирных домов стало значимым шагом. Этот механизм, защищающий средства дольщиков, позволяет ускорить ввод жилья в эксплуатацию, снижает риски для покупателей и стимулирует банки к более активному финансированию строительных проектов. Дальнейшее совершенствование регулирования эскроу-счетов и их применение в различных сегментах строительства будет способствовать повышению прозрачности и надежности рынка недвижимости.
4. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг: Углубление ипотечной секьюритизации может помочь банкам диверсифицировать риски, снизить зависимость от депозитов и привлечь долгосрочные инвестиции, что в конечном итоге снизит стоимость ипотеки для конечного потребителя.
5. Повышение финансовой грамотности населения: Информирование граждан о правовых аспектах ипотеки, рисках и возможностях, а также обучение основам финансового планирования, помогут снизить количество проблемных кредитов и повысить осознанность заемщиков.

Таким образом, дальнейшее совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в России должно быть направлено на создание устойчивой, прозрачной и социально ориентированной системы, способной эффективно решать жилищную проблему и стимулировать экономический рост.

Заключение

Институт ипотеки в Российской Федерации прошел долгий и тернистый путь, от первых зачатков в Российской империи до полного забвения в советский период и мощного возрождения в современной рыночной экономике. Сегодня он является одним из ключевых механизмов решения жилищных проблем граждан и важнейшим драйвером экономического развития страны.

В ходе настоящего исследования был проведен комплексный анализ правовых основ договора ипотеки. Мы проследили историческую эволюцию, выявив, что современная ипотека в России начала формироваться после распада СССР, получив законодательное закрепление в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1998 года, а массовое развитие — с 2005 года.

Детально рассмотрен предмет договора ипотеки, который включает широкий спектр недвижимого имущества, а также прав требования участников долевого строительства, с учетом законодательных ограничений и запретов для некоторых категорий объектов. Выявлена процедурная сложность заключения, нотариального удостоверения (в ряде случаев) и обязательной государственной регистрации ипотеки как обременения, что является критически важным для юридической силы сделки.

Анализ прав и обязанностей сторон – залогодателя и залогодержателя – показал сбалансированный подход законодателя к защите интересов участников правоотношений, с акцентом на своевременное исполнение обязательств залогодателем и право преимущественного удовлетворения требований залогодержателя. Особое внимание было уделено специфике ипотеки жилых помещений, земельных участков и предприятий как имущественных комплексов, где проявляются значимые нюансы правового регулирования.

Изучение роли закладных и ипотечных ценных бумаг подтвердило их фундаментальное значение для функционирования ипотечного рынка, обеспечивая ликвидность и возможности рефинансирования для кредитных организаций, а внедрение электронных закладных стало важным шагом в цифровизации отрасли.

Однако, несмотря на достигнутые успехи, ипотечное кредитование в России сталкивается с рядом серьезных проблем: низкая платежеспособность населения, доминирование льготных программ над рыночными, ужесточение макропруденциальной политики Банка России и потенциальные риски, связанные с изменением условий семейной ипотеки. Эти вызовы требуют системного подхода и дальнейшего совершенствования правового регулирования.

