В последние годы ХХ века Россия пережила переход к принципиально новым экономическим отношениям, что вызвало необходимость новых реформ в банковском секторе. Их значение заключается в применении специальных мер по обеспечению адекватности деятельности банков рыночным отношениям, а именно в организации кредитной или ссудной работы.
Переход к рыночной экономике, повышение эффективности ее работы, создание рыночной инфраструктуры невозможны без использования и дальнейшего развития кредитных отношений.
Благодаря ссуде ускоряется процесс капитализации прибыли и, как следствие, концентрация производства. Он также играет значительную роль в приватизации государственной и муниципальной собственности через корпоративную регистрацию предприятий. Условием размещения акций на рынке является накопление значительного денежного капитала и его концентрация в кредитной системе. Кроме того, кредитная система, представленная банками, активно участвует в той же эмиссии и размещении акций.
Растущая роль кредита как экономического стимула наиболее ярко проявляется при соблюдении принципа кредитной дифференциации. С одной стороны, кредитная помощь предприятиям и хозяйствам, которые работают хорошо, увеличивается, а с другой стороны, возрастает роль экономического воздействия на слаборазвитые хозяйства. Кредит содействует укреплению хозяйственно-финансовой деятельности предприятий, так как он является необходимым условием кругооборота производственных фондов и фондов обращения в условиях расширенного воспроизводства, дает возможность непрерывно осуществлять процесс обращения и, следовательно, способствует производству и реализации продукции.
без кредитной поддержки обеспечить быстрое развитие практически невозможно. При кредитовании коммерческие банки стремятся предоставлять кредиты надежным клиентам, чтобы исключить риск невозврата и обеспечить своевременный возврат выданных средств.
Чтобы организовать заем, большинство российских банков прошли непростой путь от кредитования учредителей и акционеров до попыток выхода на реальный кредитный рынок. Возможно, ошибки и успехи именно в этом секторе финансовой деятельности стали главными уроками последнего десятилетия прошлого века.
Рынок недвижимости нашей страны не был оснащен адекватными кредитно-финансовыми механизмами, которые поддерживали бы платежеспособный спрос населения и позволяли покупать дома населением в крупных размерах. Если раньше практически единственным способом улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема решается в основном населением путем покупки или строительства жилья за счет своих сбережений.
Место и роль ЦБ России в процессе банкротства кредитных организаций
... исполнительных органов в период деятельности временной администрации могут ограничиваться (приостанавливаться) актом Центрального Банка, или приостановлены на основании федерального закона о несостоятельности кредитных организаций. Руководитель временной администрации ...
актуальна и значима на сегодняшний день.
В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что в России уже был большой опыт использования ипотечной ссуды до начала ХХ века.
К сожалению, большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечной ссуде. Поэтому целью данно го проекта является раскрытие сущности ипотечного кредитования, а также подробный анализ ипотечного кредитования в банке и разработка рекомендаций по его совершенствованию. Предметом исследования станет Марьинорощинский филиал Сбербанка России.
Задачами дипломной работы стали:
· раскрыть сущность и роль ипотечного кредитования и рассмотреть особенности рынка ипотечных кредитов;
- описать типы ипотечных кредитов, а так же объектов и субъектов ипотечного кредитования;
- описать общие условия предоставления ипотечных кредитов и правовые отношения сторон по ипотеке;
- отобразить действующую практику ипотечного кредитования на примере Марьинорощинского отделения Сбербанка России.
- Предложить мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования.
Для написания дипломного проекта использовалась методическая литература, периодические издания и материалы Марьинорощинского отделения Сбербанка России.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КРЕДИТОВАНИЯ В БАНКЕ
1.1 Сущность и принципы ипотечного кредитования
Ипотечный кредит — это кредит под залог определенного недвижимого имущества.[1]
Недвижимость как предмет залога (ипотеки) подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. Любая недвижимость, которая может находиться в гражданском обороте и есть возможность ее отчуждения, может выступать предметом ипотеки.
