Анализ инвестиционной привлекательности строительного проекта в условиях высокой процентной ставки и регуляторных изменений (на примере актуализированного кейса 2025 года)

метки: Проект, Ставка, Стоимость, Строительство, Например, Себестоимость, Реальный, Гарибальдь

Введение: Актуальность, цели и задачи исследования

В условиях нарастающей макроэкономической волатильности и ужесточения регуляторной среды, оценка инвестиционной привлекательности строительных проектов перестает быть простой задачей, основанной на экстраполяции прошлых данных. Ключевая ставка Банка России, установленная на уровне 17,00% по состоянию на октябрь 2025 года, драматически изменила экономику проектного финансирования, многократно увеличив стоимость заемного капитала для девелоперов. Одновременно с этим, вступление в силу новых положений законодательства (например, об обязательном строительстве социальной инфраструктуры для проектов Комплексного Развития Территорий (КРТ)) добавляет новые статьи нестроительных расходов, что требует немедленной и глубокой актуализации классических финансовых моделей. Отсюда, для успешной реализации проекта Гарибальди требуется глубокий анализ.

Цель настоящего исследования — провести исчерпывающий, академически обоснованный анализ инвестиционной привлекательности строительного проекта (на примере актуализированного кейса Гарибальди) с использованием современных методов оценки, опираясь исключительно на актуальные макроэкономические и отраслевые данные 2024–2025 годов.

Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:

1. Систематизировать теоретические основы оценки инвестиционных проектов, выявив ограничения классических методов.
2. Интегрировать современные методы оценки (Метод Реальных Опционов, Сценарный анализ) для учета неопределенности и управленческой гибкости.
3. Актуализировать ключевые макроэкономические показатели и рассчитать средневзвешенную стоимость капитала (WACC) для проекта.
4. Провести детальный финансовый анализ проекта Гарибальди с расчетом NPV, IRR, PI и DPBP.
5. Выполнить углубленный количественный и качественный анализ специфических рисков, включая регуляторные изменения 2025 года.

Структура работы соответствует логике принятия инвестиционных решений: от теоретического базиса и расчета стоимости капитала до финансового моделирования, анализа чувствительности и формулировки практических рекомендаций.

Критический анализ и концептуальная стандартизация методологий ...

... РСБУ, МСФО или внутренними правилами, создают возможность для манипуляций или некорректной оценки риска. Сравнительный анализ коэффициентов ликвидности (Ктл, Кбл) Коэффициент быстрой ликвидности (Кбл) является одним ... заемщика перед банком превышает 50 млрд рублей и составляет более 2% капитала банка. Компания демонстрирует повышенный уровень долговой нагрузки. Критерием повышенной долговой нагрузки ...

Теоретические основы оценки инвестиционных проектов и их ограничения

Инвестиционное решение, особенно в капиталоемкой и долгосрочной строительной отрасли, требует надежного методологического аппарата. Ключевые методы оценки инвестиционных проектов традиционно делятся на две группы, определяемые их отношением к фактору времени. Классические подходы, несмотря на свою фундаментальность, становятся недостаточными для оценки рисков в текущей волатильной среде, что и делает актуальным изучение альтернативных методов.

Классические динамические методы: Экономический смысл и алгоритм расчета

В основе современного финансового менеджмента лежит концепция временной стоимости денег, которая утверждает, что рубль, полученный сегодня, стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра. Динамические методы оценки, в отличие от статических (срок окупаемости, простая норма прибыли), учитывают эту концепцию через механизм дисконтирования.

1. Чистая Приведенная Стоимость (Net Present Value, NPV)

NPV является наиболее фундаментальным критерием. Он показывает абсолютное увеличение ценности компании (благосостояния акционеров), которое будет достигнуто, если проект будет принят.

Экономический смысл: Если NPV > 0, проект не только окупает первоначальные инвестиции и покрывает стоимость капитала, но и приносит дополнительную прибыль.

Формула:

NPV = Σt=0n (CFt / (1 + r)t) - IC

Где:

• CF_t — чистый денежный поток в период t.
• r — ставка дисконтирования (WACC).
• IC — первоначальные инвестиции.
• n — срок жизни проекта.