В качестве ключевых направлений совершенствования были предложены: дальнейшая адаптация законодательной базы, разработка и реализация эффективных федеральных и региональных ипотечных программ, дальнейшее развитие механизмов проектного финансирования (включая эскроу-счета), углубление рынка ипотечных ценных бумаг и повышение финансовой грамотности населения. Только комплексное воздействие на эти факторы позволит обеспечить стабильность, доступность и устойчивое развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации, способствуя решению жилищной проблемы и укреплению национальной экономики.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.10.2024).
2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями и дополнениями).
3. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями и дополнениями).
4. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 08.08.2024).
5. Положение о порядке государственной поддержки граждан в строительстве, достройке, реконструкции и приобретении жилья в омской области (Приложение к Указу Губернатора Омской области от 4 августа 2003 г. № 139).
6. Актуальные изменения в законодательстве об ипотеке: что нужно знать в 2025 году. Гарант.ру. URL: https://www.garant.ru/news/1691238/ (дата обращения: 09.10.2025).
7. Закладная на квартиру по ипотеке: зачем нужна и что с ней может сделать банк. Журнал Домклик. Сбербанк. URL: https://journal.domclick.ru/ipoteka/zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke/ (дата обращения: 09.10.2025).
8. Залогодатель и залогодержатель в ипотеке. Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/stati/zalogodatel-eto-kto-v-ipoteke/ (дата обращения: 09.10.2025).
9. Ипотека готовится к новым вызовам, но смотрит в будущее с оптимизмом. Frank RG. URL: https://frankrg.com/97495 (дата обращения: 09.10.2025).
10. Ипотечные ценные бумаги. Московская Биржа. URL: https://www.moex.com/s2723 (дата обращения: 09.10.2025).
11. Какая недвижимость может быть предметом ипотеки. Группа «Самолет». URL: https://samolet.ru/blog/kakaya-nedvizhimost-mozhet-byt-predmetom-ipoteki/ (дата обращения: 09.10.2025).
12. Когда появилась ипотека в России – история развития ипотечного кредитования. Infull. URL: https://infull.ru/stati/kogda-poyavilas-ipoteka-v-rossii-istoriya-razvitiya-ipotechnogo-kreditovaniya/ (дата обращения: 09.10.2025).
13. Кризис на ипотечном рынке России. Право.ру. URL: https://pravo.ru/news/24796/ (дата обращения: 09.10.2025).
14. Материалы сайта ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация». URL: www.ipotekaomsk.ru (дата обращения: 09.10.2025).
15. Некоторые вопросы финансово-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в современной России. Издательская группа ЮРИСТ. URL: https://lawinfo.ru/catalog/art/nekotorye-voprosy-finansovo-pravovogo-regulirovaniya-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya-v-sovremennoj-rossii/ (дата обращения: 09.10.2025).
16. Нотариус – гарант законности сделки с ипотекой. Нотариальная палата Свердловской области. URL: https://www.npso.ru/article/notarius-garant-zakonnosti-sdelki-s-ipotekoy (дата обращения: 09.10.2025).
17. Нотариальное удостоверение договоров ипотеки. Нотариус. URL: https://notarius.ru/uslugi/fizicheskim-licam/nedvizhimost/notarialnoe-udostoverenie-dogovorov-ipoteki (дата обращения: 09.10.2025).
18. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования. Банк России. URL: https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (дата обращения: 09.10.2025).
19. Обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимость. Altai-notary.ru. URL: https://altai-notary.ru/news/obyazatelnoe-notarialnoe-udostoverenie-dogovorov-ipoteki-doley-v-prave-obshchey-sobstvennosti-na-nedvizhimost (дата обращения: 09.10.2025).
20. Особенности прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-prav-i-obyazannostey-storon-po-dogovoru-ob-ipoteke (дата обращения: 09.10.2025).
21. Перспективы развития ипотечного кредитования в России. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/perspektivy-razvitiya-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii (дата обращения: 09.10.2025).
22. Пути совершенствования системы банковского ипотечного жилищного кредитования в России. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/puti-sovershenstvovaniya-sistemy-bankovskogo-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya-v-rossii (дата обращения: 09.10.2025).
23. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. Санкт-Петербургский государственный университет. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/razvitie-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 09.10.2025).
24. Семейная ипотека: как воспользоваться в 2025 году. Сбербанк. URL: https://www.sberbank.com/promo/family/ (дата обращения: 09.10.2025).
25. СМИ: около 2,8 млн семей могут потерять возможность взять выгодную ипотеку (06.10.2025).

    Финансы Mail.ru. URL: https://finance.mail.ru/2025-10-06/smi-okolo-28-mln-semei-mogut-poteryat-vozmozhnost-vzyat-vygodnuyu-ipoteku-60586940/ (дата обращения: 09.10.2025).

26. Совершенствование ипотечного кредитования в России. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii (дата обращения: 09.10.2025).
27. ЭТАПЫ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В РОССИИ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННОСТЬ. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/etapy-stanovleniya-i-razvitiya-instituta-ipoteki-v-rossii-istoriya-i-sovremennost (дата обращения: 09.10.2025).