Ипотека в современных условиях — понятие относительно новое, хотя экономическая история России имеет довольно большой опыт ипотечного кредитования. Ипотечный кредит стал первым видом кредита в России и получил название «ипотека». В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже. Разница между российской и иностранной ипотекой заключалась в одном и том же государственном устройстве. Широким развитием института землевладения феодальное государство помогло своему основному классу — помещикам. В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк. С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М. М. Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах: Ш с государством (казённая ипотека); Ш между частными лицами (частная ипотека); Ш по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).
Рынки ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг в США и Европе
... банков в системе жилищной ипотеки наиболее значительна в таких странах, как Великобритания, Германия, Испания и ряд других стран Европы, а также Австралия, Южная Африка. Ресурсную базу ипотечного кредитования ... со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов. На сегодняшний день в ... ипотечных ценных бумаг. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры, периодические издания России ...
В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Были ликвидированы все действующие государственные кредитные учреждения, разработан проект урегулирования земских банков. В то же время в России начали формироваться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г. Харьков — первый акционерный земельный банк, выдающий кредиты под залог городской и сельской недвижимости. В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 8,5% в год. В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом взималась дополнительная плата за банковские услуги и страховые проценты. [14, 143]
На рубеже веков появляются ссудо-сберегательные общества, сельские народные ссудо-сберегательные кассы, волостные и станицкие, земские казначейства, получающие огромную помощь от государства. Затем кредитные компании объединяются в кредитные союзы. К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Была развитая кредитно-банковская система долгосрочных займов, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, муниципальные, местные, государственные и частные кредитные учреждения. В неё входили:
- Ё Дворянский земельный банк;
- Ё Крестьянский поземельный банк;
- Ё городские кредитные общества и городские общественные банки;
- Ё земские банки;
- Ё общества взаимного поземельного кредита;
- Ё ссудно-сберегательные товарищества;
- Ё кредита товарищества и др.
К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.
Но, к сожалению, бурное развитие ипотечного кредитования в России на этом закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, ипотечные банки прекратили свое существование. Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться. [4, 56]
Сегодня широкое использование кредита является обязательным условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьезной защиты интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку: недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется; недвижимость обладает осложнённой обороноспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности; высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.
Ипотечные банки и их деятельность
... Европы до 30-х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности. 2.1. Основная деятельность ипотечных банков Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек ... закладных листов. Таким образом, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже ...
Ипотека это предоставление ссуды под залог недвижимости. К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Особо охраняемые земли, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным, в залог не принимаются. Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике — наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.
В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования: [21, 34]
Ё приватизировано 72% жилья, что составляет около 1,31 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 390 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;
- Ё приняты Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;
- Ё Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;
- Ё законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).
В ипотечном кредите ссуды предоставляются на длительный срок, что увеличивает срок погашения ссуды, таким образом уменьшая сумму ежемесячных платежей. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.
1.2 Роль ипотечного кредитования
Рынок недвижимости — одна из самых важных частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на которой перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимого имущества, называется рынком ипотечного капитала. [16, 56]
Основное предназначение ипотечного рынка заключается в том, что он позволяет на практике реализовать огромный потенциал, заложенный в ипотечном механизме — залоге недвижимости, который служит гарантией выполнения очень широкого круга обязательств. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.
Ипотечное кредитование в России и за рубежом на современном этапе
... институтами, фирмами, государственными учреждениями, строительными компаниями. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором ... потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит. Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться ...
Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т. д.
Среди кредиторов первичного (где обращаются первичные закладные) рынка ипотечного капитала — коммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы и т. д.
Вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов.
Основная задача вторичного ипотечного рынка — предоставить первичному рынку кредиторов возможность продать первичную ипотеку и на полученные средства предоставить еще один заем на местном рынке. Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий по отношению к вложенным им средствам, поскольку они обеспечены ипотекой.