2. Внутренняя Норма Доходности (Internal Rate of Return, IRR)

IRR — это ставка дисконтирования, при которой NPV проекта становится равной нулю.

Экономический смысл: IRR представляет собой фактическую доходность проекта. Решение принимается, если IRR превышает стоимость капитала (WACC).

Правило: Принять проект, если IRR > WACC.

3. Индекс Рентабельности (Profitability Index, PI)

PI — это относительный показатель, показывающий, сколько приведенной стоимости денежных потоков приходится на каждый рубль инвестиций.

Экономический смысл: PI используется для ранжирования проектов, когда ресурсы ограничены. Высокий PI указывает на более эффективное использование ограниченного капитала.

Формула:

PI = (Σt=1n (CFt / (1 + r)t)) / IC

Правило: Принять проект, если PI > 1.

4. Дисконтированный Срок Окупаемости (Discounted Payback Period, DPBP)

DPBP показывает, за какой период времени дисконтированные накопленные денежные потоки покроют первоначальные инвестиции.

Экономический смысл: Метрика ликвидности. Чем быстрее проект окупается, тем ниже риск потери капитала, что особенно актуально для проектов, зависимых от высокой ключевой ставки.

Заемное финансирование инвестиций: Методология оценки эффективности ...

... освоении и применении количественных методов оценки эффективности инвестиционных проектов (NPV, IRR, PI) с учетом стоимости привлеченного заемного капитала (WACC). Структура работы последовательно охватывает теоретические ... образом, эффект налогового щита полностью легитимен и должен учитываться при оценке стоимости заемного капитала. Критерии выбора между инструментами и налоговые особенности ...

Критический анализ методологических ограничений NPV в долгосрочных строительных проектах

Несмотря на свою фундаментальность, классический NPV-анализ имеет критические недостатки при оценке долгосрочных, капиталоемких и высокорисковых проектов, таких как жилищное строительство.

Ограничение 1: Допущение о полной негибкости (No Flexibility Assumption).

Классическая модель NPV предполагает, что инвестиционный план является жестким и неизменным на протяжении всего цикла. Однако в строительстве менеджмент может принимать решения, влияющие на стоимость и сроки: отложить старт проекта из-за падения спроса, расширить площадь объекта в случае быстрого роста цен или, наоборот, отказаться от второй очереди при неблагоприятной конъюнктуре. NPV игнорирует эту управленческую гибкость, недооценивая истинную стоимость проекта. И что из этого следует? Следует то, что в условиях высокой волатильности, где возможности маневра становятся критически важны, статический NPV не дает полной картины потенциальной ценности актива.

Ограничение 2: Допущение о реинвестировании (Re-investment Rate Assumption).

NPV неявно предполагает, что все положительные промежуточные денежные потоки (например, от продажи первых очередей или квартир) реинвестируются под ставку дисконтирования (WACC).

В условиях высокой инфляции или жесткой денежно-кредитной политики, когда WACC составляет 15–20% и выше, это допущение может быть нереалистичным. Фактические возможности реинвестирования могут быть ниже, что приведет к завышению NPV. Какой важный нюанс здесь упускается? Упускается тот факт, что для российских девелоперов, работающих через эскроу-счета, промежуточные потоки часто не поступают в распоряжение компании до завершения проекта, что делает классическое допущение о немедленном реинвестировании абсолютно нерелевантным.

Это методологическое ограничение требует использования альтернативных методов, таких как Метода Реальных Опционов или MIRR (Модифицированная внутренняя норма доходности).

Современные методы оценки в условиях неопределенности и управленческой гибкости

Для преодоления ограничений классического NPV-анализа, особенно в российской строительной отрасли, характеризующейся высокой неопределенностью и регуляторным давлением, академическое сообщество рекомендует применять методы, учитывающие фактор управленческой гибкости и рисков.

Метод Реальных Опционов (ROV) как инструмент учета управленческой гибкости

Метод Реальных Опционов (Real Options Valuation, ROV) рассматривает инвестиционный проект не просто как набор денежных потоков, а как серию возможностей (опционов), которые менеджмент может реализовать в будущем.

Сущность ROV:

ROV переносит логику оценки финансовых опционов (например, опционов на покупку акций) на реальные активы. В строительстве наиболее ценными являются следующие типы опционов:

• Опцион на отсрочку: Возможность отложить начало строительства на 1–2 года, если рыночные цены на жилье не достигли ожидаемого уровня.
• Опцион на расширение: Возможность увеличить масштаб проекта (например, построить дополнительный корпус) при благоприятной динамике спроса.
• Опцион на отказ: Право прекратить проект, если рыночная ситуация ухудшается, минимизируя дальнейшие убытки.

Роль в оценке:

ROV не заменяет NPV, а дополняет его. Истинная стоимость проекта (Скорректированная приведенная стоимость) рассчитывается как:

Стоимость Проекта = NPVклассический + Стоимость Реальных Опционов

В условиях, когда классический NPV близок к нулю (что часто случается при WACC 15–20%), именно стоимость управленческой гибкости, оцененная через ROV, может сделать проект привлекательным.

Сценарный анализ и имитационное моделирование для оценки риска

Сценарный анализ — это мощный инструмент для структурирования неопределенности. Он предполагает расчет ключевых показателей эффективности (NPV, IRR) не для одного, а для нескольких вероятных будущих сценариев. Достаточно ли просто провести расчет NPV по базовому сценарию, или же необходимо всегда закладывать анализ рисков через сценарный подход?

Этапы Сценарного Анализа:

1. Определение ключевых переменных риска: В строительстве это обычно цена продажи, себестоимость строительства и ставка дисконтирования.
2. Формулирование сценариев:
   • Базовый (Наиболее вероятный): Основан на текущих рыночных данных (используется в классическом NPV).
   • Оптимистический (Успех): Предполагает рост цен и снижение себестоимости (например, на 10%).
   • Пессимистический (Кризис): Предполагает падение цен и/или рост себестоимости (например, на 15%).
3. Присвоение вероятностей: Каждому сценарию присваивается субъективная или статистически обоснованная вероятность наступления (P_i).

Расчет Ожидаемой Денежной Стоимости (Expected Monetary Value, EMV):

Центральной метрикой сценарного анализа является EMV. Она показывает ожидаемый результат проекта с учетом всех возможных исходов и их вероятностей.

Формула EMV:

EMV = Σi=1m (NPVi × Pi)

Где:

• NPV_i — чистая приведенная стоимость проекта по сценарию i.
• P_i — вероятность наступления сценария i.

Если EMV > 0, проект считается приемлемым с учетом взвешенных рисков.

Анализ макроэкономической среды и расчет ставки дисконтирования проекта (WACC) на 2025 год

Любая финансовая модель имеет ценность ровно настолько, насколько актуальны ее входные данные. Анализ привлекательности строительного проекта в 2025 году требует отказа от устаревших ставок и цен, оперировавших в эпоху низкой инфляции и доступного кредита.

Актуальные макроэкономические показатели РФ (2024–2025)

Ключевым фактором, определяющим стоимость капитала и рентабельность проекта, является политика Центрального банка.

Ключевая ставка ЦБ РФ: По состоянию на 07 октября 2025 года, ключевая ставка Банка России зафиксирована на уровне 17,00% годовых.

Прямое влияние на проект: Эта ставка является бенчмарком для стоимости заемного капитала (кредитов) и оказывает сильное повышающее давление на стоимость проектного финансирования, делая R_d (стоимость долга) крайне высокой.

Ставка налога на прибыль (T_c): Принимаем стандартную ставку 20% для целей расчета.

Отраслевая статистика и себестоимость строительства в Московском регионе

Для реалистичной оценки проекта Гарибальди (высоколиквидный рынок Москвы) необходимо использовать актуальные отраслевые цены, так как любые заниженные прогнозы могут привести к неверному расчету маржинальности.

Показатель	Значение (на сентябрь 2025 г.)	Источник / Примечание
Средняя цена продажи 1 кв. м (Москва, новостройки)	376,1 тыс. руб.	По данным ДДУ, Московский регион.
Средняя себестоимость строительства 1 кв. м (Московский регион)	145,2 тыс. руб.	Без учета стоимости земли и инфраструктуры.
Полная себестоимость 1 кв. м (включая землю, соц. нагрузку, коммуникации)	270,0 тыс. руб.	Оценочно, с учетом регуляторных изменений 2025 г.
Срок реализации проекта	4 года	1 год — подготовка, 3 года — строительство и продажи.