Теперь, что касается обеспечения кредита, нужно покупать саму квартиру. Если это так, то при необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика и продать квартиру.
Считается, что возможность выселить заемщика в нашей стране гарантирована Законом «Об ипотеке», который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в жилой дом или квартиру позже — до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом».[8, 37]
Наконец, третья проблема — наличие средств. В принципе, все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются для предоставления кредитов. Одна из них, условно назовем ее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, т. е. преимущественно средства с депозитов.
Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка (она же американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов — прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.
Третья модель — контрактно-сберегательная система ипотеки (она же немецкая) — использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.
Практика ипотечного кредитования на российском рынке достаточно молода, поэтому рынок ипотечного кредитования в качестве примера рассмотрим на примере мирового опыта.
Организация ипотечного кредитования физических лиц в банке
... условий ипотечного кредитования. Негативные явления на американском ипотечном рынке отразились на ипотечных программах российских банков. За последние полгода - год требования к заемщикам ужесточились, были повышены процентные ставки по ипотечным кредитам, а ...
Практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране (в том числе и в России) значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для формирования десятков разновидностей и вариантов организации кредитов на недвижимость по всему миру. На основании изложенного технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: (рис.1.1.).[13, 27]
Рис. 1.1 Технология ипотечного кредитования (мировой опыт)
Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут быть очень и очень разными. Например, в Западной Европе особенно популярны различные контрактные модели сбережений. В США преобладает ипотечная модель инвестирования в жилищное строительство.
В Германии действует классическая форма договорных сбережений — строительство сберегательных касс. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени (обычно 5-6 лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта. Большим преимуществом «немецкой системы» является ее полная прозрачность. Согласно немецкому закону о строительстве сберегательных касс, эти организации не могут проводить какие-либо активные операции, за исключением выдачи ссуд своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, у которого нет информации о том, как, для каких нужд и насколько рискованно используются его средства, вкладчик строительного сберегательного банка точно знает, кто и на каких условиях использует его деньги.
Преимуществом этой системы в российских условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности, что является основным препятствием при выделении банками «классических» ипотечных ссуд и не позволяет в значительной степени вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства дополнительные средства в виде сбережений населения.
В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ (building society).
Механизм их работы в чем-то схож с немецким, но для получения жилищного кредита не обязательно быть налогоплательщиком строительной компании. В последние годы, после либерализации банковского законодательства Великобритании, функции этих компаний становятся все более близкими к функциям коммерческих банков. Конкуренция между вышеупомянутыми структурами приводит к их сближению и снижению ставок по кредитам. Кроме того, деятельность компаний тесно связана со страховыми компаниями. Страховые услуги включены в единую ипотечную ссуду.[14, 31].
Так называемая «расширенная открытая модель» имеет существенные отличия». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных специально предоставленными жилищными кредитами. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Расширенная открытая модель в некоторой степени более устойчива из-за того, что для большинства акций, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, ранее объявлены доходность и сроки погашения.
Доклад: Модели ипотечного кредитования
... 1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг ...
Если брать систему ипотечного жилищного кредитования в США в общем, то можно отметить, что ранее существовало «правило красной линии», в пределах которой кредиты могли быть выданы, также при этом рассчитывались зоны рисков для выдачи кредитов. Если гражданин попадал за красную черту или попадал в недоступную зону риска, ему отказывали в ссуде. Кредит в США выдается на срок, в течение которого заемщик работает, т.е. до пенсии.. Существует следующая особенность кредитования в США. Все номера разделены на 3 группы: более дешевые, средние и более дорогие. Для первой группы ссуды выдаются государством, для следующих двух групп ссуды выдаются с помощью частных кредитных организаций. В этом случае срок кредита составляет 12 лет, а размер гранта составляет 75% от стоимости жилья.[13, 43]
В США еще во времена Ф. Рузвельт начал разрабатывать обширную систему ипотечного кредитования для жилищного строительства и домовладения. Практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Ипотечные ссуды классифицируются по типу организации и страхованию. На сегодняшний день в деятельность кредитно-финансового блока жилищного финансирования вовлечено большое количество институтов, институтов первичного и вторичного ипотечного рынка, в том числе рынка ценных бумаг. Это ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, инвестиционные институты, частные кредиторы, риэлтерские, брокерские фирмы и т.д.