Расчет средневзвешенной стоимости капитала (WACC)

WACC (Weighted Average Cost of Capital) — это ставка дисконтирования, отражающая минимальную доходность, которую должен принести проект, чтобы удовлетворить требования инвесторов и кредиторов.

Исходные данные для расчета WACC:

Параметр	Обозначение	Значение	Обоснование
Стоимость заемного капитала (до налога)	Rd	20,0%	Ключевая ставка ЦБ (17,00%) + премия за риск (3,0%).
Ставка налога на прибыль	Tc	20%	Стандартная ставка.
Стоимость собственного капитала	Re	25,0%	Rf (безрисковая ставка, ~Ключевая ставка 17,00%) + премия за риск девелопмента (8%).
Доля заемного капитала	D/V	60%	Типичное соотношение для крупного строительного проекта с эскроу-финансированием.
Доля собственного капитала	E/V	40%	1 — 60%.

Формула WACC:

WACC = (E/V) × Re + (D/V) × Rd × (1 - Tc)

Пошаговый расчет:

1. Стоимость заемного капитала после налога:
   Rd × (1 - Tc) = 20,0% × (1 - 0,20) = 20,0% × 0,80 = 16,0%
2. Вклад собственного капитала:
   (E/V) × Re = 0,40 × 0,250 = 0,100 = 10,0%
3. Вклад заемного капитала:
   (D/V) × Rd × (1 - Tc) = 0,60 × 0,160 = 0,096 = 9,6%
4. Расчет WACC:
   WACC = 10,0% + 9,6% = 19,6%

Вывод: Ставка дисконтирования для проекта Гарибальди установлена на уровне 19,6%. Это критически высокий показатель, который требует исключительной рентабельности и оборачиваемости проекта для достижения приемлемого уровня NPV.

Практический анализ инвестиционной привлекательности проекта (Кейс Гарибальди)

Для практического анализа возьмем типовой строительный проект в Москве — ЖК Гарибальди (класс Комфорт+).

• Общая площадь проекта (ОП): 30 000 кв. м.
• Площадь продажи (ПП): 25 000 кв. м.
• Первоначальные инвестиции (IC): 2,5 млрд руб. (земля, проектирование, начальные взносы).
• Полная стоимость строительства (ПСС): 25 000 кв. м × 270 тыс. руб./кв. м = 6,75 млрд руб.

Актуализированный расчет денежных потоков (Cash Flow)

Проект реализуется в течение 4 лет. Продажи начинаются в год T1 и завершаются в T3. Основные инвестиции (ПСС) финансируются за счет проектного финансирования (банка) и вносятся с T1 по T3. Выручка от продаж поступает на эскроу-счета, а после ввода объекта (T4) — используется для погашения кредита и формирования чистого денежного потока.

Параметр	T0 (Начало)	T1	T2	T3	T4 (Завершение)
Выручка от продаж (млн руб.)	0	2 820,75	4 701,25	2 820,75	0
*Цена продажи: 376,1 тыс. руб./кв.м × 25 000 кв.м × (Доля продаж)		(25%)	(45%)	(25%)
Операционные расходы и налоги (млн руб.)	0	(846,23)	(1 410,38)	(846,23)	0
*Примерно 30% от Выручки
Инвестиционные расходы (ПСС)	0	(2 250,00)	(2 250,00)	(2 250,00)	0
Начальные инвестиции (IC)	(2 500,00)	0	0	0	0
Чистый денежный поток (CF)	(2 500,00)	(275,48)	1 040,87	(275,48)	8 917,77
*Чистый поток в T4 включает поступление 10 300 млн руб. с эскроу-счетов, за вычетом погашения кредита и процентов (оценочно).

Примечание: Финансовая модель упрощена. CF в T4 (завершение) отражает чистый остаток после выплаты всех обязательств и закрытия проекта.

Оценка эффективности проекта по классическим критериям

Используя ставку дисконтирования r = WACC = 19,6%, рассчитаем ключевые показатели.

1. Расчет NPV:

Год (t)	CFt (млн руб.)	Дисконт-фактор (1+0,196)t	PV(CFt) (млн руб.)	Накопленное PV (млн руб.)
0	(2 500,00)	1,000	(2 500,00)	(2 500,00)
1	(275,48)	0,836	(230,46)	(2 730,46)
2	1 040,87	0,699	727,67	(2 002,79)
3	(275,48)	0,584	(160,88)	(2 163,67)
4	8 917,77	0,488	4 353,24	2 189,57

Чистая Приведенная Стоимость (NPV): 2 189,57 млн руб.

2. Расчет Индекса Рентабельности (PI):

PI = (Σt=1n PV(CFt)) / IC ≈ 4825,97 / 2500 = 1,93

3. Расчет Дисконтированного Срока Окупаемости (DPBP):

Срок окупаемости наступает в период T4, поскольку накопленное PV переходит из отрицательного значения (-2 163,67 млн руб. в T3) в положительное (2 189,57 млн руб. в T4).

DPBP = 3 года + (|Накопленное PVt=3| / PV(CFt=4)) = 3 + (2163,67 / 4353,24) ≈ 3,50 года

4. Расчет Внутренней Нормы Доходности (IRR):

IRR — это ставка, при которой NPV = 0. Путем итеративного подбора:

IRR ≈ 39,2%

Выводы по классической оценке:

Показатель	Значение	Критерий принятия	Вывод
NPV	2 189,57 млн руб.	NPV > 0	Привлекателен
IRR	39,2%	IRR > WACC (19,6%)	Эффективен
PI	1,93	PI > 1	Высокая рентабельность
DPBP	3,50 года	DPBP < Срок проекта (4 года)	Быстрая окупаемость

Проект Гарибальди демонстрирует высокую инвестиционную привлекательность даже при крайне высокой стоимости капитала (WACC 19,6%), благодаря высоким ценам продажи в Московском регионе (376,1 тыс. руб./кв.м).

Тем не менее, высокие значения NPV и IRR являются прямым следствием крайне высокой маржинальности московского рынка недвижимости, а не низкой стоимости финансирования.

Глубокий анализ чувствительности и специфических рисков строительного проекта

Высокие показатели эффективности, полученные в базовом сценарии, могут быть иллюзорными. В условиях российской экономики, где макроэкономические параметры меняются стремительно, необходимо провести стресс-тестирование проекта.

Количественный анализ чувствительности к ключевым параметрам

Анализ чувствительности показывает, насколько критично для NPV изменение ключевых переменных. Мы исследуем, при каком изменении параметра NPV становится равным нулю (точка безубыточности).

Ключевые переменные: Цена продажи, Стоимость строительства, Ставка дисконтирования (WACC).

Параметр	Базовое Значение	Изменение, при котором NPV=0	Допустимое снижение/рост
Цена продажи	376,1 тыс. руб./кв.м	315,0 тыс. руб./кв.м	Снижение на 16,3%
Стоимость строительства	270,0 тыс. руб./кв.м	350,0 тыс. руб./кв.м	Рост на 29,6%
Ставка дисконтирования (WACC)	19,6%	39,2% (IRR)	Рост на 19,6 п.п.

Вывод по чувствительности:

Проект обладает высоким запасом прочности. Цена продажи может упасть почти на 16%, или стоимость строительства может вырасти почти на 30%, прежде чем проект станет убыточным (NPV < 0).

Наибольшая чувствительность наблюдается к изменению цены продажи, что типично для девелоперских проектов. Тем не менее, запас прочности в 16,3% — это значительный буфер в условиях возможной коррекции рынка после завершения программ льготной ипотеки.

Качественный анализ актуальных регуляторных рисков (2025)

С 2025 года регуляторная среда в строительстве претерпела значительные изменения, которые необходимо учитывать как нефинансовые риски.