Эффективная схема ипотечного кредитования была реализована в Аргентине при содействии Всемирного банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом. Правительство создает гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками — участниками проекта. Всемирный Банк для создания Фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долл. США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, выпущенным субъектами ипотечного рынка.
Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета).
Система ипотечного кредитования в США позволила ежегодно выделять на рынок недвижимости более 40 миллиардов долларов в течение последних 30 лет. долл. «При этом рассрочка предоставляется, как минимум, на 10 лет, а чаще на 20-25 лет».[18. 46]
Следует отметить, что в некоторых зарубежных странах гражданам, особенно молодым семьям, оказывается поддержка в приобретении собственной квартиры. В Финляндии в данном отношении приняты следующие меры: ограничены все виды налогообложения физических и юридических лиц до общего уровня 32%; установлены парламентом твердые ставки банковского кредита на приобретение молодыми семьями квартир под 3% годовых с рассрочкой до 20-25 лет; снижена на 25-50% плата (в зависимости от количества родившихся детей) за приобретенные молодыми семьями квартиры. Общие требования в отношении кредитования строительства жилья также очень мягкие, банковская ставка составляет 3,5% годовых, в отличие от средней ставки на иные виды кредитования 9-17%. [18, 48]
Система поддержки граждан в Германии заключается в следующем. Строительные сберкассы заключают с гражданами, работающими над финансированием строительства, договор, по которому будущий домовладелец ежемесячно вносит определенную сумму на свой счет в строительной сбербанке. Работодатель на основании «Закона о 936 марках» ежемесячно добавляет к зарплате 78 марок (936 марок в год) и государство добавляет еще 93,6 марки, или 10% от 936 марок. Таким образом накапливается «строительный капитал». Когда данная сумма накопится до требуемой (около 1/3 стоимости жилья), государство выделяет гражданину 10% стоимости жилья, а на остальную сумму строительная сберкасса выдает под низкий процент кредит. Кроме этого, после приобретения жилья молодой семьей, имеющей не менее 2 детей, государство выдает им в течение 8 лет после приобретения жилья 40 тыс. марок в виде субсидий на дом, 24 тыс. марок на детей, 4 тыс. марок в виде экологической надбавки и 3,2 тыс. марок в виде субсидий на энергию. Несмотря на такие льготы, в Германии «ровно половину жилищного фонда частных собственников (включая квартиры на праве личной собственности) также составляют квартиры, сдаваемые внаем. Можно считать, что основной формой использования жилья в Германии считается наем квартир». Наем квартир играет важную роль и в других странах. В США производится классификация жилого фонда по форме использования на «жилье, сдаваемое в аренду (rental property), и жилье, предназначенное для проживания владельцев (residential property).
На основании вышеизложенного, а именно принимая во внимание мировой опыт ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в России на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов: [9, 41]
Ё недостаточное развитие рынка ценных бумаг;
- Ё отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным;
- Ё слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;
- Ё дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;
- Ё высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.
Можно с уверенностью сказать, что причины несостоятельности массовой программы ипотечного кредитования в России кроются в необходимости кардинального улучшения финансово-экономической ситуации в стране, без которого основополагающие механизмы ипотечного кредитования не функционируют.
Также можно отметить, что по сравнению с западными странами, где развиты институты по жилищному кредитованию, в нашей стране данные институты еще формируются, а те, которые сформированы, еще не могут предоставлять услуги надлежащего качества. Это качество предполагает надежность работы института и доступность услуги широким слоям населения.