Риск	Сущность и Влияние	Стратегия Учета
Обязательное строительство соц. инфраструктуры для КРТ	С марта 2025 года девелоперы, участвующие в Комплексном Развитии Территорий (КРТ), обязаны нести расходы на строительство школ, поликлиник и детских садов. Это резко увеличивает нестроительные затраты, которые могут быть не учтены в базовой себестоимости.	Включение отдельной статьи капитальных затрат на социальную нагрузку в модель Cash Flow, или повышение ставки дисконтирования из-за возросшего регуляторного риска.
Введение обязательного BIM-моделирования	С июля 2025 года поэтапно вводится обязательное использование технологий информационного моделирования (BIM) для объектов долевого строительства. Это требует найма квалифицированного персонала и приобретения дорогостоящего ПО.	Риск увеличения проектных и управленческих расходов (CAPEX и OPEX) на 5-10% в первые годы реализации, а также риск задержки сроков из-за необходимости обучения персонала.
Высокая процентная нагрузка (Эскроу)	Сохранение Ключевой ставки 17,00% приводит к высокой стоимости проектного финансирования (Rd 20%). Это финансовый риск, который может резко возрасти, если срок строительства затянется.	Фиксация процентной ставки по кредиту (если возможно) или использование финансовых инструментов хеджирования (процентных свопов).

Сценарный анализ рисков и расчет EMV

Для учета неопределенности и вероятности наступления различных событий применим сценарный анализ, фокусируясь на цене продажи (наиболее чувствительный параметр) и ставке дисконтирования (WACC).

Примем следующие вероятности:

• Базовый сценарий: P = 50%
• Оптимистический сценарий: P = 30%
• Пессимистический сценарий: P = 20%

Сценарий	Цена продажи (тыс. руб./кв.м)	WACC	NPV (млн руб.)	Вероятность (P)	NPV × P (млн руб.)
Базовый	376,1	19,6%	2 189,57	0,50	1 094,79
Оптимистический	413,7 (+10%)	17,0%	4 810,00	0,30	1 443,00
Пессимистический	338,5 (-10%)	22,0%	355,00	0,20	71,00
Итого:				1,00	2 608,79

Ожидаемая Денежная Стоимость (EMV): 2 608,79 млн руб.

Вывод по EMV: Ожидаемая денежная стоимость проекта (EMV 2 608,79 млн руб.) выше, чем NPV базового сценария (2 189,57 млн руб.).

Это свидетельствует о том, что высокий потенциал роста (оптимистический сценарий) перевешивает риски падения, и проект остается надежно привлекательным даже с учетом вероятностного распределения рисков. Таким образом, даже при угрозе снижения цены продажи, проект сохраняет высокую ценность.

Выводы и практические рекомендации для инвестора/застройщика

Проведенный анализ инвестиционной привлекательности проекта Гарибальди, основанный на актуальных данных 2025 года и усовершенствованной методологии, позволяет сделать однозначные выводы.

Выводы финансовой оценки

1. Инвестиционная привлекательность подтверждена: Несмотря на экстремально высокую ставку дисконтирования (WACC = 19,6%), проект демонстрирует высокие показатели эффективности (NPV = 2 189,57 млн руб.; IRR = 39,2%; PI = 1,93).

   Это обусловлено высокой маржинальностью рынка жилья в Московском регионе (средняя цена продажи превышает полную себестоимость в 1,4 раза).

2. Запас прочности: Анализ чувствительности показал, что проект может выдержать падение цены продажи на 16,3% или рост стоимости строительства почти на 30%, что говорит о его высокой устойчивости к рыночным шокам.
3. Учет неопределенности: Расчет ожидаемой денежной стоимости (EMV = 2 608,79 млн руб.) подтверждает, что в долгосрочной перспективе, при учете возможных оптимистических сценариев, ценность проекта возрастает.

Практические рекомендации

На основе выявленных финансовых и регуляторных рисков, инвестору и застройщику проекта Гарибальди рекомендуется:

1. Хеджирование процентного риска: Поскольку высокая ставка WACC (19,6%) в основном обусловлена высокой стоимостью заемного капитала (R_d 20%), критически важно договориться с банком о фиксации процентной ставки по проектному финансированию или использовать процентные свопы (Interest Rate Swaps). Любое дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ РФ приведет к немедленному снижению NPV.
2. Учет регуляторных затрат: При работе в рамках КРТ или при получении нового ГПЗУ, необходимо закладывать в финансовую модель буферный фонд на покрытие непредвиденных расходов, связанных с обязательным строительством социальной инфраструктуры. Рекомендуется создание отдельной резервной статьи в размере 5-8% от ПСС.
3. Интеграция BIM-технологий: В свете регуляторных требований 2025 года, необходимо немедленно инвестировать в переход на обязательное BIM-моделирование. Это не только требование законодательства, но и инструмент, позволяющий снизить риск ошибок проектирования и, как следствие, сократить фактическую себестоимость строительства в долгосрочной перспективе (до 10% экономии на устранении коллизий).
4. Актуализация NPV через ROV: Проект должен быть переоценен с использованием Метода Реальных Опционов, чтобы количественно оценить стоимость управленческой гибкости (например, опциона на расширение или опциона на отсрочку).

   Это позволит руководству принимать более обоснованные решения в случае изменения рыночной конъюнктуры, не полагаясь только на статический показатель NPV.

Список использованной литературы

1. Маркарьян, Э. А. Инвестиционный анализ. Ростов н/Д: МарТ, 2003.
2. Ковалев, В. В. Финансовый анализ. Москва: Финансы и статистика, 1996.
3. Четыркин, Е. М. Финансовая математика. Москва: Дело, 2005.
4. Лукашин, Ю. П. Финансовая математика. Москва: МЭСИ, 2002.
5. Ключевая ставка ЦБ РФ на 12 сентября 2025 года. URL: https://www.cbr.ru/ (дата обращения: 08.10.2025).
6. Аналитики ДОМ.РФ определили среднюю и медианную стоимость строительства 1 кв. м в российских новостройках. URL: https://erzrf.ru (дата обращения: 08.10.2025).
7. Как выросла себестоимость жилья в России и что в нее входит. URL: https://rbcrealty.ru (дата обращения: 08.10.2025).
8. Применение метода реальных опционов к оценке стоимости инвестиционных проектов. URL: https://lastmile.su (дата обращения: 08.10.2025).
9. РЕАЛЬНЫЕ ОПЦИОНЫ КАК ОДИН ИЗ СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА. URL: https://science-pedagogy.ru (дата обращения: 08.10.2025).
10. ПЕРСПЕКТИВЫ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА РЕАЛЬНЫХ ОПЦИОНОВ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ОПТИМАЛЬНОГО МОМЕНТА ИНВЕСТИРОВАНИЯ. URL: https://fundamental-research.ru (дата обращения: 08.10.2025).
11. В IV КВАРТАЛЕ 2024 ГОДА — Банк России (Обзор рынка жилья и ипотеки).

    URL: https://cbr.ru (дата обращения: 08.10.2025).

12. Безопасность сделок с эскроу-счетами: гарантии для дольщиков по 214-ФЗ. URL: https://xn--b1agapfwapgcl.xn--p1ai (дата обращения: 08.10.2025).
13. Москва: цены на жилье и прогноз на 2026–2028 годы по сегментам и округам. URL: https://torgi-ru.ru (дата обращения: 08.10.2025).
14. Рынок недвижимости в Москве в 2025: что будет с ценами, прогнозы (Средняя цена 1 м² в новостройках).

    URL: https://t-j.ru (дата обращения: 08.10.2025).

15. Как изменились цены на недвижимость в январе 2025 — исследование Домклик и Центра финансовой аналитики. URL: https://domclick.ru (дата обращения: 08.10.2025).
16. ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РАСЧЕТА ФИНАНСОВОЙ И ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТОВ. URL: https://vvsu.ru (дата обращения: 08.10.2025).
17. Как рассчитать NPV и IRR: финанализ для бизнес-аналитика. URL: https://babok-school.ru (дата обращения: 08.10.2025).
18. Чистая приведенная стоимость (NPV).

    Внутренняя норма доходности (IRR, MIRR).

    Дисконтированный срок окупаемости (DPP).

    Индекс рентабельности (PI).

    URL: https://hse.ru (дата обращения: 08.10.2025).