1.3 Объекты и субъекты ипотечного кредитования
Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 340) законодательно закрепляется особая, уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания и сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо права его аренды. В настоящее время в России выделяют семь категорий земель, имеющих неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения.
Самостоятельным объектом ипотеки могут быть:[14, 52]
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящиё^из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:
- Ё иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т. е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);
- Ё быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
- Ё быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
- Ё иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:
- а) не находиться в аварийном состоянии;
- б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
- в) иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;
- г) иметь металлические или железобетонные перекрытия.
Помимо объектов ипотеки, на рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор, правительство и множество второстепенных участников, таких как: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы.
Функции основных субъектов рынка ипотечного кредитования:
заемщики
кредиторы
инвесторы
правительство
Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:
продавцы, жилья —
операторы вторичного рынка ипотечных кредитное (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) —
органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним —
страховые компании —
оценщики —
риэлтерские фирмы —
инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования —
1.4 Типы ипотечных кредитов
Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:
- Ё достижение прибыльности и возвратности средств;
- Ё сохранение денежных средств кредитора от инфляции;
- Ё защита от рисков;
- Ё доступность условий предоставления кредита заемщику.
На сегодняшний день разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Рассмотрим основные из них на рисунке 1.2., представленном ниже.
Рис. 1.2 Основные типы ипотечных кредитов
Постоянный ипотечный кредит
Кредиты с переменными выплатами
с шаровым платежом,
кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита,
кредиты с выплатой только процентов —
кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом
пружинные кредиты
кредиты с участием
кредиты с нарастающими платежами
кредиты с обратным аннуитетом,
кредиты с переменной ставкой,
завершающие ипотеки
кредиты с добавленной процентной ставкой
Также может предоставляться кредит для освоения земли нового строительства. Эти типы кредитов отличаются тем, что их выдача производится постепенно, по мере освоения земли или завершения этапов нового строительства. При этом процентные платежи накапливаются на остатке кредита. Погашаются такие кредиты в момент продажи освоенного участка земли или нового сооружения.
Итак, подводя итоги по главе, отметим, что сегодня ипотека позволяет реализовать огромные потенциальные возможности, заложенные в механизме ипотеки, — залоге недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения весьма широкого спектра обязательств. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.
Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т. д.
Среди кредиторов первичного (где обращаются первичные закладные) рынка ипотечного капитала — коммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы и т. д.
Вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов.
Теперь, что касается обеспечения кредита, нужно покупать саму квартиру. Если это так, то при необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика и продать квартиру.
Считается, что возможность выселить заемщика в нашей стране гарантирована Законом «Об ипотеке», который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в жилой дом или квартиру позже — до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом».
Наконец, третья проблема — наличие средств. В принципе, все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются для предоставления кредитов. Одна из них, условно назовем ее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, т. е. преимущественно средства с депозитов.
Но практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране (в том числе и в России) значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для формирования десятков разновидностей и вариантов организации кредитов на недвижимость по всему миру.
2. АНАЛИЗ ОПЕРАЦИЙ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ В МАРЬИНОРОЩИНСКОМ ОТДЕЛЕНИИ
2.1 Характеристика Марьинорощинского отделения
Итак, в качестве примера для дипломной работы, были использованы материалы Марьинорощинского отделения, которое находится по адресу: г. Москва ул. Череповецкая дом 20.
Отделение (далее филиал) является филиалом Сберегательного Банка России и работает на основании генеральной лицензией, выданной Центральным банком Российской Федерации (Банком России), на осуществление банковских операций № 1481. .от 12.08.1999, а также: законодательством Российской Федерации и регламентирует деятельность филиала Сбербанка России.
Филиал не является юридическим лицом. Он создан на основании решения общего собрания акционеров от 22.03.1991 и приказа Банка от 28.03.1991 № 8, функционирует на территории г. Москвы, является отделением Сбербанка России, имеет собственную печать, штампы, бланки с использованием наименования Банка.
Он осуществляет от имени Банка банковские операции и сделки, прописанные в общем Положении. Филиал имеет отдельный баланс.
В своей, деятельности филиал руководствуется законодательством Российской Федерации, иными нормативными и правовыми актами, в том числе нормативными актами Банка России, Уставом Банка, его нормативными и распорядительными документами, настоящим Положением.
Отношения филиала с клиентами строятся на основе договоров, заключаемых в порядке и на условиях, установленных Банком, с обязательным использованием типовых форм договоров, утвержденных Банком, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Ниже на рисунке 2.1., представлена организационная структура управления филиалом.
Рис. 2.1 Организационная структура Марьинорощинского отделения
Филиал от имени и в интересах Банка осуществляет следующие банковские операции и сделки на основании Генеральной лицензии в соответствии с законодательством Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, в том числе нормативными актами Банка России, Уставом Банка, настоящим Положением, с соблюдением правил, учетом запретов и ограничений, установленных Банком, а также доверенностью, выданной его руководителю Банком.
2.2 Анализ финансовой деятельности Марьинорощинского отделения
Показатели деятельности банка за период 2006 — 2008 гг. представлены в приложении 1.
По итогам 2007 года общая величина активов Банка определилась суммой 24,4 млрд. рублей, превысив на 65,57% (или на 9,67 млрд. рублей) показатель предыдущего года. Сумма его рублевой части составила 16,55 млрд. рублей (67,83%), а валютной — 7,85 млрд. рублей (32,17%).
Величина капитала Банка в 2007 году достигла 3,72 млрд. рублей, то есть увеличилась за год в 1,03 раза, или на 0,1 млрд. рублей. Объем уставного капитала Банка вырос на 463,1 млн. рублей и достиг величины 2,63 млрд. рублей.
По результатам деятельности за год Банк получил балансовую прибыль в размере 82,3 млн. рублей.
К основным статьям доходов Банка, повлиявшим на величину финансового результата, по состоянию на 01.01.08г. следует отнести:
* доходы, полученные от операций с иностранной валютой и другими валютными ценностями — 45% от общей суммы доходов,
* другие доходы — 26%,
* проценты, полученные за предоставленные кредиты — 26%,
* доходы, полученные от операций с ценными бумагами — 3%.
За 2007 год активы агрегированного баланса Банка составили 15 346,9 млн. рублей. Наибольший удельный вес в структуре активов занимает ссудная и приравненная к ней задолженность — 78,21%, или 12 002,81 млн. рублей. Подавляющая часть (94,5%) указанной суммы, а именно 11 342,66 млн. рублей, приходится на ссудную задолженность клиентов Банка, из которой 92,18% (10 455,66 млн. рублей) составляют кредиты, предоставленные негосударственным коммерческим организациям. Доля кредитного портфеля Банка немного выросла за год (с 74,6% по состоянию на 1 января 2007 года до 74,9% на 1 января 2008 года).
Второй по удельному весу в структуре активов баланса является статья «Денежные средства и счета в Центральном банке РФ» — 1 487, 0 млн. рублей, или 9,69 % от общей величины активов.
Общая сумма денежных средств и остатков средств на счетах в Банке России сложилась из суммы (713,4 млн. рублей) обязательных резервов, перечисленных в Банк России, и суммы (954,41 млн. рублей) высоколиквидных активов. В свою очередь, сумма обязательных резервов была представлена рублевой частью (564,37 млн. рублей) и инвалютной (149,03 млн. руб.), а высоколиквидные активы состояли из наличных средств (505,05 млн. руб.) и остатков средств на корреспондентских счетах Банка (449,36 млн. руб.).
Традиционно кредитно — экономическое направление остается в деятельности Банка главным направлением вложения собственных и привлеченных средств. Банк в 2007 году увеличил темпы роста объемов операций по кредитованию юридических и физических лиц по сравнению с 2006 годом.
Общая сумма ссудной и приравненной к ней задолженности возросла за отчетный период на 1,03 млрд. рублей.
Приоритетом в кредитовании в 2007 году являлось кредитование коммерческих предприятий и организаций.
Объем собственных средств и обязательств за 2007 год увеличился в 1,3 раза и составил на 01.01.08 (по агрегированному балансу) 24,42 млрд. рублей, из них обязательства Банка — 21,66 млрд. рублей; собственные средства — 2, 76 млрд. рублей.
Удельный вес основных статей в обязательствах Банка распределился следующим образом:
Средства кредитных организаций 26,51%
Средства клиентов 45,59%
Выпущенные долговые обязательства 15,43%
По итогам отчетного года объем привлеченных средств клиентов Банка увеличился на 243,9 млн. рублей, то есть на 5,57%, превысив 5,59 млрд. рублей. Из них 1,39 млрд. рублей, или 24,87% от общей суммы клиентских средств, приходится на вклады физических лиц. Абсолютная сумма прироста вкладов физических лиц за 2007 год составила 801,33 млн. рублей. По сравнению с показателем предыдущего года она возросла почти в 1,8 раза, несмотря на то, что кризис не позволяет населению увеличивать количество личных сбережений.
По решению акционеров уставный капитал Банка был увеличен на 492,38 млн. рублей, что в относительных показателях соответствует увеличению на 15,74 % от его прежнего значения. При этом сумма собственных средств Банка выросла за отчетный период (с 2006 по 2007 год) на 333,33 млн. рублей, или на 13,72 % (таблица 2.1).
Таблица 2.1 — Динамика основных показателей деятельности Марьинорощинского отделения за 2006 — 2007 гг.
|
ПОКАЗАТЕЛИ |
2006 год тыс. рублей |
2007 год тыс. рублей |
Отклонения |
|||
|
тыс. рублей |
% |
|||||
|
1 |
Капитал |
3 128 293 |
3 620 673 |
492 380 |
115,74 |
|
|
2 |
Валюта баланса |
19 711 574 |
32 324 554 |
12 612 980 |
163,99 |
|
|
АКТИВЫ |
||||||
|
3 |
Чистые активы (всего) |
14 750 805 |
24 422 700 |
9 671 895 |
165,57 |
|
|
3.1 |
Чистая ссудная задолженность |
11 061 224 |
16 888 574 |
5 827 350 |
152,68 |
|
|
ПАССИВЫ |
||||||
|
4 |
Обязательства (всего) |
12 320 449 |
21 659 012 |
9 338 563 |
175,80 |
|
|
из них: |
||||||
|
4.1 |
Средства кредитных организаций |
4 229 984 |
5 742 384 |
1 512 400 |
135,75 |
|
|
4.2 |
Средства клиентов |
5 340 333 |
9 874 321 |
4 533 988 |
184,90 |
|
|
5 |
Собственные средства |
2 430 356 |
2 763 688 |
333 332 |
113,72 |
|
|
из них: |
||||||
|
5.1 |
Уставный капитал |
2 158 366 |
2 552 590 |
394 224 |
118,26 |
|
Приведенные основные показатели деятельности Банка за 2007 год свидетельствуют о его финансовой стабильности и динамичном развитии в данном году.
В 2007 году Банк показал положительную динамику по всем финансовым показателям своей деятельности. При этом он по-прежнему остался в группе банков достаточно высокой надежности.
Общая величина активов Банка в 2008 году определилась суммой 27,9 млрд. рублей, превысив на 14,24% (или на 3,48 млрд. рублей) показатель предыдущего года. Сумма их рублевой части составила 18,22 млрд. рублей (65,3%), а валютной — 9,68 млрд. рублей (34,7%).
Величина капитала Банка на 01.01.09г. составила 3,72 млрд. рублей, т.е. увеличилась за год в 1,03 раза, или на 100,92 млн. рублей. Объем уставного капитала Банка в 2008 году вырос на 80,85 млн. рублей и достиг величины 2,63 млрд. рублей.
